Geactualiseerd onderzoek woningbouwlocaties Alblasserdam, maart 2025.pdf

Onderzoek potentiële woningbouw-locaties in Alblasserdam Actualisatie

Colofon Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Wissing B.V. en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.

Titel document:

Opdrachtgever:

Onderzoek potentiële woningbouwlocaties in Alblasserdam. Actualisatie.

Gemeente Alblasserdam

Projectnaam: Po t e n t i ë l e w o n i n g b o u w l o c a t i e s Alblasserdam

Projectnummer: 0705

Auteur(s): Piet Kalsbeek Marten Reijnen

in

Contactpersoon: Melanie Carrilho

Versie: 03 04

01 mei 2024 12 maart 2025

Status: Geactualiseerd n.a.v. Brede informatiebijeenkomst (BIO) 20-02-2025

Wijzigingsdatum: 12 maart 2025

Wissing B.V. Middenbaan 108, 2991 CT, Barendrecht

T + 31 (0)180 61 31 44 www.wissing.nl

Inhoud 1. Definitie van de opgave p. 4 2. Visie op de opgave p. 7 3. Analyse p. 10 4. Dichthedenstudie p. 18 5. Locatiestudie p. 21 6. Toekomstperspectief p. 27 7. Ontwikkelstrategie p. 33 Bijlage Beleidsanalyse p. 36

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

3

1. Definitie van de opgave De gemeente Alblasserdam heeft waarschijnlijk voor de komende 5 tot 7 jaren voldoende bouwmogelijkheden om te voorzien in de lokale behoefte. In de Woonzorgvisie is opgenomen dat er nog ruimte is voor 657 woningen, waarmee invulling wordt gegeven aan de ambities op het gebied van wonen. Tevens heeft de gemeente een omgevingsvisie vastgesteld, waarin de integrale ontwikkeling van het dorp is beschreven. Deze visie heeft een langere en bredere horizon, waarin naast de behoefte aan woningbouw tevens wordt gekeken naar bijvoorbeeld werkgelegenheid, ruimtelijke kwaliteit, mobiliteit en duurzaamheid.

In het voorliggend document is een perspectief geschetst voor deze woningbouwontwikkeling, in combinatie met de overige thema’s. De mogelijkheden De gemeente ziet mogelijkheden voor woningbouw in twee gebieden binnen Alblasserdam, te weten Vinkenwaard-Noord en Souburgh. Aan de noordzijde van Alblasserdam ligt waardevolle natuur en cultureel erfgoed, dus het is logisch dat er dan in zuidelijke of oostelijke richting wordt gekeken. Beide gebieden zijn momenteel in gebruik als respectievelijk bedrijventerrein en sportterrein. Om één van deze locaties te kunnen benutten voor woningbouw zijn strategische keuzes nodig. Hierbij speelt de vraag wat strategisch verstandig is en wat de impact is van een bepaalde ontwikkelingsrichting, bijvoorbeeld op de kwaliteit leefomgeving, of op bereikbaarheid. Daarnaast speelt de vraag in hoeverre een ontwikkeling aansluit op de identiteit “Een fit en groen dorp in de polder”.

Eén van de vraagstukken in de omgevingsvisie is of de gemeente na de periode van 5 tot 7 jaar ‘op slot zit’, of dat er perspectieven zijn voor verdere woningbouwontwikkeling. De duidelijke ambitie is om ook na het realiseren van de huidige bouwcapaciteit, geschikte woningbouw te blijven aanbieden.

Beoogd resultaat In de voorliggende studie wordt de globale haalbaarheid van de transformatie van (delen van) Vinkenwaard Noord en Souburgh tot woongebieden onderzocht. Het onderzoek bevat een globale visie op de ontwikkeling en sluit af met een advies over de meest kansrijke ontwikkeling en de in te zetten ontwikkelstrategie. Met het onderzoek en de visie wil de gemeente een strategisch inzicht voorbereiden op basis waarvan het bestuur een afgewogen keuze kan maken over de wijze waarop Alblasserdam in de nabije toekomst invulling kan geven aan haar woningbouwopgave.

Om deze reden acht de gemeente het wenselijk dat er op korte termijn zicht komt op de mogelijkheden voor woningbouw op de middellange termijn. Als potentieel geschikte mogelijkheden voor woningbouw zijn Vinkenwaard-Noord of Souburgh in beeld. De definitieve keuze hierin is nog niet genomen. Maar de voorbereidingstermijnen om dergelijke locaties geschikt te maken zijn doorgaans zeer lang. Om zo veel mogelijk aansluitend op het realiseren van de huidige capaciteit voort te bouwen, is het raadzaam om een keuze te maken en die vervolgens in de omgevingsvisie op te nemen.

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

4

Overzicht locaties Vinkenwaard Noord en Souburgh

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

5

Collegeprogramma: Een fit en groen dorp in de polder _ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

6

2. Visie op de opgave We gaan bij het opstellen van de haalbaarheidsstudie en de visie uit van de identiteit en het ruimtelijke kwaliteit van Alblasserdam en de beide locaties. De identiteit van Alblasserdam, omgeving en afzonderlijke plekken in het dorp zijn uniek. Een dorp met een overzichtelijk kern en een sterk buurtgevoel. Maar ook een dorp waarin de enorme schaal van de scheepsbouwloodsen samenkomt met de kleinschalige dijklinten.

Het transformeren (of ‘verkleuren’) kan positieve veranderingen teweeg brengen. Met deze studie willen we de effecten van het transformeren op de structurele eigenschappen van het dorp onderzoeken. We willen werken met de ‘kernkracht’ van Alblasserdam (zoals die is gedefinieerd in Een fit en groen dorp in de polder). Die kernkracht is essentieel voor een vitaal en levendig dorp. In algemene zin zetten we het dorpse DNA van Alblasserdam in bij het bieden van een toekomstperspectief. Door het transformeren moeten gunstige structurele aanpassingen ontstaan, bijvoorbeeld:

De bijzonderheid van het dorp komt in diverse documenten tot uiting. De ambitie om het dorp door te ontwikkelen vanuit het perspectief ‘Een fit en groen dorp in de polder’ draagt daar aan bij. We noemen dit het dorpseigen DNA en bij het opstellen van de haalbaarheidsstudie maken we gebruik van het bijzondere DNA van Alblasserdam.

• • • •

Haalbaarheidsstudie begint met verkenning van het dorpse DNA

•

De grondhouding voor deze studie is dat denken vanuit een positief perspectief enorme impulsen kan geven aan het dorp. Met trots, visie en ambitie kunnen de unieke kwaliteiten van Alblasserdam en zijn omgeving worden omgezet in kansen. Kansen die niet alleen gericht zijn op inrichten of bouwen, maar die juist het dorpseigen DNA inzetten om het dorp structureel te versterken. De essentie van de opgave is niet zozeer het transformeren van bestaande werk- of sportterreinen naar woningbouw.

Door begrip van en voortbouwen op de authentieke identiteit, kunnen toekomstige ontwikkelingen de ruimtelijke kwaliteit vergroten en functionele samenhang versterken. De studie gaat uit van 4 lagen: Laag 1: Identiteit Laag 2: Maatschappelijk functioneren Laag 3: Doelgroepen Laag 4: Integraal en toekomstbestendig

Schematische weergave Alblasserdam: woongebieden overwegend ten noorden van de Alblas en werkgebieden ten zuiden daar van. _ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

een lagere milieubelasting; een grotere leefbaarheid; een grotere groenkwaliteit of betere recreatieve verbindingen; een duurzamer dorp met fijne en functionele netwerken (plekken en routes), nieuwe ontmoetingsplekken, herkenbare bebouwingsstructuren en herkenbare beeldkwaliteit; een betere bereikbaarheid.

7

Laag 1: Identiteit

Alblasserdam is een bijzonder dorp waarin zowel kleinschalige charme is te vinden in de kern, langs de Alblas en de woonwijken, maar ook de grootschalige zuidelijke bedrijventerreinen en de enorme scheepsbouwloodsen langs de Noord. De ontwikkelingsrichting ‘Een fit en groen dorp in de polder’ geeft richting aan de wijze waarop Alblasserdam zich in de toekomst wil ontwikkelen en wat de identiteit van het dorp is. Naast het bieden van geschikte woningen, zijn ook klimaatadaptatie, klimaatmitigatie, ondersteuning en werkgelegenheid kernopgaven. Transformatie biedt de mogelijkheid om een betere (milieu) kwaliteit tot stand te brengen: toekomstbestendig, een verduurzaamd dorp. Daarnaast bieden de historische, landschappelijke en ruimtelijke identiteit van Alblasserdam typerende plekken en eigenschappen. Dit en bijzondere relaties met de omgeving (ruimtelijk, sociaal en functioneel) geven interessante aanleidingen om een visie op te bouwen. Dit is de basis van het dorpse DNA van waaruit we specifiek naar de twee afzonderlijke plekken kijken.

Legenda Brandweer

Onderwijs Apotheek

Bedrijven

Supermarkt

Sport voorzieningen

Kerk

Bosrijkgebied

Winkelcentrum

Laag 4: Integraal en toekomstbestendig

Voor de concrete visievorming voor de ‘voorkeurslocatie’ vinden wij het van belang dat er een aantrekkelijk perspectief wordt geboden, waarin ‘Fit en Groen’ leidend zijn. We zien het als een mooie kans om een dorpsgebied tot stand te brengen, waarin klimaatadaptatie en gezondheid de leidende thema’s zijn. Hiertoe behoren vanzelfsprekend ook natuurinclusiviteit, biodiversiteit, duurzame mobiliteit en energie. Openbare ruimte speelt hierin een essentiële rol. Groen-blauwe structuren die ruimte bieden voor een toekomstbestendige leefomgeving zijn de dragers voor de verkleuring van het gebied.

Laag 2: Maatschappelijk functioneren

Een dorp is niet alleen een ruimtelijke eenheid, maar ook een sociaal maatschappelijke gemeenschap, waarin heel veel verschillende groepen zich thuis voelen en daarbij betrokken zijn. De haalbaarheidsstudie gaat in op maatschappelijke aspecten, waaronder de vraag naar woningbouw, de relatie tot de dorpskern, voorzieningen en leefbaarheid. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het verplaatsen van functies, het introduceren van nieuwe functies of wellicht het aanbrengen van mengvormen en dubbelgebruik. We kijken hoe we het maatschappelijk functioneren van Alblasserdam kunnen versterken met de nieuwe ontwikkeling. Deze zal namelijk van positieve invloed kunnen/ moeten zijn op heel het dorp.

Visie op de ontwikkeling

De verschillende lagen hebben als doel om een integraal advies te kunnen uitbrengen over de locatiekeuze en de te volgen ontwikkelstrategie voor de voorkeurslocatie. We onderzoeken welk effect de transformatie van Vinkenwaard-Noord of Souburgh heeft op elk van deze lagen. Deze effectenstudie komt terug in hoofdstukken 5 en 6.

Laag 3: Doelgroepen

Alblasserdam wil geschikte locaties aan blijven bieden voor woningbouw. Daarbij is een belangrijke vraag voor welke doelgroepen er in de nabije toekomst wordt gebouwd en wat voor woonmilieus daar dan bij horen. Het onderzoek gaat beknopt in op de Alblasserdamse of regionale woningmarkt. We kijken naar behoefte in relatie tot de capaciteit van de beide plekken voor gewenste doelgroepen. Daarbij onderzoeken we wat de verschillende doelgroepen nodig hebben en in welke vorm we dat in Alblasserdam kunnen realiseren. De onderliggende vraag is welk effect wil je wilt bereiken in relatie tot de huidige woningvoorraad en de verwachte demografische ontwikkeling. _ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

Afbeelding pagina 9: de historische, landschappelijke en ruimtelijke identiteit van Alblasserdam geeft mogelijk interessante aanleidingen om een visie op te bouwen.

8

1900

1950

2000 _ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

9

3. Analyse Alblasserdam is een bijzonder dorp, ontstaan als dijklinten langs de Alblas en de Noord, met een dorpscentrum op het knooppunt bij de haven. Nog steeds is de oorspronkelijke configuratie goed herkenbaar, en het bepaalt nog steeds de ruimtelijke structuur van het dorp. Ook de confrontaties tussen de kleinschaligheid van de dijklinten en de grote schaal van de bedrijvigheid is kenmerkend. Een derde eigenschap die van belang is voor deze studie is dat de recente bedrijventerreinen minder met de rivier en meer met de A15 zijn verbonden. Dit heeft ertoe geleid dat het gebied ten noorden van de Alblas overwegend woongebieden, en ten zuiden daarvan overwegend werkgebieden zijn.

3.1

het bedrijventerrein. Op zich is dit logisch, omdat het gebied nabij het centrum ligt en net ten noorden van Vinkenwaard liggen al woningen langs de Alblas. Ten zuiden van de Edisonweg ligt de rest van het bedrijventerrein. De bedrijven (categorieën 3.1 t/m 4.1) zijn verschillend van grootte en het eigendom is versnipperd.

Kenmerken locaties

De twee planlocaties liggen in Alblasserdam-Zuid, tussen de Alblas en de A15. Ze zijn echter in functioneel-ruimtelijk en visueel-ruimtelijk opzicht totaal verschillend van elkaar. Vinkenwaard-Noord is een bedrijventerrein, dat volop in gebruik lijkt, maar op plekken wel een sleetse indruk maakt. Onlangs is een perceel tussen de Vinkenpolderweg en Edisonweg (voormalig tuincentrum) verkocht voor de realisatie van een kerk en woonzorg. Op het terrein van de voormalige manege aan de Polderstraat vindt woningbouw plaats en mogelijk liggen westelijk van dit perceel eveneens mogelijkheden voor woningbouw. Er vindt dus al verkleuring plaats op

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

Heel anders is de tweede locatie: sportpark Souburgh. Het grenst aan Vinkenwaard, maar is ook de rand van het dorp en ligt naast het uitloopen recreatiegebied Alblasserbos. Het grondbezit is hier minder versnipperd. Twee verschillende locaties dus, met verschillende kansen en uitdagingen, zowel ruimtelijk als strategisch en financieel. Onderstaand volgt een beknopte analyse van de ruimtelijke kenmerken van de beide terreinen.

10

Vinkenwaard-Noord •

• • • • •

Traditioneel gemengd bedrijventerrein. - Verscheidenheid aan bedrijven - Grote schaalverschillen tussen de bedrijven - Veel verhard oppervlak, utilitaire inrichting, weinig groen - Geen ruimte voor openbare ontmoetingsplekken - Weinig bijzonderheden op het terrein om bij herstructurering bij aan te sluiten Rechtlijnig stratenpatroon. Op Vinkenwaard is de oorspronkelijke polderstructuur nog beperkt herkenbaar. Het terrein is uitstekend ontsloten voor autoverkeer. De Edisonweg heeft aan de noordzijde een prettig profiel. Zuidelijk terrein blijft in de toekomst bedrijventerrein. Sterke aanwezigheid van milieucontouren.

Polderstraat (noord) en Oranjestraat (west) • Confrontatie grote en kleine schaal. • Oude poldersloot scheidt bedrijventerrein van de Polderstraat. Scheiding tussen dijklint en Vinkepolder. Oorspronkelijk lagen er bruggetjes van het dijklint naar de polder. • Robuuste groen- en waterstructuur. • Polderstraat charmante lintverkaveling. Hier wordt de oorsprong van het dorp gevoeld. • Singel loopt aan de westzijde onduidelijk door achter de Oranjestraat. • Oranjestraat bijzonderheid: jaren dertig buurtje in de oorspronkelijke polderstructuur.

Openbaar

18% 37%

bebouwd

45% uitgegeven: open Vinkenwaard Noord: 12,2 ha - 55.000 m2 bebouwd - 92.000 m2 onbebouwd - ca. 1600 arbeidsplaatsen

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

11

Souburgh • • • • • • • • •

Door noord-zuid ligging is de oorspronkelijke polderverkaveling nog aanwezig. De schuin lopende sloot midden in het gebied is de oorspronkelijke Middelwetering van de polder Vinkenwaard. Vrij gemengd gebruik: sportvelden, Camperpark Kinderdijk, woonwagen terrein, manege. Het sportpark is opgedeeld ten behoeve van afzonderlijk van elkaar functionerende sportverenigingen. Zuidkant grenst aan een bos en wandelgebied (onderdeel van het NatuurNetwerk Nederland). Op de oostgrens van de manege loopt de gemeentegrens tussen Alblasserdam en Molenlanden. Langs de vrij drukke Edisonweg en de open afrit van de A15. Huidige ontsluiting via rotonde Oude Torenweg-Vinkepolderweg. Bijzonderheden: - pontsteigertje naar Huis Souburgh - slotenpatroon Vinkepolder - lintstructuur Vinkepolderweg

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

12

Bereikbaarheid Oud-Alblas van bestaand stedelijk De mogelijke verkleuring gebied in Alblasserdam-Zuid heeft een relatie met het brede vraagstuk van de bereikbaarheid van Alblasserdam. Voor de verbetering van de bereikbaarheid is beleid opgesteld (zie bijlage) en zijn of worden diverse projecten opgestart om de mobiliteit ook in de toekomst te garanderen. Dit is op zichzelf al een divers vraagstuk dat is gerelateerd aan het initiatief Poort a/d Noord, een mogelijke derde ontsluiting op de A15 en het verbeteren van verkeer en parkeren ten behoeve van bezoekers aan Kinderdijk. Dit mobiliteitsvraagstuk wordt niet opgelost als gevolg van het onderzoek naar de haalbaarheid van woningbouw, maar er is vanzelfsprekend wel een relatie.

Plangebied Ontsluiting Ontsluiting binnen plangebied Busroute Bushalte

Op de hiernaast opgenomen afbeeldingen zijn de essenties van de wegen- en padenstructuur opgenomen. Opvallend is dat de structuur op en rondom Vinkenaard-Noord fijnmaziger is dan in en rondom Souburgh. Dit heeft onder meer te maken met de ligging van Vinkenwaard-Noord nabij de Polderstraat. De Edisonweg vormt in zekere zin een heldere scheidslijn met de (overige) bedrijventerreinen, maar werkt bij Souburgh als een barrière voor de realisatie van meerdere langzaam verkeersverbindingen. Bij een eventuele ontwikkeling moet de bereikbaarheid worden gezien als een randvoorwaardelijke aspect. Oplossingen voor bereikbaarheid reiken echter verder dan alleen het ‘projectniveau’ van een eventuele ontwikkeling van Vinkenwaard-Noord of Souburgh.

   

50m

Plangebied Weg zonder aangewezen voetpad Wandelroute Belangrijke fietsroutes

50m

Wonen en economie in regionaal perspectief

Goedkoop/ middel duur

Zonder al te uitputtend in te gaan op het beleid inzake wonen en economie, is het van belang dat de gemeente beschikt over een actuele Woonzorgvisie (zie bijlage). Lag er bij voorgaande visies een focus op kwantiteit, in de actuele visie ligt de nadruk meer op kwaliteit van de programmatische ontwikkeling. Overigens geldt dit niet alleen voor wonen maar ook voor werkgelegenheid.

30 procent sociaal

Wonen Voor woningbouw is van belang dat er sprake is van een demografische ontwikkeling, die zal leiden tot een grotere vraag naar geschikte woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Daaronder vallen zowel starters als senioren. Voor deze laatste

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

Duur segement

13

doelgroep blijft het een uitdaging om geschikte woningen aan te bieden waarmee doorstroming op gang kan worden gebracht.

jongeren, 1- en 2-persoonshuishoudens en senioren, onder meer om doorstroming op gang te brengen. Er is reeds een grote zorgbehoefte en die zal naar verwachting nog toenemen.

Idealiter moet de bestaande en nieuw te ontwikkelen woningvoorraad matchen met de demografische ontwikkeling. Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. De bestaande voorraad is immers niet eenvoudig om te vormen naar gelang de demografische behoeften. Ook is de balans tussen demografische vraag en woningaanbod nauwelijks op lokaal niveau op te lossen. Daarom streven de gemeenten in het verband van de Drechtsteden naar een goed evenwicht tussen sociale, middeldure en dure categorieën. Zonder het streven van een voorraad van 30% sociale huurwoningen uit het oog te verliezen, is aandacht nodig om midden- en hogere inkomens blijvend te binden, geschikte woonruimte te bieden aan

In Alblasserdam heeft 20 procent van het aantal huishoudens een leeftijd boven de 65 jaar. In Nederland is deze groep 33% van het totaal. Een groot deel van deze inmiddels kleine huishoudens woont in ruime eengezinswoningen. Hoewel een groot deel van hen lang in de eigen woning zal blijven wonen, oefent deze groep in de komende jaren een specifieke vraag uit op de woningmarkt van Alblasserdam. In het verleden zijn meerdere onderzoeken uitgevoerd naar hoe de inwoners in Alblasserdam de woonomgeving beoordelen. De combinatie van rust en groen, maar toch dichtbij de stad zijn belangrijke

Inclusieve wijk: inzetten op brede doelgroepen, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de lokale woningmarkt

Gezond ouder worden in het eigen dorp

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

14

kenmerken voor veel huishoudens. Deze specifieke kenmerken kunnen worden benut in de toekomstige identiteit van de beide gebieden.

gen, openbaar vervoer, maar ook ‘dorpsleven’, zijn gunstige omstandigheden voor doelgroepen zoals bijvoorbeeld: inwoners die met een zorgvraag langer zelf• standig moeten blijven wonen; • starters en doorstromers vanuit (sociale) huurwoningen; (seniore) doorstromers naar passende woon• vorm; • nog niet settelende bewoners tussen 18 en 30 jaar. Souburgh lijkt meer geschikt voor traditionele eengezinswoningen en appartementen voor verschillende inkomensgroepen. De ligging nabij de op- en afrit A15 zal wellicht meer aantrekkelijk blijken voor op de regio georiënteerde inwoners.

Economie In economisch opzicht is eveneens sprake van omdenken van een groeiagenda naar een kwalitatieve agenda. Het is denkbaar dat er in de toekomst minder areaal bedrijventerrein aanwezig is, maar wel met meer arbeidsplaatsen. De wens is om in regionaal verband nieuwe werkgelegenheid trekken in de vorm van schone, innovatieve bedrijven. Niettemin is een afname in areaal ten gunste van de woningbouwopgave ook denkbaar. Voorzieningen Momenteel is er geen ruimtevraag naar nieuwe voorzieningen, waarbij Vinkenwaard-Noord of Souburgh in beeld komen. Wat betekent dit voor de beide locaties Het is de vraag of de ene locatie geschikter is dan de andere voor het realiseren van woningbouw voor de genoemde doelgroepen. Dit is alleen op hoofdlijnen te beantwoorden, omdat er nog geen specifiek programma kan worden gedefinieerd. In algemene zin lijkt de ligging van Vinkenwaard-Noord nabij het centrum van Alblasserdam echter gunstiger voor bepaalde doelgroepen dan de meer perifere ligging van Souburgh. De nabijheid van voorzienin-

Bron: Economic Development Board, Drechtsteden verbindende gebiedsstrategie. Een agenda voor 2040 (2022)

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

15

Duurzaamheid, klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en circulariteit Omdat er een perspectief wordt geschetst voor de middellange en lange termijn, ligt het voor de hand dat er voor de genoemde onderwerpen een hoog ambitieniveau wordt aangehouden. De realisatie van de betreffende gebieden zal immers pas plaatsvinden vanaf 5 tot 7 jaar en daarna nog enige tijd doorlopen. Wetgeving is dan mogelijk al enkele keren aangescherpt, dus de huidige maatlat is tegen die tijd mogelijk hoger gelegd. Het is ook niet zinvol om nu al concrete richtlijnen op te stellen.

Schematische weergave van mogelijke maatregelen voor klimaatadptatie en natuurinclusiviteit. De maatregelen moeten bij een gebiedsvisie verder worden gespecificeerd.

Het is wel van belang dat er een perspectief wordt neergezet voor de realisatie van een totaal klimaatadaptief, natuurinclusief en circulair gebied. Een gemengd gebied, waarin wonen, werken, voorzieningen en mobiliteit geheel in elkaar vervlochten zijn. En een gebied waar sprake is van een gezonde woon- en leefomgeving, als gevolg van aangescherpte milieuwetgeving, het toegenomen fossielvrij rijden en pakketdiensten via drones. Dit betekent ook dat we niet met de huidige kennis naar Vinkenwaard-Noord of Souburgh moeten kijken. We moeten over de grenzen van de huidige kennis heen kijken. Zaken die nu nog in een experimenteerfase zitten zijn mogelijk over 10 jaar gemeengoed. Dat geldt bijvoorbeeld voor circulariteit of collectieve energie- en inzamelsystemen. De realisatie van Vinkenwaard-Noord en/of Souburgh zal in een tijd plaatsvinden, waarin de huidige innovaties wellicht al enige tijd mainstream zijn geworden. NL Greenlabel, Loo Plan, Provincie Gelderland

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

16

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

17

4. Dichthedenstudie Oude Buurt

Vanuit de behoefte aan woningbouw is het belangrijk dat er ruimte beschikbaar is of komt voor woningbouw. Het is interessant om te weten wat (bij benadering) de realistische capaciteit is van elk van de gebieden voor woningbouw. We noemen dit het ‘laadvermogen’ van een gebied. Het is niet vanzelfsprekend dat in de gangbare dorpse (lage) dichtheden wordt gebouwd, maar er zijn ook meer stedelijke woonvormen mogelijk. Ook mengvormen van stedelijke functies nemen toe, mede omdat bepaalde vormen van werkgelegenheid prima te mengen zijn met wonen.

643 woningen 27 woningen p/ha

24 ha 0,51 fsi

Studie naar de mate van stedelijkheid

In het voorgaande hoofdstuk is enig inzicht gegeven in de verwachte samenstelling van de bevolking. Er is een grote vraag vanuit een- en tweepersoonshuishoudens, er is behoefte aan ’doorstroom-woningen’, en het beleid vraagt om een variatie in categorieën (sociaal, middelduur, duur). Exacte cijfers voor deze verdelingen zijn er niet, maar het is duidelijk dat de opgave een gemengd aanbod moet opleveren. Op basis van het beschikbare oppervlakte geven we normatieve indicaties van het potentieel programma van de locaties. We doen dit aan de hand van referentie-dichtheden en woonmilieus in Alblasserdam en elders. Verschillende woonmilieus/dichtheden (floor space index) leiden tot bandbreedtes in het laadvermogen.

Oranjestraat 47 woningen 0,77 ha 61 woningen p/ha 0,71 fsi

Drentsebuurt 167 woningen 58 woningen p/ha

Floor space index (fsi) = bruto vloer oppervlakte gebouw bvo / beschikbaar terreinoppervlakte. Met deze bepalingsmethode kan men op een objectieve manier wijken, woonbuurten en bouwblokken met elkaar vergelijken.

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

18

2,85 ha 0,78 fsi

Defensie eiland Woerden

Nieuw Leyden

205 woningen 55 woningen p/ha

184 woningen 71 woningen p/ha

3,7 ha 1,0 fsi

Leeuwenveld Weesp

Nieuw Crooswijk

204 woningen 48 woningen p/ha

162 woningen 43 woningen p/ha

4,2 ha 0,93 fsi

2,7 ha 1,73 fsi

3,8 ha 0,79 fsi

Poortmeesters Delft

Veghels Buiten

114 woningen 76 woningen p/ha

30 woningen 1,2 ha 25 woningen p/ha 0,9 fsi

1,5 ha 1,48 fsi

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

19

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

20

5. Locatiestudie Rekenvoorbeeld

Vinkenwaard-Noord

De dichthedenstudie laat een zoektocht zien naar verhoudingen tussen de grootte van het plangebied en het bruto vloeroppervlak (bvo) van de gebouwen.

woningdichtheid: 60-65 won/ha fsi: 1,2 - 1,4 (bruto) terreinomvang: circa 12,2 hectare uitgeefbaar terrein: 60% netto woongebied: 73.200 m2

Om gevoel te krijgen bij verschillende fsi’s en de bijbehorende woningaantallen, is er een rekenvoorbeeld gemaakt voor zowel Vinkenwaard-Noord als Souburgh. Dit is een indicatie, waarbij nog geen rekening is gehouden met specifieke omstandigheden zoals bijvoorbeeld milieucontouren.

Laadvermogen:

- 145.000 - 175.000 m2 bvo Bij een gemiddelde woninggrootte van 110-125 m2 en een gebouwde parkeerplaats van 25 m2, bedraagt het laadvermogen omgerekend in woningaantallen bij een ‘ongemengd’ gebied circa 1.2001.400 woningen. De aard van het gebied maakt echter functiemenging aannemelijk. Een deel van de vierkante meters kan dan worden ingezet voor maatschappelijke en/of commerciële functies. Het exacte aantal vierkante meters dat wordt toebedeeld aan bedrijvigheid is afhankelijk van de vraag en de mogelijke invulling van de plinten van de bouwblokken.

Gezien de ligging nabij de kern van Alblasserdam met goede voorzieningen nabij, en een omgeving met een vrij stedelijk profiel, is het denkbaar dat in Vinkenwaard-Noord een vrij hoge bebouwingsdichtheid kan worden toegepast. Een bebouwingsdichtheid van circa 60-65 woningen per hectare en een bruto fsi van 1,2-1,4 is goed denkbaar. Voor de berekening van het maximaal laadvermogen wordt ervan uitgegaan dat circa 40% van het toekomstige terrein openbaar gebied wordt. Gezien de ligging nabij het landelijk gebied en de dorps-landelijke context, is het denkbaar dat in Souburgh een gemiddelde bebouwingsdichtheid wordt toegepast. Gezien de behoefte aan woningbouw en het type woningen zijn een bebouwingsdichtheid van circa 30-40 woningen per hectare en een bruto fsi van 0,60-0,85 is goed denkbaar. Bij een dergelijke fsi kan een mate van compacte dorpsheid ontstaan die passend is bij de Alblasserdamse maat en schaal. Voor de berekening van het maximaal laadvermogen wordt ervan uitgegaan dat circa 45% van het toekomstige terrein openbaar gebied wordt.

Souburgh woningdichtheid: 30-40 won/ha fsi: 0,60-0,85 (bruto) terreinomvang: circa 19 hectare sportterrein: circa 14,4 hectare uitgeefbaar terrein: 55% netto woongebied: 107.250 m2 laadvermogen:

- 115.000 - 140.000 m2 bvo Bij een gemiddelde woninggrootte van 125-140 m2 en een parkeerplaats van 25 m2, bedraagt het laadvermogen omgerekend in woningaantallen bij een ‘ongemengd’ gebied circa 750-850 woningen. Functiemenging ligt in Souburgh minder voor de hand. Mogelijk dat een klein gedeelte van de plinten van bouwblokken geschikt wordt gemaakt voor maatschappelijke functies. Commerciële functies liggen in Souburgh minder voor de hand.

In de schetsmodellen op de volgende pagina’s is voor beide locaties een ruimtelijke structuur geschetst. In deze studie denken we in scenario’s. We hebben dus rekening te houden met de mogelijkheid dat grote hindergevende bedrijven voor onbepaalde tijd in Vinkenwaard-Noord blijven. Dan is een blik naar het oosten interessant, en moeten de mogelijkheden voor woningbouw in of aangrenzend aan Souburgh worden verkend.

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

N.B. het laadvermogen is een globale indicatie van de aantallen. Het exacte aantal is mede afhankelijk van de hoeveelheid grond die kan worden aangewend voor wonen, de dichtheid die op specifieke plekken kan afwijken, de parkeernormen en het al dan niet realiseren van gebouwd parkeren. Bij gebouwd parkeren is sprake van een hoger bvo dan bij maaiveldparkeren.

21

Vinkenwaard-Noord - compact dorps wonen In het schetsmodel is een gemengd programma opgenomen, bestaande uit woningen, ruimte voor MKB-bedrijven en voorzieningen (commercieel en maatschappelijk). In ruimtelijk opzicht kan er een compact dorps woonmilieu worden gerealiseerd, waar sprake is van een relatief hoge dichtheid, maar ook van veel groen. Groen en ruimte is niet alleen te vinden in de openbare buitenruimte, maar juist ook binnen de bouwblokken, in de vorm van daktuinen, patio’s en atriums. Door stapeling kan zowel een groot programma als grote buitenruimtekwaliteit worden gerealiseerd.

voor recreatie in de woonomgeving, maar ook voor klimaatadaptieve maatregelen (wateropvang, groen tegen hittestress) en biodiversiteit. Het raamwerk is robuust genoeg voor kloeke woongebouwen. De auto neemt niet langer een prominente rol in en er wordt centraal op een aantal plekken geparkeerd in gebouwde voorzieningen. Hierdoor is minder verharding nodig en is maximaal ruimte voor vergroenen. Voetgangers en fietsers krijgen ruim baan.

Compact wonen - groen en gemengd

Bij een ‘verkleuring’ naar een gemengd gebied, hebben we rekening te houden met huidig versnipperd eigendom. Sommige panden zijn vrij nieuw of recent opgeknapt, terwijl andere panden of erven minder waardevol zijn. Dit resulteert in mogelijkheden voor het gefaseerd toevoegen van nieuwe bouwblokken, waardoor een gemengde buurt ontstaat. Dit gebeurt in een groene setting met sterke groene kaders. Het resultaat is een groen-compact gemengd woon-werkmilieu. In de studie is uitgegaan van een interessante mix van gestapelde en grondgebonden woningen. De overwegende typologie is die van het hofvormige bouwblok, waar collectieve woonvormen, maisonnettes en andere woonvormen goed denkbaar zijn. Elk bouwblok kent een mix van sociaal, midden en duur of er kan in een cluster met meerdere plots gekozen worden om aparte gebouwen te ontwikkelen per categorie. Beide principes zorgen ervoor dat een inclusief en gemengd gebied ontstaat. Bij de beoogde compact dorpse woonomgeving passen compact, gemengde bouwblokken, met een gelede opbouw, diversiteit aan functies, woningtypen en woninggroottes en anderzijds een robuuste openbare ruimte die plek geeft aan een divers gebruik (ontmoeting, spelen, recreatie, sport, ontspanning etc.). Hieruit volgt ook dat de gebouwen en de buitenruimte (zowel privé als openbaar) integraal moeten worden vormgegeven en van hoge kwaliteit moeten zijn.

Ruis, reuring en rust

In een bestaande situatie (her)ontwikkelen brengt noodzakelijkerwijs randvoorwaarden met zich mee. Bij Vinkenwaard-Noord lijkt momenteel de ligging nabij wegen en bedrijven een weinig aanlokkelijk perspectief. Een reeks hindergevende factoren, die vooral ‘ruis’ met zich meebrengen. Maar zoals geschetst krijgen we dergelijke hinder in de toekomst mogelijk beter onder controle. En aan de noordkant van het plangebied ligt al de verstilde rust van de Alblas, met een grote omgevingskwaliteit. Hoe aanlokkelijk kan het worden om hier tussenin groene ‘huiskamers’ te introduceren, waar klimaatadaptieve maatregelen overheersen, de natuur inclusief is, waar het leven in de buurt zich afspeelt, met ruimte voor spelen en ontmoeting. Waar beweging is, waar men thuiskomt, hoofdentrees zitten en mogelijk buurtfuncties. Kortom een plek met reuring.

Groen-blauwe omzoming

Bij een transformatie gaan verdichten en vergroenen hand in hand. In de bestaande situatie ligt er langs de noordzijde een stevige groen-blauwe rand (de wetering) en langs de zuidzijde langs de Edisonweg een stevige berm met bomen. Om de ruimte-kwaliteit te vergroten is het denkbaar dat hiertussen nieuwe groene verbindingen (groene stegen) ontstaan: een raamwerk dat ruimte biedt

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

22

Telford Homes, Jestico + Whiles

Corner House, DSDHA

The Wickside at Hackney Wick, Forbes Massie

Bamboo, ZeCC architecten

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

23

Sint Jozefparochie Deurne, architectenaandemaas

Souburgh – mozaïek van clusters Souburgh heeft door de wat perifere ligging en het huidige gebruik een heel andere identiteit. Met een goede mix tussen grondgebonden woningen en gestapeld kan hier een woongebied ontstaan als verlengstuk van het Alblasserbos. Er liggen kansen voor een integratie van dorp en polderlandschap, waardoor juist de landschappelijke waarden worden ingezet als nieuwe context voor het wonen. Met het oog op de grote vraag naar wat kleinere woningen, is in dit schetsmodel een combinatie denkbaar van kleine grondgebonden woningen (starters, senioren, lage woningen, kleine tuintjes) en appartementen. Mozaïek-landschap

Mozaïek: compacte clusters in een landschap van water, eilanden en bossen Om voldoende landschap te realiseren kan worden gedacht aan heel compacte clusters of ‘kamers’ in een bij de Alblasserwaard passend landschapstype (water, eilanden en bossen). De langgerekte polderlijnen vormen de basis van de structuur. Vanwege de bodemgesteldheid is het waarschijnlijk dat de brede poldersloten moeten worden gehandhaafd. Centraal in deze structuur ligt een langgerekt polderpark. Waar dit park een nieuwe oost-west verbinding kruist, is een accentgebouw denkbaar (buurtgebouw of woontorentje). Om een transformatie mogelijk te maken zijn er verschillende scenario’s: 1. Het gehele complex wordt uitgeplaatst naar de polder, waardoor het gehele terrein vrijkomt voor woningbouw en (daar waar sprake is van milieucontouren) bedrijvigheid. Hiervoor is circa 14,4 hectare grond nodig. 2. Het noordelijk gedeelte wordt uitgeplaatst naar een terrein ten zuidoosten van de huidige sportvelden. Hierdoor komen in eerste instantie gronden op Alblasserdams grondgebied in aanmerking voor woningbouw. In tweede instantie is dan een groei richting het oosten (Molenlands grondgebied) mogelijk. De sportvelden nemen dan het zuidelijk deel in beslag. De basisgedachte is dat het totale gebied wordt gezien als een veelkleurig mozaïek, waar wonen, zorg, sport en recreatie in een eenduidig landschap zijn opgenomen.

Het is dus ook denkbaar dat (delen van de) sportvoorzieningen blijven liggen, of gefaseerd worden uitgeplaatst.

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

24

Hannibal Road Gardens, Peter Barber

Rijnsburg de Horn, Venster Architecten

Referenties: compacte woonvormen in een landschappelijke setting. Vanwege een hoge dichtheid binnen een cluster en het karakter van een woonlandschap worden parkeerplaatsen geïntegreerd in het bouwblok.

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

25

Sprong naar de polder Aansluitend op de studie naar Souburgh kan worden geconstateerd dat de mogelijkheden op Alblasserdams grondgebied beperkt zijn, tenzij de huidige sportvoorzieningen worden uitgeplaatst. Daarvoor is het nodig dat samenwerking wordt gezocht met buurgemeente Molenlanden.

lagere poldergrond wordt ingericht als waterlandschap is dat goed tegen bodemdaling en draagt dit bij aan veenherstel en stikstofreductie. Dit langetermijnperspectief maakt het ook mogelijk om na te denken over structurele aanpassingen aan de regionale infrastructuur, bijvoorbeeld in de vorm van een extra aansluiting naar de A15 of parallelstructuur, die zowel Alblasserdam, Molenlanden als Papendrecht kan bedienen. Dergelijke grote regionale opgaven hebben vanzelfsprekend een grote impact en zijn niet op korte termijn of op lokaal niveau te motiveren.

Het concept van een veelkleurig mozaïeklandschap biedt dan de gelegenheid om na te denken over scenario’s voor de langere termijn. Daarbij gaat het niet alleen om woningbouw of sportterreinen in Souburgh. In een lange termijn perspectief kan in een samenwerking met Molenlanden en de regio worden gekeken naar de mogelijkheden in de polder Oud-Alblas-Zuidzijde. In de polder bevindt zich de stevige grond van een oude kreekrug (zie afbeelding). Hier kan een klimaatadaptief landschap ontstaan, waar bodem en water leidend zijn voor de gebiedsinrichting. Indien bebouwing plaatsvindt op de stevige grond en de

Hoogtekaart: tussen Souburgh en Oud-Alblas is de kreekrug in de ondergrond zichtbaar in de lichtblauw kronkelende zone (bron: AHN). Op de bodemkaart (boven) is de kreekrug duidelijk zichtbaar.

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

26

6. Toekomstperspectief De voorgaande studie biedt inzicht in de capaciteit van de beide locaties. Vooral het verschil in ligging (centraal dan wel perifeer) maakt dat de beide locaties een verschillend ‘laadvermogen’ hebben: In de tabel zijn de omvang, het geschatte laadvermogen en overige indicatoren opgenomen, waarmee een ‘waardering’ van de beide locaties kan worden gegeven.

Alblasserdam ontwikkelt zich. Er wordt gewerkt aan nieuwe woon- en werkgebieden, waardoor voor de komende jaren voldoende ontwikkelingsruimte is gegarandeerd. Deze is nodig om de inwoners voldoende geschikte woon- en werkruimte te bieden en om, waar nodig, de leefkwaliteit te verbeteren. Hoewel Alblasserdam nog enige jaren vooruit kan is het wel tijd om vooruit te kijken. Voor de middellange en lange termijn dienen zich opgaven aan, die zich nu al aftekenen of waarvan kan worden verwacht dat die zich zullen aandienen. Het zoeken naar geschikte ontwikkelruimte is één van deze opgaven.

6.1

6.2 Effecten van de verkleuring De locatiestudie heeft inzichtelijk gemaakt welke mogelijkheden er liggen voor een ‘verkleuring’ van Vinkenwaard-Noord en/of Souburgh. De strategische vraag is echter of de ene locatie meer perspectief biedt dan de andere. Daarbij gaat het er niet zozeer om waar de meeste woningen kunnen worden gebouwd, maar welke locatie de meeste (maatschappelijke) meerwaarde heeft voor de ontwikkeling van Alblasserdam.

Vergelijking locaties

Om een weloverwogen keuze te kunnen maken tussen de ontwikkeling van de locaties tot woningbouw is het van belang om een weging te maken. Hierbij zijn het laadvermogen van de locaties, de bijdrage aan de identiteit, doelgroepen, bereikbaarheid en klimaat van belang.

Transformatie brengt veranderingen teweeg: veranderingen in de structuur van het dorp, in wonen, in

Tabel: vergelijking Vinkenwaard-Noord en Souburgh op basis van indicatoren

Terreinomvang Floor space index Laadvermogen Past bij 'fit en groen in de polder' Doelgroepen (1- en 2-ps huishoudens, bouwen voor doorstroming)

Vinkenwaard Noord 12,2 ha 1,2 - 1,4 ca. 1.100 1.400 won maatregelen nodig

19,0 ha 0,60 - 0,85 ca. 750 - 850 won

gunstig

minder gunstig

Souburgh

gunstig

Ligging t.o.v. dorpskern

centraal

Ligging t.o.v. bestaande voorzieningen

gunstig

enigszins perifeer ongunstig

Geschikt voor functiemenging

gunstig

minder gunstig

Bereikbaarheid auto

gunstig

Bereikbaarheid langzaam verkeer / OV

gunstig

gunstig minder tot ongunstig

Klimaat-compact bouwen

gunstig

minder gunstig

Klimaat-energie opwekking en opslag Klimaat-natuurinclusief, hittestress, wateropvang, circulariteit

gunstig

neutraal

neutraal

neutraal

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

27

Stap 1: waar liggen kansen voor het kwalitatief verbeteren van het dorpsgebied en het bieden van ontwikkelruimte

werken, in bereikbaarheid, in beeldkwaliteit en misschien ook in de identiteit van het dorp. Ook moet een dergelijke opgave worden gekoppeld aan actuele vraagstukken met een lange termijn impact, zoals klimaatadaptatie, mobiliteit en de energietransitie. De huidige bebouwde omgeving van Alblasserdam is niet/nauwelijks klimaatadaptief en ook heeft het dorp te maken met mobiliteits- en energievraagstukken. Transformatie kan als een vliegwiel werken en het is de vraag welke transformatie het grootste ‘vliegwieleffect’ heeft in de meest wenselijke richting.

In deze studie is gekeken naar de mogelijkheden in Vinkenwaard-Noord en Souburgh. Het ‘werkgebied’ Vinkenwaard-Noord is plaatselijk verouderd, het ruimtegebruik is niet altijd even efficiënt, en er zijn veel arbeidsextensieve bedrijven. Mogelijk is sprake van bedrijfsverplaatsingen en het leent zich door de gunstige ligging nabij de dorpskern en het wegennet voor een nieuwe invulling. Een compact klimaatadaptief woon-werkgebied, met stevige schaalverschillen, maar ook met een groen karakter zodat het past in de karakteristiek van Alblasserdam.

Impressie van een mogelijke transformatie van Vinkenwaard Noord _ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

28

de kom en ten oosten van de gemeentegrens. Indien over de gemeentegrenzen heen wordt gekeken, dienen zich echter ook nieuwe mogelijkheden aan, en zijn de ontwikkelkansen ruimer, dan wanneer alleen naar Souburgh binnen de gemeentegrens wordt gekeken. Het gaat dan om vraagstukken op het gebied van zowel woningbouw, klimaat- en landschapsontwikkeling als mobiliteit.

Het ‘sportgebied’ Souburgh ligt wat perifeer, en is voorzien van vrij vitale functies. Maar het is ook een mozaïek van overwegend maatschappelijke functies. De ligging nabij de polder geeft dit gebied een dorps-landelijk karakter. Maar niettemin is intensivering van het gebruik mogelijk door verkleuring of uitplaatsing van het gehele terrein of delen daarvan. Voor het uitplaatsen van bedrijven zijn er diverse mogelijkheden: - binnen Vinkenwaard Noord - binnen Alblasserdam - binnen de regio Voor het uitplaatsen van sportvelden moet primair worden gedacht aan de polders buiten de bebouw-

Stap 2: op welke kernwaarden wordt voortgebouwd Bijzonder is het (maar niet toevallig) dat beide gebieden aan de entree van Alblasserdam liggen. Dit houdt in dat een getransformeerd Vinkenwaard-

Impressie van een mogelijke transformatie van Souburgh _ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

29

Noord of Souburgh een nieuwe ‘entree’ voor het dorp gaan vormen, net zoals Haven-Zuid dat iets verderop doet. Om deze reden vinden we het ook van belang dat er meer zachte ‘kernwaarden’ worden gedefinieerd, die als een rode draad door de gebiedstransformaties kunnen lopen. Deze waarden ontlenen we aan de identiteit van ‘Een fit en groen dorp in de polder’. De kernwaarden zullen op een verschillende manier worden vertaald in de vormgeving van een nieuw dorpsgebied. We denken dan bijvoorbeeld aan de volgende kernwaarden:

•

•

•

•

Gastvrij en inclusief: een transformatiegebied is geen enclave voor alleen bewoners of werknemers, maar is gastvrij. De mix van functies zorgt dat inwoners uit Alblasserdam en bezoekers of passanten er graag komen. Een mix van doelgroepen vindt er een geschikte woning: doorstromers en starters uit Alblasserdam maar wellicht ook nieuwe instromers uit de regio die een kleine eengezinswoning zoeken. Omdat het gebied langzaam verkleurt, biedt het stapsgewijs kansen voor verschillende doelgroepen. Zo ontstaan een gezonde mix en een inclusieve wijk. Fit en groen: het transformatiegebied heeft ondanks een hoge bebouwingsdichtheid een uitgesproken groen karakter. Dat komt door

Stap 3: welke effecten heeft een transformatie op Alblasserdam Zoals gezegd gaat deze studie niet alleen over het zoeken naar hectaren ontwikkelruimte. De studie heeft een strategisch gehalte, in de zin dat juist het effect van een bepaalde ontwikkeling op het totaal van het gemeentelijk dan wel regionaal grondgebied wordt meegewogen. Verkleuring kan leiden tot structurele veranderingen in de ruimtelijke opbouw

De nieuwe economie biedt kansen voor het mengen van wonen met allerlei vormen van MKB bedrijvigheid, en zorgt voor een levendige woon- en werkomgeving. _ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

groen in de buitenruimte, aan de gevels, op en binnen de gebouwen. Er is sprake van een samenhangend raamwerk, dat ruimte biedt voor beweging en ontspanning en een gezonde leefstijl. Levendig en innovatief: een transformatiegebied is bij voorkeur levendig door de mix van wonen, werken en voorzieningen. Er is sprake van schone, innovatieve en intensieve werkgelegenheid, waardoor op een kleiner gebied meer arbeidsplaatsen worden gerealiseerd (zie ook 6.4). Verbonden: het transformatiegebied is door een fijnmazig netwerk verbonden met Alblasserdam en omgeving. Maar ook binnen het woon-werkgebied zijn bewoners, werknemers en bezoekers met elkaar verbonden.

Menging van stedelijke functies als gevolg van veranderend economisch profiel en betere milieuwetgeving

30

of zelfs het DNA van het dorp. Een gehele of gedeeltelijke transformatie, bijvoorbeeld van Vinkenwaard -Noord, betekent dat hinderveroorzakende bedrijven uit de dorpsomgeving verdwijnen, dat er schone innovatieve werkgelegenheid voor terugkomt en wellicht zelf een groei van het aantal arbeidsplaatsen (intensief in plaats van extensief). Een gehele of gedeeltelijke transformatie van Souburgh biedt gelegnehid om na te denken over de relatie met het oostelijk gelegen landschap en de bereikbaarheidsopgave. De transformatie van het ene of andere gebied biedt ook kansen om stevig te werken aan de ambities van een fit en groen dorp in de polder, aan verduurzaming en vergroening.

te krijgen, bereiden we strategische keuzes voor of maken we die keuzes. Hierbij redeneren we vanuit wat op de lange termijn goed is voor Alblasserdam en de regio. Verkleuren van bestaande terreinen en mogelijk het aanbrengen van nieuwe structuren in het dorp en het landschap horen daarbij. Dat verkleuren zal wellicht vanzelf al wel gebeuren (van bijvoorbeeld bedrijventerreinen), maar we willen daar zelf een wenselijke richting aan geven. Door over de eigen grenzen heen te kijken, kunnen zich mogelijkheden voor oplossingen aandienen, die anders wellicht onaangeroerd zouden blijven. Een voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld het betrekken van gronden ten noorden van de A15 voor ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld in Sliedrecht Noord gebeurt. De gronden ten oosten van Alblasserdam (omgeving Veerweg) zouden op de lange termijn wellicht in aanmerking kunnen komen voor regionale vraagstukken.

De studie naar een mogelijke koers voor de ontwikkeling van Alblasserdam laat zien dat er sprake is van een complexe set van factoren. We hebben gedurende deze studie de scope iets verruimd. Aanvankelijk onderzochten we de mogelijkheden van het realiseren van woningbouw op één van de beide locaties. Gaandeweg verruimden we de scope van de opgave: het gaat niet alleen om de vraag waar ruimte ligt voor woningbouwontwikkeling, maar om een gelaagd samenspel van uiteenlopende vraagstukken. De vraag naar geschikte woningbouwontwikkeling staat centraal in de kwestie in welke richting Alblasserdam zich op de middellange en lange termijn wil ontwikkelen. Welk perspectief kiest Alblasserdam voor de (middel-)lange termijn.

6.4 De toekomst van het werken Het huidige gebruik van Vinkenwaard-Noord als een traditioneel gemengd bedrijventerrein met veel hinderveroorzakende bedrijvigheid wordt niet beschouwd als duurzaam. Daarnaast is het ruimtegebruik vrij extensief, vastgoed is verouderd en voldoet niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd als het gaat om werklocaties. Het gebied biedt nu ruimte aan een grote diversiteit aan bedrijven, kantoren, transport- en productiebedrijven. Een deel van deze functies zal in de toekomst verplaatsen: sommige bedrijven groeien en zoeken een nieuwe plek in Alblasserdam of de regio, andere bedrijven willen wellicht terugkeren in het gebied maar dan in meer passende huisvesting.

6.3 Regionale opgave Het biedt een aantrekkelijk perspectief om op de (middel-)lange termijn de lokale vraagstukken in een regionaal perspectief te plaatsen. Alblasserdam durft over de gemeentegrenzen heen te kijken en wil met de partnergemeenten vraagstukken in regionaal verband oplossen.

Vanuit het perspectief Poort aan de Noord (zie bijlage), is het handhaven van werkgelegenheid in beginsel wenselijk, maar een verkleuring van het werkgelegenheidsprofiel van Alblasserdam in het algemeen en Vinkenwaard in het bijzonder is zeer wel denkbaar. In de ontwerpstudie biedt de zone langs de Edisonweg en enkele tussenstraten ruimte aan nieuwe kantoorfuncties of andere vormen van bedrijvigheid die zich laten mengen met wonen. Door de hof-achtige structuur hebben de bedrijven een ‘adres’ aan de Edisonweg. In de plinten van de gebouwen kunnen functies een plek krijgen die zich zowel richten op de toekomstige bewoners als de werknemers van bedrijven. Denk aan een kleinschalige horecafunctie, flexibele werkplekken, sportvoorziening, kinderopvang, zorgfuncties, een kleine supermarkt en dergelijke.

Vanwege het regionale karakter van de vraagstukken (wonen, economie, bereikbaarheid, klimaatadaptatie, etc.) zijn een slimme, integrale gebiedsaanpak en een sterke samenwerking met de regio wenselijk. Er zijn puzzelstukken die alleen in het verband van de Drechtsteden kunnen worden opgelost en Alblasserdam wil haar bijdrage leveren aan deze Ruimtelijke puzzel. Omdat Alblasserdam bezig is met een langetermijnvisie, wordt bewust gekeken naar mogelijkheden buiten de eigen gemeentegrens. Daarvoor is het nodig om de eigen puzzel goed neer te zetten. Dit is voor Alblasserdam zeker geen wensenlijstje van bijvoorbeeld aantallen woningen of mobiliteitsoplossingen. Door onze eigen perspectieven scherp _ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

31

Het is overigens niet ondenkbaar dat een ontwikkeling naar gemengde bedrijvigheid, intensivering en functiemenging op termijn ook langs de zuidzijde van de Edisonweg plaatsvindt (mogelijk zonder wonen, vanwege de milieucontouren). Door ruimte te blijven bieden aan arbeidsintensieve en innovatieve MKB-bedrijven, kan er op minder grond meer werkgelegenheid worden geboden, die ook nog eens past bij de ambities van de regio. En Vinkenwaard-Noord blijft een aantrekkelijke vestigingslocatie door de uitstekende (en nog te verbeteren) bereikbaarheid. Gezien de aard en ligging van Souburgh is het mengen met kleinschalige vormen van bedrijvigheid minder voor de hand liggend. Mogelijk dat door de afstand tot het bestaande voorzieningenniveau in Alblasserdam wel ruimte moet worden geboden aan enkele commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen.

project Wick-Lane, drmmstudio

Iceland Wharf Londo, pH+ architects

Voorbeelden van het mengen van wonen met bedrijvigheid, commerciële en maatschappelijke functies.

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

32

7. Ontwikkelstrategie Onderdeel van de opdracht van deze studie is het definiëren van een voorkeurslocatie en het bieden van een ontwikkelstrategie voor die voorkeurslocatie. We hebben geconstateerd dat er sprake is van een complex samenspel van factoren en dat het perspectief van Alblasserdam moet worden bezien als een gefaseerde ontwikkeling. Ontwikkeling van de ene locatie sluit de andere niet direct uit.

Strategie A: Indien substantiële bedrijfsgronden vrijkomen, biedt dat een perspectief voor de transformatie van Vinkenwaard-Noord. Alblasserdam heeft dan voor de middellange termijn nog eens een goede voorraad. - Ruimte-intensieve en milieu-belastende bedrijven verplaatsen binnen Vinkenwaard (Noord dan wel Zuid), Alblasserdam of de regio; - In te passen functies behouden/verplaatsen binnen het terrein; - Gemengde plinten: ca. 10.000-12.500 m2 (werkgelegenheid); - Zuidzijde Edisonweg behouden als bedrijfsterrein - Woningbouw moet zo sterk mogelijk bijdragen aan het op gang krijgen van doorstroming en bouwen voor doelgroepen; - Verplaatsen van sportvelden in Souburgh en die vervolgens benutten voor woningbouw is in deze strategie onlogisch: handhaven van de sportvelden en een sprong naar de polder op de lange termijn ligt dan meer voor de hand.

De studie maakt duidelijk dat er verschillende perspectieven zijn en dat het effect op de structuur en identiteit van het dorp heel verschillend zal zijn. In hoofdlijnen zijn er de volgende perspectieven: 1. Alblasserdam kan met de huidige ca. 700 woningen nog enkele jaren vooruit. 2. Niks doen: na de realisatie van de huidige ‘harde’ plannen’ is er geen nieuwe ontwikkeling meer mogelijk. Vinkenwaard blijft een gemengd bedrijventerrein en Souburgh primair een sportlocatie. Dit perspectief is niet wenselijk. 3. Voorbereiding van een ontwikkeling op de middellange termijn door ‘verkleuring’ van Vinkenwaard-Noord. 4. Voorbereiding op ‘verkleuring’ van Souburgh voor de middellange termijn en onderzoeken van mogelijkheden voor een ‘sprong naar de polder’ op de lange termijn. 5. Een mengvorm van perspectieven 3 en 4.

Met een gehele of gedeeltelijke transformatie van Vinkenwaard-Noord streven we naar een hoge gebiedskwaliteit die past bij Alblasserdam. Transformatie betekent verdichten binnen een stevig groen raamwerk en met een mix van functies en

Het is evident dat het perspectief van Alblasserdam wordt bezien als een gefaseerde ontwikkeling. De eerste jaren kan het dorp nog vooruit met de huidige beschikbare ruimte voor woningbouw. Voor de middellange termijn (5-10 jaar) moet er worden gezocht naar nieuwe perspectieven. Indien de gemeente daadwerkelijk aan de slag wil, dan is het nodig om daar nu al op voor te sorteren. Er moet rekening mee worden gehouden dat de voorbereidingstijd van dergelijke projecten 5 tot 6 jaar in beslag kan nemen. De duur van de realisatieperiode daarna is onder meer afhankelijk van de locatie en de vraag op de woningmarkt. Resumerend dienen zich de volgende strategieën aan:

Ontwikkeling op de middellange termijn: verkleuring van Vinkenwaard-Noord.

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

33

programma’s. Hoewel een integrale transformatie de voorkeur heeft, is het vanwege het versnipperd eigendom denkbaar dat er perceelsgewijs wordt ontwikkeld. Voorafgaand aan de transformatie is het nodig dat er heldere ontwikkelvoorwaarden worden opgesteld. Die gaan niet alleen over bouwen, programma of dichtheden, maar bovenal over de na te streven ruimtelijke kwaliteit, parkeeroplossingen, klimaatadatieve maatregelen of over natuurinclusief en circulair bouwen. Met ontwikkelvoorwaarden moeten de succesfactoren van de transformatie worden geborgd, en dat zijn onder meer het realiseren van een hoge omgevingskwaliteit, centrale parkeeroplossingen en gevarieerde programma’s.

won/ha) ligt gezien de behoefte niet voor de hand. Om hogere aantallen en bijbehorende dichtheden tot stand te brengen is een ‘streng’ bouwbeleid nodig: bouwen moet doorstroming op gang brengen. Een globale financiële verkenning van de beide strategieën laat zien dat een dergelijke ontwikkeling op de beide locaties als een finncieel haalbare optie wordt gezien.

Strategie lange termijn

Bouwen van een woonbuurt met grondgebonden woningen in dorps-landelijke dichtheden (15-25

Alblasserdam wil haar bijdrage leveren aan deze Ruimtelijke puzzel van de Drechtsteden. Dat is geen kwestie van enkele jaren, maar vraagt een strategische visie op de toekomst van de regio. De vraagstukken zijn in het voorgaande uitvoerig behandeld. Ongeacht of de keuze wordt gemaakt om Souburgh te ontwikkelen, dienen vraagstukken van bereikbaarheid, woningbouw (lokale en regionale opgave) en het voorzieningenniveau op de lange termijn te worden geadresseerd. Het is denkbaar dat door het minder ingrijpend verplaatsen van delen van het terrein, door intensiveren van sportruimte (meer kunstgras, stapelen van parkeerruimte) of het beëindigen van functies, ruimte vrij wordt gespeeld voor kleinschalige ontwikkelingen. Bij hoge intensiteiten zal dit een substantieel programma opleveren. De ruimtelijke kwaliteit van een woongebied aansluitend op sportvelden is eveneens voldoende, mits er investeringen worden gedaan in het (aangrenzende) landschap. Het is evident dat de grootste kwaliteitsslag wordt gemaakt, wanneer in samenwerking met de regio en Molenlanden een overkoepelende visie wordt opgesteld.

Ontwikkeling op de middellange termijn: verkleuring van alleen het noordelijk deel van Souburgh door uitplaatsing naar (zuid-)oosten.

Mogelijke ontwikkeling op de lange termijn: verkleuring of intensiveren van heel Souburgh door uitplaatsing van sportvelden.

Strategie B: Indien grote en milieuhinderlijke bedrijven in Vinkenwaard-Noord blijven zitten, is daar op de middellange termijn beperkt perspectief. Voor de middellange termijn kan dan gedacht worden aan het geheel of gedeeltelijk verplaatsen van sportvelden en de gronden benutten voor woningbouw: gehele sportcomplex uitplaatsen. Door dub• belgebruik en intensivering kan er ruimtewinst worden geboekt. Er is circa 14 hectare ruimte nodig. alleen noordelijk deel uitplaatsen (richting de • polder) en handhaven zuidelijke sportvelden (vanwege milieucontouren) en atletiekbaan. Dan zou op het noordelijk deel van Souburgh woningbouw kunnen worden toegevoegd.

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

34

De mogelijke ontwikkeling van woningbouw, al dan niet in combinatie met werken en voorzieningen op de beide locaties in de context van het dorp (kaartondergrond: Omgevingsvisie, bewerking Wissing). Boven gemengd gebied Vinkenwaard met verplaatsing en uitplaatsing van bedrijven. Onder woongebied Souburgh met uitplaatsing sportterreinen naar polders aan de rand van het dorp. _ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

35

Het verplaatsen van bedrijven dat nodig is om woningbouw mogelijk te maken, zorgt ook voor een gezonder leefklimaat in het dorp. Uit de woonzorgvisie, bereikbaarheidsvisie en de financiële onderbouwing blijkt dat Vinkewaard-Noord de voorkeur boven Souburg geniet. Echter gaat bouwen op Vinkewaard ten koste van de ruimte voor bedrijven in hogere milieu categorieën en is de realisatie van de locatie afhankelijk van derden.

Bijlage: Beleidsanalyse A. Omgevingsvisie

Alblasserdam beschikt over een omgevingsvisie (24 september 2024), waarin de beide studielocaties zijn opgenomen. In deze visie is ten aanzien van groei de volgende centrale vraag gesteld: Willen we de groei van het aantal inwoners mogelijk maken na 2030?

Relatie met economie en werkgelegenheid De omgevingsvisie geeft aan dat er behoefte blijft aan terreinen voor werkgelegenheid. Omdat er nauwelijks ruimte is voor uitbreiding wordt vooral gekeken naar efficiënt ruimtegebruik en het vergroten van het percentage bebouwd gebied.

Behoefte aan woningbouw Als we na 2030 willen groeien in aantal inwoners, moeten we ook bepalen waar de extra woningen komen die daarvoor nodig zijn. Globaal bestaan hiervoor drie opties: inbreiding ten noorden van de Alblas, uitbreiding op het bedrijventerrein Vinkewaard-Noord en uitbreiding op sportpark Souburg. Ten noorden van de Alblas heeft als voordeel dat voorzieningen dichtbij zijn. Grote aantallen extra woningen ten noorden van de Alblas zijn niet mogelijk. Woningbouw op Vinkewaard-Noord of Souburg zorgt voor minder bereikbaarheidsproblemen. Het bebouwen van Souburgh past echter niet in de fitte en groene gedachte en ligt verder van voorzieningen. Vinkewaard-Noord is al een bebouwde stedelijke locatie en ligt dichter bij de voorzieningen in het dorp.

_ Onderzoek potentiële woningbouwlocaties Alblasserdam

In geval van een ‘verkleuring’ van Vinkenwaard Noord wil de gemeente bedrijven niet dwingen om te verhuizen en er is toestemming van de provincie nodig om het bedrijventerrein te mogen transformeren. Tegelijkertijd zijn er bedrijven die nu al niet kunnen uitbreiden en geholpen zijn met een alternatieve locatie in de regio. Het moge duidelijk zijn dat dit een langetermijn oplossing is (in 2030) die organisch (zonder dwang) en gefaseerd zal plaats vinden.