Huisvestingsverordening Aalsmeer 2021 - Schaarsterapportage.docx

Schaarsterapportage t.b.v. de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2021 1. Inleiding Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in een huisvestingsverordening regels opnemen met betrekking tot de verdeling van huurwoningen en met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad van zowel huur- als koopwoningen. Voor de inzet van een huisvestingsverordening dient de gemeente aan te tonen dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste op de woningmarkt. In het geval van schaarste kan de gemeente een huisvestingsverordening opstellen voor een periode van vier jaar en daarin aangeven welke maatregelen worden doorgevoerd om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Mogelijke maatregelen zijn verdelingsregels met betrekking tot gereguleerde huurwoningen, beleid ten aanzien van kamerverhuur en toeristische verhuur. Aalsmeer is voor wat betreft de verdeling van de gereguleerde of sociale huurwoningen gelegen in de (voormalige) stadsregio Amsterdam. Dit omvat de regio’s:  Zaanstreek-Waterland (Zaanstad, Wormerland, Beemster, Edam-Volendam, Oostzaan, Landsmeer en Waterland);  Amsterdam en  Amstelland-Meerlanden (Amstelveen, Aalsmeer, Diemen, Haarlemmermeer, Uithoorn en Ouder-Amstel) . We spreken in deze rapportage verder over de ‘sociale huurwoningmarktregio Amsterdam’.

Met betrekking tot de koopwoningmarkt is Aalsmeer gelegen in de NVM regio Haarlemmermeer (samen met Uithoorn en Haarlemmermeer). Dit rapport tracht inzicht te geven in de schaarste op de regionale woningmarkt in de regio Amsterdam. Het begint in paragraaf 2 met een definitie van schaarste en een beschrijving van het woningtekort. In paragraaf 3 beschrijven we de effecten van het actuele woningtekort in de regio. Paragraaf 4 bevat de conclusies. In de bijlagen is specifieke informatie te vinden over de woonruimteverdeling in Aalsmeer.

2 Aanbod en vraag De woningmarkt is het krachtenveld van vraag naar en aanbod van woonruimte in een bepaald gebied. Het aanbod van woonruimte bestaat uit woonruimte die gekocht en gehuurd kan worden. De vraag bestaat uit de woningbehoefte van bestaande huishoudens en nieuwe huishoudens. De nieuwe huishoudens ontstaan door huishoudensvorming, bijvoorbeeld jongeren, die het ouderlijk huis verlaten en daarnaast binnen- en buitenlandse migratie. Er is sprake van schaarste, wanneer de vraag naar woningruimte onevenredig groot is ten opzichte van het aanbod. Woningtekort Om de vraag te beantwoorden of er sprake is van schaarste op de woningmarkt kijken we naar het woningtekort. Het woningtekort is geen nieuw verschijnsel in Nederland. Dit tekort is eigenlijk na de Tweede Wereldoorlog nooit verdwenen maar vertoont in de tijd wel fluctuaties die onder meer te maken hebben met de economische conjunctuur. Bij de berekening van de woningbehoefte, de woningvoorraadontwikkeling en het woningtekort wordt al jaren lang gewerkt met de PRIMOS-prognose van onderzoeksbureau ABF. In het ministeriële rapport ‘Staat van de Woningmarkt’ wordt op grond daarvan beschreven hoe het woningtekort vlak na de Tweede Wereldoorlog 14% bedroeg, in 1960 nog altijd 8%. Daarna werd

Pagina

2 van 11

het woningtekort snel kleiner, totdat in de jaren ’80 van de 20e eeuw het tekort was teruggedrongen tot circa 2% van de woningvoorraad en het niet langer als een maatschappelijk probleem gezien werd. Onderstaande figuur geeft een overzicht over de ontwikkeling van het woningtekort sinds 1945. Uit de tabel valt op dat het woningtekort sinds de crisis rond 2010 weer gestaag oploopt. Jaar Absoluut % 1945 300.000 14,0 1960 217.000 8,0 1970 77.100 2,0 1978 110.000 2,4 1986 127.000 2,4 1990 134.000 2,2 1994 127.000 2,1 1998 90.000 1,4 2002 173.000 2,5 2005 179.000 2,5 Bron: Ministerie van BZK/ABF-Research

Jaar 2006 2010 2012 2015 2016 2017, oude benadering 2017, nieuwe benadering 2018 2021

Absoluut 167.000 139.000 162.000 134.000 138.000 209.000 242.000 263.000 285.000

% 2,4 1,9 2,2 1,8 1,8 2,7 3,2 3,4 3,8

Zoals onderstaande figuur laat zien is het de verwachting dat de stijging van het woningtekort de komende jaren verder doorzet. Pas vanaf het midden van dit decennium wordt een daling verwacht. Voorwaarde voor deze daling is wel dat het ambitieuze woningbouwprogramma ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Alternatieve woonvormen Het grootste deel (93,5%) van de huishoudens in Nederland woont zelfstandig (als enig huishouden) in een woning. Daarnaast is er een groep huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm: zij delen een woning of wonen in een woonvorm. Huishoudens in een alternatieve woonvorm doen dit voor een deel noodgedwongen, namelijk omdat zij geen (betaalbare) reguliere woning kunnen vinden. Deze huishoudens spelen een belangrijke rol in de nieuwe benadering van het tekort. Begin 2017 woonden 508.000 huishoudens in een van deze alternatieve woonvormen,

Pagina

3 van 11

dat komt neer op 6,5% van alle particuliere huishoudens in Nederland. Het grootste deel van deze groep (82%) deelt een woning. Daarbij gaat het ook om studentenhuizen met meerdere kamers en gedeelde voorzieningen. Bij de oorspronkelijke benadering waarmee het woningtekort berekend werd, waren de huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm niet goed in beeld. Voor het woningtekort is dit echter een belangrijke groep van huishoudens die – veelal tijdelijk – andere woonoplossingen vinden omdat (betaalbare) reguliere woningen niet voldoende beschikbaar zijn. Analyse van huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm Het grootste deel van de huishoudens die gebruik maakt van een alternatieve woonvorm is alleenstaand (84%). Bijna de helft heeft een leeftijd tot 30 jaar (47%). Ze hebben vaak een korte woonduur. In elke leeftijdscategorie hebben deze huishoudens aanzienlijk vaker een lager inkomen dan andere huishoudens. Alternatief wonende huishoudens in de leeftijd tot 30 jaar hebben vaker een hoger opleidingsniveau dan andere huishoudens in dezelfde leeftijdscategorie. Dit komt door het (hoge) aandeel hbo- en wo-studenten in deze groep. Bouwsteen vraag De methode om het kwantitatieve woningtekort te ramen, is in 2018 aangepast.

De nieuwe methode brengt vraag naar woningen in beeld op basis van registraties en bestaat uit een raming van het aantal starters, woningverlaters en een inschatting van het aantal alternatief wonende huishoudens, die echt op zoek zijn naar betaalbare zelfstandige woningen. Bouwsteen aanbod De woningvoorraad bestaat uit de bewoonde en leegstaande voorraad. Het woningaanbod bestaat zowel uit huurwoningen als uit koopwoningen. Om een indicatie te krijgen van de ontwikkeling van het woningaanbod wordt gekeken naar het aantal te koop staande woningen. Onderstaande tabel grafiek laat zien dat het aantal te koop staande woningen vanaf de piek rond 2013 in snel tempo afneemt.

Vraag versus aanbod op regionaal niveau Het nieuwe woningtekort is het verschil tussen de vraag en het aanbod, zoals hiervoor is aangegeven. Deze confrontatie tussen vraag en aanbod vindt plaats op regionaal niveau, te weten

Pagina

4 van 11

in 32 woningmarktgebieden die ABF onderscheidt op basis van verhuisstromen tussen gemeenten. Die gebieden zijn zodanig bepaald dat het grootste deel van de verhuisstromen tussen gemeenten binnen die regio’s plaatsvindt. Het tekort op nationaal niveau wordt bepaald door alle regio’s met een tekort bij elkaar op te tellen.

Regionale verschillen In bovenstaande kaart is voor elk van de 32 woningmarktregio’s weergegeven hoe groot het tekort – als percentage van de woningvoorraad – is per begin 2019. De top 5 van de regio’s waar het tekort het grootst is: Delft en Westland (7,4%), Groot Amsterdam (6,6%), Utrecht (5%), Agglomeratie ’s-Gravenhage (4,9%) en agglomeratie Haarlem en Flevoland (4,8%). In de MRA moeten in de periode 2018-2025 per jaar 15.000 woningen gebouwd worden om de toenemende woningbehoefte bij te houden. In 2018 en 2019 is dat gelukt en dat is landelijk gezien een uitzondering. Met doorrekening van trends in bevolking en woningvoorraad zal het tekort in de MRA in 2030 iets kleiner zijn, 4,2%, maar nog altijd ver boven het landelijke cijfer van 2,6%. Voorraad en doelgroep in Aalsmeer Als we kijken naar de doelgroep voor het volkshuisvestingsbeleid en het aantal beschikbare sociale huurwoningen kunnen we ook concluderen dat er in Aalsmeer sprake is van schaarste. De potentiële doelgroep is groter dan het aantal beschikbare sociale huurwoningen. Doelgroep Primaire doelgroep (tot huurtoeslaggrens) Primaire doelgroep tot EU-grens (€36.165) Totaal Bron: WiMRA 2019

16%

Voorraad sociale huur Sociale huur, eigendom corporatie

19%

17%

Sociale huur, particulier eigendom

5%

33%

24%

Pagina

5 van 11

3 Effecten woningtekort De kwestie of de Metropoolregio Amsterdam kampt met schaarste op de woningmarkt, ofwel een fors woningtekort, behoeft na het voorgaande weinig verdere toelichting. De effecten van dit woningtekort manifesteren zich zowel op de huur- als op de koopwoningmarkt. Lange ‘wachttijd’ in het gereguleerde segment In het gereguleerde deel van de woningmarkt vertaalt schaarste zich naar lang wachten. Vaak wordt gesproken over langer wordende wachtlijsten en wachttijden. Het is de inschrijfduur die bepaalt hoeveel kans men heeft op een woning, gelegen binnen de sociale huurwoningmarktregio Amsterdam. Daarom is de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie van een huurwoning gelegen binnen de sociale huurwoningmarktregio Amsterdam de variabele die voor de gemiddelde zoeker naar een sociale huurwoning neerkomt op ‘wachttijd’. Individueel kan men deze wachttijd korter of langer zijn als men zich richt op woningen waarvoor geringere of juist grotere belangstelling is. De gemiddelde inschrijfduur en woonduur bij acceptatie van een aangeboden huurwoning gelegen binnen de sociale huurwoningmarktregio Amsterdam is inmiddels gestegen tot gemiddeld circa 19 jaar bij doorstromers en ruim 11 jaar bij starters. In bijlage 1 zijn specifieke cijfers voor Aalsmeer bij elkaar gebracht.

Hoge prijzen en woonlasten Een belangrijk effect van schaarste is dat de prijzen omhoog gaan in de delen van de woningmarkt die geen regulering kennen. En stijging van de prijzen leidt tot selectievere toegankelijkheid. Deze trend van opleving en latere oververhitting van de woningmarkt was het eerst zichtbaar in Amsterdam, gevolgd door de gemeenten rond Amsterdam: een golf na een steen in de vijver is een bekende metafoor. In Amsterdam zijn de woningprijzen in vijf jaar tijd met 65% gestegen. De omliggende gemeenten volgen met een gemiddelde prijsstijging van 45%. De woningvoorraad in de verschillende gemeenten van de MRA is verschillend van samenstelling naar type. Amsterdam is de stad met de hoogste dichtheid, de hoogste graad van stapeling van appartementen met een bescheiden maatvoering en het geringste aandeel eengezinswoningen. De gemeenten in Amstelland-Meerlanden, waaronder Aalsmeer kennen juist een groot aandeel grondgebonden woningen met tuin, gebouwd in een ruimere stedelijke setting. Deze verschillende woonmilieus van de MRA zijn dan ook verschillende deelmarkten en ze bedienen verschillende

Pagina

6 van 11

klantengroepen. Amsterdam is voor de andere gemeenten binnen de MRA altijd een van de grootste leveranciers van doorstromende huishoudens die een stap maken in hun wooncarrière. In het rapport ‘De woningbehoefte Metropoolregio Amsterdam 2017-2025’ wordt getoond dat er tot 2025 behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad in alle prijsklassen. 44% van de behoefte in de MRA bestaat uit ‘goedkope’ woningen, 25% uit woningen in het middensegment en de rest (31%) uit woningen in de duurdere segmenten. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de woonwensen zoals ze geuit zijn in het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2017. In het rapport ‘Raming Woningbehoefte in de regio Amstel / Meerlanden, 2017-2025’ worden deze conclusies uitgesplitst naar gemeenteniveau. Omwille van de betrouwbaarheid zijn daarbij gemeenten samengenomen: Aalsmeer met Uithoorn en Diemen met Ouder-Amstel. Als niet alleen de demografische trend en de ontwikkeling in de woningvoorraad wordt meegenomen maar ook deze woon- en verhuiswensen, ligt er een groter accent op de ‘behoefte’ aan dure woningen. Behoefte is hierbij een gekleurd begrip. Men is natuurlijk op de eerste plaats op zoek naar een ruime woning van goede kwaliteit met een goede woonomgeving.

Cijfers over de differentiatie binnen de MRA leert dat de eengezinswoningen slechts in geringe mate binnen Amsterdam te vinden zijn en in grote mate in de gemeenten rondom Amsterdam. In het bouwprogramma zal die verdeling niet anders worden. Het gevolg is dat ook in de toekomst grote vraag zal blijven op de voorraad van ruime, grondgebonden woningen in de delen van de MRA buiten Amsterdam. Het voorgaande over de doorgerekende woningbehoefte vertelt dat de heersende schaarste gevoeld wordt in alle segmenten van de woningmarkt, of men die nu opdeelt naar prijssegmenten of naar woningtypen.

4 Conclusies In deze paragraaf een overzicht van de belangrijkste conclusies met betrekking tot de schaarste op de woningmarkt in de MRA. Schaarste en woningtekort  De Rijksoverheid spreekt in de nationale Woonagenda van een toenemend woningtekort en in het rapport Staat van de Woningmarkt van spanningsregio’s. De Metropool Regio Amsterdam is een van die spanningsregio’s.  De Rijksoverheid heeft ooit een percentage van 2% woningtekort als niet-maatschappelijk probleem gekwalificeerd. Onderzoeksbureau ABF, dat het woningtekort al vele jaren berekent, zou willen streven naar een lager tekort om gezonde spanning op de woningmarkt te bereiken: circa 1,3%.  Het actuele woningtekort in de MRA ligt ruim boven de 5%, vermoedelijk dalend naar 4,2% in 2030. Het woningtekort ligt in de Metropoolregio Amsterdam een factor 2 of 3 hoger dan wat nationaal acceptabel of wenselijk is.  Met dergelijke cijfers over het woningtekort moet wel worden vastgesteld dat in Amsterdam en zijn omliggende woningmarkt grote schaarste heerst. Bovendien is deze schaarste van langdurige aard.  Op het niveau van de nationale overheid en van de regionale samenwerking (MRA) wordt dit woningtekort erkend. In de MRA is afgesproken dat er in de periode 2018-2025 per jaar 15.000 woningen gebouwd worden om de toenemende woningbehoefte bij te houden.

Aantrekkelijke metropoolregio Amsterdam  De Metropoolregio Amsterdam is al jaren een belangrijke economische regio en krijgt door economische ontwikkelingen extra gewicht. Economische activiteiten met een accent op kennisontwikkeling en op consumptie en cultuur gerichte productie en dienstverlening zijn sterk opgekomen. Deze gevarieerde sectoren zijn sterk verweven met het wonen en leven

Pagina



7 van 11

in een stedelijke regio. De wederzijds versterkende mix van wonen en werken die in regio Amsterdam te vinden is, vormt een belangrijke aantrekkingskracht. Amsterdam kent een hoge instroom van personen die aan het begin van arbeids- en woningmarktcarrière staan en een hoge uitstroom van huishoudens die een fase verder zijn (gezinnen, hoger inkomen, ruimtebehoefte) en aangetrokken worden door het woningaanbod van de woningmarkt rondom Amsterdam.

Schaarste-indicatoren  De prijzen op de vrije sector huurmarkt en de koopmarkt zijn een belangrijke indicator voor de mate van schaarste.  De metafoor van de ‘steen in de vijver’ benadert de situatie op de woningmarkt in de Metropoolregio Amsterdam goed.  Amsterdam is de belangrijkste motor van de woningbehoefte in de MRA. Het merendeel van de huishoudens met een verhuiswens wil in Amsterdam. Het aandeel dat werkelijk in Amsterdam blijft is in de jaren van de nieuwe eeuw ongeveer 60%, in recente jaren dalend naar 55%.  Vanuit Amsterdam verhuizen sinds 2015 steeds meer gezinnen met kinderen naar andere gemeenten in de woningmarktregio. Amstelveen, Haarlem en Almere zijn daarbij de populairste gemeenten. Ook vanuit Amstelveen verhuizen gezinnen met kinderen naar Aalsmeer omdat de prijzen van woningen in Aalsmeer gemiddeld lager liggen dan die in Amstelveen.  De particuliere huursector is in snel tempo duurder geworden. Dit is mogelijk geworden door veranderingen in het nationale woningwaarderingsstelsel die in oktober 2015 is doorgevoerd, waarbij de WOZ-waarde is gaan meetellen. Een groeiend deel van deze particuliere huursector is inmiddels vrije markt geworden.  Het prijsniveau van woningen in de gereguleerde huur (woningen met een huur beneden de € 752,33 prijspeil 2021) is per definitie geen goede graadmeter voor de vraag/aanbod verhouding.

Het betreft immers geen markthuur. Het aantal actief woningzoekenden in de sociale huurwoningmarkt-regio Amsterdam in combinatie met het aantal verhuringen is dat wel.  De gemiddelde benodigde inschrijfduur bij acceptatie van de woning (ook wel ‘wachttijd’ genoemd) is een andere indicator voor de schaarste. In de sociale huurwoningmarkt-regio Amsterdam is de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie van een huurwoning van Eigen Haard inmiddels opgelopen naar ruim 15 jaar. In Aalsmeer ligt deze gemiddelde inschrijfduur iets lager met 13,8 jaar.  Uit doorrekeningen van de woningbehoefte over de MRA blijkt dat alle segmenten van de woningmarkt (goedkoop, midden en duur) ondersteuning nodig hebben in de voorraadontwikkeling. In lijn met de opmerkingen over de vele huishoudens die op zoek zijn naar meer vierkante meters, is ook de behoefte aan grondgebonden woningen groot.

6 Bronnen en bijlagen: Bronnen:  Gemeente Amsterdam (mei 2019), Kees Dignum : Schaarste patronen op de Amsterdamse woningmarkt  ABF Research (2018), Woningtekort: een nieuwe benadering voor een actueel probleem  Capital Value / ABF Research (2020), De woning(beleggings)markt in beeld  RIGO (2018), Raming Woningbehoefte Metropoolregio Amsterdam 2017-2025  RIGO (2020), Raming Woningbehoefte in de regio Amstel / Meerlanden,  Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Staat van de Woningmarkt, Jaarrapportage 2020

Pagina

8 van 11

Bijlage 1: gegevens over woonruimteverdeling Aalsmeer bron: Jaarrapportage Woonruimteverdeling MRA 2019 en jaarrapportage woonruimteverdeling Eigen Haard 2020 Gemiddeld aantal reacties naar verdeelmodel en totaal (aanbod- en lotingmodel) in Aalsmeer in 2019 Loting Aanbodmodel Totaal gemiddeld aantal reacties 394

256

290

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties middels het aanbodmodel in Aalsmeer 2019 2014 2015 2016 2017 2018 166 176 161 176 239 256 Aantal actief zoekenden naar een woning in Aalsmeer naar leeftijd in 2020 18 t/m 23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 54 jaar 2.522

9.434

3.492

55 t/m 64 jaar

65 jaar en ouder

Totaal actief woningzoekenden

1.008

261

18.435

Aantal verhuringen naar leeftijd in Aalsmeer in 2020 18 t/m 23 jaar 24 t/m 27 jaar 28 t/m 54 jaar 31

48

65 jaar en ouder 14

Onbekend 3

55 t/m 64 jaar

30

16

Totaal verhuringen 155

Gemiddelde benodigde inschrijfduur in 2020 Gemiddelde inschrijfduur in jaren

Amsterdam

14,9

Amstelveen

16,6

Aalsmeer

13,8

Aantal ingeschrevenen woningzoekenden op laatste dag jaar in Aalsmeer 2019 2014 2015 2016 2017 2018 3.244

4.576

4.583

4.855

5.127

5.337

Pagina

9 van 11

Bijlage 2: gegevens over woonruimteverdeling Aalsmeer en enkele andere regiogemeenten bron : Jaarrapportage WoningNet 2019

1. Aantal verhuringen Subregio woning Amsterdam Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Eindtotaal

2014 6.001 2.372 1.938 10.311

2015 6.021 2.498 1.741 10.260

2016 5.751 1.693 1.558 9.002

2017 6.457 1.660 1.466 9.583

2018 7.300 1.797 1.719 10.816

2019 7.383 1.590 1.529 10.502

Gemeente woning Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster** Diemen Edam-Volendam** Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan** Ouder-Amstel Purmerend** Uithoorn Waterland** Wormerland Zaanstad Eindtotaal

2014 143 753 6.001 29 110 56 527 101 27 84 649 321 89 115 1.306 10.311

2015 130 482 6.021 42 124 56 618 39 8 113 618 274 94 129 1.512 10.260

2016 150 457 5.751 18 104 2 604 49 2 84 113 159 10 150 1.349 9.002

2017 128 488 6.457 7 92

2018 148 462 7.300 14 93

2019 127 392 7.383 18 85

458 44 1 70 113 230 10 125 1.360 9.583

745 19 1 107 91 164 10 246 1.416 10.816

682 55 3 76 133 167 8 71 1.302 10.502

Pagina

10 van 10

3. Aantal actief woningzoekenden* Subregio woningzoekende Amsterdam Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Buiten regio Eindtotaal

2014 47.538 10.521 9.110 7.667 74.364

2015 54.276 11.580 10.051 9.129 83.457

2016 55.719 10.300 10.284 9.668 84.331

2017 59.103 10.424 11.029 10.985 89.604

2018 58.831 10.595 11.202 10.987 89.761

2019 55.322 9.714 10.917 9.993 84.561

Gemeente woningzoekende Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Buiten Regio Eindtotaal

2014 640 2.539 47.538 140 1.194 290 3.473 244 81 375 3.058 905 401 446 5.879 7.667 74.364

2015 759 2.729 54.276 142 1.430 315 3.688 266 86 446 3.211 1.065 414 519 6.676 9.129 83.457

2016 871 2.840 55.719 97 1.489 197 3.615 261 95 440 2.255 1.110 273 469 6.702 9.668 84.331

2017 938 3.025 59.103 96 1.550 179 3.908 271 113 443 2.133 1.228 267 468 6.938 10.998 89.604

2018 967 3.047 58.831 95 1.584 180 4.093 282 118 494 2.110 1.094 237 628 6.988 10.987 89.761

2019 905 2.940 55.322 89 1.461 164 4.170 304 111 503 1.826 1.082 220 485 6.554 9.901 84.561

Pagina

11 van 11

Bijlage 3: Ontwikkeling Gemiddelde WOZ-waarde (x 1000 euro) van woningen in Aalsmeer bron: CBS