Startnotitie De Hoeksteen.docx

Voor het toepassen van WKO (Warmte-Koude Opslag) dient zorgvuldig afgestemd te worden met de omgeving.

•

Het realiseren van bronnen dient op eigen terrein plaats te vinden. Voor de aanleg van WKO’s is een vergunning op grond van de Waterwet noodzakelijk, de provincie NoordHolland is hiervoor het bevoegd gezag.

•

Wanneer gebruik gemaakt wordt van gesloten bodemenergiesystemen is de gemeente het bevoegd gezag, ook hiervoor dient voorafgaand aan indienen van een melding afstemming plaats te vinden.

•

De voor de elektriciteitsvoorziening van de woningen in het gebied benodigde transformatorstations van de netbeheerder dienen mee ontworpen te worden in de buitenruimte.

•

Ook dienen laadvoorzieningen te worden getroffen binnen het plangebied. In ieder geval dienen de aansluitingen te worden aangevraagd zodat het makkelijk wordt om laadvoorzieningen te treffen mocht daar behoefte aan zijn.

•

De gebouwen in en rondom het plangebied zijn vaak niet onderheid, bij de uitvoering van de werkzaamheden dient hier rekening mee gehouden te worden. De ontwikkelaar dient voorzorgsmaatregelen te treffen om schade te voorkomen en te monitoren bij direct omwonenden. Dit door, op verzoek, een bouwkundige vooropname van gebouwen zowel in- als exterieur of een nulmeting op een nader te bepalen afstand van het

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

28 van 35

plangebied. Dit dient te worden uitgevoerd door een gecertificeerd bureau. De nieuwbouw dient met schroefpalen te worden gefundeerd.

5.

Verkavelingsschets en impressie hoofdgebouw school

5.1

Verkavelingsschets plangebied

Voor het plangebied is, op basis van voorgaande analyse, vigerend beleid, wet- en regelgeving en plan specifieke randvoorwaarden een verkavelingsschets opgesteld. De verkavelingsschets geeft een impressie van hoe het ruimtelijke plan binnen de kaders vorm kan krijgen (uiteindelijk dient deze door de geselecteerde ontwikkelaar te worden opgesteld). Deze verkavelingsschets is te zien in onderstaande afbeelding, maar is tevens in groter formaat in bijlage 4 van deze startnotitie opgenomen.

Afbeelding 16: verkavelingsschets De Hoeksteen

Bebouwing, parkeren en verharding Het plangebied wordt gekenmerkt door een variatie aan bijzondere gebouwen waarbij het wonen in een voormalige school het boegbeeld vormt voor het plan (voetprint in geel). Daarnaast wordt met de woningen aan de Jac. P. Thijsselaan 2 (rood met maximaal 2 woningen) zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij het bestaande woonlint conform het beschermd dorpsgezicht. De bijzondere verspringing van de nieuwe smalle rijwoningen op het achterterrein van de voormalige school ontstaat hier een eigentijdsere uitstraling, waarbij de massa en korrel blijft aansluiten bij het beschermd dorpsgezicht. Door de ruimte

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

29 van 35

voor de auto te minimaliseren is het parkeren centraal georganiseerd met ruimte voor 32 parkeerplaatsen en de wegen beperkt (grijs). Ook de verharding voor de bereikbaarheid van de woningen en de paden wordt zoveel mogelijk beperkt (licht bruin/beige). Aan het einde van de weg is ook de keermogelijkheid voorzien voor het calamiteitenverkeer. De overige 4 benodigde parkeerplaatsen kunnen terecht in de gebieden (paars rondje met P erin) aan de straten Ophelialaan (voor het hoofdgebouw) of naast de nieuwbouw aan de Jac. P. Thijsselaan en aan de overzijde van de Jac. P. Thijsselaan 2. Daarnaast wordt er gekeken naar de mogelijkheid voor deelauto’s, waardoor een lager aantal parkeerplaatsen benodigd zal zijn en de overige 4 parkeerplaatsen opgevangen kunnen worden hierdoor. De fietsen wordt gecentraliseerd in een gezamenlijke berging (zoekgebied in grijs achter de zuidelijk gelegen parkeerplaatsen). Water, groen en beleving De bebouwing neemt af van 812 vierkante meter naar 451 vierkante meter. Dat maakt de ruimte vrij voor water, groen en beleving. Door de omlegging van de watergang in combinatie met het bestaande groen biedt mogelijkheden om hier binnen in een buurt een bijzondere leefomgeving te creëren voor mens en dier. Aan de randen van het plangebied wordt water toegevoegd als compensatie voor het dempen van water meer gelegen in het hart van het achterterrein.

Afbeelding 17: water dempen en compensatie

In afstemming met de betreffende bewoners van de Berkenlaan is in de verkavelingsschets uitgegaan van een beschoeiing. Aan de zijde van het gemeentelijk eigendom worden de randvoorwaarden van het waterschap gevolgd (zie ook 4.6) en aangevuld met natuurvriendelijke oevers (zie ook 4.5). Door het parkeren niet – traditioneel - voor de deur te realiseren maar op een centrale plek in het plangebied, blijft een autoluwe ruimte over voor recreatie en verbinding tussen de nieuwe bewoners. De afstanden tussen de nieuwe woningen is beperkt om de buitenruimtes maximaal geluidsluw te maken. Inspelend op de zorgen van de omwonenden dient bij de inrichting van de openbare ruimte zorgvuldig gekeken te worden naar hoe overlast en hinder kan worden voorkomen maar ook naar hoe de verbinding kan worden gemaakt tussen de bestaande en nieuwe leefomgeving.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

30 van 35

Afbeelding 18: huidige en mogelijk toekomstige situatie samen in beeld

5.2

Impressie herontwikkeling hoofdgebouw van de voormalige school

De gemeente heeft aan BOEi gevraagd een impressie te maken van hoe de herontwikkeling van het voormalige school er uit zou kunnen zien. De gemeente heeft het voorstel van BOEi overgenomen om te streven naar optimaal gebruik van de ruimte beschikbaar in het hoofdgebouw, dat leidt tot ruimte voor 8 woningen. Daarnaast is specifiek voor het hoofdgebouw van de school een impressie gemaakt waarbij in beeld is gebracht hoe het hoofdgebouw als gemeentelijk beschermd dorpsgezicht zou kunnen worden getransformeerd naar woningen.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

Afbeelding 19: Impressie hoofgebouw school van Wenink\Holtkamp architecten

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

31 van 35

Pagina

32 van 35

Afbeelding 20: Impressie voorzijde hoofgebouw school van Wenink\Holtkamp architecten

Afbeelding 21: Impressie achterzijde hoofgebouw school van Wenink\Holtkamp architecten

Bij de herbestemming van het hoofdgebouw van de voormalige school wordt voorgesteld de twee uitstekende volumes aan de voorzijde te verwijderen, zodat het rustige en eenduidige volume van de school weer leesbaar wordt. Ter plaatse van de verwijderde delen wordt voorgesteld om twee uitsneden in het volume die zich terughoudend manifesteren ten opzichte van de bestaande gevel. De uitsneden aan de voorzijde vormen een natuurlijke entree naar de woningen. De authentieke raampartijen zijn in ere hersteld zodat de balans en de verhoudingen van het originele ontwerp weer terug komen in het gevelbeeld. De originele gangstructuur wordt behouden door de indeling van de woningen vanuit deze gang te ontsluiten. De authentieke details van de gang blijven behouden en vormen nu onderdeel van een woning. Voordeel is dat brandscheiding en de geluidsisolatie tussen de woningen, bouwkundig gezien, relatief eenvoudig gerealiseerd kunnen worden. Aan de achterzijde van het schoolgebouw worden de raampartijen waar mogelijk ook hersteld in originele staat. Ter plaatse van de toegang naar de tuin zijn openslaande tuindeuren aangebracht die qua stijl aansluiten op de vormgeving van de bestaande raampartijen. De connectie met de tuin

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

33 van 35

en omgeving wordt een optimaal door alle drie de raampartijen te voorzien van openslaande tuindeuren. De uitbouw aan de achterzijde in het hart van het hoofdgebouw die tegelijk is geplaatst met de uitbouwen aan de voorzijde, doet in dit geval minder afbreuk aan het karakter van het hoofdvolume. Het volume is vanaf de straatzijde niet zichtbaar en door de centrale ligging voegt het zich beter in het geheel. Bij de herbestemming wordt de uitbouw aan de achterzijde vervangen door een nieuw volume dat een meer open karakter heeft dan de bestaande uitbouw. Tevens wordt de uitbouw wat vergroot zodat er in het hart van de school nog een woning gesitueerd kan worden. Om voldoende programma te kunnen maken voor wonen, zal er op de verdieping hoogte gecreëerd moeten worden en zal er voor de verblijfsruimten voldoende daglicht aanwezig moeten zijn. Dit kan mogelijk worden gemaakt door het toevoegen van dakkapellen. Om het authentieke karakter van de school aan de voorzijde te kunnen behouden is het absoluut niet gewenst om aan deze zijde dakkapellen te plaatsen. Bij de herbestemming wordt dan ook voorgesteld om dit te doen aan de achterzijde van de school. De langgerekte dakkapel wordt op een eigentijdse maar zeer subtiel en verfijnd getailleerde wijze vormgegeven.

Enerzijds benadrukt de dakkapel het lange volume van het hoofdgebouw en anderzijds wordt door terugspringende vlakken in de dakkapel de individualiteit van de woningen weergegeven. Omdat aan de voorzijde van de school de originele dakkapellen nog zichtbaar zijn hebben we er bewust voor gekozen om de nieuw toevoegde dakkapel qua taal en uitstraling te laten afwijken van de uitstraling van de dakkapellen aan de voorzijde, zodat de historie van het gebouw helder afleesbaar blijft. De gang wordt betrokken bij de woningen, waardoor het aantal vierkante meters van de woning wordt vergroot. De authentieke details van de gang kunnen behouden blijven, maar vormen nu onderdeel van een woning. De brandscheiding en de geluidsisolatie tussen de woningen kunnen, bouwkundig gezien, relatief eenvoudig worden gerealiseerd. Aan de achterzijde van het schoolgebouw worden de raampartijen waar mogelijk ook in originele staat hersteld. Ter plaatse van de toegang naar de tuin worden openslaande tuindeuren aangebracht die qua stijl aansluiten op de vormgeving van de bestaande raampartijen.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

6.

34 van 35

Planning, projectcommunicatie en financiën

Voor het plangebied is op basis van de huidige inzichten een (besluitvormings-)planning opgesteld waarvan onderstaand de mijlpalen zijn weergegeven 6.1 Projectcommunicatie Voor belanghebbenden is de participatie van de concept startnotitie aangekondigd met een brief, een persbericht en de opening van een projectpagina op de gemeentelijke website en het participatieplatform. Voor de gemeenteraad is daarnaast de concept startnotitie en alle bijbehorende documenten onder begeleiding van een collegebrief ter informatie gezonden. De concept startnotitie heeft in de periode van 1 februari 2022 tot en met 1 maart 2022 ter inzage gelegen en heeft 20 reacties gekregen. Op 10 februari 2022 is een digitale informatiebijeenkomst georganiseerd. Vlak daarna is aanvullend gesproken met omwonenden die daaraan behoefte hadden. Vervolgens zijn de mogelijkheden verkend om naar aanleiding van de reacties de startnotitie aan te passen. Deze aanpassingen zijn inzichtelijk gemaakt voor de belanghebbenden en teruggekoppeld in een bijeenkomst op 20 juni 2022. Bij een besluit van het College om de startnotitie ter besluitvorming voor te leggen aan de raad worden de belanghebbenden weer geïnformeerd. 6.2 Planning Na vrijgave van de concept startnotitie is deze ter inzage gelegd voor participatie.

Naar aanleiding van de reacties uit de participatie heeft de gemeente wat meer tijd genomen om de reacties zorgvuldig te beantwoorden en zo helder mogelijk terug te koppelen waarin inzichtelijk wordt gemaakt hoe de startnotitie is aangepast. De reacties zijn toen verwerkt in de nota van beantwoording en worden samen met de aangepaste startnotitie voorgelegd aan de raad ter besluitvorming. Verwachte vaststelling van de startnotitie in Q2 2023 (1) leidt tot de volgende planning zoals indicatief in onderstaande tabel weergegeven.

1 2 3 4 5 6 7

Planproduct Startnotitie Ontwerp bestemmingsplan ter inzage Bestemmingsplan onherroepelijk Tender (om te komen tot selectie ontwikkelaar) Goedkeuring bouwplan Omgevingsvergunning Levering bouwrijpe grond en begeleiding bouw

Planning Q1 2023 Q2 2023 met uitloop Q4 2023 Q4 2023 met uitloop in 2024 2024 met uitloop in 2025 2025/2026 2025/2026 2026 met uitloop in 2027

Na vaststelling van de Startnotitie wordt het bestemmingsplan voorbereid en in procedure gebracht. Het ontwerpbestemmingsplan gaat dan, voor 1 juli 2023, zes weken ter visie waarbij belanghebbenden hun zienswijzen geven (2). Op basis van deze zienswijzen kan dan de vaststelling van het (gewijzigde) bestemmingsplan ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Daarna kan beroep worden aangetekend bij de Raad van State. Een bestemmingplanprocedure duurt ongeveer een jaar, exclusief de tijd die nodig is voor een mogelijk beroep bij de Raad van State (3). Na een onherroepelijk bestemmingsplan wordt een tender (4) georganiseerd om te komen tot de selectie van een ontwikkelaar en worden de vervolgstappen (5-7) verder in een concrete planning uitgewerkt.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

6.3

35 van 35

Financiën

6.3.1 Financieel resultaat Het beoogde woningbouwplan met 22 koopwoningen zoals in deze startnotitie is opgenomen vormt een evenwichtig resultaat van een uitgebreide verkenning naar maatwerk in ruimtelijke kwaliteit met oog voor de financiële haalbaarheid en de mogelijkheden om tempo te maken. Het project kent een positieve resultaatverwachting, wat staat toegelicht in de geheime bijlage 5. De belangrijkste pijler daarin zijn de 6 koopwoningen in het dure segment in het hoofdgebouw van de voormalige school De Hoeksteen. 6.3.2 Kosten De ontwikkeling van De Hoeksteen wordt gerealiseerd op grond die volledig in eigendom is van de gemeente. Het project kan daardoor gerealiseerd worden via een actieve grondexploitatie. Op dit moment is er voor dit project een actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV). Hiervoor is een voorbereidingskrediet van € 242.000 opgenomen bij de vaststelling van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2022. De kosten van de grondexploitatie bestaan onder andere uit de sloop van bijgebouwen en de woning, het saneren van asbest in het voormalige schoolgebouw, het bouwrijp maken van het deel dat is bestemd voor de nieuwbouw, het woonrijp maken van het plangebied en plankosten. 6.3.2 Opbrengsten De opbrengsten van het project met gebouwen en gronden in eigendom van de gemeente bestaat uit 2 onderdelen: 1.

De verkoop van het hoofdgebouw van de voormalige school (vastgoed). Het deel van het woningbouwprogramma dat wordt gerealiseerd in het hoofdgebouw van de voormalige school wordt verkocht vrij van gebruik en in huidige staat. 2. De verkoop van het bouwrijpe terrein voor de realisatie van nieuwbouwwoningen. De opbrengsten maken deel uit van de nog vast te stellen grondexploitatie. De grondwaarde van de woningen en de waarde van het hoofdgebouw is gebaseerd op een concept taxatie die de gemeente heeft laten uitvoeren. Met het oog op de tender en de opening van de grondexploitatie voor dit project zal de taxatie op basis van de laatste informatie in een definitieve versie worden uitgevoerd. 6.3.3 Risico’s Het project kent zoals elk project risico’s. Er wordt rekening gehouden met een bepaalde bandbreedte in de kosten en opbrengsten. Er wordt een positief resultaat verwacht. Bij opening van de grondexploitatie wordt ook een risicoanalyse opgesteld. Er is nog altijd een sluitende grondexploitatie. Het geraamde resultaat vergt zorgvuldig risicomanagement. In de geheime bijlage 5 van de startnotitie worden het financieel resultaat, de kosten, de opbrengsten en de risico’s nader toegelicht. Omdat de financiële inhoud van bijlage 5 gegevens bevat die de onderhandelingspositie nadelig kan beïnvloeden is deze geheim (zoals bij elke grondexploitatie).

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023