20220511 brief aan gemeente Alblasserdam met bijlage.pdf

Per aangetekende en gewone post Gemeentehuis Alblasserdam t.a.v. de Griffie Postbus 2 2950 AA ALBLASSERDAM Tevens per e-mail: griffier@alblasserdam.nl

Rotterdam, 11 mei 2022 Referentie Uw referentie Van Telefoon Fax E-mail

: 695.22.017 Ivo Holding B.V. / advies vergunningaanvraag :: mr. A. Danopoulos en mr. L. Hoeben, advocaten : +31639223800 en +31630318977 : +31 10 436 44 00 : a.danopoulos@ploum.nl en l.hoeben@ploum.nl

Geachte heer / mevrouw, Namens Ivo Holding B.V., gevestigd aan de Lekdijk 268 te Nieuw-Lekkerland (‘Ivo Holding’), richten wij ons gaarne tot u, waarbij wij ervan uitgaan dat u alle raadsleden van de gemeente Alblasserdam zult informeren over de inhoud van deze brief. Met deze brief willen wij u informeren over (de voorgeschiedenis en) het vervolgtraject van het pand Biggelmee, gelegen aan de West Kinderdijk 375 in Alblasserdam. Zoals u wellicht weet, is deze locatie in 2019 verkocht aan Ivo Holding. Daarvoor, bij besluit van 19 juni 2018, heeft de gemeenteraad van Alblasserdam (de ‘Raad’) in principe ingestemd met het wijzigen van de ter plaatse geldende bestemming ‘Maatschappelijk -1’ naar ‘Wonen’. Het huidige pand is - voor aankoop - door de gemeente Alblasserdam onveilig verklaard en verkeert in zeer slechte bouwkundige staat. Het pand is daarom met hekken afgezet. Op 28 juni 2019 heeft Ivo Holding een principeverzoek ingediend voor (sloop van het bestaande pand en) het bouwen van negen (9) appartementen op de locatie. Dit principeverzoek is uiteindelijk negatief beoordeeld, onder andere vanwege een negatieve parkeerbalans.

In maart 2021 heeft Ivo Holding een nieuw plan gepresenteerd voor de realisatie van zes (6) appartementen. Het realiseren van minder appartementen is (aantoonbaar) financieel niet haalbaar. Het plan voorziet in een uitweg op de dijk en parkeren deels op eigen terrein en deels in de openbare ruimte. Het college van burgemeester en wethouders (het ‘College’) staat positief tegenover dit plan (collegevergadering 1 juni 2021) en heeft Ivo Holding bij brief van 7 juni 2021 hierover geïnformeerd (het ‘Principebesluit’) (Bijlage 1). Tegen alle gerechtvaardigde verwachtingen in heeft de commissie Grondgebied van de Raad op 22 juni 2021 desalniettemin negatief gereageerd op het plan. Hierna is het vanuit de gemeente lange tijd stil gebleven, waarna Ivo Holding meermaals (tevergeefs) contact met de gemeente heeft gezocht. In februari 2022 heeft Ivo Holding dan uiteindelijk toch contact gekregen met een betrokken ambtenaar. Ivo Holding kan niet begrijpen waarom dit zo lang heeft moeten duren; het lijkt of er sprake is van eenrichtingsverkeer terwijl er een groot maatschappelijk belang is om deze ontwikkeling te realiseren. Ondertussen zijn er vele investeringen gedaan. Bovendien is de exploitatie aanzienlijk vertraagd, waardoor inkomsten worden misgelopen en de kosten aanzienlijk toenemen.

Ook de huidige marktwerking (prijsstijging van bouwkosten en dergelijke) heeft aanzienlijke financiële gevolgen voor Ivo Holding. Ivo Holding wil daarom graag op korte termijn verder met het realiseren van deze ontwikkeling. Het huidige plan verbetert de leefomgeving ter plaatse aanzienlijk. Graag brengt Ivo Holding het hiernavolgende onder uw aandacht. Goede ruimtelijke ordening Zoals ook blijkt uit de koopovereenkomst (2019), is het pand verkocht onder de voorwaarde dat in de toekomst de locatie voor woondoeleinden gebruikt zal gaan worden. Daarbij is van belang om te vermelden dat in de koopovereenkomst niet is vastgelegd hoeveel woningen gerealiseerd zullen (moeten) worden. Om deze ontwikkeling te kunnen realiseren moet er, gelet op de Wet ruimtelijke ordening, sprake zijn van een ‘goede ruimtelijke ordening’. Uit het raadsbesluit van 19 juni 2018 volgt dat deze functie uitstekend in het bestaande dijklint past en dat deze functie zelfs bijdraagt aan behoud en versterking van het karakter van het dijklint. Tevens wordt met deze ontwikkeling bijgedragen aan het voorhanden hebben van voldoende (huur)woningen. De realisatie van zes appartementen past in het woningbouwprogramma van de gemeente. Voor het realiseren van de ontwikkeling is - in ieder geval - een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 eerste lid onder c van de Wet algemene bepalingen

2

omgevingsrecht (de ‘Wabo’) nodig om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan ‘Herstelplan Alblasserdam’. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is de functie ‘Wonen’ immers niet toegestaan. Voor een dergelijke procedure geldt dat een verklaring van geen bedenkingen (‘VVGB’) van de Raad nodig is. Nadat de commissie Grondgebied van de Raad op 22 juni 2021 negatief heeft gereageerd op het plan van Ivo Holding, vinden wij het op voorhand van belang om de Raad (wellicht ten overvloede) in dit verband op het volgende te wijzen. Een VVGB kan enkel en alleen geweigerd worden in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat slechts gegronde ruimtelijke argumenten aan een dergelijk besluit ten grondslag kunnen worden gelegd. Enkel het ‘willen vasthouden aan de afspraken uit 2018’ kan onder geen omstandigheden een ruimtelijk relevant argument zijn om een VVGB te weigeren. Uit het Principebesluit volgt dat het College na een zorgvuldige beoordeling, onder voorwaarden, bereid is om medewerking te verlenen aan het plan van Ivo Holding. Gelet hierop zal Ivo Holding binnen afzienbare tijd de definitieve aanvraag inclusief achterliggende stukken gaan indienen. Daarbij wordt vanzelfsprekend rekening gehouden met de complexiteit die deze locatie met zich brengt.

Het betreft een ontwikkeling op een dijklichaam, met beschermd stadsgezicht, een Natura-2000 gebied in de achtertuin en de verkeersveiligheid die aandacht vraagt. In dat verband zal Ivo Holding hierna nog nader ingaan op de aspecten parkeren en verkeersveiligheid, om eventuele misverstanden uit het verleden te verhelderen. Parkeren Op basis van de landelijk geldende CROW normen, waarnaar ook verwezen wordt in het Gemeentelijk Vervoers- en Verkeersplan Alblasserdam (‘GVVP’), zijn voor het realiseren van zes appartementen 10,8 parkeerplaatsen benodigd (6 x 1,8)1. Het voorgenomen plan voorziet in de realisatie van negen (9) parkeerplaatsen op eigen terrein, onderaan de dijk. Vanzelfsprekend zijn dit extra parkeerplaatsen. Deze dienen te worden opgeteld bij de reeds aanwezige openbare parkeerplaatsen die aan de locatie worden toegerekend. Van de vijf (5) openbare parkeerplaatsen die aan de locatie worden toegerekend, komen - na afstemming hierover met de gemeente, afdeling Verkeer - twee (2) openbare parkeerplaatsen te vervallen in verband met de uitrit die is voorzien en het zicht bij uitrijden. Dit betekent dat er - na realisatie van het plan - drie (3) openbare parkeerplaatsen overblijven. Dit maakt dat er in totaal 12 parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor

1

Hier gaat de gemeente (ook) van uit.

3

deze ontwikkeling. Er wordt daarmee dan ook ruimschoots voldaan aan de geldende parkeernorm. Kennelijk maakt de gemeente gebruik van een ‘reductiefactor’ van 0,8 voor het parkeren op eigen terrein. Het is Ivo Holding niet duidelijk hoe deze reductiefactor tot stand is gekomen en op grond waarvan het gerechtvaardigd is om deze reductiefactor in dit specifieke geval toe te passen; dit wordt ook in het geheel niet toegelicht of onderbouwd. Indien er met deze reductiefactor gerekend wordt, zou er sprake zijn van een parkeertekort van 0,6 parkeerplaatsen. Dit ‘tekort’ kan simpel gecompenseerd worden door gebruik te maken van de parkeerplaats bij Hotel Kinderdijk. Dit terrein (eigendom van Ivo Holding) wordt overigens in de praktijk al veelvuldig gebruikt door omwonenden om hun auto te parkeren, als ware het een openbare parkeerplaats. Dit is tot op heden gedoogd door Ivo Holding. Uit het voorgaande blijkt dat er hoe dan ook voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd zullen worden ten behoeve van het plan. Een en ander is bovendien meermaals en uitvoerig besproken met de afdeling Verkeer. Verkeersveiligheid Ook de in het plan ontworpen in-/uitrit is uitgebreid en zorgvuldig besproken met de afdeling Verkeer. Het plan is aangepast conform het meest recente verkeersadvies van de afdeling Verkeer van 24 april 2021.

Met het ontwerp wordt een veilige situatie gecreeerd, die voldoet aan alle vereiste maten en hellingshoeken. Het gebouw is teruggelegd ten opzichte van de rooilijn. De uitrit heeft een vlakke zone waar men de weg naar twee zijden kan overzien. Bovendien wordt voorgesteld om vanuit de uitrit alleen naar rechts de weg op te draaien, in dezelfde richting als alle langsparkeerders staan. Daarmee wordt verkeersveiligheid gewaarborgd. Zoals uit het voorgaande volgt, voorziet het plan in voldoende parkeerplaatsen; een en ander conform het GGVP en de CROW 317. Ook zijn er geen belemmeringen ten aanzien van de verkeersveiligheid. Voor beide aspecten geldt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ivo Holding gaat ervan uit dat de Raad het plan ook ten aanzien van deze aspecten op zijn eigen (ruimtelijke) merites beoordeelt, los van in het verleden gemaakte afspraken (voor zover daar überhaupt sprake van zou zijn, hetgeen Ivo Holding uitdrukkelijk betwist). Tot slot In lijn met de wens van de Raad en het College wil Ivo Holding de locatie ontwikkelen naar een woonbestemming en ter plaatse zes (6) appartementen realiseren. Het College staat positief tegenover deze ontwikkeling en er is een groot maatschappelijk belang bij

4

deze ontwikkeling vanwege de slechte bouwkundige staat van het bestaande gebouw. Het plan verbetert de situatie en leefomgeving ter plaatse. Het ontwerp is bovendien positief beoordeeld door de Welstandscommissie, de gemeentelijke Erfgoedcommissie, de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en door de provincie Zuid-Holland. Ook ligt er reeds een positief stedenbouwkundig advies. Uit de nog in te dienen aanvraag zal bovendien blijken dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening, in het bijzonder ten aanzien van de aspecten parkeren en verkeersveiligheid. Ivo Holding kijkt ernaar uit om van deze bijzondere locatie iets moois te maken en vertrouwt erop dat de Raad het voorgaande in acht neemt bij de besluitvorming omtrent de beoogde ontwikkeling. Met vriendelijke groet,

A. Danopoulos

L. Hoeben

5

Pioum~►'1;'' Bijlage 1