Toelichting verschillen 1e herziening exploitatieplan Polderzoom fase 2

Bijlage 1

Onderwerp : Toelichting verschillen 1e Herziening exploitatieplan Polderzoom fase 2 Datum : 16-08-2023

Aanleiding Het in 2019 vastgestelde exploitatieplan Polderzoom fase 2 wordt in 2023 voor het eerst herzien. Onderstaande kaart geeft het gehele exploitatieplan gebied weer.

Met twee grondeigenaren / ontwikkelaars is de afgelopen jaren een overeenkomst tot kostenverhaal gesloten. Dit gedeelte van het exploitatiegebied is reeds tot ontwikkeling gekomen en bijna afgerond. In 2023 vinden de laatste woonrijp maak werkzaamheden plaats. Op de onderstaande kaart is het nog resterende deel van het exploitatieplangebied weergegeven waarvoor nog geen overeenkomsten zijn gesloten met particuliere initiatiefnemers of waar de gemeente de gronden nog niet geheel heeft verworven om zelf de ontwikkeling te realiseren.

Door de sterke prijsontwikkeling van civieltechnische kosten, evenals de sterk gestegen woningprijzen van de afgelopen jaren, is simpelweg indexeren van de prijzen in het exploitatieplan niet meer toereikend. Om deze reden zijn voor het nog te realiseren gedeelte nieuwe kostenramingen opgesteld en is de inbrengwaardetaxatie herzien. De reeds gemaakte kosten door gemeente en ontwikkelaars zijn verwerkt in de boekwaarde.

Verschillen Onderstaand een toelichting van de grootste verschillen. In de bijlage 1 treft u de verschillenanalyse aan. Verwerving De inbrengwaardetaxatie is geactualiseerd. De inbrengwaarde is gestegen van ruim € 4 mln. (€ 69,78 per m2) in 2019 tot € 9,6 mln. (€ 200,65 per m2) in 2023. Deze enorme stijging komt grotendeels door de gestegen woningprijzen, waar de inbrengwaarde een resultante is van de totale opbrengsten minus alle investeringen in het gebied. Milieu & saneren De twee particuliere initiatiefnemers in het gebied hebben zelf zorggedragen voor de sanering. In een gedeelte van het gebied waren de saneringskosten hoger dan geraamd en in het andere deel is nauwelijks vervuiling aangetroffen en waren de kosten beduidend minder. Voor het nog te realiseren gedeelte is de raming herzien op basis van de gerealiseerde delen. Dit heeft geleid tot het naar beneden bijstellen van de milieu en saneringsbegroting met bijna € 0,4 mln. Bouw- en woonrijp maken Voor het nog te realiseren gedeelte is een nieuwe raming opgesteld. Voor het reeds uitgevoerde deel zijn de gemeentelijke en de kosten gemaakt door de particuliere initiatiefnemers in de boekwaarde opgenomen. Dit leidt dot een hogere raming voor bouw- en woonrijp maken van € 1 mln. Bovenwijkse voorzieningen De afdracht is conform de Nota bovenwijkse voorzieningen Aalsmeer 2020 geactualiseerd.

Rente boekwaarde De werkelijk gerealiseerde rentekosten over de boekwaarde zijn hier verwerkt. Deze worden in de grondexploitatie op een andere regel geraamd (bijlage 1 bijna onderaan) Inkomsten woningbouw In de inbrengwaardetaxatie zijn de opbrengsten opnieuw getaxeerd. Hier is de enorme stijging van de woningprijzen over de afgelopen jaren duidelijk zichtbaar. Waar de totale opbrengstpotentie van de exploitatieplangrondexploitatie in vier jaar tijd van € 9,9 mln. naar € 18,6 mln. zijn gestegen. Resultaat Het resultaat van de exploitatieplan grex is van €83.000 positief in 2019 gestegen naar € 1,87 mln. positief in 2023. Het exploitatieplan gaat echter uit van de fictie dat de gemeente het gehele plan zelf realiseert. Dat is hier niet het geval, twee particuliere initiatiefnemers hebben het grootste deel van het gebied ontwikkeld en daarmee ook het positieve resultaat gerealiseerd.

Verschillen analyse Exploitatieplan 2019

Uitgaven omschrijving

Herziening 2023

totaal

totaal

verschil

toelichting

beheerkosten

€ € € € € € € €

-4.051.737 -204.825 -1.400.000 -3.012.383 -814.673 -277.144 -150.000

€

-121.800 €

28.200

totale uitgaven

€

-9.910.763 €

-16.864.837 €

-6.954.075

verwerving sloop milieu/saneren bouw- en woonrijp maken plankosten bovenplans rente boekwaarde

Inkomsten omschrijving woningen

€

-5.578.163 Geactualiseerde inbrengwaardetaxatie 2023

€

-197.775 €

€

-1.013.853 €

€

-4.030.057 €

€

-1.035.279 €

€

-354.682 €

-77.537 Afracht bovenwijks geactualiseerd conform Nota Bovenwijks 2020

€

-481.492 €

-481.492 Rentekosten over de boekwaarde van de afgelopen jaren

totaal €

-9.629.900 €

totaal 9.913.791 €

7.051 386.147 Lagere saneringskosten in een gedeelte van het plangebied -1.017.674 Civiele prijsstijgingen doorgevoerd -220.606 Plankostenscan geindexeerd

verschil 18.611.585 €

toelichting

8.697.794 Geactuliseerde opbrengsten conform taxatie 2023

kantoren

€

-

bedrijven

€

-

horeca

€

-

commerciële voorzieningen

€

-

niet-commerciële voorzieningen

€

-

parkeren

€

-

bijdragen overig

€

-

exploitatiebijdragen

€

-

18.611.585 €

8.697.794

totale inkomsten

€

9.913.791 €

Saldo omschrijving

totaal

totaal

verschil

toelichting

uitgavenstijging

€

-480.992 €

-95.535

€

385.457 restant uitgaven minder en looptijd korter

inkomstenstijging

€

1.308.514

€

337.019

€

-971.496 restant opbrengsten minder en looptijd korter 1.157.680

per jaar inclusief indexering

€

830.551

€

1.988.231

€

rente

€

-747.273 €

-120.614

€

31-12-2026 €

83.278

€

1.867.617

€

€

71.077

€

1.725.389

eindwaarde NCW

626.659 Gerealiseerd opgenomen onder rente boekwaarde 1.784.339 Saldo verschillen Niet vergelijkbaar door verschil in jaren op startwaarde