1a. Bestemmingsplan Toelichting OK 137-145.pdf

Als gevolg van de beoogde sloop in het plangebied wordt het verwijderd en ook bestaat er bij de sloop de kans dat vogels worden gedood of verwond. Voor de werkzaamheden is het noodzakelijk een ontheffing van de Wet natuurbescherming aan te vragen. Daarom wordt een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd en worden mitigerende maatregelen getroffen in het plangebied. Tevens 11

SAB (2021). Onderzoek stikstofdepositie Alblasserdam, Oost Kinderdijk 137 - 145, Oost Kinderdijk 187a en Pijlstoep 31. Projectnummer: 180191, 180192, 180193. 1 februari 2021.

12

SAB (2019). Nader onderzoek Wet natuurbescherming Alblasserdam, Oost Kinderdijk e.o. Projectnummers: 180191/180192/180193. 4 december 2019. 29

is er een paarverblijfplaats van de ruige dwergvleermuis aanwezig in de bebouwing direct naast de ontwikkellocatie. Beoordeeld moet worden of als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied sprake is van verstoring van de paarverblijfplaats. Indien dit het geval is, wordt ook hiervoor een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd. Daarnaast geldt dat het plangebied in de huidige situatie geen geschikt biotoop vormt voor de rugstreeppad vanwege de afwezigheid van vergraafbaar zand en ondiepe poeltjes. In een later stadium, wanneer het plangebied uit braakliggend terrein bestaat, kan het terrein wel een geschikte leefomgeving voor de rugstreeppad vormen. Tijdens de bouwwerkzaamheden dient daarom rekening gehouden te worden met rugstreeppadden om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen. Aanbevolen wordt om een amfibiescherm rondom het bouwterrein te plaatsen. Als deze voorzorgsmaatregel genomen wordt voor de rugstreeppad, zijn negatieve effecten op vaste rust- of verblijfplaatsen van strikt beschermde amfibieën niet te verwachten met de beoogde ontwikkeling. Tot slot dient rekening te worden gehouden met de zorgplicht en met de broedperiode van vogels. Houtopstanden Bij deze ruimtelijke ontwikkeling wordt geen houtopstand geveld waarop de regels van de Wet natuurbescherming van toepassing zijn.

De bescherming van houtopstanden vormt dan ook geen beperking voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Conclusie Met inachtneming van het voorgaande vormt het aspect natuur geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.9

Archeologie Algemeen Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Toetsing Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied is een archeolo13 gisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het doel van het archeologische bureauonderzoek was het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Op basis van de landschappelijke ligging deels tegen een dijk en deels op vlakte van getij(kom)afzettingen en mogelijk een getij oeverwal en de archeologische onderzoeksmeldingen uit de omgeving is aan het plangebied een lage verwachting

13

KSP Archeologie (2018). Archeologisch bureauonderzoek Oost Kinderdijk 137-145 te Alblasserdam. ISSN: 2542-7490. 11 december 2018. 30

toegekend voor vindplaatsen uit de perioden Laat-Paleolithicum tot en met de MiddenIJzertijd en een hoge verwachting voor de perioden Late IJzertijd tot en met Nieuwe tijd. De exacte bodemingrepen in het plangebied zijn nog niet bekend. Aangezien er een kans bestaat dat voor de onderzijde van de bestaande bebouwing fundamenten van de oudere bebouwing zijn gebruikt en deel uitmaken van de kelderverdieping van de huidige bebouwing, wordt geadviseerd om bij sloop van de kelderverdiepingen de geplande sloop door een bouwhistoricus te laten onderzoeken, zodat niet ongezien historische informatie wordt vernietigd. Daarnaast wordt geadviseerd om bij sloop van de bebouwing de ondergrondse sloop van de bestaande bebouwing evenals de daar aan te leggen bouwput te laten begeleiden door een archeoloog, zodat eventueel aanwezige oudere resten kunnen worden gedocumenteerd. Als de werkzaamheden op het niet bebouwde deel van het plangebied niet dieper reiken dan 40 cm - mv wordt daar geen vervolgonderzoek aanbevolen. Indien deze wel dieper reiken dan 40 cm -mv wordt eerst een proefsleufonderzoek aanbevolen om vast te stellen of er archeologische resten te verwachten zijn. Conclusie Met het overnemen van de ter plaatse geldende archeologische dubbelbestemmingen is de uitvoering van de benodigde archeologische vervolgwerkzaamheden verzekerd.

Het aspect archeologie vormt daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.10

Cultuurhistorie Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Toetsing Op 26 november 2013 heeft het college van B&W een beschermd dorpsgezicht met daarin 331 beeldbepalende zaken aangewezen. De aanwijzing heeft plaatsgevonden conform de Erfgoedverordening Alblasserdam 2013 in nauwe samenwerking met de begeleidingscommissie, bestaande uit de monumentencommissie en de Historische Vereniging West-Alblasserwaard, commissie dorpsbehoud. De lijst met beeldbepalende zaken is nadien naar aanleiding van bezwaren nog aangepast. Dit heeft ertoe geleid dat er 228 zaken op de lijst staan. Met de aanwijzing van een beschermd dorpsgezicht kunnen panden en andere zaken daarbinnen niet zonder advies van de Erfgoedcommissie worden gesloopt. Beeldbepalende zaken kunnen daarbovenop niet zonder meer aan de buitenkant worden gewijzigd. Naast de gebruikelijke toetsingen bij vergunningverlening zal de monumentencommissie bij deze zaken om advies worden gevraagd over de wenselijkheid van de aangevraagde sloop of wijziging. Voorliggend plangebied maakt deel uit van het beschermd dorpsgezicht. De bebouwing behoort echter niet tot de lijst met beeldbepalende zaken.

De nieuwe plannen zijn in overleg met de Erfgoedcommissie tot stand gekomen, teneinde zo goed moge31

lijk aan te sluiten bij de cultuurhistorische kwaliteiten van de omgeving. De Erfgoedcommissie heeft in juli 2020 op hoofdlijnen ingestemd met het plan. Daarmee wordt gesteld dat voorliggende ontwikkeling aansluit op de doelstellingen van het beschermd dorpsgezicht en de ter plaatse geldende cultuurhistorische kenmerken. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.11

Verkeer en parkeren Verkeer Voor de ontwikkeling van het plangebied evenals de herontwikkeling van de Oost Kin14 derdijk 187A is een verkeersonderzoek uitgevoerd. Uit het verkeersonderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:  De verkeersgeneratie van beide plannen samen bedraagt circa 350 motorvoertuigbewegingen per etmaal en maximaal 35 in het avondspitsuur.  De verkeersintensiteit in zowel de huidige als toekomstige situatie is hoger dan de maximaal wenselijke intensiteit (op basis van de Wegenscan). Gelet op de ruime inrichting van de Oost Kinderdijk en het landelijke karakter van de weg geldt de verwachting dat de verkeerafwikkeling van beide plannen samen geen probleem vormt. Dit wordt ook bevestigd door de resultaten uit de schouw ter plaatse.  De verkeersgeneratie van beide plannen samen leidt in de praktijk naar verwachting niet tot knelpunten en kan verkeersveilig afgewikkeld worden op het wegvak Oost Kinderdijk.  De wachtrijlengtes (maximaal 5 meter) en verliestijden (gemiddeld maximaal 20 seconden) blijven binnen de gestelde criteria.  De verkeersafwikkeling op de kruispunten (maatgevend) zal naar verwachting niet tot ongewenste situaties leiden, mits ruime en overzichtelijke aansluiting op de Oost Kinderdijk gerealiseerd wordt.

Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect verkeer geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan. Parkeren De gemeente Alblasserdam heeft in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) Alblasserdam haar visie op het gebied van verkeer en vervoer opgenomen. Het parkeerbeleid is een onderdeel van het GVVP. Uit het GVVP volgt dat de gemeente Alblasserdam bij nieuwbouwlocaties voor woningen in principe het CROW, publicatie 317 als leidraad hanteert. Daarbij onderscheidt de gemeente de navolgende parkeernormen, waarbij geldt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van ‘rest bebouwde kom’.

14

Goudappel Coffeng (2020). Verkeersafwikkeling Baas- en Jonkerlocatie Alblasserdam. Kenmerk: BOR087/Esl/0204.02. 17 januari 2020. 32

Parkeernormen wonen (Bron: Gemeente Alblasserdam).

Tevens bevat de basisnota informatie ten aanzien van het opstellen van parkeerbalansen. In de parkeerbalans wordt een aangebouwde garage of losse garagebox als 0,25 parkeerplaats gerekend en een parkeerplaats of carport op eigen terrein als 0,5 parkeerplaats. Deze reductie komt voort uit het oneigenlijk gebruik van garages en parkeerplaatsen op eigen terrein. Het parkeren is binnen de ontwikkelingen aan de Oost Kinderdijk 137-145 en 187a integraal bestudeerd en opgepakt. Voor een koopappartement in de gemiddelde prijsklasse geldt conform het gemeentelijk parkeerbeleid een parkeernorm van 1,8 per woning. Uitgaande van 13 appartementen aan de Oost Kinderdijk 137-145 komt dat neer op een behoefte van 23,4 parkeerplaatsen. Voor de 18 nieuwe vrijstaande koopwoningen aan de Oost Kinderdijk 187a geldt een parkeernorm van 2,2 parkeerplaats per woning. Dit komt neer op een totale parkeerbehoefte van 39,6 parkeerplaatsen. De plannen gezamenlijk hebben dan ook een totale parkeerbehoefte van 63 parkeerplaatsen. In de plannen voor de Oost Kinderdijk 137-145 en 187a zitten gezamenlijk 45 openbare plaatsen en 36 parkeerplaatsen op eigen terrein. Het parkeren op eigen terrein vindt plaats door middel van een dubbele oprit (minimaal 4,5 meter breed) zonder garage. Volgens het gemeentelijk parkeerbeleid telt een parkeerplaats op eigen terrein als 0,5 parkeerplaats.

Dat maakt dat de 36 parkeerplaatsen op eigen terrein in de parkeerbalans meetellen als 18 parkeerplaatsen. Samen met de 45 openbare parkeerplaatsen levert dat een totaal parkeeraanbod van 63 parkeerplaatsen op. Gelet op de totale parkeerbehoefte voor de plannen aan de Oost Kinderdijk 137-145 en 187a van 63 parkeerplaatsen bevatten de plannen voldoende parkeerplaatsen om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien.

33

Schetsontwerp Oost Kinderdijk 137-145 en 187a (Bron: Lindeloof tuin- en landschapsarchitecten BV). Daarbij komt dat de parkeernormen in de regels van dit bestemmingsplan juridischplanologisch zijn vastgelegd. Dit betekent dat bij eventuele toekomstige ontwikkelingen in het plangebied gewaarborgd is dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst zal worden of het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Daarmee wordt gesteld dat het aspect ‘parkeren’ voldoende in dit plan is gewaarborgd. Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.12

Kabels en leidingen Er zijn binnen het plangebied en haar directe omgeving geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig die mogelijk een beperking kunnen vormen bij de herontwikkeling van het plangebied. Uiteraard is een melding bij het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (een zogenaamde KLIC-melding) noodzakelijk in geval van bodemingrepen.

34

5 5.1

Juridische planbeschrijving Algemeen Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De wijze van bestemmen in voorliggend bestemmingsplan is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) die door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is uitgegeven en het vigerende bestemmingsplan voor de locatie.

5.2

Verbeelding Binnen het plangebied hebben alle gronden een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid (bijvoorbeeld topografische gegevens).

5.3

Regels De regels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:  Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten.  Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming een bestemmingsomschrijving en bouwregels.  Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en overige regels.  Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin het overgangsrecht en de slotbepaling.

5.3.1

Bestemmingen De regels in verband met de bestemmingen kennen alle een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, welke correspondeert met aanduidingen op de verbeelding.

35

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om bouwvergunning. Voorliggend bestemmingsplan kent de bestemmingen ’Tuin’, ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ en ‘Wonen’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 2, 3 en 4’. Tuin De gronden direct langs de Oost Kinderdijk zijn voorzien van de bestemming ‘Tuin'. Hier zijn tuinen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water toegestaan. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Alleen aan de zij- en voorgevel van een woning is het toegestaan om onder voorwaarden een erker of toegangsportaal te bouwen. Tot slot zijn er bouwregels verbonden aan erf- en terreinafscheidingen. Verkeer - Verblijfsgebied De voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor woonerven, wijkontsluitingswegen (30 km/u), pleinen; voet- en fietspaden; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging; speelvoorzieningen; straatmeubilair; kunstwerken, beeldende kunst; nutsvoorzieningen; ambulante detailhandel en evenementen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn, onder voorwaarden, wel toegestaan. Wonen Het beoogde appartementengebouw is de bestemming ‘Wonen’ toegekend met aanduiding ‘gestapeld’. Hier zijn maximaal 18 gestapelde woningen toegestaan. Naast deze functie zijn aan-huis-verbonden beroepen bij de woningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water, erven en tuinen en paden en wegen toegestaan. Voor de aan-huis-verbonden beroepen gelden specifieke gebruiksregels waaraan bij uitoefening voldaan moet worden. Het gebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven op de verbeelding met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’. In dit geval gaat het om een maximum bouwhoogte van 14 meter. Daarnaast zijn bouwregels opgenomen voor bijgebouwen, garageboxen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Waarde - Archeologie 2, 3 en 4 De gemeente Alblasserdam heeft voor haar grondgebied ten aanzien van archeologie beleid vastgesteld. Op basis van de bij dit beleid behorende kaart is voor het gehele grond gebied van de gemeente Alblasserdam in beeld gebracht of sprake is van archeologische verwachtingswaarden en welk beschermingsniveau bij deze waarde hoort. Conform de archeologische beleidskaart zijn op de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Herstelplan Alblasserdam’ dubbelbestemmingen met betrekking tot archeologie opgenomen.

De dubbelbestemmingen beogen de archeologische waarden te beschermen. Op de gronden met een dubbelbestemming mag alleen onder

36

voorwaarden worden gebouwd. Dit geldt als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat geen sprake is van archeologische (verwachtings)waarden, het vergunningsvrije bouwwerken betreft of voldaan wordt aan het beschermingsniveau dat bij een bepaalde (verwachtings)waarde hoort. Van de desbetreffende bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken. Voor bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. In dit bestemmingsplan zijn de geldende archeologische dubbelbestemmingen en haar regelingen overgenomen. 5.3.2

Algemene regels Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier, met uitzondering van de algemene aanduidingsregels en overige regels, verder niet toegelicht. Algemene aanduidingsregels Gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone - dijk - 1’ De begrenzing van de vrijwaringszone is rechtstreeks overgenomen uit de legger van het waterschap. De regeling bevat een bouwverbod voor nieuwe gebouwen. Er mag pas worden gebouwd indien er een omgevingsvergunning is verleend en de waterbeheerder om schriftelijk advies is gevraagd. Overige regels In de overige regels is een parkeerregeling opgenomen in de vorm van een voorwaardelijke verplichting. Deze verplichting houdt in dat een omgevingsvergunning voor bouwen slechts wordt verleend indien voldoende parkeergelegenheid is gerealiseerd, conform de parkeernormen uit de basisnota van de GVVP. Deze parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden. Het bevoegd gezag kan onder voorwaarden van de parkeerregeling afwijken.

37

6 6.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid In het kader van deze ontwikkeling wordt een exploitatieovereenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer, zodanig dat de door de gemeente te maken kosten worden verhaald op de ontwikkelaar. Op basis van artikel 6.12 lid 1 Wro dient de gemeenteraad in het kader van onderhavige ontwikkeling een exploitatieplan vast te stellen. Omdat echter een exploitatieovereenkomst wordt gesloten, zijn de kosten van de grondexploitatie conform artikel 6.12 lid 2 Wro ‘anderszins verzekerd’. De verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan vervalt hiermee. De economische haalbaarheid van het plan is gewaarborgd.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Overleg en inspraak Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg met andere bestuursorganen van bijvoorbeeld buurgemeenten, het waterschap en de provincie. Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het bestemmingsplan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de resultaten van het overleg worden samengevat en van een antwoord worden voorzien

6.2.2

Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf donderdag 25 februari 2021 tot donderdag 8 april 2021 voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Een ieder heeft in deze periode zienswijzen in kunnen dienen. Op voorliggend bestemmingsplan zijn 7 zienswijzen binnengekomen, die in een Nota zienswijzen zijn samengevat en beantwoord. De zienswijzen hebben aanleiding gegeven tot het aanpassen van het bestemmingsplan. In de als bijlage opgenomen Nota zienswijzen is een en ander terug te lezen en een overzicht geboden van de doorgevoerde wijzigingen.

38