Document · PDF

Bijlage 10 Financiële toets Slingeplas - 't Broock (Metafoor)

Gemeenteraad 8 juli 2025, gemeente AaltenBij agendapunt: Voorstel gebiedsontwikkeling Slingeplas - 't Broock5.852 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Memo doorrekening Slingeplas Aan:

Maartje van Dijk – Wagemakers (BOO - Buro Ontwerp & Omgeving)

Van:

Ferry Kaal en Thomas Vroom

Onderwerp:

Doorrekening Slingeplas

Datum:

24 juni 2024

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. is gevraagd door Buro Ontwerp & Omgeving om een financiële actualisatie te maken van het project ‘Slingeplas’ te Bredevoort. Deze financiële actualisatie is uitgevoerd voor de deelgebieden 1 en 2 (woongebied en sportvelden). Deelgebied 3 (camperplaats en recreatieplas) is buiten beschouwing gelaten. Door deze financiële actualisatie ontstaat er een duidelijk inzicht in de financiële aspecten van het woningbouwproject Slingeplas. Aangezien de sportvelden verplaatst moeten worden voor de realisatie van het woningbouwprogramma, is dit deelgebied eveneens opgenomen. In deze memo volgt een toelichting op de uitgevoerde berekening en het hieruit volgende resultaat.

Afbeelding: Schetsontwerp Slingeplas en respectievelijk Deelgebied 1 (wonen) en Deelgebied 2 (sport)

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

1.2 Doel opdracht De gemeente Aalten heeft de ambitie om tot de ontwikkeling van de Slingeplas, gelegen ten oosten van het vestingstadje Bredevoort, te komen. Om deze ambitie te realiseren heeft de gemeente behoefte aan een financiële actualisatie van het project de Slingeplas. Met deze financiële actualisatie kan het college geïnformeerd worden. Buro Ontwerp & Omgeving geeft advies voor het project Slingeplas. Op het gebied van financiën voor dit project, specifiek de grondexploitatie, betrekt Buro Ontwerp & Omgeving Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

1.3 Beschikbare documenten Bij de actualisatie van de berekening is gebruik gemaakt van de volgende documenten: • 3244.01_Posters Slingeplas_A0_2024-04-24_LR; • 368302.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.Ruimtestaat+Ontwerp.mei 2024; • 368302.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd_Ruimtestaat.mei 2024; • Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-t Broock - rapport ANTEA; • 20240603_Memo Slingeplas - Inpassing voetbalvereniging SV Bredevoort; o Bijlage 1_Behoeftebepaling; o Bijlage 2_Investeringsraming; • 24022-2024-06-03-inschatting Stichtingskosten gebouw; • Uitnodigingskader woningbouw.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

2. Beschrijving uitgangspunten In dit hoofdstuk komen de specifieke uitgangspunten aan de orde die van belang zijn in ogenschouw te nemen bij het bepalen van het financieel resultaat. Voor de bepaling van het financieel resultaat is enkel gekeken naar de kosten die gemaakt moeten worden, om tot de realisatie van het woningbouwprogramma te komen (deelgebieden 1 en 2), en de tegenoverstaande opbrengsten van het woningbouwprogramma.

2.1 Opbrengsten 2.1.1

Woningbouw vrije sector

Om tot een waardebepaling van het woningbouwprogramma te komen is voor de woningen in de vrije sector is de residuele grondwaardemethode gehanteerd. Dit betekent de waarde van het nieuwe vastgoed wordt verminderd met de stichtingskosten (bouwkosten en bijkomende kosten). Wat resteert is de grondwaarde. Toekomstige waarde Uitgangspunt voor de waardering vormt de toekomstige potentiële waarde van een nieuw te realiseren woningen op basis van het woningbouwprogramma1. Op verzoek van de opdrachtgever is er gerekend met het volgende programma: Woningtype Sociaal Rijwoningen, beukmaat 4,8/5,1m Appartementen, 50-65m2

Aantal 12 9

15,0% 11,3%

Subtotaal sociaal

26,3%

Betaalbaar Rijwoningen, beukmaat 5,4m Starterswoningen, beukmaat 5,4m Rijwoningen, beukmaat 5,7m Rijwoningen LLB, beukmaat 6,9m

4 12 2 11

5,0% 15,0% 2,5% 13,8%

Subtotaal sociaal

36,3%

Vrije sector Tweekap middelduur, beukmaat 6m Tweekap duur, beukmaat 7m Vlonderwoning, beukmaat 7m

11 14 5

13,8% 17,5% 6,3%

Subtotaal vrije sector

37,5%

Totaal Afbeelding: Woonprogramma Slingeplas

1 3244.01_Posters Slingeplas_A0_2024-04-24_LR. 2 Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-t Broock - rapport ANTEA 4 Grondprijzenbrief gemeente Bronckhorst 2023

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Kosten Om bovengenoemde waarde te realiseren, dienen diverse kosten gemaakt te worden. Dit zijn de volgende: • Bouwkosten: Per type is, met behulp van Bouwkostenkompas, de bouwkosten per m² bvo bepaald; • Bijkomende kosten: Naast de directe bouwkosten moet rekening worden gehouden met bijkomende kosten (architect, leges, winst en risico e.d.). Deze opslag op de bouwkosten is bepaald met Bouwkostenkompas. Het saldo van bovengenoemde toekomstige waarde minus genoemde kosten vormt de residuele grondwaarde.

2.1.2

Woningbouw sociale sector

Voor de woningen in de sociale sector wordt doorgaans een vast grondprijs gehanteerd (gebaseerd op het gemeentelijke grondprijsbeleid). Om tot een grondwaardebepaling te komen voor de woningen in de sociale huur is aansluiting is gezocht bij de door de gemeente gedeelde grondprijs voor een rijwoning van € 137,50 per m² in het haalbaarheidsonderzoek2 van Antea Group. Voor een sociaal huur appartement aansluiting is aansluiting gevonden bij de nader gelegen gemeente Bronckhorst4. Voor gestapelde sociale huurwoningen hanteert de gemeente Bronckhorst een vaste grondprijs van € 15.000 per appartement.

2.1.3

Sport en recreatie

Gezien het uitgangspunt in hoofdstuk 2 is vastgesteld dat de ontwikkeling van deelgebied 3 en de horecagelegenheid niet essentieel zijn voor de realisatie van het woningbouwprogramma. Daarom worden de opbrengsten van de camperverhuurplaatsen en de horecagelegenheid buiten beschouwing gelaten. Daarnaast is het uitgangspunt dat de kosten voor de realisatie van het sportcomplex en het sport-/clubgebouw door de gemeente worden gedragen. Het gecombineerde gebouw voor sport en horeca is 1.400 m² bvo, op verzoek van de gemeente is voor sportvoorzieningen een gebouwgrootte van 700 m² bvo aangehouden.

2.2 Kosten 2.2.1

Bouwrijp en woonrijp kosten deelgebied 1 en 2

Om tot een de woningen te realiseren, zal het plangebied bouw- en woonrijp moeten worden gemaakt. Voor het bouw- en woonrijp maken van de deelgebieden 1 en 2 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. Grondkosten: Om tot een ontwikkeling van de Slingeplas te komen, zal de sportvereniging moeten worden verplaatst. Antea Group heeft in een haalbaarheidsonderzoek2 de vervangingswaarde van het sportcomplex geraamd. Gezien het uitgangspunt dat de kosten voor de realisatie van het sportcomplex en het sport-/clubgebouw door de gemeente worden gedragen, wordt er geen vervangingswaarde toegerekend aan de sportclub. De vervangingswaarde wordt om deze reden niet opgevoerd als kostenpost.

2 Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-t Broock - rapport ANTEA

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Kosten realisatie sportcomplex: Om tot een ontwikkeling te komen van de Slingeplas zal er een nieuwe locatie beschikbaar moeten komen voor de sportclub. Deze locatie wordt beschikbaar gemaakt door de realisatie van het zogeheten sportcomplex (deelgebied 2). Middelkoop advies heeft in opdracht van Buro Ontwerp en Omgeving een raming gemaakt voor de realisatie van de sportvelden in deelgebied 23. Hierbij is voor de mogelijke veldconstructies optie ‘2’ als uitgangspunt genomen als zijnde realisatie kosten van de sportvelden. De kosten die Middelkoop advies heeft geraamd zijn overgenomen in deze berekening. Naast de realisatie van de sportvelden zal ook een sport-/clubgebouw gerealiseerd moeten worden. Voor de bouwkosten is uitgegaan van het Bouwkostenkompas. Kosten bouwrijp: Om de Slingeplas te ontwikkelen, dienen de deelgebieden gereed gemaakt worden voor de bouw, ofwel bouwrijp te worden gemaakt. Antea Group heeft in een haalbaarheidsonderzoek2 een SSKraming gemaakt van dergelijke kosten. De bouwrijpe kosten, geraamd door Antea Group zijn in deze berekening overgenomen. Kosten woonrijp: Om de Slingeplas te ontwikkelen, dienen de openbare delen van de deelgebieden afgewerkt te worden voor uiteindelijk gebruik, ofwel woonrijp gemaakt te worden. Antea Group heeft in een haalbaarheidsonderzoek2 een SSK-raming gemaakt van dergelijke kosten.

Deze woonrijpe kosten in het haalbaarheidsonderzoek van Antea Group zijn ook de kosten voor de realisatie van het sportcomplex meegenomen. De woonrijpe kosten, geraamd door Antea Group zijn in deze berekening overgenomen exclusief de kostenraming voor de realisatie van het sportcomplex.

2.2.2

Bouwrijp en woonrijp kosten deelgebied 3

Gezien het uitgangspunt in hoofdstuk 2 is vastgesteld dat de ontwikkeling van deelgebied 3 niet essentieel zijn voor de realisatie van het woningbouwprogramma. Daarom zijn bouw- en woonrijp kosten voor deelgebied 3 buiten beschouwing gelaten.

3 20240603_Memo Slingeplas - Inpassing voetbalvereniging SV Bredevoort 4 Grondprijzenbrief gemeente Bronckhorst 2023

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

3. Residuele grondwaardeberekening 3.1 Programma Om tot een residuele berekening te komen, dient het programma te worden vastgesteld. Zoals omschreven in paragraaf 2.1.1, is op verzoek van de opdrachtgever gerekend met het volgende programma:

Woningtype Sociaal Rijwoningen, beukmaat 4,8/5,1m Appartementen, 50-65m2

Aantal

GBO m² kavelgrootte m² 12 100 150 9 50-65 -

Betaalbaar Rijwoningen, beukmaat 5,4m Starterswoningen, beukmaat 5,4m Rijwoningen, beukmaat 5,7m Rijwoningen LLB, beukmaat 6,9m

4 12 2 11

100 90 110 80

150 150 150 150

Vrije sector Tweekap middelduur, beukmaat 6m Tweekap duur, beukmaat 7m Vlonderwoning, beukmaat 7m

11 14 5

120 130 95

300 300 250

Totaal

Afbeelding: Woningbouwprogramma Slingeplas

Voor het betaalbare en vrije sector programma is de grondwaarde bepaald met de residuele grondwaardemethode. Deze worden in de volgende paragrafen toegelicht. Voor de sociale huurwoningen is de grondprijs bepaald op basis van referenties (zie paragraaf 2.1.2).

3.2 VON-prijs De eerste stap in de residuele berekening is vervolgens het bepalen van de marktconforme waarde van de toekomstig te realiseren vrije sector opstallen. Voor deze waardebepaling is een marktonderzoek uitgevoerd waarin gebruik is gemaakt van nieuwbouwreferenties. Indien geen nieuwbouwreferenties beschikbaar waren, zijn de kosten koper prijzen geanalyseerd. Om het risico op vertekening van gegevens te verminderen bij het gebruik van bestaande woningen als referentie, zijn de kosten koper gelijkgesteld aan de Vrij Op Naam (VON) prijzen. Onderstaande samenvatting van de referenties zijn relevant. Een overzicht van alle referenties is te vinden in bijlage 1. Uit de referenties in bijlage 1 zijn specifieke prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte afgeleid, die als onderbouwing dienen voor de waardering van de toekomstig te realiseren opstallen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Op basis van de marktscan, zie bijlage 1, is rekening gehouden met de volgende prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (m² gbo) vrije sector woning exclusief BTW: • Rijwoningen, beukmaat 5,4m: € 2.405/m² gbo; • Starterswoning, beukmaat 5,4m: € 2.405/m² gbo; • Rijwoningen, beukmaat 5,7m: € 2.405/m² gbo; • Rijwoning levensloopbestendig: € 2.728/m² gbo; • Tweekap middelduur: € 2.853/m² gbo; • Tweekap duur: € 2.853/m² gbo; • Vlonderwoning: € 3.402/m² gbo. Conform het woonbeleid moet het programma voldoen aan de volgende eisen: • 28% sociale huur; • 32% middelduur, waarvan 50% middelduur laag; • 40% vrije sector. Het woonbeleid is uit 2023. De grens van middelduur was toen € 355.000. Het prijspeil van deze berekening is 2024. Om het onderscheid te maken tussen middelduur laag en middelduur hoog is de grens (€ 250.000 in 2023) met hetzelfde percentage gestegen als de bovengrens van middelduur (van € 355.000 naar € 390.000). De grens van middelduur laag ligt in 2024 op € 274.648. In de onderstaande tabel staan de VON-prijzen per woningtype. De VON-prijzen zijn bepaald op basis van de opgegeven m² gbo en het marktonderzoek. Woningtype Sociaal Rijwoningen, beukmaat 4,8/5,1m Appartementen, 50-65m2

Sociale huur Sociale huur

huur (max) VON 12 sociale huur 9 sociale huur

Betaalbaar Rijwoningen, beukmaat 5,4m Starterswoningen, beukmaat 5,4m Rijwoningen, beukmaat 5,7m Rijwoningen LLB, beukmaat 6,9m

Middelduur hoog Middelduur laag Middelduur hoog Middelduur laag

4 12 2 11

€ 290.993 € 261.894 € 320.093 € 264.110

Vrije sector Tweekap middelduur, beukmaat 6m Vrije sector Tweekap duur, beukmaat 7m Vrije sector Vlonderwoning, beukmaat 7m Vrije sector

11 14 5

€ 414.205 € 448.722 € 391.030

Totaal

Aantal

Afbeelding: VON-prijzen per woningtype

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

In de onderstaande tabel staan de woningcategorieën in dit plan afgezet tegen de norm.

Sociale huur Middelduur laag Middelduur hoog Vrije sector

aantal in berekening norm 21 26% 28% 23 29% 16% 6 8% 16% 30 38% 40%

Totaal 80 100% 100% Afbeelding: Aandeel woningtypen

3.3 Bouwkosten De tweede stap is het inschatten van reële bouwkosten. Hierbij is uitgegaan van het Bouwkostenkompas. Uitgangspunt is een basis kwaliteitsniveau. Voor de vlonderwoning is als referentie een bungalow aangehouden. Afgeleid uit de referentie van het Bouwkostenkompas zijn de bouwkosten het volgende: • Rijwoningen, beukmaat 5,4m: € 1.135/m² bvo; • Starterswoning, beukmaat 5,4m: € 1.177/m² bvo; • Rijwoningen, beukmaat 5,7m: € 1.135/m² bvo; • Rijwoning levensloopbestendig: € 1.206/m² bvo; • Tweekap middelduur: € 1.355/m² bvo; • Tweekap duur: € 1.355/m² bvo; • Vlonderwoning: € 1.807/m² bvo. Referenties zijn te vinden in bijlage 2.

3.4 Vormfactoren Voor het bepalen van de vormfactor is uitgegaan van de referenties uit het bouwkostenkompas, zie bijlage 2. Er is rekening gehouden met de volgende gbo/bvo verhouding: • Rijwoningen, beukmaat 5,4m: 0,77 gbo/bvo; • Starterswoning, beukmaat 5,4m: 0,72 gbo/bvo; • Rijwoningen, beukmaat 5,7m: 0,77 gbo/bvo; • Rijwoning levensloopbestendig: 0,72 gbo/bvo; • Tweekap middelduur: 0,75 gbo/bvo; • Tweekap duur: 0,75 gbo/bvo; • Vlonderwoning: 0,83 gbo/bvo.

3.5 Bijkomende kosten Voor het bepalen van de bijkomende kosten is uitgegaan van de volgende, marktconforme, aannames: • Bijkomende kosten: 14% over de bouwkosten; • Algemene kosten: 5% over de bouwkosten en bijkomende kosten; • Winst en risico: 5% over de opbrengst excl. btw.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

3.6 Grondwaarde per woning Op basis van de aannamen als in voorgaande paragrafen toegelicht, ontstaat onderstaande grondwaarde per woning. • Rijwoningen, beukmaat 5,4m: € 51.849; • Starterswoning, beukmaat 5,4m: € 29.511; • Rijwoningen, beukmaat 5,7m: € 55.675; • Rijwoning levensloopbestendig: € 45.678; • Tweekap middelduur: € 65.693; • Tweekap duur: € 70.086; • Vlonderwoning: € 58.264. Zie bijlage 3 voor de volledige residuele grondwaardeberekening.

3.7 Resultaat nominaal Gelet op het woningbouwprogramma voor de vrije sector (paragraaf 3.1) en de grondwaarde per woning zoals omschreven in paragraaf 3.6 resulteert dit in een opbrengst voor de vrije sector woningen van € 3.170.470. Woningtype Betaalbaar Rijwoningen, beukmaat 5,4m Starterswoningen, beukmaat 5,4m Rijwoningen, beukmaat 5,7m Rijwoningen LLB, beukmaat 6,9m

Aantal

GBO m² 4 12 2 11

kavelgrootte m² Grondwaarde 100 150 € 51.849 90 150 € 29.511 110 150 € 55.675 80 150 € 45.678

Vrije sector Tweekap middelduur, beukmaat 6m Tweekap duur, beukmaat 7m Vlonderwoning, beukmaat 7m

11 14 5

120 130 95

Totaal

300 € 300 € 250 €

65.693 70.086 58.264

Grondwaarde per categorie € 207.394 € 354.128 € 111.350 € 502.453

€ 722.621 € 981.203 € 291.322 € 3.170.470

Afbeelding: Overzicht grondwaarde vrije sector woning

Gelet op het woningbouwprogramma voor de sociale sector (paragraaf 3.1) en de gehanteerde kavelprijzen zoals omschreven in paragraaf 2.1.2 resulteert dit in een opbrengst voor de sociale sector woningen van € 382.200. Woningtype Sociaal Rijwoningen, beukmaat 4,8/5,1m Appartementen, 50-65m2

Aantal

GBO m² kavelgrootte m² Grondwaarde 12 100 150 € 20.600 9 50-65 € 15.000

Grondwaarde per categorie € 247.200 € 135.000

Totaal 21 Afbeelding: Overzicht grondwaarde sociale sector woning

€ 382.200

Met het totaal te verkopen woningbouwprogramma, betekent dit een grondwaarde van deelgebied 1 van € 3.552.670.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

4. Grondkosten Zoals omschreven in paragraaf 2.2.1 is hoofdzakelijk de grondslag voor kostenberekening de SSK raming uitgevoerd door Antea Group vermeld in het haalbaarheidsonderzoek4. Uit de raming van Antea zijn de volgende kosten gehaald: • Kosten bouwrijp; • Kosten woonrijp; • Plankosten, voorbereiding en toezicht uitvoering (is onderdeel van de kosten voor bouw- en woonrijp.

4.1 Kosten bouwrijp Uit de SSK raming in het haalbaarheidsonderzoek4 van Antea Group zijn de volgende bedragen opgenomen voor het bouwrijp maken van deelgebied 1 en 2: • Opruimwerkzaamheden € 374.057; • Kabels en leidingen € 105.760; • Grondwerk € 457.686; • Riolering € 350.502; • Waterhuishouding € 849.309; • Verharding € 105.301; • Kunstwerken € 178.547; • Algemene werkzaamheden € 96.554. Er dient vermeld te worden dat een verschil is opgemerkt in het bedrag verleggen / verplaatsen nutsvoorzieningen in het haalbaarheidsonderzoek4 van Antea Group. Het uitgangspunt is dat het bedrag van € 68.626 is overgenomen in de doorrekening van de Slingeplas. De totale kosten bouwrijp maken zijn daarmee € 2.517.716. De ramingen zijn gebaseerd op het prijsniveau van 15 mei 2023. Om deze reden zijn ze geïndexeerd naar het prijsniveau van 1 juni 2024, door gebruik te maken van de index voor grond-, weg- en waterbouw van het CBS, die volgens het CBS 3,31% bedraagt. Dit leidt tot de volgende bedragen: • Opruimwerkzaamheden € 386.429; • Kabels en leidingen € 109.258; • Grondwerk € 472.824; • Riolering € 362.095; • Waterhuishouding € 877.400; • Verharding € 108.784; • Kunstwerken € 184.452. De totale kosten bouwrijp maken zijn daarmee € 2.600.990.

4.2 Kosten woonrijp Uit de SSK raming in het haalbaarheidsonderzoek4 van Antea Group zijn de volgende bedragen opgenomen voor het woonrijp maken van deelgebied 1 en 2. Vermeld dient te worden dat zoals omschreven in paragraaf 2.2.1 de kosten voor de realisatie van het sportcomplex (lees sport-

4 Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-t Broock - rapport ANTEA

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

/clubgebouw en sportvelden) niet zijn overgenomen uit het haalbaarheidsonderzoek van Antea Group: • Opruimwerkzaamheden € 25.27; • Verharding € 1.097.960; • Groenvoorziening € 145.459; • Inrichtingselementen € 201.303; • Algemene werkzaamheden € 58.800. De totale kosten woonrijp maken zijn daarmee € 1.528.794 exclusief realisatie van het sportcomplex. Eveneens zijn de ramingen voor het woonrijp maken gebaseerd op het prijsniveau van 15 mei 2023. Om deze reden zijn ze geïndexeerd naar het prijsniveau van 1 juni 2024, door gebruik te maken van de index voor grond-, weg- en waterbouw van het CBS, die volgens het CBS 3,31% bedraagt. Dit leidt tot de volgende bedragen: • Opruimwerkzaamheden € 26.108; • Verharding € 134.275; • Groenvoorziening € 150.270; • Inrichtingselementen € 207.961; • Algemene werkzaamheden € 60.745. De totale kosten woonrijp maken zijn daarmee € 1.579.359 exclusief realisatie van het sportcomplex.

4.3 Kosten realisatie sportvelden Zoals omschreven in paragraaf 2.2.1 dient een nieuw sportcomplex gerealiseerd te worden alvorens deelgebied 1 bouw- en woonrijp kan worden gemaakt. Het sportcomplex valt ineen in 2 delen: • Sportvelden; • Sport-/clubgebouw. De aanlegkosten van de sportvelden maken onderdeel uit van de grondexploitatie. De stichtingskosten van het sport-/clubgebouw maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie. Deze kosten zijn wel voor de gemeente. In hoofdstuk 6 worden deze apart toegelicht.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Zoals omschreven in paragraaf 2.1.1 heeft Middelkoop advies in opdracht van Buro Ontwerp en Omgeving een raming gemaakt voor de realisatie van de sportvelden in deelgebied 25&6. In deze berekening wordt uitgegaan van optie 1 (3 natuurgrasvelden).

Afbeelding: Budgetraming optie 1 realisatie sportvelden uit bijlage 2 Investeringsramingen

De totale kosten voor de realisatie van de sportvelden zijn € 1.065.000.

5 20240603_Memo Slingeplas - Inpassing voetbalvereniging SV Bredevoort 6 Bijlage 2 Investeringsramingen

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

5. Parameters & Fasering Een grondexploitatie bestaat, naast kosten en opbrengsten uit tijdsinvloeden. Dit betekent dat er rekening gehouden moet worden met verwachte opbrengsten- of kostenstijgingen, en rente.

5.1 Parameters De parameters die zijn gebruikt voor de doorrekening van de Slingeplas zijn overgenomen uit de outlook van Metafoor. Dit is een nieuwsbrief met een overzicht van marktomstandigheden. De gehanteerde uitgangspunten voor de opbrengstenstijging zijn:

Afbeelding: Uitsnede parameter grondopbrengsten. Outlook Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling

De gehanteerde uitgangspunten voor kostenstijging zijn:

Afbeelding: Uitsnede parameter Woningbouwkosten. Outlook Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling

Voor de grondopbrengsten zijn de parameters voor een basis woningmarkt gehanteerd. Voor zowel de grondopbrengsten als de woningbouwkosten is het midden van de bandbreedte gebruikt.

5.2 Fasering De onderstaande fasering is gehanteerd voor de doorrekening van de Slingeplas. De aanleg van het sportcomplex is gefaseerd in 2026 (overige kosten). Overzicht Planning Investeringen 2024 Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Overige kosten

2025 0 0 0

2026

2027

0 386429 0 0 0 3E+06

2028

2029

2030

2031

2E+06 0 0 0 0 526453 526453 526453 0 0 0 0

2032 0 0 0

2033 0 0 0

0 0 0

Opbrengsten 2024 Woningbouw

2025 0

2026 0

2027 0

2028

2029

2030

1E+06

2031

2032 0

2033 0

Afbeelding: Fasering grondkosten en -opbrengsten

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

6. Resultaat Het resultaat van de ontwikkeling van deelgebieden 1 en 2 is een tekort van € 1.778.651. Dit is exclusief de stichtingskosten voor het sport-/clubgebouw (zie volgende paragraaf. In de onderstaande afbeelding staat de samenvatting van de grondexploitatie. Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum

Slingeplas Slingeplas Slingeplas 18-6-2024

Managementblad Management Samenvatting 0%

m2 Plangebied

Ruimtegebruik

Te handhaven Exploitatiegebied

0% 0%

Verdeling plangebied

Hoofdstructuur Verharding Groen Water

Uitgeefbaar

Subtotaal Hoofdstructuur

Te handhaven Uitgeefbaar Verharding Groen/water

Woningbouw Subtotaal Woningbouw

Te handhaven

Uitgeefbaar

Verharding

Groen/water

Niet-woningbouw Uitgeefbaar

Subtotaal niet-woningbouw

Aantal woningen per categorie

Verschil Exploitatiegebied Functies 35

FINANCIEEL Investeringen Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies en kunstwerken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen Fondsvorming Fiscale kosten Overige kosten Rente boekwaarde

Bedrag € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.600.990,21 € 1.579.359,32 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.065.000,00 € 0,00

Opbrengsten Woningbouw Eengezins sociale huur Eengezins sociale koop Eengezins goedkope koop Eengezins midden koop Eengezins dure koop Meergezins sociale huur Meergezins sociale koop Meergezins goedkope koop Meergezins midden koop Meergezins dure koop Vrije kavels ((C)PO)

Hoeveelheid

Bedrag 30

12 0 29 11 19 9 0 0 0 0 0

€ 247.200,00 € 0,00 € 1.175.325,04 € 722.620,64 € 1.272.524,57 € 135.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Subtotaal woningbouw Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels Horeca Commercieel Niet-commercieel Overig

€ 3.552.670,26

Uitgeefbaar -

€ 0,00

Overige opbrengsten

€ 0,00

Eengezins sociale koop

Eengezins goedkope koop

Eengezins midden koop

Eengezins dure koop

Meergezins sociale huur

Meergezins sociale koop

Meergezins goedkope koop

Meergezins midden koop

Meergezins dure koop

Vrije kavels ((C)PO)

Bedrag € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Subtotaal niet-woningbouw

Eengezins sociale huur

m² Uitgeefbaar niet-woningbouw 1 1 1

1 1 1

Subtotaal investeringen

€ 5.245.349,53

Kostenstijging Te realiseren rentekosten

€ 470.048,83 € 233.364,10

Subtotaal opbrengsten

€ 3.552.670,26

Opbrengstenstijging Te realiseren renteopbrengsten

Totaal investeringen

€ 5.948.762,46

Totaal opbrengsten

Eindwaarde Contante waarde Nominale waarde

-€ 2.043.110,87 -€ 1.778.650,96 -€ 1.692.679,27

31-12-2030 1-1-2024

1-1-2024

1-1-2025

€ 352.981,33 € 0,00

0 0

€ 3.905.651,59 Boekwaarde kosten Boekwaarde opbr. Boekwaarde saldo

€ 0,00 € 0,00 € 0,00

0 -

Bedrijven

Kantoren

Winkels

Horeca

Commercieel

Niet-commercieel

€ 2.000.000

€ 1.000.000

€0 Boekwaarde

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030

1-1-2031

1-1-2032

1-1-2033

-€ 1.000.000

-€ 2.000.000

-€ 3.000.000

-€ 4.000.000

-€ 5.000.000 Kosten incl. kostenstijging

Opbrengsten incl. opbrengstenstijging

Rentesaldo

Cumulatief

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Overig

6.1 Sport-/clubgebouw De stichtingskosten van het sport-/clubgebouw maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie. Uitgangspunt is dat deze wel voor rekening zijn van de gemeente. Hieronder worden de kosten toegelicht. Bouwkosten Voor de bouwkosten is gebruik gemaakt van de referentie ‘Kleed- en kantineruimte’ en ‘vrijstaand paviljoen’ van het Bouwkostenkompas (zie bijlage 2). Als referentie is het rekenkundige gemiddelde aangehouden van de 2 types. De bouwkosten betreft: • Sport-/clubgebouw: € 1.504/m² bvo. Bijkomende kosten Er is rekening gehouden met de volgende bijkomende kosten: • Bijkomende kosten: 15%; • Algemene kosten: 5%; • Winst/risico: 5%. Stichtingskosten sport-/clubgebouw Het uitgangspunt is dat de sport-/clubgebouw een bruto vloeroppervlakte bevat van 700 vierkante meter. Dit resulteert in de stichtingskosten voor het sport-/clubgebouw van € 1.334.819. Stichtingskosten Clubgebouw Slingeplas Bredevoort M² bvo Bouwkosten per m² bvo Bijkomende kosten - 15% Algemene kosten - 5% Winst & risico - 5%

€ € € €

700 1.504 1.052.800 157.920 60.536

Totale stichtingskosten

€

1.334.819

Afbeelding: Stichtingskosten clubgebouw Slingeplas Bredevoort

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Bijlagen

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Bijlage 1 - Marktscan

Plaats Project/adres Type woning Bouwjaar GBO m2 Perceel opp m2 Prijs k.k. VON-prijs incl. BTW VON-prijs excl. BTW Prijs per m2 GBO Prijs per m2 kavel Aalten Gendringseweg 27 J 2-onder-1-kap-woning 2024 150 468 € 445.000 € 367.769 € 2.452 € 786 Aalten Knibbelweide 9 2-onder-1-kap-woning 2005 140 388 € 425.000 € 425.000 € 351.240 € 2.509 € 905 Ulft Ir Sassenstraat 20 5 2-onder-1-kap-woning 2023 130 198 € 397.500 € 328.512 € 2.527 € 1.659 Aalten Bulsinkkamp 31 2-onder-1-kap-woning 2014 129 238 € 444.031 € 444.031 € 366.968 € 2.845 € 1.542 Ruurlo Beemd 6 2-onder-1-kap-woning 2021 148 334 € 535.000 € 535.000 € 442.149 € 2.987 € 1.324 Bredevoort Misterstraat 5 A 2-onder-1-kap-woning 2023 145 318 € 528.770 € 437.000 € 3.014 € 1.374 Ruurlo Kremerskamp kavel 14 2-onder-1-kap-woning 2023 135 414 € 530.000 € 438.017 € 3.245 € 1.058 Ruurlo Kremerskamp kavel 13 2-onder-1-kap-woning 2023 135 428 € 533.000 € 440.496 € 3.263 € 1.029 Zieuwent Tillers Maat 22 a LLB-woning 2020 130 530 € 485.000 € 400.826 € 3.083 € 756 Breedenbroek Terborgseweg 34 B LLB-woning 2024 105 € 345.000 € 285.124 € 2.715 € Zieuwent Werenfriedstraat LLB-woning 2023 130 € 375.000 € 309.917 € 2.384 € Ulft Gietijzerlaan 4 Tussenwoning, rij 2010 108 130 € 300.000 € 300.000 € 247.934 € 2.296 € 1.907 Borculo Banninkskamp 4 Tussenwoning, rij 2008 112 134 € 325.000 € 325.000 € 268.595 € 2.398 € 2.004 Ulft Bongersstraat 123

Tussenwoning, rij 2018 103 153 € 300.000 € 300.000 € 247.934 € 2.407 € 1.620 Ulft Gietijzerlaan 50 Tussenwoning, rij 2018 109 128 € 319.000 € 319.000 € 263.636 € 2.419 € 2.060 Borculo Tedinkweide 45 Tussenwoning, rij 2010 112 135 € 329.000 € 329.000 € 271.901 € 2.428 € 2.014 Ruurlo Kremerskamp 38 Tussenwoning, rij 2010 100 119 € 295.000 € 295.000 € 243.802 € 2.438 € 2.049 Borculo Tedinkweide 63 Tussenwoning, rij 2010 111 126 € 329.000 € 329.000 € 271.901 € 2.450 € 2.158 Beek Peeskesweg 2 a Vlonderwoning 1992 166 930 € 649.000 € 649.000 € 536.364 € 3.231 € 577 Aalten Kreeft 7 Vlonderwoning 1977 101 530 € 450.000 € 450.000 € 371.901 € 3.682 € 702

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Bijlage 2 - Bouwkostenkompas referenties

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Bijlage 3 - Residuele grondwaardeberekening Gebied Woningtype Woningsegment Woningcategorie GBO m² Vormfactor BVO m² Kavelgrootte m² Bouwkosten m² BVO Toeslag maatwerk Totale bouwkosten m² BVO Bouwkosten Tussenwoning, rij Bijkomende kosten Stichtingskosten Tussenwoning, rij Totalen kosten Opbrengst m² GBO (incl. btw) referentie VON (incl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (excl. btw) referentie VON (excl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (incl. btw) gecorrigeerd VON (incl. btw) gecorrigeerd Opbrengst m² GBO (excl. btw) gecorrigeerd VON (excl. btw) gecorrigeerd Grondwaarde per m² GBO (excl. btw) Grondwaarde per m² kavel (excl. btw) Grondquote (excl. btw) Grondwaarde Tussenwoning, rij (excl. btw) Gebied Woningtype Woningsegment Woningcategorie GBO m² Vormfactor BVO m² Kavelgrootte m² Bouwkosten m² BVO Toeslag maatwerk Totale bouwkosten m² BVO Bouwkosten Tussenwoning, rij Bijkomende kosten Stichtingskosten Tussenwoning, rij Totalen kosten Opbrengst m² GBO (incl. btw) referentie VON (incl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (excl. btw) referentie VON (excl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (incl. btw) gecorrigeerd VON (incl. btw) gecorrigeerd Opbrengst m² GBO (excl. btw) gecorrigeerd VON (excl. btw) gecorrigeerd Grondwaarde per m² GBO (excl. btw) Grondwaarde per m² kavel (excl. btw) Grondquote (excl. btw) Grondwaarde Tussenwoning, rij (excl. btw)

Rijwoning 5,4 Tussenwoning, rij Goedkope koop Nieuwbouw

Tussenwoning, rij € € € € 28% €

100 0,77 130 150 1.135 1.135 147.550 41.092

€

188.642

€ 21% € € € € 21% € €

188.642 2.910 290.993 2.405 240.490 -

€ € €

518 346 21,6% 51.849

€

Starterswoning Tussenwoning, rij Goedkope koop Nieuwbouw

Rijwoning starter € € € € 27% €

90 0,72 125 130 1.177 1.177 147.125 39.806

€

186.931

€ 21% € € € € 21% € €

186.931 2.910 261.894 2.405 216.441 -

€ € €

328 227 13,6% 29.511

€

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Gebied Woningtype Woningsegment Woningcategorie GBO m² Vormfactor BVO m² Kavelgrootte m² Bouwkosten m² BVO Toeslag maatwerk Totale bouwkosten m² BVO Bouwkosten Tussenwoning, rij Bijkomende kosten

Rijwoning 5,7 Tussenwoning, rij Goedkope koop Nieuwbouw

Tussenwoning, rij € € € € 28% €

110 0,77 144 150 1.135 1.135 163.440 45.425

€

208.865

€ 21% € € € € 21% € €

208.865 2.910 320.093 2.405 264.539 -

€ € €

506 371 21,0% 55.675

Stichtingskosten Tussenwoning, rij Totalen kosten Opbrengst m² GBO (incl. btw) referentie VON (incl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (excl. btw) referentie VON (excl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (incl. btw) gecorrigeerd VON (incl. btw) gecorrigeerd Opbrengst m² GBO (excl. btw) gecorrigeerd VON (excl. btw) gecorrigeerd Grondwaarde per m² GBO (excl. btw) Grondwaarde per m² kavel (excl. btw) Grondquote (excl. btw) Grondwaarde Tussenwoning, rij (excl. btw) Gebied Woningtype Woningsegment Woningcategorie GBO m² Vormfactor BVO m² Kavelgrootte m² Bouwkosten m² BVO Toeslag maatwerk Totale bouwkosten m² BVO Bouwkosten LLB-woning Bijkomende kosten Stichtingskosten LLB-woning Totalen kosten Opbrengst m² GBO (incl. btw) referentie VON (incl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (excl. btw) referentie VON (excl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (incl. btw) gecorrigeerd VON (incl. btw) gecorrigeerd Opbrengst m² GBO (excl. btw) gecorrigeerd VON (excl. btw) gecorrigeerd Grondwaarde per m² GBO (excl. btw) Grondwaarde per m² kavel (excl. btw) Grondquote (excl. btw) Grondwaarde LLB-woning (excl. btw)

€

Rijwoning LLB LLB-woning Goedkope koop Nieuwbouw

LLB-woning

€ € € € 28% €

80 0,72 112 150 1.206 1.206 135.072 37.523

€

172.595

€ 21% € € € € 21% € €

172.595 3.301 264.110 2.728 218.272 -

€ € €

571 305 20,9% 45.678

€

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Gebied Woningtype Woningsegment Woningcategorie GBO m² Vormfactor BVO m² Kavelgrootte m² Bouwkosten m² BVO Toeslag maatwerk Totale bouwkosten m² BVO Bouwkosten 2-onder-1-kap-woning Bijkomende kosten Stichtingskosten 2-onder-1-kap-woning Totalen kosten Opbrengst m² GBO (incl. btw) referentie VON (incl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (excl. btw) referentie VON (excl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (incl. btw) gecorrigeerd VON (incl. btw) gecorrigeerd Opbrengst m² GBO (excl. btw) gecorrigeerd VON (excl. btw) gecorrigeerd Grondwaarde per m² GBO (excl. btw) Grondwaarde per m² kavel (excl. btw) Grondquote (excl. btw) Grondwaarde 2-onder-1-kap-woning (excl. btw)

Tweekapper middelduur 2-onder-1-kap-woning Middeldure koop Nieuwbouw 120 0,75 160 300 1.355 € 2-onder-1-kap-woning € 1.355 € 216.800 € 59.826 28% € €

276.626

€ 21% € € € € 21% € €

276.626 3.452 414.205 2.853 342.318 -

€ € €

547 219 19,2% 65.693

€

Tweekapper duur 2-onder-1-kap-woning Dure koop Nieuwbouw 130 0,75 174 300 2-onder-1-kap-woning € 1.355 € € 1.355 € 235.770 28% € 64.989 €

300.759

€ 21% € € € € 21% € €

300.759 3.452 448.722 2.853 370.845 -

€ € €

539 234 18,9% 70.086

€

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

Gebied Woningtype Woningsegment Woningcategorie GBO m² Vormfactor BVO m² Kavelgrootte m² Bouwkosten m² BVO Toeslag maatwerk Totale bouwkosten m² BVO Bouwkosten Vlonderwoning Bijkomende kosten Stichtingskosten Vlonderwoning Totalen kosten Opbrengst m² GBO (incl. btw) referentie VON (incl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (excl. btw) referentie VON (excl. btw) referentie Opbrengst m² GBO (incl. btw) gecorrigeerd VON (incl. btw) gecorrigeerd Opbrengst m² GBO (excl. btw) gecorrigeerd VON (excl. btw) gecorrigeerd Grondwaarde per m² GBO (excl. btw) Grondwaarde per m² kavel (excl. btw) Grondquote (excl. btw) Grondwaarde Vlonderwoning (excl. btw)

Vlonderwoning Vlonderwoning Dure koop Nieuwbouw

€ € € € 27% €

95 0,83 115 250 1.807 1.807 207.805 57.096

€

264.901

€ 21% € € € € 21% € €

264.901 4.116 391.030 3.402 323.165 -

€ € €

613 233 18,0% 58.264

Vlonderwoning

€

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2, 1332 AT Almere ■ T (036) 530 02 11 ■ E info@metafoor.nl ■ I www.metafoorro.nl

24 juni 2024

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Aalten&id=73b8fa24-9895-4506-9372-99f744da53a0