Nota van zienswijzen bestemmingsplan Fop Smitstraat 48.pdf

ZIENSWIJZENNOTA EN AMBTSHALVE WIJZIGINGEN BESTEMMINGSPLAN FOP SMITSTRAAT 48 ALBLASSERDAM Nr. 1.

Zienswijze Anoniem Ontvangen d.d. 6 december 2022

Samenvatting reactie 1. Met de omzetting naar een woonbestemming zal het leefgenot afnemen voor de bewoners aan de Donkersloot 20-24. De huidige loods voorkomt inkijk in de achtertuinen en woonkamers.

Beantwoording Het geldende bestemmingsplan ‘Herstelplan Alblasserdam’ voorziet niet in een verplichting waarmee de huidige bedrijfsbebouwing in stand moet worden gehouden. Binnen het plangebied kan op basis van de geldende bedrijfsbestemming wel nieuwe (grootschalige) bebouwing worden opgericht voor een bedrijfsmatige functie. Gezien de ligging van het perceel in een woonomgeving wordt bedrijfsmatig hergebruik niet als een wenselijke ontwikkeling beschouwd. In samenhang met de beoogde functiewijziging naar een woonfunctie zal de gebruiksintensiteit en het bouwvolume worden verminderd. Op basis van het voorliggende bestemmingsplan worden geen hogere bouw- of goothoogten mogelijk gemaakt dan in de geldende regeling reeds zijn toegestaan. De bouwmogelijkheden zoals vastgelegd in het voorliggende bestemmingsplan zijn bovendien gelijk gehouden aan de thans geldende bestemmingsplannen voor de bestaande woningen aan onder meer de Fop Smitstraat en de Donkersloot. Er is sprake van een woongebied binnen de bebouwde kom en een woonwijk met aaneengebouwde woningen waar al enig indirect zicht op aanliggende tuinen bestaat. De mate van privacy past ook in de nieuwe situatie binnen een woonwijk met een hoge bebouwingsdichtheid.

2. De maximale bouwhoogte van 10 meter en maximale goothoogte van 6 meter zijn te hoog. Het vrije uitzicht zal grotendeels verdwijnen en er ontstaat inkijk in de achtertuinen. Dit vermindert het leefgenot.

Het huidige bouwvlak van ca 550 m2 is in de uitgangssituatie reeds volledig bebouwd met een loods met een bouwhoogte (kap) van circa 7 m. De huidige loods is vrijwel tot aan de perceelsgrens gebouwd. Binnen de huidige bedrijfsbestemming zijn volgens de geldende planregels bovendien bedrijfsgebouwen toegestaan tot een bouwhoogte van 10 meter en een goothoogte van 6,5 meter. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Op aanliggende percelen zijn aaneengebouwde woningen op smalle percelen in woonstraten gelegen in een gebied met een hoge bebouwingsdichtheid. Vanaf de achterzijde van de bestaande woningen is in de uitgangssituatie al enig zicht op achtertuinen. Ook in de bestaande situatie is geen sprake van vrij uitzicht door de aanwezigheid van de grootschalige bedrijfsloods binnen het plangebied op een afstand van circa 8

tot 10 meter van de achtergevels van omliggende woningen. De loods is tot op vrijwel de perceelsgrens gebouwd. De voorliggende herziening van het bestemmingsplan staat geen grotere bouw- of goothoogte toe ten opzichte van de geldende planologische regeling. Met het saneren van de bedrijfsbebouwing en de wijziging van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van een bedrijfsbestemming naar een woonfunctie is voor de lange termijn sprake van een extensivering van gebruik, kleinere bouwvolumes en een grotere afstand tot perceelsgrenzen van woningen. Ter plaatse worden twee woningen mogelijk gemaakt. Met deze bouwwijze blijft ook in de toekomst uitzicht gewaarborgd. In de uitgangssituatie is er vanaf de huidige aaneengebouwde woningen sprake van enig indirect zicht vanaf de verdieping op elkaars perceel. Aangezien de beoogde woningen op voldoende afstand van de perceelgrenzen en het bouwvlak worden opgericht ten opzichte van respectievelijk de achtertuinen en de bouwvlakken van bestaande woningen aan de Fop Smitstraat, zal er geen sprake zijn van onevenredige inkijk. De beoogde situatie is inpasbaar in een woonomgeving. In de bijlage is een schets van de bouwmassa en situering van de bestaande en beoogde situatie opgenomen. 3. De huidige bedrijfsloods vormt de erfafscheiding. Er is niet in de tekeningen opgenomen hoe de erfafscheiding in de nieuwe situatie zal worden aangebracht.

Kosten en uitvoering horen bij de projectontwikkelaar te liggen. De gemeente wordt verzocht om dit mee te nemen in de beoordeling van de vergunningaanvraag bouwen.

Het staat reclamant en de nieuwe bewoners vrij om een erfafscheiding op te richten op de perceelgrens. Er is geen aanleiding om deze als verplichting op te nemen in het bestemmingsplan.

4. De huidige Aeriusberekening is onwettig. De vermelde bouwvrijstelling is niet meer van toepassing. Er is een nieuwe rapportage nodig op basis van de (meest actuele) Aerius versie van 26 januari 2023.

Als gevolg van het vernieuwde rekenmodel is een actuele stikstofdepositie opgesteld en toegevoegd aan het voorliggende bestemmingsplan.

5. Er heeft geen communicatie plaatsgevonden met omwonenden behalve de publicatie van het ontwerp bestemmingsplan. Dit wordt betreurd.

Sinds de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan is er een nieuwe eigenaar van de planlocatie. Deze nieuwe eigenaar heeft er voor gekozen om wél in overleg te treden met de omwonenden. Er hebben participatiemomenten plaatsgevonden in juni-september 2025. De indiener van de zienswijze was hierbij ook aanwezig. Uit dit participatiemoment is gebleken dat: • Enkele omwonenden hebben moeite met de inkijk die ontstaat door de te realiseren woningbouw; • Enkele omwonenden vragen zich af hoe om te gaan met de erf scheiding; • De omwonenden zijn content het feit dat de nieuwe eigenaar sinds de aankoop in 2023 goed gecommuniceerd. Middels de input uit het participatiemoment is de initiatiefnemer aan de slag gegaan. Na de participatie is het plan op de volgende punten geoptimaliseerd om de omwonenden tegemoet te komen: • De twee vrijstaande woningen zijn gewijzigd in een compacter plan met een twee-onder-een-kapvolume; • De goothoogte is verlaagd en er is een schuin dakvlak ontworpen. Hierdoor is de bebouwing minder massief naar de omwonenden; • De topgevel is gedraaid (schuindak richting deze omwonenden); • Dakramen in plaats van dakkappelen; • De dakkappelen die blijven worden zo hoog als mogelijk geplaatst; • De bestaande tuinmuur blijft behouden; • Er is een zonnestudie opgesteld.

2.

Anoniem Ontvangen d.d. 8 november 2022

1. De woning is niet onderheid. De kans op schade wordt groot geacht als gevolg van zwaar verkeer en heiwerkzaamheden.

Schade aan omliggende percelen dient voorkomen te worden en is wettelijk geregeld in onder meer hoofdstuk 8 van het Bouwbesluit 2012. Er zal voor uitvoering een bouwkundige opname worden gedaan.

2. Door de nieuwe bebouwing wordt zonlicht weggenomen in de tuin. De nieuwe woningen geven inkijk op de woonkamer en de kamers op de eerste verdieping.

In de uitgangssituatie is binnen het plangebied een bedrijfsloods aanwezig van ca 550m2 met een bouwhoogte van ca 7m. De loods ligt vrijwel op de perceelsgrens. Daarbij mag het bouwvlak volledig worden bebouwd tot een bouwhoogte van 10 meter ten behoeve van een bedrijfsmatige functie. Deze bestaande bouw-

en gebruiksmogelijkheden zijn onwenselijk in een dicht bebouwd woongebied binnen de bebouwde kom. Als gevolg van de voorliggende functiewijziging naar een woonbestemming ten behoeve van twee woningen, zal een forse (werkelijke en planologische) vermindering van de bouwmogelijkheden worden gerealiseerd. Effecten van schaduwwerking op percelen door de nieuwe bebouwing zijn denkbaar in oostelijke richting (Fop Smitstraat) in de late namiddag en bij lage zonstand. De beoogde woningen bevinden zich op afstand van de perceelgrenzen van de bestaande woningen. Hiermee is sprake van een vergroting van de afstand tussen bebouwing en bestaande woonpercelen ten opzichte van de bedrijfsloods. De maximale toegestane bouwhoogte binnen het plangebied verandert niet in de beoogde situatie. Wel zal door de verkleining van het bouwvlak en de bouwwijze, het bouwvolume in de toekomst sterk afnemen. Daarbij wordt opgemerkt dat in aanliggende achtertuinen diverse bijgebouwen zijn opgericht die bij lage zonstand enige schaduw zullen veroorzaken. Sinds de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan is er een nieuwe eigenaar van de planlocatie. Deze nieuwe eigenaar heeft er voor gekozen om wél in overleg te treden met de omwonenden. Er hebben participatiemomenten plaatsgevonden in juni-september 2025. De indiener van deze zienswijze is in de tussentijd echter verhuisd.

Daardoor is men geen belanghebbende meer en is men niet meer meegenomen in de participatie. De nieuwe bewoners zijn geïnformeerd over het plan. 3.

Geanonimiseerd d.d. 9 januari 2023

Het plan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening en er is sprake van het aantasten van het woongenot om de volgende redenen: 1. De toegestane maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale goothoogte van 6,5 meter zijn te hoog. Tevens is onduidelijk wat de

De bouwmogelijkheden voor de beoogde woningen zijn gelijk gehouden aan de bouwmogelijkheden van de bestaande omliggende woningen volgens de geldende bestemmingsplannen ‘Herstelplan Alblasserdam’ en ‘Kloos’. In de uitgangssituatie is ter plaatse reeds grootschalige bedrijfsbebouwing aanwezig op zeer korte afstand van de perceelsgrenzen. Het bouwperceel mag in de uitgangssituatie

uitzondering voor de bouw van een dakopbouw in artikel 3.3.1 precies inhoudt.

volledig worden bebouwd tot een bouwhoogte van 10 meter. De maximale toegestane bouwhoogte verandert niet in de nieuwe situatie. In de nieuwe situatie vindt wel een flinke vermindering plaats van het bouwvolume en het areaal aan verhard oppervlak door een verkleining van het bouwvlak en de in de regels voorgeschreven bouwwijze van de nieuwe woningen.

2. De toegestane maximale bouwhoogte van een bijgebouw bedraagt 4 meter. Op grond van artikel 3.3.2 kan voor een kap op een bijgebouw worden afgeweken naar 7 meter. Een bijgebouw mag binnen en buiten het bouwvlak worden opgericht waardoor er een gebouw tot 7 meter hoog op de perceelsgrens kan worden gerealiseerd.

Voor de bouwregels van bijgebouwen is aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan ‘Herstelplan Alblasserdam’ en ‘Kloos’. Er is geen aanleiding om de bouwregels voor de beoogde woningen aan te passen ten opzichte van de geldende bouwregels voor omliggende woningen. Overigens betreft de mogelijkheid om tot 7 meter hoog te bouwen een afwijkingsbevoegdheid voor het plaatsen van een kap op een bijgebouw. Bij het beoordelen van een dergelijke binnenplanse afwijkingsbevoegdheid moet aangetoond worden dat er sprake zal zijn van een goede ruimtelijke ordening en een zorgvuldige belangenafweging, waarbij ook de invloed op omliggende percelen zal worden betrokken. Voor het oprichten van bijgebouwen gelden naast het bestemmingsplan voldoende regels zoals het Burgerlijk Wetboek die behoud van privacy waarborgen.

3. Artikel 8 geeft de mogelijkheid om 10% af te wijken van het bestemmingsplan. Waarmee aanzienlijke mogelijkheden bestaan om nog hoger te bouwen.

De planregels voor de beoogde ontwikkeling zijn gebaseerd op de geldende regels uit de bestemmingsplannen ‘Herstelplan Alblasserdam’ en ‘Kloos’. De mogelijkheid om af te wijken betreft een gangbare afwijkingsbevoegdheid, bedoeld om kleine afwijkingen via een reguliere omgevingsvergunningprocedure te kunnen beoordelen. Indien een aanvrager gebruik wenst te maken van een dergelijke afwijking is een omgevingsvergunningaanvraag noodzakelijk welke door de gemeente zal worden beoordeeld op een goede ruimtelijke ordening. De stedenbouwkundige inpasbaarheid en mogelijke invloed op omliggende percelen maakt onderdeel uit van deze afweging. Dit geldt ook voor dergelijke aanvragen bij bestaande woningen.

4. Vanuit het bouwvlak is inkijk op de achtertuin en woning mogelijk. Dit is een enorme inbreuk op privacy. Aanpassing van het bestemmingsplan is nodig. Om inkijk te voorkomen is een afschermende groenstrook nodig met groenblijvende heesters van voldoende hoogte. Gevraagd wordt om aanleg en instandhouding van deze groenstrook in de vorm van een voorwaardelijke verplichting en een beplantingsplan op te laten nemen in de planregels.

Het bouwvlak van de woningen zal zich op afstand van de achtertuin van de woningen aan de Fop Smitstraat bevinden. De afstand tussen het bouwvlak van de beoogde woningen en de bouwvlakken van de woningen aan de Fop Smitstraat bedraagt meer dan 16,5 meter. Dit wordt als voldoende beschouwd in een woongebied binnen de bebouwde kom. Het waarborgen van voldoende privacy wordt getoetst op basis van het bouwkundig ontwerp gedurende de bouwaanvraag. Er is geen aanleiding om hierover in het voorliggende bestemmingsplan aanvullende bepalingen op te nemen. Het staat bewoners vrij om een erfafscheiding al dan niet in combinatie met groen aan te leggen.

5. De nieuwe woningen blokkeren het uitzicht en er zijn mogelijkheden om bijgebouwen tegen de perceelgrens aan te bouwen. Als oplossing wordt het ter beschikking stellen van grond aan reclamant voorgesteld.

De maximaal toegestane bouw- en goothoogte veranderen niet ten opzichte van de geldende planologische bouwmogelijkheden van de bedrijfsbestemming. Met de beoogde functiewijziging naar wonen ten behoeve van twee woningen op een grotere afstand van de perceelsgrens, vindt een extensivering van bouwvolume en een vermindering van het verhard oppervlak plaats. Met het ter beschikking stellen van grond zou de afstand van het perceel van reclamant tot de beoogde hoofdgebouwen worden verkleind. Het verschuiven van perceelsgrenzen heeft geen invloed op de mogelijkheid om bijbehorende bouwwerken tegen de perceelsgrens te kunnen bouwen.

6. Schaduwhinder op het perceel tast woongenot en beplanting aan. Er is onderzoek nodig naar schaduwwerking en een aanpassing aan het plan om schaduwhinder zoveel als mogelijk te voorkomen

Gezien de oriëntatie en de situering van de woningen kunnen effecten door schaduwwerking met name in oostelijke richting worden verwacht. Uitgaande van een forse vermindering van de bouwmogelijkheden ten opzichte van de uitgangssituatie, de bouwwijze van de nieuwe woningen en de grotere afstand van de nieuwe bebouwing tot de oostelijke perceelsgrens kan worden aangenomen dat er geen sprake zal zijn van onevenredige hinder. Enige aanvullende schaduwwerking gedurende korte perioden van de dag bij lage zonstand in de namiddag als gevolg van bebouwing op aanliggende percelen kan in zijn algemeenheid als gevolg van de ligging in een woonwijk niet geheel worden voorkomen. Dat wil niet zeggen dat er sprake zou zijn van een onevenredige situatie. Daarbij wordt opgemerkt dat schaduwwerking ook optreedt door bijgebouwen in achtertuinen.

Er is geen aanleiding om in het bestemmingsplan bijzondere aanvullende bepalingen op te nemen ten aanzien van schaduwwerking. Om de zorgen van de indiener van ze zienswijze weg te nemen is een zonnestudie opgesteld. 7. Voorgesteld wordt om samen met de gemeente mee te denken over een andere oplossing. Een oplossing is een bestemmingsplan waarin door middel van een voorwaardelijke verplichting wordt geborgd dat: - Dichte groenstrook met groenblijvende heesters met voldoende hoogte wordt gerealiseerd; - Bouwhoogte van hoofdgebouwen wordt verlaagd naar 7,5m - Bouwhoogte van bijgebouwen wordt verlaagd naar 2,5 meter; - Bijgebouwen niet binnen 3m van de voorste perceelgrens mogen worden gebouwd. Verzocht wordt verder: - Het uitvoeren van een bezonningsstudie naar schaduwhinder; - Verschuiven bouwvlak naar links met enkele meters

Er is geen aanleiding om in het voorliggende bestemmingsplan voorwaardelijke verplichtingen op te nemen die de bouw- of goothoogte, afstand tot de perceelsgrens of de realisatie van een groenstrook verplichten. Er is sprake van een in een woonwijk inpasbare situatie. Daarbij weegt mee dat de gebruiks- en bouwmogelijkheden ten opzichte van de planologische mogelijkheden sterk zullen verminderen wat voor de lange termijn het woongenot ten goede komt.

Sinds de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan is er een nieuwe eigenaar van de planlocatie. Deze nieuwe eigenaar heeft er voor gekozen om wél in overleg te treden met de omwonenden. Er hebben participatiemomenten plaatsgevonden in juni-september 2025. De indiener van de zienswijze was hierbij ook aanwezig. Uit dit participatiemoment is gebleken dat: • Omwonenden vragen zich af hoe wordt omgegaan met de erfafscheiding; • Omwonenden zijn content het feit dat de nieuwe eigenaar sinds de aankoop in 2023 goed gecommuniceerd. Middels de input uit het participatiemoment is de initiatiefnemer aan de slag gegaan. Na de participatie is het plan op de volgende punten geoptimaliseerd om de omwonenden tegemoet te komen:

• •

• • • • • •

De twee vrijstaande woningen zijn gewijzigd in een compacter plan met een twee-onder-een-kapvolume; De goothoogte is verlaagd en er is een schuin dakvlak ontworpen. Hierdoor is de bebouwing minder massief naar de omwonenden; De topgevel is gedraaid; Dakramen in plaats van dakkappelen; De dakkappelen die blijven worden zo hoog als mogelijk geplaatst; De erfafscheiding kan in overleg met de toekomstige bewoners worden bepaald; Er is een zonnestudie opgesteld; Er is een intentie een stukje grond te verkopen aan de indieners van de zienswijze.

Overlegreacties 4.

Waterschap Rivierenland Ontvangen d.d. 14 december 2022

1. De opmerkingen op het ontwerpplan zijn op de juiste wijze verwerkt. Het plan geeft geen aanleiding tot het indienen van een zienswijze. Voor de uitvoering van het plan is een watervergunning vereist.

Voor kennisgeving aangenomen

Ambtshalve wijzigingen

In het vastgestelde bestemmingsplan zijn de volgende ambtshalve wijzigingen opgenomen. Er zijn aanpassingen gedaan naar aanleiding van de overname van de locatie door een nieuwe eigenaar, naar aanleiding van de ingediende zienswijzen en naar aanleiding van participatie met de omwonenden. Dit alles met als doel een betere uitvoering van het plan teweeg te brengen. Toelichting en bijlagen

-

-

Planregels en verbeelding

-

-

De toelichting is ambtshalve tekstueel aangepast en geactualiseerd naar aanleiding van de overname van de locatie door een nieuwe eigenaar (daardoor ook diens planologisch adviseur) en de optimalisatie van het plan van twee vrijstaande woningen naar een twee-onder-een-kapvolume. De inhoud en de conclusies zijn (grotendeels) gelijk gebleven; In de bijlagen van de toelichting zijn het planontwerp (tekeningen), het akoestisch onderzoek, de ecologische quickscan en de stikstofberekening geactualiseerd. Tevens is een zonnestudie toegevoegd. De conclusies van de onderzoeken zijn gelijk gebleven. In de planregels en verbeelding zijn tevens aanpassingen gedaan naar aanleiding van de optimalisatie van het plan van twee vrijstaande woningen naar een twee-onder-een-kapvolume. Dit betreffen aanpassingen aan het bouwvlak en de bouwaanduiding; De begrippen huishouden en wonen zijn geactualiseerd op basis van het bestemmingsplan ‘Parapluherziening wonen en parkeernormen’ uit 2023.