RO-BP-62012811-TL-ON07.pdf

Bestemmingsplan “Kloos”

Toelichting

2

Inhoudsopgave van de toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

5

Aanleiding en doel Ligging en begrenzing plangebied Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

7

Historische ontwikkeling Landschappelijke structuur Bebouwingsstructuur Proces en uitgangspunten Planbeschrijving Juridische aspecten

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke Ordening 3.1 3.2

Kader Conclusie

7 8 9 10 12 21 28 28 40

Hoofdstuk 4 Wonen 4.1 4.2 4.3

5 5 6 6

41

Kader Onderzoek Conclusie

41 44 45

Hoofdstuk 5 Mobiliteit

46

5.1 5.2 5.3

Kader Onderzoek Conclusie

46 48 60

Hoofdstuk 6 Natuur en landschap 6.1

6.2 6.3

Kader 6.1.1 Wet natuurbescherming 6.1.2 Natura 2000 6.1.3 Natuurnetwerk Nederland Onderzoek Conclusie

Hoofdstuk 7 Water 7.1 7.2 7.3

61 61 61 62 62 62 67 68

Kader Onderzoek Conclusie

68 72 76

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

3

Hoofdstuk 8 Archeologie en cultuurhistorie 8.1 8.2

78

Archeologie Cultuurhistorie

78 81

Hoofdstuk 9 Milieu 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 Hoofdstuk 10 10.1 10.2 10.3

85

M.e.r.-beoordeling Bedrijven en milieuzonering Bodem Externe veiligheid Geluid Technische infrastructuur en overige belemmeringen Luchtkwaliteit Duurzaamheid Kader Onderzoek Conclusie

86 86 88 91 97 101 102 105 105 107 108

Hoofdstuk 11

Uitvoerbaarheid

109

11.1 11.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

109 109

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11

Bijlage 12

Mercon Kloos Stedenbouwkundig plan, KuiperCompagnons en Whoonapart, d.d. 5 februari 2018 Oplegnotitie stedenbouwkundig plan, KuiperCompagnons en Whoonapart, d.d. december 2018 Beeldkwaliteitsplan Riviervillas Mercon Kloos, KuiperCompagnons, d.d. 21-03-2021 Onderzoek verkeerseffecten, rapport, GraaffTraffic, d.d 19 januari 2021 Parkeerbalans, Future Mobility Network, d.d. 25 maart 2021 Quick scan flora en fauna Mercon Kinderdijk, NWC, d.d. 30 juli 2018 Aanvullend onderzoek flora en fauna Mercon Kinderdijk, NWC, kenmerk P18-102W1544 d.d. november 2018 Natuurtoets Mercon Kloos, NWC, d.d. december 2018 Verkennend (actualiserend) bodemonderzoek West Kinderdijk 120, Mercon Montage BV, d.d. maart 2017 Verkennend (actualiserend) bodemonderzoek West Kinderdijk 120, Mercon Montage BV, d.d. maart 2017 Geactualiseerd stedenbouwkundig plan ‘Kloos’, BoschSlabbers en Van Aken, d.d. 22 januari 2021, update met gewijzigde verkeersstructuur d.d. maart 2021 Addendum HIA Kinderdijk, Land-Id, d.d. 31 januari 2019

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

4

Bijlage 13 Bijlage 14 Bijlage 15 Bijlage 16 Bijlage 17 Bijlage 18 Bijlage 19 Bijlage 20 Bijlage 21 Bijlage 22

Akoestisch onderzoek, KuiperCompagnons, d.d. 8 februari 2021 Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling, d.d. 12 november 2020 Notitie Externe veiligheid Groenenboom, AVIV, d.d. 3 november 2020 Quick scan bedrijven en milieuzonering, KuiperCompagnons, d.d. 29 oktober 2020 Akoestisch onderzoek "Jonker-bedrijven", KuiperCompagnons, d.d. 18 januari 2021 Beoordeling stikstofdepositie Kloos te Alblasserdam, BK bouw- en milieuadvies, d.d. 1 februari 2021 Nota inspraak en overleg, 4 maart 2021 Ontwerpbesluit hogere grenswaarden geluid – Wet geluidhinder Verkeerskundige toets ontwerp rotonde Zwarte Paard – West Kinderdijk, GraaffTraffic, d.d. 11 maart 2021 Ontsluiting Zwarte Paard – West Kinderdijk, GraaffTraffic, d.d. 18 maart 2021

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding en doel

In het noorden van het dorpsgebied van Alblasserdam bevindt zich het terrein Kloos. De bedrijfsactiviteiten van de bedrijven Mercon en Kloos die zich hier decennia lang hebben afgespeeld, zijn inmiddels beëindigd. Het terrein gaat daarmee een nieuwe toekomst tegemoet als woonlocatie, gelegen tussen de rivier De Noord, de West Kinderdijk en het gelijknamige molengebied. Het nieuwe woongebied gaat Kloos heten. De bijzondere context en eigenschappen van Kloos vragen om een hoog ambitieniveau ten aanzien van de transformatie naar een nieuw woongebied. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een planologisch-juridische regeling voor een nieuw te ontwikkelen woongebied van maximaal 275 woningen. Naast een woonfunctie worden in het gebied ondergeschikte horeca, maatschappelijke voorzieningen en een (kleine) sportvoorziening mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplangebied omvat een groter oppervlakte dan uitsluitend het ontwikkelingsgebied van Kloos, zoals beschreven in het stedenbouwkundig plan. In het plan zijn namelijk ook delen van de vigerende bestemmingsplannen "Landelijk Gebied Alblasserdam" en "Herstelplan Alblasserdam" meegenomen. Deze gronden zijn opgenomen in het plan om de geluidszone van het voormalige Mercon-Kloosindustrieterrein, in juridische zin, te schrappen.

In deze zone zijn geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien; daar zijn de vigerende bestemmingen één op één overgenomen (behoudens dus de geluidszone). Uitzondering hierop is de zijtuin van de woning WestKinderdijk 117. Als gevolg van een grondaankoop van de gemeente wordt het woonperceel hier vergroot. Deze nieuwe situatie is in het plan opgenomen. In paragraaf 1.2 wordt de ligging en begrenzing van het bestemmingsplangebied, tevens in relatie tot ontwikkelgebied Kloos, verder toegelicht. 1.2

Ligging en begrenzing plangebied en ontwikkelgebied

De ligging en begrenzing van het plangebied is globaal weergegeven op afbeelding 1.1. In de afbeelding is onderscheid gemaakt in de volledige contour van voorliggend bestemmingsplan en het ruimtelijk te ontwikkelen deel van het Kloosterrein, hierna het ‘ontwikkelgebied Kloos' genoemd. Het bestemmingsplangebied is gelegen in de Alblasserwaard. Een "waard" is een door rivieren omgeven gebied; in casu de Lek, de Beneden-Merwede en De Noord. Het bestemmingsplangebied, en meer specifiek ontwikkelgebied Kloos, is deels buitendijks gelegen, tussen de rivier De Noord en de West Kinderdijk. In het oosten en zuiden wordt de plangrens van het bestemmingsplan gevormd door landelijk gebied en de westzijde van de kern Alblasserdam. In het westen vormt de gemeentegrens (rivier De Noord) de begrenzing van het plangebied en in het noorden de bestaande bedrijfsbebouwing.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

6

Afbeelding 1.1.: Globale ligging en begrenzing plangebied en ontwikkelgebied Kloos 1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het te ontwikkelen Kloos-terrein vigeert, tot het moment dat het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, het bestemmingsplan "Kinderdijk" dat op 2 april 1970 is vastgesteld door de gemeenteraad en op 30 juni 1971 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Daarnaast vigeren binnen het plangebied het "Landelijk Gebied Alblasserdam" vastgesteld op 18 april 2017 en het "Herstelplan Alblasserdam", dat op 31 maart 2015 is vastgesteld. Ter plaatse van de gronden die in dit bestemmingsplan conserverend zijn bestemd, vigeren, tot op het moment dat het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, de bestemmingsplannen "Landelijk Gebied Alblasserdam" en "Herstelplan Alblasserdam" (zie afbeelding 1.1.). Het bestemmingsplan "Landelijk Gebied Alblasserdam" is opgesteld conform de wettelijke actualiserings- en digitaliseringsplicht en omvat een actueel toetsings- en beoordelingskader voor het landelijk gebied in Alblasserdam. Het "Herstelplan Alblasserdam" omvat het bebouwd gebied van Alblasserdam. Zoals in paragraaf 1.1. reeds is toegelicht zijn deze gronden louter in het plan meegenomen om de geluidszone van het voormalige industrieterrein Mercon Kloos te schrappen. 1.4

Leeswijzer

De navolgende hoofstukken 2 tot en met 9 zien primair toe op de planontwikkeling Kloos. In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie en het plan beschreven. Hierbij wordt aangegeven wat er precies in het plan geregeld is, mede in relatie tot de bestaande situatie en eerdere plannen die voor het gebied zijn opgesteld. In hoofdstuk 3 tot en met 10 wordt vervolgens een verantwoording gegeven met betrekking tot de omgevings- en milieuaspecten. Tenslotte wordt in hoofdstuk 11 de uitvoerbaarheid van het plan onderbouwd respectievelijk de bestemmingsplanprocedure beschreven.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

7

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1

Historische ontwikkeling

Het terrein Kloos is gelegen in het buitendijkse gebied tussen de West Kinderdijk en de rivier De Noord. De waterkerende dijk is aan de oostzijde van het bestemmingsplangebied gelegen. Het plangebied ligt in de Alblasserwaard die zich tussen de grote rivieren de Lek en de Beneden-Merwede bevindt met als verbindende schakel De Noord. Vanaf de 11 e eeuw tot circa 1270 is het binnendijkse gebied van de Alblasserwaard grootschalig ontgonnen, veelal vanaf de hoger gelegen oevers van de rivieren en veenstroompjes, zoals de Alblas. Hierdoor ontstond een optrekkende verkaveling die haaks op de rivieroevers gelegen was. Door het stijgende peil van het buitenwater en de klink van het binnendijkse gebied, ontstonden er problemen met de afwatering van de Albasserwaard. Al in 1366 werd een deel van de afwatering daarom verplaatst naar de noordwestelijke punt van het gebied. De afwateringskanalen Groote of Achterwaterschap en Nieuwe Waterschap werden hierheen geleid. Aanvankelijk konden de watermolens het water nog in één keer van het polderpeil naar het rivierpeil opvoeren; later moest dit in twee stappen gebeuren met een lage en een hoge boezem. In de 17 e eeuw werden nieuwe boezems aangelegd aan weerszijden van de Nieuwe en de Groote Waterschap, waarmee globaal de huidige situatie ontstond.

De binnendijkse verkaveling aan de West Kinderdijk was vermoedelijk van oorsprong, net als op de grote rivieren, haaks aan de dijk gelegen. Doordat het achterland in gebruik werd genomen voor de Hoge Boezem, bleven er aan de West Kinderdijk ondiepe percelen over. Aangetrokken door de grote behoefte aan houtzaagmolens op de nieuwe scheepswerven vestigde in 1843 molenmaker Floris Kloos zich in West Kinderdijk. Een paar jaar later kocht hij een eerste stuk buitendijkse grond, in het uiterste noorden van het ontwikkelgebied Kloos. Het perceel werd opgehoogd en bebouwd met een houten loods parallel aan de dijk en een scheepshelling haaks op de dijk. Het terrein is vanuit het noorden naar het zuiden toe geleidelijk verder als bedrijfsterrein in gebruik genomen. Om dit te realiseren werden steeds opnieuw stukken rietgors aangekocht en opgehoogd. Rond 1960 lag alleen in het zuiden nog een laatste, onaangeroerd stukje rietgors. De oudste bedrijfsbebouwing bestond uit houten loodsen haaks op de dijk aan insteekhavens. Vanaf de late jaren twintig van de 20e eeuw werd vooral gebouwd in staal en metselwerk. De bebouwing van het terrein is altijd onderhevig geweest aan grote dynamiek; sommige loodsen zijn voor de derde maal op dezelfde plaats teruggebouwd. Maar wel iedere keer groter, hoger en beter dan de voorganger.

Deze volumineuze constructie- en montagehallen werden vanwege ruimtegebrek parallel aan de dijk gebouwd. Het gebied Kloos heeft zich daardoor in de loop der tijd nadrukkelijk in de lengterichting ontwikkeld.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

8

Tot 1880 richtte het bedrijf zich voornamelijk op scheepsbouw. Toen de spoorwegen in ontwikkeling kwamen schakelde Kloos over op spoorwegonderdelen, bruggen en sluizen. Begin jaren tachtig bestond Kloos West Kinderdijk BV uit een afdeling staalconstructies, een afdeling montage en een spoorwegafdeling. De beide eerste onderdelen werden na het inzakken van de markt in 1985 verkocht aan het bedrijf Mercon uit Gorinchem. De spoorwegafdeling ging door onder de vlag van Hollandia Kloos en bestaat sinds 2000 als Kloos Oving. Mercon nam het noordelijke gedeelte van het terrein in gebruik, Kloos ontving het zuidelijke deel. Het huidige bedrijventerrein is grotendeels buiten gebruik en staat leeg. Doordat het terrein is gekocht door projectontwikkelaar FSD Development, die de woningbouwontwikkeling ter hand neemt, zullen ook de laatste bedrijfsmatige activiteiten uit het gebied verdwijnen. 2.2

Landschappelijke structuur

Het ontwikkelgebied Kloos is gelegen tussen twee verschillende landschappen, namelijk het rivierlandschap en het boezemlandschap. Ieder landschap heeft zijn eigen karakter, het rivierlandschap is grootschalig en robuust met de werven als karakteristiek. Het landschap van de Hoge Boezem van de Nederwaard dat direct aan de West Kinderdijk grenst, is veel kleinschaliger van karakter, met de molens en de dijkwoningen als belangrijkste karakteristieken. De molens van West Kinderdijk bepalen voor een groot deel de landschappelijke karakteristiek van de Hoge Boezem. Het molengebied is in 1993 op grond van de Monumentenwet aangewezen tot het beschermd dorpsgezicht West Kinderdijk-Elshout. In 1997 werd het door de Unesco op de Werelderfgoedlijst geplaatst. De cultuurhistorische waardekaart geeft een invloedszone aan tussen het beschermde gebied en de West Kinderdijk. Deze zone loopt gedeeltelijk door tot aan de rivier De Noord. Dit houdt in dat de voorgenomen ontwikkelingen buitendijks geen nadelige invloed mogen hebben op het beschermd dorpsgezicht. Ook de molenbiotoop is aangegeven, waardoor een gebied met een straal van 400 m vrijgehouden moet worden voor de windvang van de molens. Een van die molenbiotopen reikt tot aan de West Kinderdijk.

Vanuit het boezemlandschap met de molens van West Kinderdijk, manifesteert de bedrijfsbebouwing van het Kloosterrein als dichte en massieve achterwand waartegen het binnendijkse lint met zijn kleinschalige woningen niet meer opvalt. Op sommige plaatsen biedt de West Kinderdijk tussen de bebouwing zicht op het boezemlandschap en de molens. Aan de andere zijde zijn tussen de bedrijfshallen enkele schuine zichtlijnen op de rivier en de oever aan de overzijde. Een prachtige zichtlijn is gelegen vanaf de dijk bij het Rijzenwaal waar je langs de rivieroever van Kloos kunt kijken. De dijk vormt van oudsher een belangrijke structurerende lijn in het landschap. De weg was gelegen op de oorspronkelijke kruin van de dijk. Bij de meest recente dijkverhoging is echter een hoger gelegen tuimelkade aan de buitenkant tegen de dijk aangelegd. Vanuit het noorden wordt het beeld bepaald door de loods van machinefabriek Jonker die haaks op de weg en de rivier gelegen is. De besloten en intieme beleving van de West Kinderdijk is hier minder dan in het zuiden, omdat de loodsen verder van de weg liggen.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

9

2.3

Bebouwingsstructuur

Afbeelding 2.1.: Vogelvlucht van de bestaande loodsen en het achtergelegen rivierlandschap De bebouwing aan de dijk bestaat uit typische dijkwoningen. De woningen zijn tegen het dijklichaam aangebouwd waarbij de voorgevel op de kruin van de dijk uitkomt. De relatie van de dijkwoning met de dijk en het achterliggende landschap, waarbij ze vanuit het landschap duidelijk zichtbaar zijn, is karakteristiek voor de dijkwoning. Gedurende het grootste deel van de 20e eeuw hebben aan beide kanten van de West Kinderdijk dijkwoningen gestaan. Hierdoor werden de grote buitendijkse bedrijfshallen aan het oog onttrokken. Door de sloop van de buitendijkse bebouwing ten behoeve van de dijkverbetering rond 1990 is de situatie veranderd. Het verschil tussen grootschaligheid buitendijks en kleinschaligheid binnendijks is steeds groter geworden. De bestaande bebouwing op het Kloosterrein bestaat uit grote heldere, robuuste duidelijke volumes die vrij hard tegen het dijklandschap afsteken. De gebouwen zijn sober, maar functioneel. Op het huidige terrein herinnert een beperkt aantal elementen aan de vroegere bedrijvigheid, zoals de kraan op een klein stukje rails, de in de jaren vijftig aangelegde kraanbaan, de bolders en de over het hele terrein verspreide stelconplaten.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

10

Afbeelding 2.2.: Vogelvlucht van de bestaande loodsen en de naastgelegen dijkwoningen. De silo’s aan de waterzijde zijn inmiddels reeds verwijderd. 2.4

Proces en uitgangspunten

Het Kloosterrein wordt herontwikkeld tot woongebied. Het vertrekpunt voor de gewenste ontwikkelingen is de “Visie transformatie Mercon Kloos” (juli 2017). Deze visie is opgesteld ten behoeve van de verwerving van het gebied. In het verlengde hiervan is in februari 2018 door de toenmalige eigenaar Whoonapart een stedenbouwkundig plan1 ontwikkeld. Naar aanleiding van opmerkingen van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed op de opgestelde Heritage Impact Analyse (HIA), is het stedenbouwkundig plan naderhand aangepast: de bouwhoogte van de nieuwbouw is dusdanig verlaagd (bouwlaag eraf) dat deze vanaf het werelderfgoed Kinderdijk veel minder zichtbaar is. De oplegnotitie 2 op het stedenbouwkundig plan, waarin deze wijzigingen zijn verwerkt, vormde de basis voor het voorontwerpbestemmingsplan “Mercon Kloos” d.d. 26 februari 2019).

1 Bijlage 1: Mercon Kloos Stedenbouwkundig plan, KuiperCompagnons en Whoonapart, d.d. 5 februari 2018

2 Bijlage 2: Oplegnotitie stedenbouwkundig plan, KuiperCompagnons en Whoonapart, d.d. december 2018

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

11

Na de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan zijn de grond en het plan overgenomen door een andere ontwikkelende partij. De nieuwe eigenaar, FSD Development, is in de basis enthousiast over het eerder opgestelde stedenbouwkundig plan. Het definitief geconsolideerde stedenbouwkundig plan3, wat ten grondslag ligt aan dit ontwerpbestemmingsplan, is daarom naar aard en opzet gelijk aan het vorige stedenbouwkundig plan. Wel zijn een aantal optimalisaties doorgevoerd in het stedenbouwkundig ontwerp op basis van intensief overleg met verschillende stakeholders en de wensen en zorgen die door de omwonenden zijn geuit. Zo blijft de mogelijkheid om te parkeren langs de dijk gehandhaafd, komt er meer ruimte voor het fietspad langs de dijk en is de bebouwing aan de noordzijde verder teruggelegd. Met de transformatie van het Kloos-terrein tot woongebied worden de kansen van het gebied voor het dorp en het omliggende landschap verzilverd en krijgen belangrijke historische verhalen een duurzame, nieuwe betekenis. Ook biedt de herontwikkeling van het terrein de unieke kans om het nu afgesloten terrein en het rivierfront openbaar toegankelijk te maken en een nieuwe verblijfskwaliteit aan De Noord toe te voegen.

Afbeelding 2.3.: Geconsolideerd stedenbouwkundig plan Kloos, update maart 2021 (bron: Bosch Slabbers) Het voornemen is om op de Kloos-locatie maximaal 275 woningen te realiseren, in zowel de koop- als huursector. Waar eerder (naast de woonfunctie) ook sprake was van een museum en boutique-hotel, zullen nu enkel een klein restaurant, ondergeschikte maatschappelijke voorzieningen en een buurtsportvoorziening worden gerealiseerd. Met het verkleinen van het commerciële programma is er ruimte ontstaan voor 275 woningen over het hele gebied: 15 meer dan in het voorontwerpbestemmingsplan.

3

Opgenomen als bijlage 11: Het gewijzigde, actuele stedenbouwkundig plan “Kloos” (d.d. 21 december 2020) is in de raadsvergadering van 13 januari 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van Alblasserdam en vervolgens aangepast voor wat betreft de verkeersstructuur (maart 2021).

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

12

2.5

Planbeschrijving

2.5.1. Hoofdopzet De ontwikkeling van het Kloos-terrein bouwt voort op de industriële fundamenten en karakteristieke landschappelijke structuren in het gebied en de omgeving. Zij vormen een inspiratie voor de invulling en uitwerking van de nieuwe woonbuurt (afbeelding 2.3 en 2.5). Het Kloos-terrein zal worden opgedeeld in een aantal deelgebieden, die samen een entree vormen naar de Kinderdijk. Van noord naar zuid gaat het om de volgende deelgebieden:  de Noordelijke Hallen, met de inpassing van 23 dijkwoningen, 50 kadeappartementen en 101 loodsappartementen. Ter hoogte van de voormalige Mercon-hal worden tevens een kleinschalige horeca- en sportvoorziening gerealiseerd. Vooralsnog wordt gedacht aan een horeca-gelegenheid die ook ’s avonds en in het weekend open is. Het oppervlak aan niet-woonfuncties bedraagt maximaal 350 m2;  de Dijkterrassen, het middengebied waar 85 rivierappartementen worden gerealiseerd met grote groene binnentuinen;  de Riviertuinen, het meest zuidelijk gelegen deelgebied. Dit deelgebied is in eigendom van twee particulieren die op de betreffende percelen 8 vrije kavels en een kleinschalig appartementengebouw (8 woningen) wensen te realiseren. Deze gronden maken deel uit van het bestemmingsplangebied en zijn meegenomen in het totale woningbouwprogramma.

Afbeelding 2.4.: Programma verdeeld over deelgebieden ten opzichte van het stedenbouwkundig plan van Kloos (bron inrichtingsplan: Bosch Slabbers). NB de ontsluitingsstructuur is naderhand gewijzigd, zie ook paragraaf 5.2. Het gebied zal worden ontwikkeld met aandacht voor industrieel verleden met een aantrekkelijke openbare ruimte, zicht op rivier de Noord en Kinderdijk en nadrukkelijke aandacht voor de verkeersstructuur en parkeren. In het noordelijke gedeelte tot aan de Molenkade, volgt de bebouwing de rechte dijk en de bestaande constructies. Vanaf de Molenkade naar het zuiden krijgt de weg een slingerende en landschappelijke vorm, gevolgd door de dijk en het fietspad. De aangrenzende bebouwing staat haaks op de dijk, waardoor doorzichten ontstaan en zowel de bestaande als de nieuwe woningen van meer uitzicht op het water kunnen genieten. Aan de kade wordt een groen “KLOOSPARK” aangelegd, met een centrale verblijfsfunctie. Het bewoners- en bezoekersparkeren wordt over het hele ontwikkelgebied geheel op eigen terrein opgelost. Parkeren gebeurt primair ondergronds, in een gebouwde parkeervoorziening (met uitzondering van de vrije kavels).

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

13

Deze is op één plek bereikbaar vanaf de dijk, ter hoogte van de weg Zwarte Paard. Via deze inrit zijn ook de 8 zuidelijke appartementen en 8 vrijstaande woningen bereikbaar (via een ventweg). De verkeersstructuur wordt in paragraaf 5.2. uitgebreid nader toegelicht.

Afbeelding 2.5.: Impressie stedenbouwkundig plan Kloos vanaf rivier De Noord (bron: Van Aken Architecten) 2.5.2. Deelgebieden De Noordelijke Hallen De noordelijke hallen worden herbouwd op de locatie van de bestaande loodsen. Zij vormen de inspiratie voor de invulling en uitwerking van de nieuwe woningen en gebouwen. Industriële uitstraling met toepassing van baksteen, staal en glas vormt het uitgangspunt. De staalconstructie van de noordelijke (oudste) hal blijft behouden. De dijk- en kadewoningen worden hier omheen geplaatst waardoor de hal als het ware als een pergola gaat functioneren boven de gezamenlijke binnentuin. Kenmerkend voor dit deelgebied is de stalen constructie van de Mercon-hal, die aan de zijde van de dijk behouden blijft (afbeelding 2.6 en 2.7). De hoogte van de Mercon-hal blijft gehandhaafd. Achter deze constructie worden drie schijfjes met huurappartementen geplaatst (afbeelding 2.8). De heldere contour blijft hiermee overeind, maar aanvullend wordt er wel meer doorzicht gerealiseerd. Dit gebied bestaat uit drie deelprojecten, van noord naar zuid:  de dijkwoningen, rondom de staalconstructie van de noordelijke, oudste hal;  de twee blokken met kade-appartementen, haaks op de dijk en  de staalconstructie van de Merconhal met daarin maximaal 101 loodsappartementen;

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

14

De buitenruimte bestaat uit de dijkzone met overwegend groen karakter. Het groen van de dijk drapeert zich naar de kade. De kade wordt voorzien van diverse groene elementen zodat de verblijfskwaliteit wordt vergroot. Zowel nieuwe bewoners als omwonenden, bezoekers en toeristen hebben hier profijt van. De drie bebouwingsonderdelen zijn verbonden met een gebouwde parkeervoorziening die onder de voormalige lange loods ligt. De toegang is via de noordzijde, direct vanaf de dijk ter hoogte van de Molenkade.

Afbeelding 2.6.: Zicht ter hoogte van de dijkwoningen, gezien vanaf De Noord (bron: Van Aken architecten)

Afbeelding 2.7.: Impressie te behouden constructie Mercon-Hal (bron: Van Aken architecten)

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

15

Afbeelding 2.8.: Loodsappartementen gezien vanaf de dijk, met de te behouden staalconstructie van de Merconhal (bron: Van Aken architecten)

Afbeelding 2.9.: Impressie kadeappartementen aan de rivier (bron: Van Aken architecten)

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

16

Afbeelding 2.10.: Loodsappartementen gezien vanaf de kade (bron: Van Aken architecten) De Dijkterrassen in het middengebied In het middengebied is een cluster van vier gebouwvolumes met rivierappartementen gesitueerd. Deze objecten hebben een tweezijdige uitstraling: naar de rivier/kade en naar de dijk. In deze blokken zijn maximaal 85 appartementen voorzien. De vier objecten zijn verbonden met een parkeervoorziening die ruimte biedt voor parkeren voor zowel bewoners als bezoekers. Het dak van de garage wordt als tweede maaiveld groen ingericht en is tevens de toegang naar de woningen. De inrit / ontsluiting van de parkeergarage is bereikbaar via de hoofdontsluiting: ter hoogte van het Zwarte Paard. Dit is na het inrichtingsplan van Bosch Slabbers, zoals opgenomen in afbeelding 2.4, gewijzigd. In hoofdstuk 5 is de verkeersstructuur nader toegelicht. De combinatie van hout en beton zorgt voor architectonische verwantschap in het gebied. De gebouwvolumes vormen een overgang tussen het industriële, noordelijke deelgebied en de riviertuinen met grondgebonden vrije kavels aan de zuidzijde. De koppen van de woningen aan de rivier en aan de dijk vormen de gezichten naar de omgeving en worden representatief vormgegeven. Er komt een verhoogde kop aan de rivierzijde als architectonisch accent.

De meeste woningen zijn tweezijdig georiënteerd met aandacht voor oriëntatie, bezonning en privacy van de buitenruimte. Met de inrichting van de buitenruimte zal aansluiting worden gezocht op de kade enerzijds en de dijk anderzijds (afbeelding 2.7). Het vergroenen van het gebied wordt op het dak van de garage verder uitgewerkt. Naast voetgangers zijn ook fietsers welkom. Het gemotoriseerde verkeer is alleen bij calamiteiten toegestaan (hulpdiensten) en in afstemming kan een halte voor de waterbus worden geplaatst.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

17

Afbeelding 2.10.: impressie dijkterrassen met vier woonlagen aan de rivier (bron: Van Aken architecten) De Riviertuinen De zuidkant van het ontwikkelgebied Kloos onderscheidt zich in uitstraling duidelijk van het noordelijke deel. In de grote tuinen aan de rivier zijn, naast een appartementengebouw met maximaal 8 woningen, 8 exclusieve villa’s onder aan de dijk gepland. Hiermee krijgt het geheel een groene uitstraling en openheid naar de rivier toe. De dijk als parelsnoer (ofwel een lint met grote diversiteit aan bebouwing en groen) krijgt er een nieuwe typologie bij: de buitendijkse villa aan de rivier. Omdat deze villa's niet projectmatig worden ontwikkeld, is voor dit deelgebied een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld, opgenomen als bijlage 3 bij deze toelichting. In het kader van afdwingbaarheid wordt aanbevolen om het beeldkwaliteitsplan te verankeren in de gemeentelijke welstandsnota. In totaal zijn acht villa’s en één kleinschalig luxe appartementengebouw (residentie met 8 woningen) gepland, die bereikbaar zijn via de ontsluiting ter hoogte van het Zwarte Paard. De twee eindkavels, het Dijkhuis in de bocht van de dijk en het appartementengebouw op de kop zijn bijzonder uitgewerkt. Zij vormen de overgang en markering van het gebied. Daartussen staan villa’s met de voorkanten aan de dijk en een panoramatuin aan de rivier.

Deze vrijstaande woningtypologie zorgt voor een dorpse schaal en korrel en daarmee voor een natuurlijke aansluiting aan het dorp. De kavels hebben twee gezichten:  een hooggelegen dijktuin met traditionele inrichting en  een laag gelegen tuin aan de rivier met natuurlijke inrichting tot aan de glooiing. De kavels krijgen groene en natuurlijke erfafscheidingen zoals hagen, struiken en riet. Daarnaast kunnen stalen hekken, poorten en pergola’s worden toegevoegd.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

18

Afbeelding 2.10.: Impressie vrijstaande dijkvilla’s langs rivier De Noord (bron: Van Aken architecten) 2.5.3. Optimalisaties stedenbouwkundig plan Een bouwlaag eraf Zoals hierboven al gemeld, is het stedenbouwkundig plan ten opzichte van de in 2018 vastgestelde versie tweemaal aangepast. Vanuit de raad is een onderzoeksverplichting opgelegd om door middel van de HIA aan te tonen dat de plannen verenigbaar zijn met Stichting Werelderfgoed Kinderdijk (SWEK). In april 2018 heeft Land-id een Heritage Impact Assessment (HIA) uitgevoerd voor de ontwikkeling van het Mercon Kloos terrein aan de Noord, nabij werelderfgoed Kinderdijk. De HIA moet vooral worden gezien als een aanvullend en internationaal erkend instrument om de effecten van (ruimtelijke) veranderingen op werelderfgoederen in beeld te brengen. Vanuit de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en de provincie Zuid-Holland zijn opmerkingen gekomen op het assessment, namelijk dat de beoogde nieuwbouw in het plan teveel zichtbaar zou zijn vanaf het Werelderfgoed Kinderdijk. Daarom is gezocht naar een mogelijkheid om de bebouwing minder zichtbaar te maken. Om recht te doen aan de oorspronkelijke opzet en situering, is het stedenbouwkundig plan aangepast. In de eerste plaats is de bovenste bouwlaag van de nieuwbouw komen te vervallen, waardoor de van een afstand bebouwing veel minder zichtbaar is.

Afbeelding 2.11 en 2.12 geven dit weer. Vervolgens is in het stedenbouwkundig plan compensatie gezocht voor de bouwlagen die zijn verwijderd, zonder afbreuk te doen aan de oorspronkelijke opzet en situering van het plan.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

19

Afbeelding 2.11.: Aanzicht ontwikkelgebied Kloos vanaf de dijk in de huidige, en nieuwe situatie. Addendum Heritage Impact Assessment Uit de uitgevoerde beoordeling van het HIA bleek dat de toen beoogde ontwikkeling een gering negatief effect had op de integriteit van de kernkwaliteit ‘ritme van de 18de-eeuwse molens’. Voor de authenticiteit van de kernkwaliteit ‘typisch door de mens gemaakt landschap’ was de beoordeling matig negatief. Het beoordeelde effect op de authenticiteit van ‘ritme van de 18de-eeuwse molens’ is de beoordeling gering negatief. Op basis van deze beoordeling is het gesprek aangegaan met de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE), de provincie Zuid-Holland, gemeente Alblasserdam en de erfgoedcommissie. Met als belangrijkste doel om de negatieve effecten in het beoordeelde plan te minimaliseren of zelfs te voorkomen. Hiervoor hebben enkele bijeenkomsten plaatsgevonden, waarin verschillende aanpassingen in het stedenbouwkundig plan zijn besproken. De bouwlaag die moest komen te vervallen moest - om een financieel uitvoerbaar plan te houden - worden gecompenseerd. Zo werden de toenmalige Dijkvilla’s iets langgerekter en dichter bij de dijk gelegd en zijn uiteindelijk in de grote Merconhal ook woningen geprojecteerd.

Zowel de provincie Zuid-Holland alsook de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed waren positief over de doorgevoerde aanpassingen en hebben ingestemd met het aangepaste stedenbouwkundig plan met maximaal vier bouwlagen. Alle betrokken partijen vonden dat het plan voldoende recht deed aan de bescherming van de kernkwaliteiten van het werelderfgoed Kinderdijk, waarna het stedenbouwkundig plan is vastgesteld (2018). Voor een compleet overzicht van de stappen in het ontwerpproces en het vastleggen van de eindbeoordeling is een addendum voor het Heritage Impact Assessment (april 2018) opgesteld. In dit addendum wordt ingegaan op de aanpassingen in het stedenbouwkundig plan, de betekenis van de aanpassing in het landschap gezien vanuit de belangrijke zichtpunten en de beoordeling van het aangepaste plan. Het addendum is opgenomen als bijlage 12 bij deze toelichting.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

20

Vervolg in het kader van het ontwerpbestemmingsplan Na de overname van het plan door FSD development BV zijn nieuwe aanpassingen doorgevoerd in het stedenbouwkundig plan. Het gaat hoofdzakelijk om verdere uitwerking, optimalisering en detaillering van de eerder opgestelde uitgangspunten en het verwerken van wensen en reacties van omwonenden en stakeholders in het gebied. De eerder opgestelde en door de RCE geaccordeerde stedenbouwkundige uitgangspunten, die toezien op de maximale bouwhoogten in het plan, blijven onveranderd. Het nieuwe stedenbouwkundig plan voorziet niet in een hogere bouwhoogte dan het voorgaande, getoetste plan in het addendum. Ook blijft, in tegenstelling tot de eerder geplande sloop, de noordelijke oudste hal als staalconstructie behouden. Deze wijzigingen hebben een positief effect op de eerdere beoordeling. Desondanks zal het definitieve ontwerpbestemmingsplan opnieuw ter beoordeling worden voorgelegd aan de RCE. 2.5.4. Bouwen in buitendijks gebied Vanwege de buitendijkse ligging van Kloos is een bijzondere omgang met het maaiveld en het bijbehorende overstromingsrisico noodzakelijk. Voor de nieuwbouw - exclusief de grote Mercon-hal - zal de onderste bouwlaag rechtstreeks op het bestaande maaiveld worden gebouwd. Het huidige maaiveld heeft een vrij grillig verloop, dit zal worden geëgaliseerd zodat de toekomstige situatie op 2,40 + NAP komt te liggen.

Op dit niveau worden de onderste lagen van de nieuwbouw gerealiseerd. In deze onderste laag, die we de 'ondersteunende laag' noemen, zijn echter geen verblijfsruimten (zoals woonkamer, slaapkamer e.d.) toegestaan. Hier zijn enkel ondersteunende onderdelen van de woningen, zoals bergingen, installaties of parkeergelegenheid toegestaan. Ter plaatse van de Noordelijke Hallen en de Dijkterrassen worden hier grote parkeergarages gerealiseerd. Rondom deze ondersteunende laag zal het maaiveld worden opgehoogd tot 2,40 m + NAP c.q. wordt groen talud opgebracht; daarbovenop beginnen de bouwlagen met de gebruiksfuncties. Het vloerniveau van deze eerste gebruikslaag ligt op 5,40 m +NAP. Parallel aan de bestemmingsplanprocedure wordt het stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt, onder meer middels een inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Daarin wordt nadere aandacht geschonken aan de verkeerssituatie en een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte, conform de principes van het stedenbouwkundig plan. Daarbij dient ook te worden vermeld dat de bestaande dijk (West-Kinderdijk) door de beheerder, het hoogheemraadschap van Rivierenland, zal worden opgehoogd. Dit moet sowieso gebeuren en staat los van de ontwikkeling van het Kloosterrein.

Het toekomstige niveau van de dijk, direct na ophoging, is 5,40 + NAP (en daarmee gelijk aan het niveau van het vloerpeil van de eerste gebruikslaag van de nieuwbouw). De dijk zal echter wel wat inklinken, tot ongeveer 5,10 + NAP.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

21

Afbeelding 2.12.: Concept-inrichtingsplan voor de openbare ruimte Kloos (Bron: Bosch Slabbers, de verkeersstructuur is nadien aangepast, zie hoofdstuk 5) 2.5.5 Overige gronden De plangrens van voorliggend plan reikt verder dan de ontwikkellocatie Kloos, waar voorgenoemde planbeschrijving op toeziet. Dit is reeds toegelicht in paragraaf 1.1. Op de overige gronden wordt enkel de geluidszone van het voormalige Mercon-Kloos industrieterrein, in juridische zin, geschrapt. Omdat in deze zone geen ontwikkelingen zijn voorzien, zijn deze gebieden niet nader toegelicht in deze paragraaf. De vigerende bestemmingen zijn één op één zijn overgenomen (behoudens dus de geluidszone) uit de voorgaande plannen, 2.6

Juridische aspecten

2.6.1 Planmethodiek Ten aanzien van de planmethodiek is zoveel mogelijk aangesloten bij de planmethodiek van het Herstelplan Alblasserdam. Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 (Rsro 2012). Dit houdt onder andere in dat het bestemmingsplan wordt opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). 2.6.2 Regels De regels bestaan uit vier hoofdstukken:  Inleidende regels (hoofdstuk 1)  Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)  Algemene regels (hoofdstuk 3)  Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4)

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

22

Hierna wordt een korte toelichting gegeven op de in het plan voorkomende bestemmingen. Hoofdstuk 1 Inleidende regels In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "Wijze van meten” opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Hierna wordt per artikel kort aangegeven wat de gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn. Agrarisch met waarden - Landschaps- en natuurwaarden Deze agrarische bestemming "Agrarisch met waarden - Landschaps- en natuurwaarden" ter plaatse van het voorheen vigerende bestemmingsplan 'Landelijk gebied Alblasserdam' is opgenomen ter bescherming, behoud en ontwikkeling van de landschappelijke en natuurlijke waarden van het gebied. Deze bestemming is één op één overgenomen uit het voorgaande bestemmingsplan. Bedrijventerrein - 2 De bestemming “Bedrijventerrein - 2” is opgenomen voor de bestaande bedrijfspanden in de noordwesthoek van voorliggend bestemmingsplan.

De bestemming is één-op-één overgenomen uit het voorheen vigerende bestemmingsplan “Herstelplan Alblasserdam”. De toegestane bedrijfsactiviteiten en afwijkende functies zijn aangeduid. Groen De voor "Groen" aangewezen (openbare) gronden zijn als zodanig bestemd. De bestemming is overgenomen uit het voorheen geldende bestemmingsplan “herstelplan Alblasserdam”, alsmede voor de belangrijkste groengebieden op het te ontwikkelen terrein. Daarbij zijn enkele aanduidingen opgenomen om het stedenbouwkundig plan mogelijk te maken. Ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’ zijn ook gebouwde parkeervoorzieningen mogelijk en ter plaatse van de aanduiding ‘geluidsscherm’ ook een geluidswerende voorziening. Binnen de bestemming ‘Woongebied’ wordt hiernaar, middels een voorwaardelijke verplichting, verwezen. Tot slot zijn de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen – verblijfsgebied’ ook bestemd voor verblijven en de daarbij behorende bouwwerken, waaronder straatmeubilair, horecaterrassen en onder meer trappen. Maatschappelijk - 1 De bestemming "Maatschappelijk – 1” is opgenomen ter plaatse van de Oud Gereformeerde Gemeente in het bestemmingsplangebied. De gronden aldaar zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen met ondergeschikte horeca, parkeervoorzieningen en ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' tevens voor een bedrijfswoning. De

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

23

bestemming is één-op-één overgenomen uit het voorheen vigerende bestemmingsplan “Herstelplan Alblasserdam”. Natuur - 1 De gronden ter plaatse van de bestemming "Natuur - 1" zijn bestemd voor het behoud en versterking van de aan natuurgebieden eigen zijnde natuurwaarden alsmede behoud en versterking van de landschapswaarde. Het betreft de bestaande natuurgebieden ten noorden van het bestemmingsplangebied. De bestemming is één-op-één overgenomen uit het voorheen vigerende bestemmingsplan. Recreatie De gronden ter plaatse van de bestemming "Recreatie" zijn bestemd voor dagrecreatie met voorzieningen ten dienste van deze bestemming. Ook zijn ter plaatse van de aanduiding "volkstuin" volkstuinen mogelijk, voor zover bestaand met de daarbij behorende bergingen voor tuingereedschappen en kassen. Het betreft het bestaande recreatiegebied ten oosten van het bestemmingsplangebied. De bestemming is één-op-één overgenomen uit het voorheen vigerende bestemmingsplan. Tuin De bestemming "Tuin " is overgenomen uit het voorheen vigerende bestemmingsplan en ter plaatse van de voor- en achtertuinen (althans de gedeelten waar geen bebouwing gewenst is) van de nieuwe Riviertuinen. Binnen de tuinbestemming zijn tuinen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water mogelijk gemaakt, maar zijn verder de gebruiks- en bouwmogelijkheden beperkt.

Verkeer De bestemming "Verkeer" is opgenomen voor de Molenkade, volgens het bestaande profiel en voor zover gelegen binnen het bestemmingsplangebied. De gronden die als zodanig bestemd zijn, hadden in de voorgaande plannen ook al een verkeersbestemming. Verkeer - Verblijfsgebied De gronden die zijn aangewezen als "Verkeer - Verblijfsgebied" zijn als zodanig bestemd om de nieuwe toegangen tot de parkeergarages binnen het ontwikkelgebied Kloos mogelijk te maken. Ook zijn ondergeschikte voorzieningen ten behoeve van de bestemming mogelijk gemaakt, zoals straatmeubilair en groen. De bestemming is ook opgenomen voor de bestaande verblijfsgebieden in het conserverende deel van het bestemmingsplangebied, overeenkomstig het daar voorheen geldende plan. Water De bestemming "Water" is opgenomen voor de bestaande watergangen- en waterpartijen in het gebied. De waterbestemming is overeenkomstig met de hiervoor geldende regeling. In de bestemming zijn onder meer bruggen ten behoeve van kruisend verkeer en overige voorzieningen voor verkeer en verblijf mogelijk gemaakt.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

24

Water - Vaarweg Voor De Noord is de bestemming "Water - Vaarweg" opgenomen. De waterbestemming is één op één overgenomen uit het voorgaande bestemmingsplan. Voor de duidelijkheid is voor die laatste categorie vermeld dat daar in elk geval ook een waterbushalte onder wordt verstaan. Wonen De bestemming "Wonen" is opgenomen ter plaatse van de reeds aanwezige woonbebouwing en de toekomstige Riviertuinen aan de zuidzijde van het ontwikkelgebied Kloos. Voor de bestaande woningen zijn de maatvoering en eventuele functieaanduidingen één op één overgenomen uit het voorgaande plan. Voor de nog te bouwen villa’s zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen één hoofdgebouw mag worden gebouwd. Ook geldt een maximale bouwhoogte van 9 meter, ten opzichte van het peil van 5,40 + NAP. Onder dit peil zijn ook bouwlagen toegestaan, maar dan zonder verblijfsfunctie. Woongebied De bestemming "Woongebied" is opgenomen voor de nieuw te ontwikkelen woningen in het ontwikkelgebied Kloos, met uitzondering van de 8 vrijstaande Riviertuinen aan de zuidzijde. Binnen de bestemming is een aanduiding opgenomen voor het maximum aantal wooneenheden dat binnen het bouwvlak is toegestaan. De bouwhoogte van hoofdgebouwen is beperkt, variërend van 11 tot 18 meter ten opzichte van het peil van 5,40 + NAP overeenkomstig het stedenbouwkundig plan.

Onder dit peil zijn ook bouwlagen toegestaan, maar dan zonder verblijfsfunctie. Ter plaatse van de loodsappartementen (voormalige Mercon-hal) zijn door middel van aanduidingen ook horeca, maatschappelijke en sportvoorzieningen mogelijk gemaakt. De omvang van deze voorzieningen is bepaald in de regels. Tot slot is ter plaatse van de gebouwde parkeervoorzieningen de aanduiding ‘parkeergarage’ opgenomen; hierbij is bepaald dat deze geheel onder peil dient te worden gerealiseerd. Uiteraard zijn entrees en stijgpunten e.d. bij de parkeergarage wel boven peil toegestaan. Waarde - Archeologie 2 tot en met 6 & 8 De gemeente Alblasserdam heeft voor haar grondgebied ten aanzien van archeologie beleid vastgesteld. Op basis van de bij dit beleid behorende kaart is voor het gehele grondgebied van de gemeente Alblasserdam in beeld gebracht of er sprake is van archeologische verwachtingswaarden en welk beschermingsniveau bij deze waarde hoort. Conform de archeologische beleidskaart zijn op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan dubbelbestemmingen met betrekking tot archeologie opgenomen voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Op gronden met een dubbelbestemming mag alleen onder voorwaarden worden gebouwd. Binnen voorliggend bestemmingsplan komen de waardenummers 2 tot en met 6 en 8 voor.

Waterstaat - Waterkering Voor de primaire waterkering in het bestemmingsplangebied is een dubbelbestemming opgenomen. De dubbelbestemming beoogt de belangen van de waterkering te beschermen. Op de gronden mag alleen ten dienste van de waterkering worden gebouwd. Via een afwijkingsbevoegdheid kan hiervan worden afgeweken. Vrijwel de totale te

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

25

ontwikkelen locatie is voorzien van deze dubbelbestemming. Daarom is en wordt met het Waterschap overlegd over (de uitwerking van) de planrealisatie. Hoofdstuk 3 Algemene regels In deze paragraaf worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld. Anti-dubbeltelregel In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen. Algemene bouwregels In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen dat voor alle bestemmingen kan gelden. Het gaat bijvoorbeeld om extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders. Ook is geregeld dat in de bestemmingen, zoals genoemd onder hoofdstuk 2 van de regels, moet zijn voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Er dient getoetst te worden aan de parkeernormen zoals deze zijn opgenomen in de CROW en vermeld in hoofdstuk 5 van deze toelichting. Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksregels is een algemeen verbod op strijdig gebruik opgenomen dat ziet op prostitutie en seksinrichtingen.

Algemene aanduidingsregels Aanvullend op de (algemene) bouwregels gelden enkele bijzondere bouwbepalingen die met een aanduiding in de geometrische plaatsbepaling zijn weergegeven. Het betreft regels met betrekking tot geluidszones, milieuzones, vrijwaringszones voor de molenbiotoop, de vaarweg en waterstaatswerken. Ook zijn overige zones aangewezen met betrekking tot het beschermd dorpsgezicht en het paviljoen voor het wiegje opgenomen. Aan de aanduidingen zijn regels gekoppeld die de desbetreffende panden, gronden en beeldkwaliteit beschermen. Algemene afwijkingsregels Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen. In het artikel is een aantal algemene afwijkingen opgenomen, dat middels een omgevingsvergunning kan worden verleend. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte of het mogelijk maken van de bouw van schakelkastjes (nutsgebouwtjes) in het openbare gebied. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

26

standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden. Het betreft bijvoorbeeld een geringe wijziging van de bestemmingsgrens. Algemene procedureregels Dit artikel regelt de procedure die burgemeester en wethouders dienen te volgen indien toepassing wordt gegeven aan de in dit plan opgenomen afwijkings-, nadere eisen- of wijzigingsregels. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald 2.6.3

Geometrische plaatsbepaling Voor het verbeelden van de geometrisch bepaalde bestemmingen is een BGT-ondergrond gebruikt. Dit bestand is opgebouwd in coördinaten in het stelsel van de Rijksdriehoeksmeting, of kortweg Rijksdriehoekscoördinaten (ook wel: RD-coördinaten). Dit zijn de coördinaten die in Nederland worden gebruikt als grondslag voor onder meer geografische aanduidingen, waarbij de exacte locatie van een gebied wordt vastgelegd. In het plan is met behulp van lijnen, coderingen en arceringen aan gronden (en in dit geval ook wateren) een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn met aanduidingen nadere regels aangegeven. Op een afdruk van de geometrische plaatsbepaling, de verbeelding, zijn alle bestemmingen en aanduidingen naast elkaar zichtbaar.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

27

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

28

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke Ordening 3.1

Kader

Het bestemmingsplan moet worden getoetst aan het nu geldende relevante Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Hieronder is dit beleid nader beschreven. 3.1.1 Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI), ontwerp juni 2019 Ook in de toekomst moet Nederland een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving bieden en economisch kunnen floreren. Daarom is het van belang om inzicht te hebben in de opgaven waar Nederland voor staat. De druk op de ruimte, op onze leefomgeving, vraagt voortdurend om afweging van verschillende belangen. Internationale ontwikkelingen, de invloed van technologie en de groeiende verschillen tussen regio’s vragen om snellere, creatieve en integrale afwegingen. Het klimaat verandert en er moet zorgvuldiger worden omgaan met energiebronnen en grondstoffen. Ook daaruit vloeien nieuwe opgaven. In aanloop naar de Omgevingswet komt er één rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De eerste Nationale Omgevingsvisie staat gepland na de zomer van 2020. Het Ontwerp van deze Nationale Omgevingsvisie is in juni 2019 verschenen. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050. Dit toekomstperspectief voor Nederland is: •

•

•

•

Een klimaatbestendige delta, waarbij Nederland beschermd is tegen de negatieve gevolgen van klimaatverandering, waterveiligheid (ook voor de laaggelegen gebieden in het westen) gegarandeerd is en voldoende zoetwater beschikbaar is van goede kwaliteit; Duurzaam, concurrerend en circulair: een toekomstbestendige en volledig circulaire economie zonder vervuilende manieren van produceren en consumeren, met een uitstekend vestigingsklimaat en een hoge ‘quality of life’, met een zo goed mogelijke inpassing van duurzame energie in onze leefomgeving en slimme combinaties van functies zonder de risico's en milieunadelen te vergroten. Een economie die veel maatschappelijke winst oplevert in termen van banen, innovatie en nieuwe bedrijvigheid en exportmogelijkheden; Kwaliteit van leven in stad en dorp: met een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een goede verbondenheid van stad en land. De ontwikkelingen zijn gericht op kwaliteit, met gecontroleerde en doordachte groei waar dat nodig is, waardoor diversiteit in wonen, een stedelijk netwerk, prettige woonmilieus, met rust en ruimte maar ook vitale en leefbare regio's ontstaan. Nabijheid en betrouwbare verbindingen: een uitstekende bereikbaarheid wordt met een goede en betrouwbare infrastructuur gegarandeerd, waarbij wordt ingespeeld op locatiekeuzes voor wonen en werken (nabijheid).

De infrastructuur is onderdeel van een mobiliteitssysteem dat een meer divers patroon van mobiliteit veilig, robuust en duurzaam afhandelt. Luchthavens blijven belangrijk voor een sterk internationaal netwerk voor de lange afstanden. De uitdaging is om het vliegverkeer net als het goederenvervoer op een zo veilige, efficiënte en duurzame manier vorm te geven.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

29

•

Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk: een veilig en gezond leven voor iedereen staat voorop. De leefomgeving nodigt uit om te bewegen, elkaar te ontmoeten en te ontspannen. Daarbij horen een goede milieukwaliteit, robuuste natuur, klimaatbestendigheid en voor iedereen goede toegang tot wonen, werken en voorzieningen.

Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: 1. Naar een duurzame en concurrerende economie; 2. Naar een klimaatbestendige en klimaatneutrale samenleving; 3. Naar een toekomstbestendige en bereikbare woon- en werkomgeving; 4. Naar een waardevolle leefomgeving. Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema’s die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit. Aan deze opgaven wordt verderop in dit bestemmingsplan getoetst. De komst van de Omgevingswet maakt het mogelijk om het beleid en aanpak rondom de gezonde leefomgeving steviger te verankeren, rekening houdend met de samenstelling van de wijk en de behoeften van inwoners. Gemeenten krijgen onder de Omgevingswet namelijk meer ruimte voor lokaal maatwerk doordat taken worden gedecentraliseerd.

Volgens het Rijk is een gezonde leefomgeving een omgeving waar inwoners zich prettig voelen, die uitnodigt tot gezond gedrag en zo min mogelijk negatieve invloed heeft op de gezondheid. Voor gemeenten is onder andere de 'Handreiking Gezonde Gemeente' door het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport opgesteld om te ondersteunen bij het sturen op een gezonde fysieke en sociale leefomgeving. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) uit 2012 geeft een integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op Rijksniveau. In de structuurvisie schetst het Rijk ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028. De leidende gedachte in de SVIR is ruimte maken voor groei en beweging. De SVIR is de eerste Rijksnota die de onderwerpen infrastructuur en ruimte integraal behandelt. In de SVIR richt het Rijk zich vooral op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van Rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau. In de SVIR worden dan ook geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het voorliggende bestemmingsplangebied.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

30

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Rijk legt met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) uit 2011, de nationale ruimtelijke belangen juridisch vast. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Sinds 2012 is in het Bro de ladder voor duurzame verstedelijking (duurzaamheidsladder) opgenomen. Als gevolg van deze wijziging zijn gemeenten en provincies verplicht om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de duurzaamheidsladder op te nemen, wanneer een zodanig besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Uitgaande van het Barro, dient rekening te worden met nationale ruimtelijke belangen. Voor het voorliggende bestemmingsplan betekent dit dat rekening dient te worden gehouden met de rivier De Noord: het rivierbed en het stroomvoerend deel van het rivierbed van De Noord. In dit bestemmingsplan is sprake van bestemmingswijzigingen en/of ontwikkelingen binnen deze genoemde zones.

Elk nieuw initiatief in het rivierbed wordt in het kader van de Waterwetvergunning getoetst aan de algemene voorwaarde dat een activiteit geen feitelijke belemmering oplevert voor uitbreiding van de afvoercapaciteit op de lange termijn. In Hoofdstuk 7 is de waterafvoercapaciteit toegelicht in het kader van voorliggend bestemmingsplan. Ter bescherming van de Noord met aangrenzende dijken zijn de dubbelbestemming “Waterstaat - Waterkering” en de gebiedsaanduidingen ‘vrijwaringszone - vaarweg’ en 'vrijwaringszone - waterstaatswerk'. Op deze wijze zijn de nationale belangen ook in de toekomst gewaarborgd. Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid twee en drie Bro). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien een bestemmingsplan wijzigingsbevoegdheden of uitwerkingsplichten bevat, kan bij het moederplan worden bepaald dat de Laddertoets zich niet richt op de toelichting bij het moederplan, maar op de toelichting bij het wijzigings- of uitwerkingsplan. De ladder voor duurzame verstelijking is van toepassing op stedelijke ontwikkelingen en wordt toegelicht in Hoofdstuk 4.

Bestemmingsplan "Kloos" Toelichting Ontwerp, 30 maart 2021

31

3.1.2 Provinciaal beleid Omgevingsbeleid Zuid-Holland Op 1 augustus 2020 heeft de provincie Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, die deel uit maken van verschillende uitvoeringsprogramma’s en -plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen. Met het Omgevingsbeleid streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De ambitie van de provincie is een slim, schoon en sterk Zuid-Holland. De Provincie gaat uit van zes richtinggevende ambities, waarbinnen een aantal opgaven zijn geformuleerd: 1.

Naar een klimaatbestendige delta

2.

Naar een nieuwe economie: the next level

3.

Naar een levendige meerkernige metropool

4.

Energievernieuwing

5.

Best bereikbare provincie

6.

Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving