EPV2_20231009 PDZ2

Exploitatieplan Polderzoom fase 2 1e Herziening 2023

5 oktober 2023

Inhoudsopgave A TOELICHTING ..............................................................................................................................................4 1. Inleiding ........................................................................................................................................................5 1.1 Aanleiding ..............................................................................................................................................5 1.2 Doel exploitatieplan ................................................................................................................................5 1.3 Leeswijzer ..............................................................................................................................................6 2 Toelichting exploitatieplangebied ..................................................................................................................7 2.1 Vigerende planologische maatregel .......................................................................................................7 2.2 Relatie planologische maatregel ............................................................................................................8 2.3 Stedenbouwkundige opzet .....................................................................................................................9

2.4 De exploitatieplangrens........................................................................................................................11 2.5 Eigendomssituatie / te verwerven gronden ..........................................................................................12 3 Omschrijving werken en werkzaamheden ..............................................................................................14 3.1 Toelichting op werken en werkzaamheden ..........................................................................................14 B EXPLOITATIEOPZET .................................................................................................................................14 4 Exploitatieopzet ...........................................................................................................................................15 4.1 Algemeen .............................................................................................................................................15 4.2 Parameters...........................................................................................................................................15 4.3 Ruimtegebruik ......................................................................................................................................15 4.4 Programma

..........................................................................................................................................17 4.6 Kosten ..................................................................................................................................................18 4.6.1 Kosten exploitatieplangebied ........................................................................................................19 4.6.2 Inbrengwaarden gronden ..............................................................................................................19 4.6.3 Sloopwerken (categorie 1) ............................................................................................................20 4.6.4 Planschade (categorie 1) ..............................................................................................................20 4.6.5 Onderzoekskosten en sanering (categorie 1) ...............................................................................20 4.6.6 Bouwrijp maken (categorie 1) .......................................................................................................20 4.6.7 Plankosten (categorie 1) ...............................................................................................................21 4.6.8 Planstructurele elementen (categorie 3)

.......................................................................................21 4.6.9 Kosten tijdelijk beheer (categorie 1) ..............................................................................................21 4.7 Opbrengsten ........................................................................................................................................21 4.8 Exploitatieopzet ....................................................................................................................................22 4.8.1 Gewogen basiseenheden ...........................................................................................................22 4.8.2 Exploitatiebijdrage ......................................................................................................................22 4.8.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning .........................................................................24

5 Herziening en afrekening ............................................................................................................................25 5.1 Algemeen .............................................................................................................................................25 5.2 Eindafrekening .....................................................................................................................................25 6 Rechtsbescherming exploitatieplan.............................................................................................................27 6.1 Ter inzage legging exploitatieplan Polderzoom fase 2.........................................................................27 6.2 Zienswijzen ..........................................................................................................................................27 C REGELS .....................................................................................................................................................28 Artikel 1. Begripsbepalingen.......................................................................................................................29 Artikel 2. Eisen aan werken en werkzaamheden ........................................................................................30 Artikel 3.

Ruimtegebruik .............................................................................................................................30 Artikel 4. Eisen voor uitvoering werken en werkzaamheden ......................................................................30 Artikel 5. Regels met betrekking tot aanbesteding werken en ................................................................31 Artikel 6. Regels met betrekking tot inspecties en oplevering ................................................................32 Artikel 7. Regels met betrekking tot koppelingen .......................................................................................32 Artikel 8. Verbodsbepalingen .....................................................................................................................32 Artikel 9. Strafbepaling ...............................................................................................................................33 Artikel 10. Slotbepaling...............................................................................................................................33 Bijlagen...........................................................................................................................................................34 1.

Kaart Verbeelding bestemmingsplan ........................................................................................................35 2. Kaart Inrichtingsplan .................................................................................................................................36 3. Kaart Exploitatieplangrens ........................................................................................................................37 4. Kaart Inbreng gronden ..............................................................................................................................38 5. Kaart Toekomstig grondgebruik ................................................................................................................39 6. Kaart Uitgiftecategorieën t.b.v. exploitatieplan ..........................................................................................40 7. Kostenraming grondexploitatie ..................................................................................................................41 8. Taxatie inbrengwaarde Polderzoom fase II (BaseValue) ..........................................................................42 9. Ministeriele regeling plankosten exploitatieplan 2018 ...............................................................................43 10.

Exploitatieopzet ........................................................................................................................................44 11. Leidraad inrichting openbare ruimte .........................................................................................................45 12. Kaart Uitgeefbaar per eigenaar ................................................................................................................46 13. Kaart Overzicht openbaar gebied .............................................................................................................47 14. Inkoop- en aanbestedingsbeleid ..............................................................................................................48

A TOELICHTING

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Door de omlegging van de N201 tussen Hoofddorp en Amstelhoek kunnen de gebieden die grenzen aan de N196/Burgemeester Kasteleinweg ontwikkeld worden naar onder meer woningbouw. Het uiteindelijke doel bij deze herontwikkeling is de leefbaarheid van de dorpskern van Aalsmeer te verbeteren en de samenhang tussen de twee helften van de dorpskern herstellen.ontwerp Polderzoom fase 2 is een onderdeel van het project Tuinen van Aalsmeer. Er mogen in dit plangebied circa 121 tot 125 woningen worden gerealiseerd. Hiermee kan worden bijgedragen aan de huisvestingsvraag van woningzoekenden in Aalsmeer en wordt de leefbaarheid van het gebied verbeterd Afbeelding 1 Plangebied Tuinen van Aalsmeer

(Bron: startnotitie Polderzoom fase 2 2017)

1.2 Doel exploitatieplan Artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening (hierna: ‘Wro’) bepaalt dat de gemeenteraad, als er sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen, verplicht is een exploitatieplan vast te stellen indien: • het verhaal van kosten van grondexploitatie niet anderszins is verzekerd; • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c 4°, onderscheidenlijk 5° Wro noodzakelijk is; • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d Wro noodzakelijk is Polderzoom fase 2 Met de particuliere grondeigenaren in het exploitatieplangebied is tot op heden geen anterieure overeenkomst gesloten, waardoor het kostenverhaal ten aanzien van de aangewezen bouwplannen op deze grondeigendommen niet ‘anderszins is verzekerd’. De gemeente is derhalve op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro verplicht bij de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. De gemeente Aalsmeer is bereid een (posterieure) exploitatieovereenkomst te sluiten met de eigenaren van deze percelen. Indien niet tot overeenstemming gekomen kan worden, zal de gemeente zo nodig overgaan tot onteigening van de betrokken percelen.

Gezien het voorgaande dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om: a) de noodzakelijke juridische basis te leggen ten eerste voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de door deze eigenaren aan te vragen omgevingsvergunning, dan wel ten tweede voor de berekening van het kostenverhaal in overeenkomsten welke na vaststelling van dit exploitatieplan gesloten kunnen worden; b) vast te leggen welke werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte dienen te worden verricht; c)

vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de bouw- en aanlegactiviteiten.

1.3 Leeswijzer Deel A van het exploitatieplan begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijke kader van de ontwikkeling en het exploitatieplangebied nader uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de werken en werkzaamheden die in het plangebied zullen worden uitgevoerd. In deel B wordt een toelichting gegeven op kosten en opbrengsten van het exploitatieplangebied en wordt de berekening van de exploitatiebijdrage weergegeven. Verder wordt in dit deel in hoofdstuk 5 ingegaan op de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en de eindafrekening van het exploitatieplan. In hoofdstuk 6 wordt een toelichting gegeven op de procedure van het exploitatieplan en de rechtsbescherming. In deel C van dit exploitatieplan zijn de regels, die gelden voor het exploitatieplangebied ‘Polderzoom fase 2’, opgenomen.

2 Toelichting exploitatieplangebied Het plangebied Polderzoom fase 2 ligt op het grondgebied van de gemeente Aalsmeer en wordt grofweg begrensd door de Stommeerkade in het noorden en oosten, de Burgemeester Kasteleinweg (N196) in het westen, het Bielzenpad in het zuiden en de Wissel en het baanvak in het zuidwesten en ligt tussen het Spoorlijnpad en de Stommeerkade. Op afbeelding 2 is de ligging van het te ontwikkelen gebied globaal weergegeven. Afbeelding 2 Globale duiding gebied Polderzoom

Op dit moment gaat het om een gebied met voornamelijk een agrarische functie.

2.1 Vigerende planologische maatregel Het exploitatieplangebied Polderzoom fase 2 is gelegen in het vigerende bestemmingsplan Stommeerkade Oost (vastgesteld door de gemeenteraad op 9 september 2010) en valt tevens in het op 9 september 2010 vastgestelde exploitatieplan Stommeerkade Oost. In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming uit te werken woongebied- en bedrijventerrein. Het gebied wordt doorsneden door een ontsluitingsweg, waarvoor het bestemmingsplan Noordvork is vastgesteld. Dit betreft de Burgemeester Hoffscholteweg. Afbeelding 3 Fragment vigerend bestemmingsplan Stommeerkade Oost

Het deel met de bestemming ‘bedrijventerrein uit te werken’ (paars gearceerd), gelegen aan de westzijde van de ontsluitingsweg, wordt niet meer gerealiseerd. De bedrijfsbestemming maakt in het bestemmingsplan Polderzoom fase 2 plaats voor woningbouw. Reden voor de keuze voor woningen in plaats van de geplandebedrijventerrein ten westen van de Burgemeester Hoffscholteweg is omdat het beleid is gewijzigd. Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan 'Stommeerkade Oost' was woningbouw niet toegestaan vanwege de ligging in het beperkingengebied van Schiphol. Op basis van artikel 2.2.1c van het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol zijn er nu maximaal 25 woningen toegestaan binnen bestaand stedelijk gebied op de gronden die zijn aangeduid met nr. 4. Aangezien de vraag naar woningen nog steeds hoog is binnen de regio wordt hier gebruik van gemaakt. Voornoemde wijziging van het beleid maakt dat er geen uitwerkingsplan meer kan worden opgesteld conform de uitwerkingsregels van het vigerende bestemmingsplan Stommeerkade Oost. Gevolg hiervan is dat de gemeente Aalsmeer voor de realisatie van woningbouw in het plangebied Polderzoom fase 2 een nieuw bestemmingsplan moet opstellen. Dit brengt, conform artikel 6.12 lid 2 Wro, met zich mee dat er tevens een nieuw exploitatieplan moet worden opgesteld.

2.2 Relatie planologische maatregel Het voorliggende exploitatieplan ‘Polderzoom fase 2’ behoort bij het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’. Dit bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk het vigerende bestemmingsplan Stommeerkade Oost. Afbeelding 4 Verbeelding bestemmingsplan Polderzoom fase 2

De uitgangspunten in het bestemmingsplan gelden ook voor dit exploitatieplan. De verbeelding van het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ is opgenomen in bijlage 1.

2.3 Stedenbouwkundige opzet Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 121 woningen in verschillende woningbouwcategorieën (bestemming ‘Wonen’). Daarnaast wordt voorzien in de bijbehorende aanleg c.q. aanpassing van openbare ruimte (zoals wegen, groen, water, fiets- en voetpaden). In dat kader wordt onder meer voorzien in de aanleg van een waterberging ten behoeve van de benodigde watercompensatie.

Op afbeelding 5 is de stedenbouwkundige opzet (Inrichtingsplan) van Polderzoom fase 2 weergegeven. Dit inrichtingsplan dient tevens als grondslag voor onderhavig exploitatieplan Polderzoom fase 2. In dit inrichtingsplan is uitgegaan van het realiseren van 121 woningen. Afbeelding 5 Inrichtingsplan Polderzoom fase 2

De bebouwing binnen het plangebied van Polderzoom fase 2 is globaal in te delen in drie woongebieden. 1.

2.

3.

De woningen langs de nieuwe weg, de Burgemeester Hoffscholteweg zijn met hun voorgevel gericht op deze weg. De woningen aan het Bielzenpad grenzen met hun achtertuin aan het water. Alle woningen zijn grondgebonden, uitgevoerd in vrijstaande woningen, 2^1 kapwoningen en rijtjeswoningen met een brede beukmaat. Deze woningen zitten in het duurdere segment. De woningen in het middengebied worden grotendeels gerealiseerd in het middensegment. Dit worden grondgebonden woningen met een kleinere beukmaat dan aan de randen en bebo's (beneden/boven woningen). In het zuidwesten van het plangebied zijn gestapelde woningen voorzien. Hier worden de goedkopere woningen gerealiseerd.

De kaart ‘Inrichtingsplan’ is opgenomen in bijlage 2, welke onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

2.4 De exploitatieplangrens Ingevolge de Wro moeten de grenzen van het exploitatieplangebied gelijk zijn aan de grenzen van het bestemmingsplan of daarbinnen vallen. Met betrekking tot de begrenzing van exploitatieplangebieden staat in de memorie van toelichting bij de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie tevens het volgende: "Het exploitatiegebied dient z o te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen." 1 De voorwaarden die aan de begrenzing van het exploitatieplangebied gesteld worden, zijn dat: 1. deze zo moet zijn vastgesteld dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen; 2. de onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie de grenzen van het bestemmingsplangebied niet te buiten gaan; en 3.

wanneer een exploitatieplangebied uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaat, er sprake moet zijn van ruimtelijke en/of functionele samenhang om deze in één exploitatieplangebied te kunnen opnemen. Toepassing van deze voorwaarden maakt dat het exploitatieplangrens Polderzoom fase 2 gelijk is aan de bestemmingsplangrens Polderzoom fase 2. Het bestemmingsplangebied bestaat weliswaar uit twee niet aaneengesloten delen. Echter, dit hangt samen met de te realiseren Noordvork waar op 22 januari 2009 een apart bestemmingsplan voor is vastgesteld. De aanleg van deze weg (Burgemeester Hoffscholteweg) is de voorwaarde geweest om de woningbouw in Polderzoom fase 2 mogelijk te maken, aangezien deze als (hoofd)ontsluiting dient van het bestemmings- en exploitatieplangebied Polderzoom fase 2. De ontwikkeling Polderzoom fase 2 is onderdeel een grotere woningbouwontwikkeling, namelijk de Tuinen van Aalsmeer (Gebiedsvisie 2020). Op afbeelding 6 is de (oorspronkelijke) ontwikkeling van het totale woningbouwproject Tuinen van Aalsmeer weergegeven. Afbeelding 6 Tuinen van Aalsmeer

De ontwikkeling van Polderzoom fase 2 heeft, zoals aangegeven, door een wijziging van beleid (paragraaf 2.1), een andere invulling gekregen door meer woningen toe te voegen. Ondanks dat de deelgebieden, door

de hoofdontsluitingsweg, niet direct op elkaar aansluiten blijft er sprake van één woongebied, met en vanuit één samenhangende ruimtelijke en stedenbouwkundige opzet. Daarnaast bestaat een functionele samenhang tussen beide delen van het exploitatieplangebied vanuit waterhuishoudkundig oogpunt. In verband met de benodigde watercompensatie voor het woongebied, als geheel, dienen aan de oostkant van het exploitatieplangebied waterbergingen te worden aangelegd. De meeste watercompensatie voor de ontwikkeling van het woongebied is voorzien in het noordoosten van het exploitatieplangebied. Tenslotte zijn in het bestemmingsplangebied geen bestemmingen die worden gehandhaafd. Op de alle gronden in het exploitatieplangebied zijn aangewezen bouwplannen voorzien zoals bepaald in artikel 6.12 lid 1 Wro met daarbij de benodigde voorzieningen. De grens van het exploitatieplangebied is aangegeven op de kaart ‘Exploitatieplangrens’, opgenomen in bijlage 3, welke onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

2.5 Eigendomssituatie / te verwerven gronden In het exploitatieplangebied is een beperkt deel van de gronden in het exploitatieplangebied in eigendom van de gemeente Aalsmeer. De overige gronden zijn in eigendom van derden. Op afbeelding 7 is de eigendomssituatie in het exploitatieplangebied weergegeven. Afbeelding 7 Grondeigendommen binnen exploitatieplangebied

De kaart ‘Inbreng gronden’, waarop de eigendomssituatie is weergegeven, is opgenomen in bijlage 4. In tabel 1 staan de eigenaren benoemd en staat de grondoppervlakte per betrokken grondeigenaar weergegeven. Tabel 1 Kadastrale eigendomssituatie

Eigenaar

Percelen Aalsmeer C

m² in expl. gebied

Eigenaar 1 Eigenaar 2 Eigenaar 3 Eigenaar 4 Eigenaar 5 Eigenaar 6 Eigenaar 7 Eigenaar 8 Eigenaar 9 totaal

6637, 6638 6717, 6718, 6719, 6720 6583, 6715, 6716, 7175 6724, 6725, 6726, 6727 6721, 6722, 6723 6728, 6729, 6730, 6731 5635, 6582 7030, 7021 4472

642 7.025 10.538 7.034 3.926 11.015 835 4.177 261 45.453

De eigendomssituatie is een momentopname. De betreffende percelen in het exploitatieplangebied kunnen van eigenaar wisselen als gevolg van overdrachten (bijvoorbeeld vererving), verkoop aan derde partijen en/of verkoop aan de gemeente. Getracht wordt om de gronden van de betrokken grondeigenaren middels minnelijke verwerving in eigendom te krijgen. Als het niet mogelijk is om de percelen die nodig zijn voor de uitvoering van het in het bestemmingsplan voorgestane beleid minnelijk te verwerven en als gebleken is van voldoende noodzaak en urgentie om tijdig over de betreffende gronden te beschikken voor de uitvoering van het bestemmingsplan, bestaat de mogelijkheid om over te gaan tot onteigening. Zo nodig zal de gemeente daartoe ook overgaan.

3 Omschrijving werken en werkzaamheden In dit artikel wordt ingegaan op de eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (hierna ook kortweg te noemen: de werken en werkzaamheden) en regels omtrent het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden. Voor deze werken en werkzaamheden is een beeldkwaliteitskader vastgesteld en staan in het bestemmingsplan regels en voorwaarden. Daarnaast geldt voor de werken en werkzaamheden de eisen uit de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) van de gemeente Amstelveen en Aalsmeer.

3.1 Toelichting op werken en werkzaamheden In het kader van het bouwrijp maken dienen op hoofdlijnen de volgende werkzaamheden uitgevoerd te worden: • opruimwerkzaamheden zoals het verwijderen van bestaande funderingsresten, verharding, riolering, openbare verlichting en groenvoorzieningen, zoals o.a. struiken, bomen en boomstronken; • het geheel of gedeeltelijk ophogen, afgraven en egaliseren van het terrein, het verbeteren van grond en bodem (indien nodig); • het aanleggen van riolering met bijbehorende voorzieningen; • het aanleggen en wijzigen van waterhuishoudkundige zaken zoals watergangen, duikers, dijken, oevers, stuwen, sluizen, e.d.; • het aanleggen en aanpassen van nutsvoorzieningen; • het aanleggen van bouwwegen met bijbehorende voorzieningen zoals o.a. funderingen en kolken; • het nemen van tijdelijke verkeersmaatregelen ten behoeve van de ontsluiting van het bouwterrein. In het kader van het woonrijp maken dienen op hoofdlijnen de volgende werkzaamheden uitgevoerd te worden: • het verwijderen van bouwwegen en andere tijdelijke verhardingen; • het aanleggen van wegen, parkeerplaatsen, trottoirs en andere verhardingen met bijbehorende voorzieningen, zoals onder andere afwatering, verkeersborden, markeringen en aansluitingen op bestaande infrastructuur en openbare ruimte; • het aanleggen c.q.

aanbrengen van openbare verlichting , speelvoorzieningen, ondergrondse containers t.b.v. afvalinzameling en straatmeubilair; • het inrichten van oevers en watergangen inclusief de bijbehorende voorzieningen als o.a. damwanden, beschoeiingen, kadewanden en taluds; • het aanleggen van groenvoorzieningen (onder andere beplanting, bomen en inzaaien bermen) met bijbehorende voorzieningen. Alvorens de Werken en werkzaamheden aanvangen dient een integraal stedenbouwkundig plan en definitief ontwerp inrichting openbare ruimte opgesteld en door het bevoegd gezag goedgekeurd te worden. In het kader van kwaliteitsborging dient na afronding van de Werken en werkzaamheden (voor zowel het bouw- als woonrijp maken) tevens goedkeuring van het bevoegd gezag te worden gegeven.

B EXPLOITATIEOPZET

4 Exploitatieopzet 4.1 Algemeen In de exploitatieopzet worden de kosten, opbrengsten en fasering beschreven en gekwantificeerd. Om het resultaat van de exploitatieopzet te bepalen is een dynamische eindwaarde berekening uitgevoerd. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van de exploitatie. Bij deze methode komen een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en contante waarde. Deze worden hieronder nader toegelicht. Onder nominale waarde wordt verstaan: het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat grondexploitatie en de exploitatieopzet worden opgesteld. De invloed van de fasering, prijsstijgingen (inflatie) en rente spelen een rol op het moment dat het resultaat op eindwaarde van een project wordt bepaald. Dan wordt rekening gehouden met de vermoedelijke einddatum waarop het betreffende project / exploitatie gereed is. Door index en rente toe te rekenen ontstaat het saldo op het eind van deze looptijd, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. Dit wordt het resultaat op eindwaarde genoemd. Om het resultaat (en de gefaseerde kosten en opbrengsten) terug te rekenen naar één moment wordt de eindwaarde contant gemaakt naar, in onderhavig exploitatieplan, 1 januari 2019. Het aldus berekende resultaat, wordt het resultaat op contante waarde genoemd.

Wanneer aan dit ‘resultaat op contante waarde’ rentekosten of –opbrengsten worden toegevoegd passend bij de looptijd van het project resulteert dit weer in de eindwaarde. Voor de rente en kosten- en opbrengstenstijging worden de parameters uit paragraaf 4.2 gehanteerd. Vervolgens wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de verschillende kostendragers. De exploitatieopzet is gebaseerd op de gemeentelijke grondexploitatie behorende bij het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en het inrichtingsplan. Ingevolge de Wro is het fictieve uitgangspunt bij het opstellen van het exploitatieplan dat de gemeente de enige exploitant is. Voor de raming van de kosten en opbrengsten is er dan ook van uitgegaan dat het exploitatieplangebied in zijn geheel door één exploitant (fictief de gemeente) in exploitatie wordt gebracht.

4.2 Parameters De exploitatieopzet houdt rekening met een fasering van de kosten en de opbrengsten met de daarbij gepaard gaande rente- en inflatie-invloeden. Ten behoeve van de rente- en inflatie-invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de exploitatieopzet: Tabel 2 Gehanteerde parameters 2023

2024

2025 e.v.

Kostenstijging

3,5%

3,0%

2,5%

Opbrengststijging

1,8%

1,8%

1,8%

Rente

0,5%

0,5%

0,5%

Disconto

2,0%

2,0%

2,0%

Bij een herziening van het exploitatieplan wordt, op basis van de markt- en prijsontwikkelingen, bepaald of de gehanteerde parameters nog in overeenstemming zijn met de dan geldende marktomstandigheden.

4.3 Ruimtegebruik In de huidige situatie wordt het grondgebruik in het exploitatieplangebied gekenmerkt door een agrarische functie en bestond voor een groot deel uit glastuinbouwbedrijven. Dit is terug te zien aan de nog in kleine getale overgebleven mix van kassencomplexen, opslagloodsen en bedrijvigheid. De agrarische bedrijven werden ontsloten vanaf de Stommeerkade. De ruimtelijke opbouw bestond dan ook uit (bedrijfs)woningen langs de dijk met agrarische bedrijfsbebouwing erachter. Veel kwekers zijn geleidelijk weggetrokken uit dit gebied. Sommige delen van het plangebied liggen dan ook braak. In het algemeen bezien doet het gebied verlaten aan en is slecht toegankelijk. Met de aanleg van de Burgemeester Hoffscholteweg is dit gebied ontsloten. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het gebied te herontwikkelen voor woningbouw. Het ruimtegebruik is gebaseerd op het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en op de van het exploitatieplan deel uitmakende kaart ‘Inrichtingsplan’. De kaart ‘Toekomstig ruimtegebruik’ is opgenomen in bijlage 5.

Afbeelding 8 Ruimtegebruik exploitatieplangebied Polderzoom fase 2 Met het inzichtelijk maken van het ruimtegebruik wordt duidelijk gemaakt met welk toekomstig gebruik rekening wordt gehouden in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Tabel 3 geeft het totale ruimtegebruik binnen het exploitatieplangebied weer. De oppervlakten van de verschillende functies zijn gebaseerd op het ruimtegebruik (afbeelding 8). Tabel 3. Ruimtegebruik in het exploitatieplan Bestemming

Oppervlakte (m²)

Uitgeefbaar

24.960

% 54,9%

Rijbanen

6.110

13,4%

Fietspad

34

0,1%

Trottoir

3.890

8,6%

Parkeren

1.601

3,5%

Groen

5.813

12,8%

Water

3.045

6,7%

Totaal

45.453

100%

Het aandeel uitgeefbaar terrein naar de betreffende grondeigenaren is weergegeven op afbeelding 9.

Afbeelding 9 Uitgeefbaar terrein per grondeigenaar

4.4 Programma Woonvisie Aalsmeer 2011-2020 Op 14 juli 2011 is de "Woonvisie Aalsmeer 2011-2020" vastgesteld door de gemeenteraad. De woonvisie kan gezien worden als uitwerking van de in 2009 vastgestelde Gebiedsvisie en geeft de visie van de gemeente weer op het gebied van Wonen. Deze missie luidt: “Het is goed wonen in Aalsmeer en dat willen we zo houden. Kwaliteit staat voorop. Die moet ook bereikbaar zijn voor mensen voor wie dat –vanwege bijvoorbeeld financiën of gezondheid- niet vanzelfsprekend is. We blijven groeien, maar slechts beheerst, en verleggen de aandacht naar het bestaande woonaanbod”. Het bouwprogramma uit de woonvisie voor de periode 2011 tot en met 2020 bedraagt per saldo maximaal 1.500 woningen (uitgaande van circa 1.650 nieuw te bouwen woningen). Deze nieuw te bouwen woningen zijn onderverdeeld in verschillende prijsklassen (variërend van goedkoop naar duur). Op 28 januari 2016 is de Woonagenda 2016-2020 vastgesteld. Dit actueel woonbeleid wordt ingezet ter bevordering van doorstroming op de vastgelopen woningmarkt en is van toepassing op het te realiseren programma van het exploitatieplangebied.

Het te realiseren programma is in tabel 5 opgenomen. Als basis bij de bepaling van het programma is uitgegaan van het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en de kaart ‘Inrichtingsplan’. De randen worden in het dure segment gebouwd en in het middengebied hoofdzakelijk voor het middensegment. Tabel 5. Bouwprogramma exploitatieplangebied Polderzoom fase 2 Woningtype

Type woning

W1 W2 W3 W4 WA WB

Vrijstaand / tweekapper Beneden-bovenwoning Appartementen Rijwoningen klein Woningen langs Burg. Hoffscholteweg Rijwoningen Zuid

Totaal

m² gbo

Kavel opp.

Aantal

180 83 60 110 125 140

463 87 90 150 197 275

15 8 24 23 31 20 121

Op afbeelding 10 zijn de uitgiftecategorieën per grondeigenaar weergegeven. De kaart ‘Uitgiftecategorieën t.b.v. exploitatieplan’ is opgenomen in bijlage 6. Afbeelding 10 Uitgiftecategorieën per grondeigenaar

4.6 Kosten In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder ‘Bro’). De kosten, zoals vastgelegd in de hiervoor genoemde artikelen uit het Bro, kunnen in principe verhaald worden op het exploitatieplangebied. Hierbij dienen de kosten, alvorens ze worden opgevoerd, te worden getoetst aan de volgende drie criteria: Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatieplangebied.

Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. Gezien deze drie toetsingscriteria ontstaan er, ten aanzien van de aanleg van de te treffen voorzieningen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, artikel 6.2.5 Bro, drie categorieën kosten. Deze categorieën zijn in tabel 3 opgenomen. Tabel 6 Onderscheid in toerekenbaarheid van kosten Categorie 1

Voorzieningen binnen een exploitatieplangebied en alleen ten dienste van dat exploitatiegebied.

100% toerekenbaar aan exploitatieplangebied

Categorie 2

Voorzieningen buiten een exploitatieplangebied, maar alleen ten dienste van dat exploitatieplangebied.

100% toerekenbaar aan exploitatieplangebied

Categorie 3

Voorzieningen binnen of buiten een exploitatieplangebied die ten dienste zijn voor dat exploitatieplangebied en een of meer exploitatie(plan)gebieden en / of bestaand gebied.

Bovenwijkse voorzieningen waarvan de toerekening aan de hand van ‘profijt’, ‘toerekenbaarheid’ en ‘proportionaliteit’ plaatsvindt

4.6.1 Kosten exploitatieplangebied De totaal geraamde kosten, in verband met de ontwikkeling van de woningen in het exploitatieplangebied, zoals planologisch mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Polderzoom fase 2, zijn per onderdeel opgenomen in tabel 7. Dit zijn de kosten op prijspeil 1 januari 2023 en exclusief btw. Tabel 7. Specificering kosten exploitatieplangebied Omschrijving

€ (prijspeil 2023)

Inbrengwaarde gronden

9.629.900

Sloopwerken

197.775

Planschade

-

Onderzoekskosten en sanering

1.013.853

Bouw- en woonrijp maken

4.030.057

Plankosten

1.035.279

Planstructurele elementen

354.682

Tijdelijk beheer

121.800

Niet-verrekenbare B.T.W.

-

Rente

481.492

Totaal

16.864.837

De kostenraming voor Polderzoom fase 2 is opgenomen in bijlage 7.

4.6.2 Inbrengwaarden gronden De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied is gebaseerd op een taxatie van het bureau BaseValue B.V. Artikel 6.13 lid 5 van de Wro geeft aan hoe de inbrengwaarden van gronden moet worden bepaald. Het rapport Taxatierapport inbrengwaarde Polderzoom fase II in Aalsmeer, kenmerk 102630/DEF/1.0, d.d. 10 augustus 2023, is opgenomen in bijlage 8. In tabel 8 is de inbrengwaarde per grondeigenaar weergegeven. Tabel 8 Inbrengwaarde per grondeigenaar Eigenaar

Inbrengwaarde

Eigenaar 1

€ 171.318

€ 266,85

Eigenaar 2

€ 1.409.589

€ 200,65

Eigenaar 3

€ 2.114.483

€ 200,65

Eigenaar 4

€ 1.878.507

€ 267,06

Eigenaar 5

€ 787.764

€ 200,65

Eigenaar 6

€ 2.210.195

€ 200,65

Eigenaar 7

€ 167.545

€ 200,65

Eigenaar 8

€ 838.128

€ 200,65

Eigenaar 9

€ 52.370

€ 200,65

Totaal

per m²

€ 9.629.900

4.6.3 Sloopwerken (categorie 1) In het plangebied zijn verschillende objecten aanwezig, die gesloopt moeten worden. Het betreft de volgende objecten: - Stommeerkade 61A : € 79.000 (gerealiseerd) - Verhardingen : € 84.000 (gerealiseerd) - Sloop overig : € 35.000,De totale sloopkosten bedragen op basis van voornoemde raming € 198.000,-. 4.6.4 Planschade (categorie 1) In de exploitatieopzet is vooralsnog geen rekening gehouden met planschade. 4.6.5 Onderzoekskosten en sanering (categorie 1) Voor voorliggend plan zijn, in het kader van het bestemmingsplan, diverse onderzoeken uitgevoerd. Het Bro schaart de kosten en de ambtelijk bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan milieukundig bodem- en asbestonderzoek, archeologisch onderzoek, Flora en fauna en dergelijke. Per 1-1-2023 is €109.000 aan onderzoekskosten gerealiseerd en resteert nog een restant van € 32.000 voor toekomstige onderzoeken. Het gebied is hiervoor in gebruik geweest als kassengebied en er is dus een reële verwachting van aanwezige bodemverontreinigingen. Voor sanering is voor het gehele gebied een saneringsraming opgesteld van € 872.000,- waarvan per 1-1-2023 € 522.000 is gerealiseerd (zie bijlage 7).

4.6.6 Bouwrijp maken (categorie 1) De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op civiele ramingen van de gemeente Aalsmeer. Deze ramingen zijn gebaseerd op de stedenbouwkundige verkaveling zoals weergegeven op de kaart

‘Inrichtingsplan’. Omdat de besteksvoorbereiding nog moet plaatsvinden wordt in dit exploitatieplan volstaan met de totaalramingen. De totale kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn geraamd op € 4.030.000,- waarvan per 1-1-2023 € 2.100.000 is gerealiseerd. Het bouwrijp maken bestaat onder andere uit het terrein vrij maken, het ophogen van het terrein waar nodig, de aanleg van (tijdelijke) bouwwegen, de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van riolering, de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden (zie hoofdstuk 3). Het restant van de kosten voor bouwrijp maken (excl. PEAT) is geraamd op € 757.000,-. Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbare gebied, zoals de aanleg van de hoofdplanstructuur en de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting, de aanleg van fietspaden, kunstobjecten en groenvoorzieningen. Het restant van de kosten voor woonrijp maken (excl. PEAT) is geraamd op € 792.000,-.

4.6.7 Plankosten (categorie 1) Voor het ramen van de plankosten in een exploitatieplan is een ministeriële regeling plankosten exploitatieplan voorgeschreven. Met deze zogenaamde plankostenscan is een methodiek ontwikkeld die plankosten opbouwt vanuit de producten en diensten die nodig zijn om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren. Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, programma van eisen, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). De ingevulde plankostenscan voor het exploitatieplangebied Polderzoom fase 2 is opgenomen in bijlage 9 bij dit exploitatieplan. De totale nominale plankosten zijn geraamd op € 1.035.000,- hiervan is per 1-1-2023 € 990.000,- gerealiseerd. Ingevolge artikel 6 van de ministeriële regeling is bepaald dat de plankosten boekhoudkundig gezien kosten zijn die in het jaar van vaststelling van het exploitatieplan ineens zijn betaald. Het zijn historische, onveranderlijke kosten. De plankosten worden dan ook niet meer aangepast nadat het exploitatieplan is vastgesteld, tenzij het exploitatieplan of exploitatieopzet inhoudelijk worden gewijzigd omdat bijvoorbeeld het ruimtelijk programma verandert.

4.6.8 Planstructurele elementen (categorie 3) Voor kosten, maatregelen, werken en werkzaamheden buiten het exploitatiegebied die (mede) van belang zijn voor het exploitatiegebied (zoals b.v. bovenwijkse afdrachten) zijn in dit exploitatieplan kosten (bovenplanse afdrachten) meegenomen voortkomend uit de Nota Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen 2020 van de gemeente Aalsmeer. Met deze nota dragen alle ontwikkelingen in Aalsmeer bij aan de bekostiging van bovenwijkse voorzieningen De basis voor de afdrachten wordt gevormd door Gebiedsvisie Aalsmeer 2020 die de status van structuurvisie heeft. In de nota worden zestien bovenwijkse investeringen opgenomen waarvoor een bijdrage uit grondexploitaties geleverd moet worden. De ontwikkeling van het kerngebied Aalsmeer (waarbinnen het exploitatiegebied Polderzoom is gelegen) is er hier één van. Voor de ontwikkeling van het kerngebied Aalsmeer wordt voor veertien van de zestien investeringen een bijdrage verwacht. Op basis van de nota leidt dit tot een bijdrage van € 14,21 per m² nieuwe ontwikkeling.

4.6.9 Kosten tijdelijk beheer (categorie 1) De kosten tijdelijk beheer bestaan uit beheerkosten van de gronden (€ 5.000 per jaar) en zakelijke lasten (€ 25.000,- per jaar). De opzet gaat uit van een resterende looptijd van vier jaar aan tijdelijk beheer van gronden; totaal € 120.000,-.

4.7 Opbrengsten Artikel 6.2.7 van het Bro onderkent drie soorten opbrengsten: • Uitgifte van de gronden in het exploitatieplangebied. • Bijdragen en subsidies van derden. • Welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. De opbrengsten in het exploitatieplan bestaan uit de opbrengsten uit verkoop van bouwrijpe grond. De gehanteerde grondprijzen zijn, conform het grondprijsbeleid van de gemeente Amstelveen, gebaseerd op residuele grondwaardeberekeningen. De gronduitgifteprijzen zijn bepaald door BaseValue B.V. Het rapport is opgenomen in bijlage 8. Tabel 10 geeft de geraamde opbrengsten van het exploitatieplangebied weer. Alle bedragen zijn exclusief B.T.W. Tabel 10. Geraamde opbrengsten Woningtype

Aantal

m² gbo

von prijs (€)

grondwaarde (€)

€/m2 kavel

Totaal (€)

W1

15

180

900.000

268.614

580

4.029.203

W2

8

83

412.500

78.843

909

630.747

W3

24

60

360.000

76.083

849

1.825.988

W4

23

110

500.000

143.076

953

3.290.746

WA

31

125

550.000

153.618

779

4.762.157

WB

20

140

650.000

203.637

741

4.072.744

Totaal

121

18.611.585

4.8 Exploitatieopzet 4.8.1 Gewogen basiseenheden Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage worden de kosten omgeslagen over het woningbouwprogramma. Conform de in de wet voorgeschreven methode wordt het programma omgezet in gewogen eenheden op basis van de grondprijzen. In tabel 11 wordt de systematiek weergegeven. Voor het bepalen van de gewichten van de verschillende woningtypen is de uitgifteprijs van het type ‘W1’ op ‘1’ gezet. De uitgifteprijzen van de overige woningtypen zijn hier tegen afgezet. Het bepaalde gewicht per woningtype vermenigvuldigt met het aantal vierkante meter uitgeefbaar terrein resulteert in de gewogen basiseenheden. In onderhavig geval is het totaal aantal gewogen basiseenheden 32.870,03. De totale exploitatieopzet is opgenomen in bijlage 10. Tabel 11 Gewogen basiseenheden

Uitgiftecategorie

Basiseenheid

CW van

Gewichtsfactor

uitgifteprijs per

Totaal

Gewogen

basiseenheden

eenheden

basiseenheid W1 - Vrijstaand/ Tweekap W2 - Bebo W3 - Appartementen W4 - Rijwoningen klein W A - Rijwoningen Langs Hoofdinfra W B - Rijwoningen Zuid Totaal

m2 uitg m2 uitg m2 uitg m2 uitg m2 uitg m2 uitg

€ 571 € 968 € 856 € 989 € 780 € 743

1,00 1,70 1,50 1,73 1,37 1,30

7.116 657 2.150 3.353 6.152 5.525 24.953

7.116,00 1.113,97 3.224,89 5.811,81 8.410,47 7.192,90 32.870,03

4.8.2 Exploitatiebijdrage Ingevolge de Wro mogen er niet meer kosten worden verhaald dan er aan opbrengsten binnenkomen (artikel 6.16 Wro). Als de totale kosten (netto contante waarde), minus eventuele bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten (netto contante waarde), dan kunnen kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de grondopbrengsten. Dit is de zogenaamde macro aftopping. Uit tabel 12 blijkt dat in onderhavig exploitatieplangebied de geraamde opbrengsten de geraamde kosten, op contante waarde, met € 1.830.727,- (€ 18.759.572,- minus € 16.928.845,-) overtreffen. Derhalve is er geen sprake van een macro-aftopping en zijn alle kosten te verhalen. De te verhalen kosten worden gedeeld door het totaal van het aantal contant gewogen basiseenheden (artikel 6.18 lid 5 Wro), om de exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid te bepalen. De bruto exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid voor het plangebied Polderzoom fase 2 bedraagt € 515,02,- (per vierkante meter uitgeefbaar terrein) op contante waarde 1 januari 2023. Tabel 12. Bedrag per gewogen basiseenheid (contante waarde) NCW per 1-1-2023 (€) Te verhalen kosten

16.928.845

Minus subsidies en /of bijdragen Netto te verhalen kosten

16.928.845

Totale opbrengsten

18.759.572

Mogelijk te verhalen kosten

16.928.845

Aantal gewogen basiseenheden

32.870,03

Te verhalen kosten per gewogen eenheid

515,02

Tenslotte kunnen wijzigingen, die in het exploitatieplan worden doorgevoerd, leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid. Deze wijziging in de hoogte van de exploitatiebijdrage zal niet van toepassing zijn op houders van reeds verleende omgevingsvergunningen en betaalde exploitatiebijdragen.

4.8.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning De exploitatiebijdrage is het bedrag per gewogen basiseenheid in de aanvraag omgevingsvergunning. De exploitatiebijdrage wordt in rekening gebracht bij de omgevingsvergunning. De inbrengwaarde van de gronden en kosten, die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt en in de exploitatieopzet zijn opgenomen, worden op de te betalen exploitatiebijdrage in mindering gebracht. Aangezien het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ gedetailleerd bestemd is, is de exploitatiebijdrage per grondeigenaar te bepalen. In tabel 13 zijn de resultaten per grondeigenaar weergegeven. Tabel 13. Exploitatiebijdrage per grondeigenaar

W1 - Vrijstaand/ Tweekap W2 - Bebo W3 - Appartementen W4 - Rijwoningen klein W A - Rijwoningen Langs Hoofdinfra W B - Rijwoningen Zuid

Totaal Bruto bijdrage

€ 201.374 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 201.374

€ 398.628 €0 €0 € 640.065 € 595.665 € 1.228.356 €0 €0 €0 €0 €0 € 2.862.714

€ 137.511 €0 € 1.660.894 € 998.930 € 729.443 € 196.457 €0 €0 €0 €0 €0 € 3.723.234

€ 415.624 € 148.451 €0 € 508.838 € 617.491 € 1.170.023 €0 €0 €0 €0 €0 € 2.860.427

€ 123.606 € 425.268 €0 € 201.750 € 558.347 € 332.568 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.641.539

€ 1.642.410 €0 €0 €0 € 1.573.653 € 56.993 €0 €0 €0 €0 €0 € 3.273.056

€ 341.976 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 341.976

Inbrengwaarde

€ 171.318

€ 1.409.589

€ 2.114.483

€ 1.878.507

€ 787.764

€ 2.210.195

€ 30.056

€ 1.453.125

€ 1.608.751

€ 981.920

€ 853.775

€ 1.062.861

0 0 0 0 0

€ 269.357 €0 €0 € 643.636 € 256.995 € 720.117 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.890.105

€ 134.421 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 134.421

€ 3.664.908 € 573.719 € 1.660.894 € 2.993.218 € 4.331.593 € 3.704.513 €0 €0 €0 €0 €0 € 16.928.845

€ 167.545

€ 838.128

€ 52.370

€ 9.629.900

€ 174.430

€ 1.051.976

€ 82.051

€ 7.298.945

Eigen kosten Totaal Netto bijdrage

TOTAAL

Eigenaar 9

Eigenaar 8

Eigenaar 7

Eigenaar 6

Eigenaar 5

Eigenaar 4

Eigenaar 3

Eigenaar 2

Eigenaar 1

GORIE

UITGIFTECATE

BIJDRAGE PER EIGENAAR

€0

5 Herziening en afrekening 5.1 Algemeen Nadat het exploitatieplan onherroepelijk is geworden, wordt dit tenminste eenmaal per jaar herzien door de gemeente (artikel 6.15 Wro), totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken, die voorzien zijn in het exploitatieplan, zijn gerealiseerd. Tegen een herziening kan alleen bezwaar en beroep worden ingesteld als het een herziening betreft van structurele onderdelen. a. b. c. d.

Een structurele herziening betreft een wijziging anders dan de volgende gevallen: Uitwerking en detaillering van ramingen van kosten en opbrengsten. Aanpassing ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering. Vervanging van ramingen gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten. Andere niet-structurele onderdelen.

Ad a. Naarmate het planproces vordert, worden de ontwerpen steeds gedetailleerder. Het is dan bijvoorbeeld bekend welk soort straatsteen er wordt gebruikt en welke speeltoestellen worden geplaatst. De bedragen in de ramingen worden dan daarop aangepast. Ad b. De kosten worden nu geraamd, maar pas in de toekomst gemaakt. Door marktontwikkelingen en prijsveranderingen veranderen deze kosten. Het is echter niet precies te voorspellen hoe de prijsontwikkeling in de komende jaren is. Wanneer het exploitatieplan wordt herzien, wordt op basis van de markt- en prijsontwikkelingen bepaald of de gehanteerde parameters nog overeenkomen met de dan geldende marktomstandigheden. Ad c. Tijdens de looptijd van het project worden daadwerkelijk kosten gemaakt. Ieder jaar wordt de exploitatieopzet bijgewerkt door ramingen te vervangen door boekwaardes (gerealiseerde kosten en opbrengsten). Ad d. Naast de voorgaande drie onderdelen kunnen er in het exploitatieplan ook andere niet-structurele onderdelen worden gewijzigd. Daarbij kan worden gedacht aan het toevoegen van toelichtingen, verbeteren van teksten en dergelijke.

5.2 Eindafrekening Aan het einde van de looptijd van de exploitatieopzet vindt een eindafrekening van het exploitatieplan plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).

Indien ten minste negentig procent van de in het exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek van degene die ten tijde van betaling van een exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger, met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld en gevolg gegeven aan het derde lid van artikel 6.20 Wro.

6 Rechtsbescherming exploitatieplan Op de voorbereiding van een exploitatieplan is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (UOV) van toepassing. Dit betekent dat het ontwerpexploitatieplan zes weken ter inzage moet liggen en dat belanghebbenden gedurende deze periode van zes weken hun zienswijze bij de gemeente kunnen indienen. De terinzagelegging moet vooraf worden aangekondigd in één of meerdere dag-, nieuws-, of huis-aanhuisbladen of op andere geschikte wijze. Daarnaast dient aan de eigenaren en rechthebbenden van gronden in het exploitatieplangebied schriftelijk mede te worden gedeeld dat een exploitatieplan in voorbereiding is. Tegen een vastgesteld exploitatieplan kan beroep worden ingesteld door belanghebbenden. Het beroep tegen een exploitatieplan is hierbij gekoppeld aan het beroep tegen het bijbehorende ruimtelijke besluit. Voor het instellen en behandelen van beroep worden het besluit tot vaststellen van het ruimtelijke besluit en het besluit tot vaststellen van het exploitatieplan als één besluit gezien (op basis van artikel 8.3, lid 3, Wro). Bij een koppeling bestemmingsplan-exploitatieplan en wijzigingsplan-exploitatieplan staat er rechtstreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.1 Ter inzagelegging exploitatieplan Polderzoom fase 2 Het ontwerpexploitatieplan heeft van 14 juni t/m 25 juli 2019 ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn 3 zienswijzen ingediend.

6.2 Zienswijzen Niet van toepassing op ambtelijke herziening.

C REGELS

Artikel 1. Begripsbepalingen In deze regels wordt verstaan onder: Aanbestedingsprotocol: het document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund. Bestek: de vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen objecten, tevens omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen en de bepalingen met betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming moet worden voldaan, dienende ter verkrijging van prijsopgaven van inschrijvers en ter contractuele vastlegging tussen opdrachtgever en aannemer/leverancier, welke vastlegging gebaseerd is op de systematiek van de RAW. Bestemmingsplan: het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’, vervat in de toelichting, verbeelding en regels. Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. Bouwrijp maken: slopen, bodemsanering, aanleg van bouwwegen, aanleg van groen en water, de aanleg van riolering, aansluitingen en andere gebruikelijke werkzaamheden Bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Eigenaar: de rechthebbende van, inclusief zakelijk rechthebbenden op, een eigendom van een binnen de Exploitatieplangrens gelegen onroerende zaak. Exploitant: degene die gronden binnen het Exploitatieplangebied in exploitatie brengt, door daar werken en werkzaamheden te verrichten, of voornemens is daar werken en werkzaamheden te verrichten. Exploitatiebijdrage: de door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan wel via de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie. Exploitatieplan: het exploitatieplan Polderzoom Fase 2. Exploitatieplangebied: als zodanig aangewezen gebied van dit Exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.12 Wro, vervat in de kaart die is opgenomen als bijlage 3 van dit Exploitatieplan. Exploitatieplangrens: de afbakening van het Exploitatieplangebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen, vervat in de kaart die is opgenomen als bijlage 3 van dit Exploitatieplan Gunning: de aanvaarding van een aanbieding als bedoeld in artikel 6:217 Burgerlijk Wetboek

Inrichtingsplan: een plan dat een uitwerking bevat van de eisen terzake van omvang, kwaliteit en de uitvoering voor de inrichting van het exploitatieplangebied. Omgevingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 2.1 Wabo eerste lid onder a. Openbaar gebied: het gedeelte van het Exploitatieplangebied waarop infrastructurele werken, voorzieningen van openbaar nut, groen en watervoorzieningen worden aangelegd. Plan van aanpak: een document waarin staat beschreven op welke wijze de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. Uitgeefbare terrein: de gronden waarop één of meer aangewezen bouwplannen mogelijk zijn. Verbeelding:

kaart

met

de

bijbehorende

verklaring

waarop,

als

onderdeel

van

het

bestemmingsplan, de bestemmingen van de in het bestemmingsplan begrepen gronden zijn aangeven. Voltooiingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de Werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd. Werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde. Werken en werkzaamheden: Werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het Exploitatieplangebied, de aanleg van voorzieningen van openbaar nut en het inrichten van het Openbaar gebied in het exploitatieplangebied.

Artikel 2. Eisen aan werken en werkzaamheden Exploitant die de Werken en werkzaamheden zal uitvoeren dient zich bij de uitvoering van Werken en werkzaamheden, zoals bepaald in artikel 1, te houden aan de door de gemeente Aalsmeer gestelde eisen zoals vastgelegd in: • •

Het Inrichtingsplan (bijlage 2). Leidraad Inrichting Openbare Ruimte – gemeente Amstelveen en Aalsmeer (bijlage 11)

Hierbij maakt het Inrichtingsplan en de Leidraad Inrichting Openbare ruimte onderdeel uit van onderhavig Exploitatieplan voor zover deze zien op de inrichting van het Openbare gebied in het Exploitatieplangebied.

Artikel 3. Ruimtegebruik 1 2

Het oprichten van Bouwwerken in de bestemming ‘Wonen’ dient plaats te vinden in de op de kaart ‘Uitgeefbaar per eigenaar’ (bijlage 12) als ‘uitgeefbaar’ aangeduide gronden. Het Openbaar gebied in de bestemming ‘Verkeer - verblijfsgebied’, ‘Groen’ en ‘Water’, zoals

opgenomen in het Bestemmingsplan, dient te worden aangelegd in de op de kaart ‘Overzicht openbaar gebied’ (bijlage 13) als ‘Openbaar gebied’ aangeduide gronden.

Artikel 4. Eisen voor uitvoering werken en werkzaamheden 4.1 Goedkeuring Plan van aanpak 1

Uiterlijk 6 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van Werken en werkzaamheden worden door Exploitant de volgende gegevens ter goedkeuring aan de gemeente Aalsmeer voorgelegd: a. b.

2

3

4 5

6

4.2 1

2

3

4

Een aanduiding van de voorgenomen Werken en werkzaamheden. Een bodemonderzoek waaruit blijkt of de gronden al dan niet geschikt zijn voor woningbouw. c. Een Plan van aanpak waarin het proces van Bouwrijp maken van het Exploitatieplangebied, aanleg nutsvoorzieningen inrichting van de openbare ruimte tot en met de overdracht van het Openbare gebied aan de gemeente Aalsmeer is beschreven. De gemeente Aalsmeer maakt binnen zes weken na het indienen van de in lid 1, onder a en b, bedoelde gegevens hun beslissing schriftelijk bekend aan de Exploitant. De gemeente Aalsmeer kan deze termijn met eenmaal vier weken verlengen. Zodra de Werken en werkzaamheden, waarop de in lid 1 bedoelde Werken en werkzaamheden betrekking heeft, zijn voltooid wordt door de Exploitant een Voltooiingsverslag ter goedkeuring aan de gemeente Aalsmeer voorgelegd. Het Voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van de gemeente Aalsmeer. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten. De gemeente Aalsmeer onthoudt zich van instemming met een verslag, indien daarin naar haar oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen Werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met artikel 2 van deze regels. De leden 1 tot en met 6 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien de gemeente Aalsmeer zelf als Exploitant optreedt.

Goedkeuring bestekken Uiterlijk 8 weken vóór de aanvang van de Werken en werkzaamheden en Bouwwerken die zijn voorzien in het Bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en onderhavig Exploitatieplan en die zijn voorzien binnen het Exploitatieplangebied, dient de Exploitant aan de gemeente Aalsmeer een Inrichtingsplan conform de eisen, zoals opgenomen in artikel 2 van de regels en de Bestekken, zoals bedoeld in artikel 1 (Begripsbepalingen), voor het gebied waar de Werken en werkzaamheden en Bouwwerken zijn voorzien, ter goedkeuring voor te leggen. Uiterlijk 6 weken na ontvangst van het Inrichtingsplan en de Bestekken, maakt de gemeente Aalsmeer haar beslissing schriftelijk bekend aan de indiener van genoemd Inrichtingsplan c.q. Bestekken. De gemeente Aalsmeer onthoudt goedkeuring indien het Inrichtingsplan en de Bestekken niet voldoen aan het voorgenomen grondgebruik zoals aangegeven op verbeelding bij het Bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en het bepaalde in dit Exploitatieplan. De leden 1 tot en met 3 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien de gemeente Aalsmeer zelf als Exploitant optreedt.

Artikel 5. Regels met betrekking tot aanbesteding werken en

werkzaamheden 1

Op de aanbesteding van de in dit Exploitatieplan genoemde Werken en werkzaamheden en de daarop betrekking hebbende diensten zijn de volgende regels van toepassing: a. De Europese regels betreffende aanbesteding, zijnde de richtlijn 2004/18/EG van het Europese Parlement en de Raad van 31 maart 2004. b. Gewijzigde Aanbestedingswet van 1 juli 2016, houdende regels betreffende de procedures voor het gunnen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten. c. De Nota Inkoop- en aanbestedingsbeleid van de gemeenten Amstelveen en Aalsmeer, d.d. 7 november 2017, opgenomen in bijlage 14. Voorafgaand aan de uitvoering van de in dit Exploitatieplan genoemde Werken en werkzaamheden wordt door Exploitant een Aanbestedingsprotocol ter goedkeuring aan de gemeente Aalsmeer voorgelegd. De gemeente Aalsmeer beslist binnen vier weken na ontvangst van het Aanbestedingsprotocol over de goedkeuring ervan. De gemeente Aalsmeer kan deze termijn eenmalig verlengen met vier weken indien zij verwacht dat een beslissing niet genomen kan worden binnen de vier weken als bedoeld in de eerste zin.