Adviesrapport bezit en verhuur gemeentelijke accommodaties.pdf

4.2.4 Verwachte kosten voor duurzaamheidsinvesteringen Hieronder is een overzicht van de geschatte kosten (inclusief kostenverhogende BTW daar waar van toepassing) van de duurzaamheidsinvesteringen van de drie accommodaties te vinden. In de tabel staat het totaal aan verwachte investeringen per pand in de periode 2024-2035 en het totaal aan verwachte investeringen voor het realiseren van Paris Proof per pand (2024 tot en met 2050). Ook zijn de kapitaallasten van duurzaamheidsinvesteringen in de jaren van de huidige meerjarenbegroting (2025, 2026, 2027 en 2028) te vinden. De lasten voor die jaren zijn beperkt qua omvang. Het is goed om te bedenken dat ze in de jaren daarop fors toenemen. Dat ze in 2025 en de drie jaren daarna relatief beperkt zijn heeft te maken met het feit dat de kapitaallasten van een concrete duurzaamheidsinvestering pas beginnen te lopen in het jaar dat volgt op het jaar waarin de feitelijke uitvoering van de betreffende investering is afgerond. De termijn is 20 jaar. Bedragen tot € 25.000 worden niet uitgesmeerd; die moeten in één jaar worden genomen. De inschatting van de kosten is gebaseerd op concreet te treffen maatregelen. Voor het werkelijk doorvoeren daarvan moeten er ook nog aanvullende kosten worden gemaakt. Deze kosten vallen onder de noemer VAT: Voorbereiding, Administratie en Toezicht.

Ze bedragen naar verwachting zo'n 20 procent van het totaalbedrag per jaar. Verwachte kosten voor duurzaamheidsinvesteringen per accommodatie Kapitaallasten 2025-2028 Accommodatie bedragen x € 1.000

totaal 20242035

totaal 20242050

2025

2026

2027

2028

De Postduif

259

316

7

0

3

13

Voormalige brandweerkazerne

395

618

16

0

0

0

Het ParticiPand

2.040

2.266

0

17

29

29

Totaal

2.694

3.200

23

17

32

42

45

Investeringen in duurzaamheid kosten niet alleen maar geld, maar leveren ook besparingen op. Een indicatie van het bedrag dat jaarlijks bespaard kan worden, is in de volgende subparagraaf te vinden.

4.2.5 Huisvestingslasten Naast duurzaamheidsinvesteringen worden er voor elke accommodatie huisvestingslasten voldaan. Deze lasten zijn hier onderverdeeld in onderhoudslasten, energiekosten en andere huisvestingslasten. Deze kosten landen voor het grootste deel bij de gemeente. Een reden daarvoor is dat verschillende huurders in de drie accommodaties subsidie ontvangen, en dat een deel daarvan ingezet moet worden voor huisvesting. Hieronder een toelichting op de drie soorten lasten. 1. Onderhoudslasten Voor een belangrijk deel bestaan de huisvestingslasten uit kosten voor onderhoud. Een veel gebruikte term in dit verband is Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Hieronder is te zien hoeveel geld er per accommodatie is gereserveerd voor onderhoud in de komende jaren. De inhoud van de tabel is gebaseerd op informatie van de Servicegemeente Dordrecht (SGD).19 2. Energiekosten De energiekosten zijn gebaseerd op termijnbedragen voor de accommodaties in 2024. Het is goed te bedenken dat ze in dat jaar gemiddeld genomen een stuk lager liggen dan in 2023, maar dat ze eind 2024 weer aan het stijgen waren. Er is vanuit gegaan dat de BTW kan worden afgetrokken van de energielasten bij elk van de accommodaties, en die lasten zijn daarom niet weergegeven. 3. Andere huisvestingslasten Denk bij deze lasten aan kosten voor water, aan schoonmaakkosten en aan verzekeringen.

Helaas worden die gegevens niet altijd per locatie bijgehouden. Omdat voor dit rapport een indicatie volstaat, is er uitgegaan van een richtprijs. Deze richtprijs is €8 per m2 BVO. Huisvestingslasten per jaar van de drie accommodaties Accommodatie Onderhoud Bedragen x € 1.000

Energie

Andere huisvestingslasten

Totaal

De Postduif

6

4

1

11

Voormalige brandweerkazerne

20

12

3

35

Het ParticiPand

54

43

13

110

Totaal

80

59

17

156

WOZ-waarde en boekwaarde Ten slotte zijn hieronder de WOZ-waarde, de boekwaarde en de kapitaallasten van de drie accommodaties te vinden. WOZ-waarde, boekwaarde en kapitaallasten van de drie accommodaties Accommodatie WOZ-waarde Boekwaarde 1 jan Kapitaallasten 2023 Bedragen x € 1.000 2024 19

Voor het werkelijk doorvoeren van het onderhoud moeten er ook nog aanvullende kosten worden gemaakt. Deze kosten vallen onder de noemer VAT: Voorbereiding, Administratie en Toezicht. Ze bedragen naar verwachting zo'n 20 procent van het totaalbedrag per jaar.

46

De Postduif

108

34

4

Voormalige brandweerkazerne

269

0

0

Het ParticiPand

1.020

28

10

Totaal

1.397

62

14

Het bedrag aan resterende boekwaarde is beperkt. Daarom wordt dit verder niet meegenomen in de kostenberekeningen van de scenario's.

4.3 Informatie over extra maatschappelijke meters bij 't Nokkenwiel en Blokweer Zoals aangegeven wordt er bij de scenario's niet alleen gekeken naar het al dan niet behouden van drie accommodaties, maar ook naar het al dan niet toevoegen van maatschappelijke meters. Daarbij wordt concreet gekeken naar 't Nokkenwiel Boerenpad en naar sportcentrum Blokweer.

4.3.1 Maatschappelijke meters 't Nokkenwiel Zoals bekend zijn er twee scenario's ten aanzien van de nieuwbouw van 't Nokkenwiel aan het Boerenpad. Het ene scenario is dat er een school wordt teruggebouwd die bedoeld is voor dezelfde kinderen die nu al naar school gaan op de locatie aan het Boerenpad. Het andere scenario is dat er een school wordt teruggebouwd die ook is bedoeld voor de leerlingen die nu naar de locatie van 't Nokkenwiel op het MFC Maasplein naar school gaan. Op 14 mei 2024 is de gemeenteraad akkoord gegaan met het voorstel om dit tweede scenario uit te werken (Gemeente Alblasserdam, 14 mei 2024). Als het scenario ‘niet samenvoegen’ werkelijkheid wordt, kunnen er maatschappelijke meters worden toegevoegd op het terrein van 't Nokkenwiel Boerenpad. In het coalitieakkoord 2022-2026 staat in dat verband dat het nieuw te bouwen 't Nokkenwiel aan het Boerenpad een multifunctioneel gebouw kan worden met verhuurbare ruimtes voor maatschappelijke organisaties.20 Deze opmerking past binnen het zogenaamde integraal huisvestingsplan dat betrekking heeft op de schoolgebouwen. Daarin wordt namelijk ruimte geboden voor het toevoegen van maatschappelijke meters aan nieuw te bouwen scholen (Drenth en Scherer, 2020). Er zijn al bouwschetsen gemaakt. Het gaat daarbij om een apart gebouw op het huidige terrein waar de school staat.

4.3.2 Maatschappelijke meters sportcentrum Blokweer Hier gaat het niet om ideeën of voornemens van het gemeentebestuur, maar om een idee van het bestuur van de BSSA. Omdat dit idee het overwegen waard is, wordt het meegenomen in dit hoofdstuk. Het idee is om een tweede verdieping te bouwen bovenop het deel van het sportcentrum dat zich tussen sporthal en zwembad bevindt (zie ook de betreffende foto in bijlage 1).

4.3.3 Verwachte bouwkosten Er zijn over extra maatschappelijke meters bij 't Nokkenwiel en Blokweer al bouwschetsen en kostenberekeningen gemaakt. Hieronder de kosten op basis van recente berekeningen voor het realiseren van een energieneutraal gebouw, dat erg lijkt op Paris Proof. Voor het bepalen van de kapitaallasten is verondersteld dat er sprake is van 1 procent rente.

20

Hierbij werd uitgegaan van het scenario waarin de beide locaties van 't Nokkenwiel gescheiden blijven.

47

Nieuwbouw of uitbreiding Bedragen x € 1.000

m2 BVO

Kosten

Kosten per m2

Kapitaallasten (40 jaar)

't Nokkenwiel

602

2.793

4.640,36

98

Blokweer

250

1.150

4.600,00

40

Totaal

852

3.943

138

4.3.4 Verwachte onderhoudskosten Hieronder staan de verwachte onderhoudskosten van de twee accommodaties. De inschatting van de onderhoudskosten is gemaakt door ervan uit te gaan dat deze 2,5 procent van de investeringskosten bedragen. Voor het bepalen van de andere huisvestingslasten is opnieuw uitgegaan van €8 per m2 BVO. Omdat de eventuele nieuwbouw en uitbreiding energieneutraal zijn, zijn er geen energielasten opgenomen. Nieuwbouw of uitbreiding Bedragen x € 1.000

Onderhoud

Andere huisvestingslasten

't Nokkenwiel

70

5

Blokweer

29

2

Totaal

99

7

4.4 Financieel overzicht voor financiële beoordeling van de scenario's De financiële beoordeling van de scenario's die in de volgende paragraven staan beschreven, gebeurt door te letten op eenmalige kosten en opbrengsten en door te kijken naar de omvang van de exploitatielasten. Hieronder wordt de financiële informatie die de basis is voor het beoordelen, weergegeven in drie tabellen en worden deze tabellen toegelicht.

4.4.1 Eenmalige mogelijke kosten en opbrengsten Bij de opbrengsten bij verkoop en optie tot sloop in onderstaande tabel is ervan uitgegaan dat er herontwikkeling kan plaatsvinden op de betreffende locaties. De bedragen zijn berekend door het bureau Metafoor. Dit bureau heeft per accommodatie een range (bedragen onderkant en bovenkant) aangeleverd, waarvan hieronder het midden is genomen. De bedragen bij verkoop kunnen hoger of lager uitvallen door de specifieke eisen die aan projectontwikkelaars worden gesteld ten aanzien van de invulling van de betreffende locatie en het omliggende gebied. Daarnaast bevat de berekening onzekerheden. Meer informatie is te vinden in bijlage 3. Ten slotte is ook gevraagd naar de opbrengsten bij verkoop van Het ParticiPand met de voorwaarde de accommodatie te behouden. Hiervan is geen berekening gemaakt, maar de inschatting van het bureau en van mensen binnen de gemeente is dat dit, onder meer vanwege de energetische staat van het gebouw, geen middelen oplevert.

48

Mogelijke eenmalige kosten (Paris Proof of nieuwbouw) en opbrengsten (verkoop) Accommodatie m2 BVO Paris Proof of Verkoop en optie tot Bedragen x € 1.000 nieuwbouw (kosten) sloop (opbrengsten) Postduif

157

316

1.000

1.618

2.266

2.350

Voormalige brandweerkazerne

419

618

500

Nieuwbouw 't Nokkenwiel

602

2.793

Nieuwbouw (uitbr.) Blokweer

250

1.150

Het ParticiPand

Er zijn nog meer eenmalige kosten denkbaar. Bijvoorbeeld een beperkte verbouwing die nodig kan zijn voor het huisvesten van een bepaalde partij op een bepaalde plek. Deze kosten zijn vanuit praktische overwegingen niet meegenomen in het beoordelen van de scenario's.

4.4.2 Jaarlijkse lasten behoud en nieuwbouw Hieronder staan de jaarlijkse lasten bij elk van de accommodaties. De eerste drie zijn gebaseerd op behoud in combinatie met verduurzaming naar Paris Proof. De laatste twee hebben betrekking op nieuwbouw. Jaarlijkse lasten per accommodatie bij behoud of nieuwbouw Accommodatie Paris Nieuwb Huisves Bedragen x € 1.000 Proof ouw tingslas ten

Energie

Totaal

Totaal per m2

De Postduif

19

11

-4

26

0,17

Het ParticiPand

136

110

-39

207

0,13

Voormalige brandweerkazerne

37

35

-11

61

0,14

Nieuwbouw 't Nokkenwiel

98

75

172

0,29

Nieuwbouw (uitbr.) Blokweer

40

31

71

0,28

Een aantal toelichtende opmerkingen bij bovenstaande tabel: • Bij de kolom 'Paris Proof': zoals in hoofdstuk 3 omschreven, lopen de lasten voor duurzaamheidsinvesteringen telkens op. Dat is, ten behoeve van de vergelijkbaarheid, in bovenstaande tabel losgelaten: in bovenstaande tabel is het bedrag jaarlijks gelijk. Wat wel aansluit bij de werkelijke systematiek is dat is uitgegaan van een afschrijftijd van 20 jaar. Daarbij is uitgegaan van een rentepercentage van 1 procent. • Kolom 'nieuwbouw': hierbij is, passend bij de lokale begrotingssystematiek, een betaaltermijn van de nieuwbouw van 40 jaar gerekend. • Kolom 'energie': bij nieuwbouw zijn bewust helemaal geen lasten voor energie gerekend; er wordt immers uitgegaan van energieneutraal bouwen. Bij de bestaande accommodaties is ervan uitgegaan dat het energieverbruik met 90 procent omlaag gaat. Het is goed te bedenken dat de maximale reductie van energielasten pas bereikt is als alle duurzaamheidsmaatregelen zijn doorgevoerd. Als de huidige planning wordt doorgevoerd zou dit bij de Postduif en bij Het ParticiPand vanaf 2035 voor het overgrote deel gebeurd zijn.

49

4.4.3 Kosten van de verschillende scenario's Hieronder staan ten slotte de kosten van de verschillende scenario's. Het scenario status quo is daarbij het ijkpunt. Het is de situatie waarbij de gemeente de drie huidige accommodaties aanhoudt en verduurzaamt en geen nieuwe accommodaties aanschaft. In dat geval bedragen de jaarlijkse kosten de eerste 20 jaar € 294.000. Voor elk van de scenario's is te vinden wat de jaarlijkse lasten zijn. Er is vanuit gegaan dat verkoop met optie tot sloop leidt tot twee soorten opbrengsten: niet alleen de verkoopopbrengsten (zie paragraaf 4.4.1), maar ook de jaarlijkse lasten (lasten duurzaamheidsinvesteringen per jaar en alle onderhoudslasten per jaar) van de accommodatie die wordt verkocht. Per scenario is berekend wat de gevolgen van die beide opbrengsten zijn voor de betreffende lasten in een periode van 20 jaar. Daarbij is ervan uitgegaan dat de verkoopopbrengsten in één keer worden geïnvesteerd in duurzaamheidsinvesteringen van een bestaand pand of in het voldoen van de aanschafprijs van nieuwbouw of uitbreiding. Som jaarlijkse lasten per scenario Scenario Bedragen x € 1.000

Jaarlijkse kosten in periode van 20 jaar

Jaarlijkse besparing in periode van 20 jaar

1. Status quo

294

0

2. Nieuwbouw

191

103

2.1 Nieuwbouw zonder voorwaarde behoud pand Het ParticiPand 3. Maximale benutting

109

185

-53

347

3.1 Maximale benutting zonder voorwaarde behoud Het ParticiPand 4. Maatschappelijke meters en andere functie op terrein Het ParticiPand 5. Alleen behoud Het ParticiPand

-135

429

150

144

117

177

5.1 Alleen behoud Het Participand met € 1 miljoen duurzaamheidsinvestering

59

235

Scenario dat wordt geadviseerd Een toelichting bij de bedragen bij enkele scenario's: • Nieuwbouw (scenario 2): er wordt hier vanuit gegaan dat Het ParticiPand wel wordt afgestoten, maar wel onder de voorwaarde dat het gebouw behouden blijft. De verwachte inkomsten voor Het ParticiPand zijn in dat geval nul (zie paragraaf 4.4.1). In scenario 2.1 is, zoals de naam al aangeeft, de voorwaarde opgeheven dat de accommodatie behouden blijft. • Maximale benutting (scenario 3): bepaalde kosten die in bovenstaande systematiek niet zijn verwerkt, zullen zich voordoen of opdringen. Hier wordt in de omschrijving van het scenario nader op ingegaan. Verder wordt in scenario 3 ervan uitgegaan dat Het ParticiPand wordt afgestoten, maar dat het gebouw behouden moet blijven. De voorwaarde tot behoud van het pand is losgelaten bij scenario 3.1. Verder zijn de bedragen -53 en -135 te begrijpen als het resultaat van het uitsmeren van de verkoopopbrengst over 20 jaar. • Scenario maatschappelijke meters en andere functie op terrein Het ParticiPand (scenario 4): hierbij wordt uitgegaan van het bouwen van maatschappelijke meters en iets anders 50

•

(bijvoorbeeld woningen) op het terrein van Het ParticiPand. Er is uitgegaan van evenveel maatschappelijke meters en bijhorende kosten als in het scenario nieuwbouw. Verder is de veronderstelling dat er met het beschikbaar stellen van een deel van het terrein van Het ParticiPand voor nieuwbouw € 1.175.000 ontvangen kan worden (de helft van het afstoten zonder voorwaarde behoud van de volledige accommodatie). Alleen behoud Het ParticiPand (scenario 5): hierbij wordt ervan uitgegaan dat Het ParticiPand volledig naar Paris Proof wordt verduurzaamd (kosten €2.266.000) (zie paragraaf 4.2.4). In scenario 5.1 geldt dit niet: daar wordt ervan uitgegaan dat er niet meer dan € 1 miljoen wordt besteed aan duurzaamheidsinvesteringen in Het ParticiPand. De ingeschatte verlaging van energielasten is hierbij op 50 procent gezet (€21K per jaar van totaal €43K per jaar).

Ten slotte hieronder nogmaals de jaarlijkse lasten per scenario, maar dan gerangschikt naar de mate van besparing: van nul naar veel besparing per jaar. Som jaarlijkse lasten per scenario van weinig tot veel besparing Scenario Jaarlijkse kosten in Bedragen x € 1.000 periode van 20 jaar 1. Status quo

Jaarlijkse besparing in periode van 20 jaar 294 0

2. Nieuwbouw

191

103

4. Maatschappelijke meters en andere functie op terrein Het ParticiPand 2.1 Nieuwbouw zonder voorwaarde behoud pand Het ParticiPand 5. Alleen behoud Het ParticiPand

150

144

109

185

117

177

5.1 Alleen behoud Het ParticiPand met € 1 miljoen duurzaamheidsinvestering 3. Maximale benutting

59

235

-53

347

-135

429

3.1 Maximale benutting zonder voorwaarde behoud Het ParticiPand Scenario dat wordt geadviseerd

4.5 Scenario status quo 4.5.1 Inhoud scenario De drie accommodaties (voormalige brandweerkazerne, Postduif en Het ParticiPand) behouden en geen nieuwe accommodaties terugbouwen. Het totale aantal m2 BVO in dit scenario is circa 2.200 m2. Een deel van het BVO van Het ParticiPand kan desgewenst toegankelijk worden gemaakt door verbouw van de zolder.

4.5.2 Financieel De jaarlijkse kosten in de komende 20 jaar zijn voor dit scenario berekend op €294.000 per jaar.

51

4.5.3 Voor- en nadelen Voordelen a. Veel buffercapaciteit; ruimte voor maatschappelijke partners die nu buiten gemeentelijk vastgoed gehuisvest zijn. b. Omdat in dit scenario de brandweerkazerne behouden blijft is het niet nodig om als gemeente van de VAH te vragen op termijn (namelijk na het afstoten van de voormalige brandweerkazerne) zelf een geschikte plek buiten het gemeentelijk vastgoed te zoeken. Dit is een voordeel voor de V.A.H. c. Schietsportvereniging Wilhelm Tell, voor wie het vinden van een alternatieve locatie vanwege de benodigde kenmerken ervan heel lastig of zelfs onmogelijk is, kan gebruik blijven maken van de ruimte die ze al decennialang huurt (zie hoofdstuk 2). d. Tevredenheid bij de meeste huurders. e. Stichting Jeugd-Punt kan blijven op de nu gunstige locatie. f. De cultuurhistorische waarde van Het ParticiPand wordt geborgd. Nadelen a. Indien de adviezen in hoofdstuk 2 over aan wie niet langer te verhuren worden overgenomen, blijft er veel meer ruimte beschikbaar (circa 2.200 m2) dan nodig om de partijen te kunnen huisvesten waarvoor we een verantwoordelijkheid zien als gemeente (circa 900 m2). Dat is niet passend gelet op het feit dat er op de betreffende locaties invulling gegeven kan worden aan behoeften van inwoners. b.

Er zullen duurzaamheidsinvesteringen gedaan moeten worden in oude accommodaties, waaronder de verouderde voormalige brandweerkazerne. c. Financieel: dit is het duurste scenario. In de cijfers is nog bovendien niet inbegrepen dat, omdat er ten opzichte van nu aan bepaalde partijen niet meer verhuurd zal worden (zie hoofdstuk 2), inkomsten teruglopen. Er kan voor gekozen worden om toch aan iedereen te blijven verhuren, maar daarmee wordt geen recht gedaan aan het afwegingskader dat door de raad is vastgesteld.

4.5.4 Advies over dit scenario Negatief, want de voordelen wegen niet op tegen de nadelen.

4.6 Scenario vernieuwing 4.6.1 Inhoud scenario De inhoud van dit scenario is het afstoten van de voormalige brandweerkazerne, de Postduif en Het ParticiPand, en het toevoegen van maatschappelijke meters bij 't Nokkenwiel en het Sportcentrum Blokweer. Het totale aantal BVO in dit scenario is 850 m2. Daarbij kan gekozen worden om Het ParticiPand te verkopen met of zonder voorwaarde behoud van het pand.

4.6.2 Financieel De jaarlijkse kosten in de komende 20 jaar zijn voor dit scenario berekend op €191.000 per jaar. Dat is jaarlijks € 103.000 minder dan in het scenario status quo. Indien in dit scenario wordt verwerkt dat bij verkoop van Het ParticiPand de accommodatie zelf niet behouden hoeft te blijven, zijn de jaarlijkse

52

kosten volgens de berekening €109.000 per jaar. Dat is een besparing van €185.000 per jaar ten opzichte van status quo.

4.6.3 Voor- en nadelen Voordelen a. Nieuw is in principe een bouwkundig goed pand. Daarbij wel de kanttekening dat dit geen groot verschil is met de huidige situatie in de zin dat er geen grote bouwkundige problemen zijn bij de drie accommodaties (Postduif, voormalige brandweerkazerne en Het ParticiPand). b. Nieuwbouw biedt de mogelijkheid om de accommodaties in te richten naar de wensen van huidige huurders en/of toekomstige partners. c. Er wordt relatief veel ruimte vrijgespeeld voor bijvoorbeeld woningbouw, waaraan veel behoefte is. d. Het aantal m2 BVO is weliswaar niet veel gelet op de (toekomstige) behoefte, maar lijkt wel voldoende (850 m2 versus circa 900 m2). Nadelen a. Het toevoegen van maatschappelijke meters bij 't Nokkenwiel kan alleen als de twee locaties van 't Nokkenwiel niet worden samengevoegd. Ze worden echter mogelijk wél samengevoegd. En als dat niet in de komende jaren gaat gebeuren, kan die wens nog wel over bijvoorbeeld 10 of 20 jaar ontstaan. Het nu gaan toevoegen van maatschappelijke meters aan de locatie Boerenpad belemmert dan echter het realiseren van die wens. b. De Voedselbank kan in dit geval alleen op het terrein van 't Nokkenwiel worden gebouwd. De ruimte die zij nodig heeft voor logistiek legt beslag op een deel van het terrein. c. Niet alle wensen en behoeften van het Odensehuis kunnen makkelijk worden vervuld in de twee accommodaties. d.

De cultuurhistorische waarde van Het ParticiPand wordt niet optimaal geborgd (bij verkoop met conditie behoud), of de cultuurhistorie verdwijnt (bij verkoop zonder conditie behoud) e. Er zal geen plek meer zijn voor de schietsportvereniging Wilhelm Tell in het gemeentelijk vastgoed, terwijl die partij al decennialang van dezelfde accommodatie gebruik maakt, en terwijl het voor deze partij lastig of zelfs onhaalbaar is om een andere accommodatie in Alblasserdam te vinden. f. Het aantal m2 dat wordt gerealiseerd is bepaald niet veel. g. Financieel: indien wordt gekozen om Het ParticiPand alleen af te stoten met conditie behoud, is het een relatief dure optie.

4.6.4 Advies over dit scenario Negatief. De voordelen wegen niet op tegen de nadelen.

4.7 Scenario maximale benutting 4.7.1 Inhoud scenario Alle drie de panden afstoten en niets nieuws terugbouwen. Betreffende huurders verspreiden over bestaande accommodaties. Een manier waarop dit in theorie zou kunnen (waarmee niet gezegd is dat voor deze precieze verdeling moet worden gekozen bij dit scenario) is als volgt: Yulius in een kerk, alle kunstenaars in Landvast, Helpende Handen in De Rederij, Odensehuis in Tienpondzaal Blokweer. 53

Eventueel zou ook De Portier ingezet kunnen worden. Voor De Voedselbank lijkt in dit voorbeeld geen plek in het eigen vastgoed gevonden te kunnen worden.

4.7.2 Financieel De jaarlijkse kosten in de komende 20 jaar zijn voor dit scenario berekend op € -53.000 per jaar. Dat is jaarlijks € 347.000 minder dan in het scenario status quo. Indien in dit scenario wordt verwerkt dat bij verkoop van Het ParticiPand de accommodatie zelf niet behouden hoeft te blijven, zijn de jaarlijkse kosten volgens de berekening €-135.000 per jaar. Dat is een besparing van €429.000 per jaar ten opzichte van status quo.21 Hiermee is overigens niet alles gezegd qua het financiële plaatje. Zo zullen de huisvestingslasten van bestaande accommodaties wat omhoog gaan, is het goed mogelijk dat het verdienvermogen van Landvast negatief wordt beïnvloed en zal naar de gemeente worden gekeken voor financiële middelen voor het huisvesten van De Voedselbank op bijvoorbeeld een industrieterrein.

4.7.3 Voor- en nadelen Voordelen a. Er wordt veel ruimte vrijgespeeld voor andere functies, bijvoorbeeld woningbouw, waaraan behoefte is. b. Financieel: zeer forse besparing per jaar, ook indien gekozen wordt om het ParticiPand alleen af te stoten met de conditie dat de accommodatie zelf behouden moet blijven. Daarbij gelden wel de kanttekeningen die hierboven zijn geschetst: toename huisvestingslasten, een mogelijk (sterk) negatieve invloed op het verdienvermogen van Landvast en het verzoek om financieel bij te dragen voor het huisvesten van De Voedselbank op een plek buiten het gemeentelijk vastgoed. Nadelen a. In dit scenario wordt geen plek geboden aan De Voedselbank, terwijl die een belangrijke rol vervult. De Voedselbank zal moeten uitwijken naar bijvoorbeeld een pand op het industrieterrein en dat is een ongunstige locatie (zie paragraaf 4.1.1). b. Belemmerend voor kruisbestuiving en synergie tussen een scala aan partijen. c. Specifiek het Odensehuis moet het doen met een voor de doelgroep klinische ruimte. d. De gemeente Alblasserdam beschikt al niet over veel accommodaties (zie hoofdstuk 1). Hiermee, zo kan beargumenteerd worden, zakt de gemeente onder de ondergrens. Dit is niet toekomstgericht. Er zou beargumenteerd kunnen worden dat het daarmee niet in lijn is met de onlangs door de raad vastgestelde omgevingsvisie.

Daarin staat namelijk onder meer dat een passend voorzieningenniveau een belangrijke randvoorwaarde is om goed te kunnen leven in Alblasserdam (gemeente Alblasserdam, 2024:10). e. Veel impact op bestaande accommodaties en maatschappelijke partners, waaronder De Rederij en zeker ook Landvast. Dat kan gemakkelijk gepaard gaan met onrust en spanning.

4.7.4 Advies over dit scenario Negatief. De voordelen wegen niet op tegen de nadelen.

21

De bedragen € -53.000 en €-135.000 zijn te begrijpen als het resultaat van het uitsmeren van de verkoopopbrengst over 20 jaar.

54

4.8 Maatschappelijke meters én andere functie op terrein Het ParticiPand 4.8.1 Inhoud scenario Hierbij wordt uitgegaan van het bouwen van maatschappelijke meters en iets anders (denk aan woningen) op het terrein van Het ParticiPand. Er is uitgegaan van evenveel maatschappelijke meters (850 m2) en bijhorende kosten als in het scenario nieuwbouw. Verder is de veronderstelling dat er met het beschikbaar stellen van een deel van het terrein van Het ParticiPand voor nieuwbouw € 1.175.000 ontvangen kan worden (de helft van het afstoten zonder voorwaarde behoud van de volledige accommodatie).

4.8.2 Financieel De jaarlijkse kosten in de komende 20 jaar zijn voor dit scenario berekend op €150.000 per jaar. Dat is jaarlijks € 144.000 minder dan in het scenario status quo.

4.8.3 Voor- en nadelen Voordelen a. Het afstoten van twee accommodaties betekent dat er ruimte ontstaat voor andere functies, bijvoorbeeld woningen, waaraan behoefte is. b. De locatie waarop Het ParticiPand staat, wordt optimaal benut: het terrein van Het ParticiPand blijft beschikbaar voor 'maatschappelijke meters' en kan daarnaast nog een tweede functie (bijvoorbeeld woningbouw) krijgen. c. Er wordt niet veel geld geïnvesteerd in een al wat ouder pand. d. Een nieuw pand kan naar wens worden ingericht. e. Het aantal m2 BVO is weliswaar niet veel gelet op de (toekomstige) behoefte, maar lijkt wel voldoende (850 m2 versus circa 900 m2). Nadelen a. Toename parkeerdruk, en dat terwijl het terrein van Het ParticiPand is bestemd om in de toekomst een parkeerprobleem (aanvullende parkeerbehoefte vanwege het project De Wipmolen) grotendeels op te lossen. Een kanttekening hierbij is dat de parkeerdruk bij een nieuwe functie (bijvoorbeeld woningbouw) mogelijk opgelost kan worden door het realiseren een (gedeeltelijk) ondergrondse parkeergarage. b. De cultuurhistorische waarde van Het ParticiPand wordt niet optimaal geborgd (bij verkoop met conditie behoud), of de cultuurhistorie verdwijnt (bij verkoop zonder conditie behoud) c.

Er zal geen plek meer zijn voor de schietsportvereniging Wilhelm Tell in het gemeentelijk vastgoed, terwijl die partij al decennialang van dezelfde accommodatie gebruik maakt, en terwijl het voor deze partij lastig of zelfs onhaalbaar is om een andere accommodatie in Alblasserdam te vinden. d. Tijdens de eventuele nieuwbouw van de maatschappelijke meters moet er voor de betreffende partijen elders ruimte worden gevonden. Dat heeft impact. Verder vertraagt dit het afstoten van de voormalige brandweerkazerne en de Postduif; deze accommodaties zijn vermoedelijk nodig om het tijdelijk niet beschikbaar zijn van maatschappelijke meters op het terrein van Het ParticiPand te kunnen opvangen. e. Financieel: dit scenario behoort tot de duurdere scenario's.

55

4.8.4 Advies over dit scenario Negatief. Dit scenario heeft sterke kanten, maar uiteindelijk wegen de voordelen niet op tegen de nadelen. Daarbij speelt het effect op het vrijspelen van andere accommodaties (laatste nadeel) een significante rol.

4.9 Scenario alleen behoud Het ParticiPand 4.9.1 Inhoud scenario Geen nieuwe maatschappelijke meters bouwen, twee accommodaties afstoten, maar Het ParticiPand behouden. Het totaal aantal BVO is in dit geval 1.618 m2. Momenteel wordt 300 m2 bezet door de schietsportvereniging Wilhelm Tell. Aansluitend bij hoofdstuk 2 en hoofdstuk 5 van dit adviesrapport wordt de samenstelling van huurders in Het Participand anders dan de huidige. Verder is, net als bij de financiële basis voor de scenario's, het idee dat de opbrengsten van het afstoten van de Postduif en de voormalige brandweerkazerne worden geïnvesteerd in duurzaamheidsinvesteringen in Het Participand. Er is ook een financieel subscenario weergegeven. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat er niet meer dan ongeveer € 1 miljoen wordt geïnvesteerd in verduurzaming van Het Participand. Samenhangend met het feit dat het huidige energieverbruik in het pand helemaal niet zo hoog is, levert het kiezen voor circa € 1 miljoen een financieel veel gunstiger plaatje op dan wanneer wordt gekozen voor volledige verduurzaming naar Paris Proof.

4.9.2 Financieel De jaarlijkse kosten in de komende 20 jaar zijn voor dit scenario berekend op € 117.000 per jaar. Dat is jaarlijks € 177.000 minder dan in het scenario status quo. De kosten voor het subscenario waarbij er € 1 miljoen aan duurzaamheidsinvesteringen wordt gedaan zijn berekend op € 59.000 per jaar. Dat is € 235.000 minder dan in het scenario status quo.

4.9.3 Voor- en nadelen Voordelen a. Het afstoten van twee accommodaties betekent dat er ruimte ontstaat voor andere functies, bijvoorbeeld woningen, waaraan behoefte is. b. Het ParticiPand heeft de potentie om een belangrijk onderdeel te zijn van het vastgoed waarin maatschappelijke partijen zijn gehuisvest die een variëteit aan dienstverlening en ondersteuning bieden. Dit vanwege de omvang van het pand en vanwege de locatie: in centrum en nabij Brughuis. De nabijheid van het Brughuis kan kruisbestuiving tussen verschillende partners in het sociaal domein bevorderen. c. Het handhaven van de accommodatie is een geschikte manier om recht te doen aan de cultuurhistorische waarde van het pand. d. Schietsportvereniging Wilhelm Tell, voor wie het vinden van een alternatieve locatie vanwege de benodigde kenmerken ervan heel lastig of zelfs onmogelijk is, kan gebruik blijven maken van de ruimte die ze al decennialang huurt (zie hoofdstuk 2). e. Er kan verkend worden of de locatie voor zogenaamd uurverhuur gebruikt kan worden, wat dan qua organisatie belegd moet worden bij een huurder van Het ParticiPand. Dit kan Landvast in staat stellen vaker aan commerciële partijen te verhuren, wat ten goede komt aan hun exploitatie. 56

f.

Financieel: het behouden van Het ParticiPand is financieel het meest gunstige scenario van de scenario's waarbij er iets behouden blijft of wordt teruggebouwd. Het niet meer dan € 1 miljoen investeren in duurzaamheid maakt het financieel een stuk aantrekkelijker. g. De accommodatie biedt mogelijkheden tot uitbreiding van het aantal m2 NVO. Zo kan een deel van de zolder door verbouwing toegankelijk worden gemaakt. Dit betreft in het bijzonder het deel boven de trap, waar zich een dakopbouw bevindt. Nadelen a. Er wordt geïnvesteerd in een pand dat al behoorlijk oud is. Ter nuancering kan worden opgemerkt dat het pand geen grote bouwkundige gebreken heeft, en dat voor vernieuwing van vloeren en toiletten en dergelijke wordt voorzien in MJOP of DMJOP. b. Er blijft weliswaar ruimte voor de schietsportvereniging Wilhelm Tell, maar tenminste in eerste instantie (vanwege afstoten voormalige brandweerkazerne) niet voor de V.A.H. Omdat ze beide als sportverenigingen gekwalificeerd kunnen worden, kan dit als unfair worden beschouwd. Als tegenargument kan worden aangevoerd dat dit de consequentie is van de positie van verenigingen als deze in het afwegingskader, dat de schietsportvereniging al decennialang in het pand zit, en dat het voor de schietsportvereniging (vanwege de eisen aan de betreffende ruimte, zie ook hoofdstuk 2) heel moeilijk is een alternatief te vinden.

4.9.4 Advies over dit scenario Positief. De voordelen wegen in dit scenario op tegen de nadelen. Aanvullend wordt geadviseerd om te kiezen voor het scenario waarbij op korte termijn niet meer dan circa € 1 miljoen wordt geïnvesteerd in verduurzaming van de accommodatie. Dit is immers financieel gunstig, en dat is zeker bij deze al wat oudere accommodatie een relevante overweging. Verder is het goed te bedenken dat wanneer de € 1 miljoen binnen enkele jaren wordt ingezet, de verduurzaming van Het Participand op betrekkelijk korte termijn fors is verbeterd. Uiteraard kan later alsnog worden besloten over te gaan tot volledige verduurzaming naar Paris Proof. Het kan verstandig zijn de circa € 1 miljoen niet alleen in duurzaamheid te investeren, maar ook in onderhoud. Zo kan er relatief snel een flinke verbeterslag in Het Participand doorgevoerd qua duurzaamheid en onderhoudsstaat.

57

5. Advies over welke huurders waar huisvesten Tot nu toe zijn adviezen gegeven over de verschillende accommodaties en over het al dan niet blijven verhuren aan de huurders. Dit hoofdstuk geeft vervolgens advies over welke huurder waar te huisvesten. Het betreft alleen de huurders waarvan wordt geadviseerd daaraan te blijven verhuren. De opbouw van dit hoofdstuk is als volgt: in paragraaf 5.1 wordt specifieker onder woorden gebracht over welke huurders een locatie-advies wordt gegeven, in paragraaf 5.2 is het locatie-advies te vinden en in paragraaf 5.3 wordt iets opgemerkt over de termijn van verhuizen.

5.1 Over welke huurders gaat het Er wordt een locatie-advies gegeven over de huurders die nu gevestigd zijn in de Postduif, de voormalige brandweerkazerne en Het ParticiPand, en waarvan het advies luidt daaraan te blijven verhuren. De huurders in de accommodaties die in hoofdstuk 3 zijn behandeld worden hier dus niet aan de orde gesteld; er is namelijk geen reden ze te laten verhuizen. Wel is het zo dat het Brughuis niet voldoende ruimte biedt voor alle daar aanwezige partijen. Daarom is het advies enkele nader te bepalen professionals in de toekomst gebruik te laten maken van een ruimte in Het Participand. Partijen waarover een locatie-advies wordt gegeven Nu gevestigd in accommodatie Partijen

De Postduif (§5.2.1) - Stichting Jeugd-Punt

Voormalige brandweerkazerne(§5.2.2) - Stichting Voedselbank Alblasserdam - VluchtelingenWerk Nederland

Het ParticiPand (§5.2.3) - Vijf kunstenaars (§ 5.2.4) - Stichting Helpende Handen Nederland - Stichting Odensehuis - Stichting Yulius - Schietsportvereniging Wilhelm Tell

5.2 Welke partij op welke plek De huisvestingsbehoeften van de verschillende partijen zijn te vinden in paragraaf 4.1.

5.2.1 Partij nu gevestigd in De Postduif Stichting Jeugd-Punt Het advies is om samen met Jeugd-Punt de volgende opties verkennen: kelder De Rederij en Tienpondzaal Blokweer. Deze locaties lijken min of meer te voldoen aan de voorkeuren. Daarbij geldt dat plaatsing in De Rederij mooi aansluit bij de in 2017 (De Jong) geformuleerde visie op het gebouw, en meer in het bijzonder het streven om De Rederij een huiskamer voor alle Alblasserdammers te laten zijn.

5.2.2 Partijen nu gevestigd in de voormalige brandweerkazerne Stichting Voedselbank Alblasserdam

58

Het advies is om deze partij te vestigden in Het ParticiPand. Dit is misschien wel de enige geschikte locatie naast de huidige. Het is geschikt omdat er in het ParticiPand grote ruimtes zijn, en omdat het een plek is waar kruisbestuiving met andere maatschappelijke partijen kan plaatsvinden. VluchtelingenWerk Nederland Het advies is om te verkennen of deze partij gevestigd kan worden in De Rederij of in een kerk. De Rederij omdat het een centraal gelegen locatie is en vluchtelingen zo op een natuurlijke manier kennismaken met een belangrijk gebouw voor Alblasserdam. Wat betreft de kerken kan het gaan om de accommodatie De Damsteen van de Grote Kerk (Cortgene 8), de Ichthuskerk (Scheldeplein) en De Elthetokerk (Blokweerweg 22). Ondersteuning aan vluchtelingen past vermoedelijk bij het karakter van deze kerken. De Damsteen is daarbij een centraal gelegen locatie. Verder kan het als voordeel worden beschouwd dat de dienstverlening dan niet vanuit het kerkgebouw zelf plaatsvindt, maar vanuit een meer neutraal gebouw.

5.2.3 Partijen nu gevestigd in Het ParticiPand Vijf kunstenaars Het advies is om tenminste drie van de vijf kunstenaars onderdak te blijven bieden in Het ParticiPand. Daarnaast is het advies te verkennen of twee kunstenaars (het ligt dan voor de hand te kiezen voor twee kunstenaars die geen sterke link hebben met zorg- en welzijnsdiensten in het sociaal domein) onderdak geboden kan worden in Landvast. Door twee kunstenaars te verhuizen ontstaat er in Het ParticiPand meer ruimte voor andere partijen. Landvast lijkt een logische plek voor twee kunstenaars omdat het een sociaal cultureel centrum is. Zoals eerder gemeld is er over het openstellen van Landvast al contact met het bestuur van Landvast, maar is er nog geen overeenstemming over bereikt. Stichting Helpende Handen Nederland Blijven huisvesten in Het ParticiPand. Deze partij is nu al gevestigd in deze accommodatie en de locatie voldoet. Stichting Odensehuis Blijven huisvesten in Het ParticiPand. Deze partij is nu al gevestigd in deze accommodatie en de locatie voldoet. Stichting Yulius Blijven huisvesten in Het ParticiPand. Deze partij is nu al gevestigd in deze accommodatie en de locatie voldoet. Schietsportvereniging Wilhelm Tell Blijven huisvesten in Het ParticiPand. Deze partij is nu al gevestigd in deze accommodatie en de locatie voldoet.

5.3 Termijn Het is niet verstandig op dit moment advies te geven over wanneer welke partij dient te verhuizen. Dit hangt samen met het feit dat er in bepaalde gevallen sprake is van onderlinge afhankelijkheden. Zo kan de Voedselbank pas verhuizen naar Het Participand als daar voldoende ruimte is gemaakt. Wel 59

wordt geadviseerd om ambtelijk voortvarend met de verhuizingen aan de slag te gaan. Dit vergt dat voorzien wordt in voldoende en capabele ambtelijke inzet.

60

6. Advies over te hanteren type huurprijs per partij In dit hoofdstuk wordt advies gegeven over de te hanteren huurprijs per partij. Het wordt gedaan voor de partijen waarvan wordt geadviseerd daaraan te blijven verhuren. Er wordt onderscheid gemaakt tussen drie typen huurprijzen: kostendekkende huurprijs, marktconforme huurprijs en maatschappelijke huurprijs. Paragraaf 3 van het afwegingskader verhuur is bepalend voor het specifieke advies per huurder. Daarin is ook een korte inhoudelijke toelichting op de drie soorten prijzen te vinden.

6.1 Advies welke partij welk type huurprijs in overzicht In onderstaande tabel staat het advies per partij. Bij veel partijen wordt het betreffende type huurprijs al gehanteerd (in die gevallen is het wel belangrijk dat de prijzen worden geactualiseerd), maar voor sommigen geldt dat niet. Huidige locatie De Rederij

Partij Bibliotheek Aanzet

Advies type huurprijs kostendekkend

Werkcafé (ASVZ)

kostendekkend

Politie

kostendekkend

De Portier

Kookgemak VOF

marktconform

Landvast

Stichting Sociaal Cultureel Centrum Alblasserdam (SSCCA) Jeugdteams Zuid Holland-Zuid

kostendekkend

Jong JGZ

kostendekkend

Stichting de Sociale Basis

kostendekkend

Stichting Welzijn Alblasserdam (SWA)

kostendekkend

Sociale Dienst

kostendekkend

Werkcentrum

kostendekkend

De Postduif

Stichting Jeugd-Punt

kostendekkend

Het ParticiPand

Atelier ERBIJ

maatschappelijk

Atelier Miek

maatschappelijk

Stichting Helpende Handen Nederland

kostendekkend

Stichting Odensehuis

kostendekkend

Raymond Koop

maatschappelijk

Teus van Kooten

maatschappelijk

Yulius

kostendekkend

Zielsgewoon Manja

maatschappelijk

Beheer Stichting Sport Alblasserdam (BSSA) Stichting Voedselbank Alblasserdam

kostendekkend

Vluchtelingenwerk Nederland

Kostendekkend

Partij

Advies type huurprijs

Brughuis

Sportcentrum Blokweer Voormalige brandweerkazerne

kostendekkend

Kostendekkend

Indien van toepassing Huidige locatie

61

Het ParticiPand Voormalige brandweerkazerne

Schietsportvereniging Wilhelm Tell Verenigde Alblasserdamse Hengelaars (V.A.H.)

kostendekkend kostendekkend

62

7. Rol gemeente jegens partijen waarvan geadviseerd wordt huurrelatie te beëindigen Dit laatste hoofdstuk geeft advies over de rol van de gemeente jegens partijen waarvan geadviseerd wordt de huurrelatie te beëindigen. De rol van de gemeente jegens de Verenigde Alblasserdamse Hengelaars (V.A.H.), waarover niet wordt geadviseerd om per definitie niet meer te verhuren (zie hoofdstuk 2), wordt in dit hoofdstuk ook behandeld. In dit hoofdstuk wordt eerst een overzicht gegeven van de partijen waar het om gaat (paragraaf 7.1). In paragraaf 7.2 wordt vervolgens het advies gegeven.

7.1 Partijen die in dit hoofdstuk worden behandeld De betreffende partijen zijn te vinden in onderstaande tabel. Partijen die in dit hoofdstuk worden behandeld Nu gevestigd in accommodatie Partijen

De Postduif (§7.2.1) - Nederlands Gereformeerde Kerk (NGK) (wel uurverhuur mogelijk via exploitant) - Vereniging Drentse Buurt (wel uurverhuur mogelijk via exploitant)

Voormalige brandweerkazerne(§5.2.2) - Verenigde Alblasserdamse Hengelaars (V.A.H.)

Het ParticiPand (§5.2.3) - Care to repair / International Security Management Services B.V. - Damdorp Barbershop - Het Vlindertje - YV-Dance

Termijnen In dit rapport worden bewust geen concrete termijnen genoemd waarin partijen worden gevraagd te vertrekken. Dit maakt het mogelijk tot maatwerk over te gaan. Het algemene advies luidt om een balans te vinden: het is van belang een termijn te hanteren die haalbaar is voor de betreffende huurder, maar het is ook van belang dat binnen afzienbare tijd wordt toegewerkt naar een afronding. En de gemeente kan meedenken met de huurder (zie hieronder), maar tegelijk moet duidelijk zijn dat de huurder primair aan zet is.

7.2 Advies over rol gemeente per partij 7.2.1 Partijen die nu gevestigd zijn in De Postduif Vereniging Drentse Buurt In hoofdstuk 2 is geadviseerd niet meer aan deze partij te verhuren omdat uurverhuur volstaat, en omdat de gemeente (zie het afwegingskader) geen rol voor zichzelf ziet weggelegd voor uurverhuur. Daarom zou het logisch zijn om het uurverhuur vanaf nu via een exploitant te laten lopen. Omdat zij de ruimte structureel huren, zou het logisch zijn Jeugd-Punt te vragen deze exploitantenrol te vervullen. Echter, omdat het advies is Jeugd-Punt te laten verhuizen en de betreffende accommodatie af te stoten, ligt het voor de hand het uurverhuur bij de gemeente in stand te houden zo lang De Postduif er nog staat. In die periode kan de vereniging alvast zoeken naar een alternatieve plek voor de periode daarna en de gemeente kan daarin een keer meedenken. Mochten er appartementen 63

worden gebouwd, dan zou de partij mogelijk op termijn de gemeenschappelijke ruimte van dat complex kunnen huren. Zo zouden ze op bijna dezelfde plek als nu kunnen samenkomen. Nederlands Gereformeerde Kerk Idem als advies over Vereniging Drentse Buurt.

7.2.2 Partij die nu gevestigd is in de voormalige brandweerkazerne Verenigde Alblasserdamse Hengelaars (V.A.H.) Zoals omschreven in hoofdstuk 2 is het advies deze partij een oplossing buiten het gemeentelijk vastgoed te laten zoeken. Het is belangrijk te melden dat dit pas geldt voor de periode na verkoop van de betreffende accommodatie. Zo lang het gebouw er nog staat is er immers nog ruimte in het gemeentelijk vastgoed, en volgens het afwegingskader kan er ruimte worden geboden aan dergelijke partijen indien die ruimte er is. De gemeente zou bij het zoeken naar een andere plek suggesties kunnen aanreiken. Mocht duidelijk worden dat er ondanks inspanningen geen geschikte ruimte wordt gevonden, dan kan de gemeente bekijken of ze zelf na het afstoten van De Postduif en de voormalige brandweerkazerne nog ruimte heeft. Daarbij zou de gemeente kunnen overwegen een deel van een beschikbare accommodatie aan deze partij te verkopen. De V.A.H. lijkt namelijk de voorkeur te hebben om zelf over een pand te beschikken. Verder doet het recht aan de activiteiten die plaatsvinden in de huidige accommodatie en sluit het aan bij de positie van een partij als deze in het afwegingskader verhuur.

7.2.3 Partijen die nu gevestigd zijn in Het Participand Care to repair / International Security Management Services Omdat deze partij de betreffende ruimte in Het Participand slecht als opslagplaats gebruikt, is het advies de partij zelf een oplossing te laten vinden. Damdorp Barbershop Het advies is mee te denken over alternatieve mogelijkheden. Het Vlindertje Het advies is mee te denken over alternatieve mogelijkheden. YV-Dance Het advies is om met de dansschoolhouder mee te denken over hoe een manier gevonden kan worden die het mogelijk maakt de activiteiten zoveel te blijven uitvoeren. Op dit moment valt daarbij te denken aan het nog meer dan nu (ook nu komt YV-Dance al wel op basisscholen) gebruik maken van speellokalen van basisscholen. Ook kan onder meer gedacht worden aan de gymzaal in het MFC Maasplein.

64

8. Bronnenlijst Hieronder staan de schriftelijke bronnen van het rapport, met uitzondering van mailverkeer. Als er in de lopende tekst 'SGD' is genoteerd, zonder een jaartal, betreft de bron mail- en/of telefoonverkeer met de SGD. Auteur onbekend (1997). Verkoop van der Giesen rond. Nieuwblad Transport. Geraadpleegd van: https://www.nt.nl/archief/1997/11/27/verkoop-van-der-giesen-rond/ Auteur onbekend (2015). Voedselbank Alblasserdam en Smile blij met nieuwe plek. Klaroen. Geraadpleegd van: Voedselbank Alblasserdam en Smile blij met nieuwe plek | Al het nieuws uit Alblasserdam en Papendrecht (hetkontakt.nl) Auteur en jaartal onbekend, ambtelijke rapportage met bestandsnaam Nokkenwiel Onderbouwingen bouwkosten. Auteur en jaartal onbekend, ambtelijke rapportage met bestandsnaam Nokkenwiel Overzicht bouwkosten. Bouwstenen (2018). Gemeentelijk vastgoedmanagement 2018, resultaten landelijk onderzoek. Geraadpleegd van: Infographic Gemeentelijk Vastgoed management (Dig DEF).pdf. Bouwstenen (2022). Gemeentelijk vastgoedmanagement 2018, resultaten landelijk onderzoek. Geraadpleegd van: gemeentelijk vastgoed management_2022.pdf. Davenne, P. (17 oktober 2024). Ambtelijke rapportage, bouwkundige kenmerken panden Alblasserdam. De Jong, A. (23 mei 2017). Raadsvoorstel met onderwerp Definitief Ontwerp en kredietaanvraag renovatie gemeentehuis. Den Braber, D. (2013).

”Te water!” in Krimpen toont vernieuwing Nederlandse scheepsbouw. Reformatorisch dagblad. Geraadpleegd van: https://www.digibron.nl/viewer/collectie/Digibron/id/tag:RD.nl,20130912:newsml_82d8863a2 cbb22a559e84b40aab17136 Drenth, M.S. & J.M. Scherer (2020). Integraal Huisvestingsplan Primair Onderwijs (def) 2019-2039. Gemeente Alblasserdam (14 mei 2024). Raadsbesluit. Geraadpleegd van: Raadsbesluit-Voorgangnieuwbouw-voor-OBS-t-Nokkenwiel-getekend.pdf Gemeente Alblasserdam (2024), OMGEVINGSVISIE ALBLASSERDAM Ontwerp t.b.v. vaststelling 14 mei 2024. Geraadpleegd van: Ontwerp-omgevingsvisie-Alblasserdam.pdf. Gemeente Alblasserdam (2 juni 2022). Samen zijn we Alblasserdam: coalitieakkoord 2022-2026. Geraadpleegd van: https://www.alblasserdam.nl/Mediatheek/Bestuur_en_Organisatie. Gemeente Alblasserdam (26 november 2013). Beschermd dorpsgezicht Alblasserdam beeldbepalende zaken, op adres pand Vastgesteld door college van burgemeester en wethouders. Gemeente Alblasserdam (z.d.). Monumenten. Geraadpleegd van: https://www.alblasserdam.nl/Inwoners/Alle_onderwerpen/Kunst_en_cultuur/Monumenten_i n_Alblasserdam HVWA (20 juni 2024), brief van commissie dorpsbehoud van de H.V.W.A. aan college van burgemeester en wethouders met verzoek tot aanwijzing gemeentelijk monument Lelstraat 2 te Alblasserdam 2024.

Geraadpleegd van: https://raad.alblasserdam.nl/Documenten/2-5HVWA-Verzoek-tot-aanwijzing-gemeentelijk-monument-Lelsstraat-2-te-Alblasserdamgeanonimiseerd.pdf. Kenniscentrum Infomil (z.d.). Hoe wordt het bruto vloeroppervlak bepaald? Geraadpleegd van: Hoe wordt het bruto vloeroppervlak bepaald? - Kenniscentrum InfoMil 65

Kluit, J. (2015). Een nieuw schoolgebouw in Alblasserdam. Geraadpleegd van: Digibron.nl, Een nieuw schoolgebouw in Alblasserdam Lopes, A. (2021). Eindevaluatie ParticiPand. Royal Haskoning, portfolio Dashboard waarmee inzicht kan worden verkregen in de energietransitie van de Alblasserdamse accommodaties. Rijksoverheid (datum onbekend), Maatregelen voor meer en betere bibliotheken. Geraadpleegd van: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/lezen-en-bibliotheken/openbare-bibliotheken. Smit, E. (2023). Onderzoek: small talk bij de kapper. Geraadpleegd van: https://www.haibu.nl/blog/onderzoek-small-talk-bij-dekapper/#:~:text=De%20kapper%20als%20luisterend%20oor,verhalen%20deelt%20met%20hun %20kapper SGD (17 oktober 2024). Ambtelijke overzicht, lijst gebouwen van gemeente Alblasserdam in beheer van de SGD. SGD (z.d.). Kerkstraat 203a – Begraafplaats (onderkomen buitendienst). SGD (z.d.), ambtelijk overzicht Duurzaamheid vastgoed financieel tbv keuzes Raad Stam, P. (2015). Leerlingen Beukelmanschool verhuizen naar nieuw schoolgebouw. Geraadpleegd van: https://www.alblasserdamsnieuws.nl/wordpress/2015/04/07/leerlingen-beukelmanschoolverhuizen-naar-nieuw-schoolgebouw-fotos/#google_vignette Stam, P. (2022). Nu ook scheurvorming in beton geconstateerd bij zwembad Blokweer.

Geraadpleegd via: Nu ook scheurvorming in beton geconstateerd bij zwembad Blokweer Alblasserdamsnieuws.nl Stec Groep (2023). Aanbod bedrijfsruimte blijft extreem laag: beter benutten bedrijventerreinen broodnodig. Geraadpleegd van: https://stec.nl/wp-content/uploads/2023/03/Stec-Groepwhitepaper-Aanbod-bedrijfsruimte-blijft-extreem-laag.pdf Van Eynden, S. (2013). Waarom we nooit genoeg hebben. Filosofie Magazine. Geraadpleegd van: https://www.filosofie.nl/waarom-we-nooit-genoeg-hebben/ Van Heeren, S. (15 november 2018). Raadsvoorstel met onderwerp Renovatie van gemeentehuis en omzetting naar Huis van de samenleving. Vermaas, L. (2024). Overzicht grond- en vastgoedportefeuille per september 2024.

66

Bijlage 1 – Afbeeldingen van de gebouwen Van deze bijlage is een afzonderlijk document gemaakt. Dit document is toegevoegd aan het raadsvoorstel.

67

Bijlage 2 – Huisvestingslasten van negen accommodaties Hieronder de huisvestingslasten van de negen accommodaties die in hoofdstuk 3 worden behandeld. Huisvestingslasten Voor elke accommodatie moeten er huisvestingslasten worden voldaan. Ook waar het gaat om panden die door de gemeente worden verhuurd geldt dat deze kosten voor het grootste deel landen bij de gemeente. Een reden daarvoor is dat het overgrote deel van de huurders subsidie ontvangt voor huisvesting. Hieronder staan ter informatie de huisvestingslasten van de negen accommodaties die worden behandeld in hoofdstuk 3. De huisvestingslasten zijn onderverdeeld in drie categorieën: onderhoudslasten, energiekosten en andere huisvestingslasten. Hieronder per categorie een korte toelichting. 1. Onderhoudslasten Voor een belangrijk deel bestaan de huisvestingslasten uit kosten voor onderhoud. Een veel gebruikte term in dit verband is Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Hieronder is te zien hoeveel geld er per accommodatie is gereserveerd voor onderhoud in de komende jaren. De inhoud van de tabel is gebaseerd op informatie van de Servicegemeente Dordrecht (SGD). Voor het werkelijk doorvoeren van het onderhoud moeten er ook nog aanvullende kosten worden gemaakt. Deze kosten vallen onder de noemer VAT: Voorbereiding, Administratie en Toezicht. Ze bedragen naar verwachting zo'n 20 procent van het totaalbedrag per jaar.

Ook deze kosten zijn verwerkt in de huidige meerjarenbegroting. 2. Energiekosten De energiekosten zijn gebaseerd op gegevens uit een digitaal dashboard van Royal Haskoning. Het is belangrijk op te merken dat er allerlei beperkingen aan kleven. Zo zijn de bedragen bij de meeste accommodaties gebaseerd op het jaar 2022, terwijl aan het begin van dat jaar waren nog coronamaatregelen van kracht waren, wat vermoedelijk betekent dat er minder energie is gebruikt dan gemiddeld. Het cijfer bij specifiek de gemeentewerf is gebaseerd op 2020; in bijna dat hele jaar waren er coronamaatregelen van kracht. Een volgende beperking is dat de bedragen bij sommige accommodaties (o.a. sportcentrum Blokweer) zijn gebaseerd op het kalenderjaar 2019. De kosten voor energie waren toen veel lager dan die in 2022. 3. Andere huisvestingslasten Denk bij deze lasten aan kosten voor water, aan schoonmaakkosten en aan verzekeringen. Helaas worden die gegevens niet altijd per locatie bijgehouden. Omdat voor dit rapport een indicatie volstaat, is er uitgegaan van een richtprijs. Deze richtprijs is €8 per m2 BVO. Onderhoudslasten per jaar van de negen accommodaties Accommodatie Bedrag Bedrag Bedragen x € 1.000 onderhoud energie

De Rederij Landvast Het Brughuis De Portier

81 87 28 7

Schatting andere hvlasten 55 150 17 4

31 21 6 1,5

Totaal

167 258 51 12,5 68

Sportcentrum Blokweer, onderdeel zwembad Sportcentrum Blokweer, onderdeel sporthal Gemeentewerf Onderkomen en opbergruimte begraafplaats Onderkomen en opbergruimte Souburgh De Kinderboerderij

174 53 40 5 11 13

97 23 9 niet bekend 1 niet bekend

15 15 9 0,5 1 0,5

286 91 58 niet bekend 13 niet bekend

69

Bijlage 3 – Verantwoording inschatting opbrengsten verkoop drie accommodaties De berekeningen zijn gemaakt door het bureau Metafoor. De resterende boekwaarde van de accommodaties – die erg gering is – is niet meegenomen in de berekeningen. Mogelijk maken herontwikkeling de Postduif en deel van de grond eromheen € 500.000 tot 1.500.000 In bovenstaand bedrag aan opbrengsten zijn ook de te maken kosten (o.a. slopen en bouwrijp maken) meegenomen, maar niet specifiek de kosten van het aankopen van het pand met adres Randweg 106, waarvan de gemeente al wel eigenaar is van de grond. • Bij de berekening is uitgegaan van woningbouw. Of de herbestemming werkelijk woningbouw moet zijn valt echter buiten de reikwijdte van dit adviesrapport. Er is voor woningbouw gekozen omdat ergens vanuit moet worden gegaan om een berekening te kunnen maken en omdat woningbouw een veelvoorkomende vorm van herbestemming is. • Het werkelijke bedrag is voor een belangrijk deel afhankelijk van het precieze aantal m2 dat beschikbaar kan worden gesteld. In de inschatting is uitgegaan van fors meer m2 dan die het gebouw De Postduif in beslag neemt. Daarbij is relevant dat er de nodige ruimte is in het omliggende gebiedje. Het werkelijke bedrag hangt verder af van allerlei voorwaarden die aan een projectontwikkelaar worden gesteld.

Verder is in de berekening geen rekening gehouden met onvoorziene belemmerende factoren. • Bron: berekening door Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling Mogelijk maken herontwikkeling de Brandweerkazerne € 400.000 tot € 600.000 Hierin zijn ook de te maken kosten (o.a. slopen en bouwrijp maken) meegenomen. • Bij de berekening is uitgegaan van woningbouw. Of de herbestemming werkelijk woningbouw moet zijn valt echter buiten de reikwijdte van dit adviesrapport. Er is voor woningbouw gekozen omdat ergens vanuit moet worden gegaan om een berekening te kunnen maken en omdat woningbouw een veelvoorkomende vorm van herbestemming is. • Het werkelijke bedrag is voor een belangrijk deel afhankelijk van het precieze aantal m2 dat beschikbaar kan worden gesteld, en daarnaast van allerlei voorwaarden die aan een projectontwikkelaar worden gesteld. In de inschatting is uitgegaan van een wat grotere perceeloppervlakte als de oppervlakte die de voormalige brandweerkazerne nu in beslag neemt. Verder is in de berekening geen rekening gehouden met onvoorziene belemmerende factoren. • Bron: berekening door Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling Mogelijk maken herontwikkeling Participand met randvoorwaarde behoud Geen opbrengsten Dit is door niemand berekend, maar betreft inschattingen door verschillende personen, waaronder een adviesbureau.

Reden voor de inschatting is voor belangrijk deel gebaseerd op de energetische staat van het gebouw. Mogelijk maken herontwikkeling Participand zonder randvoorwaarde behoud € 1.900.000 – 2.800.000 Hierin zijn ook de te maken kosten (o.a. slopen en bouwrijp maken) meegenomen. 70

•

•

•

Bij de berekening is uitgegaan van woningbouw. Of de herbestemming werkelijk woningbouw moet zijn valt echter buiten de reikwijdte van dit adviesrapport. Er is voor woningbouw gekozen omdat ergens vanuit moet worden gegaan om een berekening te kunnen maken en omdat woningbouw een veelvoorkomende vorm van herbestemming is. Het werkelijke bedrag is voor een belangrijk deel afhankelijk van de hoeveelheid verdiepingen die mogen worden gebouwd, en daarnaast van allerlei voorwaarden die aan een projectontwikkelaar worden gesteld. In de inschatting is ervan uitgegaan dat het perceeloppervlakte waarop De Participand is gevestigd beschikbaar wordt gesteld. Verder is in de berekening geen rekening gehouden met onvoorziene belemmerende factoren. Bron: berekening door Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling

71