Adviesrapport bezit en verhuur gemeentelijke accommodaties.pdf

Damdorp Barbershop Activiteiten De Damdorp Barbershop is een kapperszaak met een lounge-gedeelte. Jongeren en ouderen kunnen hier hun haren laten verzorgen. Daarnaast komen ook jongeren over de vloer voor ontmoeting, nieuw contact en tijdverdrijf. Voor de jongeren is het ook een vertrouwde plek waar ze makkelijk hun verhaal en zorgen kunnen vertellen. De kappers nemen de tijd om te luisteren en geven advies en/of ondersteuning aan jonge inwoners. Advies Huurrelatie met deze partij beëindigen. Motivatie advies 21

Het afwegingskader verhuur biedt geen ruimte tot verhuur aan deze partij. Er wordt daarin weliswaar ruimte geboden aan verhuur door de gemeente aan een partij die zich bijvoorbeeld bezighoudt met jongerenwerk, maar daarbij gaat het om "professionele organisaties die als doel hebben zich meerdere dagen per week met deze taken bezig te houden" (zie paragraaf 3.2.7). Het advies om niet langer aan deze partij te verhuren betekent dus dat de sociale functie die Damdorp Barbershop vervult geen reden is om de partij te blijven huisvesten. Het is in dat kader relevant op te merken dat veel kappers een sociale functie hebben (Smit, 2023).

Stichting Helpende Handen Nederland Activiteiten Dit is een sociale onderneming die op semi-professionele wijze informele zorg in Alblasserdam levert. Dit doen zij door de inzet van studenten die stage lopen, voor hun opleiding, als taal-ervarings-, werkervarings- of opleidingsplek. In 2023 heeft de organisatie 3.429 hulpvragen (ongeveer 7.715 uur) voor Alblasserdammers opgepakt. Stichting Helpende Handen komt thuis bij mensen die praktische hulpvragen hebben. Denk daarbij aan huishoudelijke taken die voor of met de bewoners worden opgepakt, gezelschap houden, samen boodschappen doen, activiteiten ondernemen en het helpen bij de wandeling naar de dagbesteding, fysio, huisarts of het Odensehuis. Ook organiseert Stichting Helpende Handen, soms in samenwerking met partners, verschillende beurzen en activiteiten voor mantelzorgers en bewoners van Alblasserdam. Helpende Handen versterkt de zelfredzaamheid en helpt mensen de eigen regie te hebben op het leven en te participeren in de samenleving met een positief gevolg voor de gezondheid van inwoners. Daarnaast biedt de stichting nieuwe Nederlanders en jongeren die zijn uitgevallen uit het onderwijssysteem de mogelijkheid tot een beroepsopleiding of erkende mbo vakcertificaten, via Kansrijk Alblasserdam.

Ook wordt de ruimte beschikbaar gesteld aan andere maatschappelijke initiatieven en soms tegen een maatschappelijk tarief verhuurd. Advies Blijven verhuren aan deze partij. Motivatie advies Deze partij komt in aanmerking vanwege het afwegingskader verhuur. Dit in het bijzonder vanwege paragraaf 3.2.6 ('sociaal domein') van het afwegingskader. Uurverhuur volstaat duidelijk niet.

Het Vlindertje Activiteiten Het Vlindertje is een kinderdagverblijf waar kinderen de ruimte wordt gegeven om zich in hun eigen tempo te ontwikkelen. Er wordt gebruik gemaakt van verticale groepen, waardoor kinderen tussen 0 tot 4 jaar in dezelfde groep worden geplaatst. Dit stimuleert de ontwikkeling en kinderen leren van elkaar. Het Vlindertje werkt ook veel samen met het Odensehuis, zo worden gezamenlijke activiteiten georganiseerd met plezier voor de ouderen en de kinderen. Momenteel worden 30 gezinnen bediend door Het Vlindertje. Met natuur hoog in het vaandel, wordt nuttig gebruik gemaakt van het buitenterrein met een natuurtuin. Advies Huurrelatie met deze partij beëindigen. 22

Motivatie advies Volgens paragraaf 3.2.7 van het afwegingskader ziet de gemeente in principe geen rol voor zichzelf weggelegd om als verhuurder van een losstaande kinderopvanglocatie op te treden (daaronder valt onder andere ook peuteropvang en buitenschoolse opvang). Dat de gemeente geen rol ziet hangt samen met het streven naar het vormen van (integrale) kindcentra (in die centra is onder andere ruimte voor kinderopvang) (Drenth en Scherer, 2020).

Stichting Odensehuis Activiteiten Het Odensehuis is een laagdrempelige inloopvoorziening voor mensen met beginnende dementie, vergeetachtigheid en andere niet-aangeboren hersenafwijkingen en voor hun mantelzorgers. Door de inloop bij het Odensehuis kunnen deelnemers een positieve dagbeleving ervaren en wordt de belasting van mantelzorgers verminderd waardoor wordt voorkomen dat zij vanwege overbelasting uitvallen. Op dit moment vindt de opvang iedere maandag, dinsdag en donderdag plaats in de twee lokalen in Het ParticiPand. Soms wordt ook gebruik gemaakt van de ruimtes van andere huurders. Op die dagen zijn er tot zo’n 20-25 deelnemers en mantelzorgers aanwezig. Het Odensehuis is daarmee een veelgebruikte voorziening, en de verwachting is dat dat de groei in deelname en de behoefte aan de inloopvoorziening verder zal groeien vanwege de aankomende vergrijzing. Het Odensehuis wordt dagelijks mogelijk gemaakt door een groep van ruim 30 vrijwilligers. Door deze voorliggende voorziening worden Alblasserdammers in staat gesteld langer thuis te wonen en deel te blijven nemen aan de samenleving. Advies Deze partij blijven huisvesten. Motivatie advies Het afwegingskader verhuur biedt ruimte tot verhuur aan het Odensehuis. Zie in dat verband in het bijzonder paragraaf 3.2.7 ('samenkracht en burgerparticipatie').

Schietsportvereniging Wilhelm Tell Activiteiten Schietsportvereniging Wilhelm Tell is opgericht in 1925 en is daarmee een van de oudste verenigingen in Alblasserdam. De nog altijd levendige vereniging telt ongeveer 50 actieve leden die regelmatig gebruik maken van het pand. Zo mag er elke avond geschoten worden en worden sociale activiteiten georganiseerd op feestdagen zoals kerst, Sinterklaas en Pasen. Er is ook de laatste tijd sprake van aanwas van nieuwe leden. In 1966 werd de huidige locatie in gebruik genomen, destijds nog de zolder van de toenmalige Prinses Marijke school. Sindsdien heeft de vereniging meerdere aanpassingen gedaan aan hun ruimte en zijn, vanwege de grote vraag hiernaar, twee pistoolbanen op zolder gebouwd. Advies Aan deze partij blijven verhuren, indien voor een scenario (zie hoofdstuk 4) wordt gekozen waarin Het ParticiPand behouden blijft. Motivatie advies 23

Volgens het afwegingskader (paragraaf 3.2.1) dient de schietsportvereniging Wilhelm Tell in eerste instantie een geschikte accommodatie buiten het gemeentelijk vastgoed te vinden, bijvoorbeeld door zelf een pand aan te schaffen. Dit zelf vinden van een geschikte accommodatie is voor de schietsportvereniging erg lastig of mogelijk zelfs onhaalbaar. Dit omdat de accommodatie relatief groot moet zijn (de huidige plek is bij elkaar 300 m2) en omdat er in de accommodatie schietbanen moeten zijn, die ook nog eens moeten voldoen aan strenge veiligheidseisen. Het afwegingskader bepaalt verder dat huisvesting in een gemeentelijke accommodatie voor een partij als de schietsportvereniging, indien ze zelf geen ruimte kunnen vinden, in beeld komt indien er nog ruimte over is in het gemeentelijk vastgoed. Aan deze laatste voorwaarde wordt voldaan indien het advies over Het ParticiPand (zie hoofdstuk 4) wordt overgenomen.

Yulius Activiteiten Yulius biedt vier dagen per week een huiskamer aan voor iedereen uit de buurt, specifiek ook voor inwoners met GGZ-problematiek. Het doel van deze ontmoetingsplek is het bestrijden van eenzaamheid, het verminderen van psychiatrische problemen en het bieden van een luisterend oor. Wekelijks maken gemiddeld zo'n 50 inwoners gebruik van deze plek om verbinding te maken met elkaar. Er is een divers aanbod zodat mensen hun dag zinvol kunnen inrichten. Elke dag is er een gezonde lunch en een activiteit. Er worden vrijwilligers en stagiaires ingezet bij de ondersteuning. Advies Deze partij blijven huisvesten. Motivatie advies Het advies is huisvesting te blijven bieden aan deze partij omdat daartoe ruimte wordt geboden in het afwegingskader verhuur: zie in het bijzonder de omschrijving van het domein 'samenkracht en burgerparticipatie' (paragraaf 3.2.7). Verder geldt dat het vanwege de beperkte geografische spanne van de doelgroep wenselijk is de voorziening op een centrale plek te organiseren.

YV-Dance Activiteiten Dansschool YV-Dance verzorgt verschillende danslessen en beweegactiviteiten zoals yoga, stepaerobics en boksen. Dit doet de dansschool voor verschillende doelgroepen, zowel aan kinderen, volwassenen als bejaarden. Ook komen verschillende scholen naar YV-dance voor danslessen. Daarnaast wordt YV-dance ook ingehuurd om lessen te verzorgen op locatie. De dansschool is gericht op inclusie en streeft ernaar iedereen les te kunnen geven, dus ook inwoners met een handicap, ziekte, blessure of een kleine beurs. YV-dance biedt een participatieplaats en stageplekken aan. Verder wordt ingezet op sociale activiteiten. De dansgroepen treden o.a. op bij buurtfeesten, wat vervolgens bijdraagt aan de sociale cohesie. YV-dance zat voorheen in Landvast, maar liep daar tegen belemmeringen op. De dansschool maakt momenteel ongeveer 15 uren per week gebruik van de ruimte in Het ParticiPand, voornamelijk na schooltijd. Verder wordt het danslokaal ook (kosteloos) gebruikt voor andere activiteiten, zoals voor de vechtkunst Kempo en een brei-, haak- en handwerk club waar men voor een kleine bijdrage bij kan aansluiten. Advies 24

Huurrelatie met deze partij beëindigen. Motivatie advies Het afwegingskader verhuur biedt geen ruimte voor verhuur aan een partij als deze. Dit blijkt uit de omschrijving en afbakening van de domeinen: zie in het bijzonder paragraaf 3.2.2 'cultuur'. Daar komt nog bij dat, in lijn met de uitgangspunt d in het afwegingskader verhuur (paragraaf 3.1), uurverhuur zou kunnen volstaan voor deze partij. De huidige ruimte wordt dan ook beperkt gebruikt, terwijl er in het dorp geschikte zalen zijn voor een dansschool. Dit betreft Landvast – dat gelet op haar functie onderdak biedt aan verschillende culturele verenigingen, waaronder ook een dansvereniging – en mogelijk ook bijvoorbeeld de gymzaal in het MFC Maasplein en gymzalen op bassischolen.

2.9 Samenvattend overzicht advies wel/niet verhuren Huidige locatie De Rederij

Advies: blijven huisvesten - Bibliotheek Aanzet - Werkcafé (ASVZ) - Politie

Advies: beëindigen huurrelatie /

Landvast

- Stichting Sociaal Cultureel Centrum Alblasserdam (SSCCA)

/

Brughuis

- Jeugdteams Zuid Holland-Zuid - Jong JGZ - Stichting de Sociale Basis - Stichting Welzijn Alblasserdam (SWA) - Sociale Dienst Drechtsteden - Werkcentrum

/

De Portier

- Kookgemak VOF

/

Sportcentrum Blokweer De Postduif

Beheer Stichting Sport Alblasserdam (BSSA) - Stichting Jeugd-Punt

/

Voormalige brandweerkazerne

- Stichting Voedselbank Alblasserdam - VluchtelingenWerk Nederland - Vijf kunstenaars - Stichting Helpende Handen - Odensehuis - Yulius

Het ParticiPand

- Nederlands Gereformeerde Kerk (NGK) - Vereniging Drentse Buurt

- Care to repair / International Security Management Services B.V. - Damdorp Barbershop - Het Vlindertje - YV-Dance

Schietsportvereniging Wilhelm Tell en V.A.H. staan niet in bovenstaand schema. Dit omdat ze niet goed passen in de twee categorieën. Het advies over deze partijen is om ze alleen te huisvesten

25

indien wordt gekozen voor een scenario (zie hoofdstuk 4) waarin de betreffende accommodaties behouden blijven. Als de adviezen over aan wie wel en niet verhuren worden overgenomen, is er dus sprake van een vermindering van het aantal partijen aan wie de gemeente verhuurt. Dit zorgt ervoor dat het aantal m2 dat nodig is verminderd. Hier wordt aandacht aan besteed in hoofdstuk vier van dit adviesrapport.

26

3. Advies over behoud en verduurzamen van negen accommodaties In dit hoofdstuk worden bij elkaar negen accommodaties behandeld. Vijf hiervan zijn accommodaties die nu gedeeltelijk of geheel worden verhuurd: De Rederij, Landvast, Het Brughuis, De Portier en Sportcentrum Blokweer (sporthal en zwembad). De overige vier zijn accommodaties die niet worden verhuurd: gemeentewerf, onderkomen en opbergruimte begraafplaats, onderkomen en opbergruimte Souburgh en kantoortje de Kinderboerderij. Tot de negen accommodaties behoren dus niet de voormalige brandweerkazerne, de Postduif en het ParticiPand (die worden behandeld in het hoofdstuk 4). Over elk van de negen accommodaties wordt een advies gegeven over het wel of niet behouden en over het wel of niet doorvoeren van duurzaamheidsinvesteringen. Voor elk van deze negen accommodaties, met de sporthal als uitzondering, geldt dat er in de raadsbesprekingen over het gemeentelijk vastgoed geen twijfels zijn geuit over of deze panden wel behouden moeten blijven. Zoals ook gemeld in de inleiding is in bijlage 1 van elke accommodatie een afbeelding te vinden. Dit hoofdstuk is als volgt opgebouwd: in paragraaf 3.1 wordt een nadere duiding gegeven van het advies per accommodatie over duurzaamheidsinvesteringen. In paragraaf 3.2.

wordt vervolgens advies gegeven over duurzaamheidsinvesteringen en behoud van accommodaties die nu gedeeltelijk of geheel worden verhuurd. Ten slotte wordt in paragraaf 3.3 advies gegeven over accommodaties die niet worden verhuurd. Verder geldt dat in bijlage 2 informatie is te vinden over de huisvestingslasten van de negen accommodaties.

3.1 Inleiding op de duurzaamheidsinvesteringen 3.1.1 Reikwijdte en aard van adviezen over de duurzaamheidsinvesteringen Het is nuttig de reikwijdte en aard van de adviezen over duurzaamheidsinvesteringen toe te lichten. In dat verband is het relevant dat de gemeenteraad in juni 2024 heeft besloten de kosten van de duurzaamheidsinvesteringen te verwerken in de destijds actuele meerjarenbegroting, ofwel de meerjarenbegroting 2024-2027. Zoals duidelijk gemaakt in de stukken bij het betreffende raadsvoorstel zijn er drie scenario's mogelijk: een scenario met relatief weinig duurzaamheidsinvesteringen7, Paris Proof en daarnaast maximale CO2 reductie. De duurzaamheidsinvesteringen waarover goedkeuring werd gevraagd zijn afgestemd op Paris Proof. Na het uitvoeren van dit scenario zijn de betreffende panden aardgasvrij en is er sprake van een CO2-reductie van 95 procent. Het energieverbruik vermindert fors. De exacte mate kan best wat verschillen per gebouw (Royal Haskoning), maar als richtlijn kan een reductie van zo'n 90 procent worden aangehouden (bron: SGD). Het besluit tot het Paris Proof verduurzamen is in lijn met de Klimaatwet en het Klimaatakkoord. In de Klimaatwet die op 1 januari 2020 is ingegaan is namelijk vastgelegd dat de Nederlandse CO2-uitstoot in 2050 met 95% verminderd moet zijn ten opzichte van 1990.

In het Klimaatakkoord uit 2019 staan concrete maatregelen die genomen moeten worden om dat doel te bereiken. Het energieneutraal krijgen van de gebouwde omgeving is onderdeel van het Klimaatakkoord. Gelet op deze doelstelling is de verwachting dat alle zogenaamde labelplichtige locaties te maken gaan krijgen met strenger wordende duurzaamheidsverplichtingen. Er is dus al gekozen voor Paris Proof, maar de vraag staat nog wel open of álle accommodaties volgens dat scenario verduurzaamd moeten worden. In dit hoofdstuk wordt over bij elkaar negen accommodaties (zie begin van deze pagina) een advies gegeven. 7

De kans is groot dat toekomstige landelijke wetgeving die lichtere vorm zal afkeuren.

27

De adviezen gaan over het doen van investeringen in de periode tot en met het jaar 2035. Voor de volledigheid wordt gemeld dat de effectuering van die investeringen in die periode niet als resultaat heeft dat alle panden in 2035 al Paris Proof zijn. Dat zijn alle panden volgens de planning namelijk pas in 2050. Wel ligt het zwaartepunt (bij elkaar 67 procent) van het totaal aan duurzaamheidsinvesteringen in de periode tot en met 2035. Om over de periode tot en met 2035 een advies te geven, moet er een inschatting worden gemaakt over het gebruik van het betreffende pand in de komende decennia. Dit onder meer omdat hoe langer een duurzaam pand in gebruik blijft, hoe meer financieel gewin de duurzaamheidsinvesteringen opleveren. Het is ook wenselijk met het oog op de afschrijftijd van investeringen. Het is immers onwenselijk dat een pand wordt gesloopt waarvan de investeringskosten nog niet volledig zijn afgeschreven. Omdat investeringen (specifiek investeringen vanaf € 25.000) een afschrijftijd hebben van 20 jaar, wordt een inschatting gemaakt van het gebruik tot en met het jaar 20558. Voor het bepalen van het advies over het wel of niet doorvoeren van de investeringen is het niet alleen relevant of de gemeente het pand tot en met 2055 wil blijven gebruiken.

Het is ook en primair relevant of er voor het pand als zodanig, dus ongeacht de specifieke gebruiker, langdurig een toekomst is. Het is immers wenselijk dat ook niet-overheidsgebouwen worden verduurzaamd. En de financiële investeringen krijgt de gemeente in principe min of meer terug bij eventuele verkoop; de investeringen voegen immers waarde toe. De duurzaamheidsinvesteringen over de periode tot en met 2035 zullen niet als aparte beslissing bij de gemeenteraad worden voorgelegd. De investeringen zullen daarentegen worden voorgelegd in de gebruikelijke vierjarenbegrotingen. Het overnemen van de adviezen over de investeringen in dit rapport door de gemeenteraad kan wel worden uitgelegd als een zeker commitment jegens lasten voor duurzaamheidsinvesteringen in latere meerjarenbegrotingen.

3.1.2 Verwachte kosten voor duurzaamheidsinvesteringen per accommodatie Hieronder is een overzicht te vinden van de geschatte kosten (inclusief kostenverhogende BTW daar waar van toepassing) van de duurzaamheidsinvesteringen per accommodatie die in dit hoofdstuk wordt behandeld. In de tabel staat het totaal aan verwachte investeringen per pand in de periode 2024-2035 en het totaal aan verwachte investeringen voor het realiseren van Paris Proof per pand (2024 tot en met 2050). Ook zijn de kapitaallasten van duurzaamheidsinvesteringen in de jaren van de huidige meerjarenbegroting (2025, 2026, 2027 en 2028) te vinden. Het is belangrijk op te merken dat de lasten voor die jaren relatief beperkt zijn qua omvang en dat de lasten in de jaren daarop dus fors toenemen. Dat ze in 2025 en de drie jaren daarna relatief beperkt zijn heeft te maken met het feit dat de kapitaallasten van een concrete duurzaamheidsinvestering pas beginnen te lopen in het jaar dat volgt op het jaar waarin de feitelijke uitvoering van de betreffende investering is afgerond. De termijn is 20 jaar. Bedragen tot € 25.000 worden niet uitgesmeerd; die moeten in één jaar worden genomen. De inschatting van de kosten is gebaseerd op concreet te treffen maatregelen. Voor het werkelijk doorvoeren daarvan moeten er ook nog aanvullende kosten worden gemaakt.

Deze kosten vallen onder de noemer VAT: Voorbereiding, Administratie en Toezicht. Ze bedragen naar verwachting zo'n 20 procent van het totaalbedrag per jaar. Met uitzondering van de sporthal (het zwembad dus wel) zijn de kapitaallasten voor elk van de negen accommodaties verwerkt in de huidige meerjarenbegroting. Dit geldt ook voor de VAT-lasten.

8

De kapitaallasten van investeringen die in 2035 worden gedaan, beginnen te lopen in 2035. 2035 + 20 jaar is 2055.

28

Door voortschrijdend inzicht en door ontwikkeling van technieken kan het zijn dat bepaalde maatregelen uiteindelijk een wat andere vorm krijgen. Ten slotte is het van belang op te merken dat investeringen in duurzaamheid niet alleen maar geld kosten, maar ook besparingen opleveren. De investeringen zorgen immers voor energiezuinigheid. Verwachte kosten voor duurzaamheidsinvesteringen per accommodatie Kapitaallasten 2025-2028 Accommodatie bedragen x € 1.000 De Rederij Landvast Het Brughuis De Portier Sportcentrum Blokweer, onderdeel zwembad Sportcentrum Blokweer, onderdeel sporthal Gemeentewerf Onderkomen en opbergruimte begraafplaats Onderkomen en opbergruimte Souburgh De Kinderboerderij Totaal

totaal 20242035 907 972 498 285

totaal 20242050 920 1.138 740 372

2025 13 0 0 9

2026 0 20 6 4

2027 0 27 12 4

2028 0 29 12 4

2.535 1.181 92 291 9 24 6.794

3.989 2.436 98 436 9 71 10.209

0 0 0 5 1 0 28

5 30 6 0 0 0 71

10 51 2 15 0 0 121

24 62 2 0 0 5 138

Dat de omvang van de lasten in de jaren na 2028 oplopen is te zien in onderstaande tabel. Daarin staan de totale kapitaallasten van de negen accommodaties voor de jaren 2029 tot en met 2035. Verwachte kapitaallasten voor het verduurzamen van de negen panden in de jaren 2029 - 2035 Jaar 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Bedrag x € 1.000

146

152

156

277

271

279

275

3.2 Advies over accommodaties die gedeeltelijk of geheel worden verhuurd Hieronder staan de adviezen over investeringen en behoud van vijf panden die gedeeltelijk of geheel worden verhuurd. Het betreft achtereenvolgens De Rederij, Landvast, Het Brughuis, De Portier en Sportcentrum Blokweer (zwembad en sporthal). Voorafgaand aan het advies wordt informatie gegeven over de accommodatie.

3.2.1 De Rederij (Cortgene 2) Bouwtechnische informatie De Rederij is een gemeentelijk monument (Gemeente Alblasserdam, geen datum). Het bouwjaar van De Rederij is 1964 en het totaal aantal BVO is bijna 4.000 m2. Het gebouw heeft een betonnen draagconstructie en ook betonnen vloeren. De gevel bestaat uit baksteen met houten kozijnen. Bij de entree is een langgerekte aluminium pui gesitueerd, met daarin automatische schuifdeuren. Het gebouw heeft een plat dak dat is afgewerkt met bitumen (Davenne, 2024).

29

Het gemeentehuis is in 2020 grondig gerenoveerd (zie ook De Jong, 2017 en Van Heeren, 2018). De technische staat van het gebouw, die voorafgaand aan 2020 niet goed was, is sindsdien weer op orde. Ook is de inrichting van het gebouw toen afgestemd op vooraf geformuleerde wensen, waaronder het voldoen aan de hedendaagse eisen van een kantoor en het zijn van een huis van de samenleving/huiskamer voor alle Alblasserdammers. Ook is fors geïnvesteerd in de duurzaamheid van het gebouw. Het betreft onder meer het na-isoleren van het dak en de plaatsing van HR++ dubbelglas in de kozijnen. Die investeringen hebben ertoe geleid dat de energetische staat veranderd is van slecht naar goed. Gebruik In De Rederij kunnen inwoners terecht voor de dienstverlening van burgerzaken. In lijn met de in 2017 (De Jong) geformuleerde visie, is er in het gebouw ruimte die geschikt is voor ontmoeting, voor concentratie en voor ontspanning. De aanwezigheid van een werkcafé en van de bibliotheek bevorderen deze functies. De Rederij is tevens werkplek voor het college en voor het 'bureaupersoneel' dat in dienst is van de gemeente Alblasserdam. De gemeenteraad houdt er commissie- en raadsvergaderingen. Ook wordt het pand onder meer gebruikt door politiemensen die in Alblasserdam actief zijn. Er zijn mogelijkheden om de mate van benutting van de accommodatie te laten toenemen (zie paragraaf 4.1).

Duurzaamheidsinvesteringen Hoewel De Rederij al een goede energetische staat heeft, dienen er nog investeren te worden gedaan om de accommodatie te laten voldoen aan de Paris Proof norm. Het totaalbedrag aan geplande duurzaamheidsinvesteringen in de periode tot en met 2035 bedraagt €907.000. Het betreft onder andere het realiseren van gevelisolatie en het plaatsen van CO2-opnemers. Advies over behoud en doorvoeren investeringen Accommodatie behouden en duurzaamheidinvesteringen doorvoeren. Behouden en verduurzamen is in lijn met de veelomvattende besluiten over De Rederij die de gemeenteraad minder dan 10 jaar geleden (in 2017 en 2018) heeft genomen.

3.2.2 Landvast (Haven 4) Bouwtechnische informatie Landvast is gebouwd in 2008 en heeft een BVO van 2.634 m2. Het gebouw heeft een moderne, strakke vormgeving. Er zijn enkele houten kozijnen en houten deuren, maar het overgrote deel (zo'n 90 procent) is van aluminium. Het dak is voorzien van kunststof dakbedekking. Het pand is al goed geïsoleerd en er zijn zonnepanelen op het dak geplaatst (Davenne, 2024). Gebruik Landvast is het cultureel centrum van de gemeente Alblasserdam, dat wordt beheerd door Stichting Sociaal Cultureel Centrum Alblasserdam (SSCCA). Landvast vervult dan ook een sleutelrol in het lokale culturele aanbod. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het bieden van een podium aan exposities uit verschillende kunstdisciplines en in het onderdak bieden tijdens bepaalde tijdvakken aan verschillende culturele verenigingen. Naast culturele verenigingen, komen ook andere verenigingen

30

en clubs in Landvast bij elkaar. Landvast is tevens een vergaderlocatie en een plek voor feesten en partijen. Een belangrijk onderdeel van Landvast is de bioscoop. Het bezoekersaantal daarvan is na het aflopen van de coronamaatregelen nog niet terug op het oude peil. Dit heeft effect op de inkomsten van Landvast. Tegelijk zijn de bioscoopzalen onlangs zodanig gerenoveerd dat ze aansluiten bij de wensen en behoeften van de moderne bioscoopbezoeker. De verwachting is dat dit ten goede gaat komen aan de bezoekersaantallen. Het lijkt mogelijk de mate van benutting van de ruimtes in Landvast te laten toenemen. Meer informatie daarover wordt gegeven in het volgende hoofdstuk. Duurzaamheidsinvesteringen De omvang van de duurzaamheidsinvesteringen in de periode tot en met 2035 bedraagt € 972.000. Het gaat onder andere om het toepassen van esthetisch aanpasbare zonnepanelen in de gevelafwerking en het plaatsen van HR+++ glas. Advies over behoud en doorvoeren investeringen Accommodatie behouden en duurzaamheidinvesteringen doorvoeren. De motivatie is dat de accommodatie een belangrijke rol vervult in het (culturele) leven van de gemeente Alblasserdam. Mocht blijken dat op de lange termijn de bioscoop niet te handhaven is, dan kan het bioscoopdeel van het pand een nuttige andere bestemming krijgen.

3.2.3 Het Brughuis (Ieplaan 2) Bouwtechnische informatie Het pand is gebouwd in 2005 en heeft een BVO van 810 m2. Het is een modern gebouw met strakke baksteengevels met daarin houten kozijnen. Het gebouw heeft platte daken die zijn afgewerkt met bitumen dakbedekking. In 2022 is het pand zo gerenoveerd dat het geschikt is gemaakt om te fungeren als Brughuis. In 2024 zijn er zonnepanelen aangebracht (Davenne, 2024). Gebruik Dit pand heeft meer dan 15 jaar gefungeerd als bibliotheek. Sinds 2022 draag het de naam 'Het Brughuis'. Het is de centrale plek waar Alblasserdammers terechtkunnen met vragen over en ondersteuning op het gebied van vrijwilligerswerk, mantelzorg, ouder worden, leefstijl en gezondheid, ontmoeting en activiteiten, opvoeden en opgroeien, werk en dagbesteding, en financiële en juridische kwesties. De dienstverlening wordt verzorgd door bij elkaar zes partijen (zie hoofdstuk 2). Vanwege de centrale locatie is het daarvoor een uitstekende plek. Om het gebouw geschikt te maken voor de nieuwe functie is in 2022 een renovatie doorgevoerd. Een kanttekening ten aanzien van het gebruik is dat er sprake is van ruimtegebrek. Een concreet gevolg is dat een deel van de dienstverlening van de Sociale Dienst niet vanuit het Brughuis wordt geboden. Duurzaamheidsinvesteringen De duurzaamheidsinvesteringen tot en met 2035 bedragen bij elkaar € 498.000.

Een belangrijk onderdeel betreft het aanbrengen van extra dakisolatie en het vervangen van de dakbedekking. Advies over behoud en doorvoeren investeringen 31

Accommodatie behouden en duurzaamheidinvesteringen doorvoeren. Motivatie: de locatie van het pand is uitstekend gelet op de functie die het nu vervult, en de inrichting is al aangepast op de nieuwe functie. Het is relevant op te merken dat het bouwkundig zeer waarschijnlijk mogelijk is er een verdieping op te bouwen (bron: SGD9).

3.2.4 De Portier (Zuiderstek 1) Bouwtechnische informatie Het bouwjaar van De Portier is 1987 en het BVO is 186 m2. Het pand is op traditionele wijze opgetrokken: het heeft metselwerk gevels, houten kozijnen en een schuin/hellend dak dat is afgewerkt met koperen bedekking. Ondanks dat het pand al meer dan 35 jaar oud is, is de bouwkundige conditie goed. Dit hangt samen met het feit dat het pand in 2011 is gerenoveerd (Davenne, 2024). Gebruik Dit gebouw fungeerde aanvankelijk als portiersloge van scheepsbouwbedrijf Van der Giessen-de Noord. De accommodatie kwam in bezit van de gemeente nadat Van der Giessen-de Noord, dat sinds 1997 een bedrijfsonderdeel is geworden van IHC (Auteur onbekend, 1997), in 2003 failliet werd verklaard (Den Braber, 2013). De Portier wordt momenteel gebruikt door Kookgemak VOF. Klanten kunnen er terecht voor een besloten diner, receptie, vergadering of feest. Dat dit wordt aangeboden in gemeentelijk vastgoed is te begrijpen vanuit het feit dat dit strategisch vastgoed is: het wordt aangehouden vanwege de toekomstige ontwikkelingen in het Haven-Zuid gebied. Het beschikken over het pand vermindert namelijk de kans dat het pand een belemmering vormt voor het realiseren van een mogelijke wegomlegging.

Ook vergroot het de mogelijkheid ervoor te zorgen dat het pand te zijner tijd op een manier wordt gebruikt die aansluit bij de functie die het gebied dan heeft. Duurzaamheidsinvesteringen De omvang van de duurzaamheidsinvesteringen in de periode tot en met 2035 bedraagt € 285.000. Het betreft onder meer het vervangen van de cv-ketel door een warmtepomp en het plaatsen van zonnepanelen. Advies over behoud en doorvoeren investeringen Accommodatie behouden, en slechts beperkte duurzaamheidinvesteringen doorvoeren. Het advies om te behouden is gebaseerd op het feit dat het pand voorlopig nog een strategische functie blijft vervullen. Het advies om niet te verduurzamen vloeit voort uit de onzekerheid over de toekomst: het is onvoldoende duidelijk is of dit een courant pand blijft. Daar komt bij dat de accommodatie door de huidige huurder niet dagelijks wordt gebruikt. Wel wordt geadviseerd om duurzaamheidsmaatregelen door te voeren die zich binnen 5 jaar terugverdienen.10

9

Deze verwachting is niet gebaseerd op een onderzoek van de betreffende accommodatie, maar op basis van het feit dat het bij accommodaties á la het Brughuis bijna altijd mogelijk is. 10 Dit is kostenneutraal (binnen 5 jaar terugverdiend), is verplicht voor accommodaties die niet op korte termijn worden gesloopt en is wenselijk met het oog op duurzaamheid. De kosten hiervoor worden in de Routekaart verduurzaming Gemeentelijk vastgoed (versie 15 december 2022) geschat op niet meer dan € 600.

32

3.2.5 Sportcentrum Blokweer (sporthal en zwembad) (Sportlaan 3) Bouwtechnische informatie Zwembad Het bouwjaar van het zwembad is 2014, en het heeft een BVO van 1.935 m2. Het gebouw heeft een stalen draagconstructie die aan de gevel is afgewerkt met stalen damwandprofielen op een betonnen plint. Het geïsoleerde dak is voorzien van PVC dakbedekking met zonnepanelen. Van mei 2023 tot het einde van dat jaar is er een grondige renovatie uitgevoerd. Dit gebeurde nadat in 2022 werd geconstateerd dat er sprake was van roestvorming en van scheuren in de betonnen constructie (Stam, 2022; Davenne, 2024). Sporthal Het bouwjaar van de sporthal is 1973 en de BVO van het pand is 1.889 m2. Het gebouw heeft een stalen draagconstructie die aan de gevel is afgewerkt met stalen damwandprofielen op een stenen plint. De vloeren zijn van beton en de scheidingswanden van metselwerk. De bovenkant bestaat uit zogenaamde sheddaken met daartussen horizontale platte daken. Op de sheddaken liggen zonnepanelen (Davenne, 2024). Gebruik Sportcentrum Blokweer wordt gebruikt voor een variëteit aan activiteiten. Denk bij het zwembad aan zwemles (waaronder schoolzwemmen), recreatief zwemmen en sportzwemmen (vanuit zwem- en poloclub De Wiekslag).

En denk bij de sporthal aan bewegingsonderwijs en aan het uitoefenen van diverse sporten, waaronder volleybal (vanuit volleybalvereniging Smash'66) en badminton (vanuit de Badmintonclub Alblasserdam). Duurzaamheidsinvesteringen De verwachte kosten van duurzaamheidsinvesteringen van het zwembad in de periode tot en met 2035 bedragen € 2.535.000. Een grote investering betreft het toepassen van een zogenaamde waterwater warmtepomp met bodemlus. De verwachte kosten voor duurzaamheidsinvesteringen voor de sporthal in de periode tot en met 2035 bedragen € 1.181.000. Een van de investeringen betreft het toepassen van een energieefficiënte en toerengeregelde ventilator. Advies over behoud en doorvoeren investeringen Zwembad behouden en duurzaamheidsinvesteringen doorvoeren De gemeente ziet toekomst in het zwembad. Dit blijkt uit het feit dat het huidige zwembad nog niet oud is, en dat er in de afgelopen jaren is geïnvesteerd in het oplossen van de problemen met roestvorming en scheuren in de betonnen constructie. Het is waar dat de verwachte duurzaamheidsinvesteringen bij elkaar een groot bedrag vormen, maar tegelijk is het ook zo dat zwembaden grote energieverbruikers zijn. Advies over sporthal in apart traject doen Het advies over de sporthal is om in een apart traject te besluiten over de duurzaamheidsinvesteringen, en dat dan binnen afzienbare tijd (denk aan Q3 2025) te doen.

Vanwege de leeftijd van het gebouw dient de vraag of de duurzaamheidsinvesteringen – die bij elkaar 33

optellen tot een groot bedrag – een verstandige keuze zijn zorgvuldig te worden beantwoord. Met een apart traject kan daarin voorzien worden.

3.3 Accommodaties die niet worden verhuurd Hieronder staan de adviezen over investeringen in en behoud van panden die niet worden verhuurd. Het gaat om achtereenvolgens de gemeentewerf, een onderkomen en opbergruimte op de begraafplaats, een onderkomen en opbergruimte op Souburgh en het kantoortje van de Kinderboerderij.

3.3.1 Gemeentewerf (Staalindustrieweg 1) Dit pand is in 2010 door de gemeente gekocht van W.F. de Jong. Het kwam toen in plaats van de gemeentewerf aan de Cornelis Smitstraat en de gemeentewerf aan de Begoniastraat. Het heeft een kantoorgedeelte en een loods. Bouwtechnische informatie Het pand is gebouwd in 2001, en heeft een BVO van 1.173 m2. Het gebouw heeft kenmerken die gebruikelijk zijn voor panden op bedrijfsterreinen: de draagconstructie is van staal, het kantoorgedeelte is gemetseld en heeft aluminium puien en de loods heeft een stalen gevelbekleding. Verder heeft het gebouw een plat dak met een bitumen dakbedekking waarop zonnepanelen zijn geplaatst (Davenne, 2024). Gebruik Dit pand wordt gebruikt door de buitendienst. Het pand wordt gebruikt voor administratiewerkzaamheden, als ontmoetingsplek van het personeel, en er worden machines en goederen opgeslagen. Het huidige pand voldoet aan de gebruiksbehoeften, met de kanttekening dat het wel krap is. Dat probleem kan echter binnen afzienbare tijd worden opgelost of tenminste verlicht. Dat komt omdat er, als de gemeenteraad daarmee akkoord gaat, een opslagterrein voor afval beschikbaar komt, terwijl afval nu nog in het pand wordt bewaard. Duurzaamheidsinvesteringen De maximale omvang van de kosten voor duurzaamheidsinvesteringen in de periode 2024 – 2035 is € 92.000.

De kosten zijn gebaseerd op onder andere het doorvoeren van de volgende maatregelen: het aanbrengen spouwisolatie en het vervangen van radiatoren voor convectoren. Advies over behoud en doorvoeren investeringen Pand behouden en duurzaamheidsinvesteringen doorvoeren. Motivatie: het betrekkelijk nieuwe pand voldoet voor de buitendienst. En er kan aangenomen worden dat het een courant pand betreft11.

3.3.2 Onderkomen en opbergruimte begraafplaats

11

Relevant in dit verband is de constatering dat aanbod- en leegstandspercentages extreem laag blijven op bedrijventerreinen in Nederland (Stec Groep, 2023).

34

Bouwtechnische informatie Dit pand is gebouwd in 2008 en heeft een BVO van 74 m2. Het gebouw heeft een houten draagconstructie en een schuine kap die is afgewerkt met betonnen dakpannen. De gevel is afgewerkt met houten kozijnen, met zwart geschilderde houten delen en plaatselijk met metselwerk (Davenne, 2024). Gebruik Dit gebouw wordt gebruikt door het personeel van de buitendienst dat actief is op de begraafplaats. Het wordt onder meer gebruikt voor administratiewerkzaamheden, als pauzeruimte en om te douchen. Een ander deel van het gebouw dient als opslag van machines en gereedschap. Duurzaamheidsinvesteringen De maximale kosten voor de duurzaamheidsinvesteringen in de periode tot en met 2035 zijn € 291.000. De kosten hebben in dit geval niet alleen betrekking op het gebouw, maar ook op een voorziening die erin voorziet dat de begraafplaats wordt verlicht door middel van zonne-energie. Advies over behoud en doorvoeren investeringen Pand behouden en duurzaamheidsinvesteringen doorvoeren. Hoewel de weergegeven kosten ook gaan over duurzaamheidsinvesteringen op de begraafplaats, heeft het advies over het doorvoeren van duurzaamheidsinvesteringen alleen betrekking op de accommodatie. Motivatie voor het advies: het relatief jonge pand vervult een nuttige functie, en zal dat naar alle waarschijnlijkheid nog lange tijd blijven vervullen.

3.3.3 Onderkomen en opbergruimte sportpark Souburgh (Bas Verhoevenweg 3) Bouwtechnische informatie Dit pand is gebouwd in 1991 en heeft een BVO van 161 m2. Het pand is op een sobere wijze opgebouwd: het heeft een stalen constructie en is aan de buitenzijde afgewerkt met stalen beplating. Het dak is schuin en is afgewerkt met stalen en kunststof golfplaten (Davenne, 2024). Gebruik Dit gebouw wordt gebruikt door het personeel van de buitendienst dat actief is op sportpark Souburgh. Het wordt onder meer gebruikt voor administratiewerkzaamheden, als pauzeruimte en voor opslag van machines en gereedschap. Duurzaamheidsinvesteringen Deze bedragen totaal € 9.000. Dat het om een relatief beperkt bedrag gaat hangt samen met de functie van het gebouw. Advies over behoud en doorvoeren investeringen Pand behouden en duurzaamheidsinvesteringen doorvoeren. De motivatie is dat, hoewel het pand al wat ouder is, het nog wel voldoet. Ook is relevant dat de duurzaamheidsinvesteringen relatief gering zijn.

35

3.3.4 Kantoortje de Kinderboerderij (H.J. de Haanstraat 10) Bouwtechnische informatie Het kantoortje heeft een landelijke bouwstijl en een houten draagconstructie. Het is afgewerkt met houten delen en houten kozijnen en deuren. Het heeft een schuin dak dat is afgewerkt met keramische pannen. Aan een zijde van het dak bevinden zich zonnepanelen (Davenne, 2024). Gebruik Het kantoortje wordt door de beheerder gebruikt voor administratiewerkzaamheden. Verder wordt het door de beheerder en vrijwilligers gebruikt als pauzeruimte. Bezoekers kunnen er iets te eten of drinken kopen. De ruimte bevat een toilet. Omvang duurzaamheidsinvesteringen De verwachte kosten van de duurzaamheidsinvesteringen in de periode tot en met 2035 bedragen € 24.000. Net als bij de begraafplaats hebben de investeringen ook betrekking op het complex waarop het kantoortje is gevestigd. Een relatief omvangrijke maatregel betreft het plaatsen van nieuwe en energiezuinige vijverpompen. Advies over doorvoeren investeringen en behoud Pand behouden en de duurzaamheidsinvesteringen doorvoeren. Hoewel de weergegeven kosten ook gaan over duurzaamheidsinvesteringen op de begraafplaats, heeft het advies over het doorvoeren van duurzaamheidsinvesteringen alleen betrekking op de accommodatie.

Motivatie voor het advies: het pand is nuttig en nodig voor het beheer van de Kinderboerderij en voldoet voor de gebruiksfuncties die het heeft.12

12

Er zijn wel eens ideeën of beginnende plannen geweest voor het bouwen van een nieuwe accommodatie op het terrein van de Kinderboerderij, die bijvoorbeeld gebruikt zou kunnen worden voor natuur- en milieueducatie. De eventuele realisatie van dit plan is geen reden om het kantoortje nu niet te gaan verduurzamen. Dat komt omdat het voor de hand ligt om, als het nog eens zover komt, die nieuwe accommodatie niet in plaats van het huidige kantoortje te bouwen, maar in aanvulling daarop.

36

4. Scenario's ten aanzien van drie accommodaties en nieuwbouwmogelijkheden In dit hoofdstuk wordt advies gegeven over het wel of niet behouden en wel of niet doorvoeren van duurzaamheidsinvesteringen in drie accommodaties. Het betreft de Postduif, de voormalige brandweerkazerne en Het ParticiPand. Elk van deze accommodaties zijn relatief oud, en voor elk van deze accommodaties geldt dat er bij tenminste een deel van de gemeenteraad op z'n minst twijfels leven over de vraag of de gemeente ze wel moet behouden. In dit hoofdstuk wordt ten aanzien van het al dan niet behouden van deze accommodaties een aantal scenario's uitgewerkt. In die scenario's worden ook ideeën of voornemens over aanvullende maatschappelijke meters bij 't Nokkenwiel Boerenpad en bij sportcentrum Blokweer betrokken. De opbouw van het hoofdstuk is als volgt: in paragraaf 4.1 wordt inzicht geboden in de huisvestingsopgave. Dat gebeurt vooral door te omschrijven wat qua huisvesting belangrijk is voor de huurders in de drie accommodaties (de Postduif, de voormalige brandweerkazerne en Het ParticiPand) waarvan in hoofdstuk 2 is geadviseerd daaraan te blijven verhuren. Ook wordt inzicht gegeven in welke opgave er over blijft als, waar mogelijk, andere accommodaties vollediger worden benut. Dit is belangrijke achtergrondinformatie voor het beoordelen van de scenario's.

Vervolgens wordt in paragraaf 4.2 informatie geboden over de Postduif, de voormalige brandweerkazerne en Het ParticiPand. Daarna wordt in paragraaf 4.3 uitgeweid over de ideeën met betrekking tot het toevoegen van maatschappelijke meters bij 't Nokkenwiel Boerenpad en bij sportcentrum Blokweer. Paragraaf 4.4 biedt toelichting op de financiële cijfers die de basis zijn voor het financieel beoordelen van de scenario's. De uitwerking van de scenario's gebeurt vervolgens in de paragraven 4.5 tot en met 4.9. In elke paragraaf wordt één scenario uitgewerkt ten aanzien van afstoten, behoud en nieuwe accommodaties bouwen. Deze scenario's worden in verschillende paragraven gepresenteerd: • paragraaf 4.5: status quo - de drie huidige panden behouden; • paragraaf 4.6: vernieuwing – de drie accommodaties afstoten en op twee plekken nieuw bouwen; • paragraaf 4.7: maximale benutting - de drie afstoten en niets terugbouwen; • paragraaf 4.8: maatschappelijke meters én andere functie op terrein Het ParticiPand; • paragraaf 4.9: alleen behoud Het ParticiPand – twee accommodaties afstoten en niets nieuw bouwen; aan het einde van elke paragraaf wordt beargumenteerd aangegeven waarom het opvolgen van het scenario wel of niet wordt geadviseerd.

4.1 Huisvestingsopgave: wat is er nog nodig? In hoofdstuk 3 is geadviseerd om, met uitzondering van de sporthal (daarover is geadviseerd in een apart traject te besluiten), de daar behandelde accommodaties te behouden. De huurders in de betreffende accommodaties kunnen daar (waarbij een aanvullende opmerking is gemaakt bij Kookgemak VOF) blijven; er is geen reden om ze te laten verhuizen.

4.1.1 Wat is belangrijk voor de huurders Hieronder wordt inzicht geboden in wat belangrijk is voor de huurders waarvan wordt geadviseerd daaraan sowieso te blijven verhuren en die nu gehuisvest zijn in de Postduif, de voormalige brandweerkazerne of Het ParticiPand. Dit zijn Stichting Voedselbank Alblasserdam, Vluchtelingenwerk 37

Nederland, vijf kunstenaars, Stichting Helpende Handen, Stichting Odensehuis, Stichting Yulius en Stichting Jeugd-Punt. Vanwege hun positie in het afwegingskader (zie hoofdstuk 2) zijn de schietsportvereniging Wilhelm Tell en de V.A.H. hier niet meegenomen. 1. Stichting Voedselbank Alblasserdam Huidige locatie Voormalige brandweerkazerne Hoeveelheid m2 • Nu in gebruik: circa 210 (bron: De Voedselbank). • Hebben meer ruimte nodig voor specifiek de uitgifte. Andere behoeften van de huurder • Een centraal gelegen locatie. Dit vanwege kenmerken van de doelgroep: een deel van de inwoners die gebruikt maakt van de voorziening is minder goed ter been en/of heeft beperkte (financiële) middelen voor vervoer. • Locatie uitgerust voor aanvoer goederen. 2. Vluchtelingenwerk Nederland Huidige locatie Voormalige brandweerkazerne Hoeveelheid m2 • Nu in gebruik: circa 20 (bron: Vluchtelingenwerk). • Bij voorkeur een grotere ruimte met geschikte werkplekken waar mensen binnen kunnen lopen voor het spreekuur. Andere behoeften van de huurder • Centrale ligging in het dorp. 3. Stichting Jeugd-Punt Huidige locatie De Postduif Hoeveelheid m2 • Nu in gebruik: 157 • Hebben geen behoefte aan meer ruimte. Behoeften van de huurder • Locatie: niet in, maar wel in buurt van centrum en bij voorkeur aan doorlopende weg. • Een losstaand pand.

En anders bij voorkeur een eigen ingang, met als aanvullende wens dat de bezoekers niet gemakkelijk naar het andere deel van de betreffende accommodatie kunnen gaan en voldoende geluidsisolatie zodat niet op ieder geluidje 'gehandhaafd' moet worden. • Aanwezigheid van een keuken. • Aanwezigheid kantoorruimte voor 3-4 personen. 38

• •

Grote activiteitenruimte met verschillende "hoekjes" waar subgroepjes zich kunnen "terugtrekken" en, een geluidsdichte ruimte (oefenstudio) voor jongeren die muziek maken. Stichting Jeugd-Punt geeft ten slotte zelf aan een pand te kunnen delen met bijvoorbeeld de bibliotheek.

4. Vijf kunstenaars Huidige locatie Het ParticiPand Hoeveelheid m2 • Nu in gebruik: circa 200 (drie kunstenaars hebben elk één klaslokaal, en twee kunstenaars delen een klaslokaal). • Dit aantal volstaat voor totaal van de kunstenaars. Wel kan de verdeling tussen de kunstenaars beter. Behoeften van de huurders • Royale lichtinval. • Bij elkaar onder één dak voor kruisbestuiving. • Centrale locatie (wens van sommige kunstenaars). 5. Stichting Helpende Handen Nederland Huidige locatie Het ParticiPand Hoeveelheid m2 • Nu in gebruik: circa 140. Een gespreks- en kantoorruimte van ongeveer 12 m2 en een ruimte van circa 130 m2. • De ruimte van 130 m2 zou een stuk kleiner kunnen. Stichting Helpende Handen heeft daarbij geen getal genoemd, maar de ruimte van een groot klaslokaal (circa 55 m2) is mogelijk aanvaardbaar. Behoeften van de huurder • Een ruimte die te verdelen is in verschillende zones. • Een goede ruime keuken (kan door meerderen worden gebruikt) met apparatuur en een wasmachine en een droger (ondersteunend bij de activiteiten). • Fietsenstalling voor circa 15 fietsen. 6. Stichting Odensehuis Huidige locatie Het ParticiPand Hoeveelheid m2 • Nu in gebruik: twee klaslokalen (circa 100 á 110 m2). Maken af en toe gebruik van de grote ruimte die door Helpende Handen wordt gehuurd (zie hierboven).

39

•

Aansluitend bij het feit dat ze momenteel af en toe van de grote ruimte gebruik maken is hun voorkeur om te kunnen beschikken over 150 á 200 m2.

Andere behoeften van de huurder • In het centrum. Voor bereikbaarheid en om bijvoorbeeld even naar de winkels te kunnen met de groep. • Aanwezigheid keuken in betreffende pand. • Goede toiletvoorziening. • Goed toegankelijk voor mensen die slecht ter been zijn/rolstoel/rollator. • Een breakoutmogelijkheid voor een kleinere groep (ontprikkeling, rust of overleg) en een aantrekkelijke en toegankelijke buitenruimte. • Een eigen identiteit en herkenbaarheid. • Samenwerking met partners is heel belangrijk, maar hoeft niet per se op de locatie plaats te vinden. 7. Stichting Yulius Huidige locatie Het ParticiPand Hoeveelheid m2 • Nu in gebruik: ruim 50 (één klaslokaal). Geen wens voor meer ruimte. Andere behoeften van de huurder • Centraal, want dan makkelijk te bereiken voor mensen met een beperking. • Supermarkt op loopafstand. • Aanwezigheid keuken in betreffende pand.

4.1.2 Trends Het is verstandig niet alleen naar de ruimtebehoefte van bestaande partijen te kijken, maar ook rekening te houden met trends. Daarover gesproken: in de toekomst zal het aantal m2 dat zorg- en welzijnspartijen lokaal willen gebruiken eerder meer dan minder worden. Dit is het gevolg van onder meer doordecentralisatie van lokaal beleid. Denk hierbij concreet aan het recent toegevoegde Werkcentrum in het Brughuis (zie hoofdstuk 2). Daarnaast is het goed mogelijk dat jeugd- en gezinsbescherming en jeugdhulp in de toekomst meer lokaal vormgegeven gaan worden. Verder zal de toenemende vergrijzing mogelijk tot behoefte aan meer ruimtes leiden; nu al zien we dat aan het initiatief Odensehuis. Ten slotte geldt dat het Brughuis nu al zo vol zit dat de consulenten statushouders van de Sociale Dienst Drechtsteden daar niet kunnen werken. Om die reden is het wenselijk om in de hieronder toegelichte scenario’s rekening te houden met buffercapaciteit.

4.1.3 Aantal benodigde m2 in overzicht Hieronder wordt het aantal benodigde m2 verder uitgewerkt op basis van bovenstaande analyse. Samenhangend met het verschil tussen BVO en NVO geldt bij onderstaande totaalcijfers een onzekerheidsmarge van zo'n 10 procent (ze kunnen tot 5 procent lager en tot 5 procent hoger uitvallen).

40

Sommige cijfers bij 'minimum' en 'wens' zijn inschattingen op basis van verstrekte informatie door de huidige huurders. Verder geldt dat, aansluitend bij hun positie in het afwegingskader, geen rekening is gehouden met schietsportvereniging Wilhelm Tell en met de V.A.H. Hoeveelheid benodigde m2 in overzicht Huurder Stichting Voedselbank Alblasserdam Vluchtelingenwerk Nederland Stichting Jeugd-Punt Vijf kunstenaars Stichting Helpende Handen Stichting Odensehuis Stichting Yulius Totaal Totaal inclusief 250 m2 buffercapaciteit

Nu 211 20 157 200 140 110 50 888 1.138

Minimum 211 20 100 175 70 110 50 736 986

Wens13 230 50 150 225 120 175 50 1.000 1.250

4.1.3 In hoeverre het opgevangen kan worden in bestaande mogelijkheden / opgave Aanvullende mogelijkheden Hieronder is te vinden waar er ruimte is in eigen accommodaties of elders. De informatie over de mogelijkheden in de eigen accommodaties is gebaseerd op het uitgangspunt dat de betreffende verhuur beperkte impact heeft op die accommodaties. Anders gezegd: er is vanuit gegaan dat de huidige invulling en functie van de betreffende accommodatie in de kern niet veranderen. In het scenario maximale benutting (paragraaf 4.7) is dit uitgangspunt losgelaten. • De Rederij: in de kelder van De Rederij kan mogelijk een partij worden gehuisvest. Daarbij is relevant op te merken dat er daglicht binnenkomt in de kelder. • Landvast: hier zouden één of enkele partijen gevestigd kunnen worden. Over het openstellen van Landvast voor partijen is al contact met het bestuur van Landvast, maar er is nog geen overeenstemming over bereikt. • Sportcentrum Blokweer: in sportcentrum Blokweer is de zogenaamde Badmeester Tienpondzaal beschikbaar (circa 120 m2). De exploitatie behoort tot de verantwoordelijkheid van BSSA. De zaal werd voorheen gebruikt door kinderopvangorganisatie Wasko, maar die zijn daar vertrokken toen duidelijk werd dat de accommodatie niet meer 100 procent veilig was vanwege de ondertussen herstelde problemen met het zwembad. De zaal kan via een aparte ingang worden bereikt.

Er is een keuken aanwezig. • Schoolgebouwen: indien er sprake is van langdurige leegstand van ruimtes in een of meer schoolgebouwen zou hiervan gebruik gemaakt kunnen worden. In de Alblasserdamse basisscholen staat op dit moment echter nauwelijks ruimte leeg.14 • Kerken: uit navraag blijkt dat verschillende kerkelijke gemeenten open staan om te verkennen of er in hun gebouwen een partij die bij de gemeente huurt terechtkan. Op dit moment (november 2024) is bekend dat het tenminste gaat om de Ichthuskerk (Scheldeplein), De

13

Het getal bij 'wens' is niet door elke huurder exact doorgegeven en daarom soms een vertaalslag door de auteurs van dit rapport. 14 De schoolgebouwen (denk aan gymzalen) bieden vermoedelijk wel mogelijkheden tot uurverhuur, maar dat is hier bewust niet opgenomen.

41

Elthetokerk (Blokweerweg 22) en de accommodatie De Damsteen van de Grote Kerk (Cortgene 8). Het lijkt reëel dat in deze accommodaties ruimte gevonden kan worden voor de volgende partijen: VluchtelingenWerk Nederland of Stichting Yulius15 (bijvoorbeeld in De Rederij of een kerk); plus minus twee kunstenaars (in Landvast); Stichting Jeugd-Punt (kelder De Rederij of Tienpondzaal Blokweer). De genoemde gebouwen lijken min of meer te kunnen voldoen aan de wensen en behoeften van die partijen. Hieronder het aantal benodigde m2 voor de partijen die dan nog over blijven. Dit is, net als de (andere) wensen en behoeften van de verschillende partijen, belangrijke input voor het beoordelen van de scenario's. Hoeveelheid benodigde m2 in overzicht Huurder

Nu

Minimum

Wens16

Stichting Voedselbank Alblasserdam

211

211

230

Stichting Yulius

50

50

50

Drie kunstenaars

125

125

125

Stichting Helpende Handen

140

70

120

Stichting Odensehuis

110

110

175

Totaal

636

566

700

Totaal inclusief 250 m2 buffercapaciteit

886

816

950

4.2 Informatie over De Postduif, voormalige brandweerkazerne en Het ParticiPand Na bovenstaande omschrijving van de huisvestingsopgave wordt informatie geboden over De Postduif, de voormalige brandweerkazerne en Het Participand. Eerst wordt over de drie accommodaties afzonderlijk informatie gegeven over bouwtechnische kenmerken, over gebruik en over duurzaamheidsinvesteringen. Ook worden per accommodatie redenen genoemd waarom afstoten overwogen kán worden. Daarna worden de kosten voor verduurzaming en de huisvestingslasten van de drie accommodaties weergegeven. Dit alles is nuttige achtergrondinformatie voor de scenario's die later in dit hoofdstuk worden geschetst.

4.2.1 De Postduif (Randweg 104) Bouwtechnische informatie Het bouwjaar van De Postduif is 1985 en de BVO bedraagt 157 m2. De bouwkundige kenmerken zijn die van een traditioneel buurtcentrum. De gevels bestaan uit metselwerk met houten ramen en deuren en het schuine dak is afgewerkt met betonpannen (Davenne, 2024). Ondanks dat het al een wat ouder pand is, is de bouwkundige en constructieve staat van dit pand redelijk tot goed. Er zijn

15

Er wordt in het vervolg van dit hoofdstuk uitgegaan van VluchtelingenWerk. Het getal bij 'wens' is niet door elke huurder exact doorgegeven en daarom soms een vertaalslag door de auteurs van dit rapport. 16

42

geen zogenaamde constructieve gebreken of verzakkingen. En het reguliere onderhoud wordt volgens planning uitgevoerd (SGD). Gebruik Dit gebouw wordt al geruime tijd gebruikt door Stichting Jeugd-Punt. Vier avonden per week komen er Alblasserdamse jongeren over de vloer. Zij kunnen daar ontspannen (o.a. tafeltennissen en videogamen) en in contact treden met jongerenwerkers. Het gebouw is dan ook ingericht op gebruik door jongeren. Het is voor Jeugd-Punt een prettige accommodatie. In dat verband is relevant dat het een losstaand pand is en dus een eigen ingang heeft, en dat het pand zich enerzijds niet in het centrum, maar anderzijds wel in de nabijheid van het centrum bevindt en ook nog eens aan een doorlopende weg. Naast Jeugd-Punt, maakt ook de Vereniging Drentse Buurt gebruik van het gebouw, waaronder voor bingo, klaverjassen en vergaderingen. Ten slotte gebruikt de naastgelegen kerkelijke gemeente (de Nederlands Gereformeerde Kerk) het gebouw voor kinderopvang tijdens de kerkdiensten op zondagmorgen. Zoals blijkt uit hoofdstuk 2 heeft de gemeente nu een huurrelatie met deze partijen, en wordt geadviseerd die te beëindigen en via een exploitant te laten lopen. Duurzaamheidsinvesteringen De verwachte prijs van de duurzaamheidsmaatregelen tot en met 2035 is € 259.000. Het gaat onder meer om het isoleren van het dak en de gevels.

Redenen waarom afstoten overwogen kán worden • Het is al een wat oudere accommodatie. • De accommodatie staat in een gebiedje dat geschikte kenmerken heeft voor herontwikkeling. Het gebiedje is geschikt omdat de gemeente eigenaar van de grond is van de naastgelegen accommodatie (Randweg 10617) en de daar gevestigde postduifvereniging zichzelf waarschijnlijk gaat opheffen; er vinden al gesprekken plaats over het overnemen van het pand door de gemeente. Verder bevindt zich aan de achterkant van beide panden de nodige open ruimte.18

4.2.2 Voormalige brandweerkazerne Bouwtechnische informatie De voormalige brandweerkazerne heeft als bouwjaar 1966. In 1973-1974 is het gebouw uitgebreid. 15 jaar later, in 1989, is het gebouw opnieuw uitgebreid: er is toen een verdieping van houtskeletbouw op geplaatst. De BVO bedraagt 419 m2.. Het pand is op een manier afgewerkt die typisch is voor de jaren '70, zoals metselwerk en deuren en gevelkozijnen van hout. De daken zijn plat of met een lichte helling en zijn voorzien van bitumen afwerking (Davenne, 2024). Het al behoorlijk oude pand is in de basis geen bouwkundig of constructief slecht gebouw. Tegelijk heeft het geen cultuurhistorische waarde, zoals Het ParticiPand dat bijvoorbeeld wel heeft. 17

In het 'Overzicht grond- en vastgoedportefeuille per september 2024' (Vermaas, 2024) wordt over Randweg 104 (grond + gebouw) en Randweg 106 (grond) opgemerkt dat ze een strategische ligging hebben, en dat de locaties aan het einde van het gebruik in aanmerking komen voor herontwikkeling. 18 Het is overigens geen nieuw idee om het betreffende gebiedje te herontwikkelen. Zo wist iemand te vertellen dat het in de jaren '90 werd genoemd als mogelijkheid voor woningbouw. En sinds 2013 is De Postduif aangemerkt als 'strategisch vastgoed', wat inhoudt dat we het (mede) aanhouden vanwege toekomstige herontwikkeling.

43

Gebruik De voormalige brandweerkazerne aan de Nicolaas Beetsstraat wordt gebruikt door de Voedselbank, door Vluchtelingenwerk en door de Verenigde Alblasserdamse Hengelaars (V.A.H.). Meer informatie over elk van die partijen is te vinden in hoofdstuk 2. De Voedselbank is niet ontevreden over de locatie, maar zou wel graag wat meer ruimte hebben. Ook voor Vluchtelingenwerk is de voorziening wat krap. De V.A.H. is goed te spreken over de locatie. Duurzaamheidsinvesteringen De verwachte omvang van de duurzaamheidsinvesteringen tot en met 2035 is € 395.000. Het gaat onder meer om het isoleren van het dak en om het plaatsen van zonnepanelen. Redenen waarom afstoten overwogen kán worden • Het is een oude accommodatie. • Zoals de naam van de accommodatie al aangeeft, is het pand destijds gebouwd als brandweerkazerne. Dit is te merken. • Er is een andere invulling van de locatie mogelijk. Zo staat in het coalitieakkoord 2022-2026 (pagina 4) beschreven dat bij onder andere de voormalige brandweerkazerne (kleinschalige) ruimte ontstaat voor huisvesting van inwoners. Ook in het verleden zijn er voornemens of plannen geweest om daar woningen te bouwen (Auteur onbekend, 22 augustus 2015). Omdat het pand deel uitmaakt van een gebied met al veel woningen, kan een andere invulling dan wonen ook het overwegen waard zijn. Zo'n andere invulling lijkt op voorhand ook wel mogelijk.

4.2.3 Het ParticiPand (Lelsstraat 2) Bouwtechnische informatie Het schoolgebouw is gebouwd in 1939 (HVWA) en is in 1979 uitgebreid met onder meer drie leslokalen en een gemeenschapsruimte. De accommodatie heeft een BVO van 1.618 m2. Het pand is opgetrokken uit traditionele materialen zoals gevels van bakstenen, gevelkozijnen van hout en van staal. De schuine daken zijn voorzien van keramische dakpannen en de platte daken zijn afgewerkt met bitumen dakbedekking. De energetische staat van het gebouw is slecht (Davenne, 2024). Vanwege de leeftijd ervan zijn ook onder meer de elektra- en waterleidingen matig tot slecht. En onder meer de gevelkozijnen vragen veel onderhoud. Dat alles neemt niet weg dat, gelet op de leeftijd, de bouwkundige (constructieve) staat van het pand goed is. Zo zijn er geen ernstige verzakkingen of gevaarlijke constructieve scheuren (SGD). Het ParticiPand is geen gemeentelijk monument, maar de aangrenzende woning voor de bovenmeester, die samen met het schoolgebouw een ensemble vormt, is dat wel. Verder behoort Het ParticiPand tot de gebouwen die in november 2013 door het toenmalige college van burgemeester en wethouders zijn gedefinieerd als beeldbepalende zaken (gemeente Alblasserdam, 2013).

Gebruik Het schoolgebouw is het onderkomen geweest van de Prinses Marijkeschool (HVWA, 2024) en werd vanaf 1969 stapsgewijs het onderkomen van de Beukelmanschool (Kluit, 2015; Stam, 2015). Zoals ook beschreven in de inleiding wordt het schoolgebouw vanaf 2016 gebruikt voor het experiment Het 44

ParticiPand. Vanaf dat jaar zijn zich er een scala aan onder meer startende ondernemers gaan vestigen die een sociale en/of maatschappelijke functie vervullen, zoals verschillende stichtingen, kunstenaars, een kinderopvang, een herenkapper en een dansschool (Lopes, 2021). Uit de eindevaluatie van Het ParticiPand (Lopes, 2021) bleek dat de verschillende doelstellingen met het pand (die betrekking hebben op de participatiesamenleving, op economie en arbeidsmarkt en op de drie decentralisaties) zijn behaald. De huurders in het pand wachten al lang op duidelijkheid over de vraag of ze in het pand kunnen blijven en over of ze überhaupt een plek kunnen behouden in gemeentelijk vastgoed. Duurzaamheidsinvesteringen De kosten van de duurzaamheidsmaatregelen tot en met het jaar 2035 bedragen € 2.040.000. Het gaat onder meer om het aanbrengen van dakisolatie en om het vervangen van de bestaande kozijnen door aluminium kozijnen met HR++ glas. Redenen waarom afstoten overwogen kán worden • Het is een aantrekkelijke plek voor bijvoorbeeld woningbouw. • Het is een wat oudere accommodatie.