OCD opkoopbescherming Alblasserdam 2022.pdf

Verkenning opkoopbescherming

Inhoud 1. Conclusies 2. Schaarste op de woningmarkt 3. Ontwikkeling

Door de krapte op de woningmarkt is het een toenemend probleem voor starters en woningzoekenden om een goedkope of middeldure woning te vinden. De krapte wordt nog versterkt wanneer particuliere verhuurders woningen opkopen. Om hier in te kunnen sturen heeft het Rijk per 1-1-2022 een regeling opkoopbescherming voor bestaande woningen gemaakt. De gemeente Alblasserdam heeft het Onderzoekcentrum Drechtsteden gevraagd informatie te geven over de situatie op de Alblasserdamse woningmarkt waarmee een afweging gemaakt kan worden over de invoering van de regeling. Deze factsheet geeft input voor die afweging.

particuliere verhuur 4

Aantal en ligging goedkope en middeldure koopwoningen

5. Mutatiegraad in de koopsector 6. De leefbaarheid 7

Onderbouwing wijken en prijssegmenten

Uit landelijke cijfers blijkt dat particuliere verhuurders de afgelopen jaren relatief veel woningen opgekocht hebben. Door de lage rente levert investeren in beleggingen (vastgoed) veel meer op dan sparen. Bovendien is er na de woningcrisis (2007) een herstel van de woningmarkt opgetreden en is er sprake van forse prijsstijgingen van zowel huur- als koopwoningen (ook deels aangedreven door de lage rente). Het rendement op vastgoedinvesteringen is hoog. In 2020 was er nog een extra impuls voor het aankopen van vastgoed, omdat per 1-1-2021 de overdrachtsbelasting voor kopers die de woning niet zelf gaan bewonen, omhoog is gegaan van 2 naar 8 procent. Het was een maatregel om in de toekomst de woningzoekenden op de koopmarkt te beschermen, maar had in 2020 dus eenmalig een mogelijk omgekeerd effect. We zullen daarom de ontwikkeling van de particuliere huursector in 2020 met ook een terugblik naar 1-1-2018 analyseren. De opkoopbeschermingsregeling kan van toepassing worden verklaard voor bepaalde (kwetsbare) wijken qua leefbaarheid of bepaalde prijssegmenten binnen de gemeente wanneer sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of een kwetsbare leefbaarheid van de buurt. Deze keuze van (prijs)segmenten en/of wijken zal onderbouwd moeten worden door data.

Zoals in welke buurten/wijken bevinden zich koopwoningen in de goedkope/middeldure segmenten en in welke buurten/wijken is de mutatiegraad hoog geweest? Via de Leefbaarometer is ook inzicht te krijgen in buurten en wijken met een relatief mindere leefbaarheid.

Toelichting bronnen en definities De informatie in deze factsheet komt uit vier bronnen: de woningmarktanalyse Drechtsteden en factsheet Alblasserdam, informatie over mutaties in de koopsector van GBD, de landelijke Leefbaarometer en het WOZ-bestanden van verschillende jaren, waarin gegevens over het aantal en kenmerken van woningen (zoals eigenaar, gebruiker, woningtype en WOZ-waarde) zijn opgenomen. De cijfers uit dit WOZ bestand kunnen iets afwijken van andere bronnen zoals BAG, CBS of corporatie. Veel gemeenten kozen de NHG grens tot welke de regeling geldig is. Het gaat om de taxatiewaarde van het pand. Die is € 355.000 in 2022 en € 310.000 in 2020. In het WOZ-bestand is de WOZ waarde opgenomen per 1-1-2022. De WOZ-waarde van € 350.000 euro per 1-1-2022 (waardepeildatum 1-1-2021) is een goede voorspeller voor woningen die in 2022 tot aan de NHG grens verkocht kunnen worden. Dit gaat er van uit dat bijkomende kosten grotendeels uit eigen middelen worden gefinancierd. De buurten met weinig woningen (minder dan 30), zoals bedrijventerreinen zijn wel opgenomen in de bijlagetabellen, maar niet op de kaarten, omdat kleine aantallen daar tot grote percentageverschillen leiden. Dat zou een vertekend beeld geven.

1

Conclusies

Aan de hand van vijf criteria zijn 4 wijken en 28 buurten in Alblasserdam geanalyseerd. Het gaat om informatie over: a) schaarste op de woningmarkt; b) ontwikkeling van de particuliere huursector; c) het aantal en de ligging van goedkope en middeldure koopwoningen staan; d) de mutatiegraad in de koopsector; e) de leefbaarheid. a. Schaarste op de woningmarkt Uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden blijkt dat er ook specifiek voor Alblasserdam schaarste is in alle koopprijssegmenten. Er is een aanbodtekort met name aan eengezins-koopwoningen en deels ook koopappartementen. 1 b. Ontwikkeling particuliere huursector In vergelijking met 1-1-2020 was er een lichte toename van het aantal particuliere huurwoningen van 737 naar 751 (+14 oftewel 1,7%). In twee wijken was er een toename van 5 of meer woningen. Maar er is in deze buurten geen sprake geweest van (grootschalig) opkopen door commerciële beleggers. Zo'n 300 woningen zijn in bezit van grote of kleine beleggers (investeerders). De rest is in bezit van natuurlijke personen of in bezit van Mooiland (166 woningen), wat een landelijk opererende corporatie is, en die dit in 2022 aan Woonkracht10 zal verkopen. Dit is nog niet in de cijfers verwerkt. c.

Aantal en ligging van goedkope en middeldure koopwoningen (dit is de voorraad tot NHG grens) Om ervoor te zorgen dat er voldoende goedkope en middeldure woningen in de koopsector voor woningzoekenden beschikbaar blijven, zou de gehele gemeente tot beschermd gebied kunnen worden verklaard. Het gaat dan om 3.723 goedkope en middeldure koopwoningen met een verwacht jaarlijks aanbod van ongeveer 170 woningen.2 Een variant hierop is dat de regeling alleen van toepassing wordt verklaard op buurten waar een relatief groot aandeel is aan goedkope en middeldure woningen (die ook het meest kwetsbaar zijn voor opkopen). Er kan dan echter sprake zijn een waterbedeffect in het betrekkelijk gering aantal buurten die niet onder de regeling zouden vallen. d. De mutatiegraad in de koopsector Gemiddeld is 4,6% van de koopwoningen in 2021 van eigenaar verwisseld. De mutatiegraad is hoger bij appartementen en lager voor eengezinswoningen. In wijken met een hoge mutatiegraad zal het effect van de regeling opkoopbescherming het grootst zijn. Dat geldt voor Kinderdijk. e. De leefbaarheid Twee buurten in Alblasserdam kennen een "zwakke" leefbaarheid. Andere buurten zijn "voldoende" "ruim voldoende", "goed" tot "uitstekend". Het is belangrijk om de leefbaarheid in alle wijken tenminste (ruim) voldoende te krijgen en te houden.

De verwachting is dat de regeling opkoopbescherming een positieve bijdrage zal hebben op de leefbaarheid. Het toepassingsgebied Schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen (met name eengezinswoningen) is aangetoond in de Woningmarktanalyse. Het invoeren van de regeling opkoopbescherming zorgt ervoor dat de kansen van starters en doorstromers om een goedkope of middeldure koopwoning te vinden in de komende 5 jaar in ieder geval niet verminderen. Leefbaarheid is minder een argument: qua leefbaarheid zijn twee buurten zwak (het laagst voor buurten in Alblasserdam). Ook blijkt in de afgelopen jaren geen sprake te zijn geweest van (grootschalig) opkopen door beleggers. Er is in de koopsector geen cluster van buurten die eruit springen qua mutatiegraad én prijs van de voorraad. Als de regeling wordt ingevoerd, dan zou de invoering voor geheel Alblasserdam het meest voor de hand liggen.

1 zo blijkt uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden, p 27 en factsheet Alblasserdam, p 3 2 Gebaseerd op het aantal verkochte woningen van 4,6% in 2021

2

2

Schaarste op de woningmarkt

Er zijn op 1-1-2022 in Alblasserdam 5.006 koopwoningen. Het aandeel koopwoningen ligt in Alblasserdam op 59%. Dat is hoger dan het Nederlands gemiddelde. Uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden blijkt dat er schaarste is in alle koopprijssegmenten. Er is een aanbodtekort met name aan eengezins-koopwoningen3 Het aanbodtekort aan eengezins-koopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit andere segmenten alsook starters naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. Eengezins-koopwoningen worden overwegend bewoond door huishoudens van middelbare leeftijd. Wellicht dat zij op den duur te verleiden zijn om de stap naar een appartement te maken. In dat geval zou het aanbod aan eengezinswoningen uit de voorraad toenemen (alsmede de vraag naar appartementen). Op de lange termijn gaan deze woningen ook vrijkomen door overlijden. Momenteel is er echter onvoldoende aanbod eengezins-koopwoningen uit de voorraad te verwachten om aan de vraag te voldoen. In figuren 1 en 2 is te zien dat de vraag van doorstromers en van starters in de koopsector het aanbod overtreft.4 Figuur 1: actuele fricties naar eigendom en type (2020)

Bron, Woningmarktanalyse Drechtsteden, Factsheet Alblasserdam, p 3 In de koopsector is er een aanbodtekort in alle prijsklassen. 5 Figuur 2: actuele fricties koopwoningen naar prijs (2020)

Bron, Woningmarktanalyse Drechtsteden Factsheet Alblasserdam, p 3

3 zo blijkt uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden, p 27 en factsheet Alblasserdam, p 3. 4 Zie Woningmarktanalyse Drechtsteden, p 27 5

Het gaat om de door eigenaars geschatte verkoopprijzen in 2018, geïndexeerd met de prijsindex koopwoningen naar prijspeil 2020.

3

3

Ontwikkelingen particuliere verhuur

In het WOZ bestand zijn alle woningen waar niet de eigenaar de gebruiker is en die niet in bezit zijn van de corporatie (Woonkracht10) als particuliere huurwoning aangemerkt. Dat zijn zeker niet alleen woningen van commerciële beleggers. Op 1-1-2021 telde Alblasserdam 851 particuliere huurwoningen, waaronder ongeveer 300 woningen in bezit van (kleine en grote beleggers). Het aantal van 851 bevat ook bezit van Mooiland (166 woningen) en natuurlijke personen. Het bezit van Mooiland zal in 2022 worden overgenomen door Woonkracht10. Daarmee neemt administratief het aantal particuliere huurwoningen af met 166. In vergelijking met 1-1-2020 was er een lichte toename van het aantal particuliere huurwoningen van 837 naar 851 (+14 oftewel 1,7%). We hebben een overzicht gemaakt van de ontwikkeling tussen 1-1-2020 en 1-1-2021 van de particuliere huurvoorraad per wijk en buurt (zie bijlage). Dat geeft een wisselend beeld. In Kinderdijk en Blokweer was er enige toename van particuliere huur. Voor zover bekend is in geen van deze wijken sprake geweest van nieuwbouw of van opkopen door commerciële grote of kleine beleggers.

Tabel 1a Ontwikkeling particuliere huurwoningvoorraad per wijk 1-11-1buurt buurtnaam 2020 2021 01 Centrum 418 418 02 Kinderdijk 133 142 03 Blokweer 217 227 04 Souburgh 55 50 Alblasserdam 837 851 Toelichting: exclusief bedrijventerrein en landelijk gebied in de bijlage vindt u de cijfers per buurt

toename

percentage

0 9 10 -5 14

0 6,0% 3,7% -6,8 1,4%

Definitie particuliere verhuur De particuliere huurvoorraad is een restcategorie. We spreken van een koopwoning als de eigenaar dezelfde is als de gebruiker. We spreken van een sociale huurwoning wanneer de woning in bezit is van Woonkracht10. Wat overblijft is een zeer divers samengestelde voorraad. Het merendeel van de particuliere huurwoningen is in eigendom van natuurlijke personen. Bijvoorbeeld door de aankoop van een andere woning, zijn mensen administratief tijdelijk in bezit van 2 woningen. Of het gaat om een familieverband tussen eigenaar en gebruiker. Of nieuwbouw waar nog geen gebruiker bekend is. Ongeveer 35-40% van de particuliere huur betreft kleine (met minder dan 25 woningen) of grotere beleggers/investeerders (die 25 of meer woningen in bezit hebben). Tot slot valt ook bezit van ouderenzorginstellingen, bezit van landelijk toegelaten instellingen (Mooiland tot april 2022) en de gemeente zelf onder de particuliere huurwoningen.

Tabel 1b Ontwikkeling bezit beleggers/investeerders per wijk (in aandeel totale voorraad) 1-1-2018 t/m 1-1-2022 wijk wijknaam 1-1-2018 1-1-2022 aandeel onttotaal 2022 wikkeling aangekocht 01 02 03 04

Centrum 115 105 4,6% -1,0 15 Kinderdijk 56 59 3,6% 0,1 8 Blokweer 118 113 3,6% -0,3 8 Souburgh 14 15 1,1% 0,2 5 Alblasserdam 307 295 3,5% -0,2 36 Bron: Cijfers Kadaster, exclusief twee wijken met weinig woningen Per saldo is er –ondanks de aankopen geen toename omdat er ook woningen van (kleine) investeerders zijn verkocht of door de ene belegger verkocht zijn aan een andere belegger. Investeerders: 1) Woning in het bezit van een particulier (NP) met meer dan twee woningen, die niet in één van deze woningen woont, OF 2 ) Woning in het bezit van een rechtspersoon (type BV, CV, NV, BR en VF).

4

4 Aantal en koopwoningen

ligging

goedkope

en

middeldure

De voorraad koopwoningen bestaat voor 74% uit woningen tot de NHG grens. Gemeenten dienen voor de invoering van de regeling opkoopbescherming te bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Een aantal gemeenten (waaronder Dordrecht) hanteert hierbij de NHG-grens. Wanneer een woning wordt verkocht met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijgt de geldverstrekker de zekerheid dat de hypotheekschuld wordt terugbetaald. In situaties waarin de hypotheek (tijdelijk) niet kan worden voldaan neemt NHG de restschuld over. De geldverstrekker zal dan een lagere rente berekenen. Tot de NHG-grens behoren de goedkope en middeldure koopwoningen. De NHG grens6 is 355.000 euro in 2022. Figuur 5 laat de opbouw van de woningvoorraad in Alblasserdam per 1-1-2022 naar verschillende prijssegmenten zien. Ongeveer 74% van de woningen (in aantal 3.723) heeft een WOZ-waarde tot de NHG grens.7

Figuur 5 WOZ waardes van koopwoningen per 1-1-2021 (peildatum 1-1-2020) (*1.000) 19 418 onbekend

tot 200

367 515

865

200-225 225-287.5 287.5-350 350-525

857

525 en meer

1965

Toelichting: de kleuren blauw zijn goedkope en middeldure koopwoningen tot de NHG-grens Bron: WOZ 1-1-2022

Op kaart 1 en tabel 2 is te zien welke buurten/wijken een bovengemiddeld aantal goedkope en middeldure woningen hebben met een waarde tot aan de NHG-grens. In de bijlage, tabel 2 zijn de absolute aantallen woningen per buurt opgenomen. Kaart 1: Buurten, waar de voorraad goedkope en middeldure koopwoningen bovengemiddeld is

Toelichting: lichtblauw=voorraad goedkope of middeldure koopwoningen bovengemiddeld

6

De NHG grens betreft in de periode 1-1-2022 tot en met 31-12-2002 € 355.000 euro marktwaarde en geldt in het jaar waarin de overdacht plaatsvindt. Deze wordt jaarlijks aangepast. 7 Het betreft gegevens per 1-1-2022, gebaseerd op de waarde van 1-1-2021.

5

Tabel 2 geeft de voorraad koopwoningen in Alblasserdam naar twee prijsklassen. 8 Tabel 2 wijk

Voorraad koopwoningen naar twee prijsklassen wijknaam totaal aantal aantal tot koop 287.500

01 02 03 04

Centrum 1.373 Kinderdijk 941 Blokweer 1.909 Souburgh 730 Alblasserdam 5.006 NB: exclusief bedrijventerrein en buitengebied

649 533 1.258 400 2.866

aantal tot 350.000

aandeel tot 287.500

Aandeel tot 350.000

871 715 1.586 522 3.723

47% 57% 66% 55% 57%

63% 76% 83% 72% 74%

In Souburgh en Kinderdijk ligt het aandeel goedkope en middeldure woningen rond het gemiddelde; in Blokweer zijn relatief meer goedkope en middeldure woningen; in Centrum is dit aandeel het laagst. Bij het aanwijzen van het toepassingsgebied voor de regeling kan men naast een grens voor goedkope en middeldure koopwoningen (de NHG-grens) ervoor kiezen gebieden (buurten of wijken bijvoorbeeld) aan te wijzen waar de regeling gaat gelden. Als we kijken naar de woningvoorraad in Alblasserdam zien we redelijk wat verschillen tussen buurten als het gaat om de WOZ waarden. In de meeste buurten (13) is het aandeel goedkope en middeldure woningen met een WOZ waarde vergelijkbaar aan de NHG grens hoger dan gemiddeld. In 8 buurten lager.9 Bij het afbakenen van de regeling tot een beperkt aantal buurten of wijken is de kans reëel dat investeerders zich zullen richten op het bezit dat beschikbaar komt in de gebieden waar de regeling niet van toepassing is (waterbedeffect). Op basis van de kaart is een gemeentebrede toepassing plausibel. In dat geval vallen 3.723 (ongeveer 74% van de voorraad) koopwoningen onder de regeling (alle goedkope en middeldure koopwoningen met marktwaarde tot NHG-grens). Een variant kan zijn dat de regeling van toepassing wordt verklaard op de gehele goedkope voorraad koopwoningen (met een WOZ waarde van 287.500 euro (peildatum 1-1-2021).

Dan zou het gaan om 57% van de voorraad koopwoningen. Dit ligt niet voor de hand omdat er vooral een aanbodtekort is aan eengezinswoningen (paragraaf 2) en deze vaak in de categorie middelduur vallen. Conclusie: om ervoor te zorgen dat er voldoende goedkope en middeldure woningen in de koopsector voor woningzoekenden beschikbaar blijven, zou de gehele gemeente tot beschermd gebied kunnen worden verklaard. Het gaat dan om 3.723 goedkope en middeldure koopwoningen met een verwacht jaarlijks aanbod van ongeveer 170 woningen. 10 Een variant hierop is dat de regeling alleen van toepassing wordt verklaard op buurten waar een relatief groot aandeel is aan goedkope en middeldure woningen (die ook het meest kwetsbaar zijn voor opkopen). Er kan dan sprake zijn een waterbedeffect in het betrekkelijk gering aantal buurten die niet onder de regeling vallen.

5

Mutatiegraad in de koopsector

Het jaarlijks aanbod van woningen qua prijsklasse komt in grote lijnen overeen met de voorraad. De mutatiegraad van goedkope en middeldure woningen is wel iets hoger dan die van duurdere woningen. Zo behoren de meeste appartementen in de bestaande voorraad tot de goedkope voorraad. En daar is de mutatiegraad relatief hoog (zie tabel 3 en 4). Tabel 3

Kenmerken voorraad koopwoningen mutaties in 2021 eengezins (inclusief 2^1 191 kap/vrijstaand) appartement 38 totaal 229 Bron: Kadaster Exclusief 18 woningen waar type/waarde niet bekend is categorie

Voorraad 1-1-2021 4.346 595 4.959

mutatiegraad 4,4 6,4 4,6

8 De waarde 287.500 is afgeleid van de grens goedkoop die op 1-1-2021 nog op 250.000 euro lag. 9 Exclusief bedrijventerreinen en buitengebied 10 Gebaseerd op het aantal verkochte woningen van 4,6% in 2021

6

Tabel 4 buurt

Verkochte woningen 2018 en 2021 per wijk (mutatiegraad) Verkocht Mutatiegraad Verkocht buurtnaam 2018 2021 01 Centrum 56 4,5% 63 02 Kinderdijk 53 5,9% 56 03 Blokweer 59 3,3% 67 04 Souburgh 20 3,0% 26 Alblasserdam 219 4,7% 229 Bron: Kadaster, Exclusief bedrijventerreinen en landelijk gebied en verkopen. In 2018 was de voorraad koopwoningen 350 lager dan in 2021

Mutatiegraad 4,6% 6,0% 3,5% 3,6% 4,6%

6. De leefbaarheid Met de Leefbaarometer wordt al sinds 2007 de leefbaarheidsontwikkeling in alle woonbuurten in Nederland gemeten. De positieve trend die in de afgelopen jaren te zien was, zet – gemiddeld genomen - ook de laatste jaren door. Twee buurten in Alblasserdam kennen een "zwakke" leefbaarheid. Het gaat om de Oranjebuurt (0404) en de Staatsliedenbuurt (0307). Zie kaart 2 (hierna). De Leefbaarometer is in maart 2022 uitgebracht en is gebaseerd op cijfers over 2020.

Kaart 2: Leefbaarometer 2020

7. Onderbouwing wijken en prijssegmenten

Het OCD streeft naar hoge kwaliteit van de informatie in deze factsheet. Heeft u nog suggesties of aanvullingen, laat het ons dan weten.

drs. J.M.A. Schalk + Kees Klootwijk juni 2022 Postbus 619 3300 AP Dordrecht (078) 770 39 05 ocd@drechtsteden.nl www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl

1.

Het advies is om qua prijssegmenten uit te gaan van goedkope en middeldure woningen met een taxatiewaarde tot NHG grens. Met behulp van het WOZ-bestand kunnen we inschatten dat het in Alblasserdam om 74% van de voorraad gaat. De totale voorraad goedkope en middeldure koopwoningen (met waarde equivalent tot de NHG-grens in 2022) betreft 3.723 koopwoningen.

2.

Bij het aanwijzen van het toepassingsgebied voor de regeling kan men naast een grens voor goedkope en middeldure koopwoningen (de NHG-grens) ook gebieden (buurten of wijken bijvoorbeeld) aanwijzen waar de regeling gaat gelden. Bijvoorbeeld om te voorkomen dat de leefbaarheid in die buurten verslechtert of wijken waar het risico op opkopen door een relatief hoge mutatiegraad hoger dan gemiddeld is. De wijk Kinderdijk (vanwege een iets hogere mutatiegraad) en twee buurten met een "zwakke" leefbaarheid zouden hier voor in aanmerking kunnen komen. Uit het onderzoek zijn echter geen feiten gekomen dat opkopen door beleggers in deze gebieden heeft plaatsgevonden. Als de regeling wordt ingevoerd, dan zou de invoering voor geheel Alblasserdam het meest voor de hand liggen.

7

Bijlagen Achtergrond van de regeling opkoopbescherming

Het Rijk heeft de opkoopbescherming per 1-1-2022 ingevoerd om woningzoekenden, waaronder starters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een middeldure koopwoning, kan een gemeente ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit kan in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. In drie uitzonderingsgevallen moet een gemeente, ondanks de ingevoerde opkoopbescherming, toch een vergunning voor verhuur verlenen, dit geldt bij woningen die aan familie worden verhuurd, onderdeel zijn van een winkel-, kantoorof bedrijfspand of tijdelijk worden verhuurd. Voor de tijdelijke verhuur geldt de voorwaarde dat de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen vaststellen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt. Deze landelijke opkoopbescherming geldt vooralsnog voor vijf jaar. Bron: https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/opkoopbescherming

Tabel 1

Ontwikkeling particuliere huurwoningvoorraad per buurt 1-11-1toename buurt buurtnaam 2020 2021 0482 0101 Cortgene 21 22 1 0482 0102 Redersbuurt 208 208 0 0482 0103 Kerkbuurt 79 69 -10 0482 0104 Polderbuurt 31 31 0 0482 0105 De Werven 79 88 9 0482 0201 Dijk 34 39 5 0482 0202 Vogelbuurt 66 61 -5 0482 0203 Waterland 4 4 0 0482 0204 Groene Long 0482 0205 Rivierenbuurt 22 26 4 0482 0206 Nieuw Kinderdijk 7 12 5 0482 0301 Zeelt 6 8 2 0482 0302 Middelland 4 6 2 0482 0303 Blokweer Noord 61 58 -3 0482 0304 Blokweer Zuid 10 10 0 0482 0305 Drentsebuurt 29 32 3 0482 0306 Florabuurt 51 51 0 0482 0307 Staatsliedenbuurt 56 62 6 0482 0401 Schildersbuurt 14 18 4 0482 0402 Schrijversbuurt 34 26 -8 0482 0403 Klein Alblas 5 5 0 0482 0404 Oranjebuurt 2 1 -1 0482 0501 Vinkenwaard 4 5 1 0482 0503 Nieuwland 3 4 1 0482 0601 Polder Blokweer 0482 0602 Polder Kortland 3 2 -1 0482 0603 Polder Souburgh 2 3 1 0482 0604 Polder Vinkenwaard 2 0 -2 Alblasserdam 837 851 14 Ook bij de grootste toename (De Werven) is geen sprake van opkopen

8

percenta ge 3,1% 0,0% -12,2% 0,0% 9,4% 12,8% -6,9% 0,0% 0,0% 17,4% 55,6% 11,8% 20,0% -5,0% 0,0% 10,3% 0,0% 9,7% 14,3% -22,2% 0,0% -33,3% 33,3% 25,0% 0,0% -25,0% 25,0% -200,0% 1,4%

Tabel 2 buurt

Voorraad koopwoningen naar twee prijsklassen 1-1-2022 buurtnaam totaal aantal aantal aantal tot tot koop 287.500 350.000

0482 0101 0482 0102 0482 0103 0482 0104 0482 0105 0482 0201 0482 0202 0482 0203 0482 0204 0482 0205 0482 0206 0482 0301 0482 0302 0482 0303 0482 0304 0482 0305 0482 0306 0482 0307 0482 0401 0482 0402 0482 0403 0482 0404 0482 0501 0482 0503 0482 0601 0482 0602 0482 0603 0482 0604

Cortgene Redersbuurt Kerkbuurt Polderbuurt De Werven Dijk Vogelbuurt Waterland Groene Long Rivierenbuurt Nieuw Kinderdijk Zeelt Middelland Blokweer Noord Blokweer Zuid Drentsebuurt Florabuurt Staatsliedenbuurt Schildersbuurt Schrijversbuurt Klein Alblas Oranjebuurt Vinkenwaard Nieuwland Polder Blokweer Polder Kortland Polder Souburgh Polder Vinkenwaard Alblasserdam

9

282 106 474 164 346 206 336 111 1 170 117 300 215 284 263 177 328 342 247 342 104 48 3 12 2 8 7 11 5006

70 96 363 68 52 77 260 11 0 114 71 139 69 208 155 89 274 324 156 241 12 2 1 9 0 2 0 3 2866

103 102 427 102 137 114 302 67 0 139 93 188 121 239 228 160 314 336 189 289 12 43 2 11 0 2 0 3 3723

aandeel tot 287.500

Aandeel tot 350.000

25% 91% 77% 41% 15% 37% 77% 10% 0% 67% 61% 46% 32% 73% 59% 50% 84% 95% 63% 70% 12% 4% 33% 75% 0% 25% 0% 27% 57%

37% 96% 90% 62% 40% 55% 90% 60% 0% 82% 79% 63% 56% 84% 87% 90% 96% 98% 77% 85% 12% 90% 67% 92% 0% 25% 0% 27% 74%