Ontwerpbestemmingsplan Pijlstoep 31.pdf

590

5739

236

592

593

LEGENDA PLANGEBIED

4205

plangebied 3853

BESTEMMINGEN

1746

T

3412

Tuin Wonen

W

258

252

Waarde - Archeologie 8 251

WR-A8

5325 4306

5324 26

40

255

1734

1735

5301 261

655

5303

5302

6

-3

33

259

4203

2253

bouwvlak

W

T WR-A8

AANDUIDINGEN

5304

31

6

6

10

maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)

10

34

2252

656

Pij lst oe

p

32

4138

5343

24

4137

4136 4135

VERKLARING

22

25 270

20

19

18

17

-2 1

15 13

bestemmingsplan

4139

11

schaal : 1 : 1000 formaat : A3 projectnummer : 180191 bladnummer : 1 aantal bladen : 1 Identificatiecode : NL.IMRO.0482.pijlstoep31112-on01

4141

5238

Alblasserdam, Pijlstoep 31

4140

9

97

265

4045 5874 272

4145

4134

BGT- en kadastrale gegevens

35 37

4142

5875

4382

279

95

280

gemeente

93

844

91

281 89

4573 87

267

Alblasserdam adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling

Postbus 479, 6800 AL Arnhem l T 026 357 69 11 I www.sab.nl

datum : datum ondergrond : voorontwerp : ontwerp : vaststelling :

05-06-2020 13-11-2018 05-06-2020 -

Bestemmingsplan | Regels

Alblasserdam, Pijlstoep 31

Gemeente Alblasserdam

Datum: 22 oktober 2020 Projectnummer: 180191 ID: NL.IMRO.0482.pijlstoep31112-on01

INHOUD REGELS

1

Inleidende regels

3

Artikel 1 Artikel 2

Begrippen Wijze van meten

3 8

2

Bestemmingsregels

10

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Tuin Wonen Waarde - Archeologie 8

10 11 13

3

Algemene regels

16

Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

16 16 17 18 18 19

4

Overgangs- en slotregels

20

Artikel 12 Artikel 13

Overgangsrecht Slotregel

20 20

De verbeelding Verbeelding met legenda

1 Artikel 1

Inleidende regels Begrippen

1.1

plan: het bestemmingsplan Alblasserdam, Pijlstoep 31 met identificatienummer NL.IMRO.0482.pijlstoep31112-on01 van de gemeente Alblasserdam.

1.2

bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

1.3

aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5

aan-huis-verbonden beroep: zie beroepsmatige activiteiten (in of bij een woning).

1.6

aan-huis-verbonden bedrijf: zie bedrijfsmatige activiteiten (in of bij een woning).

1.7

antenne-installatie: installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.8

archeologische waarde: de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

1.9

automatenhal: een bedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het bieden van gelegenheid voor het spelen met gokkasten en spelletjesautomaten.

1.10

bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.11

bebouwingspercentage: een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak/bestemmingsvlak/aanduidingsvlak/bedrijfsperceel/bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd. In de regels is aangegeven waar het percentage betrekking op heeft.

3

1.12

bedrijf: een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

1.13

bedrijfsgebouw: een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

1.14

bedrijfsmatige activiteiten (in of bij een woning): het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen detailhandelsbedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (voor wat betreft milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

1.15

bedrijfsperceel: een aaneengesloten stuk grond behorende bij eenzelfde (detailhandels)bedrijf.

1.16

begane grond: de bouwlaag, waarvan de vloer globaal is gelegen ter hoogte van het voor dat object geldende peil.

1.17

beroepsmatige activiteiten (in of bij een woning): het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermede naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang in een woning zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

1.18

bedrijfsvloeroppervlakte: de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

1.19

bestaand(e situatie): a t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals gebouwd of mag worden gebouwd krachtens een verleende vergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan. b t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1.20

bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak.

1.21

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

4

1.22

bijgebouw: een aangebouwd of op zichzelf staand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.23

bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.24

bouwgrens: de grens van een bouwvlak.

1.25

bouwlaag, laag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd voor meer dan 50% van het grondvlak van het hoofdgebouw, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

1.26

bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.27

bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel.

1.28

bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.29

bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.30

dakkapel: doorbreking van het dakvlak waarbij geen verandering van de bouwhoogte optreedt.

1.31

dakopbouw: doorbreking van het dakvlak waarbij de hoogte van het gebouw toeneemt.

1.32

detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.33

dienstverlening: het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan het publiek, zoals een kapsalon, reisbureau, uitzendbureau, bankfiliaal, wasserette of apotheek, eventueel met bijbehorend

5

kantoor, magazijn of ambacht, met uitzondering van garagebedrijven, horeca en seksinrichtingen. 1.34

escortbedrijf: de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend zoals escortservices en bemiddelingsbureaus.

1.35

gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.36

geluidgevoelige objecten: woningen alsmede andere geluidgevoelige gebouwen of geluidgevoelige terreinen als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

1.37

hoofdgebouw: een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

1.38

huishouden: onder een huishouden wordt verstaan een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren.

1.39

kap: de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°.

1.40

kantoor- en/of praktijkruimte: een ruimte welke door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve, medische en/of ontwerptechnische arbeid.

1.41

kelder: een geheel ondergronds gelegen ruimte, die grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorend bovengronds bouwwerk.

1.42

kunstwerken: civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.43

nutsvoorzieningen: voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1.44

onderbouw: een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,75 m boven peil is gelegen. 6

1.45

ondergeschikte bouw(onder)delen: ondergeschikte delen aan een gebouw zoals trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen, installaties, technische ruimten en andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen.

1.46

ondergeschikte detailhandel: beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen, die functioneel rechtstreeks verband houden met de bedrijfsactiviteiten.

1.47

ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie: functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt.

1.48

ondergronds bouwwerk: een (gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen op ten minste 1,75 m beneden peil.

1.49

peil: a voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b indien in of op het water wordt gebouwd: het NAP; c in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein, vermeerderd met 0,20 m.

1.50

plangrens: de aangegeven begrenzing van het bestemmingsplan.

1.51

productiegebonden detailhandel: beperkte, op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen, vanuit een bedrijf dat die goederen vervaardigt/produceert, bewerkt en/of toepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

1.52

prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verlenen van seksuele diensten aan een ander tegen vergoeding.

1.53

seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele diensten worden verleend, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: a een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon; b een seksbioscoop of sekstheater; c een seksautomatenhal; d een seksclub of parenclub; al dan niet in combinatie met elkaar. Onder een seksinrichting wordt niet verstaan een escortbedrijf of een sekswinkel.

7

1.54

sekswinkel een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarbinnen hoofdzakelijk (minimaal 70% van de vloeroppervlakte) goederen van erotisch-pornografische aard worden verkocht of verhuurd.

1.55

vloeroppervlakte: de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

1.56

voorgevel: de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw, welke als belangrijkste is aan te merken en waarvan de gebouwen in hoofdzaak toegankelijk zijn.

1.57

waterhuishoudkundige voorzieningen: voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, waaronder duikers, stuwen, gemalen, inflaten en voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater.

1.58

werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde.

1.59

woning: een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

Artikel 2

Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

afstand: de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

2.2

bouwhoogte van een bouwwerk: a vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; b in die gevallen dat het maaiveld niet horizontaal ligt (dijkbebouwing): tussen de bovenkant van het gebouw, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen en het hoogste punt van de snijlijn van de dichtst bij de kruin van de dijk gelegen gevel met het maaiveld. Indien sprake is van gebouwen op een niet-horizontaal gelegen maaiveld geldt het bepaalde in dit lid onder b over een afstand van ten hoogste 15 m gemeten in het horizontale vlak vanaf de kruin van de dijk; c in geval van her- of nieuwbouw van bebouwing aan een dijk (de onder b bedoelde gevallen) wordt voor de bouwhoogte uitgegaan van het bepaalde onder a.

8

2.3

dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.4

goothoogte van een bouwwerk: a vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; b in die gevallen dat het maaiveld niet horizontaal ligt (dijkbebouwing): tussen de bovenkant van de goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel en het hoogste punt van de snijlijn van de dichtstbij de kruin van de dijk gelegen gevel met het maaiveld; met dien verstande dat: c indien sprake is van gebouwen op een niet-horizontaal gelegen maaiveld geldt het bepaalde in dit lid onder b over een afstand van ten hoogste 15 m gemeten in het horizontale vlak vanaf de kruin van de dijk.

2.5

inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.6

oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.7

brutovloeroppervlakte: wordt gemeten binnenwerks, met dien verstande dat de totale vloeroppervlakte van de bouwlagen ten dienste van kantoren, winkels of bedrijven, met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten, wordt opgeteld.

9

2 Artikel 3

Bestemmingsregels Tuin

3.1

Bestemmingsomschrijving De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a tuinen; b parkeervoorzieningen, voor zover niet gelegen op gronden voor tussenwoningen; c inritten; d groenvoorzieningen en water.

3.2

Bouwregels Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat:

3.2.1

Gebouwen a binnen de bestemming geen gebouwen mogen worden gebouwd; b in afwijking van het bepaalde onder a aan de zij- en of voorgevel van een woning een erker of toegangsportaal mag worden gebouwd onder de voorwaarde dat: 1 diepte gemeten uit de voorgevel van de woning niet meer bedraagt dan 1,5 m; 2 de afstand tot de openbare weg minimaal 2 m bedraagt; 3 de breedte niet meer mag bedragen dan 50% van de breedte van de voorgevel van de woning; 4 de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de woning.

3.2.2

Andere bouwwerken a de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer mag bedragen dan: 1 op de gronden voor de naar een openbare weg gekeerde gevel het hoofdgebouw: 1 m; 2 ten behoeve van nutsvoorzieningen: 2,5 m; 3 voor het overige 2 m.

10

Artikel 4

Wonen

4.1

Bestemmingsomschrijving De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a wonen in een woning, met dien verstande dat maximaal 1 woning is toegestaan; b aan-huis-verbonden beroepen; c aan de functie onder a gebonden parkeervoorzieningen; d groenvoorzieningen en water; e erven en tuinen; f paden en wegen.

4.2

Bouwregels Op de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat:

4.2.1

Hoofdgebouwen a hoofdgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd; b ter plaatse van de aanduiding ‘maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)’ de goot- en bouwhoogte niet meer mogen bedragen dan de waarde die in de aanduiding is opgenomen.

4.2.2

Bijgebouwen a bijgebouwen zowel binnen als buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd; b bijgebouwen op een afstand van ten minste 1 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd; c maximaal 50% van het bouwperceel dat buiten het bouwvlak ligt en dat de bestemming 'Wonen' heeft, mag worden bebouwd tot een maximum gezamenlijke 2 oppervlakte van 60 m aan bijgebouwen per hoofdgebouw (de woning); d in geval het oppervlak van de gronden die buiten het bouwvlak liggen en de be2 stemming 'Wonen' hebben, zoals genoemd onder c, groter is dan 200 m , mag het 2 gezamenlijk bebouwd oppervlak van 60 m worden vermeerderd met 10% van de 2 desbetreffende gronden tot een maximum van 90 m per hoofdgebouw (de woning); e de bouwhoogte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag tot een maximum van 4 m.

4.2.3

Andere bouwwerken a andere bouwwerken zowel binnen als buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd; b de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer mag bedragen dan: 1 op de gronden voor de naar een openbare weg gekeerde gevel het hoofdgebouw: 1 m; 2 ten behoeve van nutsvoorzieningen: 2,5 m; 3 voor het overige 2 m; c de bouwhoogte van lichtmasten niet meer mag bedragen dan 8 m; d de bouwhoogte van overige andere bouwwerken, gelegen achter de naar een openbare weg gekeerde gevel het hoofdgebouw, niet meer mag bedragen dan 3 m.

11

4.2.4

Garageboxen a garageboxen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd; 3 b de inhoud per garagebox niet meer mag bedragen dan 50 m ; c de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m.

4.3 4.3.1

Afwijken van de bouwregels Dakopbouwen Burgemeester en wethouders kunnen afwijken bij een omgevingsvergunning van het bepaalde in lid 4.2.1 onder b voor de bouw van dakopbouwen, mits: a het betreft een dakopbouw op een dak waarvan de hellingshoek kleiner is dan 30 graden of; b het betreft een dakopbouw ter vervanging van de bestaande dakopbouw, mits de bestaande maatvoering niet wordt gewijzigd; c geen afbreuk wordt gedaan aan het bestaande straatprofiel en/of cultuurhistorische waarden.

4.3.2

Kappen bij bijgebouwen Burgemeester en wethouders kunnen afwijken bij een omgevingsvergunning van het bepaalde in lid 4.2.2 voor de bouw van een kap op een bijgebouw waarbij de maximale bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 7 m.

4.4

Specifieke gebruiksregels Voor het gebruik van gronden en bouwwerken geldt dat binnen de bestemming de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep is toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn: a de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlij2 ke vloeroppervlakte van de (woon)bebouwing tot een maximum van 30 m ; b in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat indien de afmetingen van bestaande vloeroppervlakte groter zijn dan de hiervoor genoemde afmetingen, de afmetingen van bestaande vloeroppervlakte de maximale afmetingen zijn; c het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken; d detailhandel is niet toegestaan; e de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

4.5

Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen afwijken bij een omgevingsvergunning van het bepaalde onder lid 4.4 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen een woning en bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden bedrijf als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn: a de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlij2 ke vloeroppervlakte van de (woon)bebouwing tot een maximum van 30 m ; b het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken; c detailhandel, anders dan productiegebonden detailhandel, is niet toegestaan; d de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

12

Artikel 5

Waarde - Archeologie 8

5.1 5.1.1

Bestemmingsomschrijving Primaire bestemming De voor ‘Waarde - Archeologie 8’ aangewezen gronden zijn primair bestemd voor het behoud van de aanwezige archeologische waarden.

5.1.2

Secundaire bestemming De voor ‘Waarde - Archeologie 8’ aangewezen gronden zijn secundair bestemd voor de doeleinden van de onderliggende bestemmingen.

5.2

Bouwregels a Op de in lid 5.1 bedoelde gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd. b In afwijking van het bepaalde onder a mogen op de in lid 5.1 bedoelde gronden bouwwerken ten dienste van de onderliggende bestemmingen worden gebouwd mits: 1 reeds uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische (verwachtings)waarden aanwezig zijn; 2 het bouwwerken betreffen die vergunningvrij op basis van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht kunnen worden uitgevoerd; 3 het bouwwerken betreffen die niet dieper reiken dan 30 cm onder het maaiveld 2 én het bouwwerken betreffen met een omvang minder dan 5.000 m .

5.3

Afwijken van de bouwregels a Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 onder a voor de bouw van bouwwerken ten dienste van de onderliggende bestemmingen en die niet vallen onder de bouwwerken zoals genoemd in 5.2 onder b, op voorwaarde dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarde van het gebied of een afweging van de in het geding zijnde belangen tot uitkomst heeft dat, onverminderd het elders in het plan bepaalde, een afwijking van een omgevingsvergunning in redelijkheid niet kan worden geweigerd; bij de afweging van de afwijking van een omgevingsvergunning geven burgemeester en wethouders toepassing aan de volgende criteria: 1 de aanvrager van een omgevingsvergunning dient in het belang van de bescherming van de archeologische betekenis van de gronden een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag kan worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld; 2 burgemeester en wethouders winnen alvorens de ontheffing te verlenen advies in bij een archeologisch deskundige; b In afwijking van het bepaalde onder a kan de omgevingsvergunning worden verleend indien voor de werkzaamheden voortvloeiend uit de bouwaanvraag reeds een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) voor het uitvoeren van een werk,

geen bouwwerk zijde, of van werkzaamheden als bedoeld in lid 5.4 is verleend; het bepaalde in de onderliggende bestemmingen blijft onverminderd van toepassing.

13

5.4 5.4.1

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Verbod Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden) de navolgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a het ophogen, egaliseren en ontginnen van gronden; b het bodemverlagen of afgraven van gronden waarvoor geen ontgrondingsvergunning is vereist; c het uitvoeren van grondbewerkingen; d het aanbrengen van diepwortelende beplanting; e het aanleggen of verharden van wegen, rijwielpaden en of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; f het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; g het graven of dempen van sloten, watergangen, vijvers of vaarten; h verhogen of verlagen van de grondwaterstand.

5.4.2

Uitzonderingen Het in lid 5.4.1 genoemde verbod is niet van toepassing indien: a reeds uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische (verwachtings)waarden aanwezig zijn; b het normale onderhoudswerkzaamheden betreffen gericht op en noodzakelijk voor de instandhouding van het plan; c het andere werken en werkzaamheden betreffen die uit oogpunt van bescherming van de archeologische waarde van niet ingrijpende betekenis zijn, waaronder werken en werkzaamheden die niet dieper worden uitgevoerd dan 30 cm onder het 2 maaiveld én met een omvang minder 5.000 m .

5.4.3

Toelaatbaarheid Een vergunning als bedoeld in lid 5.4.1 wordt slechts verleend indien gebleken is dat de genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden geen onevenredige afbreuk doen aan de archeologische waarde van het gebied.

5.4.4

Voorschriften vergunning Voor zover de in lid 5.4.1 genoemde werken of werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen daarvan kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan de vergunning worden verleend indien aan de vergunning de volgende voorschriften worden verbonden: a de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden. b de verplichting tot het doen van opgravingen, indien aan de orde; c de verplichting de uitvoering van de werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificatie.

14

5.4.5

Rapportage In het belang van de bescherming van de archeologische betekenis van de gronden dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijde, of van werkzaamheden een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag kan worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.

5.4.6

Advies Alvorens te beslissen omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige.

15

3

Algemene regels

Artikel 6

Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7

Algemene bouwregels

7.1 7.1.1

Overschrijding bouwvlakken / bestemmingsgrenzen ondergeschikte bouwdelen Toepassing De in deze regels opgenomen bepalingen ten aanzien van bouwgrenzen zijn niet van toepassing voor wat betreft overschrijdingen met betrekking tot: a stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen; b plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, indien de overschrijding van de voorgevelbouwgrens niet meer dan 12 cm bedraagt; c gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, erkers, mits zij de voorgevelbouwgrens met niet meer dan 0,5 m overschrijden; d voor de bouw van balkons of luifels dan wel, uitsluitend bij woningen op de verdiepingen, van galerijen, mits: 1 de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m; 2 de afstand tot de openbare weg niet minder dan 2 m mag bedragen, met uitzondering van galerijen, waarvan de afstand tot de openbare weg niet minder dan 0,5 m mag bedragen. e ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voor zover deze de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden; f hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voor zover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand de voorgevelbouwgrens met meer dan 1 m overschrijden.

7.1.2

Afwijking door middel van een omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders kunnen afwijken bij een omgevingsvergunning van het bepaalde in lid 7.1.1 voor het overschrijden van de aangegeven bouwgrenzen met ten hoogste 1,5 m, indien het overige ondergeschikte bouwdelen betreft, zoals bijvoorbeeld: a overbouwingen ten dienste van de verbinding van twee gebouwen; b toegangen van bouwwerken; c stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen; d plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten; e gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; f balkons en galerijen; g luifels, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame; h hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen; i kelderingangen en kelderkoekoeken. 16

7.2

Vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen Vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen, die deel uitmaken van een gebouw, mogen de voor dat gebouw toegestane maximale bouwhoogte met niet meer dan 8 m overschrijden.

7.3

Dakopbouwen t.b.v. noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties Dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 3,5 m en mogen geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

7.4 7.4.1

Onderkeldering Toepassing De planregels inzake de toelaatbaarheid, de aard, de omvang en de situering van gebouwen zijn in geval van ondergrondse bouw van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat deze uitsluitend is toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden: a ondergrondse bouw is uitsluitend toegestaan onder de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen; b gebouwd mag worden tussen peil en 3,5 m onder peil.

7.4.2

Afwijking van een omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders kunnen afwijken bij een omgevingsvergunning van het bepaalde in lid 7.4.1 ten behoeve van ondergrondse bouw buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a de hoogte van kelders bedraagt ten hoogste 10 cm beneden peil; b de afstand tot de zijdelingse perceelgrens en de openbare weg bedraagt ten minste 1 m, met dien verstande dat in geval van kelderbouw in belendende percelen in de zijperceelgrens mag worden gebouwd; c kelders mogen niet worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel.

Artikel 8 8.1

Algemene gebruiksregels Strijdig gebruik Onder verboden gebruik van de gronden en bouwwerken, zoals bedoeld in hoofdstuk 2 wordt, in ieder geval verstaan een gebruik voor: a prostitutie; b seksinrichtingen.

17

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels Burgemeester en wethouders kunnen afwijken bij een omgevingsvergunning van: a de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; b de regels, en toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft tot een maximale afmeting van 3 m; c de regels, en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits: 3 1 de inhoud per gebouwtje niet meer bedraagt dan 50 m ; 2 de bouwhoogte niet meer dan bedraagt 3,5 m; d de regels ten aanzien van de (bouw)hoogte van andere bouwwerken, en toestaan dat de bouwhoogte van andere bouwwerken wordt vergroot: 1 ten behoeve de bouw van kunstwerken tot maximaal 40 m; 2 ten behoeve van de bouw van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot maximaal 50 m; 3 ten behoeve van een vlaggenmast, speelvoorzieningen, een kunstwerk, beeldende kunst en dergelijke tot maximaal 15 m; 4 ten behoeve van de bouw van overige andere bouwwerken tot 10 m; e het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen, en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen,

luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten wordt vergroot, mits: 1 de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer bedraagt dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak; 2 de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw.

Artikel 10

Algemene wijzigingsregels Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

18

Artikel 11 11.1

Overige regels Parkeren Ten aanzien van parkeren geldt dat: a bij de uitoefening van de bevoegdheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen geldt de regel dat er voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen aanwezig is of wordt gerealiseerd binnen het plangebied van dit bestemmingsplan; b deze parkeergelegenheid dient in stand gehouden te worden; c voldoende parkeergelegenheid betekent dat voldaan wordt aan de parkeernormen zoals opgenomen in onderstaande tabel:

d Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder sub a en c indien: 1 uit parkeeronderzoek blijkt dat voldoende parkeergelegenheid aanwezig is in het openbaar gebied, of; 2 er door andere omstandigheden, mede verband houdende met de aard en omvang van de nieuwe functie of bouwwerk, zoals dubbelgebruik, aanwezigheidspercentages en fietsgebruik volstaan kan worden met een lagere norm, mits:  het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;  bij de omgevingsvergunning worden het behoud van een stedenbouwkundige eenheid en de verkeersveiligheidsbelangen van de desbetreffende straat in acht genomen.

19

4 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

12.1

Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

12.2

Afwijking door middel van een omgevingsvergunning Eenmalig kan in afwijking van lid 12.1 een omgevingsvergunning worden verleend van voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.

12.3

Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken Lid 12.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

12.4

Overgangsrecht gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

12.5

Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 12.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

12.6

Verboden gebruik Indien het gebruik, bedoeld in het lid 12.4, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

12.7

Uitzondering op het overgangsrecht gebruik Lid 12.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 13

Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan ‘Alblasserdam, Pijlstoep 31’.

20

Bestemmingsplan | Toelichting

Alblasserdam, Pijlstoep 31

Gemeente Alblasserdam

Datum: 22 oktober 2020 Projectnummer: 180191 ID: NL.IMRO.0482.pijlstoep31112-on01

INHOUD TOELICHTING

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding en doel van het plan Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 4 5

2

Planbeschrijving

6

2.1 2.2

Huidige situatie Toekomstige situatie

6 8

3

Beleidskader

9

3.1 3.2 3.3 3.4

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

9 10 12 12

4

Randvoorwaarden

15

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Milieueffectrapportage Bodem Geluid Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Water Natuur Archeologie Cultuurhistorie Verkeer en parkeren Kabels en leidingen

15 16 16 17 18 20 22 25 27 28 28 30

5

Juridische planbeschrijving

31

5.1 5.2 5.3

Algemeen Verbeelding Regels

31 31 31

6

Uitvoerbaarheid

34

6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

34 34

Bijlagen:         

Bijlage 1: Vormvrije m.e.r.-beoordeling Bijlage 2: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 3: Nader bodemonderzoek Bijlage 4: Akoestisch onderzoek Bijlage 5: Quick scan externe veiligheid Bijlage 6: Digitale watertoets Bijlage 7: Quick scan natuur Bijlage 8: Onderzoek stikstofdepositie Bijlage 9: Nader onderzoek natuur

1 1.1

Inleiding Aanleiding en doel van het plan Op het adres Pijlstoep 31 in Alblasserdam bevindt zich een wasserij, die haar activiteiten ter plaatse enige tijd geleden heeft beëindigd. Het voornemen bestaat om het gebouw te slopen, de bodemverontreiniging ter plaatse te saneren, de bestaande bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere burgerwoning en de overige gronden in te zetten als tuin. Aangezien ter plaatse grotendeels een bedrijfsbestemming geldt, past de beoogde situatie niet binnen de in het plangebied geldende juridisch-planologische kaders. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een nieuwe planologische regeling voor het plangebied en maakt daarmee de ontwikkeling van woningbouw mogelijk.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied bestaat uit het adres Pijlstoep 31 in het westen van Alblasserdam. Op deze locatie bevindt zich momenteel een leegstaande wasserij. Op de navolgende afbeeldingen is de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Globale ligging plangebied (gele stip) in relatie tot Alblasserdam (Bron: PDOK viewer).

3

Het plangebied bij benadering globaal geel omlijnd (Bron: PDOK Viewer).

1.3

Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Herstelplan Alblasserdam’. Dit plan is op 31 maart 2015 vastgesteld door de gemeenteraad. Het bestemmingsplan voorziet ter plaatse grotendeels in de bestemming ‘Bedrijf’ met functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf - wasserij'. Daarnaast kent het bestemmingsplan één dubbelbestemming, namelijk ‘Waarde - Archeologie - 8', en de gebiedsaanduiding ‘overige zone - beschermd stadsgezicht’.

Uitsnede juridisch-planologische situatie met daarop het plangebied globaal rood omlijnd (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl).

4

Het voornemen bestaat om in het plangebied de bestaande bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere burgerwoning en de overige bedrijfsgronden te gebruiken als tuin. Gelet op het beoogde gebruik (wonen en tuin) en de ter plaatse geldende bedrijfsbestemming past het plan niet binnen de geldende gebruiksregels. Om die reden is een herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Voorliggend document voorziet in de toelichting op deze benodigde bestemmingsplanherziening.

1.4

Leeswijzer Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en komt de planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 3 wordt de toets aan het beleidskader weergegeven, waarna in hoofdstuk 4 de haalbaarheid van het plan aangetoond wordt voor wat betreft milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische planopzet. Het laatste hoofdstuk behandelt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

5

2 2.1

Planbeschrijving Huidige situatie Omgeving Het plangebied en haar omgeving maken onderdeel uit van het ‘Dijklint’ van Alblasserdam. Dit gebied kenmerkt zich door haar ligging langs de rivier de Noord. De wegen Cortgene, Oost Kinderdijk en West Kinderdijk bevinden zich op de dijk langs de Noord en vormen gezamenlijk de doorgaande verkeersstructuur binnen het Dijklint. Langs deze wegenstructuur bevindt zich aan één zijde een lintbebouwingsstructuur. De bebouwing heeft hier een oriëntatie richting de Noord. Er is sprake van een afwisseling tussen oude bebouwing, maar ook nieuwere bebouwing die later de ‘gaten’ in het lint heeft gevuld. Er is onder andere sprake van een diversiteit aan kapconstructies, rooilijnen, materialisering en kleurgebruik. Dit maakt dat er geen eenduidige stedenbouwkundige structuur langs het Dijklint aanwezig is. Wel geldt dat de woonfunctie hier de overheersende functie is. Achter het bebouwingslint bevindt zich een ‘Groene Long’, bestaande uit de groen-, recreatie- en natuurgebieden het ’Lammetjeswiel’, het park ’Huis te Kinderdijk’ en de groene zone tussen de Blokweerweg en de Touwbaan. De navolgende afbeelding geeft de ruimtelijke situatie in en direct rondom het plangebied weer.

Topografische kaart ruimtelijke situatie rondom het plangebied (globaal rood omlijnd). (Bron: J.W. van Aalst, www.opentopo.nl).

6

Plangebied Het plangebied bestaat uit het adres Pijlstoep 31 en staat kadastraal bekend als Gemeente Alblasserdam, sectie C, perceelnummer 2252 en 2253. De Pijlstoep is een doodlopende woonstraat, bestaande uit grondgebonden woningen. Daarnaast bevindt zich aan het einde van de Pijlstoep het plangebied. Het plangebied is momenteel ingericht met de leegstaande wasserij ‘Van Beest’ met bijbehorende bedrijfswoning. De toenmalige (chemische) wasserij Van Beest gebruikte in de periode 1965 tot 1997 het reinigingsmiddel tetrachlooretheen. Dit middel lekte de bodem in, wat leidde tot ernstige vervuiling van het grondwater. De vervuiling bestaat uit vluchtige organische chloorverbindingen (VOCI) en zware metalen. De grond bij de oude wasserij is één van de tien meest vervuilde gebieden in Zuid-Holland. In 1997 werd de wasserij overgenomen. Sindsdien is er alleen nog maar gereinigd met water en reguliere schoonmaakmiddelen. Inmiddels zijn de activiteiten van de wasserij in het plangebied gestaakt en is het bedrijfspand in onbruik geraakt. Als gevolg van de activiteiten in het verleden geldt wel een saneringsopgave voor de gronden van de wasserij. De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie ter plaatse van het plangebied.

Impressie huidige situatie plangebied (Bron: SAB).

7

2.2

Toekomstige situatie Dit bestemmingsplan legt via de regels en verbeelding behorende bij dit plan kaders vast, waarbinnen de beoogde bedrijfssanering en herbestemming gerealiseerd kan worden. Hierna wordt ingegaan op het initiatief. Plangebied Met de beëindiging van het bedrijfsmatige gebruik van het plangebied als wasserij is het plangebied grotendeels in onbruik geraakt en heeft het te maken met leegstand. Het voornemen bestaat nu om de wasserij te slopen en de gebiedsvreemde functie tussen het Dijklint en de Groene Long van Alblasserdam te verwijderen. Bovendien doet zich hierdoor de kans voor om de aanwezige bodemverontreiniging te saneren. Enkel de bestaande bedrijfswoning in het plangebied blijft behouden en wordt omgezet naar een reguliere burgerwoning met bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden. De gronden ter plaatse van de voormalige wasserij zullen in de toekomst gebruikt gaan worden als tuin. Het bestaande stenige karakter in het plangebied zal dan ook ingewisseld worden voor een extensiever bebouwingskarakter met een meer open en groen karakter. De bestaande recreatieve verbindingen vanuit de Pijlstoep naar het Lammetjeswiel blijven als gevolg van het plan gehandhaafd. Al met al sluit voorliggende ontwikkeling ruimtelijk en functioneel gezien aan bij de karakteristieken van haar omgeving.

Nabijgelegen ontwikkelingen Naast de beoogde herbestemming in het plangebied geldt dat ook op een tweetal nabijgelegen locaties het voornemen bestaat om woningen te realiseren. Het betreft de gronden behorende bij de adressen Oost Kinderdijk 137-145 en het adres Oost Kinderdijk 187a. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zal, daar waar noodzakelijk, met de (effecten van) deze ontwikkelingen rekening worden gehouden. Zo wordt voorkomen dat bij een aantal haalbaarheidsaspecten te ‘eng’ wordt beoordeeld. Voor een beschrijving van de exacte plannen op deze locaties wordt verwezen naar de separate bestemmingsplannen voor deze ontwikkelingen.

8

3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bepaalt welke kaderstellende uitspraken van het kabinet bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen.

In de SVIR is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft: a) het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijke economische structuur van Nederland; b) het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; c) het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Toetsing Voorliggend plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in de SVIR en het Barro.

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) Vanuit het rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en als procesvereiste opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden 9

afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Toetsing Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of ande1 re stedelijke voorzieningen’. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan die voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een kern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Dit maakt dat een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet hoeft te worden doorlopen. Bovendien voorziet voorliggend plan enkel in een herbestemming van het plangebied ten behoeve van wonen en tuin waarbij het aantal wooneenheden binnen het plangebied niet toeneemt. Ook wordt met dit plan een leegstandsprobleem opgelost als gevolg van de voorgenomen sanering van de voormalige wasserij in het plangebied.

Daarmee wordt geconcludeerd dat het plan aansluit bij het gedachtegoed van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het rijksbeleid.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. In de fysieke leefomgeving ziet de provincie zes richtinggevende ambities, te weten:  Naar een klimaatbestendige delta  Naar een nieuwe economie: the next level  Naar een levendige meerkernige metropool  Energievernieuwing  Best bereikbare provincie  Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar deze regio voor staat. De gestelde ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen.

1

Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921). 10

Toetsing De provincie Zuid-Holland zet in de Omgevingsvisie onder andere in op ontwikkelingen met een passende ruimtelijke kwaliteit. Tevens wil de provincie de bebouwde ruimte beter benutten en de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte verbeteren. Gelet op het feit dat met voorliggende herontwikkeling wordt voorzien in een ontwikkeling die past bij de aard, schaal en de maat van de bestaande kenmerken van de omgeving en binnen het stedelijk gebied is voorzien, wordt gesteld dat de ontwikkeling in lijn is met de ambities uit de Omgevingsvisie van Zuid-Holland. Ook wordt met de sanering van de leegstaande wasserij een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de leefkwaliteit van de bebouwde ruimte. 3.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland De Omgevingsvisie Zuid-Holland beschrijft het strategische beleid van de provincie Zuid-Holland. De Omgevingsverordening ziet toe op de ruimtelijke regelgeving. De Omgevingsverordening is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van de provincie en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang: a bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit; b doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften; en c zorgvuldig beheren, beschermen en ontwikkelen van de natuur, gelet op de intrinsieke waarde, dierenwelzijn, het behouden en herstellen van de biologische diversiteit, economische belangen, volksgezondheid en openbare veiligheid. Toetsing Voor onderhavig plan zijn de aspecten Ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 6.2.3) en ruimtelijke kwaliteit van belang (paragraaf 6.2.2). Voor de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.1.2, waaruit volgt dat ontwikkeling in lijn is met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Bij ruimtelijke kwaliteit is de vraag of de ruimtelijke ontwikkeling, niet voorziet op een wijziging op structuurniveau, past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). De planontwikkeling voorziet in een gebiedseigen ontwikkeling, die qua aard en schaal aansluiting zoekt bij de kenmerken van de omgeving. Er is sprake van inpassing. Het plangebied ligt niet ligt binnen een van de beschermingscategorieën van de kaart ‘Beschermingscategorieën ruimtelijke kwaliteit’. Raadpleging van de provinciale kwaliteitskaart wijst uit dat het plangebied onderdeel uitmaakt van de stedelijke laag ‘stedelijke groen- en waterstructuur’. Bij dit omgevingstype hoort één richtpunt, namelijk:  Ontwikkelingen dragen bij aan het behouden en versterken van de stedelijke groen- en waterstructuur. Daarbij gaat het om de recreatieve kwaliteit, de bijdrage aan klimaatbestendigheid en de verbinding tussen stad en land. Aangezien met voorliggend plan een gebiedsvreemde en leegstaande bedrijfsfunctie wordt gesaneerd zal in de toekomstige situatie meer ruimte zijn voor een meer open en groen karakter ter plaatse van het plangebied. Tevens blijven de bestaande recreatieve verbindingen met het Lammetjeswiel gehandhaafd.

Dit maakt dat het voorgenomen plan past binnen de bestaande gebiedsidentiteit en de verordening geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

11

Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het provinciaal beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale woonvisie 2017-2031 De regionale woonvisie ‘Goed wonen in de Drechtsteden’ is vastgesteld in oktober 2017. Met deze woonvisie wil de regio zich positioneren als ‘de Drechtsteden voor Rotterdam’. Daarnaast geldt dat de regio een kwalitatief hoog woningaanbod wil realiseren voor een doelgroep die in een duurder segment, goed bereikbaar, met meer ruimte en met moderne stedelijke voorzieningen in of direct bij Dordrecht, een traditioneel Hollandse stad, wil wonen. Deze ambitie is vertaald in 20 kernpunten. Deze kernpunten heeft onder andere betrekking op de kwantitatieve woonopgave voor de regio en richt zich op aspecten als betaalbaarheid en duurzaamheid. Toetsing Met voorliggend plan wordt voorzien in de omzetting van een bestaande bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning. Daarmee vindt er kwantitatief geen uitbreiding plaats van de woningbouwvoorraad. Wel wordt met de sanering van de leegstaande bedrijfsbebouwing een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de woonkwaliteit ter plaatse van het plangebied en haar omgeving. Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het regionaal beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Alblasserdam 2040 Op 29 oktober 2013 heeft de gemeenteraad van Alblasserdam de Structuurvisie Alblasserdam 2040 vastgesteld. Binnen deze structuurvisie zet Alblasserdam in op de volgende ambitie: “Alblasserdam is een dorp met een menselijke maat waar aangenaam wonen en ruimte voor ontmoeting vanzelfsprekend zijn. Alblasserdam koestert haar groene en dorpse karakter waar de lijnen kort zijn, de sociale infrastructuur hecht en de voorzieningen op het huidige niveau blijven. De economische kracht zit in de marktplaatsfunctie die Alblasserdam vanouds door haar ligging heeft en in de samenwerking met haar omgeving. De houding van de gemeente is er één van netwerken, faciliteren, kansen zien, flexibiliteit en ruimte geven. Vanuit deze basis richt Alblasserdam zich op een veilige en duurzame toekomst.” Op het gebied van wonen zet de structuurvisie in op het volgende:  Zorg dragen voor voldoende en betaalbare woningen voor ouderen, starters en eenoudergezinnen.  Realiseren van bijzondere woonvormen op kleine schaal.  Op peil houden van de kwaliteit van het groen in het dorp.  Op peil houden van de voorzieningen voor winkels, verenigingen, sport en vrije tijd.  Bevorderen van de leefbaarheid in de woongebieden.

12

Toetsing De gemeentelijke structuurvisie geeft aan in te zetten op het toevoegen van middeldure woningen in de koop- en huursector, evenals op bijzondere woonvormen langs bijvoorbeeld historische linten. Naast een variatie aan woningen ambieert de gemeente Alblasserdam ook een variatie in leefmilieus. In het rustig stedelijke leefmilieu is sprake van grote functiemenging, hoge dynamiek en hoge(re) dichtheden; in het rustig groene leefmilieu wordt voornamelijk gewoond in lage dichtheden.

Variatie in leefmilieus (Bron: Gemeente Alblasserdam).

Aangezien voorliggend plan tussen het Dijklint en de Groene Long van Alblasserdam ligt, maakt het onderdeel uit van het gebied waarbij de ambitie is om in te zetten op een rustig groen leefmilieu. Met de beëindiging en sanering van de bedrijfsfunctie ter plaatse wordt een bijdrage geleverd aan het realiseren van deze ambitie en doelstelling uit de structuurvisie. 3.4.2

Nota wonen Alblasserdam De Nota Wonen Alblasserdam bevat het woonbeleid van de gemeente Alblasserdam. De nota richt zich op de periode 2012-2020, met een doorkijk tot 2025. In de nota is aandacht voor de demografische ontwikkelingen binnen Alblasserdam, de huidige woningvoorraad, woonwensen en doelgroepen. Ook bevat de nota een prognose van de woningbehoefte en een woningbouwprogramma voor de periode 2010-2020. Toetsing Voor Alblasserdam wordt voor de periode 2010-2020 uitgegaan van een nieuwbouwproductie van tenminste 900 woningen en 100 onttrekkingen, dus een netto toevoeging van 800 woningen. Het gaat hierbij om de onttrekking van 100 sociale huurwo-

13

ningen, de bouw van 50 appartementen sociale huur, 50 eengezinswoningen sociale huur, 350 koopappartementen en 450 koop eengezinswoningen. In de nota worden de belangrijke projecten om deze opgave te realiseren aangegeven. Het betreft de Alblasserwerf, Waterhoven, Cornelis Smitstraat/Kerkstraat, Hof en Singel en Parallelweg. Met voorliggend plan wordt voorzien in het omzetten van en bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning. Daarmee vindt er kwantitatief geen uitbreiding plaats van de woningbouwvoorraad. Wel wordt met de sanering van de leegstaande bedrijfsbebouwing een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de woonkwaliteit ter plaatse van het plangebied en haar omgeving. Conclusie Dit plan is niet in strijd met het gemeentelijk beleid.

14

4

Randvoorwaarden

4.1

Milieueffectrapportage Algemeen Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is plan-m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten. Toetsing Voor deze ontwikkeling is samen met de nabijgelegen ontwikkelingen aan de Oost Kinderdijk 137-145 en Oost Kinderdijk 187a één vormvrije m.e.r.-beoordeling gemaakt. De plannen voorzien in het saneren van een voormalige wasserij en behoud van een burgerwoning, de realisatie van maximaal 18 nieuwe appartementen en de realisatie van maximaal 18 nieuwe grondgebonden woningen. De ontwikkelingen worden gekwalificeerd als de wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen als genoemd in onderdeel D.11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r.. Bij de uitleg van de Europese m.e.r.-richtlijn wordt immers aangegeven dat 'stedelijke ontwikkelingsprojecten' breed moet worden geïnterpreteerd en een herontwikkeling wordt als wijziging in de zin van het Besluit m.e.r. beschouwd.