collegebesluit principeverzoek tot ontwikkeling van woongebied 't Beggelder Dinxperlo.pdf

Besluit van het college van B&W gemeente Aalten

Zaakkenmerk/Onderwerp

Z/23/124110/principeverzoek tot ontwikkeling van woongebied 't Beggelder Dinxperlo

Verantwoordelijk organisatieonderdeel

Team Openbare Ruimte

Zaakkenmerk/Documentkenmerk

Z/23/124110/D-459321

Vertrouwelijkheid

Openbaar

Portefeuillehouder

T.M.M Kok

Uitvoeringsprog. Raad Besloten in de vergadering van

Leefomgeving, Woonvoorraad B&W vergadering d.d. 16 mei 2023

Toelichting voorstel Samenvatting

Portefeuillehouder: T.M.M. Kok Er is een principeverzoek ingediend om de locatie “’t Beggelder” in Dinxperlo te mogen ontwikkelen tot woongebied. Bij het verzoek is een stedenbouwkundige verkenning gevoegd waaruit volgt dat hier ruimte is voor ca. 220 woningen. Gelet op de woningbehoefte wordt geadviseerd om de raad voor te stellen in te stemmen met een vervolgonderzoek naar de haalbaarheid van het ontwikkelen van woongebied ’t Beggelder.

Voorgestelde beslispunten

Besluit

Inleiding

de gemeenteraad voorstellen om in te stemmen met een vervolgonderzoek naar de haalbaarheid van het ontwikkelen van woongebied 't Beggelder Akkoord.

De combinatie Klomps Bouwbedrijf B.V. en KlaassenGroep B.V. heeft een principeverzoek ingediend om de locatie “’t Beggelder” in Dinxperlo te ontwikkelen tot woongebied. De locatie heeft een omvang van ca. 11 hectare en wordt aan de noord- en westzijde begrenst door de Beggelderdijk en aan de zuid- en oostzijde door de bestaande woonbuurt Bosmanslaan/De Hooilanden/De Hagen. Onderdeel van het verzoek is een stedenbouwkundige verkenning waarin twee ontwikkelmodellen zijn opgenomen waaruit blijkt dat er ruimte is voor ca. 220 woningen en een inventarisatie van inbreidingslocaties ter onderbouwing van de noodzaak waarom een uitbreidingslocatie nodig is. De initiatiefnemers willen graag op voorhand een standpunt van de gemeente of deze ontwikkeling kansrijk is voordat veel voorbereidingskosten worden gemaakt, vandaar het principeverzoek. De gemeenteraad is uiteindelijk het bevoegd orgaan voor het maken van de ruimtelijke keuzes, daarom het voorstel om dit principeverzoek ter besluitvorming aan de raad voor te leggen.

Argumenten

Het principeverzoek is beoordeeld aan de hand van de volgende aspecten: Woningbehoefte Inbreiding versus uitbreiding 3. Locatiekeuze 1. 2.

Ad. 1 - Woningbehoefte Op 23 februari 2023 heeft de raad de Regionale Woonagenda Achterhoek 20232030 “Goed wonen in een vitale regio” vastgesteld. Deze agenda is mede gebaseerd op de uitgangspunten uit de Woondeal Achterhoek en het Nationaal Woon- en BouwAgenda (NWBA). Belangrijke uitgangspunten zijn een versnelling van de woningbouw en betaalbaar en levensloopbestendig wonen. De nieuwbouwopgave voor de Achterhoek ligt op 8.000 tot 11.500 woningen waarvan 28 % sociale huur en 32 % betaalbare koop tot € 355.000,- (waarvan deels tot € 250.000,-) en middenhuur tot max. € 1.000,-/mnd. Voor de gemeente Aalten ligt er een opgave van 1.050 woningen voor de periode 2021 t/m 2031. De opgave voor het dorp Dinxperlo bedraagt ca. 290 woningen op basis van de Woningbouwstrategie gemeente Aalten. Na aftrek van al gerealiseerde en in aanbouw zijnde woningen resteert er nog een opgave van zo’n 250 woningen. Het aantal plannen dat in voorbereiding is en het aantal potentiële ontwikkellocaties in de kern Dinxperlo is beperkt (zie ook ad. 2). De locatie ’t Beggelder kan daarom aanzienlijk bijdragen aan de realisatie van de woningopgave voor Dinxperlo. Kwalitatieve en kwantitatieve aspecten met betrekking tot doelgroepen, woningtypen en prijsklassen moeten worden gebaseerd op de genoemde beleidskaders, in het principeverzoek is hier al aan gerefereerd.

Bij een verdere uitwerking wordt dit geconcretiseerd. Ad. 2 - Inbreiding versus uitbreiding: Voordat uitbreiding aan de orde is moet vaststaan dat er onvoldoende capaciteit is om op inbreidingslocaties in de woningbehoefte te voorzien. In Dinxperlo zijn de mogelijkheden binnen de kern niet groot. Er is maar een klein aantal plannen in behandeling c.q. in voorbereiding en het aantal potentiële locaties in de kern is beperkt. De inventarisatie uit het principeverzoek geeft -hoewel niet geheel actueel meer- een goed inzicht. Deze inventarisatie hebben we bekeken aan de hand van lopende aanvragen (onder meer uit het afwegingskader woningbouw) en actuele ontwikkelingen. Hieruit blijkt dat er slechts enkele plannen in voorbereiding zijn voor transformaties van zakelijk en maatschappelijk vastgoed naar wonen. Potentiële locaties liggen vooral in en om het centrum, (her)ontwikkelingen die voortvloeien uit het Centrumplan Dinxperlo. De capaciteit van deze locaties is echter ook te beperkt om de volledige bouwopgave te realiseren. Er is daarom ruimte voor een uitbreidingslocatie voor zo’n 150 woningen voor de periode t/m 2030. Of er voor de periode na 2030 nog ruimte is voor meer woningen hangt mede af van de woningbehoefte op dat moment en of dat ruimtelijk wenselijk c.q. inpasbaar is. Ad.

3 - Locatiekeuze In de stedenbouwkundige verkenning uit het verzoek is gemotiveerd waarom ’t Beggelder de meest geschikte locatie is. Wij delen deze conclusie. Op de eerste plaats omdat in de Structuurvisie Dinxperlo-De Heurne 2007 het beoogd plangebied al is aangewezen als ‘uitbreiding woongebied na 2020’. De structuurvisiekaart is als bijlage bijgevoegd. Daarnaast zijn er -zoals ook in deze Structuurvisie al aangegeven- geen reële alternatieven. Aan de zuidwest, zuid-, en oostzijde van het dorp zijn er geen mogelijkheden vanwege de grens en/of de aanwezigheid van andere functies zoals het sportpark en het bedrijventerrein. Aan de noordzijde valt het gebied in de omgeving van het Welinkbos af vanwege de landschappelijke waarden (hoogteverschillen en openheid). Ook is voor de noordzijde van het dorp een geleidelijke, groene overgang naar het buitengebied voorzien, een uitbreiding zoals hier beoogd past hier niet bij. Sindsdien zijn hier al kleinschalige woningbouwinitiatieven geweest die voorzien in deze geleidelijke overgang zoals de woningbouw aan de Vorsterkamp en de afronding aan de Veldmate. Kortom, er zijn geen alternatieve locaties voor de uitbreidingsbehoefte t/m 2030 van ca. 150 woningen. Het gebied is in de Structuurvisie Dinxperlo- De Heurne 2007 al aangewezen als toekomstig woongebied.

Wanneer de raad instemt wordt dit opnieuw bevestigd, dit vormt het startpunt om de haalbaarheid verder te onderzoeken en het plan uit te werken. We zien de stedenbouwkundige verkenning uit het principeverzoek daarbij niet als leidraad maar slechts als een eerste verkenning. Een uitgebreide toetsing van alle planologische en ruimtelijke aspecten voor ’t Beggelder is nog niet uitgevoerd omdat eerst een principebesluit is gewenst. Aspecten als geluid, geur, verkeer, (milieu)hinder, bodem, flora & fauna, stikstof

e.d. worden in de vervolgfase(n) onderzocht. Op voorhand worden geen wezenlijke belemmeringen verwacht. Uiteindelijk volgt bij de planologische procedure een besluit over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de ontwikkeling.

Kanttekeningen

Overleg gevoerd met

zie onderdelen argumenten en participatie. Afdeling /Team: Persoon: Overlegpunten:

Team Openbare Ruimte: M. Oldenboom; overlegpunten: juridische aspecten Team Openbare Ruimte: M. Vreman / H. Baur; overlegpunten: woonbeleid Team Openbare Ruimte: H. Eskes / H. Roebers; overlegpunten: milieuaspecten Team Openbare Ruimte: G. Sikking: overlegpunten: verkeer, projectbureau Team Bestuursondersteuning: J. van Eldik: overlegpunten: communicatie Vervolgstappen en planning

We stellen voor om met de initiatiefnemers gezamenlijk het vervolgproces vorm te geven. Daarbij moeten vooraf duidelijk de rollen en verantwoordelijkheden van partijen (gemeente versus ontwikkelaar) worden afgebakend. Wanneer de raad instemt dan stellen we voor om fasegewijs in globaal de volgende 3 stappen tot een nadere uitwerking te komen: Ontwikkelvisie/ambitiedocument Stedenbouwkundig plan 3. Omgevingsplan 1. 2.

We staan een integrale benadering voor waarbij we naast ruimtelijke aspecten en woningbouwprogrammering ook nadrukkelijk willen sturen op het gebied van klimaatadaptatie, biodiversiteit, duurzaamheid en circulariteit. We vinden het daarom belangrijk om vooraf de ontwikkelkaders, ambities en wensen te bepalen, mede aan de hand van de Global Goals. Dit geldt zowel voor de gemeente (en de ontwikkelcombinatie) maar ook voor de omgeving (burgerparticipatie) en overleginstanties. Deze beleidskaders, ambities en wensen worden vastgelegd in een Ontwikkelingsvisie (OV). De OV is vervolgens het vertrekpunt voor het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan (SP). Dit SP geeft concreet richting aan de toekomstige inrichting van het gebied. De mate van gedetailleerdheid, flexibiliteit en fasering worden hierin ook meegenomen. Het vastgestelde SP vormt vervolgens de onderlegger voor het Omgevingsplan (OP), het instrument waarmee een planologische basis voor de ontwikkeling van het woongebied wordt gelegd. Elke fase start met een plan van aanpak waarin voor die fase het proces (inclusief participatie), rollen en verantwoordelijkheden is beschreven. Elke fase eindigt met een document (OV, SP, OP) dat door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Kortom, participatie en beslismomenten in elke fase. Deze aanpak is met initiatiefnemers afgestemd.

Nadat de raad over dit voorstel heeft besloten starten we met het vastleggen van deze zaken in een onderzoeksovereenkomst waarna de vervolgstappen fasegewijs volgen volgens de volgende indicatieve planning: Q3 ’23: onderzoeksovereenkomst & opstellen PvA Q4 ’23 - Q2 ’24: Ontwikkelingvisie/ambitiedocument Q3 ’24 - Q1 ‘25: Stedenbouwkundig plan Q2 ’25 - Q4 ’25: planologische procedure Participatie

Het principeverzoek en de beoordeling zijn geen onderwerp van (burger)participatie geweest. Enerzijds omdat de locatie in de Structuurvisie Dinxperlo-De Heurne al is aangemerkt als toekomstig woongebied. Anderzijds omdat -zoals al aangegevende stedenbouwkundige verkenning uit het principeverzoek niet als leidraad geldt maar slechts als een eerste verkenning. In eerste instantie moet door de initiatiefnemers een dialoog met de omgeving worden gevoerd. Dit sluit ook aan bij de filosofie van Omgevingswet die per 1

januari ’24 inwerking treedt. De initiatiefnemers geven in hun aanvraag ook aan daartoe bereid te zijn. Bij de vervolgstappen zijn er voldoende mogelijkheden voor participatie, dit moet worden vormgegeven op basis van ons participatiebeleid. Communicatie

Zie ook onderdeel participatie. Wanneer u instemt met dit voorstel dan worden direct omwonenden van het plangebied per brief geïnformeerd. Ook wordt een persbericht verstuurd, het concept is bijgevoegd.