Voorstel Scenariokeuze Zuidelijk Havengebied - Voorstel.pdf

Raadsvoorstel Datum vergadering: 10 februari 2026 Datum B&W: 6 januari 2026 zaaknummer: 2025-0131529

Portefeuillehouder: Frederik de Gier Auteur: Aldo van Kleef

Onderwerp: Scenariokeuze Zuidelijk Havengebied Voorgesteld besluit: 1. Geen wensen en / of bedenkingen ter kennis aan het college te brengen ten aan zien van het voornemen van het college om Variant B (tweelaagse parkeergarage) als voorkeursvariant te hanteren voor het project Zuidelijk Havengebied.

Inleiding De gemeente staat voor de opgave om meer woningen voor uiteenlopende doelgroepen in het dorp te (laten) realiseren. Het terrein tussen de scheepswerf van Oceanco en de jachthaven biedt hiervoor een unieke kans. De ambitie is om hier een leefomgeving te creëren waar mensen prettig kunnen wonen, werken en verblijven. Voor de ontwikkeling van het bouwplan is op 2 juni 2022 een koop-/ realisatieovereenkomst gesloten met De Langen & Van den Berg en Stevast Ontwikkeling BV (hierna “de ontwikkelaar”). Sindsdien heeft de ontwikkelaar in samenspraak en samenwerking met de gemeente Alblasserdam de nodige stappen gezet, onder andere resulterend in een onherroepelijk bestemmingsplan. Thans liggen twee parkeervarianten voor die beide een zelfde afgewogen woningbouwprogramma mogelijk maken. Dit programma staat niet ter discussie en sluit aan bij de door de raad vastgestelde kaders. Om vertraging te voorkomen en richting te geven aan de definitieve uitwerking, wordt het college gevraagd een keuze te maken tussen deze twee parkeervarianten. Beoogd effect Voor het nieuwe jaar willen we een volgende stap zetten richting realisatie van de woningbouwontwikkeling op het Zuidelijk havengebied. Het plan is op hoofdlijnen en in twee parkeervarianten uitgewerkt en biedt voldoende perspectief om een gewogen keuze te maken tussen deze varianten.

Voor een doelmatige inzet van tijd, middelen en capaciteit is het noodzakelijk dat er duidelijkheid komt over de te volgen variant. De huidige situatie, waarin beide varianten boven de markt blijven hangen, biedt onvoldoende focus en kan de voortgang van de planvorming onnodig vertragen. Een expliciete keuze van het college geeft de ontwikkelaar richting, ondersteunt een efficiënt proces en draagt bij aan een zorgvuldig communicatie- en participatietraject Argumenten Afbakening/ Argumenten/ Kanttekeningen Onderstaand blok geeft een beknopte afbakening van het programma en licht de belangrijkste argumenten en kanttekeningen toe die van belang zijn voor de keuze tussen de twee parkeervarianten. Door eerst het programma in hoofdlijnen te schetsen en vervolgens de inhoudelijke overwegingen van de parkeerscenario’s te presenteren, ontstaat een helder en evenwichtig beeld van de uitgangspunten, de motivering en de aandachtspunten die in de besluitvorming zijn betrokken. Programma overzicht Het programma bestaat uit drie samenhangende onderdelen die gezamenlijk de gebiedsontwikkeling vormen:

a. Woningen Het ontwikkelplan voorziet in de realisatie van 152 woningen: •

11 grondgebonden woningen (vrije sector koop)

•

61 appartementen (vrije sector koop)

•

21 appartementen (vrije sector huur)

•

45 appartementen (sociale huur)

•

14 appartementen (sociale koop – starters en senioren)

De woningbouwprogrammering versterkt het dorp op evenwichtige wijze, met seniorvriendelijke woningen die doorstroming bevorderen en starterswoningen die jongeren voor het dorp behouden. De gevarieerde mix van sociale huur, betaalbare en duurdere woningen sluit aan bij uiteenlopende woonbehoeften en ondersteunt een stabiele bevolkingsopbouw. Groene binnenterreinen en gemeenschappelijke galerijen, gekoppeld aan privéterrasjes en balkons, zorgen voor een vanzelfsprekende overgang tussen privé- en gedeelde ruimte en bevorderen informeel contact tussen bewoners. b. Commerciële ruimten •

1.800 m² bvo commerciële ruimte, waarvan maximaal 500m2 bestemd voor kleinschalige horeca.

De commerciële plint krijgt een open karakter en draagt bij aan een levendig straatbeeld. Daarmee ontstaat een vanzelfsprekende verbinding richting kernwinkelgebied en de horeca aan de jachthaven. Commerciële, zorgvuldig geprogrammeerde functies verbeteren de ruimtelijke kwaliteit en versterken de wandelroute langs de jachthaven, waardoor zowel de sociale vitaliteit als het dorpse karakter wordt versterkt. c. Parkeren Zoals vaker bij binnenstedelijke ontwikkelingen is ook voor het project op het Zuidelijk Havengebied de parkeeropgave bepalend voor zowel de ruimtelijke kwaliteit als de financiële haalbaarheid. De parkeeropgave heeft dan ook bijzondere aandacht gekregen. Met de aanpassing van hoofdstuk 11 en bijlage 1 van het GVVP op 30 september 2025 is bepaald dat CROW 2024 onderdeel uitmaakt van het gemeentelijk toetsingskader. Deze norm geldt voor alle nieuwe plannen binnen het dorp. Een nieuw plan wordt gedefinieerd als een plan waarvoor nog geen omgevingsvergunning is aangevraagd. In afwijking van de eerdere afspraak gaan we voor dit project daarom uit van de kwalificatie “nieuw plan”. Het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning vormt hierbij een duidelijke grens, omdat plan en programma vanaf dat moment vastliggen en de berekening van de parkeerbehoefte moet worden gebaseerd op het op dat moment vigerende beleid..

Parkeeropgave, normatieve parkeerberekening (CROW 2024) 1) Programma-afhankelijke parkeerbehoefte: •

Woonprogramma (excl. bezoekers): 145 parkeerplaatsen

•

Bezoekers woningen: 15,2 parkeerplaatsen

•

Commercieel (excl. bezoekers): 4,6 parkeerplaatsen

•

Commercieel bezoekers: 34,6 parkeerplaatsen

•

Totaal: 199,4 parkeerplaatsen

2) Aanvullende opgave GVVP (0,8 reductiefactor): De reductiefactor is nodig omdat de parkeerplaatsen in de garage, mede op advies van makelaars en ervaring van de ontwikkelaar, worden meeverkocht met de woningen. Hierdoor zijn deze parkeerplaatsen minder flexibel inzetbaar voor bezoekers en de wisselende parkeervraag. Om deze

beperkte beschikbaarheid te corrigeren, telt het GVVP toegewezen parkeerplaatsen voor 80% mee. Dit resulteert in een aanvullende rekenkundige parkeeropgave van 36,2 parkeerplaatsen. 3) Aanvullende compensatieopgave: Door de nieuwe bouwontwikkeling verdwijnen bestaande openbare maaiveld parkeerplaatsen. Totaal zijn er 62 te compenseren parkeerplaatsen. 4) Totaal rekenkundig benodigd: 297,6 parkeerplaatsen. Uitwerking in varianten Voor de uitwerking van de parkeeropgave zijn twee varianten onderzocht. Variant A – Garage met 3 parkeerlagen - Laag 1: 88 parkeerplaatsen - Laag 2: 95 parkeerplaatsen - Laag 3: 97 parkeerplaatsen - Maaiveld binnen plangebied: 85 parkeerplaatsen Totaal: 365 parkeerplaatsen NB Variant A: Deze variant toont een overschot van 67,4 parkeerplaatsen.

Variant B – Garage met 2 parkeerlagen - Laag 1: 91 parkeerplaatsen - Laag 2: 91 parkeerplaatsen - Maaiveld binnen plangebied: 85 parkeerplaatsen - Maaiveld buiten plangebied maar direct daaraan grenzend: 21 parkeerplaatsen - Maailveld buiten het plangebied: 10 parkeerplaatsen Totaal: 298 parkeerplaatsen NB Variant B: Binnen het plangebied zijn circa 85 parkeerplaatsen op het maaiveld voorzien. Deze parkeerplaatsen vormen de basis voor bezoekersparkeren en compensatie. Door ook te kijken naar parkeeroplossingen buiten het plangebied ontstaat ruimte voor maatwerkoplossingen. Direct grenzend aan het plangebied komen ter hoogte van Tourist Info, Kookgemak en Oceanco na herschikking ca 21 parkeerplaatsen rekenkundig beschikbaar. Door de bestaande parkeervakken en de speelplaats ter hoogte van de Oranjestraat te herschikken en te optimaliseren, ontstaat buiten het plangebied ruimte voor een 10-tal extra parkeerplaatsen waar bewoners en ondernemers Dam/ Ruigenhil dichterbij bij hun woning/ onderneming kunnen parkeren. Verder is met Oceanco afgesproken dat personeel en bezoekers op eigen terrein parkeren, waarbij Oceanco er strikt op zal toezien dat haar medewerkers en onderaannemers daadwerkelijk gebruik zullen maken van de parkeerplaatsen op haar terrein. Dit is vastgelegd in een parkeerbeheerplan dat onderdeel uitmaakt van de anterieure overeenkomst met Oceanco.

Naar verwachting zal dit minder beslag leggen op het gebruik van de openbare parkeerplaatsen door Oceanco. Bijlage: kaartje parkeren plangebied en gebied daarbuiten. Duurzaamheid Alternatieven -

Kanttekeningen Financiële informatie Voor een zorgvuldige afweging is het van belang inzicht te hebben in de financiële verschillen tussen de twee parkeervarianten, omdat deze varianten tot wezenlijk andere financiële randvoorwaarden en uitvoeringsperspectieven leiden. De varianten verschillen met name in residuele grondwaarde en structurele exploitatielasten, wat direct van invloed is op de haalbaarheid en robuustheid van het plan. Een keuze tussen de varianten is noodzakelijk om tijdig te kunnen sturen op een verantwoord financieel kader voor de verdere uitwerking. Variant A: - Residuele grondwaarde: € 50.000 - Exploitatielasten gemeente: € 95.000 – € 135.000 per jaar, 40 jaar Variant B: - Residuele grondwaarde: € 1.600.000 - Exploitatielasten gemeente: geen Variant A brengt, naast bouwkosten voor de realisatie van een derde parkeerlaag voor publiek gebruik, structurele exploitatielasten met zich mee die door de gemeente moeten worden gedragen. Deze lasten variëren naar huidige inzichten van € 95.000 tot € 135.000 per jaar, gedurende 40 jaar. Dit betreft onder meer groot en klein onderhoud, vervangingsreserves, inspecties, installaties, veiligheidssystemen, beheer, toezicht en deelname aan de VvE. Variant B kent geen exploitatielasten voor de gemeente, omdat er geen derde bouwlaag wordt gerealiseerd.

NB De residuele grondwaarde is een indicatieve opgave van de ontwikkelaar en is eerder in januari 2025 vertrouwelijk met de raad gedeeld. De opgave vormt een momentopname (prijspeil januari 2025) en is mede afhankelijk van marktontwikkelingen, verkoopmoment en verdere technische uitwerking (zoals bouwplan, sanering, riolering, verleggen van NUTS-infrastructuur en overige projectonderdelen en parkeren). Na afronding van de definitief ontwerpfase worden de bedragen geactualiseerd. De gemeente toetst deze op marktconformiteit aan de hand van de open begroting van de ontwikkelaar en laat hiervoor een onafhankelijke bouwkostentoets uitvoeren. De VON-prijzen worden bepaald door een tweetal lokale makelaars, onafhankelijk aan te wijzen door zowel de ontwikkelaar als de gemeente. Voorkeursrichting Het college wijst variant B aan als bestuurlijke voorkeursrichting, op grond van de optimale combinatie van parkeercapaciteit en financiële impact. Het college merkt hierbij op dat beide varianten passen binnen de vastgestelde kaders. Bij variant A staan de extra kosten van een derde parkeerdek echter niet in verhouding tot de beperkte meeropbrengsten en de structurele exploitatielasten van openbare parkeerplaatsen in een gebouwde voorziening. Variant B realiseert 182 parkeerplaatsen in twee bouwlagen en 116 parkeerplaatsen op maaiveld.

Deze variant biedt de hoogste residuele grondwaarde en kent geen exploitatielasten, waardoor dit de beste basis vormt om de gewenste woningbouw — na ruim twintig jaar planvorming — mogelijk te maken. De 2-laagse parkeervariant maakt het plan uitvoerbaar en financieel robuust en draagt substantieel bij aan de financiële positie van de gemeente. Risico’s en aandachtspunten De aantallen en allocatie van parkeerplaatsen binnen en buiten het plangebied zijn op dit moment indicatief maar realistisch. De berekeningen zijn gebaseerd op de huidige ruimtelijke inzichten en technische mogelijkheden. In de vervolgfase zullen aantallen, locaties en kosten waar nodig worden verfijnd. De uiteindelijke beoordeling vindt plaats op het moment van de aanvraag omgevingsvergunning.

Om geen onnodige onrust te veroorzaken is ervoor gekozen de uitkomsten van de variantenstudie pas na besluitvorming door het college breed te communiceren. Hiermee wordt voorkomen dat verwachtingen ontstaan voordat een bestuurlijke keuze is gemaakt. Eventuele extra kosten voor het realiseren, aanpassen of herinrichten van parkeerplaatsen buiten het plangebied worden naar rato verdeeld tussen de gemeente en de ontwikkelaar(s), conform de afspraken in de anterieure overeenkomst en de verdere financiële uitwerking in de volgende fase. Risicobeheersing Voor een zorgvuldige borging van aantallen, locaties en ruimtelijke inpassing van de parkeerplaatsen wordt na de scenariokeuze een inrichtingsplan opgesteld. Hierin worden onder meer de maaiveldindeling, de definitieve allocatie van de parkeerplaatsen, de verkeerskundige routing, de groenstructuur en de realisatiekosten uitgewerkt. Variant B wordt gedragen door de gemeentelijke vakdisciplines (ruimtelijke ordening, verkeer, openbare ruimte, financiën). Dit ondersteunt een zorgvuldig proces van verdere uitwerking en versterkt de uitvoerbaarheid van de voorkeursvariant. De direct betrokken stakeholders worden persoonlijk geïnformeerd en meegenomen in de verdere ontwikkeling.

Overige belangstellenden, bewoners en ondernemers worden via informatieavonden geïnformeerd over de voortgang, de ruimtelijke uitwerking en de keuzes die gedurende het proces worden gemaakt. Hiermee wordt een transparant en zorgvuldig participatieproces geborgd, met ruimte voor vragen en aandachtspunten vanuit de omgeving. Vervolg Planning/ verdere procedure Met de gemeenteraadsverkiezingen van 18 maart 2026 en de daaropvolgende coalitievorming verandert de bestuurlijke context waarbinnen het project wordt voortgezet. Het college spreekt in dit verband zijn waardering uit voor de inzet van de huidige raad en de koers die gezamenlijk is uitgezet. Hiermee ligt er een stevig fundament voor de nieuwe raad en het nieuwe college om het project in goede samenwerking verder te brengen. Het streven is om het definitieve voorstel voor het totale ontwikkelplan in Q3 2026 door het nieuwe college te laten vaststellen. Voorafgaand aan dit besluit wordt de nieuwe raad via bijpraatsessies, technische briefings en/of raadsinformatiebrieven geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Hiermee wordt de continuïteit in het proces geborgd en wordt de nieuwe raad tijdig in positie gebracht om haar kaderstellende en controlerende rol te vervullen.

Indien het nieuwe college het definitieve plan en het grondbod vaststelt en het voorverkooptraject succesvol wordt afgerond (70%-criterium), wordt ernaar gestreefd de grondtransactie rond week 43 van 2026 te laten plaatsvinden. Hiermee kan de start van de bouw rond week 45 van 2026 worden voorzien. De detailplanning wordt in de volgende fase verder uitgewerkt. Communicatie Communicatie & participatie Nu het bestemmingsplan onherroepelijk is, wordt na scenariokeuze, een vierde inloopavond georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst worden plan, verkeer, parkeren, openbare ruimte en planning toegelicht. Gekoppelde besluiten Herstelbesluit Bestemmingsplan Zuidelijk Havengebied Alblasserdam - Voorstel

Bijlagen 1. bijlage 1 kaartje parkeren plangebied en gebied daarbuiten.pdf

Niet-digitale bijlagen

CONCEPT RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Alblasserdam;

B E S L U I T:

1. Geen wensen en / of bedenkingen ter kennis aan het college te brengen ten aan zien van het voornemen van het college om Variant B (tweelaagse parkeergarage) als voorkeursvariant te hanteren voor het project Zuidelijk Havengebied.

Bijlage 1