Bijlage 2 - MvT wetsvoorstel opkoopbescherming.pdf

Memorie van Toelichting I. Algemeen 1. Inleiding Dit wetsvoorstel maakt het mogelijk om in een gebied een opkoopbescherming in te voeren, zodat mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen hierop meer kans maken. Hiermee wordt de positie van mensen met een middeninkomen en starters op de woningmarkt verbeterd. Daarnaast wordt het mogelijk om langere tijdelijke huurcontracten te sluiten en deze tussentijds maximaal eenmaal te verlengen, zodat de mogelijkheid tot tijdelijke huurcontracten beter aansluit bij de behoeften in de praktijk. Met deze twee maatregelen beoogt het kabinet de beschikbaarheid van betaalbare van woningen voor mensen met een middeninkomen en starters te verbeteren en tevens excessen op de woningmarkt aan te pakken. 1.1 Aanleiding en achtergrond problematiek Prettig en betaalbaar wonen is belangrijk. Door het historisch grote woningtekort staat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen in veel gebieden in Nederland onder druk. Juist in deze tijd is het van belang oog te houden voor de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor mensen met een middeninkomen en starters. Er wordt vanuit het kabinet in samenwerking met medeoverheden en sectorpartijen vol ingezet op het verkleinen van het woningtekort.

De komende jaren zal er vanuit vele partijen een gezamenlijke inzet nodig zijn, opdat de woningbouwproductie op gang blijft en zelfs wordt verhoogd. Het verkleinen van dit woningtekort door de bouw van nieuwe woningen kost echter tijd, waardoor in de tussentijd de beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen extra onder druk komt te staan. Om de betaalbaarheid en beschikbaarheid in ieder geval op de korte termijn te verbeteren heeft het kabinet een aantal wetswijzigingen voorgesteld om hierin verbetering aan te brengen. Denk bijvoorbeeld aan het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering), het wetsvoorstel eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen, het wetvoorstel huur- en inkomensgrenzen en de differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en beleggers. Op dit moment zijn er echter nog geen mogelijkheden voor gemeenten om in de bestaande bouw te sturen op de beschikbaarheid van koopwoningen. Om de kansen tot toetreding op de koopwoningmarkt voor met name starters en mensen met een middeninkomen op korte termijn te verbeteren stelt het kabinet voor om gemeenten handvatten te bieden om te borgen dat goedkope en middeldure woningen in het koopsegment behouden blijven voor kopers die er zelf willen wonen.

In een woningmarkt die gekenmerkt wordt door schaarste gaat iedere woning die door een belegger wordt gekocht ten koste van de mogelijkheid voor mensen met een middeninkomen of een starter om die woning te kopen. Ook kan de opkoop voor verhuur extra druk op de leefbaarheid leggen. Daarnaast vragen onder meer tijdelijke woningen die op korte termijn kunnen worden gebouwd en daarmee een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan een acute woningvraag, om aangepaste contractvormen. Door het verlengen van de duur waarvoor tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk zijn, wordt enerzijds de woonzekerheid voor huurders voor langere tijd gegarandeerd. Anderzijds wordt door de mogelijkheid een minimumduur van de overeenkomst af te spreken aan de verhuurder meer houvast geboden. Hiermee hoopt het kabinet dat er een ruimere voorraad aan huurwoningen ontstaat die voor een tijdelijke periode van een aantal jaren aan de bestaande voorraad kan worden toegevoegd. 2. Bestaande wetgeving en noodzaak voorgestelde wijzigingen 2.1.1 Bestaande (on)mogelijkheden opkoopbescherming Gemeenten hebben voor nieuwbouw verschillende mogelijkheden om te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen.

Echter, op dit moment hebben gemeenten geen mogelijkheden om te sturen op de samenstelling van de bestaande koopwoningvoorraad, waardoor zij in de bestaande bouw niet kunnen borgen dat koopwoningen beschikbaar blijven in dit segment. Het grootste deel van de woningvoorraad is bestaande bouw. Gegeven de wens van gemeenten om ook te kunnen sturen op de ontwikkeling van de bestaande

1

koopvoorraad hebben zij behoefte aan een instrument waardoor zij kunnen borgen dat goedkope en middeldure woningen behouden blijven in het koopsegment. Gemeenten hebben drie mogelijkheden om bij nieuwbouw te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen. De eerste optie is dat gemeenten in het bestemmingsplan kunnen opnemen dat in een bepaald gebied woningen in de categorie sociale koop als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onderdeel e van het Besluit ruimtelijke ordening, worden gebouwd.1 Een woning kan dan voor maximaal tien jaar behouden blijven in het koopsegment met een prijs tot maximaal € 200.000. Deze koopwoningen blijven voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep beschikbaar voor een in de verordening vastgestelde periode van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname. Regels in het bestemmingsplan ten aanzien van woningbouwcategorieën kunnen uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied (artikel 3.1, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening). Om het gebruik van dit instrument te stimuleren wordt in de Omgevingswet de maximale verkoopgrens voor de bestemmingscategorie sociale koop verhoogd door deze te koppelen aan de NHGkostengrens. Daarop vooruitlopend worden vanaf het najaar 2020 op basis van de Crisis-en herstelwet experimenten met de verhoogde verkoopgrens toegestaan.

De tweede optie is dat als de gemeente eigenaar van de grond is, zij de mogelijkheid heeft om bij overdracht van de grond nadere voorwaarden vast te leggen in de privaatrechtelijke uitgifteovereenkomst of erfpachtovereenkomst. Zo kan zij bijvoorbeeld in deze voorwaarden vastleggen dat een woning door de eigenaar bewoond moet worden. Niet elke gemeente is eigenaar van de grond waarop gebouwd gaat worden, waardoor deze maatregelen niet overal toepasbaar zijn. De laatste mogelijkheid is dat wanneer een gemeente geen gronden in eigendom heeft, zij een anterieure overeenkomst kan sluiten met de grondeigenaar. Een dergelijke overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan een wijziging van het bestemmingsplan. Een anterieure overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. Inhoudelijk kan in een anterieure overeenkomst hetzelfde soort afspraken worden gemaakt als in een gronduitgifteovereenkomst en erfpachtovereenkomst. Wanneer er afspraken zijn gemaakt, past de gemeente het bestemmingsplan conform de anterieure overeenkomst aan, zodat kan worden begonnen met de bouw. 2.1.2 Noodzaak opkoopbescherming voor betaalbare woningen Steeds meer koopwoningen worden opgekocht door beleggers. Onderzoek2 van het Kadaster laat zien dat het aandeel koopwoningen gekocht door particuliere beleggers tussen 2009 en 2017 is toegenomen.

In 2009 werd 2 procent van de koopwoningen die op de markt kwamen gekocht door een particuliere verhuurder3; in 2017 was dit 5 procent. In grote steden en studentensteden is dit aandeel groter: in Amsterdam werd in 2009 4 procent van de koopwoningen die op de markt kwamen gekocht door een particuliere verhuurder; in 2017 was dit 11 procent. Voor Groningen was dit in 2009 6 procent en in 2017 11 procent. De opgekochte woningen worden vervolgens verhuurd, waardoor deze niet meer beschikbaar zijn als koopwoning. Tevens laat onderzoek van het Kadaster4 zien dat de opkoop binnen een gemeente per buurt sterk kan verschillen. In de regio Groningen bijvoorbeeld heeft 31 procent van de buurten een aandeel particuliere beleggers in woningtransacties van 40 procent of meer, terwijl in de regio Den Haag en de regio Amsterdam respectievelijk 16 procent en 9 procent van de buurten een aandeel particuliere beleggers in woningtransacties van 40 procent of meer heeft.

Op basis van artikel 1.1.1, eerste lid onder j van het Besluit ruimtelijke ordening kan dit overigens ook voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur 2 Kadaster (2019), Kopen om te verhuren 3 Particuliere verhuurder wordt in dit onderzoek gedefinieerd als een natuurlijk persoon die zelf niet in de woning woont en minimaal drie woningen bezit 4 Kadaster (2019) Opkomst particuliere verhuurders op de woningmarkt 1

2

Het onderzoek laat daarnaast zien dat de woningprijzen hoger liggen in buurten waar particuliere beleggers een groter aandeel hebben in de woningtransacties. Als in een buurt 5 tot 10 procent van de woningen die in de verkoop stonden door particuliere beleggers zijn gekocht, zijn de woningen ongeveer 3 procent duurder dan in buurten waar beleggers 0 tot 5 procent van de woningen die in de verkoop stonden hebben gekocht. Bij hogere percentages aankopen door particuliere beleggers is het prijseffect groter: als 25 tot 50 procent van de woningen die in de verkoop stonden door particuliere beleggers zijn gekocht, dan zijn de woningen ongeveer 11 procent duurder dan in buurten waar 0 tot 5 procent van de woningen door particuliere beleggers zijn gekocht. De gevonden relatie hoeft overigens niet per se het gevolg te zijn van een toenemende aanwezigheid van particuliere beleggers. Ook de aantrekkelijkheid van een buurt kan ervoor zorgen dat de vraag naar woningen aantrekt en buurten daarom duurder worden. Wel is duidelijk dat in buurten waar veel koopwoningen worden opgekocht door beleggers schaarste aan goedkope of middeldure koopwoningen kan ontstaan. Dit komt doordat deze woningen in de eerste plaats niet meer beschikbaar zijn als koopwoning.

Daarnaast kunnen door de schaarste de overblijvende goedkope en middeldure koopwoningen in die buurten in prijs stijgen en niet langer in het oorspronkelijke segment vallen. Voor een deel van de woningzoekenden, zoals starters en mensen met een middeninkomen is het dan ook erg lastig om een passende koopwoning te vinden. Deze schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen kan in de betreffende buurten leiden tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor deze woningzoekenden. De hoge huurprijzen van huurwoningen kunnen er bijvoorbeeld toe leiden dat deze woningzoekenden ook moeilijk een betaalbare huurwoning kunnen vinden5. Daarnaast kan de opkoop voor verhuur extra druk op de leefbaarheid leggen. De leefbaarheid kan bijvoorbeeld onder druk komen te staan door een hoge mutatiegraad6. Als gevolg van een hoge mutatiegraad ontstaat er weinig binding met de buurt, hetgeen ten koste gaat van de sociale cohesie in de betreffende buurt. Woningen in de bestaande bouw worden veelal door particuliere beleggers opgekocht7. Zij kopen vooral woningen in het betaalbare segment8. Dit zijn vaak gestoffeerde of gemeubileerde woningen en de gemiddelde mutatiegraad daarvoor is hoog, namelijk 20 procent voor gestoffeerde woningen9. Koopwoningeigenaren verhuizen daarentegen minder snel dan huurders, omdat zij veelal met een lang verblijfsduurperspectief een woning aankopen.

Bewoners voelen zich hierdoor vaak in verhouding meer verbonden met de buurt, wat een positief effect heeft op de sociale structuur en leefbaarheid van de buurt 10. Daar waar veel woningen worden opgekocht door beleggers en de leefbaarheid van de betreffende buurt hierdoor wordt aangetast, kan het beschikbaar houden van koopwoningen bijdragen aan het behoud van de leefbaarheid. Om te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen ook in de bestaande bouw behouden kunnen blijven in het koopsegment, heeft het kabinet aangekondigd gemeenten tijdelijk de mogelijkheid te geven een opkoopbescherming in te voeren voor goedkope en middeldure koopwoningen. Gemeenten kunnen het instrument buurtgericht invoeren daar waar zij de noodzaak van ervan kunnen aantonen. Dit draagt bij aan een eerlijker speelveld voor woningzoekenden zoals starters en mensen met middeninkomens en het kan tevens de leefbaarheid in de betreffende buurt ten goede komen. In de door de gemeenten aangewezen gebieden waar de opkoopbescherming komt te gelden, kunnen woningen in uitzonderingsgevallen wel worden verhuurd. Daartoe zal de eigenaar een vergunning moeten aanvragen bij de gemeente. Met eigenaar wordt hier zoals gebruikelijk in de

Kamerstukken II 2018/19, 32847, nr. 546 Kees Leidelmeijer et al. (2020), Veerkracht in het corporatiebezit 7 PBL (2019), Particuliere verhuurders op de Nederlandse woningmarkt 8 Kadaster (2019), In beeld: de groeiende rol van particuliere verhuurders op de Nederlandse woningmarkt 9 Pararius, Grote vraag naar middeldure huurwoningen. Persbericht van 27-02-2017 10 RIGO Research & Advies BV. (2008). Van huur- naar koopwoning. Effecten van verkoop van huurwoningen 5 6

3

Huisvestingswet 2014, ook de rechthebbende bedoeld op grond van erfpacht, opstalrecht of appartementsrecht. Zaak is dan dat de verhuur in deze gevallen wel op een nette manier gebeurt en daarom kunnen gemeenten aan de afgegeven vergunning voorwaarden stellen die betrekking hebben op ‘goed verhuurderschap’. Particuliere beleggers die in die buurten al huizen in de verhuur hebben, worden echter niet belemmerd in hun mogelijkheden tot verhuur. Alternatieven Bij de vormgeving van dit instrument is ook gekeken naar een variant waarbij het in de bestaande bouw enkel mogelijk is om een woning te kopen wanneer deze door de koper zelf bewoond gaat worden. Voor deze optie is niet gekozen omdat deze variant het eigendomsrecht verder inperkt dan de opkoopbescherming met de mogelijkheid tot het afgeven van een vergunning voor verhuur. Het kan immers voor een gemeente, afhankelijk van de lokale situatie, wenselijk zijn om in bepaalde gevallen en onder vooraf vast te stellen voorwaarden verhuur wel toe te staan. Omdat het voorgestelde instrument zich richt op het behouden van goedkope en middeldure koopwoningen in het koopsegment, is de opkoopbescherming waarbij verhuur enkel in uitzonderingsgevallen is toegestaan, een passender en minder vergaand instrument.

2.2.1 Bestaande mogelijkheid tot tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van 7:271 BW De huidige mogelijkheden tot tijdelijke huurovereenkomsten werden met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerd. Er kunnen generieke tijdelijke huurcontracten van 2 jaar (zelfstandige woningen, ligplaatsen en standplaatsen) en 5 jaar of korter11 (onzelfstandige woningen) worden afgesproken (hierna: tijdelijke huurovereenkomsten). Het doel hiervan was het bieden van een instrument om flexibel aanbod tot stand te laten komen en beter in te kunnen spelen in de (dynamische) ontwikkelingen in de maatschappij. De behoefte bestond om tijdelijk te kunnen verhuren met de zekerheid dat de huur na de overeengekomen bepaalde huurtermijn eindigt. Daarnaast was er anderzijds behoefte aan een groter flexibel aanbod, voor huurders die snel op zoek waren naar woonruimte maar daar wegens (bijvoorbeeld) wachtlijsten, niet op korte termijn voor in aanmerking kwamen. Voor reguliere verhuur bleef een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm. Voor de inwerkingtreding van die wet waren de mogelijkheden om tijdelijk te verhuren met de zekerheid dat de huur op de overeenkomen einddatum eindigt (zeer) beperkt.

Er werd toen door verhuurders veelal gebruik gemaakt van de huurovereenkomst die een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is12, ook in situaties waarvoor dit in de wetgeving niet werd beoogd. Een huurder heeft bij een dergelijke huurovereenkomst (waarbij bij de invoering ervan werd gedacht aan vakantieverhuur) noch huurbescherming noch huurprijsbescherming. Het kabinet was daarom van mening dat van dit type huurovereenkomsten terughoudend gebruik moet worden gemaakt. Het veelvuldig gebruik maken van de huurovereenkomst dat een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, resulteerde daarnaast in wisselende jurisprudentie over dat type overeenkomst. In bepaalde gevallen werd er geoordeeld dat de huur niet gekwalificeerd kon worden als een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is, in andere gevallen die door de wetgever niet werden beoogd weer wel. Dit bracht onzekerheid mee voor huurder en verhuurder bij het gebruik van dit type overeenkomsten en een ongewenste verruiming in het kwalificeren van huurovereenkomsten als een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

Om tegemoet te komen aan de behoefte om vooraf zekerheid te hebben over de tijdelijkheid van een tijdelijke huurovereenkomst (en niet pas na een rechterlijk oordeel) en met de verwachting dat daardoor woningeigenaren meer woonruimte te huur zouden durven aan te bieden, is met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 een generieke tijdelijke huurovereenkomst ingevoerd. Deze tijdelijke huurovereenkomsten eindigen zonder huuropzegging op de overeengekomen einddatum mits de verhuurder de huurder tijdig (binnen een tot drie maanden vóór de

11 12

In de zin van artikel 7:271 lid 1 BW Zie artikel 7:232 lid 2 BW

4

overeengekomen einddatum) schriftelijk over die einddatum heeft geïnformeerd. Een tijdelijke huurovereenkomst op basis van artikel 7:271 BW kan nu éénmaal worden aangeboden en overeengekomen voor maximaal twee respectievelijk vijf jaar. De huurovereenkomst kan niet nogmaals worden verlengd voor een tijdelijke periode. Verlenging van een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst resulteert in voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder vervolgens huurbescherming geniet. Dit houdt in dat de huur door de verhuurder enkel kan worden beëindigd op basis van één van de limitatieve wettelijke opzeggronden zoals geregeld in de artikelen 7:274 BW tot en met 7:274f BW. En als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen (artikel 7:272 lid 1 BW). Maar de huurder heeft bij deze tijdelijke huurovereenkomst wel huurprijsbescherming. Om die huurprijsbescherming te waarborgen, is in die wet bepaald dat de huurder tot een half jaar na de afloop van de eerste overeengekomen periode van maximaal twee jaar de aanvangshuurprijs kan laten toetsen bij de Huurcommissie, óók als er sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst. Op die manier is ook bij vrees van de huurder dat de huurovereenkomst niet verlengd zal worden als hij gebruik maakt van zijn huurprijsbescherming, huurprijsbescherming gewaarborgd.

2.2.2 Noodzaak verlenging tijdelijk huurcontract en invoering mogelijkheid om tijdelijk huurcontract tijdelijk te verlengen Zoals met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 werd beoogd, is verhuur voor onbepaalde tijd nog steeds de norm. Dit blijkt ook uit de meest recente monitor ‘tijdelijke verhuur’ 2018 van het CBS13. Mutaties brengen immers (bemiddelings)kosten, kans op leegstand en andere onzekerheid met zich mee, welke een risico kunnen zijn voor de verhuurder. Woningbouwcorporaties mogen daarnaast, op enkele uitgezonderde groepen na, geen tijdelijke huurcontracten aanbieden14. Aan het principe van onbepaalde verhuur wordt met dit voorstel niet getornd. Wel maakt dit voorstel het mogelijk, wanneer er wél voor wordt gekozen om tijdelijk te (ver)huren, tijdelijke huurcontracten flexibeler in te zetten en meer maatwerk te kunnen bieden. Nu kan een tijdelijk huurcontract, zoals eerder beschreven, éénmaal worden aangeboden en overeengekomen voor maximaal 2 jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen (kamers). Het huurcontract kan niet worden verlengd zonder het tijdelijke karakter te verliezen.

Op dit moment resulteert verlenging bovendien steeds, ook al was de woning aanvankelijk voor minder dan 2 respectievelijk 5 jaar verhuurd, in voortzetting van het huurcontract als een huurcontract voor onbepaalde tijd waarbij de huurder vervolgens huurbescherming geniet. Dit kan ervoor zorgen dat een verhuurder niet genegen is om de tijdelijke huurovereenkomst op verzoek van de huurder te verlengen, omdat de intentie van de verhuurder en huurder tijdelijke verhuur is geweest. Afgelopen jaar was het al mogelijk om tijdelijke contracten te verlengen, op basis van de tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurcontracten. Deze bood een oplossing om maatwerk te kunnen verlenen bij tijdelijke huurcontracten, waar het BW thans (te) rigide is. In de praktijk blijken zich meer situaties voor te doen waarbij toch de behoefte kan ontstaan om een tijdelijk contract te verlengen zonder dat het tijdelijke karakter van het contract verloren gaat. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan tijdelijke verhuur aan arbeidsmigranten of internationale studenten of aan tijdelijke verhuur na een scheiding. Ook kan gedacht worden aan mensen die langer de tijd nodig hebben een permanente woonruimte te vinden die zijn uitgestroomd uit de maatschappelijke opvang of die andere begeleiding nodig hebben.

Er zijn ook veel starters die beginnen met een huurwoning en daar tijdelijk willen blijven tot ze een koophuis hebben gevonden. In deze situaties is niet altijd van tevoren goed in te schatten wat de noodzakelijke duur van het tijdelijke huurcontract dient te zijn. In het geval van arbeidsmigranten kan het zijn dat de vereiste of gewenste verblijfsperiode langer zal zijn dan in eerste instantie was voorzien. De (internationale) student kan studievertraging

13 14

www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2019/26/monitor-tijdelijke-verhuur-2018 Artikel 48 lid 1 Woningwet

5

oplopen en daarom besluiten (een semester) langer te blijven. Of de internationale student besluit dat hij zich in Nederland wil vestigen en gaat op zoek naar een baan in Nederland. In die gevallen kan het voor huurder en verhuurder gewenst zijn om het huurcontract te verlengen voor bepaalde tijd. Zoals aangegeven is het al mogelijk dat het huurcontract verlengd wordt tot een contract voor onbepaalde tijd. Indien de verhuurder echter zekerheid wil over wanneer hij weer over de woning kan beschikken, dan zal hij niet geneigd zijn om tot die verlenging over te gaan, terwijl met beider goedkeuring een tijdelijke verlenging een uitkomst zou bieden. Vraag en aanbod komen in dat geval wellicht niet bij elkaar, waar dat gezien de huidige situatie wel gewenst is. Met dit wetsvoorstel wordt het daarom mogelijk gemaakt dat huurder en verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst voor een tijdelijke periode onder dezelfde voorwaarden verlengen. Het is daarbij niet mogelijk om de huurprijs te verhogen met een ander bedrag of percentage dan hetgeen is afgesproken in het initiële huurcontract, of andere contractuele bepalingen zonder wederzijds goedvinden aan te passen. Ook kan de mogelijke verlenging van tijdelijke huurcontracten een beter perspectief bieden op vervolghuisvesting voor de huurder.

De huurder heeft immers langer de tijd en meer rust en ruimte om de volgende stap voor te bereiden en op zoek te gaan naar een nieuwe woning. Flexwonen Flexwonen kan een tijdelijke oplossing bieden voor woningzoekenden. Het kan daarbij gaan om tijdelijk gebruik van gronden en woningen of om permanent gebruik met vormen van tijdelijke verhuur, zonder dat dit ten koste gaat van de bouw van permanente woningen. Het kabinet heeft als doel gesteld te stimuleren dat er meer flexwoningen gerealiseerd worden. Dit wordt gedaan via de ‘Stimuleringsaanpak Flexwonen’15. Met meer flexibiliteit in de woningvoorraad kan er beter worden ingespeeld in de dynamiek van de huidige samenleving. In het kader van flexwonen is het nodig om een instrumentarium te bieden dat verhuurders de mogelijkheid geeft maatwerk te bieden aan huurders. Binnen flexwonen past het voor verhuurders niet om huurcontracten voor onbepaalde tijd aan te bieden. Afhankelijk van de vorm van het concept flexwonen waar sprake van is, zal de woning slechts tijdelijk op de locatie blijven staan/beschikbaar zijn of is er de intentie om tijdelijk onderdak te bieden aan spoedzoekers die op korte termijn een dak boven hun hoofd nodig hebben. Het is belangrijk dat de huurders van tijdelijke woningen en gehuisveste spoedzoekers na de tijdelijke huur doorstromen naar een andere (meer permanente) woning.

Dit speelt des te meer indien flexwoningen tijdelijke bouwwerken zijn of indien het gebouwen zijn die tijdelijk voor bewoning zijn bestemd om daarna herontwikkeld te worden. Op het moment dat een tijdelijke woning verplaatst of afgebroken dient te worden of moet worden verbouwd tot een andere gebruiksfunctie, terwijl de huurder een contract voor onbepaalde tijd en dus huurbescherming heeft, kan dit uitmonden in gerechtelijke procedures (en vertraging) of kosten (verhuis- en herinrichtingskosten) die vergoed dienen te worden aan de huurder. Verhuurders geven aan dat deze risico’s hen beletten om meer flexwoningen te realiseren of te huur aan te bieden. Sloop, verhuur en renovatie Ook om andere redenen kan het voor verhuurders soms aantrekkelijk zijn om tijdelijk te kunnen verhuren. Bijvoorbeeld voorafgaand aan de verkoop, sloop of renovatie van de woning. Als de mogelijkheid van tijdelijke verhuur dan niet zou bestaan, bijvoorbeeld als de vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is verlopen of als de beoogde exploitatieperiode de maximumtermijnen voor tijdelijke verhuur en die op grond van de Leegstandwet overschrijden, zou dat erin kunnen resulteren dat de woning niet of niet de gehele exploitatieperiode verhuurd zou worden terwijl er juist behoefte is aan een groter aanbod.

In de praktijk wordt ervaren dat het eenmalig kunnen afspreken van een tijdelijke periode te weinig flexibel is, terwijl de markt wel om aanbod van huurwoningen – ook voor de korte termijn – vraagt. Op voorhand kan niet altijd goed worden ingeschat wat een passende huurperiode is, met het risico dat de overeengekomen termijn in veel gevallen uiteindelijk te kort blijkt te zijn. Dit

15

Kamerstukken II 2018/19, 32847, nr. 521

6

resulteert erin dat een verhuurder het tijdelijke huurcontract (desondanks) laat aflopen en de huurder voor een korte periode op zoek moet naar vervangende woonruimte terwijl voor de verhuurder en huurder een tijdelijke verlenging een goede oplossing zou zijn. Tijdelijke huurovereenkomsten worden zelden verlengd naar onbepaalde tijd16. Ook blijkt de maximumperiode van 2 jaar voor zelfstandige woonruimten in bepaalde gevallen te kort te zijn. Bijvoorbeeld omdat werkzaamheden of een studie langer duren dan deze periode, of omdat huurders die met begeleiding huren er nog niet aan toe zijn om zelfstandig een woning te huren. Door de maximale duur van 2 jaar te verlengen naar 3 jaar en door de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract te verlengen tot maximaal 3 jaar heeft de verhuurder de zekerheid dat hij een woning voor 3 jaar tijdelijk kan verhuren en heeft de huurder meer tijd om uit te zien naar een andere woning. Met deze termijn blijft een tijdelijke huurovereenkomst nog steeds aan te merken als tijdelijk. Bij een veel langere (tijdelijke) termijn zou er een disbalans kunnen ontstaan waarbij het tijdelijke karakter verloren gaat en is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd het aangewezen instrument. Onzelfstandige woningen Uit de praktijk zijn geen signalen gekomen dat de huidige maximumtermijn van 5 jaar voor onzelfstandige woningen (kamers) onvoldoende is.

Deze maximumduur zal met dit wetsvoorstel niet worden verlengd. Wel wordt het mogelijk om ook de tijdelijke huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte eveneens maximaal één keer te verlengen, met dien verstande dat de totale termijn tezamen de vijf jaar niet mag overschrijden. Ook bij tijdelijke verhuur van onzelfstandige woonruimte kan immers niet altijd op voorhand met zekerheid de gewenste bepaalde tijd worden vastgesteld. Minimumduur Voorafgaand aan de Wet doorstroming huurmarkt werden er veelal jaarcontracten gesloten tussen huurders en verhuurders. Binnen de afgesproken (minimum)termijn konden beide partijen de huurovereenkomst niet tussentijds beëindigen. Bij tijdelijke huurcontracten in de zin van 7:271 lid 1 BW is het voor de verhuurder niet maar voor de huurder wel mogelijk om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, met inachtneming van een opzegtermijn die gelijk is aan de betaaltermijn. Een verhuurder heeft zodoende geen zekerheid van de huurtermijn terwijl er, met het opnemen van een bepaalde tijd in het contract, bij het aangaan van het contract de intentie was om voor die bepaalde tijd te (ver)huren. De mogelijkheid voor huurders om tussentijds op te zeggen kan resulteren in onvoorziene en frequente leegstand en mutatiekosten.

Aangezien huurders van tijdelijke huurwoningen doorgaans zelf op zoek zijn naar flexibele woonruimte is de kans op (eerdere) doorstroming en de bijbehorende kans op leegstand groter dan bij reguliere verhuur, waar mutaties naar verwachting minder vaak voorkomen. Dit wetsvoorstel creëert daarom de mogelijkheid om een minimumduur op te nemen in het tijdelijke huurcontract. 3. Hoofdlijnen van het voorstel Met deze wetswijziging wordt een tweetal wijzigingen doorgevoerd die tezamen de beschikbaarheid van betaalbare van woningen voor mensen met een middeninkomen en starters verbeteren en tevens de excessen op de woningmarkt aanpakken. 3.1 Opkoopbescherming voor goedkope en middeldure koopwoningen Met de opkoopbescherming krijgen gemeenten de mogelijkheid om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waarin er schaarste is aan dat soort woningen of wanneer de leefbaarheid in de betreffende buurt wordt aangetast door de opkoop van deze woningen voor de verhuur. 3.1.1 Opkoopbescherming: verbod op verhuur bij nieuw aangekochte woningen behoudens vergunning De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen buurt(en) invoeren, in

16

www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2019/26/monitor-tijdelijke-verhuur-2018

7

de vorm van een verbod om de woning zonder vergunning te verhuren. In buurten waar goedkope en middeldure koopwoningen schaars zijn, kan de opkoop voor verhuur van deze woningen leiden tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning. Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad eerst vaststellen en onderbouwen of en in welke buurten van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Daarnaast moet de gemeente onderbouwen dat de maatregel noodzakelijk en effectief is. Naast de effecten die de opkoop van woningen voor verhuur kan hebben op de schaarse koopwoningvoorraad, kan deze opkoop ook zorgen voor een aantasting van de leefbaarheid van de betreffende buurt. Daarom wordt in dit wetsvoorstel aan de gemeenteraad de mogelijkheid geboden om ook een huisvestingsverordening inzake opkoopbescherming vast te stellen indien dat noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de betreffende buurt, ongeacht of er schaarste is. De gemeenteraad zal wel moeten onderbouwen dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de betreffende buurt.

Met leefbaarheid van betreffende buurt wordt bedoeld de directe omgeving van de woonruimte waarop de regulering betrekking heeft. De problematiek kan van buurt tot buurt verschillen. Zo kunnen er binnen een gemeente buurten zijn waar goedkope en middeldure koopwoningen massaal worden opgekocht door beleggers voor de verhuur en waardoor er schaarste- of leefbaarheidsproblemen ontstaan in die buurten, terwijl er in andere buurten geen problemen hoeven te ontstaan of er juist behoefte is aan een groter huursegment. Om de problematiek daar waar nodig aan te kunnen pakken, kunnen gemeenten de opkoopbescherming buurtgericht invoeren via de huisvestingsverordening. In de huisvestingsverordening moet de gemeenteraad tevens categorieën van woningen in die gebieden aanwijzen waarvoor de opkoopbescherming geldt. De maatregel ziet uitsluitend op goedkope en middeldure woningen. Het begrip goedkoop en middelduur verschilt per gemeente. Gemeenten hebben zelf goed zicht op hun lokale situatie. Daarom moeten zij zelf op basis van hun lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Het is van belang dat de gemeente kan motiveren waarom de gekozen waarde proportioneel is en er niet toe leidt dat er onnodig koopwoningen onder deze regulering komen te vallen.

De WOZ-waarde wordt gebruikt om op een objectieve manier te kunnen bepalen welke woningen wel en niet onder de opkoopbescherming vallen. Iedereen heeft immers via het WOZ-waardeloket objectief inzicht in de WOZ-waarde van de woningen in Nederland. Een gemeente hoeft niet alle koopwoningen die onder de vastgestelde prijsgrens vallen aan te wijzen. Zo kunnen bijvoorbeeld ook uitsluitend appartementen of woningen met een minimale vloeroppervlakte worden aangewezen. Welk segment van koopwoningen aangewezen wordt, is afhankelijk van de woningen waarbij de schaarste- of leefbaarheidsproblemen optreden. Naast het onderbouwen van het schaarste- of leefbaarheidscriterium moeten gemeenten in de huisvestingsverordening de noodzaak en de geschiktheid van het toepassen van de maatregel in de betreffende buurten, de vast te stellen WOZ-waardegrens en de aan te wijzen categorieën van woonruimten onderbouwen. De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering ervan in de betreffende buurt worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.

Woningen die op het moment van eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar langer dan zes maanden in verhuurde staat zijn en woningen die zijn gekocht voordat de opkoopbescherming is ingevoerd vallen niet onder de maatregel. Dit zorgt ervoor dat het opkopen van koopwoningen om te verhuren wordt tegengegaan, waarbij het niet mogelijk is om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren. Indien een woning die onder de opkoopbescherming is gekocht met een vergunning is verhuurd, blijft de opkoopbescherming bij doorverkoop gelden. De woning mag dan na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die

8

woonruimte aan de nieuwe eigenaar enkel worden verhuurd wanneer de nieuwe eigenaar een vergunning verkrijgt. De opkoopbescherming laat de eerdergenoemde mogelijkheden die gemeenten hebben voor het sturen op de beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen bij nieuwbouw onverlet. Het is aan de gemeente om intern het beleid op elkaar af te stemmen. 3.1.2 Verhuurvergunning voor uitzonderingsgevallen Het is niet in alle gevallen redelijk om de eigenaar van een koopwoning te verbieden de woning te verhuren. Zo kunnen er situaties zijn waarin het wel wenselijk is dat er wordt verhuurd. In deze uitzonderingsgevallen kan de eigenaar van de woning een vergunning aanvragen bij de gemeente. Wanneer de gemeente deze vergunning heeft afgegeven mag er alsnog worden verhuurd. Gemeenten moeten een vergunning afgeven voor: 1. Verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen. 2. Verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand. Hierdoor wordt de opkoopbescherming specifiek gericht op koopwoningen en blijft het mogelijk om woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand te verhuren, waardoor deze niet onnodig (deels) leeg komen te staan. 3.

Tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is. Een desbetreffende vergunning kan niet worden gebruikt voor toeristische verhuur. De vergunning is bedoeld voor het aanbieden van tijdelijke woonruimte en niet om snel winst mee te behalen. Daarom is toeristische verhuur niet mogelijk bij deze vergunning. Deze situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen als de eigenaar tijdelijk in het buitenland moet verblijven. Op deze wijze hoeft de woning gedurende die periode niet leeg te staan en komt er tijdelijk extra woonruimte beschikbaar. Daarnaast kunnen gemeenten aanvullend zelf extra ‘uitzonderingsgevallen/categorieën’ aanwijzen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt waarin de opkoopbescherming wordt ingevoerd, waarbij met een vergunning wel verhuurd mag worden. Omdat het doel van de opkoopbescherming is om te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen ook in de bestaande bouw behouden kunnen blijven in het koopsegment, dienen gemeenten te onderbouwen waarom deze extra uitzonderingsgevallen noodzakelijk zijn en waarom ondanks deze extra uitzonderingsgevallen het beoogde doel van de maatregel nog steeds wordt behaald.

De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening regels over welke gegevens en bescheiden aangeleverd dienen te worden om aan te tonen dat iemand in aanmerking komt voor een vergunning. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven om ontheffing van dat verbod te verlenen. Aan een ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden. Wanneer een woning die via een afgegeven vergunning wordt verhuurd, wordt doorverkocht blijft de opkoopbescherming van toepassing. Deze woning mag enkel worden verhuurd wanneer de nieuwe eigenaar een vergunning aanvraagt. Bij familieverhuur of tijdelijke verhuur kan het zijn dat de nieuwe eigenaar niet in aanmerking komt voor een vergunning, waardoor de zittende huurder niet in de woning kan blijven wonen. Koop breekt echter geen huur. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om met de huurder tot een akkoord te komen, wanneer hij de woning wil verkopen. Voorwaarden goed verhuurderschap Aanvullend op elk van deze uitzonderingen geldt dat de gemeenteraad voorwaarden kan opnemen in de verordening die zien op goed verhuurderschap. Indien er schaarste- of leefbaarheidsproblemen voordoen in bepaalde gebieden, bestaat er een grotere kans dat

9

verhuurders zich niet houden aan de regels die een goed verhuurder betaamt. Huurders zijn in een relatief kwetsbare positie, omdat ze niet zo makkelijk een andere woning kunnen vinden. Burgemeester en wethouders kunnen daarom voorwaarden inzake goed verhuurderschap verbinden aan voornoemde vergunning. De verhuurder van een woning die onder de opkoopbescherming valt moet zich houden aan die voorwaarden. De gemeente kan de voorwaarden die zijn verbonden aan de vergunning handhaven met inzet van het hun ter beschikking staande instrumentarium van de last onder bestuursdwang of dwangsom. Een vergunning kan tevens worden geweigerd of uiteindelijk ingetrokken indien blijkt dat de voorwaarden inzake goed verhuurderschap niet worden of zijn nageleefd. Uitwerking van de voorwaarden wordt overgelaten aan de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft immers goed zicht op de lokale problemen die zich voordoen vanwege malafide verhuurderschap. Deze te stellen voorwaarden mogen uitsluitend gerelateerd zijn aan goed verhuurderschap. In het wetsvoorstel is daarom een limitatieve opsomming van mogelijke onderwerpen met betrekking tot goed verhuurderschap opgenomen. Het kunnen verplichtingen betreffen die een verhuurder heeft op grond van het huurrecht of met betrekking tot het voorkomen van intimidatie of discriminatie van (potentiële huurders).

Daarnaast krijgt de gemeente de bevoegdheid om informatieverplichtingen aan de verhuurder op te leggen. Zo kan de gemeenteraad bijvoorbeeld bepalen dat de verhuurder bij het afsluiten van de huurovereenkomst de huurder wijst op de mogelijkheden die hij heeft om een geschil voor te leggen aan de huurcommissie. Gebleken is dat gemeenten behoefte hebben aan maatwerk. Daar staat tegenover dat verhuurders de behoefte hebben aan inzichtelijkheid en een gelijk speelveld. De gemeenteraad moet daarom in de huisvestingsverordening opnemen of en welke voorwaarden in het kader van ‘goed verhuurderschap’ door het college van burgemeester en wethouders kunnen worden verbonden aan een vergunning. Op die manier is vooraf duidelijk waaraan men zicht dient te houden. Dit is niet alleen een voordeel voor de huurder die bij de gemeente kan vragen om handhaving, maar kan ook voordelig zijn voor de verhuurders die zich wel aan de regels houden ten opzichte van de ‘malafide verhuurders’. De te formuleren voorwaarden bieden gemeenten een middel om te sturen op goed verhuurderschap. Daarnaast is een huurovereenkomst tussen een huurder en verhuurder een privaatrechtelijke verhouding. Geschillen tussen een verhuurder en huurder over de huurovereenkomst kunnen daarmee ook nog steeds aan de rechter of in sommige gevallen de Huurcommissie worden voorgelegd.

Woningen die in de huisvestingsverordening zijn aangewezen inzake opkoopbescherming mogen alleen verhuurd worden met een vergunning. Een aanvraag om een vergunning voor de verhuur van een woning die is aangewezen inzake de opkoopbescherming kan worden afgewezen indien de aanvrager zich niet houdt aan de in de verordening opgenomen eisen omtrent goed verhuurderschap of de overige verboden uit de Huisvestingswet 2014. Daarnaast kunnen op grond van dit voorstel aan een dergelijke vergunning de in de huisvestingsverordening opgenomen voorwaarden inzake goed verhuurderschap verbonden worden. Indien de verhuurder zich niet houdt aan de voorwaarden inzake goed verhuurderschap die zijn verbonden aan de vergunning kan de gemeente handhavend optreden door middel van het opleggen van een last onder bestuursdwang of een dwangsom. Ook kan de vergunning worden ingetrokken wanneer men zich niet aan de voorwaarden houdt. Gezien intrekking van een dergelijke vergunning een zwaar middel met grote effecten voor de verhuurder is, maar ook voor eventuele zittende huurders in het betreffende pand, zal een gemeente dit instrument niet lichtvaardig inzetten en meestal eerst met bijvoorbeeld een last onder dwangsom de overtreding proberen te beëindigen.

De regeling inzake goed verhuurderschap die wordt verbonden aan de opkoopbescherming laat onverlet dat gemeenten op basis van hun bestaande (verordenende) bevoegdheden maatregelen kunnen nemen om goed verhuurderschap te bevorderen los van de opkoopbescherming. 3.1.3 Duur van de maatregel De wettelijke grondslag voor deze maatregel vervalt drie jaar nadat deze in werking is getreden. Binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet wordt er een evaluatie uitgevoerd naar de

10

noodzaak en de relevantie van de maatregel door deze in de economische situatie van dat moment te plaatsen. Indien gemeenten in het eerste jaar na inwerkingtreding van de wettelijke grondslag de maatregel invoeren in de huisvestingsverordening, is deze van toepassing voor de duur van ten hoogste vier jaar, conform de Huisvestingswet 2014. Wanneer de wettelijke grondslag van de maatregel vervalt, blijft de verordening van kracht voor de nog resterende tijd. Gemeenten hebben na intrekking van de wettelijke grondslag niet meer de mogelijkheid om de verordening te verlengen. Wanneer een gemeente de verordening na het eerste jaar na inwerkingtreding van de wettelijke grondslag invoert, komt deze uiterlijk twee jaar na het vervallen van de wettelijke grondslag te vervallen. Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening pleegt de gemeente overleg met de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen, met woonconsumentenorganisaties en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties. Ook wordt de vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening afgestemd met de overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio waarin de gemeente is gelegen. De opkoopbescherming geldt voor de aangewezen woning voor een periode van vier jaar.

Wanneer een woning in de huisvestingsverordening is aangewezen inzake opkoopbescherming, mag deze voor een periode van vier jaar na aankoop ervan niet worden verhuurd zonder vergunning. Vier jaar na de aankoop kan de eigenaar ervoor kiezen om de woning te verhuren en heeft hij hiervoor geen vergunning meer nodig. Op deze manier wordt er een balans gevonden tussen het tegengaan van opkoop voor verhuur en de inperking van het eigendomsrecht. Het opkopen voor verhuur wordt hiermee immers onaantrekkelijk. Indien de woning wordt doorverkocht terwijl de ingevoerde verordening van kracht is, is er sprake van een nieuwe aankoop wat betekent dat de nieuwe eigenaar opnieuw voor vier jaar gebonden is aan de opkoopbescherming. Wanneer de verordening van rechtswege vervalt of wanneer die wordt ingetrokken vervalt deze termijn en kan de woning verhuurd worden zonder vergunning. 3.2. Mogelijkheid tot verlenging tijdelijke huurcontracten, aanpassing maximale duur en minimumduur Met deze wetswijziging wordt de mogelijkheid geboden om tijdelijke huurovereenkomsten eenmaal te verlengen met een beperkte duur, tot een maximum van drie jaar voor zelfstandige woningen of vijf jaar voor onzelfstandige woningen. De maximale duur voor de hier bedoelde tijdelijke contracten voor zelfstandige woningen wordt dus ook aangepast.

Tevens wordt de mogelijkheid geïntroduceerd een minimumduur te introduceren bij tijdelijke huurovereenkomsten. Het doel hiervan is het vergroten van de flexibiliteit, en het kunnen bieden van maatwerk. 3.2.1 Tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten, aanpassing maximumduur Om tegemoet te komen aan de wens om langer tijdelijk te kunnen (ver)huren, wordt de maximale duur om zelfstandige woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren met één jaar verlengd tot maximaal drie jaar. Ook wordt het mogelijk om een tijdelijk huurcontract (maximaal) één keer te verlengen, waarbij de (totale) maximumtermijn tevens drie jaar dient te zijn. Voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte geldt dat de huidige maximumtermijn van vijf jaar ongewijzigd blijft. Wel wordt het ook hier mogelijk om maximaal één keer een verlenging overeen te komen, met dien verstande dat het totaal van de termijnen de vijf jaar niet overschrijdt. Als de (totale) overeengekomen periode de drie respectievelijk vijf jaar overschrijdt óf als er sprake is van een tweede tijdelijke verlenging, dient het huurcontract (verder) te worden aangemerkt als een huurcontract voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder. Een voorwaarde voor een verlenging is dat de verhuurder niet heeft verzuimd om het einde van de huur tijdig aan te zeggen.

Verlenging kan dus alleen plaatsvinden binnen de termijn voor aanzegging, of daarna, wanneer de verhuurder tijdig heeft aangezegd. Hiermee wordt een balans geboden tussen het

11

door verhuurders kunnen bieden van maatwerk in tijdelijke huurcontracten en verlengde zekerheid voor de huurder over zijn of haar huisvesting. Voorwaarden Een verlenging van het huurcontract geschiedt onder dezelfde voorwaarden als het oorspronkelijke tijdelijke contract is aangegaan. Het is immers een verlenging van het eerdere contract. De verhuurder kan daarom tussentijds de voorwaarden, zoals de indexeringsclausule of de hoogte van de huur niet eenzijdig aanpassen. 3.2.2 Minimumduur Tijdelijke huurovereenkomsten kunnen nu op elk moment tussentijds door de huurder worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Een verhuurder kan een tijdelijke huurovereenkomst niet tussentijds beëindigen. Het is gebruikelijk dat de huur maandelijks wordt betaald, waardoor de huurder de huur met een opzegtermijn van één maand kan opzeggen. Een huurder kan bijvoorbeeld een tijdelijke huurderovereenkomst die is aangegaan voor de periode van twee jaar, al na twee of drie maanden beëindigen. Een verhuurder heeft daardoor kans op frequente leegstandsderving en het risico dat hij frequent kosten moet maken om een nieuwe huurder te vinden. Hierbij kan worden gedacht aan kosten die gemoeid gaan met eindinspecties en bemiddelingskosten.

Dit wetsvoorstel regelt dat er in tijdelijke huurcontracten een minimumduur afgesproken kan worden waarbinnen de huurder de huur niet kan beëindigen. De verhuurder kan, zoals reeds geldt, de huur enkel aan het einde van de overeengekomen huurperiode beëindigen en niet aan het einde van de minimumduur of op enig ander tussentijds moment (behoudens beëindiging met wederzijds goedvinden). Met het opnemen van een minimumduur waarbinnen de huurder niet kan opzeggen wordt recht gedaan aan zowel de belangen van de huurder als de belangen van de verhuurder. De verhuurder heeft zekerheid over de minimumduur van de huurovereenkomst en de huurder houdt nog steeds de mogelijkheid om tussentijds te beëindigen na afloop van de minimumduur en blijft daardoor flexibel. De minimumduur is afhankelijk van de eerste overeengekomen huurperiode (wanneer deze minimaal één jaar is) en zal alleen gelden in het eerste tijdelijke huurcontract. Het doel is immers dat een verhuurder niet geconfronteerd wordt met meerdere zeer kortdurende huurcontracten achter elkaar terwijl hij dit niet beoogd heeft. Als een tijdelijke huurovereenkomst met een zittende huurder tijdelijk wordt verlengd, heeft die huurder al een bepaalde (minimum)periode gehuurd. Het is dan niet logisch om bij de tijdelijke verlenging opnieuw een minimumduur te kunnen hanteren.

De minimumduur is afhankelijk van de initieel overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Wanneer er bijvoorbeeld een huurovereenkomst van drie jaar wordt afgesproken, dan zal de minimumduur maximaal één jaar zijn. Een huurovereenkomst voor drie jaar zal worden afgesproken als partijen voornemens zijn om, binnen tijdelijke verhuur, een langere en meer bestendige huurrelatie aan te gaan. Dan mag van de huurder worden verwacht dat deze ook langere tijd zal huren en niet na zeer korte termijn zal opzeggen. Deze maximale minimumduur van één jaar is gelijk aan de minimumduur die in de praktijk vóór de wet Doorstroming Huurmarkt gebruikelijk was. Wanneer er een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar wordt gesloten zal de minimumduur maximaal zes maanden kunnen bedragen. Bij een huurovereenkomst die is aangegaan voor één jaar zal een minimumduur van maximaal drie maanden overeengekomen kunnen worden. Als de eerste huurovereenkomst voor een kortere periode dan één jaar is gesloten, kan er geen minimumduur worden overeengekomen. Wanneer er geen minimumduur wordt overeengekomen in de huurovereenkomst, zal er ook geen minimumduur gelden.

12

3.2.2.1 Onbepaalde tijd met een minimumduur Omwille van de duidelijkheid is in 7:271 lid 2 BW eveneens expliciet opgenomen dat ook bij contracten voor onbepaalde tijd een minimumduur kan worden opgenomen. Dit sluit aan bij de huidige praktijk. Door de aanpassing van het wetsartikel wordt uitdrukkelijke bevestigd dat dit, zoals eerder is aangegeven17, nog steeds mogelijk is na de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt. Wanneer een contract voor onbepaalde tijd is gesloten staat het partijen vrij een minimumduur te bepalen. 3.2.3 Toetsen aanvangshuurprijs huurcommissie De aanvangshuurprijs van tijdelijke huurcontracten kan worden getoetst door de Huurcommissie. Dit kan op dit moment tot uiterlijk zes maanden na afloop van de voor de eerste maal aangegane tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimtes van maximaal twee jaar, en tot uiterlijk zes maanden na afloop van de voor de eerste maal aangegane tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimtes, met dien verstande dat een maximale termijn van twee en een half jaar vanaf het aangaan van de huurovereenkomst wordt gehanteerd voor onzelfstandige woonruimtes, ook wanneer de huur langer dan die periode duurt, zie artikel 7:249 lid 2 BW.

Met dit wetsvoorstel wordt deze termijn verlengd tot uiterlijk zes maanden na afloop van een tijdelijk huurcontract van drie jaar of na afloop van een verlengde tijdelijke huurovereenkomst met een totaalperiode van maximaal drie jaar voor zelfstandige woonruimtes. Dit zorgt ervoor dat een huurder de huurprijs vrijelijk kan laten toetsen door de huurcommissie, ook als de tijdelijke huurovereenkomst verlengd is. Een huurder zou anders een belemmering kunnen voelen om de huurprijs te laten toetsen, omdat hij vrees zou kunnen hebben dat dit in de weg staat aan een verlenging van de huurovereenkomst of aan een verlenging van de huurovereenkomst tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor onzelfstandige woonruimtes wordt de maximale termijn waarna een toets van de aanvangshuurprijs gecontroleerd kan worden drie en een half jaar vanaf het aangaan van de huurovereenkomst, met dien verstande dat dit maximaal een half jaar na afloop van de huurovereenkomst kan zijn. Deze termijn blijft dus gelijklopen met de maximale termijn waarin zelfstandige woonruimtes gecontroleerd mogen worden. 4. Verhouding tot hoger recht 4.1 Opkoopbescherming 4.1.1. Eigendomsrecht De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht18. Een regulering van het eigendomsrecht is slechts toelaatbaar indien ze gerechtvaardigd is. Dit houdt in dat voldaan moet zijn aan vier voorwaarden: 

De maatregel moet bij wet voorzien zijn. Dat betekent dat de beperking voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar in de toepassing moet zijn. De bevoegdheid tot het instellen van de opkoopverplichting en de mogelijkheden en contouren ervan zijn neergelegd in dit wetsvoorstel. Het democratisch gekozen orgaan van de gemeente kan deze opkoopbescherming slechts invoeren door dit op te nemen in de gemeentelijke huisvestingverordening. Daarmee is voldaan aan het criterium dat de regulering van het eigendomsrecht bij wet moet zijn voorzien.



17 18

De beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang. Dit wil zeggen dat de maatregel een legitiem doel dient en met de maatregelen het beoogde effect wordt bereikt.

Aanhangsel Handelingen II 2016/17, nr. 65 Artikel 1 van het Eerste Protocol bij Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens

13

Het doel van de opkoopbescherming is om goedkope en middeldure koopwoningen te kunnen behouden in het koopsegment wanneer er door de opkoop van deze woningen voor verhuur sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten door schaarste aan deze woningen of de leefbaarheid van de betreffende buurt wordt aangetast. Het zorgen voor voldoende betaalbare en geschikte woonruimte is een opdracht voor de overheid.19 Ondanks het feit dat er volop woningen worden bijgebouwd blijkt het dat in bepaalde gemeenten nog steeds een dusdanige schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen is, zeker in de bestaande bouw. Voor mensen die op zoek zijn naar dit type koopwoning, zoals starters en woningzoekenden mensen met een middeninkomen, is het dan ook erg lastig is om er een passende koopwoning te vinden. Daar waar de opkoop van deze schaarse koopwoningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten, is het noodzakelijk dat er maatregelen worden genomen om de mogelijkheden van deze doelgroep op de woningmarkt te verbeteren. Gemeenten moeten in hun huisvestingsverordening onderbouwen dat er onevenwichtige en onrechtvaardige effecten door schaarste zijn, waardoor de invoering van de opkoopbescherming gerechtvaardigd is. Hier kan bijvoorbeeld sprake van zijn als de opgekochte woningen tegen hoge prijzen worden verhuurd.

De opkoopbescherming zal ervoor zorgen dat de aanwezen woningen niet opgekocht worden door beleggers. Naast het zorgen voor voldoende woningen, is het ook van belang dat buurten leefbaar zijn. Een leefbare omgeving is namelijk essentieel voor het hebben van een prettig thuis. Daar waar de opkoop van woningen de leefbaarheid aantast, kan de opkoopbescherming ervoor zorgen dat er meer koopwoningen behouden blijven in dit segment. Doordat koopwoningeigenaren veelal een grotere binding hebben met de buurt kan dit de leefbaarheid van de betreffende buurt verbeteren20. Ook hier moeten gemeenten onderbouwen dat de opkoop van woningen de leefbaarheid van de buurt aantast en de invoering van de opkoopbescherming gerechtvaardigd is. 

Er moet sprake zijn van een “fair balance” tussen de mate van regulering van het eigendomsrecht van woningeigenaren en het daarmee gediende algemeen belang. Voor de opkoopbescherming geldt in eerste plaats dat de gemeenteraad bij het invoeren van de opkoopbescherming moet onderbouwen dat deze maatregel in bepaalde buurten en voor bepaalde categorieën van woningen noodzakelijk is vanwege de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of leefbaarheid van de betreffende buurt. Hierdoor is het niet mogelijk om zomaar lukraak alle woningen in een gemeente aan te wijzen voor de opkoopbescherming. Voor de kopers van een woning die is aangewezen inzake de opkoopbescherming is er slechts een beperkte regulering van hun eigendomsrecht omdat zij op het moment dat zij de woning kopen weten dat zij die woning slechts met een vergunning kunnen verhuren. Daardoor is de maatregel en daarmee de beperking voorzienbaar. Het is daarnaast onwaarschijnlijk dat een eigenaar die reeds in het bezit is van de woning na de invoering van de opkoopbescherming een veel lagere verkoopprijs dan de marktwaarde voor de woning zal ontvangen.

Vanwege het feit dat de opkoopbescherming alleen kan worden ingevoerd in de gebieden waar grote schaarste is aan dit soort goedkope en middeldure koopwoningen of met het doel om de leefbaarheid van de wijk te behouden is het onwaarschijnlijk dat de vraag naar deze woningen dusdanig afneemt dat dit al te sterk zichtbaar wordt in de woningprijs.



19 20

Bestaan er toereikende procedurele waarborgen voor betrokkenen De maatregel geldt slechts tot maximaal vier jaar na de aankoop van de woning en de woning kan in de tussentijd alsnog met een vergunning verhuurd worden. Indien de eigenaar reeds in het bezit was van de woning voor de invoering van de opkoopbescherming is de opkoopbescherming niet van toepassing. En ook indien de woning ministens zes maanden in verhuurde staat was, voorafgaand aan de datum van

Artikel 22 lid 2 Grondwet RIGO Research & Advies BV. (2008). Van huur- naar koopwoning. Effecten van verkoop van huurwoningen

14

inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar, is de opkoopbescherming niet van toepassing op de woning. In individuele gevallen waar het eigendomsrecht van de eigenaar dusdanig wordt beperkt dat dit leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard kan een ontheffing worden verleend. 4.1.2 Vrij verkeer van diensten Het verbod om zonder vergunning een woning te verhuren is een vergunningsstelsel als bedoeld in de Dienstenrichtlijn.21 Een dienst die valt onder de Dienstenrichtlijn is gedefinieerd als elke economische activiteit, anders dan in loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt.22 Verhuur en huur van woningen is het verrichten of ontvangen van een dienst. Een vergunningstelsel kan alleen worden ingevoerd indien: 





dat noodzakelijk is omwille van het algemeen belang dat met deze beperking wordt gediend en dit middel geschikt is om het nagestreefde doel te bereiken en dat het niet verder gaat dan wat nodig is om dat doel te bereiken23. Ondanks het feit dat er volop woningen worden bijgebouwd blijkt het dat in bepaalde gemeenten nog steeds een dusdanige schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen is, zeker in de bestaande bouw. Voor mensen die op zoek zijn naar dit type koopwoning, zoals starters en woningzoekenden mensen met een middeninkomen, is het dan ook erg lastig is om er een passende koopwoning te vinden. Naast het zorgen voor voldoende woningen, is het ook van belang dat buurten leefbaar zijn. Daar waar de opkoop van woningen voor de verhuur de leefbaarheid aantast, kan de opkoopbescherming ervoor zorgen dat er meer koopwoningen behouden blijven in dit segment.

Eigenaren die zelf hun woning bewonen hebben immers veelal een grotere binding hebben met de buurt hetgeen de leefbaarheid van de betreffende buurt kan verbeteren.24 De maatregel kan dus noodzakelijk zijn om te voorzien in een voldoende passend en betaalbaar aanbod van koopwoningen voor woningzoekenden, waaronder starters en middeninkomens, of om te borgen dat de leefbaarheid in de betreffende buurt behouden blijft.25 het beoogde doel niet door een minder beperkende maatregel kan worden bereikt 26 en het verbinden van voorwaarden aan de vergunning niet op willekeurige wijze kan plaatsvinden.27 Bij de uitwerking van de opkoopbescherming is expliciet aandacht besteed aan de proportionaliteit van de maatregel. De proportionaliteit van de maatregel wordt in de eerste plaats verzekerd door het feit dat de gemeenteraad slechts een beperkt aantal woonruimten kan aanwijzen (goedkope en middeldure koopwoningen) en de maatregel slechts kan toepassen op die categorieën van woonruimte en die gebieden in de gemeente waar dit noodzakelijk is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan dit soort woningen te mitigeren of om de leefbaarheid in de betreffende buurt te behouden.