Bijlage 2 - MvT wetsvoorstel opkoopbescherming.pdf

Verder is ook de proportionaliteit van de regeling verzekerd omdat er geen algeheel verbod is ingesteld (de koper van de woning kan met een vergunning nog steeds de woning (tijdelijk) verhuren) en de opkoopbescherming slechts geldt voor een periode van vier jaar vanaf de aankoop geldt. Daarna kan de eigenaar de woning vrij verhuren. Aan de vergunning kunnen uitsluitend voorwaarden inzake goed verhuurderschap worden verbonden. Deze voorwaarden moet in de huisvestingsverordening door de gemeenteraad worden vastgesteld. Hierdoor wordt iedere vorm van willekeur bij het opleggen van die voorwaarden voorkomen. de maatregel geen direct of indirect onderscheid maakt naar nationaliteit, en Nederlandse natuurlijke en rechtspersonen en die uit andere lidstaten gelijk behandelt. De maatregel

Artikel 4, lid 6, van de Dienstenrichtlijn Artikel 4, eerste lid, van Richtlijn 2006/123/EG (hierna: de Dienstenrichtlijn) 23 Artikel 15, eerste en derde lid, van de Dienstenrichtlijn 24 RIGO Research & Advies BV. (2008). Van huur- naar koopwoning. Effecten van verkoop van huurwoningen. 25 C-567/07, Servatius 26 C-340/14 en C-341/14, Trijber, r.o. 70. 27 Artikelen 10 tot en met 13 van de Dienstenrichtlijn 21 22

15

geldt zowel voor Nederlanders als voor ingezetenen van andere lidstaten die een op basis van deze wet in de verordening aangewezen woonruimte verwerven. Er wordt dus geen onderscheid gemaakt. 4.1.3. Vrij verkeer van kapitaal De opkoopbescherming kan een beperking van het vrij verkeer van kapitaal28 inhouden omdat het grensoverschrijdende investeringen kan ontmoedigen29 vanwege het feit dat de koper van de woning in beginsel deze woning moet bewonen of slechts mag verhuren met een vergunning. De maatregel zou immers potentieel niet-ingezeten kunnen ontmoedigen om in Nederland in onroerend goed te investeren30. De maatregel geldt echter niet als een verbod tot het doen van investeringen door beleggers van andere lidstaten in Nederland. Slechts een zeer beperkt deel van de woningvoorraad kan worden aangewezen, zodat ingezetenen van andere lidstaten nog steeds vrij woningen kunnen kopen in Nederland. Ook woningen die onder de opkoopbescherming vallen kunnen door niet-ingezetenen worden gekocht, indien zij na aankoop van die woning zich in die woning vestigen. Indien de opkoopbescherming al een beperking van het vrij verkeer van kapitaal zou kunnen inhouden dan is de regering van mening dat deze maatregel gerechtvaardigd is vanwege een dwingende reden, proportioneel en niet-discriminerend. Zie hiervoor paragraaf 4.1.2. 5. Gevolgen (m.u.v.

financiële gevolgen) Deze wet heeft gevolgen voor de volgende groepen: huurders en (ver)kopers, verhuurders (particulier of privaat, institutionele beleggers en evt. woningcorporaties) en gemeenten. 5.1 Gevolgen opkoopbescherming Kopers Mensen die op zoek zijn naar een koopwoning in een gebied waar de opkoopbescherming is ingevoerd hebben meer kans op een koopwoning, omdat een deel van hun concurrentie niet meer in aanmerking komt voor de woning. Mogelijk zullen beleggers zich verplaatsen naar buurten waar de opkoopbescherming niet geldt. Dit hoeft geen probleem te zijn. Daar waar deze verschuiving leidt tot schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen waardoor er onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden, of hetgeen leidt tot leefbaarheidsproblematiek, kan in die buurt ook de opkoopbescherming worden ingevoerd. Verkopers Mensen die hun koopwoning willen verkopen in een gebied waar de opkoopbescherming geldt hebben mogelijk minder potentiële kopers, wat kan leiden tot een lagere verkoopprijs. Vanwege het feit dat de opkoopbescherming alleen kan worden ingevoerd in gebieden waar grote schaarste is aan dit soort goedkope en middeldure koopwoningen of met het doel om de leefbaarheid van de wijk te behouden is het niet de verwachting dat de vraag naar deze woningen dusdanig afneemt dat dit tot al te grote prijsschokken leidt.

Huurders In gebieden waar de opkoopbescherming is ingevoerd zullen er veel minder nieuwe omzettingen van koop naar huur plaatsvinden. Hierdoor kan het voor huurders lastiger worden om een huurwoning te vinden dan wanneer de woningen wel opgekocht en verhuurd waren. De gemeente moet daarom altijd onderbouwen waarom het inzetten van de opkoopbescherming gerechtvaardigd is. Wanneer iemand komt te wonen in een woning die onder de opkoopbescherming toch middels een vergunning verhuurd is, zal hij mogelijk merken dat de verhuurder zich moet houden aan de gestelde voorwaarden wat betreft goed verhuurderschap.

Artikel 63 VWEU C-307/05, Festersen 30 C-191/11, Libert 28 29

16

Verhuurders In gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen verhuurders niet zomaar een woning opkopen en verhuren. Zij kunnen dit enkel doen in de uitzonderingsgevallen waarvoor wel een verhuurvergunning wordt afgegeven. Voornamelijk private verhuurders zullen hierdoor geraakt worden, omdat zij vaker in bestaande woningen investeren. Wanneer een verhuurder een gekochte woning middels een vergunning mag verhuren, moet hij zich houden aan de gestelde voorwaarden wat betreft goed verhuurderschap. Dit betreft in het algemeen eisen waar een verhuurder aan dient te voldoen op basis van bijvoorbeeld het BW of de introductie van een aantal informatieverplichtingen. Het gaat daarbij niet om zware eisen. Gemeenten Gemeenten kunnen middels een verordening invulling geven aan de opkoopbescherming. Wanneer een gemeente de opkoopbescherming wil invoeren, moet zij goed kunnen onderbouwen waarom zij deze in de betreffende buurt en in de door hen gekozen vorm wil invoeren. Daarnaast vraagt het invoeren van de opkoopbescherming capaciteit van de gemeente wat betreft de uitvoering en handhaving van de maatregel.

5.2 Gevolgen verlengen duur tijdelijke huurcontracten Het is de verwachting dat het flexibeler omgaan met tijdelijke contracten een uitkomst kan zijn voor verschillende groepen huurders, bijvoorbeeld voor arbeidsmigranten, bewoners van flexwoningen of mensen die moeten wachten op een nieuwbouwwoning. Voor toetsing van de aanvangshuren blijft er de toegang tot de huurcommissie. 6. Uitvoering en communicatie 6.1 Uitvoering opkoopbescherming Wanneer een gemeente de opkoopbescherming invoert moet zij allereerst onderbouwen waarom zij de opkoopbescherming in de betreffende buurt wil invoeren. Zij moet daarvoor onderbouwen dat er onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zijn of de leefbaarheid door de opkoop dusdanig wordt aangetast. Daarnaast moet de gemeente de noodzaak en de geschiktheid van de vast te stellen WOZ-waardegrens en de eventueel aan te wijzen categorieën van woonruimten onderbouwen. Ook moet zij bepalen of er nog extra uitzonderingsgevallen zijn waarvoor alsnog een vergunning om te verhuren wordt afgegeven en moet zij bepalen welke eisen aan goed verhuurderschap ze verbindt aan de uit te geven vergunningen. Tenslotte moet de gemeente in de huisvestingsverordening regels stellen over welke gegevens en bescheiden aangeleverd dienen te worden om aan te tonen dat iemand in aanmerking komt voor een vergunning.

Wanneer het instrument is ingevoerd moet de gemeente voor de verplichte en eventueel aanvullend gekozen uitzonderingsgevallen een vergunning verlenen waardoor alsnog verhuurd mag worden. De gemeente moet toetsen of de aanvrager van de vergunning voldoet aan de gestelde eisen en de juiste gegevens en bescheiden hiervoor heeft aangeleverd. Indien dit het geval is moet de gemeente de vergunning verlenen. 6.2 Communicatie Omdat verschillende groepen mensen worden geconfronteerd met dit voorstel zal worden gekeken naar een goede manier om informatie over het voorstel te ontsluiten. Via Rijksoverheid.nl zal de informatie voor de huurders worden ontsloten op een toegankelijke manier en zal duidelijk worden opgenomen wat de wijzigingen inhouden en wat huurders kunnen doen bij onenigheid met de verhuurder. Voor de meer professionele partijen zoals verhuurders zal via de website www.woningmarktbeleid.nl goed te vinden zijn wat deze nieuwe wet met zich meebrengt. Voor gemeenten wordt in overleg met de VNG bekeken of een modelverordening kan worden gemaakt voor het opstellen van of het inpassen van regels in een Huisvestingsverordening.

17

7. Toezicht en handhaving 7.1 Opkoopbescherming Gemeenteraden kunnen besluiten voor sommige buurten in hun gemeenten een opkoopbescherming in te voeren. Indien zij dit doen zijn burgemeester en wethouders verantwoordelijk voor het toezicht op en de bestuursrechtelijke handhaving van de geïntroduceerde opkoopbescherming, inclusief het bijbehorende vergunningsstelsel. De opkoopbescherming wordt geïntroduceerd als vergunningsstelsel onder de Huisvestingswet 2014. Burgemeester en wethouders wijzen de aanvraag om een vergunning op grond van de opkoopbescherming af indien niet wordt voldaan aan de voorwaarden die voor die aanvraag gelden op grond van de gemeentelijke Huisvestingsverordening. Onder deze voorwaarden vallen ook de voorwaarden omtrent goed verhuurderschap, indien deze zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening. Eveneens is het mogelijk een Bibob-onderzoek in te stellen bij een vergunningsaanvraag en de aanvraag op basis van de uitkomsten hiervan af te wijzen. Wanneer de gemeente een regeling opneemt in de huisvestingsverordening is de gemeenten ook belast met het toezicht op de naleving van die regels. Dit toezicht hoeft de gemeente op zich niet anders in te richten dan dat ze het huidige toezicht op grond van de Huisvestingswet 2014 inrichten.

Daarbij maakt de gemeente handhavingsbeleid, hetgeen kan worden ingevuld door bijvoorbeeld risicogerichte controles of op basis van ambtshalve signalen, signalen van bewoners of omwonenden of naar aanleiding van specifieke handhavingsverzoeken. Indien de eigenaar van een woning die is aangewezen in het kader van de opkoopbescherming de woning verhuurt zonder vergunning of in afwijking van een vergunning, dan kan de gemeente een bestuurlijke boete of een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom opleggen. De eigenaar van de woning moet dan zorgen dat er een eind wordt gemaakt aan de illegale situatie. Een eenmaal verleende vergunning kan daarnaast op basis van een aantal gronden worden ingetrokken. Indien de vergunning is verleend op grond van door de aanvrager verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, dan kunnen burgemeester en wethouders besluiten de vergunning in te trekken. Specifiek voor de opkoopbescherming geldt dat wanneer men zich niet aan de opgelegde voorwaarden inzake goed verhuurderschap houdt, de vergunning ook kan worden ingetrokken. De verhuurder mag de woning dan niet langer verhuren. Dit houdt in dat de eigenaar niet gerechtigd is de woning aan anderen dan zichzelf in gebruik te geven.

Het is mogelijk dat op het moment van intrekking van de vergunning zittende huurders in de betreffende woning wonen. Net als in het geval dat de eigenaar verhuurt zonder vergunning is het in dat geval de verantwoordelijkheid van de verhuurder om vervangende woonruimte te regelen voor de zittende huurder(s) en zo te voldoen aan zijn plichten op grond van de huurovereenkomst, of moeten de huurder en verhuurder het eens worden over een schadevergoeding. 8. Financiële gevolgen 8.1 Regeldruk: administratieve lasten en nalevingskosten Regeldruk valt uiteen in administratieve lasten en inhoudelijke nalevingskosten. Administratieve lasten zijn de tijd die besteed wordt en de kosten die gemaakt worden omdat voldaan moet worden aan informatieverplichtingen aan de overheid. Inhoudelijke nalevingskosten zijn de directe kosten die een bedrijf moet maken om wettelijke verplichtingen na te leven. Bij deze berekeningen is gebruik gemaakt van de standaardtarieven uit het handboek meting regeldrukkosten (versie 11-2018). 8.2 Administratieve lasten en nalevingskosten per onderdeel 8.2.1 Opkoopbescherming Met de opkoopbescherming krijgen gemeenten de mogelijkheid om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen niet kunnen worden opgekocht voor de verhuur in buurten waarin er

18

schaarste- of leefbaarheidsproblemen ontstaan door de opkoop voor verhuur. Het opkoopprobleem zal zich niet in alle gemeenten voordoen. Naar verwachting zullen voornamelijk de gemeenten waarin grotere steden liggen gebruik willen maken van het instrument. Negen gemeenten hebben bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kenbaar gemaakt interesse te hebben in het instrument. Pas wanneer duidelijk is hoeveel gemeenten de opkoopbescherming invoeren en voor welk deel van de woningvoorraad, zal duidelijk worden welke regeldruk hieruit voortkomt. Wel kan op basis van een aantal hypothesen een inschatting gemaakt worden van deze regeldruk. Dit is hieronder gedaan. Volgens het CBS werden er in 2019 in Nederland 218.595 woningen verkocht31. Het grootste deel van de huidige kopers op de markt koop een woning om deze zelf te gaan bewonen. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat in 2017 76 procent van de koper een eigenaar-bewoner is32. De opkoopbescherming zorgt bij deze groep niet voor extra regeldruk. Enkel wanneer een woning wordt aangekocht voor de verhuur ontstaat er extra regeldruk, omdat de potentiële verhuurders voor hun aankoop kennis moeten nemen van de gewijzigde regelgeving en zij een vergunning moeten aanvragen wanneer ze besluiten om een woning te kopen voor de verhuur in een buurt waar de opkoopbescherming geldt.

Uit het bovengenoemde onderzoek van Kadaster blijkt dat in 2017 bij 17,3 procent van aankopen wordt de woning gekocht door een partij die het doel heeft om de woning te verhuren33. Hier zitten ook woningen tussen die al in verhuurde staat zijn wanneer ze worden doorverkocht en daarom buiten de opkoopbescherming vallen. Dit laat echter onverlet dat de potentiële verhuurder zich alsnog moet inlezen in de gewijzigde regelgeving. Kennisnemen van de gewijzigde regelgeving Potentiële verhuurders moeten kennisnemen van de gewijzigde regelgeving voordat ze een woning kopen. Per jaar gaat het om ongeveer 37.800 (17,3 procent van 218.595) transacties met waarbij de woning wordt gekocht door een partij die het doel heeft om de woning te verhuren. Er wordt aangenomen dat zij zelf kennisnemen van de wijzigingen, wat resulteert in incidentele administratieve lasten van 37.800 x 0,05 (3 minuten) x € 15,-= € 28.350,- per jaar. Nalevingskosten aanvraag vergunning Een vergunning moet in ieder geval worden gegeven wanneer: er sprake is van verhuur aan een familielid- of aanverwante tot de tweede graad, de woning tijdelijk verhuurd wordt wanneer de eigenaar zelf reeds een jaar in de woning heeft gewoond en zelf tijdelijk niet in de woning kan wonen (wegens bijvoorbeeld werk in het buitenland), of de woning onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.

Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen formuleren waarop een vergunning moet worden afgegeven. Het is echter nog niet duidelijk of en in hoeverre gemeenten hier gebruik van gaan maken. Uit onderzoek van het CBS blijkt dat er in 2016 bij ruim 9.000 eigendomsmutaties in de stroom van ‘van een koopwoning naar een particuliere huurwoning’ sprake is van een familierelatie (ouder – kind) tussen de eigenaar en de bewoner(s). Dit is ongeveer 13 procent van het totaal34. Daarnaast zijn er zo’n 20.000 tijdelijke contracten. Het afsluiten van een tijdelijk contract hoeft niet te betekenen dat de eigenaar van de woning tijdelijk de woning verlaat. Ook bij woningen die zijn aangekocht voor de verhuur kan een tijdelijk contract gebruikt worden. Vandaar dat ervan wordt uitgegaan dat bij de helft van de tijdelijke contracten (10.000) de eigenaar de woning tijdelijk verlaat. Dit is nog geen 1 procent van het totaal aantal huurwoningen (3.300.000 huurwoningen35). Daarom wordt ook aangenomen dat nog geen 1 procent van de koopwoningen die onder de opkoopbescherming vallen tijdelijk gaat worden verhuurd. Het is niet bekend hoeveel woningen onlosmakelijk onderdeel uitmaken van een winkel-, kantoorof bedrijfspand.

Wel is duidelijk dat deze combinatie nauwelijks voorkomt in vergelijking tot de CBS, Statline Kadaster (2019), In beeld: de groeiende rol van particuliere verhuurders op de Nederlandse woningmarkt 33 Dit zijn veelal particuliere- en bedrijfsmatige verhuurders en in een enkel geval een woningcorporatie. 34 CBS (2019), Eigendomsmutaties tussen koopwoningen en overige huurwoningen, 2014 - 2017 35 Capital Value (2020), Woningbeleggingsmarkt in beeld 31 32

19

verkoop van een losstaande woning of winkelpand. Hierdoor wordt aangenomen dat het percentage van deze woningen die onder de opkoopbescherming vallen erg laag is (1 procent). In totaal wordt ingeschat dat er in ongeveer 15 procent van de aankopen een vergunning aangevraagd gaat worden. Zoals bovengenoemd zullen niet alle gemeenten het instrument in kunnen voeren. De gemeenteraad moet eerst vaststellen of en in welke buurten van de gemeente er door de opkoop voor verhuur schaarste- of leefbaarheidsproblemen ontstaan. In de negen gemeenten die hebben aangegeven interesse te hebben in de opkoopbescherming woont ongeveer 23 procent van de Nederlandse bevolking. Aangenomen kan worden in deze gemeenten ruim 50.000 (23 procent van 218.595) transacties per jaar plaatsvinden. Ook zal het instrument enkel in de buurten waar de problematiek zich voordoet worden ingezet. Het Kadaster laat zien dat in de 6 grote metropoolregio’s (Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven en Groningen) in ongeveer 28 procent van de buurten het aandeel particuliere beleggers in woningtansacties hoger is dan 30 procent 36. Voor de verder berekening wordt de aanname gebruikt dat wanneer een gemeente de opkoopbescherming invoert, dit in 30 procent van de gemeenten gebeurt. Dit resulteert in ongeveer 15.000 (30 procent van ruim 50.000) transacties per jaar in deze buurten.

Ook geldt de opkoopbescherming enkel voor goedkope en middeldure koopwoningen. Aangenomen wordt dat ongeveer de helft van de koopwoningen goedkoop en middelduur zijn. Daardoor zullen er naar schatting ongeveer 7.500 transacties per jaar onder de opkoopbescherming vallen. Van deze 7.500 transacties zal de regeldruk enkel vergroot worden voor de transacties waarbij de koper een vergunning wil aanvragen. Jaarlijks zullen er naar schatting 1.125 vergunningen worden aangevraagd in het kader van de opkoopbescherming (15 procent van 7.500). Gemeenteraden zullen voor de vergunningaanvraag zelf de indieningsvereisten moeten opnemen in de Huisvestingsverordening. Het is daarom lastig om vooraf te bepalen hoeveel kosten er aan een vergunning verbonden zijn. Het uitgangspunt is de nulmeting van het onderdeel huisvestingsvergunning, met actualisatie van bedragen en uren (tabel 1). Dit maakt dat de totale nalevingskosten van een verhuurder voor het aanvragen van een vergunning uitkomen op € 10.294,- per jaar. Totale administratieve lasten en nalevingskosten De totale administratieve lasten en nalevingskosten komen hierdoor uit op € 38.644 per jaar. Tabel 1. Administratieve lasten en nalevingskosten opkoopbescherming Administratieve lasten en nalevingskosten opkoopbescherming Uurtarief (euro)

Tijd (uren)

Kennisnemen van de gewijzigde regelgeving Kennisnemen gewijzigde 15 3/60 regelgeving Totaal Handelingen aanvraag vergunning Verzamelen van gegevens 54 3/60 Betrekken en invullen formulier 54 3/60 Indienen vergunningsaanvraag 39 3/60

Totaal (euro)

Aantal handelin gen

Kosten (euro)

0,75

37.800

28.350 28.350

2,70 2,70 1,95

1.125 1.125 1.125

3.038 3.038 2.194

36 Kadaster (2019), Opkomst particuliere verhuurders op de woningmarkt

20

Verkrijgen en archiveren van vergunning tot het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur Totaal Totaal

54

2/60

1,80

1.125

2.025

10.294 38.644

8.2.2 Tijdelijke huurovereenkomsten (verlenging maximumtermijn, mogelijkheid tot verlenging en minimumduur) Kennisnemen van de gewijzigde regelgeving Er zijn zo’n 20.000 woningen die met tijdelijke contracten worden verhuurd. Dit betekent dat 20.000 huurders kennis moeten nemen van de gewijzigde regelgeving. Dit resulteert in incidentele kosten van 20.000 x 2/60 (twee minuten) x € 15,- = € 10.000,-. Hetzelfde geldt voor de verhuurders van die woningen. Daarbij gaan we uit van 20.000 verhuurders die kennisnemen van de regelgeving: 20.000 x 2/60 (twee minuten) x € 39,- = €26.000,-. Voor de eenvoud is hierbij uitgegaan van een even hoog aantal verhuurders als huurders en administratief personeel. Er is verder geen sprake van een toename van administratieve lasten op dit onderdeel. De ervaren regeldruk kan overigens wel afnemen, omdat er ruimere mogelijkheden worden gecreëerd voor tijdelijke verhuur. Er wordt een mogelijkheid geboden om een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen, de maximumduur voor de tijdelijke overeenkomst wordt verhoogd voor zelfstandige woonruimte en er komt een mogelijkheid om een minimumduur af te spreken. Verhuurder en huurder zijn echter niet verplicht om van deze nieuwe mogelijkheden gebruik te maken.

Indien de verhuurder besluit om een tijdelijke huurovereenkomst niet te verlengen, en het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt, heeft hij geen aanvullende kosten. Ook het overeenkomen van een tijdelijke duur is een keus voor de verhuurder. 9. Evaluatie Binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van de wet wordt een evaluatie uitgevoerd naar de noodzaak en de relevantie van de maatregelen opkoopbescherming door deze in de economische situatie van dat moment te plaatsen. 10. Advies en consultatie nader in te vullen na consultatie 11. Overgangsrecht en inwerkingtreding 11.1. Opkoopbescherming De mogelijkheid om in de huisvestingsverordening een regeling met betrekking tot opkoopbescherming op te nemen, vervalt drie jaar na inwerkingtreding van de wettelijke grondslag. Een voor die datum in de huisvestingsverordening opgenomen regeling blijft tot uiterlijk twee jaar na de datum waarop de wettelijke grondslag vervalt van kracht. 11.2 Overgangsrecht tijdelijke huurovereenkomsten Met betrekking tot het overgangsrecht geldt dat de bepalingen in dit wetsvoorstel die zien op tijdelijke huurovereenkomsten van toepassing zijn op huurovereenkomsten en op verlengingen die na het moment van inwerkingtreding worden overeengekomen.

Daarbij is bepaald dat het wel mogelijk is om een huurovereenkomst die voor de inwerkingtreding ervan is gesloten, na het moment van inwerkingtreding te verlengen. Op een aldus verlengde huurovereenkomst is de nieuwe wet vervolgens van toepassing. Dit betekent dat een aldus

21

verlengde huurovereenkomst ten hoogste in totaal drie resp. vijf jaar mag duren. De aanvangsprijs mag ook na afloop van zulke verlengde huurovereenkomsten getoetst worden. Dit overgangsregime betekent het volgende. Minimumtermijnen voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (van maximaal drie respectievelijk vijf jaar) die vóór ingang van deze wetswijziging zijn overeengekomen worden na de wetswijziging niet alsnog rechtsgeldig. Huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimten met een duur van meer dan twee, tot en met drie jaar, die vóór ingang van de wetswijziging zijn afgesloten, kunnen niet na de wetswijziging aangezegd worden op de wijze bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede zin BW. Dergelijke overeenkomsten zijn en blijven overeenkomsten voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, eerste zin BW. Ten slotte wordt op vóór ingang van de wetswijziging afgesloten tijdelijke huurovereenkomsten niet de voorgestelde langere maximale termijn van drie en een half jaar voor een toets van de aanvangshuurprijs van toepassing. Deze langere maximale termijn zal gelden voor na ingang van de wetswijziging afgesloten of verlengde huurovereenkomsten voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. II.

ARTIKELSGEWIJS Artikel I Onderdeel A Deze voorgestelde wijziging hangt samen met de verlenging van de termijn van een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woningen in artikel 7:271 BW van twee jaar naar drie jaar en de nieuw geïntroduceerde mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen. Hiermee krijgt de huurder de mogelijkheid om, in geval van verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst overeenkomstig het voorgestelde artikel 7:271 lid 1 zevende volzin BW, binnen zes maanden na afloop van die verlengde tijdelijke huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte de huurcommissie te verzoeken om de aanvangshuurprijs te toetsen. Voor onzelfstandige woonruimten geldt dat de aanvangshuurprijs tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst getoetst kan worden, met dien verstande dat voor huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimten met een (totale) duur van langer dan drie jaar tot maximaal drie en een half jaar na aanvang van de huurovereenkomst getoetst kan worden. Hiermee is de maximale termijn gelijk aan die voor zelfstandige woonruimten. Met dit onderdeel wordt geen andere materiële wijziging beoogd dan een verlenging van de maximale termijn om aan de aanvangshuurprijs te laten toetsen van twee en een half jaar naar drie en een half jaar.

Onderdeel B onder 1 onder a Deze voorgestelde wijziging behelst de verruiming van de maximale duur van een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woningen van twee jaar naar drie jaar. onder b De voorgestelde vijfde en zesde volzinnen regelen de mogelijkheid voor de huurder en verhuurder om bij aanvang van de tijdelijke huur van een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte een minimumtermijn voor de huurder op te nemen; gedurende die termijn, die start bij de aanvang van de huur, kan de huurder de huur niet opzeggen. Een minimumtermijn kan worden overeengekomen bij een overeengekomen duur van de huurovereenkomst van een jaar of langer. Het is afhankelijk van de lengte van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst hoe lang deze minimumtermijn mag zijn. De minimumtermijn kan voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd niet meer bedragen dan drie maanden bij een huur van een jaar tot twee jaar, niet langer dan zes maanden bij een huur van twee jaar tot drie jaar, en niet langer dan twaalf maanden bij een

22

huur van drie jaar of langer. Op grond van artikel 7:271 lid 8 BW kan de huur wel altijd met instemming van zowel huurder als verhuurder worden beëindigd. Een opzegging door de huurder tegen een dag die valt binnen de overeengekomen minimumtermijn waarbinnen op grond van de voorgestelde vijfde en zesde volzinnen niet kan worden opgezegd, geldt op grond van artikel 7:271 lid 6 BW als ware zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn. Een opzegging tegen een dag na afloop van de minimumtermijn is rechtsgeldig, mits de opzegtermijn van artikel 7:271 lid 5, onder a BW in acht is genomen. De voorgestelde zevende volzin regelt de mogelijkheid van verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst. Een tijdelijke huurovereenkomst die is aangegaan voor een kortere periode dan drie jaar (voor zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimte) kan eenmalig worden verlengd tot een maximale duur van drie respectievelijk vijf jaar. Ook op een aldus verlengde overeenkomst zijn artikel 7:271 lid 1, tweede en derde volzin BW van toepassing, zodat de verhuurder bij afloop van de verlenging het einde van de huur zal moeten aanzeggen.

Een tijdelijke huurovereenkomst die wordt verlengd tot een totale duur van meer dan drie onderscheidenlijk vijf jaar, wordt wegens het bepaalde in artikel 7:271 lid 1, achtste volzin (nieuw) BW een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Immers valt een dergelijke verlenging niet onder de mogelijkheden die de voorgestelde zevende volzin biedt, en is er dus sprake van een nieuwe huurovereenkomst. Een voorwaarde om te kunnen verlengen is dat de verhuurder niet heeft verzuimd het einde van de huur aan te zeggen, als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin BW. Wanneer de verhuurder dit heeft verzuimd, en dus een maand voor het einde van de huur nog niet heeft aangezegd, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd immers op grond van de derde volzin voor onbepaalde tijd verlengd. Indien in die periode nog een verlenging overeen gekomen zou kunnen worden, zou de huurder in een minder goede situatie zitten dan wanneer er geen verlenging overeengekomen zou worden. Om die reden is een verlenging nadat de verhuurder heeft verzuimd aan te zeggen niet wenselijk en dus niet mogelijk. Een verlenging mag wel al worden afgesproken voordat de verhuurder op zijn vroegst kan aanzeggen, dus eerder dan drie maanden voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Indien een verhuurder wel tijdig heeft aangezegd, mag ook alsnog een verlenging overeengekomen worden.

De mogelijkheid tot verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst tot een langere tijdelijke huurovereenkomst is nieuw in het huurrecht. Een tijdelijke huurovereenkomst kan hierdoor op grond van het voorgestelde artikel 7:271 lid 1, zevende volzin BW worden verlengd; dat wil zeggen dat alleen de einddatum van de huurovereenkomst wordt gewijzigd, alle andere voorwaarden blijven onveranderd. Er kan dus ook geen sprake zijn van huurharmonisatie of anderszins verhoging van de huurprijs, anders dan de overeengekomen jaarlijkse huurprijsstijging. Indien andere bepalingen dan de einddatum van de huur worden gewijzigd is geen sprake van verlenging in de zin van de nieuwe zevende volzin maar van een nieuwe huurovereenkomst; in die gevallen geldt die huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 lid 1, achtste volzin (nieuw) BW als verlenging voor onbepaalde tijd van de oorspronkelijke huurovereenkomst. onder c Deze voorgestelde wijziging regelt dat er niet alleen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat wanneer een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan na afloop van een nietverlengde huurovereenkomst, maar ook na afloop van een tot een duur van maximaal 3 respectievelijk 5 jaar verlengde huurovereenkomst.

Ook een tijdelijke huurovereenkomst die voor een tweede keer wordt verlengd, ook als dat binnen drie onderscheidenlijk vijf jaar na aanvang van de huur is, wordt gezien als nieuwe huurovereenkomst en is daarom een overeenkomst voor onbepaalde tijd geworden op grond van artikel 7:271 lid 1, achtste volzin BW. Het verlengen van een huurovereenkomst in de zin als bedoeld in de voorgestelde zevende volzin van artikel 7:271 lid 1 BW moet worden onderscheiden van het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Een verlenging tot een duur van maximaal 3 respectievelijk 5 jaar is namelijk slechts een verlenging tot een nieuwe datum, terwijl het aangaan van een nieuwe

23

huurovereenkomst na afloop van een huurovereenkomst een verlenging voor onbepaalde tijd is. Een verlenging tot een duur van langer dan 3 respectievelijk 5 jaar is geen verlenging als bedoeld in de voorgestelde zevende zin en wordt daarom beschouwd als een nieuwe huurovereenkomst, die om die reden op grond van artikel 7:271 lid 1, achtste volzin BW, ook een overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt. onder 2 In de praktijk is het al gebruikelijk dat voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd een minimumduur overeengekomen wordt. Deze praktijk wordt nu van een adequate wettelijke grondslag voorzien. Dit is dan ook een codificatie van geldend recht. De toenmalige minister voor Wonen en Rijksdienst heeft eerder in antwoord op Kamervragen bevestigd dat met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 niet werd beoogd afbreuk te doen aan deze praktijk. 37 Deze verduidelijking doet dan ook niets af aan de geldigheid van al eerder overeengekomen minimumtermijnen voor huurovereenkomsten van onbepaalde tijd. Er wordt geen wettelijk maximum gesteld aan de termijn die partijen overeen kunnen komen voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Artikel II Onderdeel A het voorgestelde artikel 39 van de Huisvestingswet 2014 Er wordt een nieuw hoofdstuk toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014 waarin de tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming wordt opgenomen.

In artikel 39 worden daartoe drie nieuwe begripsbepalingen opgenomen. Voor deze begripsbepalingen is aangesloten bij de begripsbepalingen in het Burgerlijk Wetboek en de Wet waardering onroerende zaken. het voorgestelde artikel 40 van de Huisvestingswet 2014 In artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat de gemeenteraad uitsluitend van zijn bevoegdheden op grond van deze wet gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Op basis het eerste lid van artikel 40 kan de gemeenteraad de bevoegdheid om regels te stellen inzake opkoopbescherming gebruiken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte als voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. In bepaalde wijken waar veel woningen worden opgekocht door beleggers, kan dit de leefbaarheid aantasten. Bijvoorbeeld omdat de mutatiegraad van woningen bij particuliere verhuurders relatief hoog is, wat nadelige gevolgen kan hebben voor de sociale cohesie in die buurt. Het beschikbaar houden van koopwoningen kan in die gevallen bijdragen aan het behouden van de leefbaarheid in de betreffende buurt.

Omdat de opkoopbescherming is vormgegeven als een verbod om zonder vergunning een koopwoning in gebruikte geven, zou onduidelijkheid kunnen ontstaan met het bepaalde in artikel 4 van de Huisvestingswet 2014. In dat artikel is bepaald dat de gemeenteraad uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels kan geven met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte, en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. Verder is in het tweede lid van dat artikel bepaald dat ten aanzien van het kunnen geven van regels met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van voor verkoop bestemde woonruimte slechts van toepassing op de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland. Hierdoor zou het onjuiste idee kunnen ontstaan dat de opkoopverplichting enkel kan worden toepast in de gemeenten op de Waddeneilanden. Dit is echter niet het geval. Vandaar dat in artikel 40, tweede lid, is opgenomen dat de gemeenteraad met betrekking tot de opkoopbescherming in die verordening regels kan stellen betreffende goedkope en middeldure koopwoningen.

37

Aanhangsel Handelingen II 2016/17, nr. 653

24

het voorgestelde artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 In het nieuwe artikel 41, eerste lid, wordt voorgesteld om aan de gemeenteraad de bevoegdheid te geven om indien dit noodzakelijk is met het oog op de samenstelling van woonruimtevoorraad, in de huisvestingsverordening bepaalde gebieden of buurten aan te wijzen waarin de in de verordening aangewezen categorieën van woonruimte niet mogen worden verhuurd zonder vergunning van burgemeester en wethouders. Deze maatregel is noodzakelijk omdat in bepaalde gemeenten een dusdanige schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen is of de leefbaarheid van de buurt door de opkoop van deze woningen dusdanig wordt aangetast. De bevoegdheid van de gemeenteraad om categorieën van woonruimte aan te wijzen die niet mogen worden verhuurd zonder vergunning van burgemeester en wethouders vormt een regulering van het eigendomsrecht van de eigenaar van die woning. Daarom moet in de huisvestingsverordening de noodzaak van de maatregel vanuit het oogpunt van schaarste of leefbaarheid iedere vier jaar opnieuw (artikel 4, eerste lid van de Huisvestingswet 2014) worden onderbouwd. Tevens moet de gemeenteraad vanwege de proportionaliteit van de maatregel in de huisvestingsverordening gebieden (straten of buurten) in de gemeente aanwijzen waar dit verbod van kracht is.

Vanwege de regulering van het eigendomsrecht geldt deze maatregel slechts voor een periode van vier jaren na de aankoop van de woning. Dus na vier jaar kan de woning wel verhuurd worden zonder vergunning van burgemeester en wethouders. Op basis van het tweede lid wordt een aantal beperkingen gesteld aan welke categorieën van woonruimte in de huisvestingsverordening kunnen worden aangewezen. Ook deze beperking is ingegeven vanwege de regulering van het eigendomsrecht. Op de eerste plaats kunnen uitsluitend goedkope en middeldure woningen worden aangewezen (tweede lid, onderdeel a). Gemeenten hebben zelf goed zicht op hun lokale situatie. Daarom moeten zij zelf op basis van hun lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op een objectieve manier te kunnen bepalen welke woningen wel en niet onder de opkoopbescherming vallen. Verder kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening uitsluitend categorieën van woonruimte aanwijzen die verkocht worden vrij van gebruik en huur, in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op het moment van de eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar of werden verhuurd met een vergunning inzake opkoopbescherming (tweede lid, onderdeel b).

Hiermee wordt gezorgd dat het echt om te koop staande koopwoningen gaat, waarbij het niet mogelijk is om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren. Wanneer een woning die via een afgegeven vergunning wordt verhuurd, wordt doorverkocht blijft de opkoopbescherming van toepassing. Deze woning mag enkel worden verhuurd wanneer de nieuwe verhuurder een vergunning aanvraagt en verleend krijgt. Ten slotte, kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening uitsluitend categorieën van woonruimte aanwijzen die verkocht worden na de inwerkingtreding van het verbod in de gemeente (tweede lid, onderdeel c). Hierdoor weet de koper voordat hij de woning verwerft dat het verbod om de woning zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verhuren van toepassing is op die woning. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de noodzaak dat deze beperking van het eigendomsrecht voorzienbaar moet zijn. Op basis van het derde lid moet de gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepalen voor welke soorten van ingebruikgeving van een in de verordening aangewezen woning een vergunning wordt verstrekt. In ieder geval moet in de huisvestingsverordening worden opgenomen dat een vergunning wordt verleend in de gevallen, bedoeld in het derde lid, onderdelen a, b en c.

Een vergunning wordt dus in ieder geval verleend indien de eigenaar de woning verhuurt aan een familielid in de eerste of tweede graad (onderdeel a). Hieronder vallen zowel bloed- als aanverwanten. Op basis van artikel 3 lid 1 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek telt onder bloedverwantschap ook een erkenning, een gerechtelijke vaststelling van het ouderschap of een adoptie als een geboorte. Op basis van het tweede lid van dat artikel ontstaat door huwelijk of door geregistreerd partnerschap tussen de ene echtgenoot dan wel de ene geregistreerde partner en een bloedverwant van de andere echtgenoot dan wel de andere geregistreerde partner aanverwantschap in dezelfde graad als er bloedverwantschap bestaat tussen de andere echtgenoot dan wel de andere geregistreerde partner en diens bloedverwant. Ten slotte, bepaalt het derde lid

25

van dat artikel dat door het eindigen van het huwelijk of geregistreerd partnerschap de aanverwantschap niet wordt opgeheven. Zeker indien een persoon achtereenvolgens meerdere huwelijken of geregistreerde partnerschappen heeft gehad, zal niet meteen duidelijk zijn of er een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad bestaat. Daarom zal de aanvrager van de vergunning dit bij de aanvraag moeten aantonen. Een vergunning voor verhuur zal ook worden verleend indien de woonruimte voorafgaand ten minste een jaar door de eigenaar is bewoond en daarna wordt verhuurd met een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is38, met een maximum van 12 maanden, omdat de eigenaar na afloop van die termijn de woning opnieuw zelf wil betrekken (onderdeel b). Daarbij is toeristische verhuur van de woonruimten niet toegestaan. De ratio achter het toestaan van de verhuur van de woning voor maximaal 12 maanden is dat er zich situaties kunnen voordoen waarbij een eigenaar tijdelijk voor zijn werk of andere bezigheden elders moet verblijven en het in een woningmarkt met schaarste onwenselijk is dat de woning gedurende die tijd leeg zou blijven staan.

Bij toeristische verhuur van woonruimte wordt de woonruimte al snel voor ongeveer € 100 per nacht verhuurd, waardoor het een stimulans zou kunnen zijn voor de eigenaar om tijdelijk elders te verblijven. Om dit te voorkomen is in de wettekst opgenomen dat voor toeristische verhuur geen vergunning wordt verleend. Dit om ontduiking van het doel van de maatregel te voorkomen. Ten slotte wordt een vergunning voor verhuur ook verleend indien het een woonruimte betreft die onlosmakelijk verbonden is met een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (onderdeel c). Het gaat hier niet om appartementen waarbij in de plint een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte is, maar om gebouwen waarin de woonruimte een onlosmakelijk deel vormt van de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Een indicatie hiervoor is dat de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte een kadastrale eenheid vormt met de woonruimte. Indien de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en de woonruimte in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zijn gesplitst, is de woonruimte niet meer onlosmakelijk verbonden met de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en zal de vergunning geweigerd worden.

In het vierde lid is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening de bevoegdheid heeft om aan burgemeester en wethouders in bepaalde individuele gevallen de mogelijkheid te geven om een ontheffing van het verbod te verlenen. Er kunnen zich immers bepaalde situaties voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard. Hierbij kan bijvoorbeeld geacht worden aan de situatie waarin de eigenaar van een woonruimte waarop het verbod van toepassing is, overlijdt en van de erfgenamen in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij zelf de woning bewonen. Op basis van het vijfde lid stelt de gemeente in de huisvestingsverordening regels over welke gegevens en bescheiden aangeleverd dienen te worden om aan te tonen dat zij in aanmerking komen voor een vergunning. het voorgestelde artikel 42 van de Huisvestingswet 2014 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening regels opnemen inzake ‘goed verhuurderschap’ ten aanzien van de aanvrager van een vergunning voor verhuur van woningen die zijn aangewezen inzake de opkoopbescherming. Daarbij moet de aanvrager zich in elk geval onthouden van overtreding van de verboden van de Huisvestingswet 2014 en zich houden aan andere verplichtingen inzake goed verhuurderschap.

Vanuit de lokale situatie kan in beginsel het best beoordeeld worden welke regels inzake goed verhuurderschap in die gemeente noodzakelijk zijn. Deze regels kunnen echter uitsluitend zien op de onderwerpen die in artikel 42 zijn opgesomd. Verplichtingen inzake goed verhuurderschap zullen veelal betrekking hebben op bestaande verplichtingen of verboden op grond van het privaatrecht of strafrecht die bij verhuur extra aandacht behoeven omdat de invloed die dit soort gedragingen hebben op een primaire levensbehoefte als wonen ernstige gevolgen kan hebben voor de huurder. Zo kan de gemeenteraad verplichtingen stellen met betrekking tot onder meer het voorkomen van intimidatie en/of discriminatie van (potentiële) huurders of het naleven van dwingendrechtelijke bepalingen uit het huurrecht door de verhuurder. Malafide verhuurders maken het de huurder vaak moeilijk

38

Artikel 7:232 lid 2 BW

26

om hun rechten uit te oefenen (zoals het doen van aangifte of het aandragen van een zaak bij de Huurcommissie). De gemeenteraad kan ook verplichtingen stellen met betrekking tot het tegengaan van illegaal gebruik van de woning. Bij het stellen van verplichtingen inzake goed verhuurderschap kan de gemeenteraad echter niet verder gaan dan wat is voorgeschreven in de wet- en regelgeving. Het opleggen van bijvoorbeeld een maximale huurprijs voor een geliberaliseerde woning zou een doorkruising vormen van het bestaande huurrecht. Mede vanwege de schaarste op woningmarkt blijkt dat woningzoekenden vaker geconfronteerd worden met bepaalde verhuurders die hun positie misbruiken. Dit soort malafide praktijken komt gelukkig slechts op beperkte schaal voor. De meeste verhuurders gedragen zich immers als een goed verhuurder. Wanneer een verhuurder zich echter niet aan de regels houdt, kunnen gemeenten een vergunning intrekken. De verhuurder mag de woning zonder die vergunning niet langer verhuren. Burgemeester en wethouders kunnen tevens bepaalde voorschriften inzake goed verhuurderschap verbinden aan de vergunning indien de gemeenteraad hen hiertoe bevoegd heeft gemaakt. Dit kan op basis van het voorgestelde tweede lid. Dit lid maakt het ook mogelijk dat de gemeente informatieverplichtingen oplegt aan verhuurders, die nog niet in bestaande regelgeving zijn opgenomen.

Zo kan de gemeente voorschrijven dat de verhuurder voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst, of in die overeenkomst, de huurder informeert over bepaalde rechten of plichten (zoals inschrijving in de Basisregistratie personen (BRP) of de mogelijkheid zich te wenden tot de Huurcommissie bij bepaalde huurgeschillen). het voorgestelde artikel 43 van de Huisvestingswet 2014 In het voorgestelde artikel 42 wordt in het eerste lid bepaald dat de aanvraag voor een vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid, uitsluitend gedaan kan worden door de eigenaar van de woonruimte. Het voorgestelde tweede lid van artikel 42 regelt dat de verhuurvergunning via de elektronische weg moet kunnen worden aangevraagd. Dit vloeit voort uit artikel 8, eerste lid, van de Dienstenrichtlijn39, dat bepaalt dat alle procedures en formaliteiten betreffende de toegang tot en de uitoefening van een dienstenactiviteit eenvoudig, op afstand en met elektronische middelen via het betrokken één-loket met de relevante bevoegde instanties kunnen worden afgewikkeld. Deze verplichting belet echter niet om, naast de elektronische weg, ook een andere wijze van aanvraag mogelijk te maken40.

het voorgestelde artikel 44 van de Huisvestingswet 2014 Het voorgestelde eerste lid van artikel 44 maakt het mogelijk om - indien de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 42, eerste lid - een vergunning voor verhuur te weigeren, indien de eigenaar binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de aanvraag de verplichtingen inzake goed verhuurderschap (artikel 42, eerste lid), of de voorwaarden en voorschriften verbonden aan een eerder verleende vergunning inzake opkoopbescherming (artikel, 42, tweede lid) niet heeft nageleefd. Net zoals voor andere vergunningen op basis van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeente ook voor de vergunning inzake opkoopbescherming gebruikmaken van de mogelijkheden op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Zo kan de vergunning geweigerd worden indien ernstig gevaar bestaat dat de vergunning mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten, of om strafbare feiten te plegen. Dit is geregeld in het tweede en derde lid van artikel 44. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om de vergunning binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag (vierde lid). Ze kunnen deze termijn, eenmaal verlengen met ten hoogste zes weken (vijfde lid).

Indien niet tijdig op de aanvraag is beslist, is de gevraagde vergunning van rechtswege gegeven (zesde lid).

Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt (PbEU 2006, L 376) 40 Overweging 52 van de Dienstenrichtlijn 39

27

het voorgestelde artikel 45 van de Huisvestingswet 2014 Artikel 45 regelt de gronden voor intrekking van de verhuurvergunning inzake opkoopbescherming. Een verhuurvergunning inzake opkoopbescherming kan worden ingetrokken indien de eigenaar niet de verplichtingen inzake goed verhuurderschap (artikel 42, eerste lid) of de voorwaarden inzake goed verhuurderschap die aan de vergunning verbonden zijn (artikel 42, tweede lid) naleeft. Ook kan de vergunning worden ingetrokken indien blijkt dat ernstig gevaar bestaat dat deze vergunning mede wordt gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten, of strafbare feiten te plegen (tweede lid). het voorgestelde artikel 46 van de Huisvestingswet 2014 In artikel 46 is bepaald voor welke overtredingen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete kunnen opleggen. Indien een woning die is aangewezen inzake de opkoopbescherming wordt verhuurd zonder vergunning of achteraf blijkt dat een woning waarvoor een vergunning afgegeven is niet wordt verhuurd op basis van de grond waarop de vergunning is kan een bestuurlijke boete van maximaal de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, worden opgelegd. Per 1 januari 2020 kan de boete maximaal € 21.750 bedragen.

Indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van die overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van ditzelfde verbod kan een bestuurlijke boete van maximaal de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Per 1 januari 2020 kan in dat geval de bestuurlijke boete maximaal € 87.000 bedragen. Onderdeel B Het voorgestelde hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014 is bedoeld als tijdelijke regeling. Dit onderdeel voorziet daarom in het weer intrekken van die regeling. De inwerkingtreding is drie jaar na de inwerkingtreding van de voorgestelde regeling en geregeld in artikel VI. Onderdelen C en D In de artikelen 51, tweede lid, aanhef, en 52, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 is een niet geheel juiste verwijzing naar de ‘Wet toeristische verhuur’ opgenomen. Die verwijzingen worden met de voorgestelde wijzigingen verbeterd. Artikel III Op deze wetswijziging is de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek van toepassing. Artikel 208ha van die wet bepaalt onder meer dat de wijziging van artikel 7:271 BW in de Wet doorstroming huurmarkt 2015 niet van toepassing is op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van dat artikel zijn gesloten.

Artikel 208ha van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek heeft echter geen betrekking op latere wijzigingen van artikel 7:271 BW, zoals de onderhavige wijziging. Om die reden wordt een tweede lid toegevoegd aan artikel 208ha van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek. Dit lid bepaalt dat de wijzigingen van de artikelen 7:249 BW en 7:271 BW van toepassing zijn op huurovereenkomsten of op verlengingen daarvan die na het in werking treden van die artikelen zijn overeengekomen. Daarbij is verduidelijkt dat het wel mogelijk is om huurovereenkomsten die vóór het moment van inwerkingtreding zijn gesloten, na het moment van inwerkingtreding te verlengen. Op een aldus verlengde huurovereenkomst is de nieuwe wet vervolgens van toepassing. Dit betekent dat een aldus verlengde huurovereenkomst ten hoogste in totaal drie resp. vijf jaar mag duren. Daarnaast geldt de verlengde termijn om de aanvangshuurprijs te toetsen ook voor huurovereenkomsten die vóór invoering van de wet zijn afgesloten maar na invoering van de wet tijdelijk zijn verlengd. Dankzij dit overgangsregime worden minimumtermijnen voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (van maximaal drie respectievelijk vijf jaar) die vóór ingang van de wetswijziging zijn

28

overeengekomen niet na de wetswijziging alsnog rechtsgeldig. Huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimten met een duur van meer dan twee, tot en met drie jaar, die vóór ingang van de wetswijziging zijn afgesloten, kunnen niet na de wetswijziging aangezegd worden op de wijze bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede zin BW. Dergelijke overeenkomsten zijn en blijven overeenkomsten voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, eerste zin BW. Op vóór ingang van de wetswijziging afgesloten tijdelijke huurovereenkomsten wordt ten slotte niet de voorgestelde langere maximale termijn van drie en een half jaar voor een toets van de aanvangshuurprijs van toepassing. Deze langere maximale termijn zal gelden voor na ingang van de wetswijziging afgesloten of verlengde huurovereenkomsten voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. Artikel IV Het in artikel I, onderdeel Ib, van de wet van 7 oktober 2020 tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 en de Gemeentewet in verband met de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte en de aanpak van woonoverlast (Wet toeristische verhuur van woonruimte) Stb. 2020, PM) opgenomen artikel 33b van de Huisvestingswet 2014 is gelijkluidend aan artikel 33a, eerste lid, van die wet en dus dubbelop.

Om die reden is artikel I, onderdeel Ib, van de genoemde wet niet in werking getreden en wordt voorgesteld dat onderdeel volledigheidshalve te laten vervallen. Artikel V De voorgestelde inwerkingtredingsdatum voldoet aan het stelsel van vaste verandermomenten. Omdat het wenselijk is om verhuurders en huurders zo snel mogelijk de gelegenheid te geven om de voorgestelde wijzigingen in het huurrecht toe te passen, is ter voorkoming van hoge private kosten afgezien van het hanteren van een minimale invoeringstermijn. Deze memorie van toelichting wordt mede namens de Minister voor Rechtsbescherming ondertekend.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatie,

29