22. VNG Ledenbrief 30-2024 Wet betaalbare huur

5.2

Inhoud van de algemene regels In de algemene regels van artikel 2 van de wet heeft de wetgever beschreven wat onder goed verhuurderschap wordt verstaan. Negen elementen staan daarbij centraal. Die elementen worden hieronder opgesomd en vervolgens toegelicht:

1. de verhuurder onthoudt zich van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie); 2. de verhuurder onthoudt zich van iedere vorm van intimidatie; 3. de verhuurder brengt geen waarborgsom in rekening die hoger is dan tweemaal de huurprijs. Hiervoor wordt een nieuw artikel opgenomen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 261b); 4. de verhuurder legt de huurovereenkomst schriftelijk vast; 5. de verhuurder verstrekt schriftelijk informatie aan de huurder over: de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen; • indien een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld;

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

18

• de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terechtkan bij zaken die het gehuurde betreffen; • de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen;2 • indien servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt; en • een puntentelling conform het WWS(O) met de daarbij horende huurprijs. 6. de verhuurder brengt geen andere servicekosten in rekening dan opgenomen in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; 7. specifiek voor verhuurbemiddelaars geldt aanvullend dat zij geen dubbele bemiddelingskosten in rekening mogen brengen. Dit gold al op grond van artikel 417, vierde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, maar wordt nu ook voor de gemeente handhaafbaar; 8. het WWS(O) wordt dwingend voor het ‘laag- en middensegment’. Het is dus verboden een gereguleerde woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger is dan het WWS(O) toestaat; 9. het is verboden een huurverhoging toe te passen die het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overschrijdt. 5.2.1 Samenvattend

Goed verhuurderschap

9 algemene regels voor goed verhuurderschap (landelijke verplichting)

1

Discriminatie

2 1 3

Intimidatie Begrenzing waarborgsom

Verhuurvergunning arbeidsmigranten (verhuur van verblijfsruimte)

Begrenzing servicekosten Verbod dubbele bemiddelingskosten Huurprijsmaximalisatie

8 9

Algemene verhuurvergunning (Reguliere woningen)

Informatieplicht

6 7

Vergunningsregels (Optioneel)

Schriftelijkheids vereiste

4 5

Meld- en informatiepunt (landelijke verplichting)

Beperking huurprijs verhoging

2 Ook het goed onderhouden van een woning is goed verhuurderschap. Gemeenten hebben echter op basis van de Omgevingswet al handhavingsmogelijkheden op dit vlak (zie paragraaf 3.3). Daarom is dit geen algemene regel. Wel creëert de Wet goed verhuurderschap de mogelijkheid voor gemeenten om aan de verhuurvergunning de voorwaarde te verbinden dat een verhuurder een onderhoudsplan opstelt en uitvoert, waarover meer in paragraaf onderhoudsplan.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

19

Ad 1) Ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie) Het maken van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie) is in het Wetboek van Strafrecht verboden. Voorbeelden van discriminatie zijn het maken van ongerechtvaardigd onderscheid op grond van ras, geloofsovertuiging, politieke overtuiging, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid, burgerlijke staat, handicap of chronische ziekte. Het hoeft niet noodzakelijk alleen om uitsluiten te gaan, ook het verbinden van extra eisen aan een overeenkomst voor bepaalde mensen of het opzeggen van de huurovereenkomst van alleen bepaalde mensen kan discriminatie zijn. Om te voorkomen dat verhuurders en huurbemiddelaars zich schuldig maken aan ongerechtvaardigd onderscheid, moeten zij (gegeven artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap): • een heldere en transparante selectieprocedure hanteren (bv. zoals gebruikelijk in de toewijzing van woningen door woningcorporaties); • objectieve selectiecriteria gebruiken en communiceren bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte3; en • de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren.

Ter uitvoering hiervan geldt op grond van artikel 3 van de Wet goed verhuurderschap dat verhuurders en verhuurbemiddelaars: • in ieder geval over een werkwijze beschikken die gericht is op voorkoming van woondiscriminatie, en in het kader van die werkwijze doeltreffende maatregelen nemen en uitvoeren. Verhuurders en huurbemiddelaars moeten ook hun werknemers die huurovereenkomsten sluiten of die voorbereiden, informeren en instrueren zodat zij woondiscriminatie kunnen herkennen en voorkomen; • werkwijze en maatregelen aanpassen als de daarmee opgedane ervaring daartoe aanleiding geeft; • de werkwijze en de daarbij behorende maatregelen schriftelijk vastleggen; en • ervoor zorgen dat eenieder kennis kan nemen van de actuele werkwijze. De rechten van huurders en de plichten van verhuurders (en verhuurbemiddelaars) op dit gebied worden uitgelegd in een door het ministerie gemaakte brochure in het kader van de bewustwordingscampagne ‘Wijs discriminatie de deur’. Als er onterecht onderscheid wordt gemaakt zonder dat er een relatie is met de verhuur van woonruimte, is de Wet goed verhuurderschap niet van toepassing. De gemeente kan de melder dan doorverwijzen naar een antidiscriminatievoorziening (ADV). De Wet gemeentelijke antidiscriminatievoorzieningen (Wga) is sinds 2009 in werking. De wet verplicht gemeenten om burgers toegang te geven tot een antidiscriminatievoorziening.

Ook moeten gemeenten ervoor zorgen dat incidenten geregistreerd worden. Zie hiervoor ook discriminatie.nl, de website van de Nederlandse antidiscriminatievoorzieningen. Ad 2) Intimidatie Verhuurders en verhuurbemiddelaars dienen zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Dit betekent dat woningzoekenden, huurders maar bijvoorbeeld ook omwonenden van een verhuurde woning zonder vrees voor represailles verzoeken of klachten bij de verhuurder en verhuurbemiddelaar moeten kunnen indienen. Onder intimidatie wordt verstaan: iemand die door lichamelijk of psychisch geweld, bedreiging met geweld of een feitelijkheid wordt gedwongen om iets te doen, niet te doen of te dulden. Bij intimidatie kan worden gedacht aan het toepassen van of dreigen met verbaal, psychisch, fysiek of seksueel geweld. Binnen de verhuurrelatie kan intimidatie ook de vorm hebben van het dreigen met of daadwerkelijk:

3 Hierbij aangetekend dat niet-openbaar aanbieden ook mogelijk blijft (bijvoorbeeld aan een studerend kind met vrienden et cetera).

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

20

• achterwege laten van noodzakelijk onderhoud; • niet-verstrekken van voorzieningen waarop de huurder recht heeft; of • niet-terugbetalen van borgsommen. Bovenstaande voorbeelden dienen altijd in een bredere context beoordeeld te worden. Wanneer sprake is van een op zichzelf staand feit of een (juridisch) conflict/verschil van mening, hoeft niet automatisch sprake te zijn van intimidatie. Er moet bijvoorbeeld sprake zijn van kwade wil en het toepassen van dwang om iets te bewerkstelligen wat eigenlijk juridisch gezien niet mag, zoals het achterhouden van de borgsommen. Een verhuurder of verhuurbemiddelaar die zich onthoudt van iedere vorm van intimidatie gaat onder meer op een juiste wijze en met respect voor de huurder om met klachten, hanteert geen vormen van verbale, fysieke of seksuele bedreiging of intimidatie, saboteert geen voorzieningen waar de huurder recht op heeft en gaat niet over tot het chanteren van de huurder. Voorbeelden van laatstgenoemde zijn bijvoorbeeld het dreigen met het niet verlengen van een tijdelijke huurovereenkomsten, het zonder toestemming binnentreden van de woning en het dreigen met het uit huis zetten van de huurders teneinde iets bij de huurder te bewerkstelligen wat eigenlijk juridisch gezien niet mag. Ook bij deze voorbeelden geldt wederom dat het in een bredere context beoordeeld moet worden en dat hoor- en wederhoor moet worden toegepast.

Samenloop straf- en publiekrecht Bij discriminatie en intimidatie is niet uit te sluiten dat in incidentele gevallen sprake is van samenloop tussen het straf- en bestuursrecht. Als een woningzoekende of huurder te kennen geeft dat er aangifte is gedaan en het Openbaar Ministerie tot vervolging over is gegaan of zal gaan, zal de gemeente afzien van het opleggen van een bestuurlijke boete (dit volgt uit artikel 5:44 Awb). Een bestuurlijke herstelsanctie – een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom – kan eventueel wel opgelegd worden, mits die effectief en passend is. Het feit dat een bestuurlijke boete in deze situatie niet wordt opgelegd heeft wel de consequentie dat deze sanctie niet meer ‘meetelt’ als grondslag voor het overgaan tot inbeheername, of het intrekken van een vergunning, waarover meer in paragraaf 5.5. Het Openbaar Ministerie en de gemeente moeten in dit verband criteria formuleren onder welke omstandigheden voor de bestuurlijke of de strafrechtelijke afdoening wordt gekozen. Op basis van artikel 5:44 Awb moet er overleg zijn tussen het bestuursorgaan en het OM in het geval van een gedraging die beboet kan worden, maar tevens een strafbaar feit is. Dit overleg hoeft echter niet per keer (per individueel geval) plaats te vinden, indien hierover al afspraken gemaakt zijn tussen het OM en het bestuursorgaan.

Dergelijke afspraken kunnen worden neergelegd in een convenant of een vervolgingsrichtlijn. Een dergelijke overeenkomst hoeft niet te worden gepubliceerd. De gemeente kan een bestuurlijke boete opleggen indien de officier van justitie aan de gemeente heeft medegedeeld dat geen strafvervolging wordt ingesteld of indien de gemeente binnen dertien weken geen reactie van de officier van justitie heeft ontvangen. De gemeente kan dus altijd optreden tegen intimidatie van woningzoekenden en huurders, maar er kan niet tweemaal een sanctie volgen voor hetzelfde vergrijp. Voor de overige regels van goed verhuurderschap geldt overigens dat er geen samenloop tussen het straf- en bestuursrecht zal optreden, omdat handhaving van deze regels niet in het strafrecht geregeld is.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

21

Ad 3) Begrenzing waarborgsom Voor de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap waren er geen wettelijke regels over de hoogte van de waarborgsom. Vanuit het oogpunt van de bescherming van de huurder is dit daarom middels een amendement opgenomen in de Wet goed verhuurderschap. In de algemene regels is bepaald dat een verhuurder geen waarborgsom mag rekenen die hoger is dan hetgeen daarover in het Burgerlijk Wetboek is bepaald. Het Burgerlijk Wetboek heeft in dit kader ook een nieuw artikel gekregen, waarin de hoogte van de waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de kale aanvangshuurprijs. Hiermee wordt voorkomen dat de waarborgsom in de praktijk een extra financiële drempel is die de kansenongelijkheid op de woningmarkt vergroot. Door de borg te maximeren worden ook onredelijk hoge borgsommen voorkomen, en wordt het financieel risico bij afhandeling van de borgsom voor de huurder kleiner. Het uitgangspunt op basis van het Burgerlijk Wetboek is dat dit alleen geldt voor huurovereenkomsten afgesloten na 1 juli 2023. In de bepaling van het Burgerlijk Wetboek is ook vastgelegd dat de huurder de waarborgsom binnen veertien dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst terugontvangt. Dit is anders als er schade aan de woning wordt geconstateerd waarvan de verhuurder voldoende aannemelijk kan maken dat deze is veroorzaakt door de huurder.

In dat geval wordt de waarborgsom binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder terugbetaald, na verrekening van de kosten die de verhuurder aantoonbaar heeft gemaakte voor het herstel van de schade. Verder vinden terugbetaling en verrekening ook binnen dertig dagen plaats na de beëindiging van de huurovereenkomst indien de huurder de verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding nog niet heeft voldaan. Met de bepaling in het Burgerlijk Wetboek is ook duidelijkheid gecreëerd wat wél en wat níét mag worden verrekend met de waarborgsom. Enkel achterstallige huur, servicekosten, energieprestatievergoeding en de schade aan het gehuurde die voor rekening komt van de huurder, mogen worden verrekend met de waarborgsom. Andere kosten, zoals administratiekosten mogen niet met de waarborgsom verrekend worden. Ook wordt bepaald dat de verhuurder de huurder schriftelijk informeert over een verrekening die wordt toegepast op de waarborgsom. Daarbij verstrekt de verhuurder een volledige kostenspecificatie aan de huurder. Ook dit strekt tot het bieden van meer zekerheid aan huurders. Binnen de Wet goed verhuurderschap kan gehandhaafd worden op de hoogte van de waarborgsom en de informatieplicht over de betreffende waarborgsom.

Het is niet mogelijk voor de gemeenten om te handhaven op het niet terugbetalen van de waarborgsom aan de voormalige huurder. Daarvoor zal de voormalige huurder een gerechtelijke procedure bij de kantonrechter moeten starten. Ad 4) Schriftelijkheidsvereiste Op grond van artikel 7:201 BW is er sprake van een huurovereenkomst wanneer de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, om een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Er moet dus aan twee eisen worden voldaan: (1) het gaat om het verschaffen van gebruik van een zaak door een verhuurder, en (2) er is sprake van een tegenprestatie van de huurder. Wordt aan één van de twee essentialia niet voldaan, dan is geen sprake van een huurovereenkomst. Hierbij geldt dat beide elementen voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn. Oftewel, tussen partijen moet duidelijk zijn welke zaak precies wordt verhuurd en welke tegenprestatie (geldsom of eventueel betaling in natura) de huurder hiervoor verschuldigd is. Volgens het Burgerlijk Wetboek is de wijze waarop een huurovereenkomst wordt aangegaan vormvrij. Dit betekent dat een huurder en verhuurder een huurovereenkomst ook mondeling kunnen aangaan.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

22

Via de Wet goed verhuurderschap wordt bepaald dat een verhuurder of de verhuurbemiddelaar verplicht is om de (al dan niet mondeling overeengekomen) huurovereenkomst op schrift vast te leggen. Deze verplichting is uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten die zijn afgesloten na 1 juli 2023. Het opnemen van het schriftelijkheidsvereiste in de algemene regels heeft niet geleid tot een aanpassing van het Burgerlijk Wetboek. Het blijft dus mogelijk om mondeling een rechtsgeldige huurovereenkomst te sluiten en de wijze waarop een huurovereenkomst kan worden aangegaan blijft vormvrij. In de praktijk worden soms zogenaamde ‘ontduikingsconstructies’ toegepast, bijvoorbeeld om onder het wettelijke huurbeschermingsregime uit te komen. Verhuurders proberen dan de overeenkomst anders te noemen of de inhoud zodanig vorm te geven dat het lijkt alsof er geen sprake is van een huurovereenkomst. Zodra aan de twee wettelijke eisen van artikel 7:201 BW is voldaan, is er echter wel degelijk sprake van een huurovereenkomst, ondanks de titel die aan de overeenkomst is gegeven. Ad 5) Informatieverstrekkingsplicht Verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn verplicht om huurders schriftelijk over een aantal zaken te informeren.

Het gaat hierbij om: • de wettelijke rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen. In de Regeling goed verhuurderschap is dit onderdeel verder uitgewerkt4 Daarin is bepaald dat de verhuurder de huurder informeert over: - de verplichting van de huurder om het gehuurde te gebruiken conform de huurovereenkomst, en de gevolgen indien het gehuurde voor andere doeleinden wordt gebruikt; - het feit dat de verhuurder uitsluitend met toestemming van de huurder het gehuurde mag betreden, tenzij er sprake is van een uitzonderingssituatie (dringende noodsituatie, dringende werkzaamheden, renovatie, zaak ten behoeve van naburig erf, bezichtiging); - de verschillende soorten huurovereenkomsten met de betreffende huur- en huurprijsbescherming, de mogelijkheden tot jaarlijkse huurverhoging en de wijze waarop de huurder de huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel kan berekenen of een verwijzing naar een website waar een dergelijk overzicht geboden wordt en een huurprijscheck kan worden uitgevoerd; - de mogelijkheid voor de huurder om zich te wenden tot de verhuurder in het geval van gebreken aan het gehuurde, tenzij er sprake is van kleine herstellingen die de huurder zelf dient te herstellen, en een overzicht van wat onder kleine herstellingen kan worden verstaan of een verwijzing

naar een website met een dergelijk overzicht; en - een overzicht van de onderwerpen waarvoor de huurder zich kan wenden tot de Huurcommissie of tot de kantonrechter of een verwijzing naar een website met een dergelijk overzicht. • indien een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld; • indien servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt; • de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente; • de contactgegevens van een contactpunt waar een huurder terecht kan in het geval van

4 Bij ministeriële regeling kunnen nadere regels worden gegeven over de informatie die de verhuurder gelet op de in artikel 2, tweede lid, onderdeel e, onder 1°, van de Wet goed verhuurderschap aan de huurder moet verstrekken.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

23

vragen of problemen die gerelateerd zijn aan het gehuurde. In het geval van grotere verhuurders kan een contactpunt bijvoorbeeld een klantenservice betreffen. Bij kleinere verhuurders kan dit ook een contactpersoon zijn; en • bij het aangaan van een huurcontract een puntentelling conform het WWS(O) met de daarbij horende huurprijs. Als er een prijsopslag geldt, zoals de prijsopslag voor monumenten of een nieuwbouwopslag, wordt deze ook vermeld waarbij de verhuurder tevens dient aan te tonen aan de huurder dat de woning voldoet aan de gestelde eisen van de betreffende prijsopslag die de verhuurder wil toepassen. Hiervoor kan de huurprijscheck van de Huurcommissie worden gebruikt. De informatieverstrekkingsplicht ten aanzien van de puntentelling, geldt enkel voor huurovereenkomsten die na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur zijn afgesloten (1 juli 2024). Het is immers zeer lastig om van een woning die al een geruime tijd gehuurd wordt vast te stellen wat de puntentelling bij aanvang geweest is. Ook toegelaten instellingen (woningcorporaties) dienen voortaan bij aanvang van de huurovereenkomst de puntentelling conform het WWS(O) bij te voegen. Ad 6) Servicekosten Verhuurders brengen geen servicekosten in rekening, anders dan opgenomen in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Huurders kunnen naar de Huurcommissie stappen als ze hun servicekosten omlaag gebracht willen hebben, bijvoorbeeld als er zaken in rekening worden gebracht die niet onder de servicekosten vallen. Dit kan sinds 1 juli 2024 voor zowel gereguleerde als niet-gereguleerde huurcontracten. Een aanpassing van het Besluit Servicekosten volgt op een later moment, streefdatum is op moment van schrijven 1 januari 2025. Het Besluit zal zorgen voor een limitatieve lijst van zaken die tot de servicekosten mogen worden gerekend. Daaruit wordt bijvoorbeeld duidelijk dat het gebruik van een deelauto niet tot de servicekosten mag worden gerekend. Het Besluit zorgt ook voor verdere verduidelijking tussen de rol van de Huurcommissie en de gemeente, en heeft als voornaamste doel het stelsel eenvoudiger te maken (ook voor gemeenten). Het Besluit is nog niet vastgesteld, houd hiervoor www.volkshuisvestingnederland.nl en Huurcommissie in de gaten. Ad 7) Dubbele bemiddelingskosten Specifiek voor verhuurbemiddelaars geldt het verbod op het rekenen van dubbele bemiddelingskosten. Dit betekent dat de verhuurder niet zowel bij de verhuurder als bij de huurder bemiddelingskosten in rekening mag brengen. Als een verhuurbemiddelaar reeds voor een verhuurder werkt, brengt de bemiddelaar dus enkel bij de verhuurder bemiddelingskosten in rekening.

De verhuurbemiddelaar mag deze kosten niet ook nog eens aan de huurder vragen. Deze kosten heten ook wel administratie-, contract- of makelaarskosten. Ad 8) Huurprijsmaximalisatie Het is met ingang van de Wet betaalbare huur verboden om woonruimte tot en met 186 WWS-punten (€ 1.157,95, prijspeil juli 2024) te verhuren voor een bedrag dat hoger is dan op basis van het puntentotaal gerekend mag worden. Hierdoor krijgen ook huurders van het middensegment toegang tot de Huurcommissie om hun huurprijs te laten toetsen aan het WWS. De maximale lage huurgrens en middenhuurgrens worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd met de inflatie over de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar. De huurprijsmaximalisatie zal direct met inwerkingtreding van de wet gelden voor woningen die qua punten en feitelijke huurprijs onder laagsegment (sociale huur) vallen. Voor woningen die voor inwerkingtreding van de wet volgens het WWS al gereguleerd zouden moeten zijn, maar een feitelijke huurprijs hebben boven de grens voor het laagsegment, geldt dat de huurprijswijziging maximaal één jaar na inwerkingtreding van de wet doorgevoerd dient te zijn. Bij huurovereenkomsten die voor inwerkingtreding van de

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

24

wet een huurprijs en puntentelling hebben die hoger is dan geldt voor het laagsegment, geldt dat de huurprijsmaximalisatie pas dwingend wordt bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. De huurprijsmaximalisatie zal ook gaan gelden voor onzelfstandige woningen, hiervoor wordt gebruik gemaakt van het WWS-onzelfstandig (WWSO). Het WWS en het WWSO zijn gemoderniseerd en de wijzigingen zijn gelijktijdig met de Wet betaalbare huur in werking getreden. De uitleg bij de wet zegt duidelijk dat aanpassing aan de regels door bestuursrechtelijke handhaving mogelijk is, maar dat dit niet betekent dat huurovereenkomsten die daarmee in strijd zijn, (deels) nietig worden. Ad 9) Beperking huurprijsverhoging Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur is het verhuurders, toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen verboden een huurverhoging toe te passen die het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overschrijdt. De maximale huurverhoging is vastgelegd in een ministeriële regeling bij of krachtens artikel 10, tweede lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Tot en met 2029 geldt ook voor ongereguleerde huurwoningen een beperking van de huurverhoging vanwege de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten. Per woningsegment geldt een ander percentage waarbij de huurprijs verhoogd kan worden.

Zie voor de actuele percentages de website van de Rijksoverheid, deze zijn onder andere te raadplegen via de MG-circulaires. De jaarlijkse huurprijsstijging in het gereguleerde segment kan er niet toe leiden dat de huurprijs hoger wordt dan de maximale huurprijs die volgt uit het WWS(O), in dat geval kan de huur tot maximaal het toegestane WWS-bedrag verhoogd worden.

5.3

Algemene regels arbeidsmigranten De Wet goed verhuurderschap moet bijdragen aan verantwoordelijk verhuurgedrag in de huisvesting van arbeidsmigranten en eerlijke huurprijzen. Twee van de in de Wet goed verhuurderschap opgenomen algemene regels gelden specifiek voor verhuur aan arbeidsmigranten:

• de huurovereenkomst en de arbeidsovereenkomst zijn niet in hetzelfde document vastgelegd. Dit draagt bij aan een betere scheiding tussen ‘baan en bed’. Hiermee wordt de arbeidsmigrant voor zijn huisvesting minder afhankelijk van de werkgever en eindigt de huurovereenkomst niet langer automatisch wanneer de arbeidsovereenkomst eindigt. Deze verplichting is uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten die zijn afgesloten na 1 juli 2023. • Aan arbeidsmigranten dient de verhuurder of verhuurbemiddelaar de in paragraaf 5.2 bedoelde informatie te verstrekken in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. De verhuurder of verhuurbemiddelaar moet nagaan of een arbeidsmigrant een bredere voertaal (voldoende) machtig is, of enkel zijn/haar moedertaal. De verhuurder of verhuurbemiddelaar mag er dus niet zomaar vanuit gaan dat een arbeidsmigrant meerdere talen machtig is. Deze informatie moet op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst verstrekt worden. De huurovereenkomst zelf is van deze verplichting uitgezonderd, omdat de Nederlandse taal de taal is in het bestuurlijk- en het rechtsverkeer. Voor een verdere bescherming van arbeidsmigranten voorziet de Wet goed

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

25

verhuurderschap in de bevoegdheid voor de gemeenteraad om een vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten te introduceren. 5.3.1 Belang van communicatie Met gerichte communicatie kan de gemeente verhuurders, verhuurbemiddelaars, woningzoekenden, huurders, arbeidsmigranten en hun werkgevers bereiken. De communicatie moet laagdrempelig, duidelijk en op de doelgroep afgestemd zijn. Bij de communicatie richting arbeidsmigranten wordt een voor deze doelgroep begrijpelijke taal gebruikt. Inventariseer welke talen binnen de gemeente gebruikt moeten worden en hoe deze doelgroep bereikt kan worden.

Voor de communicatie kan gebruik worden gemaakt van de communicatiemiddelen die in opdracht van het Ministerie van BZK zijn opgesteld voor gemeenten en brancheorganisaties. Hiermee kunnen zij huurders, verhuurders en hun achterban informeren over de Wet goed verhuurderschap. Gemeenten kunnen met de middelen uit de toolkit ook extra aandacht geven aan hun meldpunt goed verhuurderschap. Speciaal voor arbeidsmigranten is een aantal communicatiemiddelen beschikbaar gesteld in zes talen (Nederlands, Engels, Bulgaars, Pools, Spaans en Roemeens). Op www.rijksoverheid.nl is algemene informatie voor huurders en verhuurders op een toegankelijke manier ontsloten en is een uitleg van de wettelijke instrumenten gegeven. Voor de professionele partijen is via www.volkshuisvestingnederland.nl inzichtelijk gemaakt wat de Wet goed verhuurderschap voor hen betekent.

5.4

Meldpunt Bij het door het college van burgemeester en wethouders ingestelde meldpunt kunnen huurders (inclusief arbeidsmigranten), woningzoekenden, omwonenden en anderen terecht met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. Daarmee vormt het meldpunt een belangrijke basis voor de gemeentelijke handhaving. Verder biedt de gemeente via het meldpunt hulp in concrete situaties en worden woningzoekenden zo nodig doorverwezen naar andere bevoegde instanties, zoals een huurteam (indien in een gemeente aanwezig), een gemeentelijke antidiscriminatievoorziening (zie paragraaf 5.2), de Huurcommissie, de (klachtencommissie van de) woningcorporatie, Het Juridisch Loket5 of rechtswinkel. Gemeenten moesten dit meldpunt uiterlijk 1 januari 2024 ingericht hebben. Aandachtpunt hierbij is dat gemeenten rekening mee moeten houden met de gevoeligheid van persoonsgegevens en indien deze verstrekt worden aan derden dit in veel gevallen alleen kan met instemming van de huurder.

5.4.1 Het begint bij een melding… In de praktijk zal een melding doorgaans binnenkomen via een meldingssysteem. De melding wordt vervolgens beoordeeld. Afhankelijk van de uitkomst van de beoordeling wordt de melding óf administratief afgehandeld óf doorverwezen naar de juiste instantie óf intern verder doorgeleid ten behoeve van de handhaving. Schematisch ziet de werking van het meldpunt er als volgt uit:

5 Het Juridisch Loket is er voor rechtzoekenden uit elke gemeente met een inkomen onder de WRB-grens (zie tevens https://www.juridischloket.nl/hoe-we-werken)

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

26

Figuur: Opvolging melding

Informatievraag Melding

Meldpunt

Via telefoon of internet

Gaat het om goed verhuurderschap?

Zo ja, verdeel in:

Handhavingsverzoek

Uit de praktijk: Een melding is al snel een handhavingsverzoek Enkel een belanghebbende kan een handhavingsverzoek indienen. Het verzoek dient altijd voldoende concreet te zijn. De gemeente kan ervoor kiezen het meldsysteem zo in te richten dat de melder expliciet kan aangeven of hij of zij met de melding ook een verzoek om handhaving indient. Ook wanneer de gemeente niet expliciet vraagt of het een handhavingsverzoek betreft, blijkt uit de jurisprudentie van de Raad van State dat een melding juridisch gezien al snel als een verzoek om handhaving moet worden uitgelegd. Daarbij is een verzoek om handhaving ook een aanvraag om een beschikking (namelijk: een handhavingsbesluit) in de zin van artikel 1:3 Awb. Dit betekent dat het college op het handhavingsverzoek tijdig moet beslissen (conform artikel 4:13 Awb; dat wil zeggen binnen een redelijke termijn die in ieder geval niet langer is dan acht weken).

5.4.2 Het inrichten van het gemeentelijk meldpunt Het meldpunt kan belegd worden bij een al bestaand meld-/informatiepunt van de gemeente. Het meldpunt kan, indien gewenst, door gemeenten gezamenlijk worden ingericht. Hierbij kunnen de gemeenten gebruik maken van de mogelijkheden die de Wet gemeenschappelijke regelingen (Wgr) biedt.

Het meldpunt moet laagdrempelig benaderbaar zijn en kosteloos en anoniem melden van misstanden mogelijk maken. Het meldpunt kan ontvangen meldingen doorgeleiden naar handhaving of de melders doorverwijzen naar instanties zoals een huurteam, een gemeentelijke antidiscriminatievoorziening (zie ook paragraaf 5.2) en de Huurcommissie. Vanuit het uitgangspunt van de laagdrempeligheid ligt het voor de hand om de mogelijkheid tot melden en de informatievoorziening door het meldpunt aan te bieden in verschillende talen. Ook kan het eventuele vervolgtraject gefaciliteerd worden door een tolk. Beiden zijn echter niet verplicht. De gemeente moet hier zelf keuzes in maken, en kan veelal aansluiting zoeken bij bestaand gemeentelijk beleid. Bij een anonieme melding vermeldt de melder diens naam en andere persoonsgegevens niet. Anonieme meldingen zijn daardoor laagdrempeliger. Een anonieme melding kan echter wel het onderzoek door het meldpunt bemoeilijken. Het is dan namelijk niet mogelijk om extra informatie op te vragen. Het is belangrijk dat het meldpunt de melder hierover informeert. Het meldpunt heeft als gevolg van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 een aanvullende taak. Indien een verhuurder in het kader van artikel BW 7:274, lid 1 onder h

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

27

(tijdelijke verhuring op basis van ‘proefhokken’) de woning wil verkopen, moet de verhuurder een melding bij het gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap doen. Dit gebeurt bij beëindiging van de huurovereenkomst. Het is een verhuurder slechts eenmalig toegestaan gebruik te maken van deze bepaling. Het meldpunt moet bijhouden of er door de verhuurder al eerder een melding is gedaan op artikel BW 7:274, lid 1 onder h. De gemeente heeft hier een handhavingstaak op grond van de in de algemene regels opgenomen informatieverstrekkingsplicht. De verhuurder moet de huurder informeren dat het contract tijdelijk is, of dat hij eerder het contract beëindigd heeft op grond van de bewuste bepaling. Indien een verhuurder voor de tweede keer een melding doet voor tijdelijke verhuur, is het aan de gemeente om de huidige huurder te attenderen op hun huurrecht; de verhuurder heeft dan namelijk geen geldige reden de huurovereenkomst te beëindigen. Ook kan de huurder bij de gemeente informeren of er eerder een melding is gedaan.

In de praktijk: Vormgeving meldpunt • In vele gemeenten zijn er al ‘huurteams’ of organisaties actief die huurders verder helpen met aan goed verhuurderschap verwante onderwerpen. Ook heeft elke gemeente verplicht een antidiscriminatievoorziening. Vaak zijn dit ook organisaties die een subsidierelatie met de gemeente hebben of door de gemeente worden ingehuurd voor het invullen van deze taak. Veelal hebben deze organisaties ook een eigen meldpunt, met reeds een goede lokale bekendheid. Het is zaak om deze bestaande organisaties in te bedden in de structuur op grond van de verplichte onderdelen van de Wet goed verhuurderschap, en met alle betrokkenen te overleggen en afspraken te maken over de samenwerking in deze. Het is logisch om reeds bestaande meldpunten in eerste instantie te behouden, maar er wel voor te zorgen dat de meldingen via ‘een route’ worden opgevolgd. Ook het bepalen van de bijbehorende servicenormen vraagt aandacht: hoe snel moeten de verschillende stappen op elkaar volgen? Het is zaak deze aan betrokken huurders, eigenaar-verhuurders en bemiddelde partijen te kunnen melden, bij wijze van verwachtingsmanagement. Het organiseren van een zo efficiënt mogelijk proces helpt hierbij uiteraard iedereen. • Denk na over de wijze waarop ICT behulpzaam kan zijn in het organiseren van het werkproces en de informatiestroom.

Het ligt voor de hand om zoveel als mogelijk aan te sluiten bij bestaande gemeentelijke meld- en registratiesystemen (telefonisch, via internet, via een app of social media) en werkwijzen van een gemeentelijk klantcontactcentrum (KCC). Ook de afdeling toezicht en handhaving binnen de gemeente maakt veelal reeds gebruik van een eigen ICT-systeem. In de praktijk zijn vrijwel altijd beide systemen al aan elkaar verbonden. Sluit hier bij de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap zoveel als mogelijk bij aan. • Denk na over monitoring en evaluatie. Welke data kan uiteindelijk uit de verschillende meld- en registratiesystemen worden afgeleid, of wat willen we extra registreren? Dit met het oog op de monitoring en evaluatie, maar ook als basis voor proactief toezicht en eventueel met het oog op het onderbouwen van de inzet van een vergunningplicht (in de toekomst). • Het is mogelijk om het meldpunt regionaal vorm te geven. Hierbij kan ook gekozen worden voor een lichte vorm van intergemeentelijke samenwerking (op basis van de Wet gemeenschappelijke regelingen). Bij een regionale organisatie van het meldpunt is het wel zaak om na te denken over de manier waarop informatieverzoeken en verzoeken om handhaving afgehandeld

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

28

worden en vooral door wie. Welke vervolgstappen worden regionaal opgepakt en voor welke acties zijn de individuele gemeenten aanzet? Hierbij is het zaak om goed na te denken over de mogelijkheden voor mandatering van bevoegdheden en de voorwaarden waaronder het uitwisselen van informatie mogelijk is. Zie hiervoor ook paragraaf 5.2. Bijzondere aandacht vraagt bij regionale samenwerking de goede registratie van meldingen, vervolgstappen, en doorverwijzingen. Het is zaak te waarborgen dat de gewenste ‘servicenormen’ worden gegarandeerd (toezeggingen aangaande de snelheid van dienstverlening). • Zorg voor een ruime informatievoorziening rond goed verhuurderschap via de gemeentelijke website, zowel gericht op huurders als op eigenaar-verhuurders en bemiddelaars. • Overweeg een brede publiekscampagne en zet hier ook de samenwerkingspartners voor in en bepaal of je als gemeente een specifieke inzet wilt doen voor algemene voorlichting aan verhuurders over het belang van en de regels ‘goed verhuurderschap’. Voor de communicatie kan gebruik worden gemaakt van de hiervoor genoemde communicatiemiddelen die in opdracht van het ministerie van BZK zijn opgesteld voor gemeenten en brancheorganisaties.

Verwerking persoonsgegevens Bij het meldpunt worden persoonsgegevens verwerkt. Het college is daarvoor de verwerkings- verantwoordelijke. Het gaat in ieder geval om gewone persoonsgegevens zoals een naam en/of een adres. De verwerking van deze gegevens is toegestaan op grond van artikel 6, eerste lid, onder c en e, van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG).6 Daarnaast worden mogelijk ook bijzondere persoonsgegevens verwerkt, met name in het geval van een melding van discriminatie. De verwerking van deze persoonsgegevens is toegestaan op grond van artikel 9, tweede lid, onder g, van de AVG. In het kader van gegevensminimalisatie is het belangrijk dat een gemeente alleen de gronden op basis waarvan discriminatie wordt gemeld mag registreren.7 In het Besluit goed verhuurderschap zijn nadere regels gesteld omtrent de verwerking van de persoonsgegevens. Deze nadere regels gaan in ieder geval over de vastlegging, de bewaartermijn en de vernietiging van de persoonsgegevens.

6

Toestemming is er omdat de verwerking noodzakelijk is om te voldoen aan een wettelijke verplichting, én voor de vervulling van een taak van algemeen belang of van een taak in het kader van de uitoefening van het openbaar gezag dat aan de verwerkingsverantwoordelijke is opgedragen.

7 Niet-bijzondere persoonsgegevens zijn persoonsgegevens die informatie geven over een geïdentificeerde of identificeerbare natuurlijke persoon, niet zijnde bijzondere of strafrechtelijke persoonsgegevens. Bijzondere persoonsgegevens zijn volgens artikel 9, eerste lid, van de AVG: “persoonsgegevens waaruit ras of etnische afkomst, politieke opvattingen, religieuze of levensbeschouwelijke overtuigingen, of het lidmaatschap van een vakbond blijken, en (…) genetische gegevens, biometrische gegevens met het oog op de unieke identificatie van een persoon, of gegevens over gezondheid, of gegevens met betrekking tot iemands seksueel gedrag of seksuele gerichtheid”.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

29

Voor de verwerking van persoonsgegevens geldt in ieder geval dat: de verwerking van persoonsgegevens rechtmatig, behoorlijk en transparant moet zijn; persoonsgegevens slechts voor welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde doeleinden verzameld worden en vervolgens niet verder op een met die doeleinden onverenigbare wijze verwerkt; slechts die persoonsgegevens worden verwerkt die noodzakelijk zijn voor die doeleinden (minimale gegevensverwerking). Dit houdt ook in dat de persoonsgegevens worden vernietigd op het moment dat verwerking niet meer noodzakelijk is in het licht van de doeleinden waarvoor die persoonsgegevens werden verwerkt; de persoonsgegevens juist (correct) dienen te zijn en zo nodig worden geactualiseerd; en de persoonsgegevens op een passende wijze worden beveiligd tegen ongeoorloofde of onrechtmatige verwerking en tegen onopzettelijk verlies, vernietiging of beschadiging. Het college is als de verwerkingsverantwoordelijke van persoonsgegevens verantwoordelijk voor de naleving van deze beginselen.

5.5

Toezicht en handhaving

5.5.1 In kort bestek Het college is belast met de handhaving van de wet ten aanzien van private verhuurders en gedeeltelijk bij woningcorporaties (in het geval van huurprijsbescherming). Handhaving begint met toezicht: een door het college aangewezen toezichthouder start een onderzoek. De aanleiding voor zo’n onderzoek kan zijn: • een door het meldpunt ontvangen melding of verzoek om handhaving; • een melding uit de gemeentelijke organisatie of een melding van een andere overheidsinstantie; • een melding van een maatschappelijke organisatie of andere niet-overheidspartij; • aan de hand van kennis verkregen op basis van toezicht en handhaving van al bestaande wetgeving op het gebied van wonen; of • een gemeentelijk handhavingsprogramma op basis waarvan bijvoorbeeld steekproefsgewijze (proactieve) controles worden uitgevoerd (zie paragraaf 5.5.2).

De gemeentelijke toezichthouder onderzoekt vervolgens of inderdaad sprake is van een overtreding. Hoe zo’n onderzoek eruitziet, hangt af van het soort melding en het type overtreding. Tijdens deze onderzoeksfase biedt de gemeente de verhuurder in ieder geval de gelegenheid om gehoord te worden (hoor- en wederhoor). Het onderzoek kan zich daarbij richten op de verhuurder en meerdere panden of huurders aangaan. Als de toezichthouder een overtreding constateert, kan het college handhavend optreden. De toezichthouder dient de overtreding vast te leggen in een toezichtsverslag. Hoe dat precies gebeurt, hangt af van het type overtreding en de wijze waarop de toezichthouder de overtreding constateert. In ieder geval moet de vastlegging inzicht bieden in de waarnemingen van de toezichthouder en waarom op basis daarvan geconcludeerd is dat sprake is van een overtreding en door wie de overtreding is begaan. Vaak kan gebruik gemaakt worden van de kennis en kunde van partijen als het huurteam en de antidiscriminatievoorziening. Zij hebben veelal al ervaring met de opbouw van een goed dossier. Het college beschikt voor de handhaving over het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang of last onder dwangsom, en

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

30

bestuurlijke boete. De Wet goed verhuurderschap heeft hier als ultimum remedium in de zogenoemde escalatieladder de inbeheername aan toegevoegd. Zie verder hieronder. Zie voor een uitgebreid overzicht het handhavingsprotocol op de website van de VNG. Schematisch ziet de opvolging van een overtreding er als volgt uit: Figuur: Opvolging overtreding

Voorgenomen handhavingsbesluit & zienswijzemogelijkheid

Toezicht

Verslag en oordeel: wel of geen overtreding

Wel overtreding

(Eventueel) toezicht: duurt overtreding voort?

Zo ja: handhavingsbesluit

5.5.2 Proactief toezicht Gemeenten mogen eigen initiatief nemen in de handhaving. Het is daarbij aan de gemeente zelf hoe zij hun inwoners willen bereiken. Onder andere huis aan huis aanbellen of huurders aanschrijven behoort tot de mogelijkheden.

Bij een proactieve (steekproefsgewijze) controle op de naleving van de algemene regels van goed verhuurderschap kan de toezichthouder aansluiting zoeken bij de algemene regels (zie paragraaf 5.2) en (niet-uitputtend) kijken naar: 1. Zijn er concrete aanwijzingen van overtreding van de algemene regels? 2. Zijn er werkwijzen en momenten in de relatie met woningzoekende/huurders/ omwonenden die het risico op het schenden van de algemene regels vergroten? 3. Zijn er maatregelen getroffen om een overtreding van de algemene regels te voorkomen c.q. het risico zo klein mogelijk te houden? 4. Is er een ‘veilige’ en toegankelijke meldingsprocedure/klachtenprocedure? Daarnaast kan gekeken worden of de verhuurder gebruik maakt van verschillende bestpractices: • Conformeert de verhuurder zich aan de afspraken gemaakt in het Convenant transparantie aanvangshuurprijzen? • Maakt de verhuurder gebruik van een modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) zoals gebruikt door de leden van de bij de ROZ aangesloten brancheorganisaties. Woningcorporaties hanteren bij nieuwe verhuringen een met hun huurdersorganisatie afgestemd modelhuurovereenkomst en algemene voorwaarden. Deze verschillen dus per corporatie. Aedes heeft als brancheorganisatie modelovereenkomsten ter beschikking gesteld aan haar leden.

• De meeste woningcorporaties hebben op hun website informatie opgenomen over de huurovereenkomst en rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde. Daarnaast wordt met huurders gecommuniceerd over huurverhogingen, klachtmogelijkheden, leefbaarheidsmaatregelen en het klusrecht van de huurder. De meeste corporaties sturen ieder jaar aan alle huurders de huurkrant met informatie over huurverhogingen, huurtoeslag en bezwaarmogelijkheden.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

31

Gemeenten kunnen waarde toekennen aan het lidmaatschap van een branchevereniging. Verhuurders handelen dan conform een gedragscode, volgen veelal standaardprocedures in werving en selectie, zijn bereikbaar en beschikken vaak over een geschillencommissie (tuchtrecht). Ook hebben verschillende brancheverenigingen op dit moment systemen of standaardwerkprocessen (in ontwikkeling) die hun leden kunnen helpen met het doorlopen van een aan wet- en regelgeving voldoend werving- en selectieproces. Privacy en gebruik data Met handhaving en toezicht op de regels is het belangrijk dat er rekening wordt gehouden met de geldende wet- en regelgeving op het gebied van privacy. Het is zaak de eigen privacy officer en functionaris gegevensbescherming AVG te betrekken en gezamenlijk een gedegen onderbouwde afweging te maken welk gegevensverwerking nodig is en wat daarvoor geregeld moet worden. Het is raadzaam om in ieder geval vooraf een protocol of beleidsregel te ontwikkelen; wanneer handhaven we, op welke wijze, wie wordt bij welk onderdeel betrokken en hoe ziet de informatievoorziening er dan uit.

In de praktijk: Gebruik Basis registratie personen (BRP) De gegevens uit het BRP kunnen vergeleken worden met kadastrale gegevens om een indicatie te krijgen of een woning verhuurd wordt, dit gebruik van BRP- en kadastrale gegevens is niet per definitie uitgesloten maar dient wel onderbouwd te worden. Het college van burgemeester en wethouders kan op grond van artikel 3.8 van de Wet BRP, BRP-gegevens verstrekken aan binnengemeentelijke organen en andere overheidsorganen indien dat noodzakelijk is voor de goede vervulling van de taak. De verstrekking geldt voor de gemeente zelf, onder eigen verantwoordelijkheid en is beperkt tot de BRP-gegevens van inwoners van de gemeente. Uiteraard moet de verstrekking rechtmatig zijn conform de AVG. Gebruik van de centrale (landelijke) BRP-voorziening is in dit geval niet aan de orde. Het is dus aan de gemeente om in dit geval te toetsen of de Wet goed verhuurderschap een taak bevat voor een binnengemeentelijk orgaan die alleen goed uit te voeren is met gebruik van BRP-gegevens. Verder geldt het AVGbeginsel dat als er een minder bezwarend alternatief beschikbaar is hiervoor moet worden gekozen. Het is aan het college van burgemeester en wethouder om een afweging te maken of het gebruik van BRP-data passend is en deze afweging te motiveren.

Let op! Niet alle huurders zullen voor handhaving openstaan. De grootste angst bij huurders is dat zij uiteindelijk hoe dan ook hun woning zullen moeten verlaten. Dit uit eigen beweging of onder ‘dwang’ van de verhuurder, ook al is dit tegen de geldende regels. Huurders moeten dan ook goed geïnformeerd worden over de gang van zaken en ook aan de verhuurder moet duidelijk gemaakt worden dat de gemeente een eventuele overtreding heeft geconstateerd, niet de huurder.

Meer informatie? Meer informatie over handhaving in de gemeentelijke praktijk in deze VNGHandreiking.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

32

5.5.3 Handhaven algemene regels Bij het handhaven en toezichthouden op de algemene regels kan het nodig zijn om expertise van buiten de gemeente in te schakelen, zoals de Huurcommissie, het huurteam, de Politie en de antidiscriminatievoorziening. Het is dan ook belangrijk dat de gemeente afspraken maakt over de rol die deze betrokkenen kunnen hebben en wanneer en op welke wijze naar hen doorverwezen wordt. Ook moet het voor deze partijen mogelijk zijn om de gemeente te benaderen wanneer zij een casus tegenkomen waar de gemeente vanuit haar rol mee verder kan.

Discriminatie en intimidatie Discriminatie en intimidatie zijn bijvoorbeeld complex om te onderzoeken. Wat is er precies gebeurd? Is er daadwerkelijk sprake van een kwestie die de gemeente kan handhaven of zijn (ook) andere partijen aan zet? Denk aan het doorlopen van een strafrechtelijke route (zie ook paragraaf 5.2). Op het vlak van discriminatie kan de antidiscriminatievoorziening (ADV) hulp bieden. Benut hun kennis en kunde op dit vlak. Zo kunnen zij de gemeente helpen om discriminatie te leren herkennen door middel van het geven van trainingen aan handhavers over de antidiscriminatiewetgeving. Ook kunnen zij de gemeente helpen bij het beoordelen van meldingen: wanneer is het een zaak waar de antidiscriminatievoorziening mee verder kan en wanneer kan de gemeente doorpakken op grond van de Wet goed verhuurderschap, al dan niet samen met de ADV? Wanneer er ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie) lijkt te zijn gemaakt, is de ADV de aanwezen partij om de melding op te volgen. Dit uiteraard in de situatie dat er geen relatie is met de verhuur van woonruimte. Wanneer later blijkt dat handhaving op grond van de Wet goed verhuurderschap (wel) mogelijk is, kan de ADV dit signaal aan de gemeente afgeven. Wanneer (ook) handhaving op grond van de Wet goed verhuurderschap denkbaar is, ligt samen optrekken voor de hand.

De ADV kan in dat geval behulpzaam zijn bij dossieronderzoek en adviseren hoe hoor- en wederhoor in te richten wanneer de gemeente de stap naar toezicht en handhaving maakt. Dit laatste geldt in den brede ook voor een huurteam, juridisch loket of rechtswinkel (indien deze aanwezig is in de gemeente). Zij kunnen (ook bij andere onderwerpen) een soortgelijke rol vervullen. Maximale huurprijs Indien een huurder denkt dat de huurprijs hoger is dan volgens het WWS is toegestaan, kan hij zich tot zowel de Huurcommissie als de gemeente richten. De Huurcommissie en de gemeente hebben elk andere bevoegdheden op het gebied van ongewenste verhuurpraktijken. Het grootste verschil is dat de Huurcommissie geen sanctie aan een verhuurder kan opleggen (wat de gemeente wel kan) en de huurprijs niet zelf kan verlagen (wat de Huurcommissie wel kan). In de aanpak van ongewenst verhuurgedag is het daarom aan te bevelen dat huurders worden aangemoedigd om zowel naar de Huurcommissie te stappen als het gemeentelijk meldpunt te gebruiken, waardoor de huurder zowel financieel gecompenseerd kan worden, als de verhuurder een sanctie kan krijgen. Om verkeerde verwachtingen te voorkomen is het belangrijk aan de huurder te communiceren dat het terugkrijgen van te veel betaald geld veelal beperkt terugwerkt. Vaak wordt hier een termijn van zes maanden gehanteerd.

Te veel betaalde huur voor een periode langer dan zes maanden krijgt men veelal niet terug, uitzonderingen, onder andere bij tijdelijke huurovereenkomsten, daargelaten. Indien een huurder denkt dat de huurprijs niet WWS-conform is, kunnen dus de volgende routes worden genomen: A. Huurcommissie: • De huurder kan zich tot de Huurcommissie wenden om de huurprijs te laten toetsen. • De Huurcommissie voert een puntentelling van de woning uit om te bezien of de huurprijs

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

33

in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning. • De Huurcommissie doet een uitspraak over de redelijkheid van de huurprijs naar het juiste bedrag indien sprake is van een te hoge huurprijs. Er wordt ook uitspraak gedaan of de huurder te veel betaalde huur terugkrijgt. B. Gemeente: • De huurder kan zich tot de gemeente wenden via het gemeentelijk meldpunt of een andere route die de gemeente openstelt. • Voor het vaststellen van een overtreding moet een puntentelling van de woning worden uitgevoerd. De gemeente stelt deze zelf op (volgens het beleidsboek van de Huurcommissie, zie ook www.huurprijscheck.nl) of vraagt de Huurcommissie middels een verklaring een puntentelling uit te voeren. • De gemeente besluit om al dan niet handhavend op te treden volgens de escalatieladder. Is er sprake van een overtreding, dan dient de verhuurder de overtreding te beëindigen. Dit dient de verhuurder te doen binnen de door de gemeente gestelde begunstigingstermijn indien bijvoorbeeld een last onder dwangsom is opgelegd. Wanneer de gemeente besluit tot het toetsen en mogelijk handhaven van de maximale huur is het aan de gemeente om een puntentelling uit te voeren conform het Besluit huurprijzen woonruimte en in lijn met het beleidshandboek van de Huurcommissie. Een aan te bevelen middel is de huurprijscheck van de Huurcommissie.

Om te beoordelen of de huurprijs conform het WWS is, wordt de huurprijs die van kracht is op het moment van toetsing en handhaving door de gemeente als uitgangspunt genomen. Gemeenten kunnen overwegen om zelf geen puntentelling uit te voeren, maar op grond van de onderzoekresultaten van de Huurcommissie te handhaven. Dit is mogelijk indien er bij de Huurcommissie door de huurder een verzoek tot huurprijscorrectie is ingediend (en bij de gemeente een handhavingsverzoek) en de Huurcommissie al een onderzoek uitvoert of heeft uitgevoerd. Gemeenten krijgen daarvoor ook inzicht in de bij de Huurcommissie lopende verzoekschriften. Het is aan te raden de huurder eerst naar de Huurcommissie door te verwijzen en deze uitspraak af te wachten, voordat de gemeente tot handhaving overgaat, tenzij er nadrukkelijk sprake is van een handhavingsverzoek. Wanneer er enkel bij de gemeente een melding is gedaan en de huurder niet naar de Huurcommissie stapt, is het ook mogelijk dat de gemeente de Huurcommissie om een WWS-puntentellingverklaring vraagt. Een verklaring kost € 500 per verklaring. De gemeente kan alleen een verklaring aanvragen voor woningen gelegen in de eigen gemeente en de gemeente moet ervoor zorgen dat een onderzoeker van de Huurcommissie zo nodig toegang krijgt tot de woning.

Dit is een afweging die gemeenten zelf moeten maken: per keer een vergoeding aan de Huurcommissie afdragen voor een verklaring of zelf de kennis en vaardigheden opbouwen binnen de eigen organisatie om een puntentelling uit te voeren. Het ligt voor de hand om voor het aanvragen van een verklaring van de Huurcommissie te kiezen bij twijfelgevallen, of wanneer de verhuurder het niet met de eerste beoordeling eens is. Let op, er is een verschil tussen ‘verklaringen’ van de Huurcommissie en ‘uitspraken’ (zie Tabel 5.1). Voor vragen over de toepassing van specifieke onderdelen van het WWS kan de gemeente informatie bij de Huurcommissie opvragen. Gemeenten kunnen ook kijken op de pagina van de Huurcommissie voor gemeenten en in de beleidsboeken van de Huurcommissie.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

34

Tabel 5.1: Verschil uitspraak en verklaring Huurcommissie.

Uitspraak

Verklaring

Huurder en/of huurder kunnen een verzoek bij de Huurcommissie indienen.

De gemeente kan een verklaring bij de Huurcommissie opvragen.

De Huurcommissie doet aan hoor en wederhoor.

De Huurcommissie doet niet aan hoor en wederhoor (dat is aan gemeenten).

Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend.

Een verklaring van de Huurcommissie is niet bindend.

Huurder en verhuurder kunnen een uitspraak van de Huurcommissie aanvechten.

De gemeente noch huurder noch verhuurder kunnen tegen een verklaring van de Huurcommissie aanvechten.

Een uitspraak van de Huurcommissie is van invloed op de huurprijs.

Een verklaring van de Huurcommissie is niet van invloed op de huurprijs.

Servicekosten Indien er onjuistheden zijn met betrekking tot de servicekosten, onderscheiden zich – kortweg – de volgende situaties: 1. Huurder heeft geen jaarafrekening ontvangen op 1 juli van het volgende jaar; 2. Huurder heeft (wel) een jaarafrekening ontvangen, maar die jaarafrekening is onmiskenbaar onjuist; of 3. Huurder heeft (wel) een jaarafrekening ontvangen, maar onduidelijk is of die jaarafrekening juist is. In situatie 1) en 2) kunnen gemeenten eenvoudig handhaven. In tegenstelling tot de Huurcommissie hoeven gemeenten niet de betalingsverplichting ten aanzien van de servicekosten ‘tot achter de komma’ uit te rekenen en vast te stellen. Het enkele feit dat een verhuurder duidelijk in gebreke is gebleven is genoeg. De gemeente kan de verhuurder een waarschuwing of herstelsanctie opleggen om te zorgen voor een correcte jaarafrekening. De huurder zal zich tot de Huurcommissie moeten wenden om te veel betaalde servicekosten terug te ontvangen. De mogelijkheden van de gemeente zijn hetzelfde als een huurder, gedurende het jaar waar de servicekosten betrekking op hebben, een melding maakt bij de gemeente over onmiskenbaar onjuiste servicekosten. In situatie 3) kunnen gemeenten huurder in beginsel naar de Huurcommissie doorverwijzen en op basis van een uitspraak van de Huurcommissie handhaven.

Dit laatste is, afhankelijk of er sprake is van een melding of een verzoek om handhaving, ook mogelijk als het om de puntentelling gaat. Gemeenten kunnen echter geen verklaring over servicekosten vragen aan de Huurcommissie. Huurders van niet-gereguleerde woningen hebben ook toegang tot de Huurcommissie met betrekking tot de servicekosten, wanneer hun huurovereenkomst na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur is aangegaan. Handhaven foutieve energielabels op het huurcontract Het energielabel van de woning heeft invloed op de WWS(O)-puntentelling, een beter energielabel leidt tot meer, en slechte labels tot minder, punten. Indien een huurder vermoed dat het gebruikte energielabel in de puntentelling bij het huurcontract niet correct is, dan dient deze eerst het energielabel op te zoeken in EP-Online of via www. mijnoverheid.nl onder het tabblad ‘Wonen’.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

35

Deze eerste controle laat zien of het gedrukte energielabel in de puntentelling daadwerkelijk het energielabel is dat bij de woning hoort. In EP-Online is het ook mogelijk om energielabels op te zoeken van vergelijkbare woningen als referentie. De huurder dient daarna na te gaan of een lager energielabel inderdaad leidt tot een huurverlaging. Indien de huurder niet de maximale huurprijs vraagt, kan ook bij een foutief gebruik van energielabel nog steeds een passende huur gevraagd worden. Indien er zowel een foutief energielabel gebruikt is en dit vermoedelijk leidt tot een lagere maximale huur, kan de huurder naar de gemeente of de Huurcommissie stappen. De Huurcommissie kan bij gerede twijfel over het energielabel zelf een energielabel laten bepalen. Indien het label inderdaad foutief was, past de Huurcommissie het energielabel alleen aan voor de zaak van de huurder. Het door de Huurcommissie vastgestelde energielabel wordt niet geregistreerd in EP-Online. In EP-Online kan dus een energielabel zijn opgenomen terwijl de Huurcommissie van een ander energielabel uitgaat. Een huurder, maar ook de gemeente, kan wel terugvinden of de Huurcommissie eerder een uitspraak heeft gedaan over een woning; bijvoorbeeld een uitspraak over een huurverlaging.

Als de huurder geen procedure bij de Huurcommissie heeft gestart en ook niet wil starten, kan de gemeente uitgaan van een eigen controle. Voor het energielabel geldt dat alleen een daarvoor gecertificeerd adviseur een energielabel kan vaststellen.8 Bovenstaande geldt voor alle huurders in het gereguleerde segment. 5.5.4 Bevoegdheden mandateren? Het is zaak goed na te gaan welke taken wel en niet door gemeenten uitbesteed kunnen worden. Hierbij de volgende wenken: 1. Het ligt voor de hand om toezicht achter de voordeur alleen door een gemeentelijke toezichthouder te laten uitvoeren. Toezichthouders hebben te maken met wettelijke vereisten (bijvoorbeeld: de Algemene wet op het binnentreden) waaraan voldaan moet worden. Het is wel mogelijk voor gemeenten om op het gebied van toezichthouders in regionaal verband samen te werken. Bijvoorbeeld door af te spreken dat één gemeente hier specifiek toezichthouders voor opleidt, die vervolgens ook door de andere gemeenten gebruikt (en als toezichthouder aangewezen) worden. 2. Het ligt ook voor de hand om taken waar externe partijen een specifieke expertise hebben, zoals een antidiscriminatievoorziening of een huurteam, ook door hen te laten verrichten. Zij kunnen bijvoorbeeld een dossieropbouwend onderzoek op zich nemen.

Op dit moment voeren gemeentelijke antidiscriminatievoorzieningen ook al een gemeentelijke taak uit, conform de Wet Gemeentelijke antidiscriminatievoorzieningen (Wga). Hierbij moet voldaan worden aan de waarborgen omtrent privacy/persoonsgegevens/AVG. Ook moet het toezichtsdossier volledig zijn en moeten conclusies (de conclusie dat een bepaald voorschrift is overtreden) duidelijk uit de bevindingen (de onderzochte stukken) volgen. 3. Het nemen van een handhavingsbesluit is een taak die de gemeente zelf moet nemen. Inclusief de voorbereidende formele processtappen (de zogenoemde zienswijzeronde op grond van artikel 4:8 van de Awb). Datzelfde geldt voor het beslissen op handhavingsverzoeken. Hoewel het juridisch-technisch mogelijk is om externe partijen voor dit soort bevoegdheden te mandateren, is dat niet aan te raden.