Voorstel Beschikbaar stellen van een krediet voor de verwerving van de Havenkerk - Voorstel.pdf

Raadsvoorstel Datum vergadering: 7 juli 2026 Datum B&W: 23 juni 2026 zaaknummer: 2025-0127395

Portefeuillehouder: Frederik de Gier Auteur: Merel van Hall

Onderwerp: Beschikbaar stellen van een krediet voor de verwerving van de Havenkerk Voorgesteld besluit: 1. Een krediet van 2.210.000 euro beschikbaar te stellen ten behoeve van de aankoop van de Havenkerk. 2. In afwijking van de nota waarderen en afschrijving de afschrijvingsperiode vast te stellen op 25 jaar. 3. De mutaties die volgen uit deze beslissing te verwerken in de begroting van 2027 en verder. 4. Bijgaande begrotingswijziging vast te stellen.

Inleiding Sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne wordt de Havenkerk ingezet voor de opvang van ontheemden. De Havenkerk biedt plaats aan 150 ontheemden. De gemeentelijke inspanningsverplichting betreft de opvang van 238 ontheemden. Momenteel wordt de opening van een tweede locatie voorbereid. Ook met deze tweede locatie hebben we de Havenkerk nodig om aan onze inspanningsverplichting te voldoen. Behoud van de Havenkerk als opvanglocatie is daarmee essentieel. Het bestuur van de Havenkerk heeft aangegeven de kerk te willen verkopen. Gezien voorgaande heeft de gemeente haar interesse tot aankoop kenbaar gemaakt. Op basis van een taxatie wil het kerkbestuur de kerk voor 2,2 miljoen euro (+ kosten koper) verkopen. Met de kerk is een intentieovereenkomst gesloten zodat de gemeente tijd heeft gekregen voor het benodigde financiële, fiscale en juridische onderzoek en het kerkbestuur in de tussentijd toezegt niet aan een derde te verkopen. Beoogd effect Met het verwerven van de Havenkerk krijgt de gemeente controle over een centrale positie in het dorp. Op de korte en middellange termijn is hiermee de opvang van ontheemden geborgd. En op de lange termijn krijgt de gemeente door op deze locatie actief grondbeleid toe te passen meer sturingsmogelijkheden en een sterkere betrokkenheid in de ontwikkeling van woningbouwlocaties.

Het verwerven van deze locatie geeft de gemeente veel flexibiliteit ten aanzien van de exploitatie en toekomstige (her-)ontwikkeling van het object. Tegelijkertijd worden de lasten gedragen door de normbijdrage die de gemeente ontvangt in het kader van de Rijksmiddelen opvang Oekraïne, waardoor de impact op de gemeentelijke begroting wordt opgevangen en geen negatief effect heeft. Argumenten Het kerkbestuur van de PGA heeft de wens om voor eind 2026 de kerk te hebben overgedragen aan een nieuwe eigenaar. De verkoopwaarde van de Havenkerk is 2,2 miljoen euro, bepaald op basis van 2 taxatierapporten. In deze rapporten is de waarde bepaald aan de hand van de ontwikkelwaarde bij 54 woonunits (appartementen). In de huidige, bestaande situatie worden kosten voor het beheer en onderhoud van de locatie door de gemeente betaald. Zowel deze kosten als de jaarlijkse lasten worden gedekt door de Rijksbijdrage voor de opvang. Daarmee kan de gemeente zonder impact op de gemeentelijke begroting strategische zeggenschap verwerven op deze locatie. Met het

beschikbaar stellen van het krediet, wordt tevens invulling gegeven aan artikel 8 van de financiële verordening. Hierin wordt gesteld wensen en bedenkingen over grote onderwerpen mee te geven. De aankoop van de locatie kan beargumenteerd worden, omdat: •

De aankoop een strategische grond positie in het centrum van het dorp betreft, en de aankoop prijs gunstig is.

•

Met het aankopen van deze locatie verkrijgt de gemeente zeggenschap op de toekomstige ontwikkeling van de plek in het dorp.

•

Met de verwerving stelt de gemeente opvang van ontheemden veilig én heeft zij flexibiliteit om in de toekomst de huisvesting van andere doelgroepen te kunnen overwegen.

•

Het alternatief scenario biedt de gemeente vrijwel geen inspraak in toekomstige ontwikkeling, en is inspraak in het tijdspad van realisatie zeer beperkt, daarnaast zijn de kosten per saldo hoger.

Duurzaamheid nvt Alternatieven Alternatief op het aankopen van de locatie kan zijn dat de gemeente bemiddeld in de verkoop aan de woningcoöperatie Woonkracht10 (WK10) en diens ontwikkelpartner. Dit scenario is verkend zodat op de plek (gedeeltelijke) sociale woningbouw wordt geborgd. De gemeente heeft in dit proces belang om de opgave omtrent opvang van ontheemden te kunnen borgen. De ontwikkelaar is bereid de locatie aan te kopen voor de hierboven genoemde prijs. Zij zal circa 70 woonunits realiseren op het perceel. In de ontwikkeling wordt rekening gehouden met 1/3 sociale woningbouw, parkeernormen en overig vigerend beleid dat van toepassing is bij deze opgave. De ontwikkeling zal circa 5 jaar in beslag nemen. De gemeente heeft kenbaar gemaakt dat zij voor een periode van maximaal 5 jaar de locatie wil blijven gebruiken voor de opvang van ontheemden. Voor dit gebruik zal de ontwikkelaar een vergoeding vragen in de vorm van een gebruiksovereenkomst. De kosten voor het gebruik van de Havenkerk wordt geraamd tussen €135.000 en €150.000 excl. BTW per jaar. De bandbreedte is opgenomen omdat de hoogte van, bijvoorbeeld verzekeringen, op dit moment niet helder zijn. Met het bemiddelen van de verkoop wordt nu al bepaald dat op deze locatie op termijn (sociale) woningbouw wordt gerealiseerd. Daarmee word een stap gezet in het ontwikkelen van meer woonruimte voor Alblasserdam.

Het tempo waarmee deze ontwikkeling tot stand komt valt buiten de invloedsfeer van de gemeente. Doorlooptijd van de opgave tot opvang leidt mogelijk tot nadere afstemming in geval deze langer dan de voorziene 5 jaren moet worden ingevuld. Alles afwegende, zowel regievoeren als financiën, is dit om meerdere redenen niet het voorkeursscenario dat wordt voorgesteld. Kanttekeningen Het aankopen van dit object biedt de gemeente een kans om in het centrum een prominente locatie te verwerven. De lasten worden in het geheel gedekt zolang de locatie wordt ingezet voor opvang van ontheemde Oekraïners. Het is onduidelijk voor welke periode de opgave voor gemeenten blijft. Het huisvesten van andere doelgroepen in deze locatie is een mogelijkheid. Deze optie kan nader verkend worden waarbij frictiekosten voor verbouwing en participatie als aandachtspunt moeten worden meegenomen. Op dit moment landen alle kosten ten aanzien van beheer en onderhoud in de exploitatie van het pand, die wordt afgedekt door middelen die de gemeente ontvangt in het kader van de Rijksmiddelen opvang Oekraïne. Bij besluit tot aankoop zal een jaarlijks een raming voor onderhoud en exploitatie inclusief vastgoedbeheer moeten worden gemaakt.

Afstemming Financiële informatie In geval de gemeente de Havenkerk aankoopt gelden de volgende uitgangspunten; Aankoop € 2.210.000. Grondwaarde = 20% (€ 442.000) en waarde van het opstal is 80% (€ 1.768.000). •

De (lineaire) afschrijvingslasten bij de opstal zijn € 70.720 (€ 1.768.000 : 25) per jaar.

•

Rentelast financiëring € 77.350 (€ 2.210.000 x 3,5%) in het eerste jaar.

De afschrijving is normaliter gebaseerd op 60 jaar, in lijn met de nota waarderen en afschrijven. Van deze doorlooptijd kan, gemotiveerd, worden afgeweken. Gezien de leeftijd van het object en het doel waarmee het in de begroting wordt op genomen kan gemotiveerd worden waarom een bijstelling van 60 naar 25 jaar acceptabel is, het effect van deze aanpassing is een verhoogde afschrijvingslast. Totale lasten vanaf het eerste jaar; € 148.070,Door af te schrijven wordt een groter beroep gedaan op de subsidiegelden vanuit het Rijk. Dit houdt in dat bij toekomstige verkoop een deel van het opstal zal zijn afgeschreven. De verkoop opbrengst zal daarmee een grotere eenmalige impuls tot effect hebben. Daarbij is de taxatie gebaseerd op 54 woonunits en blijkt uit de verrichtte studie dat ruim 70 ook realistisch is. Dit maakt dat de waarde van de positie naar boven bijgesteld zou kunnen worden als deze niet al was afgestemd met PGA (intentieovereenkomst). Tot slot wordt verondersteld dat de effectieve waarde van de positie zal stijgen, in lijn met ontwikkelingen van alle vastgoed in de markt. De operationele kosten voor het exploiteren van de locatie zijn in beide scenario’s gelijk. De keuze tussen beide scenario’s gaat over de behoefte tot het hebben van invloed en flexibiliteit.

Het inrichten van een gedegen verkoop traject bepaald in de toekomst welke vorm van herontwikkeling op deze prominente plek zal komen. Vervolg Na besluitvorming wordt de koopovereenkomst opgesteld en de overdracht afgestemd met het kerkbestuur van de PGA. Communicatie De gesprekken met het kerkbestuur en Woonkracht10 zijn in volle gang. Afspraak is om z.s.m. maar uiterlijk in 2026 tot overdracht van de kerk te komen. Doordat de functie van de Havenkerk de komende periode niet wijzigt, voeren we op dit moment nog geen gesprekken met de omgeving. Wel zal op een bepaald moment aan de omgeving kenbaar moeten worden gemaakt dat de Havenkerk op termijn plaatsmaakt voor woningbouw eventueel aangevuld met commerciële ruimte en dat hiervoor een ruimtelijke procedure doorlopen wordt.

Bijlagen 1. 2505-05-15 05 Rapportage def. Alblasserdam -Havenkerk- Kerk Co.pdf

Niet-digitale bijlagen

CONCEPT RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Alblasserdam;

gelet op: artikel 160, lid 1 onder d van de Gemeentewet artikel 192, lid 1 van de Gemeentewet

B E S L U I T:

1. Een krediet van 2.210.000 euro beschikbaar te stellen ten behoeve van de aankoop van de Havenkerk. 2. In afwijking van de nota waarderen en afschrijving de afschrijvingsperiode vast te stellen op 25 jaar. 3. De mutaties die volgen uit deze beslissing te verwerken in de begroting van 2027 en verder. 4. Bijgaande begrotingswijziging vast te stellen.