Exploitatieplan OED.pdf
Tekst van het document
Exploitatieplan Oosteindedriehoek deelgebied 1
16 mei 2023
Gemeente Aalsmeer
Inhoudsopgave A TOELICHTING ............................................................................................................................................. 5 1. Inleiding ...................................................................................................................................................... 6 1.1 Aanleiding............................................................................................................................................. 6 1.2 Doel exploitatieplan .............................................................................................................................. 6 1.3 Leeswijzer ............................................................................................................................................ 7 2 Toelichting exploitatieplangebied ............................................................................................................. 8 2.1 Vigerende planologische maatregel ..................................................................................................... 8 2.2 Relatie planologische maatregel .......................................................................................................... 8 2.3 Stedenbouwkundige opzet ...................................................................................................................
8 2.4 De exploitatieplangrens ...................................................................................................................... 10 2.5 Eigendomssituatie / te verwerven gronden ........................................................................................ 11 3 Omschrijving werken en werkzaamheden ............................................................................................. 12 3.1 Toelichting op werken en werkzaamheden ........................................................................................ 12 3.2 Toelichting op regels met betrekking tot de koppelingen tussen werken, werkzaamheden en bouwplannen ............................................................................................................................................ 13 B EXPLOITATIEOPZET................................................................................................................................ 14 4 Exploitatieopzet ........................................................................................................................................ 15 4.1 Algemeen ...........................................................................................................................................
15 4.2 Parameters ......................................................................................................................................... 15 4.3 Ruimtegebruik .................................................................................................................................... 15 4.4 Fasering ............................................................................................................................................. 16 4.5 Programma......................................................................................................................................... 18 4.6 Kosten ................................................................................................................................................ 19 4.6.1 Inbrengwaarden gronden ........................................................................................................... 20 4.6.2 Sloopwerken .............................................................................................................................. 20 4.6.3 Grond- en opruimwerkzaamheden ............................................................................................ 20 4.6.4 Onderzoekskosten en sanering .................................................................................................
20 4.6.5 Bouwrijp maken ......................................................................................................................... 21 4.6.6 Woonrijp maken ......................................................................................................................... 21 4.6.7 Plankosten ................................................................................................................................. 21 4.6.8 Kosten van planschade-uitkeringen ........................................................................................... 22 4.6.9 Kosten tijdelijk beheer ................................................................................................................ 22 4.6.10 Bovenwijkse afdrachten ........................................................................................................... 22 4.6.11 Kosten voor toekomstige grondexploitaties ............................................................................. 22 4.6.12 Niet terugvorderbare BTW of andere niet terugvorderbare belastingen .................................. 23 4.6.13 Reeds gemaakt kosten ............................................................................................................
23 4.7 Opbrengsten....................................................................................................................................... 23 Exploitatieplan Oosteindedriehoek 3
Gemeente Aalsmeer
4.8 Exploitatieopzet .................................................................................................................................. 24 4.8.1 Toelichting op het resultaat ........................................................................................................ 24 4.8.2 Gewogen basiseenheden .......................................................................................................... 24 4.8.3 Exploitatiebijdrage...................................................................................................................... 25 4.8.4 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning ............................................................................ 27 5 Herziening en afrekening ......................................................................................................................... 30 5.1 Algemeen ........................................................................................................................................... 30 5.2 De exploitatiebijdrage ......................................................................................................................... 30 5.3 Eindafrekening ...................................................................................................................................
31 6 Rechtsbescherming exploitatieplan ....................................................................................................... 32 C REGELS .................................................................................................................................................... 33 Artikel 1: Begripsbepalingen..................................................................................................................... 34 Artikel 2: Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan .......... 35 Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden en de uitvoering ................. 35 Goedkeuring integraal stedenbouwkundig plan en plan van aanpak bouw-, en woonrijp maken ...... 36 Goedkeuring bestekken ...................................................................................................................... 37 Aanbesteding van diensten, Werken en werkzaamheden .................................................................. 37 Goedkeuring voltooiingsverslag bouwrijp maken................................................................................ 37 Goedkeuring voltooiingsverslag woonrijp maken................................................................................
38 Artikel 3: Regels met betrekking tot de fasering en koppelingen tussen werken, werkzaamheden en aanvragen omgevings-vergunningen ....................................................................................................... 38 Koppeling tussen Voltooiingsverslag en afgifte Omgevingsvergunning ............................................. 38 Koppeling tussen werken en werkzaamheden en aanvragen omgevingsvergunningen .................... 38 Artikel 4: indexatie .................................................................................................................................... 39 Artikel 5: tegengaan van speculatie met betrekking tot sociale huur en middeldure huur en koop ......... 39 Artikel 6: ontheffingsmogelijkheid ............................................................................................................. 39 Bijlagen ......................................................................................................................................................... 40 Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3:
Verbeelding bestemmingsplan d.d. 13 april 2023 ............................................................... 41 Exploitatiegebied ................................................................................................................ 42 Voorgenomen grondgebruik ................................................................................................ 43
Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6:
Eigendomssituatie ............................................................................................................... 44 Fasering ............................................................................................................................... 45 Plankostenscan ................................................................................................................... 46
Bijlage A:Taxatie inbrengwaarde Oosteindedriehoek deelgebied 1 ......................................................... 49 Bijlage B: Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) .......................................................................... 50
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 4
Gemeente Aalsmeer
A TOELICHTING
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 5
Gemeente Aalsmeer
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Aan de oostzijde van Aalsmeer tussen de woonwijk Nieuw Oosteinde(Aalsmeer) en de woonwijk Westwijk(Amstelveen) is de Oosteindedriehoek gelegen. De Oosteindedriehoek wordt begrensd door de Aalsmeerderweg aan de noordzijde en de Legmeerdijk aan de zuidoostzijde. De Legmeerdijk vormt tevens de grens tussen de gemeente Aalsmeer en Amstelveen. Aan de westzijde sluit de Oosteindedriehoek aan op de bestaande woonwijk Nieuw Oosteinde. De Oosteindedriehoek is in de Structuurvisie Landelijk gebied in 2017 aangeduid als woningbouwlocatie. Op korte termijn wenst de gemeente de realisatie van het eerste deelgebied van de Oosteindedriehoek te starten. Het eerste deelgebied omvat 853 woningen (inclusief een woning aan het bestaande lint) en heeft betrekking op meer dan de helft van de gronden die onderdeel uitmaakt van de Oosteindedriehoek. Tevens is het de bedoeling centraal in het plangebied een school te realiseren. De ligging van de Oosteindedriehoek deelgebied 1 (rode contour) is weergegeven in figuur 1.
Figuur 1: globale ligging exploitatieplangebied
Het plangebied wordt op dit moment nagenoeg volledig gebruikt voor agrarische doeleinden. Een groot gedeelte van de locatie is bebouwd met kassen. Tevens zijn er in het plangebied onbebouwde graslanden aanwezig, waarvan delen verhard zijn en verspreid over het plangebied liggen enkele kleinschalige bedrijfsopstallen. Tot slot is centraal in het plangebied een waterloop die vanuit de wijk Nieuw Oosteinde richting het oosten (Legmeerdijk) gelegen.
1.2 Doel exploitatieplan De gronden gelegen in het plangebied zijn in eigendom van diverse particuliere eigenaren. De gemeente heeft de ambitie om met het Consortium, bestaande uit Roosdom Tijhuis en van Wanrooij Projectontwikkeling een anterieure overeenkomst te sluiten. De gemeente heeft niet voor alle gronden die gelegen zijn binnen het bestemmingsplangebied een anterieure overeenkomst met betrekking tot het kostenverhaal gesloten. Het kostenverhaal is dus niet volledig anderszins verzekerd. Om die reden is de gemeente op grond van artikel Exploitatieplan Oosteindedriehoek 6
Gemeente Aalsmeer
6.12 lid 1 Wro verplicht om bij de vaststelling van het bestemmingsplan tevens een exploitatieplan vast te stellen. Met het exploitatieplan worden de volgende doelen nagestreefd: • Het bereiken van een goede ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling door het stellen van eisen en regels. Daarom zijn bepalingen opgenomen omtrent de kwaliteit van de inrichting en een juiste uitvoering van de werken en werkzaamheden; • Een evenredige verdeling van de kosten en opbrengsten binnen de grenzen van het exploitatieplan; • De borging van de omgevingskwaliteit door het vastleggen van een koppeling ten aanzien van de fasering.
1.3 Leeswijzer Deel A van het exploitatieplan begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijke kader van de ontwikkeling en het exploitatieplangebied nader uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de werken en werkzaamheden die in het plangebied zullen worden uitgevoerd. In deel B wordt een toelichting gegeven op kosten en opbrengsten van het exploitatieplangebied en wordt de berekening van de exploitatiebijdrage weergegeven. Verder wordt in dit deel in hoofdstuk 5 ingegaan op de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en de eindafrekening van het exploitatieplan. In hoofdstuk 6 wordt een toelichting gegeven op de procedure van het exploitatieplan en de rechtsbescherming. In deel C van dit exploitatieplan zijn de regels, die gelden voor het exploitatieplangebied ‘Oosteindedriehoek deelgebied 1’, opgenomen. Dit exploitatieplan is opgesteld door Rho Adviseurs.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 7
Gemeente Aalsmeer
2 Toelichting exploitatieplangebied 2.1 Vigerende planologische maatregel Op basis van het vigerende bestemmingplan ‘Landelijk Gebied Oost’ dat is vastgesteld op 9 december 2015, heeft het merendeel van de gronden binnen het exploitatieplan de enkelbestemming ‘Agrarisch - Tuinbouw’ al dan niet in combinatie met een functieaanduiding. Een enkel perceel is voorzien van de enkelbestemming ‘Agrarisch’. Centraal in het plangebied is een waterloop bestemd als ‘Water’. Nabij de kruising van de Legmeerdijk en de Marshallsingel, aan de oostzijde van het plangebied, is een perceel voorzien van de enkelbestemming ‘Bedrijf – Nutsvoorziening’. Het gehele plangebied is verder voorzien van de gebiedsaanduidingen ‘geluidzone – industrie 50 dB’, ‘’luchtverkeerszone – beperking aantrekken vogels’ en ‘luchtverkeerszone – LIB – hoogte beperkingen horizontaal vlak 45 meter’. Tot slot geldt parallel aan de Legmeerdijk, aan de zuidoostzijde van het plangebied, de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’.
2.2 Relatie planologische maatregel Om de ontwikkeling van de Oosteindedriehoek deelgebied 1 mogelijk te maken, stelt de gemeente Aalsmeer een nieuw bestemmingsplan op voor het plangebied. Met het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Oosteindedriehoek’ wordt de realisatie van 852 woningen en een school in de nieuwe woonwijk Oosteindedriehoek mogelijk gemaakt. Tevens maakt het bestemmingsplan de realisatie van één extra woning aan het lint van de Aalsmeerderweg mogelijk. De realisatie van deze woning staat los van de ontwikkeling van de Oosteindedriehoek, maar is wel gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan. De toekomstige woningbouw bestaat uit een combinatie van grondgebonden woningen en gestapelde woningbouw. Op basis van het bestemmingsplan worden de vigerende bestemmingen in het plangebied gewijzigd in ‘Wonen’, ‘Groen’, ‘Maatschappelijk’, ‘Verkeer’, ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ en ‘Water’. De enkelbestemming wonen is opgedeeld in vier verschillende enkelbestemmingen (‘Wonen-1’, ‘Wonen-2’, ‘Wonen-3’, ‘WonenLintbebouwing’) die worden gecombineerd met de functieaanduidingen ‘groen’, ‘verkeer’ en ‘water’. Verder gelden er diverse bouwaanduidingen. Dit exploitatieplan, hierna genoemd exploitatieplan ‘Exploitatieplan Oosteindedriehoek deelgebied 1’, behoort bij het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Oosteindedriehoek’.
Dit bestemmingsplan wordt gelijktijdig met dit exploitatieplan vastgesteld. De verbeelding van het bestemmingsplan staat weergegeven op Bijlage 1 Verbeelding bestemmingsplan die als bijlage deel uitmaakt van dit exploitatieplan. Degenen die in de kadastrale registratie staan vermeld als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied zullen in kennis worden gesteld van dit exploitatieplan.
2.3 Stedenbouwkundige opzet Voor de ontwikkeling van Oosteindedriehoek Deelgebied 1 is een stedenbouwkundig plan gemaakt. Dit stedenbouwkundig plan is vertaald in de verbeelding van het bestemmingsplan. Hierin is het grootste gedeelte van het plangebied voorzien van de enkelbestemming ‘Wonen’. Daarnaast zijn zones bepaald binnen enkelbestemming ‘Wonen’ waarin de functie wonen gecombineerd mag worden met de functieaanduidingen ‘groen’, ‘verkeer’ en ‘water’. De hoofdstructuren van het groen-blauw raamwerk zijn hard bestemd als ‘Groen’ of ‘Water’. Het groen-blauw raamwerk binnen het plangebied leidt tot een onderscheid van drie buurten binnen de Oosteindedriehoek. Voor iedere buurt in het bestemmingsplan geldt een eigen woonbestemming. Voor buurt Exploitatieplan Oosteindedriehoek 8
Gemeente Aalsmeer
1 geldt de enkelbestemming ‘Wonen – 1’. Voor de buurten 2 en 3 gelden respectievelijk de enkelbestemmingen ‘Wonen -2’ en ‘Wonen -3’. Voor elk van deze drie woonbestemmingen is onder andere het maximale aantal woningen per buurt vastgelegd. Tevens zijn binnen de diverse buurten een aantal bouwaanduidingen opgenomen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de bouwaanduidingen ‘gestapeld’, ‘maximum twee-aaneen’, ‘vrijstaand’ en bouwaanduidingen voor diverse hoogteaccenten. De ligging van de verschillende buurten is weergegeven in figuur 2. Het aantal woningen per buurt is als volgt: • Buurt 1: 256 woningen; • Buurt 2: 192 woningen; • Buurt 3: 404 woningen.
Figuur 2: Verdeling van de drie buurten binnen Oosteindedriehoek deelgebied 1 (bron: Stedenbouwkundig plan SVP)
Tot slot is er in het bestemmingsplan een vierde woonbestemming opgenomen, namelijk ‘Wonen – Lintbebouwing’. Deze enkelbestemming geldt voor een woning (en bijbehorend perceel) die direct aan de Aalsmeerderweg ontsloten is. De gronden met deze bestemming maken geen onderdeel uit van het stedenbouwkundig plan, maar wel van het bestemmingsplan. Het stedenbouwkundige plan vormt de basis voor de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan alsmede de exploitatieopzet en regels uit dit exploitatieplan. De invulling van het plangebied op basis van het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 3.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 9
Gemeente Aalsmeer
Figuur 3: Stedenbouwkundig plan Oosteindedriehoek deelgebied 1 (SVP, april 2022)
Het parkeren vindt grotendeels op maaiveld in de openbare ruimte plaats: veelal in parkeerkoffers of op binnenterreinen. Een gedeelte van het parkeren wordt opgelost op eigen terrein. Het gaat hierbij met name om de parkeerplaatsen behorend tot de twee-onder-één-kapwoningen en de vrijstaande woningen. Binnen buurt 2 vindt een deel van het parkeren plaats op maaiveld onder een woondek tussen de woningen in. In buurt 3 wordt binnen één bouwblok, met 20 woningen, tevens een woondek gerealiseerd met hieronder een (gebouwde) parkeervoorziening. Deze gebouwde parkeervoorzieningen maken onderdeel uit van het uitgeefbaar gebied, maar zijn openbaar toegankelijk.
2.4 De exploitatieplangrens Het exploitatiegebied heeft betrekking op die delen van het bestemmingsplangebied waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Dat is op een aantal locaties niet het geval, daarom wijkt de begrenzing van het exploitatiegebied af van de begrenzing van het bestemmingsplangebied. Voor een deel van de percelen gelegen aan de Aalsmeerderweg geldt dat de vigerende agrarische bestemming middels het bestemmingsplan wordt gewijzigd in een woonbestemming. Enkel op één perceel, gelegen tussen de Aalsmeerderweg 368 en 370 (kadastraal bekend als gemeente Aalsmeer sectie B, nummer 5.929, gedeeltelijk) wordt de realisatie van één (extra) woning mogelijk gemaakt ten opzichte van het vigerende planologische regime.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 10
Gemeente Aalsmeer
Voor een tweetal (delen van) percelen wordt de vigerende agrarische bestemming gewijzigd naar een woonbestemming zonder bouwvlak. Het gaat hierbij om: • Het perceel ten zuidoosten van Aalsmeerderweg 358 (kadastraal bekend als gemeente Aalsmeer sectie B, nummer 6.529, gedeeltelijk) en op dit moment bestemd is als ‘Agrarisch - Tuinbouw’ zonder bouwvlak en wijzigt naar ‘Wonen – Lintbebouwing’ zonder een bouwvlak; • Het perceel ten zuidoosten van Aalsmeerderweg 368 (kadastraal bekend als gemeente Aalsmeer sectie B, nummer 6.652, gedeeltelijk) en op dit moment bestemd is als ‘Agrarisch - Tuinbouw’ zonder bouwvlak en wijzigt naar ‘Wonen – Lintbebouwing’ zonder een bouwvlak. Deze (delen van) percelen maken onderdeel uit van bestaande woningen aan de Aalsmeerderweg en worden feitelijk als tuin bij de bestaande woning getrokken. Doordat er op deze percelen geen bouwmogelijkheden worden toegevoegd, worden deze gronden buiten de begrenzing van het exploitatiegebied gelaten. Het overzicht van de gronden binnen en buiten het exploitatiegebied is weergegeven in tabel 1.
Bestemmingsplangebied
Oppervlakte 267.123 m²
Gronden buiten exploitatiegebied
1.756 m²
Exploitatiegebied
265.367 m²
Tabel 1 Gronden binnen het exploitatiegebied
Het gebied vallend onder het exploitatieplan volgt de begrenzing zoals aangegeven op Bijlage 2 Exploitatiegebied die als bijlage deel uitmaakt van dit exploitatieplan.
2.5 Eigendomssituatie / te verwerven gronden Het exploitatiegebied bestaat uit 36 kadastrale percelen, waarvan 6 gedeeltelijk tot het plangebied behoren. De gemeente Aalsmeer heeft in het exploitatiegebied geen gronden in het bezit. Alle gronden in het plangebied zijn daarmee in het bezit van particuliere eigenaren. Een consortium van ontwikkelende partijen heeft afspraken gemaakt met een aantal particuliere eigenaren over de aankoop van hun gronden. De gemeente en dit consortium wensen met betrekking tot onder andere het kostenverhaal een anterieure overeenkomst te sluiten. Met een aantal particuliere eigenaren heeft het consortium geen afspraken gemaakt over de aankoop van gronden. Deze anterieure overeenkomst is niet bedoeld om het kostenverhaal anderszins te verzekeren aangezien het consortium eigenaar van de gronden in het plangebied wordt nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. De eigendomssituatie in het exploitatiegebied is weergegeven op Bijlage 3 Eigendomssituatie die als bijlage deel uitmaakt van dit exploitatieplan.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 11
Gemeente Aalsmeer
De gemeente Aalsmeer heeft daarmee niet met alle eigenaren in het exploitatiegebied een anterieure overeenkomst gesloten. Op basis van de eisen van het bestemmingsplan en het exploitatieplan kunnen meerdere particuliere eigenaren van deze percelen op basis van het principe van zelfrealisatie de planologisch mogelijk gemaakte functies realiseren. In dat geval zal de gemeente op basis van de voorwaarden en eisen vanuit dit exploitatieplan kostenverhaal toepassen en eisen stellen aan de afgifte van omgevingsvergunningen.
3 Omschrijving werken en werkzaamheden 3.1 Toelichting op werken en werkzaamheden In deze paragraaf wordt ingegaan op de eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (hierna ook kortweg te noemen: de werken en werkzaamheden) en regels omtrent het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden. Voor deze werken en werkzaamheden is een stedenbouwkundig ontwerp en een beeldkwaliteitsplan vastgesteld en staan in het bestemmingsplan regels en voorwaarden. Daarnaast geldt voor de werken en werkzaamheden de eisen uit de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) van de gemeente Amstelveen en Aalsmeer. In het kader van het bouwrijp maken dienen op hoofdlijnen de volgende werkzaamheden uitgevoerd te worden: • opruimwerkzaamheden zoals het slopen van bestaande opstallen, het verwijderen van bestaande funderingen, verharding, riolering, openbare verlichting en groenvoorzieningen, zoals o.a.
struiken, bomen en boomstronken; • het geheel of gedeeltelijk ophogen, afgraven en egaliseren van het terrein, het verbeteren van grond en bodem (indien nodig); • het saneren van bodemvervuiling (indien nodig); • het aanleggen van riolering met bijbehorende voorzieningen; • het aanleggen en wijzigen van waterhuishoudkundige zaken zoals watergangen, duikers, dijken, oevers, stuwen, sluizen, e.d.; • het aanleggen en aanpassen van nutsvoorzieningen; • het aanleggen van bouwwegen met bijbehorende voorzieningen zoals o.a. funderingen en kolken; • het nemen van tijdelijke verkeersmaatregelen ten behoeve van de ontsluiting van het bouwterrein. In het kader van het woonrijp maken dienen op hoofdlijnen de volgende werkzaamheden uitgevoerd te worden: • het verwijderen van bouwwegen en andere tijdelijke verhardingen; • het aanleggen van wegen, parkeerplaatsen, trottoirs en andere verhardingen met bijbehorende voorzieningen, zoals onder andere afwatering, verkeersborden, markeringen, verkeersregelinstallaties en aansluitingen op bestaande infrastructuur en openbare ruimte; • het aanleggen c.q. aanbrengen van openbare verlichting en straatmeubilair; • het inrichten van oevers en watergangen inclusief de bijbehorende voorzieningen als o.a.
damwanden, beschoeiingen, kadewanden en taluds; • het aanleggen van groenvoorzieningen (onder andere beplanting, bomen en inzaaien bermen) met bijbehorende voorzieningen; • het aanleggen van diverse sport- en speelvoorzieningen en een trapveld; • het aanleggen van diverse bruggen voor gemotoriseerd verkeer, langzaamverkeer en kavelbruggen; Exploitatieplan Oosteindedriehoek 12
Gemeente Aalsmeer
• •
het plaatsen van ondergrondse containers; het instellen en opheffen van tijdelijke verkeersmaatregelen inclusief bijbehorende voorzieningen.
3.2 Toelichting op regels met betrekking tot de koppelingen tussen werken, werkzaamheden en bouwplannen Om te voorkomen dat de ruimtelijke samenhang in het totale plangebied gedurende de ontwikkeling van het gebied verloren gaat zijn in het exploitatieplan regels opgenomen ten aanzien van de fasering en de momenten waarop werkzaamheden in een volgende fase kunnen worden aangevangen. De koppeling houdt in dat omgevingsvergunningen voor bouwen in een volgende fase pas mogen worden verleend als er een bepaald percentage woningen van de vorige fase(n) opgeleverd zijn. Om de nieuwe woonwijk te koppelen aan de naastgelegen woonwijk Nieuw Oosteinde ligt de eerste fase in het westen. Op deze manier blijft de ruimtelijke samenhang in dit deel van Aalsmeer gewaarborgd. Om de Aalsmeerderweg te ontlasten dient tijdig een ontsluiting van het plangebied op de Legmeerdijk te worden gerealiseerd. Doordat de ontsluiting met de Legmeerdijk in fase 1 wordt aangelegd, is het plangebied in een tijdig stadium al tweezijdig ontsloten. De Aalsmeerderweg heeft namelijk onvoldoende capaciteit om het gehele plangebied te ontsluiten. Tot slot dient er voldoende waterbergende capaciteit in het plangebied beschikbaar te zijn. De watergangen rondom het wijkpark (gelegen in fase 1) voorzien in een groot gedeelte van de waterberging. In paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op de fasering.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 13
Gemeente Aalsmeer
B EXPLOITATIEOPZET
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 14
Gemeente Aalsmeer
4 Exploitatieopzet 4.1 Algemeen Voor het opstellen van de exploitatieopzet wordt uitgegaan van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt in het exploitatiegebied. De systematiek gaat er daarmee vanuit dat de gemeente alle gronden verwerft (kosten voor de gemeente), alle handelingen verricht of in opdracht laat verrichten op het gebied van werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied (kosten voor de gemeente) en de gronden uiteindelijk uitgeeft in bouwplanklare kavels (opbrengsten voor de gemeente). De exploitatieopzet is een rekenkundige omslagmethode uitgaande van de fictieve situatie dat de gemeente de gehele exploitatie actief ter hand zou nemen. Op het moment dat de gemeente niet de partij is die werkzaamheden uitvoert (in het geval van zelfrealisatie), maar het juist de particuliere eigenaren zijn die (een gedeelte van) de locatie ontwikkelen, voorziet het stelsel van het kostenverhaal enerzijds in een exploitatiebijdrage voor de in dit exploitatieplan beschreven voorwaarden ten aanzien van het kostenverhaal en anderzijds in een correctie waardoor kosten die door de exploitant zijn gemaakt (en niet door de gemeente), in aftrek komen op de exploitatiebijdrage.
4.2 Parameters Bij de parameters gaat het om de bepaling van de startdatum van het project, de einddatum van het project, de faseringsperiode (in deze exploitatieopzet per jaar), de rentevoet, de kostenstijging en opbrengstenstijging. De gehanteerde uitgangspunten zijn gebaseerd op de thans bekende inzichten inzake de ontwikkeling van de locatie en sluiten aan bij bestendig gemeentelijk beleid. Voor de exploitatieopzet en de berekening van de netto contante waarde gelden de volgende rekentechnische uitgangspunten: • de startdatum van de exploitatie is 1 januari 2023; • de rentevoet is gesteld op 2,0% tot en met het laatste jaar dat er opbrengsten worden gerealiseerd; • de jaarlijkse kostenstijging bedraagt 2%; • de jaarlijkse opbrengstenstijging bedraagt 1,8%; • de uitgaven en ontvangsten zullen rekenkundig op één moment van enig jaar plaatsvinden (per 1 januari); • aangehouden prijspeildatum is 1 januari 2023. Het bestemmingsplan gaat uit van een ontwikkeling waarvan de realisatie binnen 10 jaar na de vaststelling is voorzien. Hiermee loopt de exploitatie tot en met 31 december 2032.
4.3 Ruimtegebruik Het beoogde ruimtegebruik binnen het plangebied bestaat grotendeels uit uitgeefbare gronden ten behoeve van woningbouw. Het stedenbouwkundig plan omvat de realisatie van 852 woningen van de totaal 853 woningen. Het stedenbouwkundig plan gaat hierbij uit van 263 gestapelde woningen, 56 benedenbovenwoningen/poortwoningen en 533 grondgebonden woningen. Naast woningbouw wordt de realisatie van een maatschappelijke functie, namelijk een Integraal Kind Centrum, en een horecafunctie, in het westelijk gelegen park, in het plangebied mogelijk gemaakt. De horecafunctie in het wijkpark is bestemd als ‘Groen’ met de functieaanduiding ‘gemengd’. Exploitatieplan Oosteindedriehoek 15
Gemeente Aalsmeer
Het niet uitgeefbare deel van de gronden heeft betrekking op gronden die in het bestemmingsplan voorzien zijn van de enkelbestemmingen ‘Groen’, ‘Verkeer’ en ‘Water’. Binnen de groenbestemming gaat het hierbij om de groenzones tussen de drie buurten en aan de randen van het plangebied. Binnen de verkeersbestemming gaat het om de ontsluiting vanaf de Aalsmeerderweg en de ontsluiting vanaf de Legmeerdijk. Tevens zijn diverse waterlopen in het plangebied voorzien van een waterbestemming. Daarnaast zorgen de diverse functieaanduidingen ervoor dat voldoende ruimte gecreëerd wordt voor bijvoorbeeld ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen op maaiveld en kleinere groenen waterstroken binnen de buurten. Ter borging van die structuren zijn binnen de bestemming wonen de functieaanduidingen groen’, ‘verkeer’ en ‘water’ opgenomen. Verder worden in het stedenbouwkundig plan de indicatieve locaties van speelvoorzieningen, kunstwerken en ondergrondse afvalcontainers aangegeven. Deze voorzieningen zijn meegenomen in de berekening van de exploitatieopzet. Het exploitatiegebied heeft een totale oppervlakte van 265.367 m². Het beoogde ruimtegebruik is weergegeven in tabel 2. Het grondgebruik binnen het exploitatiegebied is tevens aangegeven op Bijlage 4 beoogde grondgebruik die als bijlage deel uitmaakt van dit exploitatieplan. Oppervlakte Oppervlakte exploitatiegebied
265.367 m²
Niet-uitgeefbaar gebied
147.216 m²
Infrastructuur – Rijwegen
21.630 m²
Infrastructuur - Fietspaden
3.360 m²
Infrastructuur - Wandelpaden
23.867 m²
Infrastructuur – Parkeren (maaiveld)
10.658 m²
Groen
60.680 m²
Speelvoorzieningen
4.953 m²
Water
21.893 m²
Ondergrondse container
175 m²
Uitgeefbaar gebied
118.151 m²
Wonen
106.086 m²
School/IKC
3.550 m²
Horecavoorziening Wijkpark
940 m²
Parkeren (binnen bouwblok)
7.575 m²
Tabel 2 Beoogde grondgebruik
4.4 Fasering De gemeente Aalsmeer wil de realisering van de woonwijk Oosteindedriehoek gefaseerd laten plaatsvinden waarbij de ontwikkeling vanuit het westen richting het oosten plaatsvindt. Op deze manier wordt met de ontwikkeling van de Oosteindedriehoek aangesloten bij de ten westen gelegen woonwijk Nieuw Oosteinde en ontstaat er een ruimtelijke samenhang. Hierbij worden drie fasen onderscheiden, namelijk: • Fase 1: de ontwikkeling van 256 woningen in buurt 1 inclusief de ontsluiting met de Aalsmeerderweg, de realisatie van de school en het wijkpark aan de westzijde van buurt 1; Exploitatieplan Oosteindedriehoek 16
Gemeente Aalsmeer
•
Fase 2: de ontwikkeling van 429 woningen, waarvan 192 woningen in buurt 2 en 237 woningen in buurt 3 en de inrichting van het buurtpark tussen buurt 1 en buurt 3; • Fase 3: de ontwikkeling van 168 woningen in buurt 3. De hoofdontsluiting van het plangebied wordt in het geheel aangelegd in fase 1. Op het moment dat gestart wordt met fase 2 zal het plangebied tweezijdig ontsloten moeten zijn middels de Aalsmeerderweg en de Legmeerdijk. Tot de hoofdontsluiting op de Legmeerdijk gerealiseerd is, worden de woningen die gerealiseerd zijn in buurt 1 ontsloten via de Aalsmeerderweg. Deze fasering is mede van belang om de realisatie van de woningen door de jaren heen te spreiden en een continue bouwstroom te genereren. Daarnaast wil de gemeente dat de woningen in de eerste fase aansluiten op bestaande bebouwing van de naastgelegen wijk Nieuw Oosteinde. De realisatie van de ontsluiting op de Legmeerdijk in fase 1 is noodzakelijk vanwege de beperkte capaciteit van de Aalsmeerderweg. De drie verschillende fases zijn weergegeven in figuur 4 en bijlage 5.
Figuur 4: Fasering ontwikkeling Oosteindedriehoek met hierin het onderscheid in drie fases
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 17
Gemeente Aalsmeer
4.5 Programma De 853 woningen in het plangebied bestaan uit een combinatie van grondgebonden woningen en appartementen. Het gaat hierbij om de volgende woningtypes: • 429 rijwoningen; • 58 twee-onder-één-kapwoningen; • 47 vrijstaande woningen; • 56 beneden-bovenwoningen/poortwoningen • 263 appartementen. In het kader van dit exploitatieplan zijn de beneden-bovenwoningen en appartementen (als opbrengstenposten) samengevoegd om op deze manier het aantal types binnen het plangebied te beperken en daarmee de leesbaarheid van het exploitatieplan te vergroten. De ontwikkeling van de Oosteindedriehoek moet daarbij voldoen aan de Woonagenda Aalsmeer 2020. Hierin is onder andere vastgelegd dat ten minste 25% van de woningen behorend tot een ontwikkeling met meer dan 20 woningen moet bestaan uit woningen binnen het sociale segment. Het gaat hierbij om huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens ( huurprijs lager dan € 763,- per maand per 1 januari 2022) of koopwoningen met een VON-prijs tot € 213.000,- (prijspeil 1 januari 2022). Daarnaast dient ten minste 30% van de woningen binnen een ontwikkeling te bestaan uit middeldure woningen.
Deze categorie is onderverdeeld in de categorie middeldure woningen laag, met een VON-prijs tussen de € 213.000,- tot € 308.000,- en de categorie middelduur hoog met een VON-prijs tussen de € 308.000,- tot € 386.000,- (allen prijspeil 1 januari 2022). Met betrekking tot het middeldure segment geldt tevens dat ten minste 5% van het totale aantal woningen moet behoren tot de middeldure huur. Het gaat hierbij om woningen met een huurprijs van € 763,- per maand tot € 957,- per maand (prijspeil 1 januari 2022). Op basis van deze uitgangspunten is dan ook in het bestemmingsplan vastgelegd dat ten minste 25% van de woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen en ten minste 5% uit middeldure huurwoningen conform de thans geldende 'Verordening doelgroepen woningbouw Aalsmeer 2019'. Tot slot mag maximaal 45% van het totale aantal woningen binnen het plangebied bestaan uit vrije sector woningen met een VON-prijs vanaf € 386.000,- of een huurprijs hoger dan € 957,- per maand (prijspeil 1 januari 2022).
Op basis van deze percentages worden in de Oosteindedriehoek de volgende woningaantallen per segment gerealiseerd, uitgaande van 853 woningen: • Sociaal/goedkoop: 213 stuks, waarvan 88 grondgebonden woningen en 125 gestapelde woningen; • Middelduur laag (koop/huur): 86 stuks, waarvan 24 grondgebonden woningen en 62 gestapelde woningen; • Middelduur hoog (koop): 170 stuks, waarvan 55 grondgebonden woningen en 115 gestapelde woningen; • Vrije sector: 384 grondgebonden woningen. De sociale/goedkope woningen en de middeldure woningen bestaan uit een combinatie van gestapelde woningen en rijwoningen. De vrijesectorwoningen bestaan uit enkel grondgebonden woningen (rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen). Er zijn in dit exploitatieplan regels gecreëerd om ervoor te zorgen dat er per fase voldoende gedifferentieerd gebouwd wordt door het minimum aantal sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en middeldure
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 18
Gemeente Aalsmeer
koopwoningen per fase te duiden en te koppelen aan het startmoment door de realisering van woningen in de volgende fase.
4.6 Kosten De in de exploitatieopzet opgenomen kosten zijn gebaseerd op de uitgangspunten uit het stedenbouwkundige plan Oosteindedriehoek deelgebied 1, de oppervlaktes uit het voorgenomen ruimtegebruik uit bijlage 4 en de civieltechnische raming die is opgesteld voor deze ontwikkeling. Voor de voorziene kostensoorten zijn de kosten geraamd op basis van - voor de werken en werkzaamheden in de locatie - samengestelde eenheidsprijzen en bedragen gebaseerd op het gewenste kwaliteitsniveau. Uitgangspunt bij de raming van de kosten is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro artikelen 6.2.3 t/m 6.2.5). In de volgende sub‐paragrafen wordt een toelichting gegeven op de uitgangspunten bij de in deze exploitatie verwerkte kosten. De kosten, zoals vastgelegd in de hiervoor genoemde artikelen uit het Bro, kunnen in principe verhaald worden op het exploitatieplangebied. Hierbij dienen de kosten, alvorens ze worden opgevoerd, te worden getoetst aan de volgende drie criteria: Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatieplangebied. Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan.
Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. Gezien deze drie toetsingscriteria ontstaan er, ten aanzien van de aanleg van de te treffen voorzieningen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, artikel 6.2.5 Bro, drie categorieën kosten. Deze categorieën zijn in tabel 3 opgenomen. Categorie 1
Categorie 2
Voorzieningen
binnen
een
100%
toerekenbaar
exploitatieplangebied en alleen ten dienste van dat exploitatiegebied.
exploitatieplangebied
Voorzieningen buiten een exploitatieplangebied, maar alleen ten dienste van dat
100% toerekenbaar exploitatieplangebied
aan
aan
exploitatieplangebied. Categorie 3
Voorzieningen binnen of buiten een exploitatieplangebied die ten dienste zijn voor dat
Bovenwijkse voorzieningen waarvan de toerekening aan de hand van ‘profijt’,
exploitatieplangebied en een of meer exploitatie(plan)gebieden en / of bestaand gebied.
‘toerekenbaarheid’ ‘proportionaliteit’ plaatsvindt
en
Tabel 3 Onderscheid in toerekenbaarheid van kosten
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 19
Gemeente Aalsmeer
In onderstaande tabel staat aangegeven welke kosten voorzien zijn voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied (afgerond op duizendtallen). Kostenpost
Kosten (totaal) € 52.205.000,-
Inbrengwaarde
€ 922.000,-
Sloopwerkzaamheden Grond- en opruimwerkzaamheden
€ 3.838.000,-
Bodemonderzoek en bodemsanering
€ 1.433.000,-
Bouwrijp maken
€ 2.370.000,-
Woonrijp maken
€ 16.252.000,-
Plankosten
€ 4.447.000,-
Planschade
€ 300.000,€ 1.931.000,-
Bovenwijkse afdrachten
€ 200.000,-
Tijdelijk beheer
€ 83.897.000,-
Totale kosten (prijspeil) Tabel 4: Kosten exploitatieopzet
4.6.1 Inbrengwaarden gronden Bij de vaststelling van het exploitatieplan is de inbrengwaarde van alle gronden in het exploitatiegebied door een onafhankelijk deskundige geraamd 1. De inbrengwaarde is bepaald per 19 november 2022. De inbrengwaarde van de gronden bedraagt: € 52.205.270,-. Het taxatierapport is als separate bijlage opgenomen bij dit exploitatieplan. 4.6.2 Sloopwerken Er worden sloopwerkzaamheden verricht in het exploitatiegebied. Sloopwerkzaamheden bestaan met name uit de sloop van de in het plangebied aanwezige kassen. Op een beperkt aantal plekken in het plangebied zijn bedrijfsopstallen en bijbehorende bouwwerken aanwezig welke gesloopt dienen te worden. Tevens zijn op enkele agrarische percelen ook waterbassins aanwezig welke gesloopt moeten worden. Rondom de kassen en bedrijfsopstallen is op diverse plaatsen in het plangebied op dit moment ook verharding aanwezig die verwijderd dient te worden. Tot slot worden op diverse plaatsen groenvoorzieningen, zoals bomen, struiken en heggen, verwijderd. 4.6.3 Grond- en opruimwerkzaamheden Voor het gehele plangebied geldt dat er grond- en opruimwerkzaamheden plaats moeten vinden. De opruimwerkzaamheden hebben betrekking op het opruimen van het terrein, zoals het vrijmaken van het exploitatiegebied van riolering, kabels en leidingen.
Tot de grondwerkzaamheden behoren het egaliseren van het terrein en het uitvoeren van grondwerkzaamheden ten aanzien van de aan te leggen wadi’s. Tot slot wordt er voor het gehele plangebied rekening gehouden met het ophogen van het terrein met 0,5 meter. 4.6.4 Onderzoekskosten en sanering Met oog op de ontwikkeling van het plangebied is een vooronderzoek bodemkwaliteit2 en een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd3. Uit deze onderzoeken blijkt dat er in de bodem sprake is van asbest als gevolg van de sloop van teelkassen in het verleden en daarnaast zijn incidentele puntbronnen aangetroffen waarvoor 1 Taxatie inbrengwaarde Oosteindedriehoek deelgebied 1, BaseValue, d.d. 28 november 2022. 2 Vooronderzoek (water-bodem) Oosteindedriehoek te Aalsmeer, Kragten , d.d. 22 december 2021. 3 Verkennend (water)bodemonderzoek Oosteindedriehoek Aalsmeer ‘gedeelte plangebied’, APS Milieu B.V, d.d.
22 januari 2022.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 20
Gemeente Aalsmeer
een sanering noodzakelijk is om de bodem geschikt te maken voor de gewenste bestemming. In het exploitatieplan is daarom rekening gehouden met de kosten verbonden aan het saneren van de bodem op basis van de uitgevoerde bodemonderzoeken. 4.6.5 Bouwrijp maken Onder het bouwrijp maken van het terrein wordt verstaan de aanleg van riolering, de aanleg van bouwwegen. Het stedenbouwkundige plan Oosteindedriehoek en het Beeldkwaliteitsplan Oosteindedriehoek zijn het ijkpunt voor het inrichtingsniveau, de inrichtingskwaliteit en daarmee het kostenniveau van het bouw- en woonrijp maken. Voor het bouwrijp maken is uitgegaan van het voorgenomen grondgebruik in bijlage 4 en andere gebruikelijke werkzaamheden behorend bij het bouwrijp maken (paragraaf 3.1). Voor de aanleg van kabels en leidingen (anders dan riolering) is het uitgangspunt voor deze exploitatieopzet dat deze werkzaamheden worden gefinancierd en uitgevoerd door de netbeheerders en niet ten laste vallen van de exploitatieopzet. 4.6.6 Woonrijp maken Onder het woonrijp maken van het terrein wordt verstaan de definitieve inrichting van de openbare ruimte, zoals de aanleg van wegen, bovengrondse parkeerverharding en de fiets- en wandelpaden.
Tevens valt onder het woonrijp maken de definitieve inrichting van de groenvoorzieningen met bijbehorende speel- en sportvoorzieningen, de aanleg van de openbare verlichting, de aanleg van vlonders en bruggen, de aanleg van waterpartijen inclusief beschoeiing en kademuren en andere voorzieningen (zoals afvalcontainers, brandkranen, straatmeubilair en bebording). Voor het woonrijp maken is eveneens uitgegaan van het voorgenomen grondgebruik in bijlage 4, het kwaliteitsniveau in het stedenbouwkundige plan Oosteindedriehoek, het Beeldkwaliteitsplan Oosteindedriehoek en andere gebruikelijke werkzaamheden behorend bij het woonrijp maken (paragraaf 3.1). 4.6.7 Plankosten Voor het ramen van de plankosten in een exploitatieplan is een ministeriële regeling plankosten exploitatieplan voorgeschreven. Met deze zogenaamde plankostenscan is een methodiek ontwikkeld die plankosten opbouwt vanuit de producten en diensten die nodig zijn om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren. Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, programma van eisen, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). De plankostenscan voor het exploitatieplangebied Oosteindedriehoek deelgebied 1 is opgenomen in bijlage 6 bij dit exploitatieplan. De totale nominale plankosten zijn geraamd op € 4.244.664,-.
De plankosten zijn geïndexeerd met de CBS-prijsindex ‘Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur, openbaar bestuur en overheidsdiensten’ naar huidig prijspeil. Ingevolge artikel 6 van de ministeriële regeling is bepaald dat de plankosten boekhoudkundig gezien kosten zijn die in het jaar van vaststelling van het exploitatieplan ineens zijn betaald. Het zijn historische, onveranderlijke kosten. De plankosten worden dan ook niet meer aangepast nadat het exploitatieplan is vastgesteld, tenzij het exploitatieplan of exploitatieopzet inhoudelijk worden gewijzigd omdat bijvoorbeeld het ruimtelijk programma verandert.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 21
Gemeente Aalsmeer
4.6.8 Kosten van planschade-uitkeringen Voor het gebied is een planschaderisicoanalyse4 uitgevoerd. Op basis van de planschade risicoanalyse worden kosten verwacht als gevolg van planschade. Deze koste zijn meegenomen in de exploitatieopzet. 4.6.9 Kosten tijdelijk beheer In het exploitatieplan zijn kosten opgenomen voor tijdelijke ecologische maatregelen ten behoeve van flora en fauna en faseringsmaatregelen. 4.6.10 Bovenwijkse afdrachten Rotonde Legmeerdijk Voor de ontsluiting en bereikbaarheid van de Oosteindedriehoek is het noodzakelijk om een ontsluiting met de Legmeerdijk/N231 te realiseren aan de zuidzijde van het plangebied. Door ter plaatse van de kruising van de Legmeerdijk en de Marshallsingel, die op dit moment voorzien is van een verkeersregelinstallatie, een rotonde aan te leggen, kan een extra aansluitpunt van de wijk met de Legmeerdijk worden gerealiseerd. Hierdoor wordt niet de gehele woonwijk afgewikkeld op de Aalsmeerderweg. Deze ontsluitingsweg heeft namelijk niet de capaciteit om ook buurt 2 en buurt 3 te ontsluiten. Toetsing aan de criteria: • Profijt: de bewoners van de woningen in Oosteindedriehoek hebben profijt van de realisatie van de rotonde, omdat het plangebied beter bereikbaar wordt. • Proportionaliteit: de realisatie van een extra ontsluitingsweg middels de realisatie van een rotonde is van belang voor een groter gebied dan het exploitatiegebied.
• Toerekenbaarheid: de infrastructuur zou niet aangepast worden als de Oosteindedriehoek niet ontwikkeld zou worden. Toerekening van kosten aan het exploitatiegebied vindt plaats op basis van de verdeling van de verkeersintensiteiten. Voor de kruising op de Legmeerdijk is de Notitie ‘Uitwerking kruispunten ontsluiting Oosteindedriehoek Aalsmeer’ opgesteld. Hierin wordt onder andere ingegaan op de verkeersintensiteiten rondom het te realiseren kruispunt Legmeerdijk in 2040 inclusief planontwikkeling. Vanuit het plangebied zullen 3.900 mvt/etmaal gebruik maken van de kruising en afgewikkeld worden via de Legmeerdijk. Het merendeel van het verkeer wordt afgewikkeld via de Legmeerdijk ten noordoosten van het kruispunt (15.000 mvt/etmaal). Dit is daarmee de meest dominante verkeerstroom. Op basis van het bovenstaande komen 26% van de aanlegkosten voor de rotonde ter plaatse van de kruising van de Legmeerdijk en de Marshallsingel ten laste van het exploitatiegebied. De toerekening op basis van verkeersstromen bij een rotonde zullen gelijk zijn aan de toerekening op basis van verkeerstromen bij een kruispunt op deze locatie. Bovenplanse afdrachten op basis van de Nota Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen 2020 De gemeente Aalsmeer heeft een vastgestelde Nota Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen 2020.
Met deze nota dragen alle ontwikkelingen in Aalsmeer bij aan de bekostiging van bovenwijkse voorzieningen. De basis voor de afdrachten wordt gevormd door Gebiedsvisie Aalsmeer 2020 die de status van structuurvisie heeft. In de nota worden zestien bovenwijkse investeringen opgenomen waarvoor een bijdrage uit grondexploitaties geleverd moet worden. De ontwikkeling van de Oosteindedriehoek is er hier één van. 4.6.11 Kosten voor toekomstige grondexploitaties De ontsluiting van het plangebied op de Legmeerdijk wordt eveneens gerealiseerd voor de verdere ontwikkeling van Oosteindedriehoek.
4 Planologische risicoanalyse Oosteindedriehoek te Aalsmeer, Langhout & Wiarda, d.d. 27 januari 2022.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 22
Gemeente Aalsmeer
4.6.12 Niet terugvorderbare BTW of andere niet terugvorderbare belastingen Hiervan is in dit exploitatieplan geen sprake. 4.6.13 Reeds gemaakt kosten Hiervan is in dit exploitatieplan geen sprake.
4.7 Opbrengsten Tot de opbrengsten van de exploitatie worden gerekend (de ramingen van): a) de grondopbrengsten van de sociale huurwoningen, de geliberaliseerde woningen voor middenhuur en de vrije sector woningen; b) de grondopbrengsten van de gronduitgifte voor (commercieel) maatschappelijke voorzieningen De ontwikkeling van de Oosteindedriehoek bestaat uit 853 woningen (waarvan één woning aan het bestaande lint). Van het totale aantal woningen bestaat 25% uit sociale huurwoningen . Daarnaast behoort 30% van het totale aantal woningen tot het middeldure segment (koop- of huur) met de toevoeging dat ten minste 5% van het totale aantal woningen bestaat uit middeldure huurwoningen. Voor de sociale huurwoningen maakt de gemeente Aalsmeer onderscheid tussen diverse categorieën op basis van woninggrootte, huurprijs en woningtype. Voor de ontwikkeling van de Oosteindedriehoek is aangesloten bij de normkavelprijzen conform de Actualisatie Grondprijzen Aalsmeer 2022 van de gemeente Aalsmeer. In het exploitatieplan is voor sociale huurwoningen onderscheid gemaakt tussen de grondprijs behorend tot grondgebonden woningen, gestapelde woningen en beneden-bovenwoningen.
De grondopbrengsten van de geliberaliseerde woningen voor middenhuur zijn marktconform bepaald, rekening houdend met de aanvangshuur die is geregeld in de gemeentelijke verordening en de grondopbrengsten van de overige woningen zijn eveneens marktconform bepaald op basis van recente transacties van vrije sector koopwoningen in de omgeving. Voor de gronduitgifte ten behoeve van de maatschappelijke voorziening is bij de bepaling van de grondopbrengsten aangesloten bij de grondprijs voor publieke functie met winstoogmerk met bebouwingsmogelijkheden conform de Actualisatie Grondprijzen Aalsmeer 2022 van de gemeente Aalsmeer. Het bestemmingsplan laat de realisatie van een gebouw van drie bouwlagen met een maximum van 80% van het kavel toe. Het maximale bouwvolume bedraagt daarmee 8.520 m² bvo op een kavel van 3.550 m². Aangezien de FSI > 1 dient de grondprijs afgerekend te worden op basis van de bruto vloeroppervlakte. Ter plaatse van het wijkpark is een horecafunctie op een perceel met een oppervlakte van 940 m² mogelijk. De maximale bebouwingoppervlakte bedraagt echter 250 m² en het aantal bouwlagen is beperkt. Aangezien de FSI voor deze functie lager ligt dan 1, dient afgerekend te worden op basis van de perceel oppervlakte.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 23
Gemeente Aalsmeer
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de opbrengsten (op prijspeil):
Opbrengstenpost
Aantal
Opbrengsten (totaal)
Sociaal - gestapeld Sociaal - grondgebonden Middelduur laag - gestapeld Middelduur laag - grondgebonden Middelduur hoog - gestapeld Middelduur hoog - grondgebonden Vrije sector - grondgebonden rijwoning Vrije sector - grondgebonden 2^1 kapwoning Vrije sector - grondgebonden vrijstaand
125 stuks 88 stuks 62 stuks 24 stuks 115 stuks 55 stuks 279 stuks 58 stuks 47 stuks
€ 2.545.000 € 2.351.000 € 4.615.000 € 1.605.000 € 9.485.000 € 5.203.000 € 50.453.000 € 13.458.000 € 14.606.000
Commercieel maatschappelijk (IKC)
8.520 m² bvo
€ 1.789.000
Voorziening wijkpark (bijv. horeca)
940 m²
€ 235.000
303 stuks
€ 4.665.000
Parkeren onder woondek
€ 101.681.000
Totale opbrengsten (prijspeil) Tabel 5 Opbrengsten exploitatieopzet
4.8 Exploitatieopzet 4.8.1 Toelichting op het resultaat In onderstaande tabel wordt het resultaat van de exploitatieopzet samengevat weergegeven, zowel op prijspeil als met een netto contante waarde: Post
Prijspeil (afgerond)
Netto contante waarde (afgerond)
Kosten
€ 83.897.000,-
€ 83.897.000,-
Opbrengsten
€ 101.681.000,-
€ 100.598.000,-
Resultaat
+ € 17.784.000,-
+ € 16.701.000,-
Tabel 6 Resultaat exploitatieopzet
Het resultaat van de exploitatieopzet bedraagt afgerond € 16.701.000,- (netto contante waarde). Op grond van de uitkomsten van de exploitatieopzet is sprake van een exploitatieopzet met een positief saldo. Het kostenverhaal is derhalve verzekerd. 4.8.2 Gewogen basiseenheden Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage worden de kosten omgeslagen over het programma. Conform de in de wet voorgeschreven methodiek dient het programma omgezet te worden in gewogen eenheden. Als referentie voor de gewogen eenheid wordt uitgegaan van de grondopbrengst van de gronduitgifte voor de kleine sociale huurwoning. Deze woning heeft een grondopbrengst van € 20.100,- per woning (NCW). Deze grondopbrengst staat daarmee gelijk aan één gewogen eenheid. In tabel 7 wordt de berekeningssystematiek per soort grondopbrengst in gewogen eenheden verder uitgewerkt. De opbrengsten per woningtype zijn in deze tabel afgerond op honderden euro’s. Exploitatieplan Oosteindedriehoek 24
Gemeente Aalsmeer
Aantal
Opbrengsten per eenheid
Gewogen Basiseenheid
Opbrengst (NCW)
(NCW) Sociaal - gestapeld
125 stuks
Sociaal grondgebonden
88 stuks
Middelduur laag gestapeld
62 stuks
Middelduur laag grondgebonden
24 stuks
Middelduur hoog -
€ 20.100,- p/s
naar basiseenheden 1 per stuk
€ 2.518.000
125,0
1,3 per stuk
€ 2.326.000
115,5
3,7 per stuk
€ 4.566.000
226,7
€66.200,- p/s
3,3 per stuk
€ 1.588.000
78,8
€81.600,- p/s
4,1 per stuk
€ 9.383.000
465,9
€93.600,- p/s
4,6 per stuk
€ 5.147.000
255,5
€178.900,- p/s
8,9 per stuk
€ 49.911.000
2.478,0
€229.500,- p/s
11,4 per stuk
€ 13.313.000
661,0
€307.400,- p/s
15,3 per stuk
€ 14.449.000
717,4
€ 1.777.000
88,2
€ 233.000
11,6
- € 4.615.000
-229,1
€ 26.400,- p/s € 73.600,- p/s
115 stuks
gestapeld Middelduur hoog grondgebonden
55 stuks
Vrije sector grondgebonden
279 stuks
rijwoning Vrije sector grondgebonden 2^1 kapwoning
58 stuks
Vrije sector grondgebonden vrijstaand
47 stuks
Commercieel maatschappelijk (IKC)
8.520 m² bvo
€ 20.900,- per 100m² bvo
1,0 per 100m² bvo
Voorziening wijkpark (bijv. horeca)
940 m²
€ 24.800,- per 100m²
1,2 per 100m²
-€ 15.200,- p/s
-0,8 per stuk
Parkeren onder woondek
303 stuks € 100.598.000,-
Totale opbrengsten Totaal eenheden
Opbrengst omgerekend
gewogen
4.995
Tabel 7 Berekening gewogen eenheden
4.8.3 Exploitatiebijdrage Ingevolge de Wro mogen er niet meer kosten worden verhaald dan er aan opbrengsten binnenkomen (artikel 6.16 Wro). Als de totale kosten (netto contante waarde), minus eventuele bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten (netto contante waarde), dan kunnen kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de grondopbrengsten. Dit is de zogenaamde macro aftopping.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 25
Gemeente Aalsmeer
Uit tabel 8 blijkt dat in onderhavig exploitatieplangebied de geraamde opbrengsten de geraamde kosten, op contante waarde, met € 16.701.000,- (afgerond) overtreffen. Derhalve is er geen sprake van een macroaftopping en zijn alle kosten te verhalen. De te verhalen kosten worden gedeeld door het totaal van het aantal contant gewogen basiseenheden (artikel 6.18 lid 5 Wro), om de exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid te bepalen. De bruto exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid voor het plangebied Oosteindedriehoek deelgebied 1 bedraagt € 16.798,- op contante waarde 1 januari 2023.
Tabel 8 Bedrag per gewogen basiseenheid (contante waarde) Contante waarde 01-01-2023 in € (afgerond) Te verhalen kosten Minus subsidies en/of bijdragen
83.897.000,-
Netto te verhalen kosten
83.897.000,-
Totale opbrengsten(drempel)
100.598.000,-
Mogelijke te verhalen kosten
83.897.000,-
Aantal gewogen basiseenheden
4.995
Te verhalen kosten per gewogen eenheid
16.798
Tenslotte kunnen wijzigingen, die in het exploitatieplan worden doorgevoerd, leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid. Deze wijziging in de hoogte van de exploitatiebijdrage zal niet van toepassing zijn exploitatiebijdragen.
op
houders
van
reeds
verleende
omgevingsvergunningen
en
betaalde
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 26
Gemeente Aalsmeer
4.8.4 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning De exploitatiebijdrage is het bedrag per gewogen basiseenheid in de aanvraag omgevingsvergunning. De exploitatiebijdrage wordt in rekening gebracht bij de omgevingsvergunning. De inbrengwaarde van de gronden en kosten, die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt en in de exploitatieopzet zijn opgenomen, worden op de te betalen exploitatiebijdrage in mindering gebracht. Aangezien het bestemmingsplan ‘Oosteindedriehoek globaal bestemd is, staat het beoogde programma per grondeigenaar niet vast. Om toch inzicht te geven in de (mogelijke) exploitatiebijdrage per eigenaar, is de exploitatiebijdrage berekend op basis van het stedenbouwkundig plan, zoals toegelicht in paragraaf 2.3. In tabel 9 zijn de resultaten per grondeigenaar weergegeven. De daadwerkelijke exploitatiebijdrages kunnen (aanzienlijk) afwijken van onderstaand overzicht. Tabel 9 Exploitatiebijdrage per grondeigenaar
UITGIFTE CATEGORIE Sociaal - gestapeld Sociaal - grondgebonden Middelduur laag gestapeld Middelduur laag grondgebonden Middelduur hoog gestapeld Middelduur hoog grondgebonden Vrije sector grondgebonden rijwoning Vrije sector – grondgebonden 2^1 kapwoning Vrije sector grondgebonden vrijstaand Parkeren onder woondek Uitgeefbaar IKC Voorziening Wijkpark Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Grondexploitatiekosten Totaal Netto bijdrage
De Raad Bouwontwikk eling B.V.
1/3 Hr JGA Ruhe, 1/3 Hr HAJ Ruhe, 1/3 Hr WJM Ruhe
€0
€0
€ 436.742
€ 198.413
€0
€0
€ 245.663
€0
€ 61.416
€0
€ 331.075
€0
€ 331.075
€ 2.245.597
€0
€ 612.435
€0
€ 1.156.823
€ 546.338
€0
€ 624.386
€0
€ 468.290
€ 9.548.461
€0
€ 596.779
€0
€ 8.056.514
€ 8.040.178
€0
€0
€0
€0
€ 8.973.725
€0
€0
€0
€0
-€ 1.091.825
€0
-€ 180.467
€0
-€ 496.284
€0
€0
€0
€0
€0
€ 194.645
€0
€0
€0
€0
€ 30.402.298
€0
€ 2.428.285
€0
€ 10.014.576
€ 19.261.515
€ 460.005
€ 1.890.000
€ 1.512.030
€ 5.686.005
PM
PM
PM
PM
PM
€ 11.140.783
-€ 460.005
€ 538.285
-€ 1.512.030
€ 4.328.571
Woningstichti ng Eigen Haard
Hoogheemraa dschap van Rijnland
€ 100.787
€0
€ 837.742
€0
€ 675.575
€0
€ 331.075
De Schelter Amstelveen B.V.
Exploitatieplan Oosteindedriehoek 27
Gemeente Aalsmeer
UITGIFTE CATEGORIE Sociaal - gestapeld Sociaal - grondgebonden Middelduur laag gestapeld Middelduur laag grondgebonden Middelduur hoog gestapeld Middelduur hoog grondgebonden Vrije sector grondgebonden rijwoning Vrije sector – grondgebonden 2^1 kapwoning Vrije sector grondgebonden vrijstaand Parkeren onder woondek Uitgeefbaar IKC Voorziening Wijkpark Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Grondexploitatiekosten Totaal Netto bijdrage