collegebesluit Verordening Starterslening gemeente Aalten 2021.pdf

Besluit van het college van B&W gemeente Aalten

Zaakkenmerk/Onderwerp Afdeling Zaakkenmerk/Documentkenmerk

Z/21/086528/Verordening Starterslening Gemeente Aalten 2021 Ruimte/team Openbare Ruimte Z/21/086528/D-323923

Vertrouwelijkheid

Openbaar

Portefeuillehouder

T. Kok

Uitvoeringsprog. Raad Besloten in de vergadering van

Leefomgeving, Woonvoorraad B&W vergadering d.d. 25 mei 2021

Toelichting voorstel Samenvatting

Prijzen van koopwoningen blijven stijgen waardoor het voor starters/jongeren moeilijk is om zich te vestigen of te blijven in de gemeente Aalten. Het voorgestelde besluit is dan ook om nieuw leven te blazen in de Starterslening. Hiermee willen we de kansen van starters vergroten op de woningmarkt. De Starterslening is een tweede hypotheek bovenop de maximale hypotheek van de primaire geldverstrekker. De eerste drie jaar heeft de starter geen maandlasten, daarna betaalt men naar draagkracht. De lening wordt versterkt door Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), nadat de gemeente de aanvraag als toereikend heeft beoordeeld.

Voorgestelde beslispunten

De beslispunten zijn: 1. De raad voorstellen de Verordening Starterslening gemeente Aalten 2021 vast te stellen voor starters op de woningmarkt in gemeente Aalten. 2. Starten met een budget voor het verstrekken van 40 Startersleningen de komende 2 jaar (benodigd € 1.000.000 in totaal). 3. De raad voorstellen om het saldo en de vrijval op de rekening courant van het VROM Startersfonds gemeente Aalten (oude Starterslening) over te hevelen naar een rekening courant voor de nieuwe Starterslening. 4. De raad voorstellen het budget aan te vullen. Rekening houdend met de 50% bijdrage van de provincie Gelderland is een extra bedrag van € 400.000 nodig. 5. De medewerkers wonen van het team Openbare Ruimte te mandateren tot het uitvoeren van de aanvangstoets.

Besluit

akkoord

Inleiding

Een van de acties die voortvloeit uit de vastgestelde woonvisie 2021-2026 is het nieuw leven inblazen van de Starterslening in de gemeente Aalten. De provincie Gelderland ondersteunt deze maatregel vanuit het Actieplan Wonen met een cofinanciering van 50%, met als doelstelling betaalbare woningen voor iedereen haalbaar te maken. Om de starters in de gemeente Aalten te helpen op de woningmarkt, kunnen zij na vaststelling van de verordening een Starterslening afsluiten. Dit is een tweede hypotheek bovenop de maximale hypotheek van de primaire geldverstrekker. De eerste drie jaar heeft de starter geen maandlasten. SVn voert een financiële toets uit en verstrekt de lening nadat de gemeente de aanvraag als kwalitatief toereikend heeft beoordeeld.

Argumenten

Door de stijgende huizenprijzen vinden woonstarters steeds minder betaalbare woningen en is er veel concurrentie. De andere gemeente binnen de regio Achterhoek bieden al een Starterslening aan. De gemeente Aalten is de enige gemeente die deze regeling niet heeft, waardoor de starters in onze gemeente op achterstand staan. Een aanvrager komt in aanmerking voor de Starterslening wanneer de koopsom van de woning gelijk of lager is dan €250.000,-. De provincie biedt meer ruimte (tot de NHG-grens van €325.000), maar ons voorgestelde bedrag past bij de Aaltense woningmarkt. Aangesloten is bij de groei van de huisprijzen tussen 2013 en 2020 in de gemeente. De maximaal bepaalde koopsom in de oude Starterslening (2012) was €150.000. Naar onze mening stijgt deze begrenzing op een vergelijkbare manier als de huisprijzen en komen we uit op €250.000 voor 2021. Tevens treedt de Starterslening naar verwachting in werking begin augustus. Onze inschatting is dat tot die tijd de huisprijzen blijven stijgen. We kiezen voor een maximum van €25.000,- als leenbedrag (10%). Eind 2020 bleek dat alle andere gemeenten in de Achterhoek ook een maximum van €25.000 hanteerden. Dit lijkt ons ook de beste verhouding tussen zoveel mogelijk inwoners kunnen helpen met een substantieel bedrag. We werken al met SVn samen. Op dit moment voeren zij de Toekomstbestendig

Wonen Lening voor ons uit. SVn is een fondsenbeheerder met als doel de kwaliteit van woningen, woonomgeving en maatschappelijk vastgoed te verbeteren. Daarnaast is een van de kenmerken en ook het bestaansrecht dat zij gemeenten, provincies en rijk helpen met financiële regelingen waar de markt niet in voorziet. Na drie jaar gaat de starter pas rente en aflossing betalen, tenzij uit een hertoets blijkt dat het inkomen van de starter hiervoor nog niet toereikend is. Deze hertoets kan vaker worden gedaan, indien nodig. Op deze manier kan er rekening worden gehouden met de financiële situatie van de aanvrager. Als we akkoord gaan met de voorwaarden vanuit de provincie (zoveel mensen gebruik laten maken van de Starterslening) maken we aanspraak op 50% cofinanciering. Dat wil zeggen dat het geleende bedrag voor 50% uit het budget van de provincie komt en de andere 50% uit het budget van de gemeente. De Starterslening is in de basis een revolverend fonds. De afspraak was om de vrijval periodiek over te boeken naar de Toekomstbestendig Wonen Lening. De rekening courant van de Toekomstbestendig Wonen lening wordt vooral gevoed met de vrijval op de duurzaamheidsrekeningen en het ziet er naar uit dat dat voor het komende jaar voldoende is. Het voorstel is om het restant van en vrijval op de oude Starterslening te gebruiken als startbedrag voor de nieuwe Starterslening.

Let wel, de aflossing verloopt grillig en dit kan nog jaren duren. Er komt naar schatting per kwartaal ca. €1.000 bij op deze rekening. Momenteel staat er ca. €100.000 op de oude Startersrekening. Toelichting Wie kan de Starterslening aanvragen? De insteek van de provincie is om zoveel mogelijk koopstarters te kunnen helpen, er zijn dan ook weinig beperkingen. Als we als gemeente aanspraak willen maken op cofinanciering moeten we hiermee rekening houden. De kenmerken van de Starterslening: Een starter is iemand die alleen of met een partner voor de eerste keer een woning koopt (bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen); De koopprijs van de woning is niet hoger dan €250.000; Het maximum leenbedrag is €25.000; De leeftijd van de starter kent geen maximum (uiteraard wel boven de 18 jaar); De aanvrager(s) moet(en) de woning waarvoor de Starterslening is verstrekt zelf gaan bewonen; De starter hoeft niet gebonden te zijn aan de gemeente Aalten; De Starterslening mag gebruikt worden voor de aankoop van zowel bestaande als nieuwbouwwoningen; Het type woning of energielabel is niet van belang; Meefinancieren van woningverbetering is ook mogelijk.

Stapelen van bepaalde koopconstructies is mogelijk, dus een combinatie van koopgarant of duokoop; De looptijd van de Starterslening is 30 jaar. De rente staat voor de eerste 15 jaar vast; De starter gaat pas na 3 jaar rente en aflossing betalen, tenzij uit een hertoets blijkt dat het inkomen van de starter hiervoor nog niet toereikend is. Deze hertoets kan vaker worden gedaan, indien nodig; Vervroegd aflossen van de Starterslening is boetevrij; De gemeente toetst de aanvraag aan de verordening. Met een positieve beschikking kan starter de Starterslening aanvragen bij de SVn, die voert een financiële toets uit en verstrekt de lening; SVn verstrekt de lening met Nationale Hypotheekgarantie. Kosten voor aanvrager Positief voor aanvrager is het ontbreken van maandlasten, maar dat betekent niet dat er geen kosten zijn. Het afsluiten van een Starterslening via de SVn kost € 750. Borgtochtprovisie NHG bedraagt 0,7% (2020) over de hoofdsom. Deze kosten worden ingehouden over de hoofdsom. De kosten voor financieel advies, taxatie en notaris zijn voor eigen rekening. Hertoetskosten bedragen €155. Financiën Op de rekening courant van de oude Starterslening staat nog ca € 100.000,-. Dat kunnen we inzetten voor de nieuwe regeling, als we daarop de verdubbeling van de provincie loslaten, kunnen er maar 8 starters geholpen worden (100.000 x 2 / 25.000).

Dit is niet genoeg voor de komende jaren. Het voorstel is om € 1.000.000,- te nemen als startbedrag voor de komende twee jaar. Dit helpt 40 starters (ca. 20 per jaar). Hiervan dragen de provincie en gemeente 50% bij, ieder dus € 500.000,-. De bovengenoemde € 100.000,- kan voor ons deel gebruikt worden waardoor er nog een tekort is van € 400.000,-. Voorgesteld wordt voor de komende twee jaar een bedrag van € 400.000,- beschikbaar te stellen. Wij lenen dit geld. De Starterslening kost ons naar verwachting geen geld, alleen de eerste drie jaar schieten we de kapitaallasten als het ware ‘voor’. Het extra beschikbaar stellen van € 400.000,- voor de Starterslening is een mutatie in de vermogenssfeer. Eventuele kosten kunnen opgevangen worden binnen de huidige budgetten. Mocht na een jaar blijken dat er meer vraag is dan 20 aanvragers per jaar, zal er opnieuw gekeken moeten worden of er wel genoeg geld beschikbaar is gesteld en of dit meer zou moeten worden.

Kanttekeningen

Betalingsproblemen zullen door SVn in principe worden voorkomen. Tijdens de aanvraag zullen zij een kritische financiële toets uitvoeren bij de aanvrager. De lening komt gegarandeerd terug. NHG borgt 90% van de restant schuld conform annuïtair aflosschema en SVn borgt de resterende 10%. Het enige risico dat de gemeente loopt is de periode dat men geen rente ontvangt op de Starterslening, oftewel de rentederving. Echter elders ontvangt men nu ook geen rente, dus is dat verwaarloosbaar. De SVn vraagt 0,5% beheervergoeding over de uitstaande restschuld. Dit wordt per 1-1-2022 verhoogd, dit is echter maar een beperkte verhoging.

Het kadaster heeft onderzoek gedaan naar een eventueel prijsopdrijvend effect van de Starterslening maar is tot de conclusie gekomen dat koopstarters de extra bestedingsruimte gebruiken om een woning te kopen die nu niet financieel haalbaar is maar in de nabije toekomst wel. De Starterslening wordt niet gebruikt om meer te betalen voor een woning.

Overleg gevoerd met

Afdeling /Team: Openbare Ruimte Persoon: Margot Vreman, Hermien Baur Overlegpunten: gehele voorstel Afdeling /Team: Informatiebeheer Persoon: Frank Scheuter, Evelien Hillen Overlegpunten: financiën

Vervolgstappen en planning

Participatie

Communicatie

Ingangsdatum verordening 1 augustus 2021. Vanaf dat moment kunnen aanvragen worden ingediend.

nvt

SVn biedt ondersteuning aan bij de communicatie, te denken valt aan filmpjes (zowel voor gemeente, intermediairs en starters) en een informatieve flyer. Daarnaast is een aanvullend communicatiepakket in ontwikkeling zoals persberichten en teksten voor op websites. Daarnaast voelen wij ook voor informatieavonden en/of inloopspreekuren. SVn is dan beschikbaar voor het houden van een presentatie en het beantwoorden van vragen tijdens bijvoorbeeld een digitaal inloop spreekuur (te organiseren door gemeente). Gezien de doelgroep zal dit niet veel problemen opleveren. Verder maken we gebruik van onze eigen reguliere kanalen.