Welstandsnota Aalsmeer 2021.docx
Tekst van het document
Aalsmeer Welstandsnota Aalsmeer 2021 Welstandsnota Aalsmeer De raad der gemeente Aalsmeer, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 6 juli 2021 Gelet op artikel 9.1 tweede lid, van de gemeentelijke Bouwverordening, en gelet op artikel 12a eerste lid van de Woningwet, besluit: Een welstandnota vast te stellen, inhoudende de volgende beleidsregels die burgemeester en wethouders toepassen:
1
2.4. Beoordelingscriteria
Inhoud
Algemene beoordelingscriteria (zie Hoofdstuk 4) 14
Welstandsnota Aalsmeer 2021
Gebiedsgerichte beoordelingscriteria (zie Hoofdstuk 5)
1
2.5. Overige bepalingen
Artikel A: Beleidsregels 9 1. Hoofdstuk 1 Inleiding
1.4. Nieuwe wijzigingen
9
Gebiedsvisie Aalsmeer 2020
1.5. Leeswijzer 9 2. Hoofdstuk 2 Werkwijze
Bouwverordening Aalsmeer
10
Het huidige Welstandsbeleid
10
3.3. Van bestemmingsplannen naar Omgevingsplan
18
18
4.3. Relatie tussen vorm, functie en constructie 4.4. Schaal en maatverhoudingen
4.6. Voorbeeldplannen
Afwijken van de welstandscriteria 11
21
Dorpskern Aalsmeer (Gebied 1)
2.3. Dienstverlening en indieningvereisten 11
Gebiedsbeschrijving
11
23
Aanvullend beleid 23
12
Bijzonder welstandsregime
Ambtelijke ondersteuning en secretariaat 12
Stedenbouwkundige supervisie en planbegeleiding
23
Beschermd dorpsgezicht “De Dorpskern” 24
13 14
Gebiedsbeschrijving
22
23
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Aan te leveren materiaal 12
Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK)
21
5. Hoofdstuk 5 Gebiedsgerichte welstandscriteria
11
20
20
4.5. Materiaal, textuur, kleur en licht
11
Status vooroverleg bij principeplannen
20
4.2. De betekenis van vormgeving in sociaal-culturele context
2.2. Uitzonderingen 11
Afwijken om andere redenen
17
4.1. Relatie tussen bouwwerk en omgeving 20
11
Afwijken op inhoudelijke grond
17
4. Hoofdstuk 4 Algemene beoordelingscriteria
10
17
3.2. Stedenbouwkundige- en beeldkwaliteitsplannen
3.4. Monumentenbeleid
10
2.1. Welstandsoordeel en advisering
Dienstverlening
17
3.1. Ruimtelijke ontwikkelingen in hoofdlijnen 8
Welstandsadvies
15
3. Hoofdstuk 3 Het ruimtelijk beleid
8
1.3. Eerdere wijzigingen
14
2.6. Tot slot 16
8
1.1. Voorwoord 8 1.2. Aanleiding
14
24
23
20
Lijnbaangebied Aalsmeer Gebied 2 Gebiedsomschrijving
26
Bungalows Aalsmeer (Gebied 7)
26
Gebiedsbeschrijving
Aanvullend beleid 26
Stommeerkade-west, Baccarastraat, Werven en Watermunt (Gebied 8) 39
28
Gebiedsomschrijving
Aanvullend beleid 28 Bijzonder welstandsregime
Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid
Gebiedsbeschrijving
29
29 29
33
35
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
35
35
Bijzonder welstandsregime
Aanvullend beleid 37
41
43
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Welstandsvrij regime
43
43
37
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Aanvullend beleid 44
37
Welstandsvrij regime
Gebiedsbeschrijving
44
44
44
Buitengebied Kudelstaart (Gebied 12) 37
41
Uitbreiding Proosdij Kudelstaart (Gebied 10) 43
Gebiedsbeschrijving
37
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Welstandsvrij regime
41
Recente uitbreidingen Kudelstaart (Gebied 11)
Uitbreidingen jaren ’70 –’80 Aalsmeer (Gebied 6) Gebiedsbeschrijving
41
Aanvullend beleid 43
Aanvullend beleid 35 Welstandsvrij regime
Dorpskern Kudelstaart (Gebied 9)
Gebiedsomschrijving
Uitbreidingen jaren ’50 en ’60 Aalsmeer (Gebied 5) 35 Gebiedsbeschrijving
39
Aanvullend beleid 41
31
Beschermd dorpsgezicht Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan 33 Gebiedsbeschrijving
“KAN”bepaling welstandsregime
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
31
39
Aanvullend beleid 39
Gebiedsbeschrijving
29
Beschermd dorpsgezicht De Wilgenlaan
39
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
28
Vroege dorpsuitbreiding Aalsmeer (Gebied 4)
Bijzonder welstandsregime
38
Aanvullend beleid 38
28
Waardebepaling, ontwikkeling en beleid
Gebiedsbeschrijving
38
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Raadhuisplein Aalsmeer (Gebied 3) 28 Gebiedsbeschrijving
38
45
45
44
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
45
Aanvullend beleid 45 Welstandsvrij regime
Bijzonder welstandsregime 45
Bijzonder welstandsregime
45
Uitbreidingen jaren ’50-’60 Oosteinde (Gebied 13) Gebiedsbeschrijving
47
47 47
Aanvullend beleid 47 47 48
48
53
Waardebepalingen, ontwikkeling en beleid
Bijzonder welstandsregime
48
48
Uitbreidingen Nieuw Oosteinde (Gebied 15) 49
53
49
Plassengebied (Gebied 16)
50
Gebiedsbeschrijving
50
56
56
Bijzonder welstandsregime
56
Buitengebied Oost (Gebied 20)
58
58
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
49
58
Modern glastuinbouwgebied (Gebied 21) Gebiedsbeschrijving 50
Aanvullend beleid 50
58
Aanvullend beleid 58 Bijzonder welstandsregime
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
55
Aanvullend beleid 56
Gebiedsomschrijving
49
Welstandsvrij regime
53
55
Oosteinderweg lint (Gebied 19) Gebiedsbeschrijving
Aanvullend beleid 48
Gebiedsbeschrijving
Gebiedsbeschrijving
Gebiedsbeschrijving
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Welstandsvrij regime
53
Beschermd dorpsgezicht “De ontginningsbasis”
Uitbreidingen jaren ’70-’80 Oosteinde (Gebied 14) Gebiedsbeschrijving
Uiterweglint (Gebied 18)
51
Aanvullend beleid 53
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Welstandsvrij regime
Aanvullend beleid 51
60
60
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
60
Aanvullend beleid 60
Bijzonder welstandsregime Plassenlinten (Gebied 17)
51
Gebiedsbeschrijving
51
50
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Welstandsvrij regime
60
Gemeentelijk Beschermd dorpsgezicht “Bovenland-Benedenland” Gebiedsbeschrijving 51
61
(Ontwikkelings)buitengebied Aalsmeerderweg (Gebied 22) 62
61
Gebiedsbeschrijving
62
TV Studio Aalsmeer (Gebied 27)
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
62
Aanvullend beleid 62
70
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Traditionele bedrijven (Gebied 23) Gebiedsbeschrijvingen
Gebiedsbeschrijving
70
64
Aanvullend beleid 70
64
Bijzonder welstandstoezicht
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
64
Aanvullend beleid 64
Schinkelbos (Gebied 28)
71
Gebiedsbeschrijving
71
70
Welstandsvrij regime
64
Aanvullend beleid 71
Traditionele bedrijven
64
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Greenpark (Gebied 24)
65
Bijzonder welstandsregime
71
65
Sport en Recreatie (Gebied 29)
73
Gebiedsbeschrijvingen
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
65
Aanvullend beleid 65
Kavels & Gebouwen
65
65
Welstandsvrij regime
67
Toelichting 67
Aanvullend beleid 67 Welstandsvrij regime
73
73 74
74
Woonarken (Object 1 )
75
Objectbeschrijving75 67
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Bloemenveiling 67
75
Aanvullend beleid 75
Greenpark / Bloemenveiling (Oost) (Gebied 26) Gebiedsbeschrijving
73
6. Hoofdstuk 6 Objectgerichte welstandscriteria
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
71
Aanvullend beleid 73
Bloemenveiling (Gebied 25) 67 Gebiedsbeschrijving
Gebiedsbeschrijving
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Bijzonder welstandsregime
70
68
68
Beeldkwaliteitsplan
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Aanvullend beleid 68 Bijzonder welstandstoezicht
Bijzonder welstandsregime
68
75
75
Zonering op basis van ruimte en ecologische woonvormen Warmteopslagtanks en silo’s (Object 2)
68
Objectbeschrijving77
77
75
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
77
Bijgebouwen en overkappingen (Kleine plannen 2) 83
Aanvullend beleid 77
Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid 83
“Kan”-bepaling welstandsregime 77
Voorbeeldplan 83
Blokhutten (Object 3 )
78
Omgevingsvergunningvrij 83
Objectbeschrijving78
Vergunningsvrij voor de activiteit bouwen 83
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
78
Welstandsvrij
83
Aanvullend beleid 78
Conclusie
“Kan”-bepaling welstandsregime 78
Loketcriteria voor een bijgebouw, overkapping, opstelplaats voor rolcontainers of erker aan de voorkant 84
7. Hoofdstuk 7 Criteria voor de standaard ingrepen
79
Loketcriteria voor een bijgebouw of overkapping aan de achterkant in beschermde situaties 84
7.1. Veel voorkomende standaard ingrepen 79 7.2. “Kan”bepaling welstandsgebieden
79
7.3. Bijzondere welstandsgebieden en bij karakteristieke of beeldbepalende panden en beschermde dorpsgezichten 79 7.4. Vergunningsvrij voor de activiteit bouw
80
Voor- en achtererfgebied 80 Achtererfgebied
86
Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid 86
Omgevingsvergunningvrij 86
Excessenregeling 80 81
Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid 81 Voorbeeldplan 81 Omgevingsvergunningvrij 81 Vergunningsvrij voor de activiteit bouwen 81
Conclusie
Dakkapellen (Kleine plannen 3)
Voorbeeldplan 86
Voorerfgebied 80
Welstandsvrij
Loketcriteria voor een bijgebouw of overkapping aan de voorkant in beschermde situaties 84
Loketcriteria dakkapellen 86
80
Aan- en uitbouwen (Kleine plannen 1)
83
81
81
Loketcriteria voor een aan- of uitbouw aan de voorkant in beschermde situaties 82
Welstandsvrij
86
Loketcriteria voor een dakkapel op het achterdakvlak in beschermde situaties 86 Loketcriteria voor een dakkapel op het voordakvlak in beschermde situaties 87 Dakramen
(Kleine plannen 4)
88
Omgevingsvergunningvrij 88 Voorbeeldplan 88 Gevelwijzigingen (Kleine plannen 5) 89 Definitie
89
Omgevingsvergunningvrij 89
Loketcriteria voor steigers en terrassen.
Gewoon onderhoud omgevingsvergunningvrij
89
Antennes (Kleine plannen 9) 99
Loketcriteria kozijn- en gevelwijzigingen 89 Als uw plan niet voldoet aan de loketcriteria
Beschrijving en uitgangspunten voor het welstandsbeleid 99 89
Omgevingsvergunningvrij 99
Welstandvrij voor het wijzigen van bestaande gevelopeningen
89
Loketcriteria voor (schotel)antennes
Loketcriteria voor en gevelwijziging aan de achterkant
90
Definitie
Loketcriteria voor een gevelwijziging aan de voorkant
90
Loketcriteria (schotel)antennes
Erfscheidingen (Kleine plannen 6)
98
92
100
100 100
Als uw plan niet voldoet aan de loketcriteria
Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid 92
100
Rolhekken, luiken en rolluiken (Kleine plannen 10) 101
Voorbeeldplan 92
Definitie
Omgevingsvergunningvrij 92
Omgevingsvergunningvrij 101
Welstandsvrij
Loketcriteria Rolhekken, luiken en rolluiken
101
Als uw plan niet voldoet aan de loketcriteria
101
92
Loketcriteria voor een erfscheiding, penanten en toegangspoorten 92 Reclames (Kleine plannen 7)93
93
B. Reclame in de openbare ruimte Algemeen C. Tijdelijke reclame Algemeen
93
95
102
Definitie
103
Als uw plan niet voldoet aan de loketcriteria
96
103
8. Hoofdstuk 8 Welstandscriteria bij (her)ontwikkelingsprojecten 104
Bouw- en projectreclame 96
Slotbepaling
Loketcriteria
102
Zonnecollectoren en –panelen (Kleine plannen 12) 103
A. Gevelreclame (inclusief reclame op eigen terrein)
Overgangsbepalingen
Zonneschermen en markiezen (Kleine plannen 11) 102 Uitgangspunten voor welstandsbeleid
Beschrijving en uitgangspunten voor het welstandsbeleid 93 Loketcriteria
101
96
Toelichting
96
104
Procedure104
Loketcriteria voor reclame-uitingen aan de gevel 96
9. Hoofdstuk 9 Welstandscriteria bij excessen105
Loketcriteria voor reclame-uitingen los van de gevel
96
9.1. Handhaving en excessenregeling
Steigers en terrassen aan het water (Kleine plannen 8 )
98
9.2. Criteria bij excessen
Beschrijving en uitgangspunten voor het welstandsbeleid 98
105
105
9.3. Ontwerpwedstrijden en jurering
105
Artikel B: Overgangsbepaling
106
Bijlage 4 – Monumenten en Beschermde dorpsgezichten
Bijlage 1 - Begrippenlijst
107
Bijlage 5 - Welstandsgebieden 118
Bijlage 2 - Onderzoek in het kader van een monumentenaanvraag 112 Bijlage 3 – Straatnamenregister
113
117
Artikel A: Beleidsregels De raad der gemeente Aalsmeer, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 6 juli 2021 Gelet op artikel 9.1 tweede lid, van de gemeentelijke Bouwverordening, en gelet op artikel 12a eerste lid van de Woningwet, Besluit: Een welstandnota vast te stellen, inhoudende de volgende beleidsregels die burgemeester en wethouders toepassen:
9
1.Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1. Voorwoord Voor u ligt de Welstandsnota Aalsmeer 2021. Deze Welstandsnota heeft voor een belangrijk deel overeenkomsten met de Welstandsnota uit 2013. Wel zijn er belangrijke wijzigingen aangebracht die van invloed zijn op het welstandbeleid binnen de gemeente Aalsmeer. In deze nieuwe Welstandnota is het uitgangspunt dat een zwaar welstandsregime van toepassing is voor waardevolle gebieden en gebieden met belangrijke (cultuurhistorische) waarden. Deze nota wijst nadrukkelijk ook gebieden aan waar het welstandsregime aanmerkelijk wordt versoepeld ten opzichte van de tot op heden gehanteerde werkwijze. Tevens worden bepaalde bouwactiviteiten en gebieden aangewezen als welstandsvrij. Met dit beleid willen we zorgvuldig omgaan met de bebouwing en de openbare ruimte waarin deze is geplaatst, maar ook vrijheid geven aan inwoners en bedrijven waar dit mogelijk is. 1.2.
Aanleiding Aanleidingen om deze nieuwe Welstandsnota 2021 op te stellen zijn: Met ingang van 1 januari 2013 heeft een ambtelijke fusie plaatsgevonden met de gemeente Amstelveen, waarbij ten aanzien van het welstandstoezicht per 1 juli 2013 is aangesloten bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (hierna CRK) van de gemeente Amstelveen; Het opstellen van een formeel toetsingskader met betrekking tot behoud van de ruimtelijke kwaliteit en het verstrekken van omgevingsvergunningen binnen Gemeentelijk Beschermde Dorpsgezichten. In 2022 wordt de invoering van de Omgevingswet verwacht. In deze welstandnota is hier rekening mee gehouden. Verder zijn de volgende wijzigingen aangebracht: Welstandsvrij bouwen aan de achterzijde, voor zover niet zichtbaar vanaf de openbare weg; Verruiming welstandsvrij bouwen aan de voorzijde; Aanwijzen van welstandsvrije gebieden (traditionele bedrijven, bedrijventerrein Hornmeer, Bloemenveiling); Actualiseren Beeldkwaliteitsplannen; Beeldkwaliteitsplan voor Woonarken (nog niet vastgesteld); Beeldkwaliteitsplan Nieuw-Calslagen (nog niet vastgesteld); Beleidsregels voor reclamevoering op Bedrijfsverzamelgebouwen; Beleidsregels opnemen voor een Evenementencentrum; Opnemen “Kan” bepaling: door een wijziging in het Besluit omgevingsrecht (Bor) op 1 maart 2013 zijn burgemeester en wethouders niet langer verplicht
om bij de welstandsbeoordeling advies te vragen aan de CRK. In deze welstandsnota zijn nu gebieden aangewezen waarbinnen de welstandstoets ambtelijk kan worden afgehandeld; Kruimelgevallenbeleid: welstandscriteria voor omgevingsvergunningen bij geringe planologische afwijkingen op grond van artikel 2.12 Besluit Omgevingsrecht; Lintenbeleid: welstandscriteria voor het bouwen, uitbreiden of (ver)bouwen van woningen in de linten; Monumentenregister en straatnamenregister zijn geactualiseerd; Overige wijzigingen van redactionele aard en beperkte juridische impact.
Bovenstaande aanleidingen zijn inmiddels op nieuw vastgesteld, aangepast of gewijzigd. Met deze herziening van de Welstandsnota is een actualisatieslag gemaakt. 1.3. Eerdere wijzigingen De gemeenteraad van de gemeente Aalsmeer heeft in haar vergadering van 18 juni 2020 ingestemd met het raadsvoorstel “Lintenbeleid en overige deregulerende maatregelen” (Z-2018-051216). In het voorstel is de Welstandnota gedereguleerd op de volgende punten: 1.
Uitwerking van een aanpassing van de Welstandsnota Aalsmeer 2013 aangaande uitbreiding van het welstandsluwe regime met de volgende gebieden:
a. b.
uitbreidingen Oosteinde uit de jaren 50 t/m 00 (gebieden 13, 14 en 15); uitbreidingen Aalsmeer uit de jaren 50 t/m 80 (gebied 6 en delen van gebied 5); uitbreidingen Kudelstaart , Proosdij en recenter (gebieden 10, en 11 en delen van gebied 12); de moderne glastuinbouwgebieden (gebied 21); de sport- en recreatiegebieden (gebied 29).
c. d. e. 2.
Uitwerking van een aanpassing van de Welstandsnota Aalsmeer 2013 aangaande het laten vervallen van de bijzondere welstandscriteria in de volgende gebieden:
a.
de achter de lintbebouwing gelegen stroken met bedrijfs- en recreatieve bebouwing (gebieden 18, 19 en 20); buitengebied Oost (gebied 20); buitengebied Aalsmeerderweg (gebied 22); buitengebied Kudelstaart (delen van gebied 12); bungalows Aalsmeer (gebied 7);
b. c. d. e.
10
f.
lijnbaangebied Aalsmeer (gebied 2);
Bij deze wijziging hoort een aangepaste kaart. Deze is als bijlage opgenomen bij deze nota. 1.4. Nieuwe wijzigingen De huidige regels voor vergunningsvrij bouwen kunnen op bepaalde onderdelen nog verder verruimd worden door voor bepaalde typen bouwwerken de welstandsregels af te schaffen. Het gaat om veel voorkomende kleine bouwwerken waarbij de ruimtelijke impact veelal gering is. Voor de hieronder genoemde activiteiten, genoemd in de artikelen 2 en 3 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht betrekking, hebben op:
Bijbehorende bouwwerken genoemd in artikel 2 lid 3 bijlage II Bor. Een dakraam, daklicht, lichtstraat of soortgelijke daglichtvoorziening in een dak genoemd in artikel 2 lid 5 bijlage II Bor. Een kozijn, kozijninvulling of gevelpaneel in een bijbehorend bouwwerk genoemd in artikel 2 lid 7 bijlage II Bor. Een erf- of perceelafscheiding genoemd in artikel 2 lid 12 bijlage II Bor. Bijbehorende bouwwerken genoemd in artikel 3 lid 1 bijlage II Bor. Een dakkapel in het voordakvlak, naar het openbaargebied gekeerd zijdakvlak of op een woonwagen, een tijdelijk gebouw of een recreatiewoning genoemd in artikel 3 lid 3 bijlage II Bor.
Een beschermd stads- of dorpsgezicht.
Hiermee wordt het aantal bouwwerkzaamheden waarvoor geen vergunningplicht geldt verder uitgebreid. Het gaat om kleine bouwwerken/ verbouwingen waarvan de impact op de omgeving gering is. Op basis van de excessenregeling (welstand) kan nog wel worden opgetreden. De handhavingsopgave wordt hiermee aanzienlijk verminderd. 1.5. Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de werkwijze bij Welstandsadvisering. Hoofdstuk 3 beschrijft het ruimtelijk kwaliteitsbeleid in Aalsmeer, dat geldt als basis voor het welstandsbeleid. Vervolgens komen de welstandscriteria aan de orde. Voor de leesbaarheid is daarbij gekozen voor een volgorde van abstract naar concreet: van algemene welstandscriteria (hoofdstuk 4), via “relatieve” welstandscriteria voor specifieke gebieden (hoofdstuk 5) en objecten (hoofdstuk 6) naar “absolute” criteria voor de standaardingrepen van veel voorkomende kleine bouwwerken (hoofdstuk 7). In de laatste twee hoofdstukken komen dan nog aan de orde de procedure voor het opstellen van welstandscriteria bij grotere (her)ontwikkelingsprojecten (hoofdstuk 8) en de welstandscriteria die gebruikt kunnen worden bij het repressief toezicht op vergunningsvrije bouwwerken (hoofdstuk 9; de zogenaamde excessen-regeling).
En vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet voor de hieronder genoemde activiteiten:
Het wijzingen van (de indeling van) een bestaande kozijn of gevelopening in de voorgevel, of een naar het openbaargebied gekeerde zijgevel, waaronder de indeling van dakkapellen van een gebouw waarbij de bestaande kozijn of gevelopening niet wordt vergroot.
geldt dat geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn indien aan de overige voorwaarden wordt voldaan tenzij het gaat om een activiteit in, aan, op of bij:
Een rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet, een monument of archeologisch monument waarop artikel 9.1, eerste lid, onderdeel b, van de Erfgoedwet van toepassing is, een krachtens een provinciale of gemeentelijke verordening aangewezen monument dan wel een monument waarop, voordat het is aangewezen, een zodanige verordening van overeenkomstige toepassing is; 11
2.Hoofdstuk 2 Werkwijze 2.1. Welstandsoordeel en advisering Het College van Burgemeester en Wethouders (hierna: College van B&W) heeft een eigen bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de afgifte van een omgevingsvergunning. Daarbij baseren zij zich op het huidige welstandsbeleid. Bouwverordening Aalsmeer In hoofdstuk 9 van de Bouwverordening van Aalsmeer is de welstandsadvisering opgenomen. Daarover is het volgende bepaald. Artikel 9.1 De advisering door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit De advisering over redelijke eisen van welstand en over erfgoedzaken is opgedragen aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, hierna te noemen: de CRK. De CRK adviseert over de welstandsaspecten van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen welke gelegen zijn in gebieden met een bijzonder welstandsregime. In gebieden met een regulier welstandsregime is de zogenaamde “KAN”bepaling van toepassing; deze houdt in dat welstandsadviezen ambtelijk worden gegeven door de stadsarchitect. Bij twijfel KAN deze een adviesaanvraag alsnog voorleggen aan de CRK. De CRK adviseert bovendien over de erfgoedaspecten van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen, evenals bij de aanwijzing/afvoering van gemeentelijke monumenten en gemeentelijke beschermde stads- en dorpsgezichten. De CRK en de stadsarchitect baseren hun welstandsadvies op de in de welstandsnota genoemde welstandscriteria.
De CRK baseert haar erfgoedadvies op de in de erfgoednota genoemde criteria. Artikel 9.2 Reglement van Orde Het bij deze verordening behorende Reglement van Orde voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit bevat de regels over de samenstelling, benoeming, taak en werkwijze van de CRK. Het huidige Welstandsbeleid De gemeente Aalsmeer voert al sinds 1952 welstandstoezicht uit. Tot aan de vaststelling van de welstandsnota waren er, overeenkomstig de 8ste wijziging van de modelbouwverordening van de VNG, algemene welstandscriteria opgenomen in de bouwverordening: de aanvaardbaarheid van het bouwwerk in relatie tot de karakteristiek van de reeds aanwezige bebouwing, de openbare ruimte en de stedenbouwkundige context,
de massa, materiaal, maat, schaal, detaillering en kleurstelling mede in verband met de samenhang in het bouwwerk zelf.
Daarnaast kan de gemeente specifiek beleid voeren met betrekking tot de visuele kwaliteit van de gebouwde omgeving. De gemeente heeft hiervan gebruik gemaakt door richtlijnen voor dakkapellen vast te stellen. Door de gewijzigde Woningwet (verruiming van het vergunningvrije bouwen) zijn deze richtlijnen aan herziening toe. Het College van B&W laat zich (vanaf 1 juli 2013) bij de afgifte van omgevingsvergunningen adviseren door de CRK van de gemeenten Amstelveen en Aalsmeer. Deze onafhankelijke Commissie beoordeelt of de wensen van degene die wil bouwen of verbouwen niet botsen met het algemeen belang dat gericht is op het behouden en versterken van het typische karakter van buurten en wijken. De CRK bestaat uit onafhankelijke deskundigen in de vakgebieden architectuur, architectuur geschiedenis stedenbouw, landschapsarchitectuur en cultuurhistorie. De leden van de Commissie zijn derhalve niet werkzaam bij de gemeenten Amstelveen en Aalsmeer. Zij beoordelen of een bouwwerk bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving en aangrenzende bebouwing of daaraan afbreuk doet. De CRK vergadert twee keer in de maand. Deze vergaderingen zijn openbaar. Plaats, datum en tijdstip worden bekend gemaakt via www.aalsmeer.nl. Initiatiefnemers van een bouwwerk hebben het recht om in de vergaderingen een mondelinge toelichting te geven.
Ook kunnen zij naar aanleiding van het advies om nadere uitleg vragen of informatie geven. De CRK brengt op verzoek ook advies uit over plannen die zich nog in een planfase bevinden (vooroverleg). De CRK motiveert haar adviezen zo objectief mogelijk aan de hand van de criteria uit de Welstandsnota. In de beoordeling zit echter altijd een subjectief element omdat criteria niet kunnen voorzien in iedere bouwkundige ingreep en er ook ruimte moet blijven voor vernieuwing. Met de inschakeling van (externe) onafhankelijke deskundigen wordt maximale objectiviteit nagestreefd. Voor gebieden die zijn aangewezen als gemeentelijk beschermd stads- of dorpsgezicht geldt, dat iedere aanvraag met invloed op de ruimtelijke kwaliteit van het gebied, voor advies aan de CRK wordt voorgelegd. Dit geldt ook wanneer het beschermde stads- of dorpsgezicht binnen een gebied ligt waar alleen een ” KAN-bepaling” welstandsregime van toepassing is. Dit geldt niet alleen voor de bebouwing in het beschermde dorpsgezicht, maar ook voor ingrepen en wijzigingen in het openbaar gebied, zoals straatmeubilair, beplanting etc. Ook stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen worden voor advies aan de CRK voorgelegd. De uitvoering van het welstandstoezicht geschiedt onder verantwoordelijkheid van het College van B&W door de afdeling Ruimtelijke 12
Ordening en Vergunningen. Het College van B&W volgt in het algemeen de adviezen van de welstandscommissie op. Welstandsadvies In het advies geeft de CRK aan of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk (of standplaats) zowel op zichzelf, als in relatie met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling van die omgeving, voldoet aan redelijke eisen van welstand. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de criteria uit de welstandsnota. Het advies van de CRK staat in het vastgesteld verslag van de vergaderingen van de commissie. Bovendien neemt de secretaris het op in een digitaal adviesformulier dat onderdeel uitmaakt van het zaakdossier. In bijzondere gevallen (bijvoorbeeld op grond van de “hardheidsclausule” of bij de overige afwijkingen) wordt – op initiatief van de commissie of op verzoek van het College van B&W – het positieve advies schriftelijk uitgebracht. Het negatieve advies (bezwaar) wordt altijd deugdelijk gemotiveerd vastgelegd in het verslag en het adviesformulier. De adviezen van de commissie bevatten ook voor niet-deskundigen begrijpelijke taal. Er staan geen zaken in die geen betrekking hebben op welstands- en/of monumentenbeleid of zaken waardoor betrokkenen zich beledigd of in goede naam of eer aangetast voelen.
De adviezen kunnen voor de aanvrager de volgende uitkomsten hebben: Geen bezwaar: het voorgestelde object is niet in strijd met redelijke eisen van welstand. Voldoet niet aan redelijke eisen van welstand, tenzij: het voorgestelde object voldoet niet aan redelijke eisen van welstand, tenzij aanwijzingen van de commissie op ondergeschikte punten worden verwerkt; deze zaken worden ondubbelzinnig genotuleerd. Bezwaar: het voorgestelde object voldoet niet aan redelijke eisen van welstand; een motivering van deze conclusie wordt in een schriftelijk advies verwoord. Aanhouden: binnen de wettelijke beslistermijn houdt de CRK het welstandsadvies aan, wanneer aanvullende informatie of een toelichting van de ontwerper noodzakelijk is en/of deze in de gelegenheid te stellen het plan aan te passen. De aanvrager of ontwerper kan uitleg of nadere informatie vragen over een uitgebracht advies. Wanneer de ambtelijke afhandeling niet voldoende is, kan worden overlegd met (een gemandateerd lid van) de commissie. Wanneer dit leidt tot gewijzigde inzichten, wordt het advies met motivering herzien. Het advies wordt uitgebracht aan het College van B&W als aanvragers zich niet
kunnen verenigen met het advies. Volgens daartoe geldende wettelijke regels kunnen aanvragers zich dan tot het College richten. 2.2. Uitzonderingen Afwijken op inhoudelijke grond Het College van B&W volgt het advies van de CRK behalve wanneer zij van mening is dat de Commissie de criteria niet juist heeft geïnterpreteerd of niet de juiste criteria heeft toegepast, of wanneer er andere belangen meespelen. Voordat in zo’n geval het besluit wordt genomen over de vergunningsaanvraag, kan het College van B&W een second opinion vragen aan een speciaal daarvoor aangewezen andere welstandscommissie. Dit dient te geschieden binnen de daarvoor geldende afhandelingstermijn. Als het College van B&W afwijkt van het welstandsadvies wordt dit in de beslissing op de aanvraag van de omgevingsvergunning gemotiveerd. Afwijken van de welstandscriteria Het College van B&W kan, eventueel op advies van de CRK, afwijken van de voor een gebied geldende welstandscriteria als een object op zichzelf beschouwd op overtuigende wijze voldoet aan redelijke eisen van welstand (aan de hand van algemene welstandscriteria). Deze afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de omgevingsvergunning gemotiveerd.
Afwijken om andere redenen Het College van B&W heeft de mogelijkheid om toch een omgevingsvergunning te verlenen bij strijd van een bouwplan met redelijke eisen van welstand als daarvoor zwaarwegende economische of maatschappelijke redenen zijn. Deze afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de omgevingsvergunning gemotiveerd. Belanghebbenden die het niet eens zijn met het uiteindelijke besluit kunnen binnen 6 weken na verlening van de vergunning bezwaar maken tegen het besluit bij de commissie voor bezwaarschriften. 2.3. Dienstverlening en indieningvereisten Dienstverlening Omgevingsvergunningen voor bouwactiviteiten, die worden getoetst op basis van de zogenaamde loketcriteria, worden namens de CRK beoordeeld door de ambtelijk secretaris van de commissie. Ook over bouwwerken die al eerder door de CRK zijn beoordeeld, kan de secretaris een oordeel uitbrengen. Overige aanvragen kunnen worden beoordeeld door een gemandateerd lid van de CRK. Om de dienstverlening aan de burger te vergroten, houdt een gemandateerd lid van de CRK een wekelijks spreekuur op het gemeentehuis van Amstelveen of 13
Aalsmeer op (na afspraak) woensdagochtend, waarvoor u zich kunt aanmelden op ruimtelijkekwaliteit@amstelveen.nl of het algemene nummer (020)540 49 11. Bij twijfel worden de aanvragen doorgeleid naar de voltallige commissie. Omgevingsvergunningen voor gezichtsbepalende gebouwen worden altijd beoordeeld door de voltallige Commissie. De secretaris en gemandateerde vallen beide onder de verantwoordelijkheid van de CRK. Aan te leveren materiaal De aanvrager heeft recht op een zorgvuldige behandeling van zijn plan. Dit betekent dat het ingediende materiaal voldoende kwaliteit moet hebben om de CRK een goed oordeel te laten vormen. De volgende zaken dienen derhalve te worden aangeleverd: a. b. c. d.
e.
tekeningen van alle gevels van het bouwwerk, inclusief de gevels van belendende bebouwing, waaruit blijkt hoe het geplande bouwwerk in de directe omgeving past; principedetails van gezichtsbepalende delen van het bouwwerk; kleurenfoto's van de bestaande situatie en de omliggende bebouwing; opgave van de toe te passen bouwmaterialen en de kleur daarvan (uitwendige scheidingsconstructie). In ieder geval worden opgegeven het materiaal en de kleur van de gevels, het voegwerk, kozijnen, ramen en deuren, balkonhekken, dakgoten en boeidelen en de dakbedekking. een situatietekening, inclusief aansluitende terreinen.
Algemene vereisten aan tekeningen 1. De aanvrager voorziet de tekeningen bij de aanvraag om een vergunning voor een bouwactiviteit van een duidelijke maatvoering en schaalaanduiding. 2. Voor de volgende tekeningen geldt de daarbij genoemde maximaal toe te passen schaal: a. situatietekeningen: 1:1000; b. geveltekeningen, plattegronden en doorsneden: i. bouwwerken kleiner dan 10.000 m2 bruto vloeroppervlakte: 1:100; ii. bouwwerken 10.000 m2 of groter bruto vloeroppervlakte: 1:200; c. detailtekeningen: 1:5 of 1:10 of 1:20. 3. Uit de situatietekening blijkt de oriëntatie van het bouwwerk op het perceel en ligging/situering ten opzichte van omliggende bebouwing en wegen (noordpijl). Aanvullend aan te leveren materiaal bij gecompliceerde bouwwerken
Bij gecompliceerde bouwwerken en grote projecten kan de CRK vragen om een werkmaquette. Bij ingrepen aan monumenten zijn tenminste gevelaanzicht tekeningen en een relevante doorsnede op schaal 1:20 vereist, alsmede de bijbehorende principedetails op schaal 1:5. Van gemeentewege wordt informatie verzorgd over het gemeentelijk beleid, neergelegd in bestemmingsplannen, structuurplannen of andere beleidsstukken. Verder kan aanvullende informatie in de vorm van luchtfoto’s, fotomateriaal uit een digitaal beeldregistratiesysteem een goede beoordeling bevorderen. Indien noodzakelijk wordt de plansituatie door (leden van) de CRK ter plaatse bekeken. Status vooroverleg bij principeplannen Initiatiefnemer en/of zijn ontwerper kunnen vragen om met de CRK of een gemandateerde van de commissie te overleggen over de interpretatie van de welstandscriteria voor hun bouwvoornemen of over de grondgedachte van het bouwplan. Voor dit overleg moet duidelijkheid bestaan over de planologische aanvaardbaarheid van het plan. Goede verslaglegging van het vooroverleg is noodzakelijk gezien gegeven adviezen worden meegenomen in de formele welstandsbeoordeling. Het vooroverleg heeft echter geen rechtsgevolgen. Het vindt daarom altijd plaats voordat een initiatiefnemer zijn omgevingsvergunning formeel aanvraagt en voordat de wettelijke behandelingstermijn na ontvangstbevestiging van de gemeente ingaat.
Over plannen waarover vooroverleg plaatsvindt, kunnen geen definitieve positieve uitspraken worden gedaan. Daarom wordt er “in principe” toegevoegd aan “akkoord” . Pas na uitwerking en officiële indiening wordt beoordeeld of een plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Ambtelijke ondersteuning en secretariaat Het College van B&W wijst de secretaris en de plaatsvervangend secretaris van de CRK aan (Bijlage 9 artikel 4 van de bouwverordening). Dit zijn ambtenaren in dienst van de gemeente Amstelveen die deskundig zijn op het gebied van architectuur, bouwkunde en/of stedenbouw en cultuurhistorie. De secretaris is belast met de ambtelijke uitvoering van de welstands- en monumentenzorg. De secretaris is geen lid van de CRK maar dient de Commissie wel van advies. Hij/zij ziet toe op de volledigheid van het dossier en is er verantwoordelijk voor dat de digitale adviesformulieren op tijd zijn ingevuld. Ook houdt de secretaris de wettelijke afhandelingstermijnen in het oog en zorgt ervoor dat aanvragen op het juiste moment aan de Commissie worden voorgelegd. Daarnaast regelt de secretaris de volgende zaken: opstellen van de agenda en de verslaglegging van de vergadering; zorgdragen voor de publicatie van agenda en verslagen; 14
opstellen van de agenda en de verslaglegging van het overleg met de gemandateerde; administratieve verwerking adviezen; verzamelen van gegevens en samenstellen van het jaarverslag; jaarlijks overleg wethouder(s) en excursie.
De secretaris is door het College van B&W gemandateerd om in overleg met de Commissie de standaardingrepen te beoordelen. Dit op basis van loketcriteria en herhalingsplannen, waarbij de mening van de Commissie al bekend is. Bij afwezigheid wordt de secretaris vervangen door de plaatsvervangend secretaris. Het secretariaat van de Commissie is onderdeel van de afdeling Ruimtelijke Ordening en Vergunningen van de gemeenten Amstelveen en Aalsmeer.
De leden van de CRK worden, op voorstel van het College van B&W, door de gemeenteraad benoemd college van onafhankelijke deskundigen (Bijlage 9 artikel 3 van de bouwverordening) van de bouwverordening). Met “onafhankelijk” wordt bedoeld dat leden van de Commissie niet ondergeschikt zijn aan burgemeester en wethouders en geen belangen hebben binnen de gemeente die een relatie kunnen hebben met welstand. De commissieleden worden benoemd voor een periode van drie jaar. Daarna kunnen zij eenmaal worden herbenoemd voor een nieuwe periode van eventueel drie jaar. Het roulatiesysteem is gericht op het behoud van een maximale continuïteit in kennis en ervaring binnen de Commissie, waarbij de plaatsvervangende leden, zo mogelijk, “doorschuiven” naar een volledig lidmaatschap.
Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) Taakomschrijving De CRK heeft de wettelijke taak welstandsadviezen uit te brengen aan het College van B&W over de aan haar voorgelegde aanvragen voor een omgevingsvergunning in de omgevingsvergunningsprocedure. Ook het opstellen van een jaarlijks verslag van haar werkzaamheden is een vaste taak. In dit verslag dient aan de orde te komen hoe de Commissie de welstandscriteria uit de nota heeft toegepast. Het jaarverslag wordt in het eerste kwartaal volgend op het verslagjaar aan het College van B&W aangeboden. Bovendien kan de CRK, gevraagd en ongevraagd, het College van B&W adviseren over de volgende onderwerpen ( Bijlage 9, artikel 3 van de bouwverordening): algemene vragen van esthetische aard; de welstandscriteria als bedoeld in de welstandsnota; bestemmingsplannen; beeldkwaliteitsplannen; reclamevoering; standplaatsen; richtlijnen in de bouwkunst en dergelijke; alle onderwerpen die de welstand betreffen. Samenstelling en roulatie De CRK bestaat tenminste uit een voorzitter en vijf leden, alsmede twee plaatsvervangende leden (Bijlage 9, artikel 4 van de bouwverordening). Bij afwezigheid van een lid wordt deze vervangen door een plaatsvervangend lid. De voorzitter is lid van de Commissie maar heeft geen stemrecht.
Zijn taak is het de vergadering zorgvuldig te leiden en daarbij de vastgestelde procedures en toetsingscriteria te bewaken. Bij afwezigheid van de voorzitter wordt hij vervangen door het langstzittende, aanwezige lid.
Bijzondere voorwaarden Een lid of een plaatsvervangend lid is niet bevoegd deel te nemen aan de beoordeling door de Commissie van een door hem/haar zelf vervaardigd bouwplan. Een lid of plaatsvervangend lid van de Commissie onthoudt zich ervan om zich als praktiserend architect of ontwerper opdrachten te aanvaarden of medewerking of hulp te verlenen aan een bouwplan, waarover door de Commissie een advies is of wordt uitgebracht. Deskundigheid en specifieke taken Leden van de CRK worden in principe gerekruteerd uit de vakgebieden architectuur, stedenbouw, landschapsarchitectuur, architectuurhistorie of cultuurhistorie. Deze gebieden hebben te maken met ruimtelijke kwaliteit. Van commissieleden wordt verwacht dat zij belangstelling hebben voor het onderwerp en de gemeente kennen of willen leren kennen. Verder is een communicatieve instelling en het vermogen een oordeel begrijpelijk te verwoorden vereist. Alle leden zijn verantwoordelijk voor de vakinhoudelijke kwaliteit en consistentie van uitgebrachte adviezen. De voorzitter is verantwoordelijk voor het functioneren van de Commissie en de algemene kwaliteit van de advisering. Hij zorgt voor een evenwichtige discussie, waarbij commissieleden evenredig en gelijkwaardig hun inbreng kunnen leveren. Hij integreert de verschillende visies tot een gemeenschappelijk eindadvies.
De voorzitter verzorgt tevens de externe contacten van de Commissie en is het formele aanspreekpunt voor het gemeentebestuur en geïnteresseerden. Het College van B&W kan ambtenaren of externe deskundigen uitnodigen voor deelname als adviseur aan de vergadering van de Commissie; zij hebben geen stemrecht. Mandatering De commissie kan een van de leden mandateren voor het voeren van vooroverleg met planindieners en/of ontwerpers (artikel 7 van bijlage 9 van 15
de bouwverordening). Om de dienstverlening aan de burger te vergroten, houdt een gemandateerd lid van de CRK een wekelijks spreekuur op het gemeentehuis op (na afspraak) woensdagochtend, waarvoor men zich kan aanmelden via ruimtelijkekwaliteit@amstelveen.nl de Aalsmeerse website of via het algemene nummer (020) 540 49 11. Bij twijfel worden de aanvragen doorgeleid naar de voltallige Commissie. Vergaderfrequentie De CRK vergadert in principe tweemaal in de maand op een vaste dag (in principe op woensdagmiddag) en vaste plaats. De vergadering begint op een vast tijdstip (in principe om 14.00 uur). De vergadering kan bestaan uit de volgende onderwerpen:
Vaststelling verslagen; Diversen, waarin verschillende onderwerpen als beeldkwaliteitsplannen, reclameaanvragen, benoemingen, bezwaarschriften, cultuurhistorie, landschappen e.d. ondergebracht kunnen worden; Aanvragen voor een reguliere omgevingsvergunning, waarvoor een wettelijke verplichting geldt deze ter beoordeling voor te leggen; Vooroverleg, waarin aanvragen behandeld worden, al dan niet met een monumentale bescherming, die niet officieel zijn ingediend en waarvoor dus geen termijnen lopen; Aanvragen voor omgevingsvergunningen voor objecten met een gemeentelijke monumentenbescherming (gemeentelijke monumenten en panden binnen gemeentelijk beschermde dorpsgezichten) binnen de reguliere procedure; Aanvragen voor omgevingsvergunningen voor objecten met een rijks monumentale bescherming (rijksmonumenten) binnen de uitgebreide procedure; Behandeling van aanvragen, voordrachten en plaatsing van objecten op de gemeentelijke monumentenlijst, en het controleren van de redengevende beschrijvingen.
Plaats en tijd van de vergadering wordt bekend gemaakt op de gemeentelijke website. Stedenbouwkundige supervisie en planbegeleiding In het algemeen vindt er bij bouwplannen voor uitbreiding en nieuwbouw vooroverleg en stedenbouwkundige supervisie plaats door een stedenbouwkundig- en bestemmingsplan adviseur van de gemeente.
De gemeente kan voor een bepaald gebied voor effectieve en efficiënte coördinatie en planbegeleiding een (extern) (stedenbouwkundig) supervisor aanstellen. Daarbij wordt de afstemming tussen de individuele planbegeleiding en de collectieve beoordeling door de CRK zorgvuldig geregeld en vastgelegd. Verder worden randvoorwaarden en richtlijnen geformeerd binnen een beoordelingskader (bebouwingsleidraad, beeldkwaliteitsplan e.d.) dat door de gemeente is vastgelegd. Zowel de planbegeleider als de CRK zijn hieraan verbonden. De relatie van de supervisor met de CRK heeft hetzelfde karakter als van een gemandateerd lid van de Commissie. 2.4. Beoordelingscriteria Algemene beoordelingscriteria (zie Hoofdstuk 4) In een enkel geval zal het voorkomen dat de gebiedsgerichte criteria ontoereikend of te beperkend zijn. Daarom zijn in de welstandsnota ook algemene criteria opgenomen. Daarmee kan een bouwplan geheel op zichzelf, op het eigen architectonische vakmanschap, maar ook in relatie tot de omgeving worden beoordeeld. Deze algemene welstandscriteria zijn altijd van toepassing. Als stelregel geldt dat hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt.
Gebiedsgerichte beoordelingscriteria (zie Hoofdstuk 5) Voor bouwplannen die niet met de objectgerichte en algemene criteria kunnen worden beoordeeld is bij het opstellen van welstandscriteria een gebiedsgerichte aanpak gevolgd. De welstandsnota geeft een beschrijving van de samenhang in en het karakter van een bepaald gebied. Daaruit ontstaat een reeks aandachtspunten of beoordelingscriteria. Het zijn punten waar men op moet letten als men wil bouwen of verbouwen in een bepaald gebied. Met deze gebiedsgerichte welstandscriteria wordt ook aangegeven in welke gebieden bijzondere kwaliteiten aanwezig zijn en extra inspanningen worden verwacht en in welke gebieden het handhaven van de basiskwaliteit voldoende is. De gebiedsgerichte welstandscriteria zijn minder concreet dan de criteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen. Het zijn geen absolute maar relatieve criteria, die ruimte laten voor een beoordeling in het licht van het concrete bouwplan. Die interpretatie kan in een vroeg stadium al onderwerp van gesprek zijn met de CRK. Objectgerichte beoordelingscriteria (zie Hoofdstuk 6) Voor bouwplannen voor objecten die in de gemeente veel voorkomen is bij het opstellen van welstandscriteria een objectgerichte aanpak gevolgd. De welstandsnota geeft een beschrijving van de eigenschappen van een bepaald object. Daaruit ontstaat een reeks aandachtspunten of beoordelingscriteria.
Het zijn punten waar men op moet letten als men zo’n object wil bouwen of 16
verbouwen. Naast deze criteria is ook het gewenste welstandsniveau aangegeven. De objectgerichte welstandscriteria zijn, net als de gebiedsgerichte criteria, minder concreet dan de criteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen. Bijzonder welstandsregime (zie Hoofdstuk 7) Gebieden waarvoor een extra inspanning ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is. Hierbij wordt getoetst op het gebouw als zelfstandig object, de relatie met het gebouw in z’n omgeving en bijzondere onderdelen en details van het gebouw. Voor een aantal gebieden geldt geen bijzonder welstandsregime meer. 2.5. Overige bepalingen ‘Kan’ bepaling (zie Hoofdstuk 7) Op 1 maart 2013 is een wijziging van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden. Met die wijziging is het College van B&W niet langer verplicht om bij de welstandsbeoordeling van bouwplannen advies te vragen aan de CRK. In verband met deze wijzigingen van artikel 6.2, eerste lid, van het Bor is in het tweede lid bepaald dat de verplichting voor burgemeester en wethouders om het advies van de CRK dan wel de stadsbouwmeester bij hun advisering ingevolge artikel 2.26, derde of vierde lid, van de Wabo te betrekken, (uit de aard der zaak) alleen geldt indien zij ten aanzien van een bouwplan toepassing hebben gegeven aan hun bevoegdheid om welstandsadvies te vragen.
Het gemeentebestuur 'kan' nu besluiten om het plan aan de commissie voor te leggen. Als dat niet gebeurt, dan toetsen niet de onafhankelijke commissieleden, maar de eigen gemeentelijke ambtenaren aan de hand van de welstandsnota of het bouwplan voldoet aan 'redelijke eisen van welstand'. Het is overigens wettelijk niet toegestaan om een andere partij om een welstandsadvies te vragen dan de door de gemeenteraad benoemde CRK of stadsbouwmeester. Artikeltekst Met betrekking tot een aanvraag ten aanzien van activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de wet (namelijk het bouwen van een bouwwerk) vragen burgemeester en wethouders, ingeval zij het inwinnen van advies noodzakelijk achten om te kunnen beoordelen of het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft in strijd is met redelijke eisen van welstand als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de wet, advies aan de welstandscommissie dan wel de stadsbouwmeester. Bouwplannen die door het College van B&W voorgelegd worden aan gemeentelijke ambtenaren:
Bouwaanvragen die zijn gelegen binnen de gebieden die in de “Welstandsnota 2009” waren aangemerkt als gebieden met “regulier welstandstoezicht” zijn op basis van deze nota als “Kan”- bepalingsgebieden aangewezen. Deze plannen zullen worden beoordeeld door de gemeentelijke ambtenaren of het bouwplan voldoet aan ‘redelijke eisen van welstand’ welke zijn vastgelegd in deze Welstandsnota. Ook zijn de objecten “Warmteopslagtanks en silo’s” en “Blokhutten” onder de “Kan” - bepaling opgenomen. Loketcriteria (zie Hoofdstuk 7) Als iemand wil weten welke welstandscriteria voor zijn bouwplan gelden, kan hij allereerst in de Welstandsnota nagaan of het bouwplan valt onder de “veel voorkomende kleine bouwplannen”, waarvoor loketcriteria zijn opgesteld. Ook deze plannen zullen ambtelijk worden getoetst. In Aalsmeer zijn dat: aan- en uitbouwen; bijgebouwen en overkappingen die los op het erf staan; dakkapellen; dakramen gevelwijzigingen; erfscheidingen; reclames; steigers en terrassen aan het water; antennes; rolhekken, luiken en rolluiken; zonneschermen en markiezen. Welstandsvrij bouwen De gemeente Aalsmeer gunt de burger de ruimte om zijn eigen woonwensen te realiseren. Bij het toetsen op welstand hoeft de lat niet overal even hoog te liggen. De mate waarin een bouwwerk de ruimtelijke kwaliteit en aantrekkelijkheid van de omgeving beïnvloed, geldt als maatstaf.
Het gemeentebestuur toetst om die reden bouwwerken aan achterkanten (achtererven, achtergevel en achterdakvlak) in de meeste gevallen alleen nog waar deze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Dit is ter beoordeling van een gemeentelijke ambtenaar. Daarnaast zijn de volgende gebieden aangewezen waarop geen welstandstoets meer zal plaatsvinden (welstandsluw), het gaat hierbij om de volgende gebieden: 1. 2. 3.
traditionele bedrijven, bedrijventerrein Hornmeer en Stommeer (gebied 23); bloemenveiling (gebied 25); Uitbreidingen Oosteinde uit de jaren 50 t/m 80 (gebieden 13, 14 en 15); 17
4.
uitbreidingen Aalsmeer uit de jaren 50 t/m 80 (gebied 6 en delen van gebied 5); 5. uitbreidingen Kudelstaart , Proosdij en recenter (gebieden 10, en 11 en delen van gebied 12); 6. de moderne glastuinbouwgebieden (gebied 21); 7. de sport- en recreatiegebieden (gebied 29); 8. de achter de lintbebouwing gelegen stroken met bedrijfs- en recreatieve bebouwing (gebieden 18, 19 en 20); 9. buitengebied Oost (gebied 20); 10. buitengebied Aalsmeerderweg (gebied 22); 11. buitengebied Kudelstaart (delen van gebied 12); 12. bungalows Aalsmeer (gebied 7); 13. lijnbaangebied Aalsmeer (gebied 2); 2.6. Tot slot De welstandscriteria zijn democratisch door de raad vastgesteld en voor iedereen beschikbaar. De CRK beoordeelt aanvragen voor een omgevingsvergunning in een openbare vergadering. De agenda van de CRK is van tevoren in te zien. Planindieners en ontwerpers kunnen altijd een afspraak maken met deze commissie om een toelichting te geven op hun bouwplan. Zij kunnen de beoordeling bijwonen en een uitleg krijgen over het advies. Zowel de CRK als het College van B&W zullen aan de gemeenteraad rapporteren hoe zij met de uitvoering van het welstandsbeleid zijn omgegaan. Met dit alles is het welstandsbeleid van Aalsmeer op een nieuwe leest geschoeid.
Bij de afgifte van omgevingsvergunningen bij vergunningplichtige aanvragen (volgens paragraaf 3.2/3.3 van de Wet Algemene bepalingen Omgevingsrecht, WABO) laat het College van B&W zich over welstandsaspecten adviseren door een speciaal daartoe aangewezen adviescommissie van onafhankelijke deskundigen: de CRK. Bij standaardingrepen (volgens het Besluit Omgevingsrecht, bijlage II) mandateren burgemeester en wethouders dit aan een ambtelijk vertegenwoordiger. Deze toets wordt gedaan aan daarvoor vastgestelde welstandscriteria (loketcriteria). Als een plan niet voldoet, kan het alsnog aan de CRK worden voorgelegd.
18
3.Hoofdstuk 3 Het ruimtelijk beleid 3.1. Ruimtelijke ontwikkelingen in hoofdlijnen Aalsmeer heeft door de specifieke ligging en achtergrond te maken met grootschalige ontwikkelingen. De ruimtelijke dynamiek is enorm en vaak overstijgen de ingrepen de gemeentelijke belangen. De gemeente tracht door het ontwikkelen van ruimtelijke ordeningsvisies en beleid deze ontwikkelingen te sturen. Gebiedsvisie Aalsmeer 2020 Door Bureau Vijn is in 2008, in samenwerking met de gemeente Aalsmeer, een gebiedsvisie opgesteld. Deze gebiedsvisie heeft de status van een structuurvisie in het kader van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro). Daarmee is de Gebiedsvisie een strategisch beleidsdocument met daaraan gekoppeld een uitvoeringspakket, waarin de gemeente haar visie weergeeft en inzicht biedt in de wijze waarop zij haar voornemens denkt te realiseren. Deze visie is vastgesteld bij raadsbesluit van 26 november 2009. Cultuurhistorische analyse In opdracht van de gemeente Aalsmeer is door Cultuurcompagnie NoordHolland een Cultuurhistorische analyse, genaamd “Gebroken landen, geheelde gronden” opgesteld. Doel van deze analyse is inzicht te krijgen in cultuurhistorisch onderscheiden deelgebieden en waarden die bij ruimtelijke ontwikkelingen betrokken dienen te worden.
Bovendien heeft deze notitie als doel na te gaan of gebieden aangewezen kunnen worden als potentieel gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Deze analyse is vastgesteld bij raadsbesluit van 29 maart 2012. Lintenbeleid In eigen beheer is door de gemeente Aalsmeer de beleidsnotitie “Ruimtelijke beoordeling bouwen in de Linten van de gemeente Aalsmeer, 2e herziening” opgesteld. Deze beleidsnotitie is op 18 juni 2020 door de raad vastgesteld. Om de ruimtelijke samenhang van de linten te bevorderen en de architectonische uitstraling te verbeteren is er behoefte aan aanvullend beleid. Beleid dat o.a. is gericht op de specifieke kenmerken van de linten en de karakteristieken van de te onderscheiden linten. Alleen op deze wijze kan de identiteit van de linten worden versterkt en worden ongewenste ontwikkelingen tegengegaan. Deze beleidsnotitie geeft instrumenten om verdere invulling te geven aan de ruimtelijke beleidsdoelen voor de linten. Bovendien geeft deze notitie richting aan de gewenste architectonische uitstraling.
Kruimelgevallen beleid Op 1 oktober 2010 zijn de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor) in werking getreden. In de Wabo is in artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 2° de mogelijkheid opgenomen om in bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen planologisch af te wijken van het bestemmingsplan. In Bijlage II van het Bor is in artikel 4 aangegeven voor welke bouwwerken of gebruiksactiviteiten die in strijd zijn met het bestemmingsplan, vergunning kan worden verleend. Omdat de mogelijkheden om vergunning te verlenen erg ruim zijn opgesteld is een beleidskader nodig. Het college heeft voor de toepassing beleidsregels opgesteld. Voor de meeste bouwwerken zijn de loketcriteria van toepassing. 3.2. Stedenbouwkundige- en beeldkwaliteitsplannen De enorme ruimtelijke dynamiek heeft ook zijn weerslag in het ruimtelijke ordeningsbeleid en het toegepaste instrumentarium om de ontwikkelingen te sturen. De gemeente beschikt over een aanzienlijke hoeveelheid documenten zoals stedenbouwkundige uitgangspunten, beeldkwaliteitsplannen, ruimtelijke onderbouwingen en startdocumenten voor ontwikkelingslocaties.
Binnen de gemeente Aalsmeer zijn de volgende beeldkwaliteitsplannen van toepassing: Beeldkwaliteitsplan Woonschepen Beeldkwaliteitsplan Nieuw-Calslagen Beeldkwaliteitsplan Meervalstraat/Roerdomplaan Beeldkwaliteitsplan VVA terrein Beeldkwaliteitsplan Polderzoom fase 1 Beeldkwaliteitsplan Polderzoom fase 2 Beeldkwaliteitsplan Kerkepad- Beeldkwaliteitsplan Aalsmeer dorp Beeldkwaliteitsplan Lijnbaan Beeldkwaliteitsplan Spoorlaan Beeldkwaliteitsplan Parkmeer Beeldkwaliteitsplan N201 Masterplan N201 Masterplan Herenweg Beelkwaliteitsplan Greenpark Beeldkwaliteit FloraHolland locatie Oost Nieuw Oosteinde beeldkwaliteitsplan
19
3.3. Van bestemmingsplannen naar Omgevingsplan Op dit moment gelden er voor het grondgebied van gemeente Aalsmeer veel verschillende bestemmingsplannen. Dat is niet uniek voor Aalsmeer, dat geldt voor alle gemeenten in Nederland, maar dat gaat binnenkort veranderen. Na invoering van de Omgevingswet, worden de bestemmingsplannen samengevoegd tot één Omgevingsplan. De term ‘bestemmingsplan’ komt dan te vervallen. Ook de vindplaats van de bestemmingsplannen gaat dan veranderen. Nu zijn bestemmingsplannen digitaal in te zien via www.ruimtelijkeplannen.nl, straks is een en ander terug te vinden in het digitale Omgevingsloket. Dit heeft als voordeel dat het Omgevingsplan te vinden is in het loket waarin vergunningen moeten worden aangevraagd. Dat scheelt zoekwerk. De welstandsnota gaat te zijner tijd onderdeel uitmaken van het Omgevingsplan. 3.4. Monumentenbeleid Inventarisatie Monumentale gebouwen en structuren in de gemeente zijn geïnventariseerd en Aalsmeer is opgenomen op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Noord-Holland. Aalsmeer heeft 29 Rijksmonumenten, 2 provinciale monumenten en 42 gemeentelijke monumenten. In de gemeente ligt het fort Kudelstaart als onderdeel van de Stelling van Amsterdam, deze stelling is samen met de 42 forten opgenomen op de wereld erfgoedlijst van Unesco.
Monumentenbeleid De gemeente heeft haar monumentenbeleid in de “Erfgoedverordening Aalsmeer 2010” vastgelegd. In deze verordening wordt de procedure tot aanwijzing en intrekking van een monument geregeld en de aanwijzing tot gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Onderhoudswerkzaamheden aan monumenten zijn vergunningsvrij. Voor werkzaamheden waardoor het uiterlijk aanzien van het monument verandert, is echter altijd een omgevingsvergunning vereist. Wijzigingen aan monumenten moeten dus altijd aan de CRK worden voorgelegd. De welstandscriteria voor monumenten zijn gericht op het handhaven, herstel en versterken van de historische karakteristieken van het monument (exterieur en interieur) en de samenhang van het monument met zijn omgeving. Welstandscriteria voor monumenten Zonder vergunning van de gemeente mag aan het monument niets veranderd, onttrokken of toegevoegd worden. Bij een verbouwing moet de eigenaar een omgevingsvergunning aanvragen;
Voor elke bouwkundige ingreep van enige omvang aan een monument wordt een bouwhistorisch onderzoek gevraagd (bijlage 2). De gemeente bepaalt, naar aanleiding van de aard en omvang van de ingreep, of en op welke wijze dit onderzoek gebeurt. De aard en de structuur van het monument vormen vaak een beperkende voorwaarden voor nieuwe gebruikseisen. Kortom: niet alle functies passen in elk monument. Het gebruik van natuurlijke materialen zoals baksteen, hout, natuursteen en gebakken pannen is kenmerkend voor de meeste monumenten. Dit aspect vormt, tezamen met de architectonische detaillering, een van de monumentale waarden van het gebouw en verdient dus intense aandacht. Het vervangen van kozijnen en andere gevelonderdelen door kunststof en/of aluminium is niet toegestaan. Dat geldt eveneens voor het vervangen van keramische pannen door (snel dekkende) betonpannen of bitumineuze bedekkingen. Om de authenticiteit van de bestaande raamprofielen zoveel mogelijk te handhaven is het gebruik van voorzetbeglazing (aan de binnenzijde) te prefereren boven dubbele beglazing. Bij dubbele beglazing wijzigen de slanke raamprofielen namelijk in (te) dikke profielen, met name bij ruiten met roedeverdeling. Behoud van historische waardevolle interieuronderdelen zoals plafonds, trappen, schouwen, kasten, betimmeringen en deuren is uitgangspunt bij elke verbouwing.
Voor het aanbrengen van reclame op, aan of bij een monument is een omgevingsvergunning noodzakelijk. Per aanvraag wordt beoordeeld of en in welke vorm, het aanbrengen van reclame aanvaardbaar is.
Aangewezen beschermde monumenten Bij de door het Rijk, de provincie of de gemeente aangewezen beschermde monumenten zijn de elders vergunningsvrije bouwwerken vergunningplichtig. Dat betekent dat altijd een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Ook in deze gevallen treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als het bestemmingsplan geen bezwaar oplevert, wordt het bouwplan door de CRK (dan wel een namens haar gemandateerd lid) getoetst aan de welstandscriteria voor monumenten. Voor een overzicht van alle Rijks- provinciale en gemeentelijke monumenten, zie Bijlage 4. Cultuurhistorie 20
In opdracht van de gemeente Aalsmeer is door “Cultuurcompagnie NoordHolland” een Cultuurhistorische analyse, genaamd “Gebroken landen, geheelde gronden” opgesteld. Deze analyse is op 29 maart 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Doel van deze analyse is inzicht te krijgen in cultuurhistorisch onderscheiden deelgebieden en waarden die bij ruimtelijke ontwikkelingen betrokken dienen te worden. Bovendien heeft deze notitie als doel na te gaan of gebieden aangewezen kunnen worden als potentieel gemeentelijk beschermd dorpsgezicht (Coalitieakkoord 2010-2014). Beschermde dorpsgezichten De analyse adviseert de volgende gebieden als potentieel gemeentelijk beschermd dorpsgezicht aan te wijzen: 1. Gezicht rond de dorpskerk; 2. Langs de ontginningsbasis van Aalsmeer; 3. Landarbeidersplaatsjes in de Stommeer (Wilgenlaan); 4. Jaren ’30 middenstand in de Stommeer (Berkenlaan, Kastanjelaan, Thijssenlaan); 5. Landschapsgezicht Bovenland-Benedenland (Mr. Jac. Takkade). Voor deze gebieden zijn Waardestellingen aanwijzingsprocedure inmiddels afgerond.
opgesteld
en
is
de
Ook wordt in deze analyse geadviseerd om het “Rode Dorp “, gelegen aan de Machineweg, aan te wijzen als potentieel gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Inmiddels is planvorming in voorbereiding om de bestaande woningen aan de Machineweg te slopen en hier nieuwe woningen te bouwen. De “Nota van Uitgangspunten” voor deze locatie is op 27 juni 2013 door de Raad vastgesteld. Voor de Cyclamenstraat, het Plassenlint en het Seringenpark (bejaardenwoningen) zal nader onderzoek worden gedaan, of ook deze gebieden in aanmerking komen om als gemeentelijk beschermd dorpsgezicht aan te wijzen.
21
4.Hoofdstuk 4 Algemene beoordelingscriteria Alle vergunningplichtige bouwactiviteiten worden getoetst aan de algemene welstandscriteria. De algemene criteria hebben te maken met de volgende onderwerpen: A. Relatie tussen het bouwwerk en de omgeving B. De betekenis van vormgeving in sociaal-culturele context C. Relatie tussen vorm, functie en constructie D. Schaal en maatverhoudingen E. Materiaal, textuur, kleur en licht 4.1. Relatie tussen bouwwerk en omgeving Een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand moet een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Er worden hogere eisen gesteld als een gebouw een grotere publieke betekenis heeft of het gebouw zich bevindt in een bijzondere openbare ruimte. Gebouwen staan niet op zichzelf, het zijn objecten in de openbare ruimte en ze beïnvloeden per definitie de stedelijke omgeving of het landschap. Gevels en volume zijn niet alleen externe begrenzingen van gebouwen, zij vormen tevens samen de wanden van de openbare ruimte. Ook van een gebouw dat contrasteert met zijn omgeving, wordt verwacht dat het zorgvuldig is ontworpen en de omgeving in zijn waarde laat. Bij het beoordelen van bouwwerken, houdt de CRK rekening met de relatie tussen het bouwwerk en: A. De specifieke stedenbouwkundige kenmerken van de omgeving; B.