P04785 Reactie memo Rho tweede supermarkt Kudelstaart_20220106.pdf
Tekst van het document
notitie
notitie
Reactie memo RHO behoefteonderzoek Kudelstaart projectnaam Reactie memo RHO behoefteonderzoek Kudelstaart datum 6 januari 2022 opdrachtgever Gemeente Aalsmeer projectnummer P04785 opgesteld door FS, RK
Inleiding Aanleiding In opdracht van de gemeente Aalsmeer heeft BRO meermaals onderzoek gedaan naar het vestiging van een tweede supermarkt in de nieuwe woonwijk Hoofdweg-Zuid in Kudelstaart. Als een reactie op de geschreven rapporten heeft de Winkeliersvereniging Kudelstaart Rho gevraagd een reactie te geven op dit onderzoek. In voorliggende notitie reageert BRO inhoudelijk op de memo van 8 december 2021 geschreven door Rho.
Inhoudelijke reactie In de memo stelt RHO dat op basis van de oorspronkelijke uitgangspunten geen uitbreidingsruimte meer aanwezig is. BRO is echter anders van mening en reageert middels deze notitie op enkele stellingen uit de memo van Rho. “Geen kwantitatieve behoefte aangetoond” Metrage nieuwe Vomar Rho wijst op het gehanteerde metrage van de nieuwe Vomar supermarkt. De supermarkt krijgt een omvang van circa 1.900 m2 bvo, volgens Rho komt dit neer op een omvang van circa 1.520 m2 wvo in plaats van 1.400 m2 wvo. Daarbij geeft Rho aan dat doorgaans sprake is van een verhouding wvo/bvo van 80%.
BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl
Reactie BRO De verhouding wvo/bvo verschilt per supermarkt en 80% is dan ook geen harde norm. Doorgaans wordt juist een bandbreedte gehanteerd van 70 à 80%. De gehanteerde 1.400 m2 wvo, die overigens een gegeven is, valt binnen bovenstaande bandbreedte.
Raming vierkante meters uitbreidingsruimte Rho wijst er op dat BRO in 2017 reeds de marktruimte voor dagelijkse winkels in Kudelstaart heeft geraamd. Die ruimte is door de uitbreiding van Albert Heijn reeds ingenomen, waardoor er feitelijk geen ruimte bestaat voor een tweede supermarkt.
Reactie BRO De raming waar RHO naar verwijst komt uit 2017. In het meeste recente onderzoek (oktober 2021) zijn ook de meest recente cijfers en kengetallen gehanteerd. Op basis daarvan blijkt dat er in de huidige situatie inderdaad slechts beperkte ruimte is voor uitbreiding van het dagelijks winkelaanbod. Gelet op de toekomstige situatie, rekening houdend met de actuele bevolkingsprognosecijfers (en ter indicatie: +590 woningen in Kudelstaart) ontstaat er echter aanzienlijk meer behoefte dan in eerdere rapporten werd voorzien. In het onderzoek uit 2021 is nadrukkelijk het toekomstperspectief van Kudelstaart meegenomen en wordt aangetoond dat er de komende jaren wel degelijk behoefte ontstaat aan een tweede supermarkt. Koopkrachtbinding door de jaren heen opgehoogd Rho wijst er op dat BRO de koopkrachtbinding zonder concrete aanleiding heeft opgehoogd van 75% in 2017, naar 80% in 2020, naar 85% in 2021. Reactie BRO BRO hanteert geen binding van 85% voor 2021, maar voor de toekomstige situatie in 2030. Voor de berekening van de huidige situatie hanteert BRO nog altijd een binding van 75%, zoals in de eerdere rapporten. Naar de toekomst toe acht BRO het echter zeer reëel dat de binding stevig toeneemt. Door de
1
notitie Reactie memo RHO behoefteonderzoek Kudelstaart
komst van een tweede moderne supermarkt, zoals vermeld in het recente onderzoek, zal de binding significant toenemen. Bovendien ontstaat een complementaire supermarktstructuur, met zowel een service supermarkt als een discountersupermarkt. Door deze stevige impuls, is ook een stevige toename van de binding haalbaar. Koopkrachttoevloeiing eveneens opgehoogd Rho geeft aan dat BRO de koopkrachttoevloeiing eveneens ophoogt, van 15% in 2017 naar 20% in 2021. Reactie BRO BRO hanteert geen koopkrachttoevloeiing van 20% voor 2021, maar voor de toekomstige situatie in 2030. Voor de berekening van de huidige situatie hanteert BRO net als in eerdere onderzoeken een binding van 15%. Net als bij de binding acht BRO het reëel dat de toevloeiing aanzienlijk toeneemt. Toevoeging van een tweede supermarkt, ook nog eens een discounter, betekent nogal wat voor de aantrekkingskracht van Kudelstaart. De aantrekkingskracht op inwoners uit omliggende kernen zal toenemen, zeker in kernen zonder discountaanbod (o.a. de Kwakel, Nieuwveen, Zevenhoven Leimuiden, Langelaar, Aalsmeer-Zuid). Overigens, zelfs al zou BRO de toevloeiing gelijk hebben gehouden (15%) dan zou sprake zijn van circa 970 m2 wvo uitbreidingsruimte. Dan nog zou de komst van een tweede supermarkt te verantwoorden zijn.
Raming inwonertal Rho geeft aan dat de raming van het inwonertal richting 2030 fors naar boven toe is bijgesteld. Het is onduidelijk waarop deze prognose is gebaseerd.
donderdag 6 januari 2022
Reactie BRO Het geraamde inwonertal voor 2031 is gebaseerd op actuele prognosecijfers in combinatie met de bekende nieuwbouwplannen in Kudelstaart. Zoals vermeld in de rapportage zijn er plannen circa 590 extra woningen toe te voegen in Kudelstaart, zowel op de locatie Hoofdweg-Zuid als op de locatie Westeinderhage. Voor het bepalen van het aantal inwoners in 2030 is het aantal te realiseren woningen vermenigvuldigd met de gemiddelde huishoudensgrootte in Kudelstaart (2,4). Dit komt neer op een groei van ruim 1.400 extra inwoners. De schatting van 10.500 inwoners voor Kudelstaart in 2030 is zelfs behouden (+1.200), aangezien niet de volledige potentie op basis van bovenstaande berekening is meegenomen. Hogere gemiddelde inkomenscijfers Rho geeft aan dat BRO in het onderzoek ten onrechte uit gaat van het hogere gemiddelde inkomenscijfer voor de gemeente Aalsmeer, in plaats van het daadwerkelijke (en lagere) gemiddelde inkomenscijfer voor de kern Kudelstaart. Reactie BRO Het gemiddeld inkomen per inwoner in de kern Kudelstaart ligt inderdaad iets lager dan in de gemeente als geheel (€29.000 ipv €30.200). Bij het bepalen van het inkomen is echter ook rekening gehouden met de toekomstige woningbouwontwikkelingen in Kudelstaart. Het project Hoofdweg-Zuid kent een verdeling van 30% sociale segment, 25% middelduur segment en 45% hoger segment.
Het project Westeinderhage kent een verdeling van 25% sociaal segment, 30% middelduur segment en 45% hoger segment.
Naar verhouding worden er relatief veel woningen toegevoegd in het middeldure en hogere segment en het is dus reëel om te veronderstellen dat het gemiddelde inkomen zal toenemen. Aangezien het exacte gemiddelde inkomen niet kan worden voorspeld is het gemiddelde inkomen van de gemeente Aalsmeer als norm genomen.
Raming economisch functioneren Rho geeft aan dat de gemiddelde omzet van supermarkten hoger is dan de dagelijkse sector als geheel. Het daadwerkelijke effect van een nieuwe supermarkt voor het centrum zijn niet inzichtelijk gemaakt, maar zullen groter zijn dan 10%, zoals berekend door BRO. Reactie BRO De gemiddelde omzet per vierkante meter van een supermarkt ligt inderdaad iets hoger dan de gemiddelde omzet per vierkante meter voor de gehele dagelijkse sector. BRO heeft echter een som gemaakt voor de dagelijkse sector als geheel en houdt zich dan ook zuiver aan de kengetallen voor de gehele dagelijkse sector. Er is immers onderzocht wat de behoefte is aan dagelijkse aanbod en wat de effecten zijn voor de totale dagelijkse aanbodstructuur in Kudelstaart. Dat de effecten voor het centrum in werkelijkheid hoger zullen zijn is veel te makkelijk gesteld. Rho vergeet daarbij dat de bestaande supermarkt in hoge mate bepalend is voor het functioneren van het centrum (supermarkt omslaat 85% van het dagelijkse winkelaanbod in het centrum). Daarbij concurreren supermarkten in de eerste plaats met andere supermarkten. De bestaande Albert Heijn blijft echter veruit de grootste supermarkt en beschikt over zeer veel eigen trekkracht. Bovendien is Vomar een
2
notitie Reactie memo RHO behoefteonderzoek Kudelstaart
discounter, waardoor in hoge mate sprake is van complementariteit tussen de beide supermarkten. Gedegen effectenanalyse ontbreekt Rho geeft aan dat BRO eventuele kwantitatieve effecten voor het centrum van Kudelstaart of de centra buiten Kudelstaart niet inzichtelijk heeft gemaakt. Reactie BRO BRO richt zich in haar analyse op de kern Kudelstaart, aangezien hier redelijkerwijs de voornaamste effecten te verwachten zijn. De behoefte aan dagelijks winkelaanbod neemt de komende jaren aanzienlijk toe. Indien een supermarkt wordt toegevoegd van circa 1.400 m2 wvo, dan daalt de gemiddelde vloerproductiviteit in Kudelstaart naar circa €7.225 per m2 wvo. Dit is ongeveer 5% beneden het landelijk gemiddelde. Aan de hand van een afwegingskader (op basis van jurisprudentie) is dit verschil is beoordeeld op aanvaarbaarheid. Doordat het omzeteffect redelijk beperkt is, wordt als gevolg van de realisatie van een tweede supermarkt geen leegstand verwacht. Zoals aangegeven in het onderzoek zal het omzeteffect van de nieuwe supermarkt waarschijnlijk het grootst zijn voor de bestaande Albert Heijn in Kudelstaart. De beoogde supermarkt is echter een discounter die sterk complementair is aan Albert Heijn. Albert Heijn is bovendien een stuk groter dan de beoogde tweede supermarkt en heeft ruim voldoende eigen trekkracht.
Het effecten buiten Kudelstaart spreidt zich over een relatief groot gebied, waardoor het omzeteffect per saldo nog beperkter zal zijn. Indien er, zoals Rho aangeeft, reeds sprake is van overschot aan supermarkten in Aalsmeer, is dit te meer een indicatie dat de verdeling van supermarkten binnen de gemeente niet juist is.
donderdag 6 januari 2022
“Geen kwalitatieve behoefte aangetoond” Reisafstand tot Vomar Aalsmeer Rho geeft aan dat slechts sprake is van een beperkte kwalitatieve behoefte. Binnen de eigen gemeente en op korte afstand van Kudelstaart is reeds een Vomar gevestigd. Reactie BRO Het gaat er niet om dat inwoners van Kudelstaart de beschikking krijgen over een Vomar. Waar het wel om gaat is dat het dagelijks aanbod en specifiek het supermarkt aanbod in de kern Kudelstaart beperkt is. Een tweede supermarkt betekent een wenselijke impuls voor de consumentenverzorging in Kudelstaart. Consumentenonderzoek Rho geeft aan dat op basis van consumentenonderzoek blijkt dat inwoners van Kudelstaart naast Albert Heijn in Kudelstaart tevens andere supermarkten in de omgeving bezoeken. Reactie BRO Uiteraard bezoeken inwoners ook supermarkten buiten Kudelstaart en specifiek de genoemde discountsupermarkten. Daaruit blijkt meteen dat inwoners behoefte hebben aan discountaanbod, maar daarvoor uit moeten wijken naar omliggende kernen.
Geen behoefte aan nieuwe winkelconcentratie Rho geeft aan dat geen kwalitatieve behoefte is aangetoond voor een nieuwe winkelconcentratie in Kudelstaart.
Reactie BRO Dit slaat kant nog wal. Het gaat ook niet om het aantonen van de behoefte aan een nieuwe winkelconcentratie. Los van de locatie is aangetoond dat behoefte is aan een tweede supermarkt. Overigens wordt er geen nieuwe winkelconcentratie gerealiseerd, maar uitsluitend een nieuwe supermarkt. “Niet passend binnen de beleidskaders” Rho geeft aan dat BRO ten onrechte aangeeft dat het planinitiatief in grote lijnen past binnen de gestelde beleidskaders en bijdraagt aan de beleidsdoelstellingen van provincie, regio en gemeente. Reactie BRO BRO heeft een zorgvuldige beleidsanalyse gedaan en komt tot de conclusie dat de beoogde ontwikkeling beleidsmatig om diverse redenen wenselijk is. De ontwikkeling speelt onder meer in op veranderende consumentenbehoeften en draagt bij aan de consumentenverzorging in Kudelstaart. In het lokale beleid wordt zelfs expliciet de voorkeur uitgesproken voor de vestiging van een discounter als tweede supermarkt in de kern. Tegelijkertijd constateert BRO ook dat beleidsmatig wordt ingezet op clusteren van winkels in centrumgebieden en voorkomen van verspreide bewinkeling. Locatieonderzoek heeft echter aangetoond dat een locatie in het centrum van Kudelstaart niet mogelijk is. Betekent dit dan dat een nieuwe supermarkt per definitie niet mogelijk is? Dit zou geen recht doen aan de behoefte die de komende jaren gaat ontstaan.
Er zal dus een afweging moeten worden gemaakt tussen enerzijds de gewenste clustering van aanbod en anderzijds het
3
notitie Reactie memo RHO behoefteonderzoek Kudelstaart
duurzaam op peil houden van de consumentenverzorging in Kudelstaart en in het verlengde daarvan de leefbaarheid in de kern. BRO acht het daarbij wel van belang dat een tweede supermarkt niet ten koste gaat van het functioneren van het centrum van Kudelstaart. In het onderzoek van BRO is aangetoond dat hiervan geen sprake zal zijn.
Plancapaciteit Aalsmeer Rho geeft aan dat er in Aalsmeer nog voldoende plancapaciteit aanwezig is, waarmee de noodzaak voor een nieuwe locatie ontbreekt. Reactie BRO Dit is erg kort door de bocht. De plancapaciteit in Aalsmeer biedt geen mogelijkheden om de concrete behoefte in Kudelstaart op te lossen.
donderdag 6 januari 2022
4