35. Raadsmededeling 43-2025 aanpassen prijsgrenzen woningbouw 2025

Raadsmededeling openbaar Nummer Datum B&W datum Beh. Ambtenaar Portefeuillehouder Onderwerp

: : : : : :

43-2025 31 maart 2025 8 april 2025 Miriam Schreurs T.M.M. Kok Aanpassen prijsgrenzen nieuwbouw 2025

Kennis te nemen van De nieuwe prijsgrenzen voor woningbouw in de gemeente Aalten en de andere gemeenten in de Regio Achterhoek voor 2025: Sociale huur (tot 144 WWS-punten) € 900,07 Middenhuur (144 – 186 WWS-punten) € 1.184,82 Sociale koop (voor starters) € 260.000,-Achterhoekse betaalbare koop € 370.000,-Betaalbare koop Rijk € 405.000,--. In maart 2023 hebben gemeenten, regio 8RHK en provincie Gelderland de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 vastgesteld. Gelijktijdig zijn door deze drie partijen samen met het Rijk afspraken gemaakt over woningbouw in de Regionale Woondeal 2022-2030 Achterhoek. In de Regionale Woonagenda en in de Woondeal is afgesproken dat 60% van de nieuwbouw gerealiseerd zal worden in het betaalbare segment. Bestaande uit 28 % sociale huur en 32% betaalbare koop en middenhuur. Daarbij is ook afgesproken dat de prijsgrens voor betaalbare koop in de Achterhoek € 355.000 en voor starters € 250.000 is. De huidige marktomstandigheden en het rijksbeleid zijn nu redenen om deze prijsgrenzen aan te passen. Kernboodschap De Woondeal en de Regionale Woonagenda lopen alweer enige tijd. Ondertussen staat de woningmarkt niet stil. De inkomens en de prijzen stijgen. Alle gemeenten in de regio merken dat bij woningbouwontwikkelingen de huidige prijsgrenzen steeds meer knellen.

Wij zijn nog steeds van mening dat de prijsgrens voor betaalbare koop van de minister niet past bij de marktomstandigheden in onze regio, maar een bijstelling omhoog is voor 2025 wel nodig om voldoende betaalbare woningen te blijven bouwen. Voor 2024 heeft de minister de prijsgrens voor betaalbare koop opgetrokken naar € 390.000. Dat was voor de Achterhoek echt te snel en te hoog. Daarom is vorig jaar besloten de oorspronkelijk prijsgrens te handhaven. De kosten voor grond en de bouwkosten in de Achterhoek zijn immers niet zo extreem als in veel andere delen van Nederland. Het prijsverschil tussen de Achterhoekse prijsgrenzen en de grenzen van het Rijk worden steeds groter. Daarnaast zien we bij de woningbouwontwikkelingen, zoals al eerder gezegd, dat de Achterhoekse prijsgrenzen steeds meer knellen, omdat de prijzen van bouwkosten stijgen. Daarnaast zijn er de eisen/wensen vanuit andere werkvelden, zoals bijvoorbeeld duurzaamheid, natuurinclusiviteit, hittestress en klimaatadaptatie. Aanpassen van de prijsgrenzen is nu dan ook redelijk. Voor het aanpassen van de prijsgrenzen is regionaal aansluiting gezocht bij de prijsindexaties van de minister. Deze zijn vastgelegd in wetgeving; - De Wet op de huurtoeslag is de basis voor de huurprijsgrens van de sociale huur. - De Wet betaalbare huur is de basis voor middenhuurwoningen.

Pagina 1 van 2

-

De Huisvestingswet 2014 is de basis voor de betaalbare koop.

In deze wetten is bepaald welke indexatie (op basis van CPI) wordt toegepast door de minister om de prijsgrenzen jaarlijks aan te passen. De indexatiedatum voor de verschillende woningen is daarbij gelijkgetrokken voor alle prijsgrenzen naar 1 januari van het nieuwe jaar. Veel gemeenten in de regio, waaronder wijzelf, hanteren voor de sociale huur en de middenhuur al de prijsgrenzen van de minister. Die indexatie is niet vastgelegd in de Regionale Woonagenda, maar het college heeft ingestemd met die automatische indexatie. Ook voor de koop is in dit besluit aansluiting gezocht bij de indexatie uit de wet. Zodat hierover geen discussie kan ontstaan en het voor iedereen ook vroegtijdig duidelijk is wat de prijsgrenzen in welk jaar zullen zijn. We passen de indexatie toe op de Achterhoekse grenzen en trekken (om redenen zoals ook bij het vorige argument genoemd) de maximale betaalbaarheidsgrens niet op naar de grens van de minister. We passen hetzelfde percentage (3,8% voor 2025 voor de koop) toe en ronden dit af op hele duizendtallen. Op grond van de regionale indexering worden de prijsgrenzen voor 2025 voor onze gemeente zoals verwoord in tabel: Tabel: prijsgrenzen gemeente Aalten

prijsgrenzen Achterhoek en Rijk sociale huur (tot 144 WWS-punten) sociale koop (voor starters) middenhuur (144 - 186 WWS-punten) Achterhoekse betaalbare koop Betaalbare koop Rijk Dure koop en dure huur

€ € € € € €

2023 808,06 € 250.000 € 1.000,00 € 1.023,13 € 355.000 € 355.000 €

2024 2025 879,66 € 900,07 250.000 € 260.000 1.000,00 € 1.184,82 1.157,95 355.000 € 370.000 390.000 € 405.000 > € 405.000 of > € 1.184,82

Uitvoering In de Woondeal worden afspraken rondom betaalbaarheidscategorieën benoemd en vastgelegd. Om uniformiteit binnen de Achterhoek te kunnen bieden, zullen alle prijsgrenzen, de overwegingen en de indexatie door de colleges van de verschillende gemeentes worden vastgelegd. Dit biedt tevens duidelijkheid aan initiatiefnemers in de gehele regio. De voorgestelde wijzigingen gaan in per 1-12025.

Pagina 2 van 2

woningb 28%

32%

40%

Voorstel college van B&W gemeente Aalten

Onderwerp Verantwoordelijk team Opsteller Portefeuillehouder Kenmerk Datum voorstel Vertrouwelijkheid

Aanpassen prijsgrenzen nieuwbouwwoningen 2025 1. Team Openbare Ruimte Miriam Schreurs T.M.M Kok Z/25/179117/D-571610 31 maart 2025 Openbaar

Gewenste datum Raad Voorstel/mededeling Raad

Mededeling

Uitvoeringsprog. Raad

Toelichting voorstel Samenvatting

Portefeuillehouder Wethouder Ted Kok De nieuwe prijsgrenzen voor woningbouw in de gemeente Aalten en de andere gemeenten in de Regio Achterhoek voor 2025: Sociale huur (tot 144 WWS-punten) € 900,07 Middenhuur (144 – 186 WWS-punten) € 1.184,82 Sociale koop (voor starters) € 260.000,-Achterhoekse betaalbare koop € 370.000,-Betaalbare koop Rijk € 405.000,--. In maart 2023 hebben gemeenten, regio 8RHK en provincie Gelderland de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 vastgesteld. Gelijktijdig zijn door deze drie partijen samen met het Rijk afspraken gemaakt over woningbouw in de Regionale Woondeal 20222030 Achterhoek. In de Regionale Woonagenda en in de Woondeal is afgesproken dat 60% van de nieuwbouw gerealiseerd zal worden in het betaalbare segment. Bestaande uit 28 % sociale huur en 32% betaalbare koop en middenhuur. Daarbij is toen afgesproken dat de prijsgrens voor betaalbare koop in de Achterhoek € 355.000 en voor sociale koop (starters) € 250.000 is. De huidige marktomstandigheden en het rijksbeleid zijn nu redenen om deze prijsgrenzen aan te passen.

Voorgestelde beslispunten 1.

In te stemmen met het volgende besluit van de Thematafel Wonen & Vastgoed van 6 maart 2025 tot indexering van de prijsgrenzen voor woningbouw 2025: 1. Voor de prijsgrenzen in de sociale en de middenhuur dezelfde prijsgrens als het Rijk te hanteren; 2. De prijsgrenzen voor de categorieën koop te indexeren met hetzelfde percentrage als het Rijk (voor 2025: CPI 2023 = 3,8%) en af te ronden op hele duizendtallen; 3. De prijsgrenzen voor alle categorieën elk jaar automatisch te indexeren op 1 januari met de indexatiepercentages van het Rijk (op basis van de betreffende wetgeving);

2. De prijsgrenzen voor de gemeente Aalten met ingang van 1 januari 2025 daarmee vast te stellen op: De sociale huur (tot 144 WWS-punten)

€ 900,07

De middenhuur (144 – 186 WWS-punten)

€ 1.184,82

De dure huur vanaf

€ 1.184,82

De sociale koop

€ 260.000,--

De Achterhoekse betaalbare koop De betaalbare koop Rijk

€ 370.000,-€ 405.000,--

3. Afwijkend op de prijsgrenzen genoemd in de woonvisie 2021-2026, het uitnodigingskader 2023 en de verordening starterslening gemeente Aalten 2021 de jaarlijks te indexeren bedragen te hanteren; 4. De mogelijkheid bevestigd om bij het sluiten van nieuwe anterieure overeenkomsten de indexering toe te passen. 5. De raad te informeren middels bijgevoegde raadsmededeling.

Besluit

Inleiding

In te vullen door gemeentesecretaris.

De minister heeft de indexatie voor de middenhuur en voor de betaalbare koop in wetgeving vastgelegd. In die wetten is bepaald welke indexatie (op basis van CPI) wordt toegepast door de minister om de prijsgrenzen jaarlijks aan te passen. De indexatiedatum voor de verschillende woningen is daarbij gelijkgetrokken voor alle prijsgrenzen naar 1 januari van het nieuwe jaar. Dit betekent dat er in 2025 weer nieuwe prijsgrenzen vanuit het Rijk zijn. Het prijsverschil tussen de Achterhoekse prijsgrenzen en de grenzen van het Rijk worden steeds groter. We zien bij de woningbouwontwikkelingen dat de Achterhoekse prijsgrenzen steeds meer knellen omdat de prijzen van bouwkosten stijgen. Daarnaast spelen de eisen/wensen vanuit andere werkvelden, zoals bijvoorbeeld duurzaamheid, natuurinclusiviteit, hittestress en klimaatadaptatie, ook een rol. Dat alles zorgt ervoor dat wordt voorgesteld om de prijsgrenzen voor de Achterhoek voor 2025 aan te passen. Met dezelfde index als de minister hanteert. Dit betekent dat we blijvend een afwijkende prijs gaan hanteren voor betaalbare koop. Dit heeft tot gevolg dat er bij de provincie en bij het Rijk verwarring is ontstaan over de term ‘betaalbare koop’ en de bedragen die daaraan gekoppeld zijn. In de Achterhoek kennen we naast de betaalbare koop ook een grens voor sociale koop (starters).

Met deze categorie heeft de Achterhoek het doel om inwoners die geen toegang hebben tot de momenteel overspannen woningmarkt, toch een kans te bieden. Hierbij kan gedacht worden aan starters. De grens van sociale koop bedraagt € 250.000. In lijn met het aanpassen van de betaalbare koopgrens wordt voorgesteld deze ook op te trekken met dezelfde index naar € 260.000. Veel gemeenten in de regio hanteren voor de sociale huur en de middenhuur al de prijsgrenzen van de minister. Omdat dit niet is vastgelegd in de Regionale woonagenda wordt nu voorgesteld om dit voortaan regio breed gelijk te trekken en daarbij aan te sluiten bij de huurprijsgrenzen van de minister. Gebruik van de term ‘betaalbare koop’ in de Achterhoek en door provincie/Rijk Doordat wij in de Achterhoek de prijsgrens voor de betaalbare koop één jaar niet hebben geïndexeerd is er onduidelijkheid ontstaan in het gebruik van de term ‘betaalbare koop’ en welke prijsgrens daarbij hoort. Dat merken we bij de monitoring van de planvoorraad, bij gesprekken met ontwikkelende partijen en bij de afspraken voor de Woondeal. Dit werd bij de behandeling van de prijsgrensindexering tijdens de vorige Thematafel (23-1-2025) ook weer duidelijk. Het verzoek van de provincie was daarbij om in ieder geval in taalgebruik toch aansluiting te zoeken bij de prijsgrens van de minister.

Uit de discussie aan de Thematafel blijkt echter dat de betaalbare koop-grens in de Achterhoek ineens optrekken naar de prijsgrens van de minister als niet passend bij de Achterhoekse omstandigheden werd ervaren. De eerdere gehanteerde argumentatie in 2024 ligt hier nog steeds aan ten grondslag. De betaalbaarheid voor de inwoners moet het uitgangspunt zijn. Door met deze bril te kijken naar ontwikkelingen en waar nodig kleiner te bouwen (mede door vergrijzing zijn andere producten nodig dan de grote 2-onder-1-kappers) kan voorkomen worden dat een grote groep steeds meer of nog langer buiten de boot valt. We introduceren een nieuwe term, de ‘Achterhoekse betaalbare koop’ (€ 370.000 prijspeil 2025). En we gebruiken consequent de term ‘Betaalbare koop Rijk’ voor de grens van de minister (€ 405.000 prijspeil 2025). Zoals genoemd is het belangrijk, om spraakverwarring te voorkomen, dat we deze termen in al onze stukken en gesprekken gebruiken. Zodat het voor ontwikkelende partijen, de provincie en het rijk meteen duidelijk is welke prijsgrens we bedoelen in bijvoorbeeld de woondeal of gemeentelijke beleidsnotities of (anterieure) overeenkomsten. In de woondeal zijn afspraken gemaakt over betaalbaarheid van het woningbouwprogramma met het Rijk en de provincie. Zoals aangegeven sturen wij in onze regio op dat wat voor onze inwoners wenselijk is.

Dat betekent dat wij in de regio sturen op Achterhoekse betaalbare koop; maximaal 370.000,- is in de Achterhoekse betaalbare koop. In de planmonitor zullen de Achterhoekse betaalbare koop en betaalbare koop Rijk duidelijk worden weergegeven. Deze cijfers worden ook gebruikt voor monitoring van de woondealafspraken. Omdat deze monitoring ook centraal gebeurt, wordt de rijksgrens voor betaalbare koop (€405.000,- prijspeil 2025) gehanteerd voor de betaalbare koop. In de planmonitor wordt het onderscheid tussen Achterhoekse betaalbare koop en Betaalbare koop rijk duidelijk weergegeven. In het kort; - De Achterhoekse gemeenten sturen op Achterhoekse betaalbare koop (€370.000 prijspeil 2025). Dat is de grens waarover wij regionaal spreken als het gaat over toevoeging van betaalbare koopwoningen. Een regionale doelstelling die tekstueel verankerd zal worden in de woondeal. - Monitoring vanuit Rijk en provincie zal lopen langs de grens van betaalbare koop Rijk (€405.000 prijspeil 2025). - De Achterhoekse grenzen worden even als de rijksgrenzen jaarlijks geïndexeerd op 1 januari met de indexatiepercentages van de minister. In de Woondeal worden afspraken rondom betaalbaarheidscategorieën benoemd en vastgelegd.

Om uniformiteit binnen de Achterhoek te kunnen bieden, zullen alle prijsgrenzen, de overwegingen en de indexatie door de colleges van de verschillende gemeentes worden vastgelegd. Dit biedt tevens duidelijkheid aan initiatiefnemers in de gehele regio.

De voorgestelde wijzigingen gaan in per 1-1-2025.

Argument en

Argumenten 1.1 Voor de prijsgrenzen in de sociale en de middenhuur dezelfde prijsgrens als het Rijk te hanteren; Uit de bevindingen in de regio en in onze gemeente blijkt dat de huidige prijsgrenzen steeds meer knellen, waardoor aanpassing nodig is. De Woondeal en de Regionale Woonagenda lopen alweer enige tijd. Ondertussen staat de woningmarkt niet stil. De inkomens en de prijzen stijgen. Alle gemeenten in de regio merken dat bij woningbouwontwikkelingen de huidige prijsgrenzen steeds meer knellen. Wij zijn nog steeds van mening dat de prijsgrens voor betaalbare koop van de minister niet past bij de marktomstandigheden in onze regio, maar een bijstelling omhoog is voor 2025 wel nodig om voldoende betaalbare woningen te blijven bouwen. Voor 2024 heeft de minister de prijsgrens voor betaalbare koop opgetrokken naar € 390.000. Dat was voor de Achterhoek echt te snel en te hoog. Daarom is vorig jaar besloten de oorspronkelijk prijsgrens te handhaven. De kosten voor grond en de bouwkosten in de Achterhoek zijn immers niet zo extreem als in veel andere delen van Nederland. Het prijsverschil tussen de Achterhoekse prijsgrenzen en de grenzen van het Rijk worden steeds groter. Daarnaast zien we bij de woningbouwontwikkelingen, zoals al eerder gezegd, dat de Achterhoekse prijsgrenzen steeds meer knellen, omdat de prijzen van bouwkosten stijgen.

Daarnaast zijn de eisen/wensen vanuit andere werkvelden, zoals bijvoorbeeld duurzaamheid, natuurinclusiviteit, hittestress en klimaatadaptatie, ook niet mals. Aanpassen van de prijsgrenzen met dezelfde index als de minister hanteert is nu dan ook redelijk. Door als regio gezamenlijk vast te houden aan de betaalbaarheidsgrenzen geven we een krachtig signaal af aan woningzoekenden en staan we samen sterk met onze partners in de regio die met ons deze uitdaging willen aangaan. We voorkomen hiermee dat we uitgespeeld worden door partijen die de makkelijke weg willen kiezen. 1.2 De prijsgrenzen voor de categorieën koop te indexeren met hetzelfde percentrage als het Rijk en af te ronden op hele duizendtallen; De minister heeft inmiddels de indexaties voor de middenhuur en de betaalbare koop vastgelegd in wetgeving. De indexatie van de sociale huur ligt al langer vast in de wet. De Wet op de huurtoeslag is de basis voor de huurprijsgrens van de sociale huur. De Wet betaalbare huur is de basis voor middenhuurwoningen. De Huisvestingswet 2014 is de basis voor de betaalbare koop. In deze wetten is bepaald welke indexatie (op basis van CPI) wordt toegepast door de minister om de prijsgrenzen jaarlijks aan te passen. De indexatiedatum voor de verschillende woningen is daarbij gelijkgetrokken voor alle prijsgrenzen naar 1 januari van het nieuwe jaar.

Veel gemeenten in de regio, waaronder wijzelf, hanteren voor de sociale huur en de middenhuur al de prijsgrenzen van de minister. Die indexatie is niet vastgelegd in de Regionale Woonagenda, maar de TT W&V heeft nu wel ingestemd met die automatische indexatie. Ook voor de koop is in het besluit van de TT W&V aansluiting gezocht bij de indexatie uit de wet, zodat hierover geen discussie kan ontstaan. En het voor iedereen ook vroegtijdig duidelijk is wat de prijsgrenzen in welk jaar zullen zijn. Wel passen wij de indexatie toe op de Achterhoekse grenzen en trekken we, om redenen zoals ook bij het vorige argument genoemd, de maximale betaalbaarheidsgrens niet op naar de grens van het Rijk / de minister. Dus wel hetzelfde percentage (3,8% voor 2025 voor de koop) en dan afgerond om hele duizendtallen.

1.3 De prijsgrenzen voor alle categorieën elk jaar automatisch te indexeren op 1 januari met de indexatiepercentages van het Rijk (op basis van de betreffende wetgeving); Aansluiting zoeken bij de indexatie van het Rijk geeft duidelijkheid en voorkomt discussies over percentages. 2.1 De prijsgrenzen voor de gemeente Aalten met ingang van 1 januari 2025 daarmee vast te stellen In onze gemeente zijn de prijsgrenzen voor het gemeentelijke woningbouwprogramma vastgelegd in uitnodigingskader/de Woonvisie gemeente Aalten 2022-2026 en de verordening starterslening Aalten 2021. In de gemeente Aalten kennen we de categorieën, sociale huur/ midden huur /sociale koop/betaalbare koop en dure koop. Om in taalgebruik aansluiting te houden bij de prijsgrens van het Rijk/ de minister houden we de volgende categorieën aan; A. De categorie betaalbare koop, zoals die in de regio Achterhoek wordt gebruikt in de Regionale Woonagenda, de Woondeal 2023 en in gemeentelijke beleidsstukken voortaan te noemen: Achterhoekse betaalbare koop; B. De categorie betaalbare koop, zoals die door de minister wordt gebruikt en zoals deze staat gedefinieerd in de Huisvestingswet 2014 voortaan te noemen: Betaalbare koop Rijk; Op grond van de regionale indexering worden de prijsgrenzen voor 2025 voor onze gemeente zoals verwoord in onderstaande tabel:

3.1 Afwijkend op de prijsgrenzen genoemd in de woonvisie 2021-2026, het uitnodigingskader 2023 en de verordening starterslening gemeente Aalten 2021 de jaarlijks te indexeren bedragen te hanteren; De prijsgrenzen genoemd in de woonvisie, het uitnodigingskader en de starterslening gemeente Aalten overeenkomstig aanpassen; en te koppelen aan de jaarlijks te indexeren bedragen; Door de starterslening te koppelen aan de jaarlijks vast te stellen grens voor sociale koop voor starters zorgen we ervoor dat deze woningen voor de doelgroep starters met behulp van een starterslening bereikbaar blijven. Deze verordening moet door de raad opnieuw worden vastgesteld. 4.1 De mogelijkheid bevestigd om bij het sluiten van nieuwe anterieure overeenkomsten de indexering toe te passen. Bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst afspraken te hanteren op de prijsgrenzen voor nieuwbouwwoningen zodat deze ontwikkelingen meelopen met de geïndexeerde prijzen en er geen discussie over ontstaat.

Kanttekeningen

1. Heeft aanpassing van de prijsgrenzen gevolgen voor lopende plannen met afspraken op basis van de oude/huidige prijsgrenzen? Lopende ontwikkelingen die nog niet tot uitvoering zijn gekomen hebben in de meeste gevallen in de anterieure overeenkomst geen indexatie voor de prijsgrenzen opgenomen. Deze ontwikkelingen gaan hierdoor niet mee in de nieuwe afspraken. Deze indexering is alleen van toepassing op overeenkomsten waarin dit is vastgelegd. De ontwikkelaars die al overeenkomsten hebben gesloten met de gemeente Aalten hebben dan een soort van ‘pech’. Ze kunnen hiervoor geen claim indienen. De overeenkomsten zijn juridisch houdbaar.

2. Wat gebeurt er als andere gemeenten een ander besluit nemen? Gelet op de afspraken die regionaal aan de thema tafel Wonen en Vastgoed gemaakt zijn ligt het niet in de lijn der verwachtingen dat er gemeenten in de Achterhoek zijn die andere prijsgrenzen hanteren dan in de gemeente Aalten.

Wat zijn de financiële consequenties van dit besluit?

Met wie is waarover afgestemd?

Het aanpassen van de prijsgrenzen nieuwbouwwoningen 2025 heeft geen directe financiële gevolgen voor de gemeente. Voor de doelgroep starters blijft met behulp van de starterslening een koopwoning beschikbaar. Het budget bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) is nog voldoende om voor starters gebruik te kunnen maken van een starterslening voor de aankoop van de eerste woning.

1. Wethouder; Ted Kok 2. Ruimtelijke ontwikkeling; Jan Veuger en Miriam Schreurs 3. Ruimtelijke ordening; Regiegroep wonen 4. Sociaal domein; 5. Financiën; Lucinda Berendsen

Participatie en draagvlak

Besproken in de regio tt wonen en vastgoed

Vervolgstappen en planning

In de Woonvisie 2021-2026, het uitnodigingskader 2023 en de starterslening gemeente Aalten 2021 worden de koopprijzen genoemd. Na dit besluit zullen bedragen in genoemde stukken moeten worden aangepast. Met een raadsmededeling wordt de raad op de hoogte gesteld van dit besluit. De verordening Starters lening 2021 moet opnieuw worden vastgesteld hierin nemen we de hierboven genoemde wijzigingen mee in een apart college-/raadsvoorstel.

Communicatie

In alle stukken consequent de term Achterhoekse betaalbare koop doorvoeren voor de afspraken over betaalbaarheid in de regio Achterhoek. Na het besluit zullen zowel intern als extern ontwikkelende partijen en andere betrokkenen geïnformeerd worden over de aangepaste prijsgrenzen voor woningbouw. Prijsgrenzen publiceren via de bekende overheidsportalen. Vanuit de regio gaat er een persbericht uit.