Ontwerpbestemmingsplan Oost Kinderdijk 187a.pdf

Dit betekent dat de beoogde ontwikkeling in het plangebied niet eerder kan worden gerealiseerd dan nadat is aangetoond dat het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad en vooraf schriftelijk advies bij de waterbeheerder is ingewonnen. Met het overnemen van de dubbelbestemming is het waterveiligheidsbelang in voorliggend plan in voldoende mate gewaarborgd. Bij de verdere uitwerking van de ontwikkeling zal rekening worden gehouden met de aanwezige waterveiligheidsbelangen.

Uitsnede legger waterkeringen (links) en legger wateren (rechts) met daarop het plangebied globaal weergegeven (Bron: Waterschap Rivierenland).

10

Waterschap Rivierland (2018). Digitale Watertoets. Alblasserdam, Oost Kinderdijk 187A.

Dossiercode: 20181128-9-19318. 28 november 2018. 28

Waterberging In de huidige situatie geldt dat het plangebied voor het grootste deel is ingericht met het aanwezige kassencomplex. Daarnaast is sprake van vrijwel een geheel onverharde situatie. Met de beoogde herontwikkeling van het plangebied geldt de verwachting dat sprake zal zijn van een toename in het verhard oppervlak. Daarbij komt dat een aantal aanwezige C-watergangen in het plangebied gedempt zullen worden, maar er ook nieuw water in het plangebied gerealiseerd zal worden. In combinatie met de ontwikkeling aan de Oost Kinderdijk 137-145 is een waterbalans opgesteld, waaruit volgt dat er voldoende waterberging in beide plannen aanwezig is. Oost Kinderdijk 137-145

Oost Kinderdijk 187A

Verharding bestaand

1.184

5.039

Verharding nieuw

1.326

5.069

142

30

Te dempen water

-

963

Nieuw water

-

1.143

Netto compensatie

-

180

Toename verharding

Totaal

172

180

Waterbalans

8

Conclusie Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.8

Natuur Algemeen Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden in en om het plangebied. Vanaf 1 januari 2017 geldt hiervoor de Wet natuurbescherming. Deze wet beschermt bepaalde plant- en diersoorten, natuurgebieden en bossen. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, moet worden aangetoond dat in het kader van de huidige natuurwet- en regelgeving van een negatief effect geen sprake is, dan wel dat daarvoor respectievelijk een vergunning of ontheffing kan worden verkregen. Toetsing 11 SAB heeft met een quick scan natuur onderzocht of er beschermde natuurwaarden, volgens de nu geldende natuurwet- en regelgeving, aan- of afwezig zijn in het plangebied. Ook is nagegaan of de ruimtelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, mogelijk negatieve effecten kan hebben op beschermde natuur buiten het plangebied. Navolgend worden kort de conclusies van de quick scan uiteengezet.

11

SAB (2020). Quick scan natuur. Alblasserdam, Oost Kinderdijk e.o. Projectnummers: 180191/180192/180193. 24 augustus 2020. 29

Gebiedsbescherming Uit de quick scan volgt dat Natura 2000-gebied Boezems Kinderdijk en enkele andere Natura 2000-gebieden in de omgeving van het plangebied liggen. Wanneer ook de 2 andere nabijgelegen ontwikkelingen in ogenschouw worden genomen, is een toename in stikstofuitstoot en enkele andere verstoringseffecten in de plangebieden te ver12 wachten. Daarom is een onderzoek stikstofdepositie uitgevoerd voor zowel de ontwikkeling uit dit plan als de twee nabijgelegen ontwikkelingen. Uit het onderzoek volgt dat er zowel voor de aanleg- als gebruiksfase geen sprake zal zijn van overschrijding van de grenswaarde van 0,00 mol/ha/jaar. Een negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van omliggende gebieden is daarom uitgesloten. Nader onderzoek in de vorm van een passende beoordeling is daarom niet nodig. Tot slot blijkt dat het plangebied niet in het Natuurnetwerk Nederland of andere provinciaal beschermde natuur ligt. De bescherming van deze gebieden staat de uitvoering van het plan niet in de weg. Soortenbescherming Volgens de verspreidingsgegevens van de Nationale Databank Flora en Fauna komen verschillende beschermde grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, vogels met jaarrond beschermde nesten, amfibieën, vissen en ongewervelden in de omgeving van het plangebied voor.

Door het uitgevoerde veldbezoek in het plangebied is duidelijk geworden dat essentiele elementen van meerdere beschermde diersoorten niet op voorhand kunnen worden uitgesloten in het plangebied. Voor deze soorten is nader onderzoek noodzakelijk. Wanneer één of meer van deze soorten op de planlocatie wordt aangetroffen kan de ontwikkeling enkel met een ontheffing van de Wet natuurbescherming worden uitgevoerd. In dit plangebied zijn verblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen (gewone dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, rosse vleermuis, watervleermuis en ruige dwergvleermuis), leefgebied van noordse woelmuis, waterspitsmuis, rugstreeppad, heikikker, grote modderkruiper, platte schijfhoren en nestplaatsen van de bosuil en de steenuil niet uit te sluiten. Vleermuizen, noordse woelmuis, rugstreeppad, heikikker, grote modderkruiper en platte schijfhoren zijn habitatrichtlijnsoorten waarvoor de verboden van artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming gelden. Bosuil en steenuil zijn vogelrichtlijnsoorten waarvoor de verboden van artikel 3.1 gelden. Waterspitsmuis is beschermd onder “Andere soorten”, hiervoor gelden de verboden van artikel 3.10. 13

Daarom is er nader onderzoek verricht naar deze soorten. Uit het onderzoek volgt dat geen van deze soorten in het plangebied aanwezig zijn. Wel blijkt dat direct aan de rand van het plangebied aan de noordzijde in het park een nestkast van de bosuil aanwezig is. Deze is ook door een koppel bosuilen in gebruik. Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat in de omgeving vrijwel geen alternatieve nestplaatsen voor dit koppel aanwezig zijn. Echter, met het bijplaatsen van extra kasten voor de bosuil in de 12

SAB (2020). Onderzoek stikstofdepositie Alblasserdam, Oost Kinderdijk, Baas- en Jonkerlocatie. Projectnummer: 180192. 18 augustus 2020.

13

SAB (2019). Nader onderzoek Wet natuurbescherming Alblasserdam, Oost Kinderdijk e.o. Projectnummers: 180191-180192-180193. 4 december 2019. 30

omgeving kan ervoor worden gezorgd dat voldoende alternatieve nestplaatsen in de omgeving aanwezig zijn. In dat geval is de nestplaats van de bosuil niet jaarrond beschermd en is hiervoor dan ook geen ontheffing Wet natuurbescherming nodig. Deze nestkasten (3 stuks) zijn inmiddels opgehangen. Tot slot dient rekening te worden gehouden met de zorgplicht en met de broedperiode van vogels. Houtopstanden Bij deze ruimtelijke ontwikkeling wordt mogelijk een houtopstand geveld waarop de regels van de Wet natuurbescherming van toepassing zijn. Voor het kappen van bomen in het plangebied geldt een meldingsplicht geldt bij de provincie, waarbij geldt dat de Omgevingsdienst hiervoor een mandaat heeft. Bij de verdere uitwerking van het plangebied zal hier rekening mee worden gehouden. Conclusie Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.9

Archeologie Algemeen Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Toetsing Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied is een archeolo14 gisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het doel van het archeologische bureauonderzoek was het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Op basis van de landschappelijke ligging binnen een komgebied bestaande uit een vlakte van getijafzettingen met in de ondergrond een pleistocene riviervlakte is aan het plangebied een lage verwachting toegekend voor vindplaatsen vanaf het Laat-Paleolithicum tot en met de Nieuwe Tijd Midden. Op grond van het historisch kaartmateriaal is voor de zuidoostzijde van het plangebied een hoge verwachting toegekend voor bebouwingsresten uit de Nieuwe Tijd Laat.

Voor het grootste deel van het plangebied geldt een lage archeologische verwachting. Alleen voor het noordoostelijke deel van het plangebied, gelegen aan de zuidoostzijde, geldt een hoge verwachting op bebouwingsresten (vanaf 1898 tot 1936) voor zover deze bij de sloop niet zijn verdwenen. Aangezien het sub recente resten betreft, waarvan de ligging op historisch kaartmateriaal bekend is, zal onderzoek weinig toe-

14

KSP Archeologie (2018). Archeologisch bureauonderzoek Oost Kinderdijk 187a te Alblasserdam. ISSN: 2542-7490. 13 december 2018. 31

voegen aan de al bekende historie van Alblasserdam en omgeving. Vandaar dat er geen archeologisch vervolgonderzoek wordt geadviseerd. Conclusie Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.10

Cultuurhistorie Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Toetsing Op 26 november 2013 heeft het college van B&W een beschermd dorpsgezicht met daarin 331 beeldbepalende zaken aangewezen. De aanwijzing heeft plaatsgevonden conform de Erfgoedverordening Alblasserdam 2013 in nauwe samenwerking met de begeleidingscommissie, bestaande uit de monumentencommissie en de Historische Vereniging West-Alblasserwaard, commissie dorpsbehoud. De lijst met beeldbepalende zaken is nadien naar aanleiding van bezwaren nog aangepast. Dit heeft ertoe geleid dat er 228 zaken op de lijst staan. Met de aanwijzing van een beschermd dorpsgezicht kunnen panden en andere zaken daarbinnen niet zonder advies van de Erfgoedcommissie worden gesloopt. Beeldbepalende zaken kunnen daarbovenop niet zonder meer aan de buitenkant worden gewijzigd. Naast de gebruikelijke toetsingen bij vergunningverlening zal de monumentencommissie bij deze zaken om advies worden gevraagd over de wenselijkheid van de aangevraagde sloop of wijziging. Voorliggend plangebied maakt deel uit van het beschermd dorpsgezicht. De bebouwing behoort echter niet tot de lijst met beeldbepalende zaken.

De nieuwe plannen zijn in overleg met de Erfgoedcommissie tot stand gekomen, teneinde zo goed mogelijk aan te sluiten bij de cultuurhistorische kwaliteiten van de omgeving. De Erfgoedcommissie heeft in juli 2020 op hoofdlijnen ingestemd met het plan. Daarnaast geldt dat een deel van het plangebied onderdeel uitmaakt van de landgoedbiotoop van Huis te Kinderdijk. Daarom zijn voor de ontwikkeling een tuinhistorische verkenning en volgens een cultuurhistorische effectrapportage opgesteld. Beide onderzoeken is behandeld in paragraaf 3.2.2 en concluderen dat met de ontwikkeling geen sprake is van aantasting van de ter plaatse geldende cultuurhistorische kenmerken. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

32

4.11

Verkeer en parkeren Verkeer Voor de ontwikkeling van het plangebied evenals de herontwikkeling van de Oost Kin15 derdijk 137-145 is een verkeersonderzoek uitgevoerd. Uit het verkeersonderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:  De verkeersgeneratie van beide plannen samen bedraagt circa 350 motorvoertuigbewegingen per etmaal en maximaal 35 in het avondspitsuur.  De verkeersintensiteit in zowel de huidige als toekomstige situatie is hoger dan de maximaal wenselijke intensiteit (op basis van de Wegenscan). Gelet op de ruime inrichting van de Oost Kinderdijk en het landelijke karakter van de weg geldt de verwachting dat de verkeerafwikkeling van beide plannen samen geen probleem vormt. Dit wordt ook bevestigd door de resultaten uit de schouw ter plaatse.  De verkeersgeneratie van beide plannen samen leidt in de praktijk naar verwachting niet tot knelpunten en kan verkeersveilig afgewikkeld worden op het wegvak Oost Kinderdijk.  De wachtrijlengtes (maximaal 5 meter) en verliestijden (gemiddeld maximaal 20 seconden) blijven binnen de gestelde criteria.  De verkeersafwikkeling op de kruispunten (maatgevend) zal naar verwachting niet tot ongewenste situaties leiden, mits ruime en overzichtelijke aansluiting op de Oost Kinderdijk gerealiseerd wordt.

Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect verkeer geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan. Parkeren De gemeente Alblasserdam is bezig met het opstellen van een gemeentelijk verkeersen vervoersplan (GVVP). In het GVVP staan de plannen, maatregelen en beleidskaders op het gebied van verkeer en vervoer voor de komende jaren. De doelen van het GVVP zijn:  een evenwichtige verdeling van het (vracht)verkeer op korte en lange termijn;  een evenwichtige verdeling van het langzame verkeer op korte en lange termijn;  aandacht voor kwetsbare verkeersdeelnemers zoals voetgangers, fietsers en mensen met een beperking;  aandacht voor parkeren in het algemeen en in het centrum in het bijzonder. Uit de basisnota van het GVVP volgt dat de gemeente Alblasserdam bij nieuwbouwlocaties voor woningen in principe het CROW, publicatie 317 als leidraad hanteert. Daarbij onderscheidt de gemeente de volgende parkeernormen:

Parkeernormen wonen (Bron: Gemeente Alblasserdam).

15

Goudappel Coffeng (2020). Verkeersafwikkeling Baas- en Jonkerlocatie Alblasserdam. Ken-

merk: BOR087/Esl/0204.02. 17 januari 2020. 33

Tevens bevat de basisnota informatie ten aanzien van het opstellen van parkeerbalansen. In de parkeerbalans wordt een aangebouwde garage of losse garagebox als 0,25 parkeerplaats gerekend en een parkeerplaats of carport op eigen terrein als 0,5 parkeerplaats. Deze reductie komt voort uit het oneigenlijk gebruik van garages en parkeerplaatsen op eigen terrein. Het voorgenomen bouwplan voorziet in de realisatie van 18 nieuwe woningen in de prijscategorie ‘duur’. Dit betekent dat rekening moet worden gehouden met een parkeernorm van 2,0 parkeerplaats per woning, hetgeen een totale parkeerbehoefte van 36 parkeerplaatsen oplevert. Het parkeren wordt zowel in de openbare ruimte als op de woonkavels zelf gerealiseerd. In het stedenbouwkundig plan is voor iedere woning ruimte opgenomen voor een tweetal parkeerplaatsen op eigen terrein. In de openbare ruimte zijn zo’n 12 parkeerplaatsen voorzien. Daarbij komt dat de parkeernormen in de regels van dit bestemmingsplan juridischplanologisch zijn vastgelegd. Dit betekent dat bij de omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst zal worden of het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Daarmee wordt gesteld dat het aspect ‘parkeren’ voldoende in dit plan is gewaarborgd. Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.12

Kabels en leidingen Er zijn binnen het plangebied en haar directe omgeving geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig die mogelijk een beperking kunnen vormen bij de herontwikkeling van het plangebied. Uiteraard is een melding bij het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (een zogenaamde KLIC-melding) noodzakelijk in geval van bodemingrepen.

34

5 5.1

Juridische planbeschrijving Algemeen Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De wijze van bestemmen in voorliggend bestemmingsplan is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) die door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is uitgegeven en het vigerende bestemmingsplan voor de locatie.

5.2

Verbeelding Binnen het plangebied hebben alle gronden een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid (bijvoorbeeld topografische gegevens).

5.3

Regels De regels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:  Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten.  Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming een bestemmingsomschrijving en bouwregels.  Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.  Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin het overgangsrecht en de slotbepaling.

5.3.1

Bestemmingen De regels in verband met de bestemmingen kennen alle een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, welke correspondeert met aanduidingen op de verbeelding.

35

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om bouwvergunning. Voorliggend bestemmingsplan kent de bestemmingen ‘Groen’, ’Tuin’, ‘Verkeer - Verblijfsgebied’, ‘Water’, ‘Wonen’ en de dubbelbestemmingen ‘Waterstaat - Waterkering’ en ‘Waarde - Archeologie 2, 3 4 en 8’. Groen De groenvoorziening en de recreatieve verbindingen in het plangebied kennen de bestemming ‘Groen’. Deze bestemming voorzien onder andere in groenvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, paden en voorzieningen voor langzaam verkeer. Gebouwen mogen hier niet worden gebouwd. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn, onder voorwaarden, wel toegestaan. Parkeervoorzieningen kunnen onder voorwaarden bij omgevingsvergunning als nog worden toegestaan. Tot slot geldt dat de gronden, onder voorwaarden en na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, bestemd kunnen worden als ‘Verkeer - Verblijfsgebied'. Tuin De voortuinen van de woningen zijn voorzien van de bestemming ‘Tuin'. Hier zijn tuinen, inritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water toegestaan. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Alleen aan de zij- en voorgevel van een woning is het toegestaan om onder voorwaarden een erker of toegangsportaal te bouwen. Tot slot zijn er bouwregels verbonden aan erf- en terreinafscheidingen. Verkeer - Verblijfsgebied De voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor woonerven, wijkontsluitingswegen (30 km/u), pleinen; voet- en fietspaden; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging; speelvoorzieningen; straatmeubilair; kunstwerken, beeldende kunst; nutsvoorzieningen; ambulante detailhandel en evenementen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn, onder voorwaarden, wel toegestaan. Water In de bestemming ‘Water’ zijn naast water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging, bijvoorbeeld ook bruggen, groenvoorzieningen, recreatief medegebruik en overige voorzieningen voor verkeer en verblijf toegestaan. Gebouwen mogen hier niet worden gebouwd. Met een binnenplanse afwijking kan hier onder voorwaarden van worden afgeweken. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn, onder voorwaarden, wel toegestaan. Een aantal activiteiten worden als strijdig gebruik binnen deze bestemming genoemd.

Tot slot geldt er een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van enkele werken, geen bouwwerken, zijne of werkzaamheden.

36

Wonen Aan de woonkavels is de bestemming ‘Wonen’ toegekend. Hier zijn maximaal 19 grondgebonden woningen toegestaan, enkel vrijstaand. Naast deze functie zijn aanhuis-verbonden beroepen bij de woningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water, erven en tuinen en paden en wegen toegestaan. Voor de aan-huisverbonden beroepen gelden specifieke gebruiksregels waaraan bij uitoefening voldaan moet worden. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen mogen niet meer bedragen dan is aangegeven op de verbeelding met de aanduiding ‘maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)’. In dit geval gaat het om een maximum goothoogte van 7 meter en een maximum bouwhoogte van 13 meter voor de nieuwe woningen. Voor de bestaande woning is een maximum goothoogte van 3 meter en bouwhoogte van 6 meter aangehouden. Daarnaast zijn bouwregels opgenomen voor bijgebouwen, garageboxen en bouwwer2 ken, geen gebouwen zijnde. Zo is het per bouwperceel mogelijk om maximaal 50 m aan bijgebouwen te realiseren. Om een zorgvuldige tussen de woonpercelen en de Groene Long van Alblasserdam te kunnen waarborgen is er aan de achterzijde van de woonpercelen een zone van 2 meter voorzien van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - bebouwingsvrije zone ten behoeve van een groene overgang’.

Via deze aanduiding wordt de goede landschappelijke inpassing onder meer vormgegeven. In deze zone zijn namelijk bebouwingsmogelijkheden uitgesloten en worden ook erven ter plaatse verboden, zodat ook vergunningvrij bouwen wordt uitgesloten. Uitzondering hierop vormt dat er per bouwperceel maximaal één vlonder mag worden gerealiseerd met een maximum opper2 vlakte van 16 m . Waarde - Archeologie 2, 3, 4 en 8 De gemeente Alblasserdam heeft voor haar grondgebied ten aanzien van archeologie beleid vastgesteld. Op basis van de bij dit beleid behorende kaart is voor het gehele grond gebied van de gemeente Alblasserdam in beeld gebracht of sprake is van archeologische verwachtingswaarden en welk beschermingsniveau bij deze waarde hoort. Conform de archeologische beleidskaart zijn op de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Herstelplan Alblasserdam’ dubbelbestemmingen met betrekking tot archeologie opgenomen. De dubbelbestemmingen beogen de archeologische waarden te beschermen. Op de gronden met een dubbelbestemming mag alleen onder voorwaarden worden gebouwd. Dit geldt als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat geen sprake is van archeologische (verwachtings)waarden, het vergunningsvrije bouwwerken betreft of voldaan wordt aan het beschermingsniveau dat bij een bepaalde (verwachtings)waarde hoort. Van de desbetreffende bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Voor bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. In dit bestemmingsplan zijn de geldende archeologische dubbelbestemmingen en haar regelingen overgenomen.

37

Waterstaat - Waterkering De Oost Kinderdijk betreft een waterkering. De beschermingszone van deze waterkering is bestemd als ‘Waterstaat - Waterkering’. De voor ‘Waterstaat - Waterkering’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemmingen mede bestemd voor het in stand houden, het beheer, het onderhoud en de verbetering van de waterkering. Op de gronden mag alleen ten dienste van de waterkering worden gebouwd. Via een afwijkingsbevoegdheid kan hiervan worden afgeweken. 5.3.2

Algemene regels Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier, met uitzondering van de overige regels, verder niet toegelicht. Overige regels In de overige regels is een parkeerregeling opgenomen in de vorm van een voorwaardelijke verplichting. Deze verplichting houdt in dat een omgevingsvergunning voor bouwen of afwijken van het bestemmingsplan slechts wordt verleend indien voldoende parkeergelegenheid is gerealiseerd, conform de parkeernormen uit de basisnota van de GVVP. Deze parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden. Het bevoegd gezag kan onder voorwaarden van de parkeerregeling afwijken.

38

6 6.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid In het kader van deze ontwikkeling wordt een exploitatieovereenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer, zodanig dat de door de gemeente te maken kosten worden verhaald op de ontwikkelaar. Op basis van artikel 6.12 lid 1 Wro dient de gemeenteraad in het kader van onderhavige ontwikkeling een exploitatieplan vast te stellen. Omdat echter een exploitatieovereenkomst wordt gesloten, zijn de kosten van de grondexploitatie conform artikel 6.12 lid 2 Wro ‘anderszins verzekerd’. De verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan vervalt hiermee. De economische haalbaarheid van het plan is gewaarborgd.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Overleg en inspraak Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg met andere bestuursorganen van bijvoorbeeld buurgemeenten, het waterschappen en de provincie. Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het bestemmingsplan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de resultaten van het overleg worden samengevat en van een antwoord worden voorzien

6.2.2

Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan zal voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Een ieder kan in deze periode zienswijzen indienen. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de binnengekomen zienswijzen worden samengevat en van een antwoord worden voorzien.

39

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

Alblasserdam, Oost Kinderdijk

Gemeente Alblasserdam

Datum: 11 december 2019 Projectnummers: 180192/180193

INHOUD

1

1.1 1.2 1.3

Inleiding

Aanleiding De plannen Leeswijzer

3

2

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking Stedelijke ontwikkeling Marktgebied Behoefte Bestaand stedelijk gebied

5

5 5 7 15

3

Conclusie

17

2.1 2.2 2.3 2.4

3 3 4

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Op 1 oktober 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Bro in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast. De (gewijzigde) Ladder is in artikel 3.1.6 Bro lid 2 vastgelegd en luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling.

Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Wat onder ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘bestaand stedelijk gebied’ wordt verstaan is in het Bro opgenomen en is verder uitgekristalliseerd in jurisprudentie. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Bro ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Onder ‘bestaand stedelijk gebied’ verstaat het Bro een ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

1.2

De plannen Het voornemen bestaat om op een tweetal locaties in Alblasserdam woningen te realiseren. Het betreft de locaties: 1 Oost Kinderdijk 137-145 2 Oost Kinderdijk 187a Voor alle locaties geldt dat de ter plaatse geldende juridisch-planologische kaders de beoogde woningbouw momenteel niet toestaan. Daarom worden voor de locaties nieuwe bestemmingsplannen opgesteld. In deze bestemmingsplannen moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkelingen in lijn zijn met een goede ruimtelijke ordening. Eén van de aspecten die onderdeel uitmaakt van een goede ruimtelijke ordening is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze toets vindt in dit rapport plaats. Hierna worden de beoogde woningbouwontwikkelingen besproken.

SAB

3

1. Oost Kinderdijk 137-145 Het voornemen bestaat om de bestaande leegstaande bebouwing aan de Oost Kinderdijk 137-145 ter plaatse te slopen en hier een appartementengebouw, bestaande uit maximaal 18 woningen, te realiseren. Het beoogde appartementengebouw kent een speelse opzet door gebruik te maken van verspringingen in het gevelbeeld, de toepassing van diverse kleuren en hoogteverschillen. Aan de zijde van de Oost Kinderdijk is sprake van een representatief straatbeeld. Dit sluit aan bij de karakteristieken van het Dijklint. Al met al zal het gebouw niet hoger worden dan 14 meter ten opzichte van de 2 Oost Kinderdijk. De appartementen variëren qua grootte tussen de circa 60 en 115 m . De appartementen bevinden zich in de koopsector en gelet op de grootte van de appartementen zullen de appartementen zich in de middeldure sector bevinden. Als gevolg van de aanwezigheid van een lift is sprake van een levensloopbestendig karakter. 2. Oost Kinderdijk 187a Op het adres Oost Kinderijk 187a bevindt zich een kassencomplex. De gronden bevinden zich tussen het Dijklint van de Oost Kinderdijk en de ‘Groene Long’ van Alblasserdam. Met de herontwikkeling van het kassencomplex tot woningbouwlocatie worden kansen gezien om een uniek woonmilieu te realiseren en nieuwe recreatieve verbindingen in het gebied te maken. Het gaat om maximaal 18 grondgebonden woningen.

Het bestemmingsplan staat enkel de realisatie van vrijstaande woningen toe, zodat de groene opzet van de woningbouwontwikkeling wordt gewaarborgd. De beoogde woon2 kavels variëren qua grootte tussen de circa 250 en 750 m . Dit maakt dat de woningen zich voornamelijk in de dure koopsector bevinden.

1.3

Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Binnen de toets zal allereerst bepaald worden of en, zo ja, waarom sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens wordt het markt- of verzorgingsgebied bepaald. Daarna volgt de toetsing of de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en wordt gekeken of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Hoofdstuk 3 bevat een eindconclusie als gevolg van de toets aan de Ladder.

SAB

4

2

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

2.1

Stedelijke ontwikkeling

2.1.1

Algemeen Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Andere stedelijke voorzieningen betreffen volgens de Nota van Toelichting (2017) “accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure”.

2.1.2

Toetsing De voorgenomen ontwikkelingen voorzien in de realisatie van maximaal 36 woningen in de bebouwde kom van Alblasserdam. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken 1 als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen wordt daarente2 gen wel aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling . Gelet op het woningbouwprogramma van de plannen (36 woningen) wordt gesteld dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

2.1.3

Conclusie Gelet op het voorgaande is voorliggende ontwikkeling aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro. Daarom is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Deze toets vindt in dit document plaats.

2.2

Marktgebied

2.2.1

Algemeen Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt te worden beschreven. De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het verzorgingsgebied moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie.

1

Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921).

2

Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 25 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:953).

SAB

5

2.2.2

Toetsing Inleiding De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsverordening opgenomen dat gemeenten op regionaal niveau afspraken moeten maken over de kwantitatieve en kwalitatieve regionale behoefte van in ieder geval de functies wonen en kantoren. Gedeputeerde Staten geven bij de aanvaarding van de regionale visie aan in hoeverre daarmee op regionaal niveau de ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen, zodat bij individuele bestemmingsplannen daar naar kan worden verwezen. De gemeente Alblasserdam vormt samen met de gemeenten Dordrecht, Hendrik-IdoAmbacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht de woningmarkt regio Drechtsteden. Binnen deze regio vindt onderlinge afstemming plaats over woningbouwontwikkelingen. Verhuisbewegingen De kwantitatieve en kwalitatieve vraag wordt mede bepaald door de omvang van het marktgebied. Het marktgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per se samen met de bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor de omvang van de marktregio is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende regio of gemeente. In 2016 heeft het Onderzoekscentrum van de gemeenten binnen de regio Drechtsteden een verhuisonderzoek opgesteld. In dit onderzoek zijn onder andere de verhuispatronen binnen de regio nader bekeken. Uit deze verhuisbewegingen blijkt dat het merendeel (57%) van de verhuizingen plaatsvindt binnen de eigen gemeente.

Nog eens 14% van de verhuisbewegingen is naar een andere gemeente binnen de regio. Dit maakt dat 29% van de verhuizingen naar een gemeente buiten de regio betreft. Wel gaat het vaak om een gemeente binnen de provincie Zuid-Holland, voornamelijk de regio Rotterdam. Per saldo is sprake van een licht negatief binnenlands migratiesaldo. Dit betekent dat er meer mensen uit de regio Drechtsteden verlaten dan dat er zich vestigen. De verhuisbewegingen zijn in onderstaand figuur voor het jaar 2015 weergegeven.

Verhuisbewegingen in huishoudens naar richting in 2015 (Bron: Onderzoekscentrum Drechtsteden).

SAB

6

2.2.3

Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat het marktgebied zich primair richt op de gemeente Alblasserdam. Gelet op de aard, omvang en ligging van de beoogde ontwikkelingen, geldt de verwachting dat de woningbouwontwikkelingen geen bovengemeentelijke aantrekkingskracht hebben.

2.3

Behoefte

2.3.1

Algemeen Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte binnen het markt- of verzorgingsgebied. Bij het bepalen van de behoefte is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte van belang.

2.3.2

Kwantitatieve behoefte Kwantitatieve huishoudensontwikkeling De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door de demografische ontwikkelingen. Voor de kwantitatieve woningbehoefte geldt dat het sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Het Onderzoekcentrum Drechtsteden heeft de demografische ontwikkeling van de regio Drechtsteden tot 2040 inzichtelijk gemaakt in de rapportage ‘Komt de krimp?’. De bevolkings- en huishoudensprognose in de Drechtstreden voor de periode 2000 – 2040 ziet er als volgt uit:

Bevolkings- en huishoudensontwikkeling Drechtsteden 2010-2040 (index 2010=100) (Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden).

Uit de demografische gegevens is af te leiden dat de Drechtsteden de komende jaren een positieve huishoudensontwikkeling kennen. De verwachting is dat het aantal huishoudens tot aan 2040 met circa 14.000 zal toenemen.

SAB

7

Volgens de Primos-prognose (2016) geldt op gemeentelijk niveau dat iedere gemeente binnen de Drechtsteden tot aan 2031 een positieve prognose ten aanzien van de huishoudensontwikkeling kent. De gemeente Alblasserdam vertoont daarbinnen een gemiddeld beeld.

Ontwikkeling huishoudens 2016 t/m 2020 en 2021 t/m 2031 gemeenten in regio Drechtsteden volgens Primos 2016 (Bron: RIGO).

Woningmarktonderzoek Drechtsteden 2016-2031 RIGO heeft in 2017 een woningmarktonderzoek voor de regio Drechtsteden uitgevoerd. In dit onderzoek is niet alleen de situatie voor de gehele regio onderzocht, ook bevat het onderzoek een factsheet per gemeente. Voor de gemeente Alblasserdam geldt de volgende trend ten aanzien van de woonbehoefte:

Trend woningbehoefte gemeente Alblasserdam (Bron: RIGO).

Hieruit is af te leiden dat, ongeacht welk economisch scenario, de algemene woningbehoefte in de gemeente Alblasserdam zal toenemen in de periode 2016-2031. Enkel de woningbehoefte voor corporatiewoningen en particuliere woningen worden negatieve ontwikkelingen geprognosticeerd. Aangezien de voorgenomen plannen voorzien in de toevoeging van koopwoningen wordt aangesloten bij de positieve woningbehoefte van dit type woning. Wonen in de Drechtsteden 2017 Het Onderzoekcentrum Drechtsteden heeft in haar rapportage ‘Wonen in de Drechtsteden 2017’ een actueel beeld gegeven van het thema wonen binnen de regio. In deze rapportage is onder andere gebruik gemaakt van het hiervoor genoemde woningmarktonderzoek. Uit de onderzoeksrapportage volgt dat binnen de regio Drechtsteden sprake is van een kwantitatieve woonbehoefte. Zowel op de korte termijn (tot 2021) als op de lange termijn (tot 2031) geldt dat er behoefte is om nieuwe woningen aan de woning-

SAB

8

voorraad binnen de regio Drechtsteden toe te voegen. Deze kwantitatieve woningbehoefte bestaat vrijwel geheel uit koopwoningen. Tabel: Woningbehoefte Drechtsteden

Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden

Wanneer de woningbehoefte uit het Woningmarktonderzoek Drechtsteden 2016-2031 wordt afgezet tegen de plancapaciteit die binnen de regio aanwezig is, volgt dat nog ruimte is voor de toevoeging van ruim 1.600 woningen aan de plancapaciteit om te kunnen voorzien in de kwantitatieve woonbehoefte.

Woningbouwprogramma versus behoefte tot 2031 Drechtsteden (Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden).

Woonvisie Drechtsteden 2017-2031 De regionale woonvisie geeft inzicht in de verhouding van de plancapaciteit per gemeente en de kwantitatieve groeiopgave die iedere gemeente heeft. Deze kwantitatieve woonopgave bestaat uit de autonome groeisituatie, zoals bepaald in woningmarktonderzoek van RIGO. Uit de confrontatie volgt dat er regionaal gezien per saldo (plannen minus sloop) een tekort aan plannen bestaat. De gemeente Alblasserdam heeft ruimschoots voldoende capaciteit om in de kwantitatieve woonopgave te kunnen voorzien. Opgemerkt dient te worden dat onder plannen ook ‘zachte’ plannen vallen. Dit betekent dat een deel van de genoemde plancapaciteit nog geen juridisch-planologische status kent en het daarmee deels nog onzeker is of de volledig weergegeven plancapaciteit uiteindelijk gerealiseerd zal worden.

(Sloop)plannen regio Drechtsteden medio 2017 (Bron: Regio Drechtsteden).

SAB

9

Om in 2031 de autonome huishoudensgroei te kunnen faciliteren, dient rekening te worden gehouden met een grotere kwantitatieve opgave dan de geprognosticeerde 9.560 woningen. Er is immers altijd sprake van vertraging in de realisatie van plannen, bijvoorbeeld vanwege grondverwerving en de benodigde juridisch-planologische procedures. De regio Drechtsteden zet dan ook in op het verhogen van de plancapaciteit van 9.560 (autonome groei) + 2.000 (compensatie sloop) + 20% (vertraging) naar 13.800 woningen. Dit betekent dat alle zeven gemeenten de ambitie hebben uitgesproken om op zoek te gaan naar nieuwe locaties om extra plancapaciteit te kunnen realiseren. Daar bovenop wil de regio nog zo’n 15.000 extra woningen realiseren om te kunnen voorzien in de extra groeiopgave van de Drechtsteden als gevolg van de groeiende aantrekkingskracht van de regio. Al met al is dus sprake van een grote kwantitatieve woonopgave in de Drechtsteden. Hittekaart woningmarkt De afgelopen tijd is er in de media steeds meer aandacht voor de toenemende druk op de woningmarkt, voornamelijk in het Randstedelijk gebied. Zo is ook een ‘hittekaart’ van de woningmarkt 2019 verschenen.

Hittekaart van de woningmarkt 2019 (Bron: BPD).

Een hoge score (rood is hoog, blauw is laag) op de hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en of veel huizenverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Amsterdam, Utrecht en Rotterdam zijn traditioneel gezien de meest populaire woonlocaties. Aangrenzende gemeenten kleuren rood mee, maar de hittekaart laat ook zien dat de vraag op de woningmarkt zich geleidelijk als een olievlek uitbreidt van de Randstad richting de provincie. De regio Drechtsteden is op de hittekaart ook een regio met een hoge score en kent dan ook een hoge druk op de woningmarkt.

SAB

10

Conclusie Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de Drechtsteden en de gemeente Alblasserdam, het feit dat de woonbehoefte de komende jaren op regionaal en gemeentelijk niveau blijft toenemen en er op regionaal én gemeentelijk niveau extra kwantitatieve plancapaciteit nodig is om in de kwantitatieve woonopgave/behoefte te kunnen voorzien, wordt geconcludeerd dat het plan plast binnen de kwantitatieve woningbehoefte van het marktgebied. 2.3.3

Kwalitatieve behoefte Kwalitatieve huishoudensontwikkeling Naast de kwantitatieve behoefte, bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woningvraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen, prijsklassen en dergelijke. Deze behoefte is sterk afhankelijk van de huishoudenssopbouw qua samenstelling en leeftijd. De hieronder weergegeven grafiek laat zien dat vrijwel alle huishoudensgroepen in de Drechtsteden een positieve dan wel stabiele prognose kennen. Met name de huishoudensgroepen van 65+ jaar kennen een grote geprognotiseerde groei. Binnen de groep 45-65 jaar geldt een negatieve prognose.

Aantal huishoudens naar leeftijd en type regio Drechtsteden in 2016, 2021 en 2031 (Uit: RIGO, bron: Primos 2016).

Huishoudensontwikkeling naar leeftijd en type gemeente Alblasserdam en regio Drechtsteden in de perioden 2016-2021 en 2016-2031 (Uit: RIGO, bron: Primos 2016).

SAB

11

Op gemeentelijk niveau geldt dat Alblasserdam voor de lange termijn (2031) voornamelijk te maken zal krijgen met een krimp van kleinere huishoudens onder de 45 jaar. In algemene zin geldt dat voor de huishoudens in de leeftijdsgroepen 65+ een groei wordt geprognosticeerd, evenals voor de ‘gezinnen’. Woningmarktonderzoek Drechtsteden 2016-2031 RIGO heeft in 2017 een woningmarktonderzoek voor de regio Drechtsteden uitgevoerd. In dit onderzoek is niet alleen de situatie voor de gehele regio onderzocht, ook bevat het onderzoek een factsheet per gemeente. Voor de gemeente Dordrecht geldt de volgende trend ten aanzien van de woonbehoefte ten aanzien van woningtypen en prijsklassen:

Trend woningbehoefte naar woningtypen gemeente Alblasserdam (Bron: RIGO).

Trend woningbehoefte naar prijsklassen gemeente Alblasserdam (Bron: RIGO).

Hieruit is af te leiden dat, ongeacht welk economisch scenario, de algemene woningbehoefte in de gemeente Alblasserdam zal toenemen. Enkel de woningbehoefte voor het woningtype ‘huur eengezins’ kent op lange termijn (2031) een negatieve geprognosticeerde ontwikkeling, ongeacht het economisch scenario. Aangezien voorliggend plan voorziet in de toevoeging van een- en meergezins koopwoningen wordt aangesloten bij de positieve woningbehoefte van deze woningtypen. Ten aanzien van de prijsklassen geldt dat binnen de koopsector voor alle prijsklassen op de lange termijn (2031) sprake is van behoefte aan nieuwe woningen. Binnen de huursector is daar geen sprake van, dan wel in veel mindere mate. Wonen in de Drechtsteden 2017 Het Onderzoekcentrum Drechtsteden heeft in haar rapportage ‘Wonen in de Drechtsteden 2017’ een actueel beeld gegeven van het thema wonen binnen de regio. In deze rapportage is onder andere gebruik gemaakt van het hiervoor genoemde woningmarktonderzoek. Ook in dit onderzoek komt naar voren dat er enkel voor het woningtype

SAB

12

‘huur eengezins’ geen sprake is van een behoefte. Voor de overige woningtypen is wel sprake van een kwalitatieve behoefte. Ook wanneer de diverse prijscategorieën behorende bij koopwoningen worden bekeken, geldt dat sprake is van een kwalitatieve behoefte, ongedacht de prijscategorie. Tabel: Woningbehoefte Drechtsteden

Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden

Wanneer de woningbehoeften van een- en meergezins koopwoningen uit het Woningmarktonderzoek Drechtsteden 2016-2031 worden afgezet tegen de plancapaciteit die binnen de regio aanwezig is, volgt dat er in principe voldoende plancapaciteit is om te kunnen voorzien in de kwalitatieve woonbehoefte ten aanzien van meergezins koopwoningen. Voor de eensgezins koopwoningen geldt dat er onvoldoende capaciteit aanwezig is om te kunnen voorzien in de kwalitatieve woonbehoefte binnen de regio.

Woningbouwprogramma versus behoefte tot 2031 Drechtsteden (Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden).

SAB

13

Woonvisie Drechtsteden 2017-2031 In de regionale woonvisie is aan de hand van de toekomstige woningbehoefte van RIGO in combinatie met de demografische ontwikkelingen een regionaal woningbouwprogramma naar woningtypen opgesteld om in de kwantitatieve autonome groei te kunnen voorzien. Daaruit volgt dat de regio Drechtsteden ruimschoots inzet op de toevoeging van eengezins koopwoningen, maar volgt ook dat sprake is van een behoefte in het toevoegen van meergezins koopwoningen aan de woningvoorraad.

Woonbehoeftetabel 2031met verdeling woontypen (Bron: Regio Drechtsteden).

Daarnaast geldt dat de gemeenten in de regio de ambitie hebben om meer nieuwbouwplannen in de in het duurdere koopsegment te realiseren, zodat er een evenwichtige bevolkingssamenstelling kan worden bereikt. Ook bestaat er vraag om nieuwe koopwoningen in het middeldure segment te realiseren, hetgeen niet geldt voor het goedkope segment. Structuurvisie Alblasserdam De gemeentelijke structuurvisie geeft aan in te zetten op het toevoegen van middeldure woningen in de koop- en huursector, evenals op bijzondere woonvormen op kleine schaal, bijvoorbeeld langs historische linten. Naast een variatie aan woningen ambieert de gemeente Alblasserdam ook een variatie in leefmilieus. In het rustig stedelijke leefmilieu is sprake van grote functiemenging, hoge dynamiek en hoge(re) dichtheden; in het rustig groene leefmilieu wordt voornamelijk gewoond in lage dichtheden.

Variatie in leefmilieus (Bron: Gemeente Alblasserdam).

SAB

14

Conclusie Gelet op de kwalitatieve huishoudensontwikkeling (vrijwel alle gezinnen in de diverse leeftijdsgroepen groeien) in de regio Drechtsteden en Alblasserdam kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling aansluit bij de demografische ontwikkelingen. Het programma zet in op een- en meergezins koopwoningen in de middeldure en dure sector, hetgeen aansluit bij de kwalitatieve woningbehoeften op regionaal en gemeentelijk niveau. Ondanks het feit dat er voldoende meergezins koopwoningen binnen de huidige plancapaciteit zijn, is de toevoeging van extra woningen in deze categorie verantwoordbaar gezien de kwantitatieve woonopgave en ambities die de regio Drechtsteden heeft. Tevens geldt op regionaal en gemeentelijk niveau de volkshuisvestelijke ambities om het aanbod middeldure en dure koopwoningen te vergroten. Daarbij komt dat de locaties middels herontwikkeling een kwaliteitsimpuls ter plaatse geven en leegstands- en verpauperingsproblemen worden opgelost/voorkomen. Dit tezamen maakt dat de ontwikkelingen voorzien in een kwalitatieve behoefte van het marktgebied. 2.3.4

Conclusie De beoogde woningbouwontwikkelingen voorzien in een behoefte van het marktgebied. Voor de ontwikkeling is kwantitatief gezien ruimte, gelet op de huishoudenontwikkeling en de woonopgave die de regio en gemeente Alblasserdam hebben. Daarnaast anticipeert de ontwikkeling op de demografische ontwikkelingen en kwalitatieve woonbehoefte binnen Alblasserdam door in te zetten op een- en meergezins koopwoningen in de middeldure en dure sector. Dit tezamen maakt dat de ontwikkelingen voorzien in een behoefte van het marktgebied.

2.4

Bestaand stedelijk gebied

2.4.1

Algemeen Nu is gebleken dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte, moet worden aangetoond in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Het Bro definieert het bestaand stedelijk gebied als: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Naast de criteria uit de definitie moet de geldende bestemming ook betrokken worden bij het beoordelen of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied.

2.4.2

Toetsing De plangebieden maken onderdeel uit van de bebouwde kom van Alblasserdam. Momenteel kennen de plangebieden diverse bestemmingen, namelijk ‘Detailhandel - 2’, ‘Wonen’ en ‘Agrarisch - 1' met functieaanduiding ‘glastuinbouw’. Feitelijk gezien zijn de gronden ook als zodanig ingericht. De omgevingen van de planlocaties zijn vrijwel volledig gevormd door woningen en andere bebouwing/stedelijke functies. Dit tezamen maakt dat, gelet op de huidige ruimtelijke structuren en bebouwing rondom de plangebieden en de ter plaatse geldende bestemmingen, wordt geconcludeerd dat de plangebieden in het bestaand stedelijk gebied liggen.

SAB

15

Bovendien kan gezien de heersende functies in de omgeving van de plangebieden en het karakter van de beoogde ontwikkelingen gesteld worden dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkelingen op deze locaties passen. Er wordt immers ingezet op woonontwikkelingen in een woonomgeving. Ook worden de ontwikkelingen ruimtelijk gezien ingepast in de ruimtelijke structuren van de omgeving, bijvoorbeeld door qua maat en schaal aan te sluiten bij de bebouwing in de omgeving en nieuwe recreatieve verbindingen met de nabijgelegen ‘Groene Long’ van Alblasserdam te maken. 2.4.3

Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkelingen worden voorzien in bestaand stedelijk gebied. Bovendien is gemotiveerd dat de voorgestelde ontwikkelingen op deze locaties passen. De geconstateerde kwantitatieve en kwalitatieve behoefte wordt dan ook gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied.

SAB

16

3

Conclusie Op basis van het voorafgaande kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkelingen voorzien in een behoefte en vinden binnen bestaand stedelijk gebied plaats. Daarmee worden de ontwikkelingen als haalbaar geacht voor wat de betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

SAB

17

STICHTING IN ARCADIË

Kassencomplex Oost Kinderdijk, Alblasserdam Tuinhistorische verkenning plangebied in relatie tot de landgoedbiotoop Huis te Kinderdijk 18 maart 2019