Bijlage 1 Rapportage onderzoek maatschappelijk vastgoed eindversie.pdf

Rapportage Fase 1 Onderzoek Maatschappelijk Vastgoed Gemeente Alblasserdam

Versie 01-05-2023

1. Inleiding Voor u ligt de rapportage van het onderzoek naar het maatschappelijk vastgoed en het gebruik daarvan in de gemeente Alblasserdam. Met raadsmemo dd. 03-11-2022 is de raad geïnformeerd over de opzet en de fasering van dit onderzoek. Kortheidshalve wordt hier naar dit raadsmemo verwezen Met deze rapportage wordt fase 1 van het onderzoek afgerond en wordt inzicht gegeven in het bezit, de verhuur resp. het gebruik en de voorwaarden daarbij van de betreffende panden. 2. Onderzoeksopdracht en fasering In het huidige Coalitieakkoord "Samen zijn we Alblasserdam" is opgenomen dat de huisvesting van maatschappelijke organisaties in ons eigen vastgoed efficiënter kan (o.a. ParticiPand en de oude Brandweerkazerne). In het collegeprogramma "Fit en groen Dorp in de Polder" is deze gedachtegang verder uitgewerkt. In de huidige voorraadagenda staat daarom in dit kader een onderzoek naar maatschappelijk vastgoed opgenomen. De onderzoeksopdracht is tweeledig en luidt als volgt: - breng het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed in kaart; en - adviseer op basis van de uitkomst daarvan over (her-)huisvesting van de huidige huurders (schuifoperatie). Het onderzoek vindt plaats in 2 fases: - fase 1 de inventarisatie; de onderzoeksvragen voor fase 1 staan uitgewerkt in par. 2.1.

- fase 2 de schuifoperatie (analyse van bestaand vastgoed, opgaven voor verduurzaming, synergiekansen, resulterend in een door uw raad vast te stellen visiedocument Maatschappelijk Vastgoed). In fase 2 worden de mogelijkheden tot herhuisvesting van de in fase 1 geïnventariseerde maatschappelijke partners en de eventuele herbestemming van thans in gebruik zijnde accommodaties en/of locaties in beeld gebracht. Fase 2 resulteert in een visiedocument op de toekomst van het maatschappelijk vastgoed voor de raad. Met dit onderzoek is ook aansluiting gezocht bij de "Routekaart verduurzaming Gemeentelijk vastgoed". Vanuit de samenleving is er draagvlak om duurzaamheid aan te pakken. Alblasserdam heeft gekozen voor een 'Fit en groen dorp in de polder' als het uitgangspunt voor de omgevingsvisie. In dit accent staan onder andere klimaatmitigatie, klimaatadaptatie en circulariteit hoog in het vaandel. In de raadsvergadering van december 2021 is dit accent bekrachtigd. Dit sluit aan bij de ambitie en de noodzaak tot het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed. Voor het overige wordt in deze rapportage kortheidshalve naar "de Routekaart" verwezen. 2.1 Uitwerking Fase 1 In de genoemde raadsmemo zijn de volgende onderzoeksvragen voor fase 1 benoemd: 1. Areaal bepaling; (alle) gemeentelijk vastgoed in kaart brengen; (zie bijlage) 2. Per accommodatie de volgende informatie verkrijgen: a.

Aantal vierkante meters; b. Aantal ruimten; c. Energieverbruik (op basis van werkelijk verbruik vs. Begroting); d. Exploitatielast dagelijks beheer/keuringen/verzekeringen/ed (op basis van werkelijke kosten vs. Begroting); e. Meerjaren onderhoudsprogramma (verwachte kosten komende vier jaar); f. Duurzaamheidsmaatregelen (reeds beschikbaar);

3. Gebruikers per locatie a. Alle huurcontracten, incl. huurtarieven/energie/exploitatie; b. Oppervlak in gebruik; c. Percentage gebruik/bezetting (overdag/avond/weekend); d. Maatschappelijk doel gebruiker; e. Vrije ruimte per locatie. 3. Kanttekeningen Nu de fase van dossierstudie is afgerond moeten bij deze onderzoeksvragen en ter duiding van de in dit rapport gemaakte keuzes, de volgende kanttekeningen worden gemaakt. 3.1 Bij de areaalbepaling moet worden opgemerkt dat het vastgoed waarvoor de gemeente verantwoordelijk is, veel omvattender is dan het in deze rapportage beschreven "maatschappelijk vastgoed". Het bestaat uit ruim 70 uiteen lopende objecten waarvan in de bijlage bij dit rapport een opsomming is opgenomen. Bij het bepalen van het te onderzoeken gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is aansluiting gezocht bij de "Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Alblasserdam". In par. 4 worden de daarbij gemaakte keuzes nader toegelicht. 3.2 Zoals aangegeven is de vastgoedportefeuille van de gemeente Alblasserdam omvangrijk en bestaat deze uit ruim 70 uiteen lopende objecten. Als gevolg hiervan is het beheer en het onderhoud van al deze objecten een complexe taak. Voor het administreren van alle hiermee gemoeide kosten is nog geen éénduidige systematiek voorhanden.

Dit maakte dat deze kosten in het kader van de voorliggende rapportage niet met de spreekwoordelijke "druk op de knop" in beeld konden worden gebracht. 3.3 Om de in dit rapport genoemde panden in financieel opzicht toch onderling te kunnen vergelijken is per gebouw een kosten-baten-saldo berekend waarbij geput is uit de beschikbare cijfers in de jaarrekening 2022. Hierbij moet worden opgemerkt dat het financieel saldo per gebouw in de nabije toekomst kan afwijken van de nu gepresenteerde cijfers zodra bekend is welke kosten jaarlijks aan dat pand moeten worden toegerekend vanwege de Meerjarige Onderhoudsplannen (MJOP). 3.4 In fase 2 vindt per gebouw een nadere (financiële) verdieping plaats van alle aan dat gebouw toe te schrijven kosten. Dit vormt dan (mede) de basis voor de genoemde "schuifoperatie". De eventuele kosten voor verduurzaming van panden zijn, voor zover nu al bekend, opgevoerd in de " Routekaart verduurzaming Gemeentelijk vastgoed" en maken geen deel uit van deze rapportage. 3.5 Bij de vraag naar gebruik en bezetting is uitgegaan van het exclusief gebruik van de ruimtes door de betreffende huurder/gebruiker, er zijn geen vrije ruimtes aangetroffen. Uitzondering is de Randweg 104 (de Postduif). Daarvan is St. Jeugdpunt de huurder en zijn er vijf mede-gebruikers die per activiteit ruimtes huren.

4. Areaal. De volgende gebouwen zijn onderdeel van de routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Alblasserdam: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Gebouw Cortgene 2 H.J. de Haanstraat 10 Haven 4 Ieplaan 2 Lelsstraat 2 Nicolaas Beetsstraat 5 Randweg 104 Sportlaan 3 Zuiderstek 1 Pieter de Hoochplaats 1 Zeelt 2 Esdoornlaan 2 Kerkstraat 203a Staalindustrieweg 1 Vinkenpolderweg 27f/ Bas Verhoevenweg 3

Functie De Rederij/ huisvesting gemeente/ Bibliotheek/ werkcafé/politie Kinderboerderij De Plantage Landvast Cultureel Centrum Het Brughuis (1 toegangsloket) ParticiPand Huisvesting maatschappelijke partijen Wijkgebouw De Postduif (Sportcentrum Blokweer: sporthal en zwembad) Horeca De Portier Voormalige school, leegstandsbeheer Tijdelijk voor onderwijs aan Oekraïense kinderen Staat leeg. Onderkomen Buitendienst begraafplaats Gemeentewerf Buitendienst gemeente Onderkomen Buitendienst sportpark Souburgh

Fase 1 van het onderzoek naar het maatschappelijk vastgoed heeft zich gericht op de nummers 1 t/m 9 om de volgende redenen: -

De locatie Pieter de Hoochplaats 1 (voormalige basisschool "de Loopplank") is aangewezen als locatie voor huisvesting van doelgroepen (zie Raadsinformatiebrief 23-03-2023); De locatie Zeelt 2 wordt meegenomen bij de nieuwbouw voor OBS 't Nokkenwiel; Esdoornlaan 2: pand is onderwerp van onderhandeling over verkoop; De panden 13 t/m 15 zijn in gebruik bij de gemeente en hebben geen (huidige of toekomstige) maatschappelijke functie.

5. Opbrengst van het onderzoek In deze paragraaf worden de bevindingen per gebouw beschreven.

5.1 Cortgene 2: De Rederij

5.1.1: Accommodatie:

Cortgene 2: De Rederij

Aantal m2 (dwz. totaal accommodatie) Aantal ruimtes Energieverbruik (kosten GLW over 2022) Kosten Baten Saldo Boekwaarde per 31-12-2022 Kadastrale gegevens Bestemming Aandachtspunten

3.395 Niet geregistreerd € 83.055 € 783.300 € 105.400 - € 677.900 € 9.083.047 8590 Kantoorfunctie Gemeentelijk monument

5.1.2: Gebruiker/huurder

Doelstelling

Huurcontract j/n

Energie incl./excl.

Oppervl. in gebruik

Huis van de Samenleving, De Rederij is een dynamische, flexibele werk- en ontmoetingsplek voor alle Alblasserdammers. St. Openbare Bibliotheek Aanzet

Sociaal-culturele activiteiten

j

Excl.

370

Politie St. Leerwerkbedrijf Alblasserdam (Smile)

Wettelijke taak Dienstverlening

gebruiksovereenkomst j

Incl. Excl.

89 68

Gemeente

Wettelijke taak

eigenaar

3.395

5.2 H.J. de Haanstraat 10: Kinderboerderij

5.2.1: Accommodatie:

H.J. de Haanstraat 10: Kinderboerderij

Aantal m2 (dwz. totaal accommodatie) Aantal ruimtes Energieverbruik (kosten GLW over 2022) Kosten Baten Saldo Boekwaarde per 31-12-2022 Kadastrale gegevens Bestemming Aandachtspunten

760 (perceel) N.v.t. 1.636 (water en electra) € 75.000 Geen -€ 75.000 € 45.068 8178 Overige De kinderboerderij ontvangt geen (structureel) subsidie van de gemeente. Om de kinderboerderij operationeel te houden is in 2022 een gemeentelijke bijdrage verstrekt van € 55.550, dit bedrag maakt deel uit van de lasten in 2022.

5.2.2: Gebruiker/huurder

Doelstelling

Stichting Kinderboerderij Alblasserdam

Exploitatie kinderboerderij

Huurcontract j/n n Samenwerkingsovereenkomst

Energie incl./excl. Rekening gemeente

Oppervl. in gebruik 760 (perceel)

5.3 Haven 4: Landvast

5.3.1: Accommodatie:

Haven 4: Landvast

Aantal m2 (dwz. totaal accommodatie) Aantal ruimtes Energieverbruik (kosten GLW over 2022) Kosten Baten Saldo Boekwaarde per 31-12-2022 Kadastrale gegevens Bestemming Aandachtspunten

2.634 Niet in beeld gebracht Voor rekening huurder € 329.400 € 277.200 -€ 52.200 € 4.952.203 A 8593 / B 4064 Bijeenkomstfunctie

5.3.2: Gebruiker/huurder

Doelstelling

Huurcontract j/n

Energie Oppervl. in incl./excl. gebruik Landvast is het sociaal cultureel centrum in de gemeente Alblasserdam met een samenhangend sociaal-cultureel activiteitenaanbod, waarin tevens een bioscoop en horecagelegenheid zijn gehuisvest. Stichting Sociaal Cultureel Centrum Alblasserdam is verantwoordelijk voor het exploiteren van Landvast, alsmede de exploitatie van de bioscoop, tijdens openingsuren, inhoudende het openstellen van het sociaal cultureel centrum voor gebruikers. Hiertoe behoort ook de kortstondige terbeschikkingstelling van ruimten aan gebruikers tegen betaling, inclusief het gebruik van meubilair, technische voorzieningen, en andere leveringen en diensten die desgewenst noodzakelijk zijn om de door de gebruikers beoogde activiteit(en) te houden en in goede banen te leiden. Stichting Sociaal Cultureel Exploitatie Landvast j excl. 2.634 Centrum Alblasserdam (SCCA)

5.4 Ieplaan 2: het Brughuis

5.4.1: Accommodatie:

Ieplaan 2: het Brughuis

Aantal m2 (dwz. totaal accommodatie) Aantal ruimtes Energieverbruik (kosten GLW over 2022) Kosten Baten Saldo Boekwaarde per 31-12-2022 Kadastrale gegevens Bestemming Aandachtspunten

847 Niet geregistreerd 4.983 (G, E) € 102.200 € 99.700 -€ 2.500 € 1.450.000 6646 Bijeenkomstfunctie Er loopt nog overleg over de af te sluiten huurcontracten.

5.4.2: Gebruiker/huurder

Doelstelling

Huurcontract Energie Oppervl. in j/n incl./excl. gebruik De gemeentelijke wens tot meer inzetten op preventie en meer sturingsmogelijkheden op, onder andere, kostenbeheersing en uitvoering zijn de aanleiding geweest voor het organiseren van een centrale toegang tot het sociaal domein. Ondersteuning en gemeentelijke zorg worden met de centrale toegang dichtbij de inwoners en bij het lokale voorzieningenaanbod gepositioneerd. De partners in het Brughuis vormen tezamen de eerste schil. Daarnaast jagen zijn ook de samenwerking aan met de partners in de 2e en 3e schil. Zo ontstaat vanuit deze organische samenwerking tussen de diverse schillen een samenhangend geheel van alle in Alblasserdam gevestigde partners. Hiertoe is het samenwerkingsverband Brughuis opgericht. Sinds juni 2022 is het samenwerkingsverband operationeel. Jong JGZ Consultatiebureau 253 SWA Welzijn algemeen 228 Sociale Basis Welzijn algemeen 126 Jeugdteams ZHZ Toegang 126 jeugdzorg SDD uitvoering 23 Participatiewet, WMO en lokale verordeningen.

5.5 Lelsstraat 2: Participand

5.5.1: Accommodatie:

Lelsstraat 2: Participand

Aantal m2 (dwz. totaal accommodatie) Aantal ruimtes Energieverbruik (kosten GLW over 2022) Kosten Baten Saldo Boekwaarde per 31-12-2022 Kadastrale gegevens Bestemming Aandachtspunten

1.618 20 € 28.156 € 123.400 € 46.100 -€ 77.300 € 98.000 7714 / 7639 Onderwijsfunctie Beschermd dorpsgezicht Aanschrijving Omgevingsdienst over wettelijke plicht tot verduurzaming. Kosten minimaal € 77.000.

5.5.2: Gebruiker/huurder

Doelstelling

Huurcontract j/n

Energie incl./excl.

Oppervl. in gebruik

In het Participand wordt ruimte gegeven voor maatschappelijke initiatieven uit de Alblasserdamse samenleving. Het project heeft als hoofddoelstelling: het faciliteren van een initiatief dat verschillende arrangementen aanbiedt die aansluiten bij en uitvoering geven aan de samenlevingsagenda. Deze doelen van de samenlevingsagenda geven invulling aan de participatiesamenleving, economie & arbeidsmarkt en de drie decentralisaties in het sociaal domein. ASVZ/Yulius/Repaircafe Mensen met een j incl. beperking / psychiatrie Damdorp Barbershop Damdorp Barbershop Helpende Handen

Emrah beveiliging

Kapper Maatschappelijke zorg, hulp bij dagelijkse handelingen Beveiliging

Wooncadans

Dagbesteding mensen met beperking

Odensehuis

Dagopvang voor mensen met vroege dementie Reiki (therapie) Grafisch ontwerp

Zielsgewoon Brand Vormgeving Brand Vormgeving Care to repair

Ontmoeting, duurzaamheid

j j j

incl. incl. incl.

52 56 56

j j j j

incl. incl. incl. incl.

85 22 12 23

j

incl.

55

j j j j

incl. incl. incl. incl.

52 52 52 15

j j j j j j

incl. incl. incl. incl. incl. incl.

52 52

Het Vlindertje

Kinderdagopvang

YV-Dance YV-Dance Raymond Koop

Dansschool

Teus van Kooten

Beeldende vormgeving

j

incl.

56

Schietvereniging Wilhelm Tell

Schietsport, ontmoeting

j

incl.

56

Beeldende vormgeving

12 82 10

5.6 Nicolaas Beetsstraat 5: voormalige brandweerkazerne

5.6.1: Accommodatie:

Nicolaas Beetsstraat 5

Aantal m2 (dwz. totaal accommodatie) Aantal ruimtes Energieverbruik (kosten GLW over 2022) Kosten Baten Saldo Boekwaarde per 31-12-2022 Kadastrale gegevens Bestemming Aandachtspunten

495 5 € 6.911 € 32.200 € 20.200 -€ 12.000 Geen 5418 Kantoorfunctie

5.6.2: Gebruiker/huurder

Doelstelling

Stichting Voedselbank Alblasserdam

Voedselhulp

St. Vluchtelingenwerk Zuidwest Nederland

Verenigde Alblasserdamse Hengelaars Gezamenlijke ruimten (hal, trap)

Huurcontract j/n J

Energie incl./excl. incl.

Oppervl. in gebruik 240

Ondersteuning vluchtelingen

J

incl.

80

Visvereniging

j

incl.

130

45 495

5.7 Randweg 104: de Postduif

5.7.1: Accommodatie:

Randweg 104

Aantal m2 (dwz. totaal accommodatie) Aantal ruimtes Energieverbruik (kosten GLW over 2022) Kosten Baten Saldo Boekwaarde per 31-12-2022 Kadastrale gegevens Bestemming Aandachtspunten

157 Onbekend € 2.183 € 16.100 € 10.400 -€ 5.700 € 37.653 C 2620 Bijeenkomstfunctie Verzoek St. Jeugdpunt plaatsen nieuwe keuken. St. Jeugdpunt is (hoofd-)huurder, overige gebruikers betalen per activiteit.

5.7.2: Gebruiker/huurder

Doelstelling

Huurcontract j/n

Energie incl./excl.

St. Jeugdpunt

jeugd-activiteiten

J

incl.

Vereniging Drentse Buurt

Activiteiten

n

Kerkgenootschap de Gereformeerde Kerk Vrijgemaakt

bijeenkomsten

n

St. Welzijn Alblasserdam

bijeenkomsten migrantenvrouwen

n

Vereniging Aurora Levant

taalcursussen

n

MEE Vivenz

lotgenotengroep

n

Oppervl. in gebruik

157

5.8 Sportlaan 3: sporthal en zwembad

5.8.1: Accommodatie:

Sportlaan 3

Aantal m2 (dwz. totaal accommodatie) Aantal ruimtes Energieverbruik (kosten GLW over 2022) Kosten Baten Saldo Boekwaarde per 31-12-2022 Kadastrale gegevens Bestemming Aandachtspunten

3.824 Niet geregistreerd Voor rekening huurder € 351.166 € 234.198 -€ 117.000 € 4.570.815 C 6105 / 5463 (gedeeltelijk) Bijeenkomst, sport Voor de sportzaal wordt een separaat herontwikkelingsproces uitgewerkt. Het zwembad wordt gerenoveerd / hersteld.

5.8.2: Gebruiker/huurder

Beheersstichting Sport Alblasserdam

Doelstelling

Exploitatie sporthal en zwembad

Huurcontract j/n

Energie incl./excl.

j

excl.

Oppervl. in gebruik

5.9 Zuiderstek 1: de Portier

5.9.1: Accommodatie:

Zuiderstek 1

Aantal m2 (dwz. totaal accommodatie) Aantal ruimtes Energieverbruik (kosten GLW over 2022) Kosten Baten Saldo Boekwaarde per 31-12-2022 Kadastrale gegevens Bestemming Aandachtspunten

86 Niet in beeld gebracht Voor rekening huurder € 5.000 € 20.000 € 15.000 (+) Geen, er wordt niet afgeschreven op het pand. B 3777 / 4064 Bijeenkomst- en winkelfunctie

5.9.2: Gebruiker/huurder

Kookgemak Vof

Doelstelling

Uitbaten caférestaurant

Huurcontract j/n

Energie incl./excl.

Oppervl. in gebruik

j

excl.

86

6 Vervolg De voorliggende rapportage van Fase 1 van het onderzoek naar maatschappelijk vastgoed wordt eerst voorgelegd aan het college van B&W en daarna via een Raadsinformatiebrief (RIB) ter kennisname doorgezonden aan de Raad. In Q2 start de tweede fase van het onderzoek naar het maatschappelijk vastgoed: de schuifoperatie.

Bijlage: overzicht gemeentelijk vastgoed.