Voorstel Actualisatie grondexploitaties - Voorstel.pdf

Raadsvoorstel Datum vergadering: 7 juli 2026 Datum B&W: 23 juni 2026 zaaknummer: 2026-0068258

Portefeuillehouder: Ramon Pardo Kruidenier Auteur: Richard Boot

Onderwerp: Actualisatie grondexploitaties Voorgesteld besluit: 1. De geactualiseerde grondexploitaties 2026 met prijspeildatum 01-01-2026 vast te stellen volgens bijgaand rapport Actualisatie grondexploitaties 2026. 2. Een voordeel van € 1.288.000 uit de actualisaties grondexploitaties 2026 toe te voegen aan de algemene reserve grondexploitaties, waarvan € 1.246.000 reeds is verwerkt in de jaarrekening 2025 en € 42.000 via resultaat bestemming bij de jaarrekening 2025. 3. De mutaties voor 2026 en verder via de eerstvolgende Burap verwerken in de begroting.

Inleiding Om inzicht te krijgen in de financiële stand van zaken in de projecten worden jaarlijks, in het kader van het opstellen van de jaarrekening, de grondexploitaties geactualiseerd. Bij deze actualisatie worden de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten in het boekjaar 2025 verwerkt in de grondexploitaties en worden de budgetten in de grondexploitatie indien noodzakelijk geïndexeerd en gefaseerd. Tevens worden budgetwijzigingen als gevolg van nieuwe en/of gewijzigde inzichten verwerkt. De actualisatie resulteert in een herijkte grondexploitatie per 1-1-2026. U vindt de actualisatie in de bijgevoegde geheime rapportage. In deze rapportage staan de uitgangspunten en uitkomsten van de actualisatie, een vergelijking met het resultaat van de vorige vastgestelde grondexploitaties en een kwantificering van de risico’s. In het bijgevoegde rapport Actualisatie grondexploitaties 2026 worden het resultaat, de verschillen met vorig jaar, de risico’s en de invloed op de Algemene reserve grondexploitaties toegelicht. De grondexploitaties bevatten veel geheime informatie over te verwachten grondopbrengsten en aanbestedingsresultaten. Door de grondopbrengsten samen te vatten, is het mogelijk toch in het openbaar informatie te geven. Deze informatie vindt u in het eerste hoofdstuk van de rapportage.

Deze informatie is ook opgenomen in de jaarrekening (paragraaf grondbeleid) die volledig openbaar is. Hoofdstuk 2 bevat de vertrouwelijke informatie over de grondexploitaties in het algemeen (verdieping op hoofdstuk 1). Hoofdstuk 3 bevat de vertrouwelijke rapportages per project. Beoogd effect Het doel van de actualisatie van de grondexploitatie, inclusief de rapportage, is inzicht bieden in de actuele financiële stand van zaken met een doorkijk tot het einde van de looptijd van deze projecten en de invloed hiervan op de gemeentelijke reservepositie. Naast deze actualisatie worden de projecten gedurende het jaar financieel gemonitord. Op deze wijze kan vanuit financieel perspectief worden gestuurd en de budgetten goed worden beheerd. De financiële doelstelling van ieder project is gericht op een verbetering van het resultaat van de grondexploitatie en een minimalisering van de financiële risico’s op het gebied van programma, planning en kwaliteit. Alle drie de actieve grondexploitaties bevinden zich nog in de planvormingsfase, er zijn dan ook voornamelijk plankosten gemaakt binnen deze grondexploitaties.

Het verwachte resultaat van de drie geconsolideerde grondexploitaties is verbeterd. Er dient € 1.288.00 worden toegevoegd aan de Algemene reserve grondexploitaties. Met de mutaties van 2026 bedraagt de stand van de Algemene reserve grondexploitaties per 31-122025 € 1.367.000. In de door de raad vastgestelde Nota Grond en Vastgoedbeleid wordt een norm voor de weerstandsratio gehanteerd (verhouding tussen risico’s van de projecten met een verwacht verlies, de risico’s op afgesloten projecten en de reserve grondexploitaties) van minimaal 1 en maximaal 1,4. In gevallen dat de ratio zich buiten deze bandbreedte begeeft, wordt bij de jaarrekening een voorstel gedaan voor verrekening tussen de Algemene reserve grondexploitaties en de Algemene reserve. De cijfers per 31-12-2025 zijn als volgt: Algemene reserve grondexploitaties (weerstandscapaciteit): € 1.367.000 Risico’s projecten te dekken uit weerstandscapaciteit: € 16.000 Argumenten In december 2024 is in de raad de nota Grondbeleid 2024 vastgesteld. Hierin is besloten dat als een actieve rol van de gemeente noodzakelijk is om te komen tot realisatie van de ambitie kan de gemeenteraad besluiten een grondexploitatie met een negatief resultaat vast te stellen. Het effect van het nadelige resultaat kan zijn dat de reserve grondexploitatie niet toereikend is en er geld overgeheveld moet worden uit de algemene reserve.

Door de integrale beoordeling kan de gemeenteraad een keuze maken in ambitie en hoeveel (financieel) risico gewenst is. Met het vaststellen van dit grondbeleid geldende de volgende financiële uitgangspunten en spelregels ten aanzien van de grondexploitaties: •

Jaarlijks worden grondexploitaties geactualiseerd;

•

Verliezen worden direct genomen en worden verwerkt in verliesvoorzieningen;

•

Tussentijdse winstneming bij winstgevende projecten vindt plaats volgende Percentage of Completion methode;

•

Bij aanvang van projecten wordt grond gewaardeerd op inbrengwaarde;

•

Er vindt geen directe verevening plaats tussen projecten;

•

De weerstandsratio dient tussen 1,0 en 1,4 te zijn;

De actualisatie van de grondexploitaties past binnen deze beleidsuitgangspunten. Duurzaamheid Niet van toepassing Alternatieven Niet van toepassing Kanttekeningen De grondexploitatie Zuidelijk Havengebied is ten opzichte van de voorgaande actualisatie per 1-12025 sterk verbeterd. Toelichting op deze ontwikkeling is terug te vinden in de tekst Actualisatie grondexploitaties 2026 GEHEIM. Echter dient bij dit positieve resultaat wel de volgende kanttekeningen geplaatst te worden: •

De ontwikkelaar verwerkt momenteel de bouwkosten, VON-prijzen en projectbegroting in een actueel grondbod. Deze geactualiseerde begroting wordt echter pas in week 28 verwacht. De uitkomsten hiervan konden als zodanig niet worden meegenomen in de laatste actualisatie van de grondexploitatie

•

Daarnaast zullen ook de kosten voor de uit te voeren aanpassingen aan het kruispunt Dam – Marineweg en het rioolstelsel, evenals de bijbehorende toerekening van deze kosten, geactualiseerd moeten worden in een later stadium. De kosten én toerekening hiervan die momenteel voorlopig in de grondexploitatie zijn opgenomen, berusten op een onderzoek daterend uit november 2024, met als beoogd doel een verkenning van de scope van deze werkzaamheden te verstrekken. De resultaten van dit onderzoek zijn dus nog geen definitieve

kostenraming van de uiteindelijk uit te voeren werkzaamheden en de toerekening daarvan. Met de betrokken partijen moeten hierover nog afrondende afspraken worden gemaakt, zodat ook deze kosten kunnen worden verwerkt in de definitieve grondexploitatie. Naar verwachting blijft er desondanks sprake van een positief financieel eindresultaat. Het vervallen van de derde parkeerlaag heeft daarbij een duidelijk positief effect op de businesscase. Daarbij past wel de kanttekening dat de uiteindelijke uitkomst van de grondexploitatie afhankelijk blijft van de verdere ontwikkeling van kosten en opbrengsten, mede gelet op geopolitieke ontwikkelingen, personeelskrapte, inflatie, netcongestie en ontwikkelingen op de financiële markten. Na ontvangst van de geactualiseerde begroting van de ontwikkelaar ten behoeve van hun uiteindelijke grondbod en afronding van de afspraken over de kostentoerekening kruispunt Dam – Marineweg en rioolstelsel wordt de grondexploitatie herijkt. Deze herziene grondexploitatie wordt vervolgens bij de 2e óf 3e burap later dit jaar ter besluitvorming aangeboden. Tegen deze achtergrond blijft voorzichtigheid ten aanzien van de uiteindelijke uitkomst van de grondexploitatie op zijn plaats en blijft de winstwaarschuwing van toepassing. Financiële informatie De grondexploitaties zijn de financiële vertaling van de projecten.

De acties die moeten worden genomen en de bijbehorende planning zijn beschreven in de geheime bijlage 'Actualisatie grondexploitaties 2026'. Vervolg De grondexploitaties zijn de financiële vertaling van de projecten. De acties die moeten worden genomen en de bijbehorende planning zijn beschreven in de vertrouwelijke bijlage 'rapportage Actualisatie grondexploitaties 2026'. Communicatie De grondexploitaties bevatten veel geheime informatie over te verwachten grondopbrengsten en aanbestedingsresultaten. Door de resultaten van de grondexploitaties samen te vatten, is het mogelijk toch in het openbaar informatie te geven zonder dat hierbij gevoelige informatie wordt prijsgegeven. Deze informatie vindt u in het eerste hoofdstuk van de rapportage. De informatie uit dit hoofdstuk is eveneens opgenomen in de jaarrekening (paragraaf grondbeleid) die volledig openbaar is. Deze openbare tekst kan gedeeld worden via de officiële kanalen (Overheid.nl en gemeentelijke bekendmakingen). Verdere verdieping op de informatie uit de openbare rapportage is uitgewerkt in een geheime rapportage. Dit onderdeel bevat eveneens een verslaglegging van de respectievelijke grondexploitaties op projectniveau. Deze geheime tekst wordt via de griffie onder slot gedeeld met de raad.

Bijlagen 1. Actualisatie grondexploitaties 2026 OPENBAAR.pdf

Niet-digitale bijlagen

CONCEPT RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Alblasserdam;

gelet op: artikel 191, lid 1 van de Gemeentewet

B E S L U I T:

1. De geactualiseerde grondexploitaties 2026 met prijspeildatum 01-01-2026 vast te stellen volgens bijgaand rapport Actualisatie grondexploitaties 2026. 2. Een voordeel van € 1.288.000 uit de actualisaties grondexploitaties 2026 toe te voegen aan de algemene reserve grondexploitaties, waarvan € 1.246.000 reeds is verwerkt in de jaarrekening 2025 en € 42.000 via resultaat bestemming bij de jaarrekening 2025. 3. De mutaties voor 2026 en verder via de eerstvolgende Burap verwerken in de begroting.