26-11: raadsmededeling 179-2024 Aanpassing voorstel en besluit uitbreiding bedrijventerrein Aalten

Raadsmededeling openbaar Nummer Datum B&W datum Beh. Ambtenaar Portefeuillehouder Onderwerp

: : : : : :

179-2024 25 november 2024 26 november 2024 H.S. te Winkel, K. Wartena en N. Hemeltjen T.M.M. Kok Voorstel voor het uitvoeren van de verdiepende onderzoeken voor de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein bij de kern Aalten

Aanleiding: In het Raadsprogramma 2022-2026 vraagt uw raad om voldoende vestigingsplekken voor bedrijven te realiseren. In het Uitvoeringsprogramma 2022-2026 heeft het college vervolgens opgenomen conform de afspraken in de Regionale Planning Werklocaties (RPW) de mogelijkheid tot uitbreiding van bedrijventerrein bij de kern Aalten te onderzoeken. Dit heeft geleid tot een voorstel voor de ontwikkeling van het gebied ten zuidwesten van het bestaande bedrijventerrein en ten noorden van de Keizersbeek tot nieuw bedrijventerrein bij de kern Aalten. Tijdens de oordeelsvormende vergadering van 19 november jl. is besloten dat dit voorstel nog niet rijp is voor besluitvorming op 26 november. Naar aanleiding daarvan is het voorstel op een aantal punten gewijzigd, dit gewijzigde voorstel wordt naar verwachting op 26 november door het college geaccordeerd. In deze raadsmededeling lichten wij enkele wijzigingen in het gewijzigde raadsvoorstel en -besluit toe. Naast het voorstel over het uitvoeren van de verdiepende onderzoeken in het kader van de planvorming voor een nieuw bedrijventerrein, vragen wij uw gemeenteraad om het voorkeursrecht dat op de percelen in het plangebied is gevestigd, te bekrachtigen. Er zijn door een aantal raadsleden vragen gesteld over dit voorstel in relatie tot het eerdergenoemde voorstel. In deze raadsmededeling worden de vragen beantwoord.

Inhoud mededeling: Aanpassing beslispunt In het raadsvoorstel dat nu voorligt is beslispunt 2 gewijzigd ten opzichte van het raadsvoorstel dat is behandeld in de oordeelsvormende vergadering op 19 november jl. Het beslispunt luidt als volgt: “Akkoord te gaan met het uitvoeren van de verdiepende onderzoeken voor de ontwikkeling van het gebied ten zuidwesten van het bestaande bedrijventerrein en ten noorden van de Keizersbeek tot nieuw bedrijventerrein bij de kern Aalten, als eerste stap in het kader van de planvorming voor het bedrijventerrein”. Met het voorgestelde beslispunt wordt niet voorgesteld om akkoord te gaan met de (gehele) ontwikkeling van het aangeduide gebied tot bedrijventerrein, maar om akkoord te gaan met het uitvoeren van de verdiepende onderzoeken ten behoeve van de planvorming. Deze onderzoeken zijn nodig om mogelijke belemmeringen waarmee bij de verdere planvorming rekening gehouden dient te worden in kaart te brengen. Het uitvoeren van de verdiepende onderzoeken is stap 1 in het kader van de planvorming voor het bedrijventerrein. Daarna zijn er nog een aantal stappen te gaan. Voor de planning wordt verwezen naar het raadsvoorstel.

Pagina 1 van 3

Proces: welke stappen gaan we nemen na besluitvorming? De eerste stap na besluitvorming is het uitvoeren van diverse verdiepende onderzoeken, waaronder verkeersonderzoek, onderzoek naar de waterhuishouding en ecologisch onderzoek in het kader van de verdere planvorming. Om deze onderzoeken te kunnen uitvoeren, is veelal een eerste schetsmatige uitwerking van het plangebied nodig. Deze onderzoeken en de schetsmatige uitwerking kosten geld. De onderzoekskosten kunnen uit het voorbereidingskrediet van € 600.000, - worden bekostigd. Er zijn een aantal belangrijke ruimtelijke aspecten die vragen om een zorgvuldige benadering in het vervolg. Het gaat dan bijvoorbeeld om de waterhuishouding in het plangebied. Het is de bedoeling om na besluitvorming zo snel mogelijk in overleg treden met het waterschap, om in gezamenlijkheid de (on)mogelijkheden voor wat betreft de waterhuishouding in het voorgestelde plangebied in kaart te brengen. Ander belangrijke aspecten om bij de verdere planvorming rekening mee te houden zijn de toekomstige verkeersstromen en de ontsluiting. Een eerste inschatting is nu al gemaakt (zie raadsmededeling 175-2024). Een uitgebreider verkeersonderzoek zal ons meer duidelijkheid geven over toekomstige (lokale) verkeersstromen en de eventuele maatregelen die genomen moeten worden.

We zijn voornemens om bij de verdere uitwerking en inrichting van het plangebied een uitgebreid participatietraject te doorlopen met alle betrokken partijen. We proberen op die manier alle belangen, ook van omwonenden, goed mee te nemen in de verdere planvorming. Uit de verschillende onderzoeken, zoals het verkeersonderzoek en onderzoek naar de waterhuishouding, zullen randvoorwaarden volgen voor de verdere inrichting van het gebied. Maar ook uit het participatietraject zullen eisen en wensen vanuit diverse belanghebbenden volgen. Uiteindelijk zal de combinatie van deze ruimtelijke randvoorwaarden, belangen, eisen en wensen leiden tot een integrale uitwerking van het plangebied in een stedenbouwkundig plan. Risicoanalyse Het is mogelijk om op voorhand een risicoanalyse uit te voeren. Een risicoanalyse is een methode waarbij risico’s worden gekwantificeerd door het bepalen van de kans dat een dreiging zich voordoet en de gevolgen daarvan. Een risicoanalyse blijft een inschatting en om die reden zal er ook aan een risicoanalyse een disclaimer hangen. Om de kans op een dreiging of een probleem te achterhalen dient er onderzoek gedaan te worden naar een bepaald aspect. We willen na besluitvorming zo snel mogelijk beginnen met de verdiepende onderzoeken, om mogelijke belemmeringen waarmee bij de verdere planvorming rekening gehouden dient te worden in kaart te brengen.

Voorbeeld: als de lage ligging van het gebied en de waterhuishouding vragen om extra maatregelen, weten we wat deze extra maatregelen gaan kosten en kunnen we een betere inschatting maken van de impact van de maatregelen op het financiële plaatje. Dit vraagstuk kunnen we beter in gezamenlijkheid met de specialisten van het waterschap oppakken, dan dat we op voorhand zelf een inschatting gaan maken. Er is in de financiële doorrekening wel rekening gehouden met kosten voor het ophogen van gronden. Wanneer komen we terug bij uw raad? Nadat de eerste fase, de onderzoeksfase, is afgerond komen we bij uw raad terug met de uitkomsten van de onderzoeken en de schetsmatige uitwerking. De uitkomsten bieden inzicht in kansen en beperkingen waarmee we rekening moeten houden bij de definitieve inrichting en de mogelijke gevolgen voor het financiële plaatje. We zijn dan een stap verder in het planvormingsproces en kunnen na een positieve besluitvorming aan de slag met de definitieve uitwerking in de vorm van een stedenbouwkundig plan en bijbehorende grondexploitatie. Naast de definitieve uitwerking zal het voorstel tot wijziging van het Omgevingsplan voor besluitvorming worden voorgelegd aan uw gemeenteraad.

Pagina 2 van 3

Voorkeursrecht Op 24 september 2024 is het voorlopige voorkeursrecht gevestigd door het college. Dit is op 25 september 2024 ingeschreven in het Kadaster en daarmee in werking getreden. Het voorkeursrecht dient door de gemeenteraad te worden bekrachtigd binnen 3 maanden, dus uiterlijk op 25 december 2024. Wat als het voorkeursrecht niet wordt bekrachtigd op 17 december 2024? Het voorlopige voorkeursrecht komt op 25 december te vervallen als dit niet op 17 december 2024 wordt bekrachtigd. De gemeente kan niet opnieuw een voorkeursrecht op dezelfde onroerende zaak vestigen. De Omgevingswet stelt daar grenzen aan. Bij een ingetrokken of vervallen voorkeursrecht kan de gemeente niet binnen twee jaar op dezelfde grondslag een nieuw voorkeursrecht vestigen. Het is wel mogelijk om op grond van een opvolgende grondslag een voorkeursrecht te vestigen. Dat is in dit geval echter een vastgestelde omgevingsvisie. De verwachting is dat de omgevingsvisie pas in 2025/2026 wordt vastgesteld. Hier kunnen we dus nu geen gebruik van maken. Als het voorkeursrecht niet op 17 december 2024 wordt bekrachtigd, betekent dit dus dat grondspeculatie mogelijk wordt. Dit heeft hogere grondprijzen bij de verwerving tot gevolg. Kan het voorkeursrecht wel gevestigd worden ondanks de onzekerheid over de te onderzoeken locatie? Het voorkeursrecht wordt gevestigd met als grondslag de ‘toegedachte functie’.

Een besluit van de raad over het raadsvoorstel uitbreiding bedrijventerrein staat hier los van. De locatie is meegenomen in de locatiestudie, en heeft daardoor een toegedachte functie. Wat als de gronden worden aangeboden aan de gemeente? Als een eigenaar wil verkopen nodigt hij/zij de gemeente uit daarover in onderhandeling te treden. De gemeente is niet verplicht het aangeboden goed te kopen. Als de gemeente het goed niet wil verkrijgen of niet tijdig aangeeft of zij wil verkrijgen, is de eigenaar gedurende 3 jaar vrij om het goed aan derden te verkopen. Als partijen niet tot een overeenstemming komen kan de eigenaar aan de gemeente verzoeken om de rechtbank te vragen de prijs vast te stellen. Wanneer vervalt een voorkeursrecht? Een voorkeursrecht vervalt vanzelf: - (van rechtswege) als de geldingsduur is verstreken; - als de gemeente besluit af te zien van de aankoop of niet tijdig – dat wil zeggen binnen 6 weken na ontvangst van het aanbod – heeft gereageerd; - als de gemeente niet tijdig – binnen 4 weken na het verzoek van de eigenaar daartoe – een verzoek aan de rechtbank heeft gedaan om de prijs vast te stellen; of - als de gemeente het verzoek aan de rechtbank tussentijds heeft ingetrokken. Intrekken van het voorkeursrecht is ook mogelijk.

Als het voorkeursrecht niet meer voldoet aan de voor vestiging gestelde eisen, moet het bestuursorgaan dat het voorkeursrecht vestigde, het direct intrekken. Dit houdt in dat als de locatie niet langer toegedacht is voor uitbreiding van het bedrijventerrein, de gemeente het voorkeursrecht moet intrekken.

Pagina 3 van 3