Voorstel Afwegingskader bezit en verhuur gemeentelijke panden - Voorstel.pdf

Datum vergadering: 17 september 2024 Datum B&W: 16 juli 2024

Portefeuillehouder: Ramon Pardo Kruidenier Auteur: Wilfred Boele

Onderwerp: Afwegingskader bezit en verhuur gemeentelijke panden Voorgesteld besluit: 1. het afwegingskader bezit en verhuur gemeentelijke panden vast te stellen.

Inleiding Vragen over de gemeentelijke accommodaties Over de accommodaties die in het bezit zijn van de gemeente leven een variëteit aan vragen. Ze kunnen samengevat worden tot de volgende drie: 1. Moeten alle panden wel in het bezit van de gemeente blijven? 2. Is het verstandig en wenselijk te blijven verhuren aan alle partijen waaraan dat nu gebeurt? 3. Passen we typen huurprijzen (op dit moment gebruiken we kostendekkende huur en marktconforme huur) op de juiste wijze toe? Om tot een antwoord te komen op deze vragen is er al materiaal beschikbaar. Zo heeft het college, vanwege zijn ambities over de gemeentelijke accommodaties, twee onderzoeken laten uitvoeren, die voorgelegd zijn aan de raad. Het eerste onderzoek heeft als titel 'Rapportage Fase 1 Onderzoek Maatschappelijk Vastgoed'. Deze rapportage geeft feitelijke informatie over de negen accommodaties waarin wordt verhuurd (o.a. aantal vierkante meters, aantal ruimten en energieverbruik) en over de huurders (o.a. de huurcontracten en de doelstelling van de gebruikers). Het tweede onderzoek is een vervolg op het eerste en beoogt een advies te geven over (her)huisvesting van de huidige huurders (schuifoperatie). De onderzoeken en andere beschikbare documenten volstaan echter niet om een volledig antwoord te kunnen geven op de drie vragen, en om vervolgens aanpassingen door te voeren in de praktijk.

Daarom worden er vervolgstappen gezet. De eerste vervolgstap is het maken en vaststellen van twee soorten kaders. Na de vaststelling worden de kaders toegepast en de resultaten ervan worden vervat in een adviesrapport. Het betreffende rapport zal per gemeentelijk pand een advies geven over het wel of niet in bezit houden van dat pand. En het zal per huurder een advies geven over het wel of niet doorgaan met verhuren; het type huurprijs (maatschappelijk, kostendekkend en markthuur); en wel of niet verhuizen en indien wel, waarnaar toe. Twee soorten kaders Om te kunnen komen tot een zorgvuldig advies over hoe verder te gaan met verhuur en met de panden, zijn er twee soorten kaders ontwikkeld. De raad wordt gevraagd deze vast te stellen. 1. Het eerste kader heeft betrekking op gemeentelijke accommodaties. Het biedt kaders ten aanzien van het investeren, afstoten en aanschaffen van panden. 2. Het tweede kader heeft specifiek betrekking op verhuur. Dit kader geeft een uitgewerkt antwoord op de vraag wanneer de gemeente een rol voor zichzelf ziet weggelegd om te verhuren. Het gaat ook in op de vraag welk type huurprijs passend is voor welk type huurder.

Beoogd effect In staat zijn tot het maken van consistente en afgewogen beslissen ten aanzien van hoe we omgaan met gemeentelijke panden en huurders. Dit betreft de korte termijn (de kaders zijn de basis voor een te maken adviesrapport), en de lange termijn: ook na het beslissen over het te maken adviesrapport blijven de kaders ons handelen beïnvloeden ten aanzien van gemeentelijke accommodaties en huurders. Argumenten Hiermee zetten we een belangrijke stap in het vastgoeddossier. Bij college en raad leven er vragen en opvattingen ten aanzien van de gemeentelijke accommodaties en de huurders. Duidelijk is geworden dat kaders behulpzaam en belangrijk zijn om verder te komen in het vastgoeddossier. Deze kaders zijn nu ontwikkeld en liggen voor ter besluitvorming. De kaders zijn afgestemd op een afgewogen opvatting over wat er belangrijk is voor Alblasserdam. De inhoud van de kaders is afgestemd op een duidelijke opvatting over wat er belangrijk is voor ons dorp. 'Belangrijk' heeft in dit verband betrekking op verhuur ten aanzien van domeinen als sport, cultuur en het sociaal domein. Het heeft ook betrekking op financiën: de kaders ten aanzien van het investeren, aanstoten en afschaffen van panden sturen aan op concrete keuzes die voor Alblasserdam haalbaar en betaalbaar zijn. Kanttekeningen De kaders zouden (nog) strakker mogen.

De opvatting kan bestaan dat het wenselijk is om kaders te hebben die nog strakker zijn / nog meer richting geven. Dergelijk kaders zouden onze bewegingsruimte echter al te zeer inperken. In dit verband is het ook relevant te melden dat deze kaders in vergelijking met andere gemeenten, voor zover wij dat kunnen overzien, relatief ver zijn uitgewerkt. Het huidige algemeen besluit over verhuur van onroerende zaken moet worden geëvalueerd. De kaders bieden de mogelijkheid om in specifieke gevallen een zogenaamd maatschappelijk huurtarief (is lager dan een kostendekkend huurtarief) te hanteren. Voor gevallen waarin dat toegepast gaat worden moet het zogenaamde algemeen belang besluit worden aangepast. Het is niet zeker dat het gaat lukken om die aanpassing door te voeren. Dit komt omdat vanwege aanscherping van de wet een uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Awb) moet worden doorlopen, waarbij ondernemingen (verhuurbedrijven) vooraf meer inspraak krijgen. Financiële informatie De financiële gevolgen worden goed duidelijk als er beslissingen per pand en per huurder gaan vallen. In dit stadium kan onder meer al wel gemeld worden dat de kaders een behoedzame manier van omgaan met omvangrijke financiële investeringen in panden impliceren. Vervolg Na vaststelling van de afwegingskaders, worden deze toegepast op de huidige panden en huurders.

De resultaten van de toepassing zullen uitgewerkt gaan worden in een adviesrapport. Het betreffende rapport zal per gemeentelijk pand een advies geven over het wel of niet in bezit houden van dat pand. En het zal per huurder een advies geven over het wel of niet doorgaan met verhuren; het type huurprijs (maatschappelijk, kostendekkend en markthuur); en wel of niet verhuizen en indien wel, waarnaar toe. De raad zal t.z.t. worden gevraagd akkoord te gaan met het uitvoering geven aan de voorstellen in het adviesrapport. Voordat het adviesrapport wordt behandeld door de raad, maar niet eerder dan de raad het ontvangt, zal het verstrekt worden aan de huurders. Ook zal inhoudelijke toelichting worden aangeboden. In het adviesrapport zal duidelijk worden gemaakt welke rol de gemeente zal oppakken waar het gaat om, indien van toepassing, ondersteunen bij verhuizen naar een andere gemeentelijke accommodatie of het vinden van een plek buiten het gemeentelijk vastgoed.

Communicatie De historische vereniging en de adviescommissie ruimtelijke kwaliteit worden uitgenodigd tot het geven van een schriftelijke reactie. Dit in het bijzonder met het oog op de uitgangspunten over cultuurhistorische waarde van gebouwen die zijn te vinden in het 'kader investeren, aanschaffen en afstoten panden'. Huurders krijgen tijdens een bijeenkomst eind augustus/begin september de gelegenheid een zienswijze te geven over het kader. Zij doen dit over dezelfde versie als die op dat moment al door het college is doorgeleid naar de raad. Raadsleden worden dan ook opgeroepen aanwezig te zijn bij de bijeenkomst met de huurders. Zij kunnen de zienswijzen van de huurders gebruiken voor het bepalen van hun inbreng tijdens de commissievergadering in september, waarin het kader voorligt. Meer informatie en een verantwoording van deze keuzes zijn te vinden in het inleidende hoofdstuk van het document met daarin de kaders.

Bijlagen 1. Afwegingskader bezit en afwegingskader verhuur gemeentelijke panden

CONCEPT RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Alblasserdam;

B E S L U I T:

1. het afwegingskader bezit en verhuur gemeentelijke panden vast te stellen.