Voorstel Bestemmingsplan Zuidelijk Havengebied - Voorstel.pdf

Datum vergadering: 28 januari 2025 Datum B&W: 7 januari 2025 Zaaknummer: 2023-0168433

Portefeuillehouder: Frederik de Gier Auteur: Jeroen Verver

Onderwerp: Bestemmingsplan Zuidelijk Havengebied Voorgesteld besluit: 1. Het bestemmingsplan Zuidelijk Havengebied vast te stellen, inclusief de Nota van Zienswijzen, met inachtneming van de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-besluit, zoals verwoord in de Nota van Zienswijzen; 2. Het vastgestelde bestemmingsplan Zuidelijk Havengebied, inclusief de bijbehorende Nota van Zienswijzen en de bij dit besluit horende bijlagen, samen met het bijbehorende Besluit vaststelling hogere grenswaarden geluid bekend te maken door terinzagelegging daarvan.

Inleiding De gemeente wenst op het parkeerterrein ter hoogte van het Zuiderstek/Marineweg woningbouw te realiseren. De locatie is gelegen in het centrum van Alblasserdam, tussen de jachthaven en de scheepswerf van superjachtenbouwer Oceanco. Het terrein is circa 1 ha groot en is geruime tijd in gebruik geweest als camperstandplaats. Na een lange voorbereidingsperiode met vele publieke en private initiatieven spant de gemeente zich samen met de ontwikkelcombinatie De Langen & Van den Berg Vastgoed BV uit Bergambacht en Stevast Ontwikkeling BV uit Capelle aan den Ijssel - hierna te noemen “de ontwikkelaar”- in om het terrein te transformeren naar een aantrekkelijk woon-werk- en verblijfsgebied in het centrum van het dorp. De realisatie van het bouwplan is echter (deels) in strijd met de vigerende bestemmingsplannen "Herstelplan Alblasserdam" (2015) en "Parapluherziening Geluid Aan de Noord-Alblasserdam" (2017). Om het bouwplan te kunnen realiseren is derhalve een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. De ontwikkelaar heeft hiervoor voor eigen rekening en risico de benodigde onderzoeken laten uitvoeren en een ontwerp bestemmingsplan en een ontwerp besluit hogere grenswaarden op laten stellen. Het nieuwe bestemmingsplan moet het beoogde bouwplan mogelijk maken.

Het ontwerp-bestemmingsplan en het ontwerp-besluit hogere grenswaarden geluid hebben van 14 december 2023 tot en met 25 januari 2024 ter inzage gelegen. Hierop zijn 10 zienswijzen ontvangen. Naar aanleiding daarvan is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast. Beoogd effect Plan, planning en programma van de ontwikkelaar geven vorm en inhoud aan de wens van de gemeente om op korte termijn (2025 – 2027) het terrein tussen Oceanco en de jachthaven duurzaam te herbestemmen. Het plan toont een afgewogen mix aan woningen, groen, voorzieningen, commerciële functies en een parkeerfaciliteit en transformeert het verrommelde terrein naar een duurzaam, woon-werk- en verblijfsgebied met een moderne uitstraling, passend binnen de maritieme uitstraling van het dorp met woningen voor een brede doelgroep. Het plan is in lijn met het op 21 december 2021 goedgekeurde plan op hoofdlijnen en voorziet in totaal in 152 woningen, 336 parkeerplaatsen en ca 1.600m2 voorzieningen. Het woonprogramma bestaat uit 11 grondgebonden woningen en 141 appartementen.

Argumenten In Alblasserdam is dringend behoefte aan betaalbare woningen voor een brede doelgroep. Het woonprogramma biedt zowel appartementen in het sociale segment als eengezinswoningen en huuren koopappartementen in het midden en hogere segment. In lijn met de PALT-afspraken is geborgd dat er minimaal 30% sociale huurwoningen worden gerealiseerd in het centrumgebied. Voor de resterende 14 woningen in het sociale segment wordt gedacht aan woningen voor starters en senioren. Met de realisatie van een 152 tal woningen in combinatie met voorzieningen en een parkeergarage wordt invulling gegeven aan de jarenlang gekoesterde wens om het voormalige parkeerterrein op duurzame wijze nieuw leven in te blazen. Kanttekeningen 1. In het licht van de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het streven van initiatiefnemer en gemeente erop gericht geweest om het ontwerp-bestemmingsplan voor 31 december 2023 ter inzage te leggen. Deze terinzagelegging heeft op 14 december 2023 plaatsgevonden. Hetgeen inhoudt dat ook de verdere procedure van vaststellen en ter inzage leggen van het bestemmingsplan alsmede die van het daarmee samenhangende Besluit hogere grenswaarden geluid onder het oude, vóór 1 januari 2024 geldende, recht, plaatsvindt. 2.

Bij de voorbereiding van de ontwerp-besluiten is advies gevraagd aan de Veiligheidsraad, Waterschap Rivierenland, Rijkswaterstaat en aan de Provincie Zuid-Holland. Ten behoeve van de geluidszonering en het op de uitwerking van het plan gerichte (ontwerp)besluit hogere waarden is de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid betrokken. Interne adviezen zijn reeds bij het opstellen van de raadinformatiebrief van 31 augustus 2023 opgehaald. Deze adviezen zijn, voor zover van toepassing, in de betrokken ontwerp-besluiten verwerkt. 3. Het ontwerp-bestemmingsplan heeft samen met het ontwerp-besluit hogere grenswaarden geluid van 14 december 2023 tot en met 25 januari 2024 ter inzage gelegen. Hierop zijn 10 zienswijzen ontvangen. Naar aanleiding daarvan is het bestemmingsplan op punten beperkt aangepast. Er is geen aanleiding het besluit hogere grenswaarden geluid te wijzigen. De beantwoording van de zienswijzen die van het Waterschap Rivierenland, Provincie Zuid-Holland en Rijkswaterstaat zijn ontvangen, is voorafgaand aan de indiening van dit raadsvoorstel met deze partijen afgestemd. 4. Voor de realisatie van het sociale woningbouwprogramma is de ontwikkelaar in gesprek met lokale partner Woonkracht 10. Concretisering van de afspraken vindt in de loop van 2025 plaats. 5. De scheepswerf van superjachtenbouwer Oceanco grenst direct aan het woningbouwproject van het Zuidelijk Havengebied.

In het kader van de ontwikkeling van het Zuidelijk Havengebied hebben ontwikkelaar en gemeente de afgelopen 3 jaar uitgebreid met Oceanco gesproken en is er in de planontwikkeling van het woningbouwproject speciale aandacht gegeven aan de continuatie/optimalisatie van de bedrijfsvoering van Oceanco. De vele overleggen die de gemeente en de ontwikkelaar van het woningbouwplan hierover met Oceanco hebben gevoerd, hebben het bedrijf doen besluiten zich op haar huidige bedrijfsvoering te heroriënteren. Oceanco heeft daarbij aangegeven te willen anticiperen op de realisatie van het woningbouwplan en haar activiteiten en bedrijfsondersteundende functies te willen verplaatsen en uit te breiden. Ten behoeve van deze uitbreiding bij Oceanco heeft het bedrijf een ontwerp-bestemmingsplan opgesteld, dat separaat in december 2023 aan het college van B&W voor goedkeuring werd voorgelegd en dat van 21 december 2023 tot en met donderdag 1 februari 2024 ter inzage heeft gelegen. Beide bestemmingsplannen staan elkaar niet in de weg, staan juridisch en planologisch op zichzelf en zullen zelfstandig rechtskracht hebben. 6. Gemeente en ontwikkelaar hebben de impact van het woningbouwproject op de (auto-) bereikbaarheid en doorstroming van verkeer laten onderzoeken.

Geconcludeerd wordt dat er door de beoogde nieuwbouw weliswaar een toename van het wegverkeer ontstaat maar dat in de gemeente Alblasserdam richting 2030 het wegverkeer met name toeneemt als gevolg van autonome groei. Hoewel de toename van het autoverkeer dus in de basis slechts beperkt is toe te rekenen aan de ontwikkeling van het Zuidelijk Havengebied vraagt het desalniettemin bijzondere aandacht. In dat kader werd een integraal - Alblasserdambreed - onderzoek naar bereikbaarheid en parkeren uitgezet, hetgeen heeft uitgemond in een integrale visie op mobiliteit, verkeersveiligheid, bereikbaarheid en parkeren voor de lange termijn. De bereikbaarheidsvisie is op 24 september 2024 door de

gemeenteraad vastgesteld. De parkeervisie is op 5 november 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. 7. Het plan van de ontwikkelaar voorziet in voldoende maat en ruimte om trottoirs, ondergrondse afvalcontainers, parkeerplaatsen, en ruimte voor de hulpdiensten en dergelijken mogelijk te maken. Tevens is ter hoogte van de Marineweg qua maatvoering rekening gehouden met mogelijke infrastructurele aanpassingen als meekoppelkans in het kader van het HoogWater BeschermingsProgramma. Met de ontwikkelaar is overeengekomen dat het inrichtingsplan na vaststelling van het bestemmingsplan samen met de gemeente zal worden uitgewerkt en opgenomen in de door deze aan te vragen omgevingsvergunning bouwactiviteit. 8. Er is een parkeerbalans opgesteld voor de beoogde ontwikkeling (Spark, Parkeerbalans zuidelijk havengebied, 20 april 2023, bijlage 13 bij het bestemmingsplan). Hieruit blijkt dat in de parkeerbehoefte van de nieuwe te bestemmen functies kan worden voorzien door realisatie van een parkeergarage. Op basis van het gemeentelijke parkeerbeleid wordt rekening gehouden met een parkeervraag van 251 parkeerplaatsen. Er wordt vooralsnog voorzien in 343 parkeerplaatsen, dus meer dan nodig is voor het bouwplan zelf. 9. De participatie zal worden doorgezet tot en met de bouwfase.

Ontwikkelaar dan wel de uitvoerder zullen voorafgaand aan de werkzaamheden, waartoe ook het bouwverkeer en voorbereidende werkzaamheden behoren, voor eigen kosten een 0-meting naar bestaande woningen en andere opstallen in en rond het plangebied houden en eventueel vervuilde grond op de wettelijk vereiste wijze afvoeren. Financiële informatie Voor het zuidelijk havengebied is op 21 december 2021 een GREX geopend. Deze GREX is op 16 mei 2023 geactualiseerd en vastgesteld. Op 16 juli 2024 heeft de ontwikkelaar een op basis van recente marktinformatie het plan financieel geactualiseerd. Hierbij zijn het programma en de VON prijzen door een tweetal lokale makelaars beoordeeld en getaxeerd. Tevens is er een bouwkostentoets uitgevoerd. Na het bestuderen van de modellen van de ontwikkelaar en een vergelijking met de Grex is door de gemeentelijke planeconoom geconcludeerd dat er met de kennis van nu en prijspeil heden nog altijd sprake is van een positieve businesscase en een haalbaar project. Voor de goede orde wordt nog het volgende vermeld. In de overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente is vastgelegd dat de ontwikkelaar het project voor eigen rekening en risico uitvoert en dat de grondwaarde residueel zal worden bepaald. In geval van een negatieve grondwaarde is de gemeente niet verplicht de grond te verkopen.

De door de ontwikkelaar gemaakte plankosten komen in het geval waarbij zijn inspanningen onverhoopt niet tot een grondtransactie leiden voor rekening van de ontwikkelaar. Definitieve bouwkosten en verkoopwaarden zullen door een tweetal door gemeente en ontwikkelaar aan te wijzen onafhankelijke bouwkostencalculatoren en makelaars na definitieve plan worden bepaald. Voor eventuele claims op planschade heeft de ontwikkelaar een planschade risicoanalyse laten uitvoeren en voorzieningen in de begroting opgenomen. In lijn met de afspraken met de gemeenteraad zal de ontwikkelaar de definitieve businesscase na vaststelling van het bestemmingsplan verder uitwerken. Hierbij zullen de financiële consequenties van aantal varianten/opties voor de raad inzichtelijk worden gemaakt. De uitkomsten hiervan zullen naar verwachting eind 2025 ter besluitvorming aan de raad worden aangeboden. Vervolg Ontwikkelaar, projectleiding en het college hebben er vertrouwen in dat het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en economische realiseerbaar is, en dat het plan ook bij een eventuele juridische procedure overeind zal blijven. Planning: - Q1 2025: Vaststellen (gewijzigd) bestemmingsplan door gemeenteraad; - Q1 2025: Vastgesteld bestemmingsplan en Besluit hogere grenswaarden geluid ter inzage leggen; - Q2 2025: Beroepsfase afwachten.

Na de vaststelling van het bestemmingsplan zal door de gemeente en ontwikkelaar in Q1 2025 een (vierde) bewonersbijeenkomst worden geïnitieerd, een en ander afhankelijk van de voortgang van de ruimtelijke procedure. Communicatie Afstemming met de omgeving is een doorlopend proces. Bewoners en ondernemers rondom het plangebied zijn in een vroegtijdig stadium betrokken bij de planontwikkeling en op verschillende momenten proactief benaderd: - In de periode jan - feb 2021 is een tweetal enquêtes onder bewoners en ondernemers gehouden. - In de periode 2021 – 2024 zijn diverse 1- op -1 gesprekken gevoerd met de primaire stakeholders (direct omwonenden, bedrijven, verenigingen, brandweer en Woonkracht 10). - Op 5 juli 2022, 13 oktober 2022 en 29 augustus 2023 zijn er drie informatiebijeenkomsten georganiseerd waarop het beoogde plan is gepresenteerd aan de primaire stakeholders, overige omwonenden, en raadsleden. Raadsleden zijn daarnaast op verschillende momenten informeel meegenomen in het plan door presentaties van de ontwikkelaar. De uitkomsten van deze inspraakmomenten zijn opgenomen op de website van de gemeente en die van de Ontwikkelaar. Van de terinzagelegging van de onderhavige ontwerp-besluiten werd door middel van publicatie op overheid.nl, gemeentelijke website en in de Klaroen kennisgegeven.

Hierbij werd beschreven gedurende welke termijn, hoe en waar de ontwerp-besluiten en bijbehorende stukken door eenieder zijn in te zien en zienswijzen daarop kunnen worden ingediend. Tevens werden daarin de rechtsmiddelen aangegeven. Op overeenkomstige wijze worden het onderliggende bestemmingsplan en besluit hogere grenswaarden geluid bekendgemaakt. Met het Waterschap Rivierenland, Provincie Zuid-Holland en Rijkswaterstaat heeft naar aanleiding van hun zienswijzen afstemming plaatsgevonden. Dit heeft geresulteerd in enige aanpassingen van het plan overeenkomstig de Nota van Zienswijzen, waarmee deze openbare lichamen hebben kunnen instemmen. Voor de vervolgfase formeert de ontwikkelaar een klankbordgroep. In deze klankbordgroep zullen, naast de ontwikkelaar, aannemer en gemeente ook bewoners en ondernemers uitgenodigd worden om deel te nemen. Mogelijke issues worden in de klankbordgroep besproken, beoordeeld en verwerkt. Ook in de realisatiefase zal de klankbordgroep actief zijn en zijn onderwerpen als planning, bouwplaatsinrichting, uitvoering, hinder, veiligheid, bereikbaarheid en communicatie vaste agendapunten. Hiermee wordt de participatie met omwonenden doorgezet tot en met de bouwfase. In die fase zal ook een contactpersoon van de gemeente worden aangewezen.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Bestemmingsplan Zuidelijk Havengebied Verbeelding.pdf Bestemmingsplan Zuidelijk Havengebied Regels.pdf Bestemmingsplan Zuidelijk Havengebied Toelichting.pdf Nota zienswijzen ZHA.pdf Kennisgeving van terinzagelegging ontwerp-besluiten.pdf Ontwerp Besluit Hogere waarde besluit Zuidelijk havengebied Alblasserdam.pdf

CONCEPT RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Alblasserdam;

B E S L U I T:

1. Het bestemmingsplan Zuidelijk Havengebied vast te stellen, inclusief de Nota van Zienswijzen, met inachtneming van de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-besluit, zoals verwoord in de Nota van Zienswijzen; 2. Het vastgestelde bestemmingsplan Zuidelijk Havengebied, inclusief de bijbehorende Nota van Zienswijzen en de bij dit besluit horende bijlagen, samen met het bijbehorende Besluit vaststelling hogere grenswaarden geluid bekend te maken door terinzagelegging daarvan.