Bijlage 6 P04212_DPO supermarkt Kudelstaart_20210301.pdf
Tekst van het document
Advies
advies
Kudelstaart, DPO tweede supermarkt
project Kudelstaart, DPO tweede supermarkt
Aanleiding In 2017 heeft BRO voor de gemeente Aalsmeer een verkennende studie uitgevoerd naar de vestigingsmogelijkheden voor een tweede supermarkt in Kudelstaart. Hierin zijn meerdere locaties beoordeeld en is een distributie planologisch onderzoek (DPO) opgesteld naar de marktmogelijkheden. Hoorne Vastgoed is op dit moment bezig met een gebiedsontwikkeling in Kudelstaart aan de Hoofdweg-Zuid/ Schoutweg. Er wordt een nieuwe buurt beoogd waar tussen de 275 en 300 woningen kunnen komen. BRO is eind 2020 door Hoorne Vastgoed gevraagd deze locatie op dezelfde wijze en in relatie tot de andere locaties uit 2017 te beoordelen. De conclusie van dit BRO-onderzoek1 zijn dat een drietal centrumlocaties, vanuit de detailhandelsstructuur bezien weliswaar geschikter zijn, dan de planlocatie, maar een ontwikkeling op deze locaties lijkt niet of nauwelijks haalbaar. Hoorne Vastgoed heeft BRO aanvullend gevraagd het dpo uit 2017 te actualiseren. Dit geeft inzicht in de behoefte aan een tweede supermarkt van circa 1.400 m² wvo en de eventuele ruimtelijk-functionele effecten op het woon-leef- en ondernemersklimaat. Voorliggende memo voorziet hierin.
datum 1 maart 2021 opdrachtgever Hoorne Vastgoed projectnummer P04212 opgesteld door FS en DG i.a.a. DG
Dagelijks winkelaanbod Het dagelijks winkelaanbod in de gemeente Aalsmeer heeft een omvang van circa 14.839 m2 wvo, verdeeld over 49 winkels2. Bijna 84% van het dagelijks aanbod is gevestigd in de kern Aalsmeer, 16% van het dagelijks aanbod is gevestigd in de kern Kudelstaart. In verhouding tot het inwonertal in de kernen is het dagelijks winkelaanbod in Kudelstaart redelijk beperkt.
BRO Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl www.bro.nl
2.000 m2 wvo. Daarmee is het de grootste supermarkt van de gemeente en een stevige publiekstrekker voor het centrum van Kudelstaart. Het overige aanbod in Kudelstaart betreft vijf (vers)speciaalzaken en is verhoudingsgewijs bescheiden.
Kwantitatieve behoefte Consumentendraagvlak De gemeente Aalsmeer telt circa 31.850 inwoners, waarvan circa 9.300 in de kern Kudelstaart3. Volgens de prognose van de provincie Noord-Holland neemt het inwonertal in de gemeente Aalsmeer de komende jaren toe tot circa 34.000 inwoners in 2031; een toename van circa 6,7%. Specifieke cijfers op kernniveau zijn er niet, maar rekening houdend met een vergelijkbare stijging van circa 6,7% telt Kudelstaart in 2031 bijna 9.900 inwoners. Ook de nieuwe buurt waar de beoogde supermarkt onderdeel van uitmaakt zal voorzien in een groei van het inwonertal. Aalsmeer is een relatief welvarende gemeente. Het gemiddelde inkomen bedraagt ongeveer € 29.300,- per inwoner per jaar. Dit is bijna 13% boven het landelijk gemiddelde inkomen van circa € 26.000,- per inwoner per jaar. Distributieplanologisch onderzoek Om een indicatie te geven van kwantitatieve behoefte voor dagelijkse winkels zijn distributieplanologische berekeningen gemaakt voor de huidige en toekomstige situatie. Dit geeft inzicht in het economisch functioneren en eventuele uitbreidingsruimte in de branche dagelijkse artikelen. De berekeningen zijn gemaakt op niveau van kern Kudelstaart. Voor de
In Kudelstaart is één supermarkt (Albert Heijn). De zaak is recent uitgebreid naar een moderne omvang van circa 1 2 3
Hoorne Vastgoed B.V. Kudelstaart, ruimtelijk-functionele mogelijkheden tweede supermarkt, december 2020. Locatus retailverkenner, geraadpleegd in februari 2020 CBS Statline, Kerncijfers wijken en buurten 2020
1
Advies Kudelstaart, DPO tweede supermarkt
toekomstige situatie wordt rekening gehouden met een toename van het inwonertal.
Tabel 1
Indicatie economisch functioneren dagelijks aanbod kern Kudelstaart 2021
2031
Koopstromen
Inwonertal
9.300
9.900
De koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector in Kudelstaart bedraagt in de huidige situatie ca. 75%. Indien de 2de supermarkt wordt toegevoegd worden meer bestedingen in de kern gebonden en zal deze rond de 80% liggen. De toevloeiing (bestedingen van buiten de kern Kudelstaart) bedraagt nu circa 15%. Een lichte groei naar 20% is mogelijk bij versterking.
Winkelomzet per hoofd (€)
2.734
2.734
Bestedingspotentieel (€ mln.)
25,4
27,1
Koopkrachtbinding (%)
75%
80%
Totaal gebonden bestedingen (€ mln.)
19,1
21,7
Koopkrachttoevloeiing (%)
15%
20%
Omzet door toevloeiing (€ mln.)
3,4
5,4
Totale besteding (€ mln.)
22,4
27,1
Economisch functioneren en marktruimte
WVO totaal
2.417
2.417
Tabel 1 toont een indicatie van het economisch functioneren van het dagelijks aanbod in kern Kudelstaart. Hieruit blijkt het volgende: In de huidige situatie bedraagt de gemiddelde vloerproductiviteit circa € 9.300,- per m2 wvo, circa 23% boven het landelijk gemiddelde. Dit komt door het beperkte aanbod, waarover de omzet wordt verdeeld. Als het landelijk gemiddelde als uitgangspunt geldt, is er in de huidige situatie een indicatieve uitbreidingruimte van ca. 550 m2 wvo. Door een toename van het inwonertal en rekening houdend met een tweede moderne supermarkt in Kudelstaart (en in het verlengde daarvan een hogere binding en toevloeiing) nemen de bestedingen toe en vloerproductiviteit toe. Er ontstaat richting 2031 een indicatieve ruimte van ongeveer 1.160 m2 wvo. Dit is een kwantitatieve behoefte aan extra supermarktaanbod. De inpassing van de extra supermarkt van 1.400 m 2 wvo overschrijdt deze marktruimte beperkt. Dit is niet erg. Gezien de marktmogelijkheden zal de tweede supermarkt naar verwachting niet leiden tot het verdwijnen
Omzet per m wvo (€)
9.300
11.200
Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)
7.564
7.564
Verschil omzet met landelijk gemiddelde
23%
48%
Distributieve uitbreidingsruimte afgerond (m² wvo)
550
1.160
maandag 1 maart 2021
2
van winkelaanbod elders. Bovendien is de uitkomst van de som indicatief (zie navolgende).
lang om aan te geven dat bij winkelontwikkelingen tevens nadrukkelijk waarde moet worden gehecht aan kwalitatieve aspecten.
Kwaliteit boven kwantiteit De benadering is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op enkele aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen die op voorhand nooit exact kunnen worden voorspeld. De bevolkingsontwikkeling kan anders uitpakken. Bijvoorbeeld door de bevolkingsgroei als gevolg van de beoogde nieuwe buurt. Bestedingen voor dagelijkse artikelen kunnen sterk stijgen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekening mogen daarom nooit als normatief worden beschouwd, maar uitsluitend als indicatief. In dit verband is het van be-
Kwalitatieve behoefte en effecten Aanvullend op de kwantitatieve berekening dient ook te worden gekeken naar kwalitatieve behoefte en de impact op de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur. Het dagelijks winkelaanbod en specifiek het supermarktaanbod in Kudelstaart is beperkt. Een tweede moderne supermarkt is daarom een wenselijke ontwikkeling ten behoeve van de consumentenverzorging. Twee supermarkten met een moderne omvang en in aanvullende segmenten passen bovendien uitstekend in een kern met circa 9.500 à 10.000 inwoners.
2
Advies Kudelstaart, DPO tweede supermarkt
Aangezien in beginsel geen sprake is van een significant omzeteffect is de kans op leegstand beperkt. Ook effecten op omliggende kernen zullen beperkt zijn. Een omzeteffect van de nieuwe supermarkt verspreidt zich over de omliggende kernen en is per kern beperkt. Bovendien vindt ook in deze kernen bevolkingsgroei plaats, waardoor de behoefte aan supermarkten toeneemt.
Kwalitatieve behoefte en effecten De conclusie is dat er behoefte is aangetoond en dat eventuele effecten op de structuur naar verwachting beperkt en aanvaardbaar zullen zijn. Wel kan een nadere analyse naar de weerbaarheid van het centrum van Kudelstaart wenselijk zijn, indien het plan voor de tweede supermarkt doorgang vindt.
maandag 1 maart 2021
3