Voorstel Adviesrapport bezit en verhuur gemeentelijke accommodaties - Voorstel.pdf

Datum vergadering: 28 januari 2025 Datum B&W: 7 januari 2025 Zaaknummer: 2024-0131284

Portefeuillehouder: Ramon Pardo Kruidenier Auteur: Wilfred Boele

Onderwerp: Adviesrapport bezit en verhuur gemeentelijke accommodaties Voorgesteld besluit: 1. het adviesrapport bezit en verhuur gemeentelijke accommodaties vast te stellen, maar in afwijking van het adviesrapport te kiezen voor het scenario maximale benutting.

Inleiding Over de accommodaties die in het bezit zijn van de gemeente leven een variëteit aan vragen bij college en gemeenteraad. Het bijgevoegde adviesrapport beoogt deze vragen te beantwoorden. Wij stellen voor de adviezen uit het rapport op te volgen, met uitzondering van het advies dat betrekking heeft op drie bestaande accommodaties en nieuwbouwmogelijkheden. Waar het rapport adviseert om te kiezen voor het scenario alleen behoud Het ParticiPand, stellen wij voor te kiezen voor het scenario maximale benutting. Volgens dat laatste scenario worden niet alleen De Postduif en de voormalige brandweerkazerne afgestoten, maar in aanvulling daarop ook Het ParticiPand, waarbij voor de laatste als voorwaarde geldt dat de accommodatie niet gesloopt mag worden. In het vervolg van deze inleiding wordt kort omschreven wat er in het adviesrapport wordt geadviseerd over de volgende onderwerpen: aan welke partijen te verhuren, welke accommodaties te behouden en in welke accommodaties Paris Proof duurzaamheidsinvesteringen door te voeren. Er wordt beschreven wat de strekking van het adviesrapport is over deze onderwerpen, en er wordt beschreven wat wij ten aanzien van deze onderwerpen voorstellen. Aanvullend daarop wordt aandacht besteed aan hoe we aankijken tegen de vraag welke huurder waar kan worden gehuisvest.

In het adviesrapport zelf wordt in aanvulling op deze onderwerpen ook nog advies gegeven over het type huurprijs per partij en over de rol van de gemeente jegens partijen waarvan wordt geadviseerd daar niet langer aan te verhuren. Wel/niet verhuren aan partijen (hoofdstuk 2) Op basis van het toepassen van het eerder door de gemeenteraad vastgestelde afwegingskader verhuur wordt in hoofdstuk 2 van het adviesrapport geadviseerd aan 24 partijen onderdak te blijven bieden, en van zes partijen in principe definitief afscheid te nemen als verhuurder. Die zes zijn de Nederlands Gereformeerde Kerk (NGK), de Vereniging Drentse Buurt, Care to repair / International Security Management Services B.V., Damdorp Barbershop, Het Vlindertje en YV-Dance. Het advies over schietsportvereniging Wilhelm Tell en visvereniging V.A.H. is om alleen te blijven verhuren indien wordt gekozen voor een scenario (zie hoofdstuk 4) waarin de accommodaties waarin deze partijen nu zijn gevestigd behouden blijven. Wij stellen voor deze adviezen over te nemen. Behoud en verduurzaming van negen accommodaties (hoofdstuk 3) In hoofdstuk 3 van het adviesrapport gaat het over het wel of niet behouden en het wel of niet doorvoeren van Paris Proof duurzaamheidsinvesteringen in bij elkaar negen accommodaties.

Eerder is door de gemeenteraad al besloten over te gaan tot Paris Proof verduurzaming, maar wel met de kanttekening dat nog een selectie van accommodaties moet worden gemaakt.

De negen accommodaties die in het hoofdstuk worden behandeld zijn De Rederij, Landvast, Het Brughuis, De Portier, Sportcentrum Blokweer (sporthal en zwembad), de gemeentewerf, onderkomen en opbergruimte begraafplaats, onderkomen en opbergruimte Souburgh en kantoortje de Kinderboerderij (de voormalige brandweerkazerne, de Postduif en Het ParticiPand worden in hoofdstuk 4 behandeld). Over de meeste van de negen accommodaties wordt geadviseerd deze te behouden en de Paris Proof duurzaamheidsinvesteringen door te voeren. Een uitzondering betreft de sporthal van sportcentrum Blokweer. Daarover wordt namelijk geadviseerd in een apart traject te besluiten over behoud en verduurzaming. Een volgende uitzondering is De Portier (Zuiderstek 1). Daarover wordt weliswaar geadviseerd deze te behouden, maar wordt ook geadviseerd daarin geen Paris Proof duurzaamheidsinvesteringen door te voeren. Wij stellen voor deze adviezen over te nemen. Behoud en verduurzaming van drie resterende accommodaties, in de vorm van scenario's (hoofdstuk 4) In hoofdstuk 4 van het adviesrapport wordt advies gegeven over het wel of niet behouden en wel of niet doorvoeren van duurzaamheidsinvesteringen in drie accommodaties. Het betreft de Postduif, de voormalige brandweerkazerne en Het ParticiPand. Er zijn ten aanzien van het al dan niet behouden van deze accommodaties een aantal scenario's uitgewerkt.

In die scenario's zijn ook ideeën of voornemens over aanvullende maatschappelijke meters bij het Nokkenwiel Boerenpad en bij sportcentrum Blokweer betrokken. Het scenario dat wordt geadviseerd is 'alleen behoud ParticiPand'. In dit scenario wordt er niets nieuws gebouwd en wordt er afstand gedaan van De Postduif en van de voormalige brandweerkazerne. Wij stellen voor om voor een ander scenario te kiezen, namelijk het scenario 'maximale benutting'. We doen dat vooral voor vanwege de grote financiële opgave waar de gemeente voor staat. Scherpe keuzes ten aanzien van het wel of niet behouden van vastgoed helpen om die opgave te realiseren. In het scenario maximale benutting wordt behalve de Postduif en de voormalige brandweerkazerne ook Het ParticiPand afgestoten, met daarbij de voorwaarde dat het gebouw aan de Lelsstraat behouden blijft. Wij stellen voor de huurders die nu gevestigd zijn in de drie accommodaties en aan wie de gemeente wil blijven verhuren, te verspreiden over de verschillende accommodaties van de gemeente die wel behouden blijven, en eventueel over accommodaties van partijen buiten het eigen vastgoed. De precieze manier waarop de partijen volgens het scenario maximale benutting worden verspreid is anders dan wordt voorgesteld in het adviesrapport (zie hoofdstuk 5) en moet zich nog uitkristalliseren.

Belangrijk is op te merken dat het mogelijk is om de betreffende partijen te verspreiden. Het betreft onder meer de volgende manier: Vluchtelingenwerk Nederland en Helpende Handen in De Rederij, de vijf kunstenaars in Landvast, stichting Jeugd-Punt en het Odensehuis in de Tienpondzaal Blokweer, Yulius in een kerk (verschillende kerken hebben laten weten open te staan voor verhuur). Voor de Voedselbank moet nog een oplossing worden gezocht. De betekenis van het door de gemeenteraad instemmen met het besluit verschilt per onderwerp. Zo zal het onderwerp aan welke partijen wel en niet verhuren in principe niet meer aan de orde worden gesteld in een raadsbesluit. Voor de duurzaamheidsinvesteringen geldt daarentegen dat ze nog worden voorgelegd in de gebruikelijke vierjarenbegrotingen. Het instemmen met het besluit kan wel worden uitgelegd als een zeker commitment jegens lasten voor duurzaamheidsinvesteringen in latere meerjarenbegrotingen. Ten slotte komt de herontwikkeling van locaties in principe ook nog langs in een raadsvoorstel. Beoogd effect Belangrijke stappen zetten ten aanzien van de gemeentelijke accommodaties. Meer concreet: de gemeente Alblasserdam verhuurt in de praktijk op een manier die is afgestemd op de door de gemeenteraad vastgestelde afwegingskaders, beschikt over accommodaties die Paris Proof zijn verduurzaamd en beschikt over niet meer vastgoed dan nodig.

Argumenten 1. De adviezen over aan welke partijen wel en niet te verhuren zijn een logisch vervolg op de vastgestelde afwegingskaders bezit en verhuur gemeentelijke panden.

De adviezen over aan wie wel en niet verhuren zijn gebaseerd op de zorgvuldig tot stand gekomen en door de gemeenteraad (op 24 september 2024) vastgestelde afwegingskaders. Deze afwegingskaders hebben het mogelijk gemaakt consistente en afgewogen adviezen te geven. 2. Paris Proof duurzaamheidsinvesteringen worden alleen doorgevoerd in accommodaties met een langdurige toekomst. Wij stellen voor om alleen Paris Proof duurzaamheidsinvesteringen door te voeren in accommodaties met een langdurige toekomst. Dit omdat hoe langer een pand in gebruik blijft, hoe meer financieel gewin de duurzaamheidsinvesteringen opleveren. Het is ook wenselijk met het oog op de afschrijftijd van investeringen. Het is immers onwenselijk dat een pand wordt gesloopt waarvan de investeringskosten nog niet volledig zijn afgeschreven. 3. Het voorstel om te kiezen voor het scenario maximale benutting doet recht aan de financiële opgave waar de gemeente voor staat. De financiële opgave waar de gemeente voor staat is enorm. Scherpe keuzes ten aanzien van het wel of niet behouden van vastgoed helpen om die opgave te realiseren. Meer informatie hierover is te vinden onder 'financieel'. 4. Het gebouw aan de Lelsstraat, een beeldbepalend pand met cultuurhistorische waarde, blijft behouden. Dit omdat wij voorstellen het gebouw weliswaar af te stoten, maar wel met de voorwaarde dat het gebouw niet wordt gesloopt. 5.

Er wordt veel ruimte vrijgespeeld voor andere functies (denk aan woningbouw), waaraan behoefte is. Door het kiezen voor het scenario maximale benutting kan, in aanvulling op de locaties De Postduif en de voormalige brandweerkazerne, ook de locatie aan de Lelsstraat een nuttige andere functie krijgen. Kanttekeningen 1. Het uitvoering geven aan de adviezen over aan wie wel en niet verhuren, zal tot teleurstelling en mogelijk (grote) ontevredenheid leiden. Dit betreft (een aantal van) de betreffende huurders en daarnaast inwoners van Alblasserdam die gebruik maken of lid zijn van de betreffende partijen en verenigingen. 2. Het advies om een partij te blijven huisvesten kan verkeerd worden geïnterpreteerd. Het advies om een partij te blijven huisvesten kán worden geïnterpreteerd als een toezegging van de gemeente om de betreffende partij, indien van toepassing, (met evenveel middelen) te blijven subsidiëren. Het advies om een partij te blijven huisvesten is echter geen garantie dat de gemeente de betreffende partij (evenveel) subsidie zal blijven verlenen. 3. Kanttekeningen bij het scenario maximale benutting zijn te vinden in het bijgevoegde adviesrapport. In het adviesrapport worden verschillende nadelen benoemd van het scenario maximale benutting. Deze zijn te vinden in paragraaf 4.7.3.

Financiële informatie Stoppen met verhuur Het stoppen met verhuur aan partijen die geen subsidie voor huur ontvangen, leidt tot minder huuropbrengsten. Het gaat om een bedrag van zo'n € 30.000 per jaar. Verduurzaming De kosten voor verduurzaming naar Paris Proof voor de accommodaties waarvan wordt geadviseerd deze investeringen door te voeren, zijn verwerkt in de actuele meerjarenbegroting. Vanwege de systematiek zijn de lasten voor de jaren 2025, 2026, 2027 en 2028 relatief beperkt qua omvang; ze nemen in de jaren daarop fors toen. Meer informatie daarover is te vinden in paragraaf 3.1.2 van het adviesrapport. In de begroting zijn ook middelen verwerkt voor verduurzaming van De Portier. Het opvolgen van het

advies om die niet door te voeren, levert een financieel voordeel op ten opzichte van de begroting. Deze is echter, vanwege de systematiek, voor de jaren 2025 tot en met 2028 beperkt (minder dan €10K per jaar). Opbrengsten scenario maximale benutting In het rapport is een zo goed mogelijke financiële scenario-analyse gemaakt, waarin de bedragen per jaar ten opzichte van elkaar zijn berekend. Er is berekend dat de jaarlijkse besparing van het scenario maximale benutting met voorwaarde behoud accommodatie Het ParticiPand € 347.000 bedraagt. Hieronder staan de drie onderdelen van dit bedrag, en staat per onderdeel wat het betekent voor de begroting. 1. Het wegvallen van huisvestingslasten van drie accommodaties. Dit is een besparing van € 156.000 per jaar in de begroting. 2. Eenmalige opbrengsten van mogelijk maken herontwikkeling van twee locaties: De Postduif en omgeving en de voormalige brandweerkazerne. De verwachting is dat de eenmalige opbrengsten hiervan € 1.500.000 zijn. Over 40 jaar uitgesmeerd is dat, inclusief rente, een besparing van € 53.000 per jaar in de begroting. 3. Het wegvallen van kosten voor duurzaamheidsinvesteringen minus de energiebesparing waartoe deze investeringen leiden. Dit is in de scenario-analyse uitgesmeerd in € 138.000 per jaar. Deze kosten zijn nog niet in de begroting verwerkt. Bij dit onderdeel gaat het dus om het wegvallen van meerkosten.

Mogelijke aanvullende kosten horend bij het scenario In de berekening van het jaarlijkse voordeel is het volgende niet meegenomen: de huisvestingslasten van bestaande accommodaties zal wat omhoog gaan (waaronder extra energiekosten), het commercieel verdienvermogen van Landvast kan negatief worden beïnvloed en de huisvesting van de Voedselbank kan nog extra kosten met zich meebrengen. Ambtelijke capaciteit De kosten voor ambtelijke capaciteit bij herontwikkeling is verwerkt in de inschatting van opbrengsten van herontwikkeling van de betreffende drie locaties. Zoals te zien in bijlage 3 van het adviesrapport zijn ook andere kosten bij herontwikkeling meegenomen in de inschatting van opbrengsten. Ambtelijke capaciteit voor het beëindigen van contracten en het ondersteunen bij verhuizingen (denk onder andere aan het coördineren van verhuizingen om zo te voorkomen dat de benutting niet optimaal is) kan voor een groot deel worden gedekt uit resterende middelen (betreft €60K) voor het project maatschappelijk vastgoed in het kalenderjaar 2024 (resultaatbestemming). Vervolg Aansluitend bij de inhoud van het rapport bestaat het vervolg uit het beëindigen van huurrelaties, het starten met Paris Proof verduurzaming, het verhuizen van partijen, het aanpassen van huurprijzen en het herontwikkelen van locaties.

Communicatie Zorgvuldige communicatie over dit voorstel van ons als college is erg belangrijk. Nadat we hebben besloten wat we aan de raad voorstellen, worden het adviesrapport en raadsvoorstel gedeeld met de gemeenteraad en met de huurders die benoemd zijn in het rapport. Huurders voor wie het adviesrapport verstrekkende implicaties heeft worden voorafgaand aan toezending van het rapport mondeling benaderd. We zorgen ervoor dat we goed aan de pers kunnen uitleggen waarom we dit voorstel doen. Op 21 januari 2025 staat een inspraakavond gepland met betreffende huurders en de gemeenteraad. Huurders krijgen tijdens deze bijeenkomst de gelegenheid om een zienswijze te geven over het voorstel van het college aan de gemeenteraad, dat is gemaakt naar aanleiding van het adviesrapport.

Raadsleden worden opgeroepen aanwezig te zijn bij de bijeenkomst met de huurders. Zij kunnen de zienswijzen van de huurders gebruiken voor het bepalen van hun inbreng tijdens de behandeling in de commissie- en gemeenteraadsvergadering.

Bijlagen 1. Adviesrapport bezit en verhuur gemeentelijke accommodaties.pdf 2. Bijlage 1. Afbeeldingen van de gebouwen.docx 3. Afwegingskader bezit en afwegingskader verhuur gemeentelijke panden (in sept. 2024 door de gemeenteraad vastgesteld).pdf

CONCEPT RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Alblasserdam;

B E S L U I T:

1. het adviesrapport bezit en verhuur gemeentelijke accommodaties vast te stellen, maar in afwijking van het adviesrapport te kiezen voor het scenario maximale benutting.