Voorstel Ruigenhil - Vervolg voorkeursrecht en structurele lasten beheer - Voorstel.pdf

Raadsvoorstel Datum vergadering: 10 maart 2026 Datum B&W: 17 februari 2026 zaaknummer: 2025-0079576

Portefeuillehouder: Frederik de Gier Auteur: Richard Boot

Onderwerp: Ruigenhil - Vervolg voorkeursrecht en structurele lasten beheer Voorgesteld besluit: 1. Kennis te nemen van het structureel benodigd budget voor beheer van de aangekochte percelen en panden, op basis van historische kosten geprognotiseerd op € 62.000 per jaar.

Inleiding Met dit voorstel wordt de fase van actieve benadering voor vrijwillige verwerving binnen het voorkeursrechtgebied Ruigenhil afgerond. De gemeente zet daarmee een logische stap naar een nieuwe fase, waarin het beheer van het gemeentelijk bezit centraal staat. Daarbij blijft het voorkeursrecht van kracht tot 1 oktober 2027, tenzij de raad besluit het eerder te laten vervallen of te verlengen. Hiermee ontstaat bestuurlijke rust, financiële helderheid en juridische duidelijkheid, terwijl de regie op de toekomstige ontwikkeling behouden blijft. Gedurende de periode waarbinnen het voorkeursrecht nog van kracht is, blijven ook de beschikbaar gestelde middelen voor handen, hetgeen de financiële mogelijkheden biedt om nadat woningen door de eigenaar te koop worden aangeboden, gehandeld kan worden. Naar verwachting en op basis van de voorhanden zijnde taxaties, zijn de beschikbaar gestelde middelen nog steeds toereikend om de woningen te verwerven en omdat het handelen vanuit de gemeente nu reactief zal zijn en het primaat bij de eigenaren zelf ligt, gegeven de werking van het voorkeursrecht, is de verwachting dat woning veelal volgtijdelijk zullen worden aangeboden. Dit geeft als bijkomend voordeel dat gedurende het vervolg, van aankoop tot aankoop kan worden bezien of de financiële middelen daadwerkelijk toereikend zijn.

Wel moet ook rekening worden gehouden met een scenario dat één of meer eigenaren gedurende de looptijd van het voorkeursrecht, niet tot een aanbod zullen overgaan. In 2021 heeft uw raad het voorkeursrecht gevestigd op gronden aan de Ruigenhil, vooruitlopend op nadere planvorming. Doel was het behouden van gemeentelijke regie op een gebied met potentie voor functieverandering. Sindsdien is op vrijwillige basis circa 60% van de woningen verworven. In oktober 2024 is het Omgevingsprogramma Poort aan de Noord vastgesteld. Dit programma bevestigt de ontwikkelrichting: beëindiging van wonen, ruimte voor mobiliteit en passende bedrijvigheid. Op basis hiervan wordt de fase van actieve benadering voor vrijwillige verwerving nu beëindigd. Het beleid is daarmee niet volledig nieuw, maar wel aangepast op basis van actuele inzichten en ontwikkelingen. De hoofdlijn - het beëindigen van wonen en ruimte maken voor mobiliteit en bedrijvigheid - blijft overeind, maar de strategie is bijgesteld. Dit voorstel markeert die bijstelling en sluit daarmee aan op het eerder ingezette beleid. Stand van zaken verwerving in cijfers Sinds de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht in 2021 zijn in totaal 17 woningen (19 huisnummers) en 1 bedrijfsperceel binnen het gebied aangemerkt als onderdeel van de verwervingsopgave. Inmiddels is circa 60% van de woningen daadwerkelijk door de gemeente verworven.

Een visueel overzicht van de eigendomssituatie is opgenomen in bijlage 4. Voor de

resterende, niet-verworven woningen, is eind juni 2025 een schriftelijk en finaal aanbod uitgebracht. Hiermee is de fase van actieve benadering voor vrijwillige verwerving formeel afgesloten. Beoogd effect • Dit voorstel markeert de formele afronding van de fase van actieve benadering voor vrijwillige verwerving in Ruigenhil. Alle bewoners hebben een eenmalig, zorgvuldig onderbouwd aanbod ontvangen, op basis van objectieve taxaties en gelijkwaardige behandeling. Daarmee is rechtszekerheid geboden, zonder druk uit te oefenen. •

De structurele lasten voor beheer, OZB en verzekering zijn inmiddels geborgd in de begroting. De inzet van het verwervingskrediet, inclusief ramingen voor sloop, sanering en bouwrijp maken, is transparant toegelicht. Financiële risico’s worden beperkt.

•

De aanpak is in lijn met het eerder bestuurlijk commitment aan bewoners, met het gemeentelijk en provinciaal beleid, en met het Convenant ruimte voor bedrijven. De hoofdlijn beëindiging van wonen, ruimte voor mobiliteit en bedrijvigheid - blijft overeind. De strategie is aangepast op basis van actuele inzichten, eigendomsverhoudingen en praktijkervaring.

•

Tot slot wordt met dit voorstel de informatiepositie van uw raad versterkt: er is helderheid over voortgang, financiële inzet en het tijdpad richting vervolgbesluiten. Daarmee ontstaat ruimte voor regie en rust in het gebied.

Argumenten Beslispunt 1: Structurele lasten verworven panden Argumenten: •

De gemeente bezit inmiddels een aanzienlijk deel van het gebied. Dit brengt structurele lasten met zich mee, zoals beheer, verzekering en belastingen. Structurele dekking hiervan is financieel en bestuurlijk verantwoord. Dekking vanuit incidentele middelen past niet meer bij deze fase. Dit maakt dat de geprognotiseerde benodigde structurele middelen inmiddels in de vastgestelde meerjarenbegroting zijn opgenomen.

•

Passend beheer en toezicht (videobewaking en onderhoud van de tuinen van de aangekochte woningen) zijn nodig om verval en overlast te voorkomen, de leefbaarheid te borgen en de waarde van het bezit te behouden. Binnenonderhoud is niet benodigd; de woningen en nutsvoorzieningen zijn afgesloten. De beheerfase zal naar verwachting meerdere jaren duren. De voorgestelde aanpak sluit aan bij het gemeentelijk vastgoedbeleid.

Duurzaamheid Alternatieven Niet aan de orde Kanttekeningen • De duur van de beheerfase is onzeker. Leegstand kan tot negatieve beeldvorming leiden, terwijl tijdelijke invulling beperkt mogelijk is door milieuzonering, veiligheidseisen en planologische kaders. Bewonersperspectief en zorgvuldigheid De gemeente onderkent dat bewoners zich langdurig in onzekerheid hebben bevonden. Daarom is gedurende het traject steeds ingezet op een zorgvuldige en transparante aanpak. Met het schriftelijke, finale aanbod dat eind juni 2025 is uitgebracht, hebben bewoners duidelijkheid gekregen over hun positie en de keuzemogelijkheden die zij hebben. Alle woningeigenaren hebben een vergelijkbaar aanbod ontvangen, gebaseerd op objectieve en juridisch verantwoorde taxaties. Tegelijkertijd bleef het principe van vrijwilligheid overeind: bewoners bepaalden zelf of zij op het aanbod ingingen. Zolang het voorkeursrecht van kracht blijft, behouden zij ook in de toekomst de mogelijkheid zich tot de gemeente te wenden.

Deze aanpak bood rechtsgelijkheid, voorkwam willekeur en markeerde een ordentelijke afronding van het verwervingstraject. Tegelijkertijd werd voorkomen dat individuele onderhandelingen zonder eindpunt bleven doorlopen. Er is bewust onderscheid gemaakt tussen het betrekken van bewoners - op vrijwillige basis, passend bij de minnelijke fase - en het realiseren van de bredere gebiedsontwikkeling. Beide trajecten liepen parallel. Door gelijktijdig een uniform schriftelijk aanbod uit te brengen aan alle resterende woningeigenaren is aangesloten bij het beginsel van gelijke behandeling. Dit versterkt de juridische onderbouwing van het proces en bood bewoners helderheid, zonder druk op te leggen. De deadline voor het reageren op het finale aanbod is inmiddels verstreken. Geen van de aangeschreven bewoners is tot op heden op het aanbod ingegaan. Het aanbod was bedoeld om duidelijkheid te bieden over hun positie binnen het minnelijke traject. Bewoners behouden de mogelijkheid zich tot de gemeente te wenden zolang het voorkeursrecht van kracht blijft. Financiële informatie • Op basis van het totaal aan biedingen en de geraamde kosten voor sloop, sanering en bouwrijp maken is een inschatting gemaakt van het resterende krediet. Het overzicht “Financiële rapportage verwervingskrediet 2025 (GEHEIM) is bijgesteld met peildatum 31-122025. •

Bij eerdere taxaties is het dijklichaam meegerekend, terwijl dit niet bruikbaar is als bedrijfsgrond. De boekwaarde is daarom herbeoordeeld door onze planeconoom en bijstelling bleek niet nodig.

•

De taxaties zijn verricht door een gecertificeerd, onafhankelijk taxateur. In drie gevallen is een eerder hoger bod gehandhaafd op basis van coulance, rechtsgelijkheid en ligging.

•

De structurele lasten voor beheer (verzekering, OZB en toezicht) bedragen circa € 62.000 per jaar. Deze lasten zijn (meerjarig) opgenomen in de begroting 2026.

•

Met dit voorstel wordt de overgang naar de beheerfase gemarkeerd, met financiële borging en behoud van flexibiliteit voor toekomstige keuzes.

•

Bij de jaarrekening 2025 wordt beoordeeld of het krediet kan worden afgesloten en wordt een voorstel gedaan voor het al dan niet beschikbaar houden of overhevelen van het resterend saldo van de reserve.

Vervolg Woningeigenaren hebben het finale aanbod reeds ontvangen en zijn hier niet op ingegaan. Bij een toekomstige koerswijziging - zoals het verlengen of laten vervallen van het voorkeursrecht, of de inzet van onteigening - volgt een nieuw voorstel aan uw raad. Het voorkeursrecht blijft gelden tot uiterlijk 1 oktober 2027. Voor zowel verlenging als onteigening is een vastgestelde wijziging van het omgevingsplan vereist. De voorbereiding op dit besluitvormingsmoment zal tijdig in 2026 moeten starten en vereist een actuele beleidsafweging. Tot die tijd blijft het voorkeursrecht een effectief en niet-verplichtend instrument voor sturing. Voorkeursrecht als flexibel en passief sturingsmiddel De gemeente kiest bewust voor een sobere en flexibele vorm van grondbeleid. Het voorkeursrecht blijft van kracht, maar eigenaren worden niet actief benaderd om tot verkoop over te gaan. Het voorkeursrecht fungeert dan ook als passief verwervingsinstrument. Dit geeft regie zonder inzet van middelen. Zodra een eigenaar wil verkopen, kan de gemeente doelgericht handelen. Zo blijft de gewenste ontwikkelrichting beschermd, terwijl bestuurlijke rust behouden blijft. Reflectie Met dit voorstel sluit de gemeente een belangrijke fase af. De fase van vrijwillige verwerving maakt plaats voor beheer en strategisch grondbeleid.

Het beleid is niet nieuw, maar aangepast op basis van actuele inzichten en eigendomsverhoudingen. De hoofdlijn (beëindigen van wonen, ruimte voor

mobiliteit en bedrijvigheid) blijft overeind. Deze koers is zorgvuldig, uitlegbaar en juridisch houdbaar. Bewoners houden keuzeruimte, de ondernemer krijgt duidelijkheid, en de gemeente blijft in regie. Zo wordt een evenwichtige stap gezet naar toekomstbestendige gebiedsontwikkeling. Communicatie Communicatieproces Sinds 2021 is actief en zorgvuldig gecommuniceerd met bewoners en ondernemers. Nieuwsbrieven en gesprekken boden ruimte voor toelichting en participatie. Met bewoners die dat wilden, zijn gesprekken gevoerd. Een aantal bewoners gaf aan hiervan af te zien. Dit is gerespecteerd en past bij de aard van deze fase: de minnelijke overlegfase, waarin gesprekken plaatsvinden op vrijwillige basis. Bewoners konden zelf bepalen of zij met de gemeente in gesprek gingen, en of zij al dan niet tot verkoop wilden overgaan. Het besluit van het college om een schriftelijk en eenmalig aanbod te doen, is zorgvuldig voorbereid binnen het projectteam. Eerdere besluitvorming • Collegebesluit van 27 juli 2021 om het gebied rondom de Ruigenhil en Kabelbaan aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 t/m 15, artikel 24 en 26 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing zijn. •

Raadsbesluit van 28 september 2021 om de voorlopige vestiging van het voorkeursrecht te bestendigen.

•

Raadsbesluit van 21 december 2021 voor de instelling van de bestemmingsreserve voor de aankoop van woningen en gronden aan de Ruigenhil.

•

Raadsbesluit van 1 oktober 2024 voor vaststelling omgevingsprogramma Poort aan de Noord waarmee het voorkeursrecht voor een termijn van drie jaar verlengd is.

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

4- Eigendomssituatie Ruigenhil.pdf 3. Financiele rapportage verwervingskrediet (GEHEIM).pdf Mail van oktober 2025 en februari 2026 inwoner Ruigenhil (geanonimiseerd) Reactie mail Ruigenhil (n.a.v. diverse berichten)

Niet-digitale bijlagen

CONCEPT RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Alblasserdam;

gelet op: artikel 160, lid 1 onder b van de Gemeentewet

B E S L U I T:

1. Kennis te nemen van het structureel benodigd budget voor beheer van de aangekochte percelen en panden, op basis van historische kosten geprognotiseerd op € 62.000 per jaar.