bijlage 23 Nota beantwoording zienswijzen geanonimiseerd.pdf
Tekst van het document
Nota van Beantwoording Beantwoording van ingekomen zienswijzen op het Ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart Aalsmeer, oktober 2020
Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan voor het Fort Kudelstaart heeft van 5 juni tot en met 16 juli 2020 voor eenieder ter inzage gelegen. Wijze van beantwoording De ingediende zienswijzen zijn hierna samengevat weergegeven. Dit betekent niet, dat die onderdelen van de reactie die niet expliciet genoemd worden niet bij deze beoordeling zijn betrokken. De reactie is in zijn geheel beoordeeld. Links staat naast de nummering een beknopte opsomming van de punten uit de zienswijze en in de kolom daarnaast vindt per punt de beantwoording plaats. In de rechterkolom wordt aangegeven of de reactie leidt tot aanpassing van het voorstel met indien van toepassing een korte toelichting daarop. In enkele gevallen wordt bij de beantwoording van de zienswijze verwezen naar een antwoord bij een andere zienswijze. Daar is dan ook vermeld of de zienswijze al dan niet tot een aanpassing leidt. De indieners ontvangen het totaaloverzicht inclusief eventuele bijlagen.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 2
Beantwoording reacties per punt
Planaanpassing
Wij danken u voor uw reactie. Hieronder wordt puntsgewijs op uw zienswijze ingegaan.
Nee
In de bestaande situatie is een kleine bar aanwezig ten behoeve van de jachthaven. Het thans geldende bestemmingsplan voorziet echter niet in een horecafunctie. In dat verband is het dus beter om te spreken van een toevoeging van horeca, dan van een uitbreiding.
Ja. De tekstonderdelen in de toelichting die zien op ‘extra horecafuncties’ worden overeenkomstig de beantwoording hiernaast aangepast.
Ten behoeve van het bestemmingsplan is nader cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage bouwhistorische verkenning, Hylkema advies en ontwerp, 28 augustus 2020). Daaruit blijkt dat het vergraven van de aarden wallen geen invloed heeft op de cultuurhistorische waarde. Uit dit rapport blijkt dat het terrein op dit moment op diverse plekken niet meer in originele staat is maar hoofdopzet en structuur zijn evenwel nog goed intact. De contouren van het eiland zijn op diverse plaatsen aangepast en daardoor aangetast. Latere beschoeiingen en de voorzieningen ten behoeve van de jachthaven zijn van indifferente waarde.
Ja. Het onderzoek van Hylkema advies en ontwerp, d.d. 28 augustus 2020 wordt als bijlage bij de toelichting opgenomen. Paragraaf 6.7 van de toelichting wordt aangevuld met de samenvatting uit het onderzoek.
Samenvatting ingediende reactie Indiener zienswijze A. 1. De ambitie van de gemeente Aalsmeer, de gewenste hoogwaardige watersport gerelateerde functie voor Fort Kudelstaart, kan niet worden ingevuld door enkel een uitbreiding van de jachthaven. De Doelstelling voor het ontwerpbestemmingsplan is daarmee niet in overeenstemming met doelstellingen uit de tender. De voorgestelde bestemmingsplanwijziging is daarom gebaseerd op een verkeerd uitgangspunt. 2. Het fort kan geen “extra” horecafuncties krijgen, er is immers geen enkele horecafunctie aanwezig op dit moment. De diverse grote congres- en feestzalen worden in deze Doelstelling niet genoemd, maar ondervangen door het woord “zoals”. Dit is volgens indiener zienswijze voor de leek misleidend 3. Het openbare en recreatieve karakter is, in tegenstelling tot het eerste deel van de Doelstelling, wel in overeenstemming met de tender (zie hierboven). Wel kunnen er vraagtekens gezet worden bij het grotendeels in originele staat terugbrengen van het forteiland: het toedekken van het dak van de nieuwbouw met grond is iets anders dan herstellen van de aarden wallen, welke onderdeel zijn van het rijksmonument. De aarden wallen worden compleet afgegraven en vervangen door
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 3
nieuwbouw. Daarmee zullen zij hun functie en aangezicht van verdedigingswerk verliezen. Ook is onduidelijk wat er met de monumentale frontbatterijen gaat gebeuren. De toevoeging “waar mogelijk” geeft geen duidelijkheid over het herstellen en versterken van de cultuurhistorische waarden.
4. Uit de samenvatting die in paragraaf 1.1 van de toelichting is opgenomen van wat de projectontwikkelaar op het forteiland wil realiseren is de ambitie voor een hoogwaardige watersportgerelateerde functie ver te zoeken. De hoofdfunctie wordt duidelijk een hotel met horecavoorzieningen en vergaderruimten. 5. De winnende inschrijving is niet gedaan door Zeilfort Kudelstaart B.V. Kan dit worden aangepast? Ter verduidelijking: deze onderneming is inmiddels beheerder van het fort, omdat het College van B&W een bruikleenovereenkomst hiermee heeft afgesloten. Het fort wordt om niet ter beschikking gesteld en alle inkomsten komen toe aan deze onderneming. 6. Het woord “extra” voor horecafuncties suggereert dat er op dit moment al een horecafunctie aanwezig is op Fort
Dat geldt ook voor de terreinafwerkingen zoals de klinkerbestrating aan de keelzijde en op het zuidoostelijke terreplein, of de stelconplaten bij het terreplein aan de noordwestelijke zijde. De profileringen van de huidige taluds komen niet meer overeen met de historische profielen ten tijde van het verdedigingswerk. Het is echter ook niet direct noodzakelijk om verdwenen profielen automatisch terug te brengen of te reconstrueren. Aan de huidige situatie wordt een positieve waarde toegekend, waarbij toekomstige ontwikkelingen een bijdrage kunnen leveren aan het onder profiel terugbrengen van verdwenen elementen. Een toename van de monumentwaarden is dan op het niveau van het terrein voorstelbaar. De elementen als de opstelplaatsen voor de hefkoepels en de berg- en schuilplaatsen zijn van hoge monumentwaarde en dragen bij aan de herkenbaarheid van het functioneren van het fort. De tekst van paragraaf 1.1. spreekt naast de functie van een hotel met horecavoorzieningen en vergaderruimte nadrukkelijk en o.a. van een uitbreiding van de jachthaven en de realisatie van havenfaciliteiten. De stelling van indiener zienswijze dat de hoofdfunctie daarmee beperkt is tot een hotel met horecavoorzieningen en vergaderruimten kan dan ook niet worden gevolgd. Het gaat om het totaalconcept. Sebald Invest B.V. heeft de inschrijving verzorgd namens Zeilfort Kudelstaart B.V.
Het is derhalve niet nodig de tekst in de toelichting, nog even los van het feit dat de tenderprocedure niet van belang is voor de onderhavige bestemmingsplanprocedure, aan te passen. Uit een second opinion (uitgevoerd door Van Doorne Advocaten) is gebleken dat de gemeente de opdracht heeft gegund aan de juiste partij. Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording onder 2.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
Nee
Nee
Nee
blz. 4
Kudelstaart. Dit is niet het geval. 7. De herontwikkeling, zoals omschreven in de Projectomschrijving, doet geen recht aan de doelstellingen zoals omschreven in de tender (zie pagina 3 van deze zienswijze, onderdeel “Algemene gegevens”). 8. De Erfpachtovereenkomst geeft duidelijk aan dat de hoofdfunctie watersport zal moeten zijn, en horeca ondergeschikt. In het ontwerpbestemmingsplan heeft de horeca echter een kernfunctie. Het hotel, café/bar/restaurant, zalen, hotelkamers, conferentiezalen e.d. hebben geen ondergeschikte functie. Daarmee zijn de kernfuncties van het beoogde Zeilfort niet alleen in tegenspraak met de tender maar ook met de Erfpachtovereenkomst. 9. Duidelijk is dat in het ontwerpbestemmingsplan de horeca de hoofdfunctie is, daarnaast de jachthaven. Verder worden er nog drie ondergeschikte functies benoemd. Dit is in tegenspraak met de functionele randvoorwaarden uit de projectomschrijving van de tender (zie hierboven) en met Artikel 9 lid 1 van de Erfpachtovereenkomst (geciteerd onder 3.1 Projectomschrijving). Daarnaast zijn, volgend uit dit artikel, de ondergeschikte functies wellness en andere leisureactiviteiten niet toegestaan aangezien deze niet watersport gerelateerd zijn. 10. Het ontwerpbestemmingsplan maakt nergens duidelijk waar de uitbreiding met 78 ligplaatsen, alsmede de aanleg van 50 passantenplaatsen, gesitueerd is.
In elk geval niet aan de ringdijk, zoals de Nota
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 11.
Nee
In de Tender wordt ook niet gesproken van ondergeschikte functies, maar van ondersteunende functies. Alleen in de concept erfpachtovereenkomst (bijlage van de Tender) wordt gesproken over ondergeschikte functies, maar dan in aanvulling op het Ondernemingsplan waarbinnen dergelijke functies reeds zijn opgenomen.
Nee
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording onder 8 en 11.
Nee
In eerste instantie werd de gewenste uitbreiding voorzien in een verdere optimalisatie van het bestaande zoekgebied voor ligplaatsen. Omdat dat geen haalbaar scenario bleek is het zoekgebied voor ligplaatsen ten opzichte van het ontwerp uitgebreid ten zuiden van het
Ja. De verbeelding van het bestemmingsplan wordt aangepast, in die zin dat het zoekgebied voor ligplaatsen t.o.v.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 5
van Beantwoording in Bijlage 15 vermeldt.
11. Gezien het feit dat de gemeente Aalsmeer voor de herontwikkeling van Fort Kudelstaart een hoogwaardige watersportfunctie voorschrijft, met aandacht voor het cultuurhistorische element, is het tegenstrijdig dat de horeca, van diverse categorieën, zaalaccommodatie en terrassen, een hoofdfunctie is. Indien de ambitie van de gemeente Aalsmeer een hoogwaardige horecafunctie voor Fort Kudelstaart is, dan was dit wel duidelijk vermeld geweest in de tender, gebaseerd op gemeentelijke beleidsstukken en de geformuleerde uitgangspunten van de gemeenteraad. Dit is niet het geval. 12. Dat de initiatiefnemer de ladderonderbouwing laat opstellen ten behoeve van haar eigen plannen is niet objectief. Gezien de teksten, zoals geciteerd, lijkt dit een mooie reclameboodschap voor en door Zeilfort Kudelstaart B.V. Indiener zienswijze verneemt graag hoe men tot de verwachting is gekomen dat wanneer het Zeilfort zal openen de markt weer is
Forteiland en aan weerszijden van de toegangsbrug naar het Fort. Passantenplaatsen zijn generiek mogelijk gemaakt in de regels in de bestemming ‘Gemengd’ en ‘Water’. Wel is er een beperking in de gebruiksregels opgenomen, in die zin dat er maximaal 50 passantenplaatsen zijn toegestaan. Gebleken is dat voor het Zeilfort deze opgenomen beperking ongewenst en onnodig is. Omdat passantenplaatsen enerzijds ruimtelijk gezien nagenoeg geen effect hebben en anderzijds de fysieke mogelijkheden voor passantenplaatsen gelet op de andere beoogde functies al beperkt zijn op het Forteiland, wordt het maximale aantal van 50 uit de regels verwijderd. Scenario 3 van het haalbaarheidsonderzoek spreekt van een grootschalig watersportcentrum (Zeilfort) met functies zoals een jachthaven, hotel, restaurant, waterwoningen, bioscoop en fitness. Volgens dit scenario hoeven dergelijke functies niet ondergeschikt te zijn. Alle functies zijn er in onderlinge samenhang op gericht om van het fort een icoon voor de watersport te maken. Het gaat om het totaalconcept. In de Tender wordt ook niet gesproken van ondergeschikte functies, maar van ondersteunende functies. Alleen in de concept erfpachtovereenkomst (bijlage van de Tender) wordt gesproken over ondergeschikte functies, maar dan in aanvulling op het Ondernemingsplan waarbinnen dergelijke functies reeds zijn opgenomen.
het ontwerpbestemmingsplan wordt vergroot (zie wijzigingen verbeelding). Passantenplaatsen worden generiek mogelijk gemaakt door een aanpassing in de regels van het bestemmingsplan. Artikel 9 lid 1 onder 3 wordt geschrapt.
Het enkele feit dat de onderzoeken in opdracht van initiatiefnemer door een derde zijn uitgevoerd, maakt niet dat deze niet objectief/onafhankelijk zijn. In dat kader wordt tevens verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 23. In het bedoelde rapport wordt ingegaan op het effect van het coronavirus op de beoogde planvorming. Naar het oordeel van de raad heeft dit uitgevoerde onderzoek op zorgvuldige wijze plaatsgevonden. Door indiener zienswijze is ook geen tegenonderzoek ingebracht of wordt anderszins
Nee
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
Nee
blz. 6
aangetrokken en de vraag hersteld, als gevolg van de economische terugval als gevolg van het coronavirus. Bij punt 2, de functiecombinatie, wordt een gecombineerde functie van hotel, horeca, vergaderen en watersport genoemd. Dit is in tegenspraak met de tender en Artikel 9 lid 1 van de Erfpachtovereenkomst, waarin enkel een watersport gerelateerde functie wordt genoemd. Eventuele horeca dient hieraan ondergeschikt te zijn. Zie ook de zienswijze op Bijlage 1, Ladderonderbouwing. 13. De voorgestelde ontwikkeling van Fort Kudelstaart volgens het ontwerpbestemmingsplan staat haaks op dit beleid zoals vermeld in de tekst die in de ontwerpomgevingsvergunning voor het Waterfront is opgenomen inzake de Nationale Omgevingsvisie: Er wordt niet voldaan aan de optimale balans, de leefbaarheid van de directe omgeving en de behoeften van de huidige generatie van inwoners en toekomstige generaties. Ook wordt er geen recht gedaan aan de kenmerken en identiteit van het gebied rond het fort. 14. Een van de ambities van de Provincie Noord-Holland is het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
In de tekst over de relevantie plangebied wordt hieraan voorbij gegaan: de ontwikkeling van Fort Kudelstaart met als hoofdfunctie horeca in diverse categorieën, vergaderzalen, terrassen en een parkeergarage, leidt voor de direct omwonenden tot een verslechtering van de kwaliteit van de
aannemelijk gemaakt dat niet van de uitgevoerde ladderonderbouwing kan worden uitgegaan. Ten aanzien het aangevoerde inzake de tender, erfpachtovereenkomst en de beoogde functies wordt verwezen naar de beantwoording onder 11.
Los van het gegeven dat dit initiatief een andere is dan die van het Waterfront, wordt opgemerkt dat de beoogde herontwikkeling is getoetst aan bestaande weten regelgeving en door afweging van alle betrokken belangen. Deze belangenafweging is te vinden in de toelichting en de daarbij behorende bijlagen, waaronder de m.e.r.-beoordeling en de ten behoeve van het bestemmingsplan verrichte onderzoeken. Door indiener zienswijze wordt in dit onderdeel van de zienswijze niet aangegeven waarom de belangenafweging ontoereikend is.
Nee
In de tekst van de toelichting wordt uitvoerig ingegaan op het relevante provinciale beleid, waaronder de Omgevingsvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening. De provincie Noord- Holland heeft geen aanleiding gezien in het kader van het artikel 3.1.1. Brooverleg dan wel middels een zienswijze te reageren op dit bestemmingsplan. Door indiener zienswijze wordt overigens op geen enkele wijze aangegeven / nader gemotiveerd dat er strijd zou zijn met het provinciale beleid dan wel de PRV.
Nee
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 7
leefomgeving. 15. Het 'stiltelandschap', met openheid en rust, is een meerwaarde voor Fort Kudelstaart en de directe omgeving. Dit dient behouden te blijven. Dit is mogelijk met een watersportfunctie, met ondergeschikte horeca, en aandacht voor het erfgoed. Dit is onmogelijk met de nu voorgestelde invulling, waarbij horeca de hoofdfunctie is. 16. In dit Provinciaal beleid wordt de nadruk gelegd op “bescheiden toevoeging van nieuwe functies”, “kleinschalige stedelijke functies” en “combinaties met het blauwgroene en toeristisch-recreatieve programma”. Een icoon voor de watersport, met eventuele ondergeschikte horeca, zou daar aankunnen voldoen. De invulling voor Fort Kudelstaart, zoals voorgesteld in het ontwerpbestemmingsplan, overschrijdt dit kader ruimschoots: de horecacomponent is van een dusdanige grootte dat dit geen bescheiden toevoeging meer is. Het is zelfs de hoofdfunctie, in oppervlakte meer dan een verdubbeling van de huidige bebouwing. 17. De conclusie dat vanuit het provinciale ruimtelijke beleid geen belemmeringen bestaan voor de beoogde herontwikkeling.” is pertinent onjuist gezien bovenstaande punten en argumenten in dit hoofdstuk. De beoogde herontwikkeling van het fort zal de kernkwaliteiten van de Stelling van Amsterdam wel degelijk aantasten, zodat dit een belemmering vormt. De voorgenomen bestemmingsplanwijziging strijdt met artikel 20 e.v.
van de Provinciale Ruimtelijke Verordening in samenhang bezien met het Barro. De
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording onder 14.
Nee
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording onder 14.
Nee
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording onder 14.
Nee
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 8
conclusie zou wel correct kunnen zijn voor het oorspronkelijke uitgangspunt voor de herontwikkeling, zoals geformuleerd in Artikel 9 lid 1 van de Erfpachtovereenkomst. 18. Inderdaad zal de herontwikkeling van het fort als Zeilfort goed aansluiten bij de gebiedsvisie. De invulling volgens het ontwerpbestemmingsplan doet dit echter niet: er is hier geen sprake meer van een “Zeilfort”, maar van een “Hotel- en CongresFort” met horeca in diverse categorieën en vergaderzalen als hoofdfunctie. Het goede evenwicht, dat inwoners van de gemeente Aalsmeer belangrijk vinden, is hierin ver te zoeken. 19. De culturele waarde van Fort Kudelstaart en omgeving wordt niet versterkt door een horecabestemming. Die culturele waarde is al aanwezig, hoogstens kan deze waarde door meer publiek ervaren worden indien het fort openbaar toegankelijk is. Daarnaast is een hoofdfunctie horeca, zoals voorgesteld in het ontwerpbestemmingsplan, in tegenspraak met de tender, zoals eerder beargumenteerd. 20. Met de voorgestelde invulling voor Fort Kudelstaart is de verwachting dat de horeca met de vergaderzalen voornamelijk de zakelijke markt zal bedienen. Het aantal recreatieve bezoekers zal ten opzichte van de huidige situatie een groei laten zien, echter de “winst” voor de omgeving hierin valt in het niet bij de overlast die de zakelijke markt met zich meebrengt. 21.
Zorgvuldigheidsbeginsel: Overheidshandelen kan voor de burger
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording onder 13.
Nee
Voortzetting van de huidige exploitatie heeft aangetoond dat het fort niet op die manier niet behouden kan blijven voor de toekomst. De cultuurhistorische waarde van het fort wordt geborgd door de status van Rijksmonument. De unieke elementen van het fort zoals de geschutskoepels, poterne en kazematten en verdedigingswerken blijven bestaan en worden geïntegreerd in het concept. Dit ter ondersteuning van de cultuurhistorische beleving.
Nee
Niet helder is waar indiener zienswijze zijn verwachting op baseert. Ten behoeve van het bestemmingsplan is een ladderonderbouwing opgesteld. Uit deze onderbouwing blijkt dat de beoogde ontwikkeling zowel in een behoefte voorziet voor zowel de recreatieve als de zakelijke markt.
Nee
Het college van burgemeester en wethouders bereidt het bestemmingsplan voor, onder meer door het
Ja. Enkele onderzoeken zijn geactualiseerd n.a.v.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 9
ingrijpend zijn. Van de overheid wordt dan ook zorgvuldigheid vereist bij de voorbereiding van besluiten. De overheid dient op grond van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen. De schending van het zorgvuldigheidsbeginsel komt veel voor, de rechter kan het bestuursorgaan opdragen alsnog de relevante feiten te onderzoeken en vervolgens een nieuw besluit te nemen. Gezien de, steeds wisselende, uitgangspunten die aan de basis staan van de diverse onderzoeken zoals genoemd in Hoofdstuk 6, omgevingskwaliteit, punt 6.1 tot en met 6.12 in ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart, is indiener zienswijze van mening dat genoemd ontwerpbestemmingsplan niet voldoet aan het zorgvuldigheidsbeginsel van “de algemene beginselen van behoorlijk bestuur”, en dan met name het “zorgvuldigheidsbeginsel” wordt hiermee geschonden. 22. Motiveringsbeginsel: De overheid moet haar besluiten begrijpelijk, deugdelijk en volledig motiveren. Dit volgt uit het motiveringsbeginsel dat is neergelegd in artikel 3:46 Awb. Bij de presentatie van het voorontwerp van het bestemmingsplan Uiterweg-Plasoevers 2019 heeft indiener zienswijze zijn inspraakreactie kenbaar gemaakt aan de gemeente Aalsmeer. Hier
bestemmingsplan als ontwerp ter inzage te leggen. De basis hiervoor ligt in artikel 160, lid 1, onder b, Gemeentewet. Na de termijn van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden de ingekomen zienswijzen door B&W beoordeeld en beantwoord in de zienswijzennota. Ook kan er aanleiding zijn het bestemmingsplan ambtshalve aan te passen. Deze voorgestelde wijzigingen worden in Aalsmeer opgenomen in een zogenaamde Staat van Wijzigingen. B&W bieden het bestemmingsplan vervolgens ter vaststelling aan de raad aan. De raad stelt het bestemmingsplan, de zienswijzennota en ambtshalve wijzigingen n.a.v. het ontwerpbestemmingsplan, vast. Dit volgt uit artikel 3.1 en artikel 3.8, van de Wet ruimtelijke ordening. Gebleken is dat als gevolg van de steeds verdere planvorming het akoestisch onderzoek, het onderzoek luchtkwaliteit en het verkeersonderzoek uitgaan van een verschillend aantal parkeerplaatsen. Deze onderzoeken hebben op verschillende momenten in de planvorming plaatsgevonden waarbij het aantal parkeerplaatsen nog ‘in beweging was’. Een aantal onderzoeken is met het oog op de vaststelling van het bestemmingsplan geactualiseerd. Het enkele feit dat er getalsmatig enig verschil kan zitten in onderzoeken, maakt niet dat er sprake is van een onzorgvuldige onderzoeken. In sommige gevallen is bijvoorbeeld met een worst casescenario gerekend.
In beginsel vindt beantwoording van inspraakreacties in ruimtelijke procedures in Aalsmeer plaats via een zogenaamde Nota van Beantwoording, die als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan wordt aangehecht, zoals ook hier is gebeurd. Er bestaat geen enkele verplichting, nog los van de praktische uitvoering daarvan, om indieners van inspraakreacties persoonlijk en separaat op de hoogte te stellen. Indiener zienswijze geeft niet aan welke (onderdelen van zijn) inspraakreactie onvolledig beantwoord/ gemotiveerd
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
voortgang en verdere concretisering in planvorming en worden als bijlage opgenomen bij de toelichting van het bestemmingsplan. Zie daartoe tevens de Staat van Wijzigingen, dat een opsomming van deze onderzoeken bevat.
Nee
blz. 10
heeft hij een bevestigingsbrief van ontvangen en de toezegging dat indiener zienswijze een antwoord zouden krijgen. Dit laatste heeft hij niet ontvangen. Wel is er een samenvatting toegevoegd aan het nieuwe ontwerpbestemmingsplan voor Fort Kudelstaart. Zijn inspraakreactie is onvolledig beantwoord, dit zonder motivatie van de gemeente Aalsmeer. 23. Beginsel van fair play: Het beginsel van fair play houdt in dat een bestuursorgaan de burger zorgvuldig bejegent in die zin dat het bestuursorgaan het verkrijgen van wat een burger als zijn recht ziet, niet door het uitstellen of het niet nemen van een beslissing waarbij de burger belang heeft, mag bemoeilijken of frustreren. Dat Zeilfort Kudelstaart B.V. medewerking krijgt van de gemeente Aalsmeer bij het verwezenlijken van hun plannen is een gegeven, gezien de werkwijze van de gemeente Aalsmeer zou men sterk de indruk kunnen krijgen dat het verder gaat dan alleen medewerking verlenen. Zoals het niet beantwoorden van de inspraakreacties op het voorontwerpbestemmingsplan Uiterweg Plasoevers 2019, het accepteren van onderzoeksrapporten die een verkeerd, foutief of misleidend uitgangspunt hebben.
Daarnaast is gebleken dat de huidige gebruiker/beoogd exploitant van het Fort Kudelstaart diverse malen in overtreding is geweest van regelgeving, waarbij de gemeente Aalsmeer om handhaving is verzocht wat vervolgens geen enkele consequentie heeft gehad.
zijn. Het bieden van inspraak voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan maakt overigens geen onderdeel uit van de in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) geregelde bestemmingsplanprocedure. In zoverre verplicht de wet daar niet toe. Verder verplicht ook artikel 2 van de Inspraakverordening de raad niet tot het bieden van inspraak in de planprocedure. De gemeente heeft op 30 maart 2018 een Samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaar gesloten waarin is bepaald dat het Zeilfort zelf verantwoordelijk is voor het aanleveren van de voor de bestemmingswijziging noodzakelijke onderzoeksrapporten. Het enkele feit dat de onderzoeken in opdracht van initiatiefnemer door een derde zijn uitgevoerd, maakt overigens niet dat deze niet objectief/onafhankelijk zijn. De stellingen t.a.v. niet beantwoorde inspraakreacties, het accepteren van onderzoeksrapporten die een verkeerd, foutief of misleidend uitgangspunt hebben, plus de vermeende overtredingen/ verzoeken handhaving worden door indiener zienswijze niet nader gemotiveerd, zodat het niet mogelijk is daar verder op in te gaan. Voor zover het door indiener aangevoerde ziet op handhaving wordt nog opgemerkt dat dit in deze onderhavige procedure niet aan bod kan komen.
Indien zich strijdige situaties met wet- en regelgeving zullen voordoen zal er– ambtshalve of op verzoek – door het college tot handhaving over wordt gegaan.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
Nee
blz. 11
24. De tekst t.a.v. paragraaf 6.6. toelichting spreekt zichzelf tegen. Eerst wordt gezegd dat de ringslang zich niet vertoont op het eiland zelf, maar later blijkt dat aanwezige exemplaren niet uit te sluiten zijn. Dit laatste klopt ook met waarnemingen door ligplaatshouders, welke in de zomerperiode de ringslang hebben gezien vlakbij hun ligplaats. Deze waarnemingen zijn helaas niet gemeld via de daartoe bestemde kanalen, maar hun verklaring is op verzoek beschikbaar. Dit betekent dat het plangebied onderdeel is van het leefgebied van de ringslang. De effecten op het leefgebied van de ringslang als gevolg van de voorgestelde ontwikkeling, waarbij ongeveer 125.000 bezoekers per jaar verwacht worden, met bijbehorende verkeersbewegingen, gewijzigde openingstijden enz., dienen voorafgaand aan de bestemmingsplanwijziging goed onderzocht te worden. Zie ook onze zienswijze op Bijlage 7, brief ringslang. 25. De migratie van de rivierdonderpad richting het fort is, als compensatie, een voorwaarde om het Waterfront project mogelijk te maken. De komst van deze beschermde diersoort kan gevolgen hebben voor de herontwikkeling van Fort Kudelstaart, of deze zelfs belemmeren. Hier is tot op heden nog geen rekening mee gehouden in de flora en fauna onderzoeken. Er dient daarom aanvullend onderzoek plaats te vinden.
Mede n.a.v. deze ingekomen zienswijze is een aanvullende notitie door AKTB opgesteld. Uit deze notitie blijkt dat de ringslang beschermd is onder artikel 3.10 van de Wet natuurbescherming. Dit betekent dat het verboden is opzettelijk vaste voortplantingsplaatsen of rustplaatsen te beschadigen of te vernielen, en dieren te doden. Het leefgebied van de soort is alleen beschermd wanneer het essentieel is voor de functie van voortplantingsplaatsen. Het verstoren van de ringslang is niet verboden, behalve wanneer dit leidt tot de dood van het individu. Conclusie uit het aanvullende onderzoek is dat de beoogde werkzaamheden niet leiden tot overtreding van art. 3.10 Wnb indien deze zorgvuldig worden uitgevoerd. Een ontheffingsaanvraag is daarom niet noodzakelijk. De Wet natuurbescherming staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan daarmee niet in de weg. Bij het uitvoeren van werkzaamheden moet wel telkens bekeken worden hoe effecten op de ringslang voorkomen kunnen worden.
Ja. De aanvullende notitie d.d. 14 augustus 2020 van AKTB wordt als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. Paragraaf 6.6. van de toelichting wordt aangevuld met de conclusie uit de aanvullende notitie.
Mede n.a.v. deze ingekomen zienswijze is een aanvullende notitie door AKTB opgesteld. Uit deze notitie blijkt dat de rivierdonderpad niet beschermd is onder de Wet natuurbescherming. De soort was dit voorheen nog wel onder de Flora- en faunawet, maar die is komen te vervallen met de inwerkingtreding van de Wnb per 1-12017. De provincie is het bevoegd gezag en kan extra soorten beschermen bovenop de landelijk geldende soortenlijst. De rivierdonderpad is echter niet beschermd door de provincie Noord- Holland (en verder ook in geen enkele andere provincie). De voorgenomen functiewijziging en daarbij behorende werkzaamheden hebben geen effect op de mogelijk aanwezige populatie rivierdonderpad rondom het fort. Daarmee is een effect op de populatie in de Westeinderplassen met zekerheid
Ja. De aanvullende notitie d.d. 14 augustus 2020 van AKTB wordt als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. Paragraaf 6.6. van de toelichting wordt aangevuld met de conclusie uit de aanvullende notitie.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 12
26. Indieners zienswijze wijzen op het archeologisch onderzoek van Bureau voor Archeologie Rapport 367 d.d. 10 augustus 2016, zijnde bijlage 1 bij het ontwerp dijkverbeteringsplan Kudelstaartseweg A157, met kenmerk 20.011315, van Waterschap Amstel Gooi en Vecht. In dit rapport wordt melding gemaakt van een boring op het forteiland, ter plaatse van de geplande parkeergarage. Er blijkt een veenlaag aanwezig op ca. twee meter diepte, welke verstoord zal worden bij aanleg van de parkeerkelder. Dit staat de uitvoerbaarheid van het initiatief in de weg.
27. De capaciteit van de parkeergarage is nog onduidelijk. In hoofdstuk 1.1 Aanleiding en Doelstelling wordt het aantal parkeerplaatsen tussen de 150 en 235 geschat. Door deze onzekerheid is de conclusie van geen belemmeringen onjuist.
afwezig. De Wet natuurbescherming staat daarmee ook voor dit onderdeel niet aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg. Ten behoeve van het bestemmingsplan is archeologisch onderzoek uitgevoerd, zie onder meer paragraaf 6.7 van de toelichting van het bestemmingsplan. Uit het onderzoek dat ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan blijkt dat veen wordt afgegraven de kans op verstoring van mogelijke archeologische resten pas aanwezig indien dieper dan 7,5 m wordt gegraven. De beoogde ontwikkeling voorziet niet in dergelijke bodemingrepen en het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar voor dit onderdeel. Hetgeen door indiener zienswijze wordt aangevoerd wordt nergens in het bedoelde rapport onderschreven. Uit het bedoelde onderzoek dat in het kader van het dijkverbeteringsplan is verricht is voor Fort Kudelstaart overigens geconcludeerd dat voor dit deel van het plangebied bij graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm -mv en over een oppervlak groter dan 50 m2 archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Dit komt overeen met de regels zoals die in het bestemmingsplan voor dit gebied zijn opgenomen ter borging van evt. archeologische waarden door middel van de dubbelbestemming ‘ WaardeArcheologie 1’. In het kader van de planvorming dient te worden aangetoond dat de voorgestane ontwikkelingen kunnen voldoen aan de Nota Parkeernormen.
Uitgangspunt hierbij is dat de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost, waarbij ook rekening wordt gehouden met het dubbelgebruik van de betreffende parkeerplaatsen. Op het (eigen) terrein werd in eerste instantie voorzien in maximaal 235 parkeerplaatsen in de (daarvoor benodigde) parkeergarage en buitenparkeerplaatsen. Thans wordt voorzien in een maximale parkeercapaciteit voor 310 auto’s. Het fort krijgt een parkeergarage in het bestaande dijklichaam. In de parkeergarage komen 210 parkeerplekken. Daarnaast worden op het maaiveld van
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
Nee
Ja. In de toelichting worden tekstonderdelen die zien op het aantal beschikbare parkeerplaatsen t.b.v. de herontwikkeling aangepast naar 310, overeenkomstig de tekst in de beantwoording hiernaast.
blz. 13
28. De keuze voor 'scenario 3', Zeilfort, voor de ontwikkeling van Fort Kudelstaart is gebaseerd op haalbaarheidsonderzoeken. Een van de overwegingen voor de herontwikkeling tot icoon voor de watersport is de financiële haalbaarheid. Dit komt ook tot uiting in de beoordelingsen gunningscriteria in de tender. Door nu af te zien van een exploitatieplan is te kort door de bocht: hoe kan de gemeente Aalsmeer zich verzekeren van erfpacht inkomsten indien het plan toch niet financieel haalbaar blijkt of indien de exploitant failliet gaat, de plannen niet waar kan maken, of zelfs de bouw niet kan realiseren? De risico's liggen dan bij de gemeente Aalsmeer, oftewel de inwoners. 29. Ook is onbekend of er naar de directie van Zeilfort Kudelstaart B.V. en onderliggende en/of moederbedrijven al een onderzoek volgens de Wet Bibob heeft plaatsgevonden. Gezien de grootte van de investering door Zeilfort Kudelstaart B.V., de Europese aanbesteding en de duur en aard van de plannen is een screening van
het eigen terrein nog ongeveer 25 plekken gerealiseerd. In totaal is de vaste parkeergelegenheid daarmee 235 parkeerplekken. Daarnaast zijn er flexibele plekken: op en langs het trailerpad wanneer deze niet gebruikt zijn voor de stalling trailers: 50 En op overige locaties op en rond het fort, waaronder de laad en los plek: 25. Daarmee is het parkeeraanbod op eigen terrein voldoende. Pas als de aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend staat vast welke van de toegestane functies tot welke grootte worden gerealiseerd. Op dat moment wordt het definitieve aantal parkeerplaatsen vastgesteld. Zie tevens de beantwoording van deze zienswijze onder 69. De gronden van het fort zullen worden uitgegeven in erfpacht waarbij de gemeente volledig eigenaar blijft van de gronden. Daardoor ontbreekt de grondslag voor het wettelijk kostenverhaal. Een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening geldt derhalve niet als voorwaarde voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.
Uit een second opinion, uitgevoerd door Van Doorne Advocaten, is gebleken dat de tenderprocedure juridisch correct is verlopen. Overigens komt een evt. beoordeling Bibob pas aan de orde op grond van artikel 2.20 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bij de aanvraag omgevingsvergunning.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
Nee
Nee
blz. 14
de partij die de tender heeft gewonnen een vereiste. Dit in het kader van de steeds strenger wordende en aangescherpte wettelijke kaders inzake o.a. witwassen en terrorismebestrijding. Dit is achterwege gebleven bij de toekenning van de tender, maar er is geen regelgeving die belet dit als nog te doen. 30. Bewoners in de directe omgeving van Fort Kudelstaart, in Vrouwentroost en de fortbocht, zijn van mening dat als de nieuwe invulling van het fort met de grootschalige horeca als hoofdfunctie doorgaat er wel degelijk planschade ontstaat. Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan dienen er gesprekken over de verwachte planschade met omwonenden plaats te vinden. 31. Gezien de afgelopen twee jaar, waarin de beoogd exploitant Zeilfort Kudelstaart B.V. gebruiknemer van Fort Kudelstaart is, is het vigerende bestemmingsplan meerdere malen niet nageleefd. Op meldingen van omwonenden aan de gemeente Aalsmeer is hier inadequaat, ondermaats en laks op gereageerd. Het vertrouwen bij omwonenden in handhaving van het bestemmingsplan is daarmee geschaad. Na de ingebruikname van Fort Kudelstaart, met grootschalige horeca en vele evenementen, valt niet te verwachten dat de werkwijze en mentaliteit van Zeilfort Kudelstaart B.V. zal veranderen. De wijze van handhaving op het naleven van het bestemmingsplan, en regelgeving in het algemeen, doet omwonenden het ergste vrezen.
Ten behoeve van de planvorming is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Uit deze analyse is gebleken dat het bestemmingsplan ook t.a.v. het aspect planschade uitvoerbaar is. Binnen het huidige krediet voor het project is voldoende budget beschikbaar voor het bekostigen van eventuele planschadevergoedingen. De Wet ruimtelijke ordening kent een regeling omtrent planschade (artikel 6.1 Wro). Indien iemand meent voor planschade in aanmerking te komen, dan kan daartoe overeenkomstig de wettelijke bepalingen een verzoek worden ingediend. Het door indiener aangevoerde ziet op handhaving in de uitvoering van het bestemmingsplan, die in deze onderhavige procedure niet aan bod kunnen komen. Indien zich strijdige situaties met wet- en regelgeving zullen voordoen zal er– ambtshalve of op verzoek – door het college tot handhaving over wordt gegaan.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
Nee
Nee
blz. 15
32. De bestemmingsomschrijving is deels een herhaling van de omschrijving uit het vigerende bestemmingsplan 'Uiterweg Plasoevers 2005'. Indieners zienswijze ondersteunen dit van harte, doch wel met dien verstande dat alle functies ondergeschikt dienen te zijn aan de onder a gegeven bestemming “behoud, herstel en versterken van de kernkwaliteiten van het fortcomplex als onderdeel van de Stelling van Amsterdam” en dat alle overige functies weer ondergeschikt dienen te zijn aan de watersportbestemming als gegeven onder b.; “een jachthaven met bijbehorende voorzieningen”. 33. Punt b, jachthaven: Indieners zienswijze benadrukken dat het ontwerpbestemmingsplan op geen enkele wijze laat zien waar en hoe de uitbreiding van de ligplaatsen wordt gerealiseerd. Dit maakt het onmogelijk op het plan een goede zienswijze te geven. Indieners zienswijze zijn van mening dat het zicht vanaf de Kudelstaartseweg op het fort in stand gehouden moet blijven, zoals het nu is. 34. Onder punten d, e, f, wordt horeca, in diverse categorieën, als een hoofdfunctie genoemd. Door horeca als hoofdfunctie te benoemen wordt de ambitie voor een watersport gerelateerde invulling, zoals omschreven in het raadsbesluit van 9 januari 2014, niet ingevuld. Dit is in tegenspraak met de tender en Artikel 9 lid 1 van de Erfpachtovereenkomst: watersport gerelateerde hoofdfunctie, ondergeschikte horeca.
Volgens Artikel 1, begrippen, uit het
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 11. Het scenario 3, waarvan dit bestemmingsplan de verdere uitvoering betreft spreekt van een grootschalig watersportcentrum (Zeilfort) met functies zoals een jachthaven, hotel, restaurant, waterwoningen, bioscoop en fitness. Volgens dit scenario hoeven dergelijke functies niet ondergeschikt te zijn. Alle functies zijn er in onderlinge samenhang op gericht om van het fort een icoon voor de watersport te maken. Het gaat om het totaalconcept.
Nee
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 10.
Nee
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 11. Het scenario 3, waarvan dit bestemmingsplan de verdere uitvoering betreft spreekt van een grootschalig watersportcentrum (Zeilfort) met functies zoals een jachthaven, hotel, restaurant, waterwoningen, bioscoop en fitness. Volgens dit scenario hoeven dergelijke functies niet ondergeschikt te zijn. Alle functies zijn er in onderlinge samenhang op gericht om van het fort een icoon voor de watersport te maken. Het gaat om het totaalconcept. In de regels kennen de onder d e en f toegestane functies in die zin dan ook geen
Ja, de definitiebepaling van ‘ ondergeschikte horeca’ (artikel 1.78) wordt verwijderd, aangezien deze geen toegevoegde waarde voor het onderhavige bestemmingsplan heeft.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 16
ontwerpbestemmingsplan wordt onder 'ondergeschikte horeca' verstaan: “1.78 ondergeschikte horeca: horeca vanuit vestigingen/voorzieningen die als hoofdactiviteit geen horeca is en waarvan de hoofdfunctie aantoonbaar is, zoals een kantine bij een sportaccommodatie;”. De punten d, e, f uit de bestemmingsomschrijving dienen daarom geen hoofdfunctie te krijgen, en zullen v.w.b. de grootte moeten passen bij een ondergeschikte functie. Hetzelfde geldt voor punt g, zaalaccommodatie, aangezien deze functie samenhangt met het horecabedrijf. Op de plankaarten lijkt het dat de terrassen worden gesitueerd op de te bouwen parkeergarage. In eerdere gesprekken is verteld dat de parkeergarage halfondergronds wordt gebouwd. Dit houdt dan in dat de terrassen minimaal 2 meter boven het maaiveld komen te liggen. Hoe verhoudt zich dit met de opzet de aarden wallen weer terug te brengen en zo het zicht op het fort vanaf de Kudelstaartseweg zo origineel mogelijk te behouden? 35. Punt h, detailhandel, vermeldt correct dat dit een ondergeschikte functie betreft. De begrippen bevestigen dit: “1.38 detailhandel ondergeschikt: staat ten dienste van de hoofdbestemming met een maximum van 100 m2 of 10% van het bruto vloeroppervlak.
Verkoop bij cateringbedrijven en groothandels in de volgende branches die relevant zijn voor de hoofdwinkel structuur, te weten: dagelijkse goederen (kleding en textielzaken, huishoudelijke artikelen en consumentenelektronica) zijn uitgesloten
beperking dat het om ondergeschikte functies moet gaan. Ook is er geen koppeling met het bedoelde artikel 1.78. Omdat deze definitiebepaling verder geen koppeling kent met het programma, wordt deze verwijderd uit de planregels. Voor de zaalaccomodatie geldt dat deze o.g.v. de regels wel een koppeling kent met de horeca, zie artikel 3.1. onder g van de regels. Overigens wordt het aantal m2 zaalaccomodatie naar beneden bijgesteld tot 1650 m2 bvo, zie daartoe de beantwoording van de zienswijze onder 69. Ten aanzien van de aarden wal wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 3.
De in de regels opgenomen definitie onder 1.38 is overbodig en wordt mede n.a.v. deze zienswijze verwijderd. De ondergeschikte detailhandel ziet overigens niet alleen op de watersportfunctie zoals wordt gevraagd, maar op alle toegestane hoofdactiviteiten, met dien verstande dat de oppervlakte niet meer dan 250 m2 mag zijn.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
Ja. In de regels wordt artikel 1.38 verwijderd.
blz. 17
op de bedrijventerreinen. Verkoop van ter plaatse gemaakte producten wordt niet beschouwd ten dienste van de hoofdbestemming van het gebouw te zijn;” “1.77 ondergeschikte detailhandel: detailhandel, waarbij de detailhandelsactiviteit een directe relatie heeft met de hoofdactiviteit, maar daaraan ondergeschikt is.” Dit is in overeenstemming met Artikel 9 lid 1 van de Erfpachtovereenkomst. Wel zal verduidelijkt moeten worden dat dit ondergeschikt aan de watersport functie betreft. 36. Punt i, wellness, is niet te verenigen met een ondergeschiktheid aan de watersport of cultuur-historische invulling en dient daarom verwijderd te worden uit het ontwerpbestemmingsplan:“1.113 wellness: het aanbieden van diensten en behandelingen met het oogmerk het persoonlijke welbevinden van de klant te bevorderen; dit gebeurt middels behandelingen en activiteiten gericht op ontspanning, lichamelijke gesteldheid/ fitheid of uiterlijke verfraaiing (tijdelijk of permanent); uitgesloten zijn seksuele dienstverlening en behandelingen met een medische kwalificatie; ”Culturele voorzieningen zijn passend, gezien de randvoorwaarden uit de tender 37. Punt j, kleinschalige groepsactiviteiten gericht op cultuur zijn wenselijk, gezien de randvoorwaarden uit de tender, en de kleinschaligheid past goed bij het gewenste 'ingetogen karakter' van het fort.
Wel dient eerst vastgesteld te worden wat 'kleinschalig' in deze context inhoudt.
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 11.
Nee
Onder kleinschalige groepsactiviteiten moet worden verstaan: ‘een activiteit gericht op een kleine groep mensen, niet zijnde feesten en partijen’. Deze definitie zal in artikel 1 van de regels worden toegevoegd.
Ja, aan de regels wordt in artikel 1 een definitie van kleinschalige groepsactiviteiten toegevoegd:’ ‘een activiteit gericht op een kleine groep mensen,
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 18
38. Punt k, een parkeergarage is enkel noodzakelijk bij de voorgestelde grootschalige horeca als een hoofdfunctie, hetgeen in tegenspraak is met o.a. de tender, Artikel 9 lid 1 van de Erfpachtovereenkomst en gemeentelijk beleid. Nadat het ontwerpbestemmingsplan weer met deze beleidsstukken in overeenstemming is gebracht, is de noodzaak van een parkeergarage wellicht verdwenen. Daarmee hoeft een parkeergarage niet langer benoemd te worden in het ontwerpbestemmingsplan. 39. Punt n, een starttoren is op zich watersport gerelateerd. Echter, de geplande locatie van een starttoren is ongeschikt: zeilwedstrijden starten niet vanaf lager wal, wat de meest voorkomende locatie van Fort Kudelstaart is. De mogelijkheid bestaat dat de starttoren, wegens niet functioneren als starttoren, een andere functie zal krijgen, zoals hotelkamer(s) of een andere horecabestemming. In het ontwerpbestemmingsplan moet dan ook duidelijk zijn dat de starttoren enkel als starttoren te gebruiken is. Daarnaast is, vanuit privacyoverwegingen, de hoogte van 11 meter onwenselijk aangezien vanaf deze hoogte de omliggende woningen met tuinen zichtbaar zijn. De toevoeging van een starttoren met een dergelijke omvang laat zich bovendien niet verenigen met de te beschermen monumentale en universele waarden. 40. Punt o, ondergeschikte
Ten aanzien van de ondergeschiktheid wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 11. Ten aanzien van de parkeergarage wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 27.
De locatie voor de starttoren is in het ontwerpbestemmingsplan niet nader vastgelegd. Wel is bepaald dat deze buiten het op de verbeelding opgenomen bouwvlak mag worden gebouwd onder de volgende voorwaarden - de maximale bouwhoogte niet meer dan 11 m mag bedragen; - de maximale maatvoering 7,5 m (lengte) x 7,5 m (breedte) mag bedragen. De mogelijkheid van de starttoren wordt in het vast te stellen bestemmingsplan beperkt tot een locatie op de Ringdijk De ligging is dermate ver van omliggende woningen/ woonboten (ongeveer 85 meter) dat een aantasting van privacy niet aannemelijk is, te meer daar de Starttoren uitsluitend tijdens zeilevenementen zal worden gebruikt. Een ander gebruik van de starttoren dan als starttoren levert strijdigheid met het bestemmingsplan op. De stelling dat een starttoren met een beperkte omvang als deze zich niet laat verenigen met de te beschermen monumentale en universele waarden wordt niet nader toegelicht door indiener zienswijze. Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
niet zijnde feesten en partijen’. Nee
Ja. De starttoren krijgt in het vast te stellen bestemmingsplan een nadere aanduiding op de verbeelding (op de Ringdijk) in combinatie met een bepaling in artikel 3.1. van de regels, die bepaalt dat een starttoren uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘ specifieke vorm van gemengd - starttoren (zie wijzigingen verbeelding)
Nee
blz. 19
kantoorvoorzieningen kunnen, zoals verduidelijkt in de tender en Artikel 9 lid 1 van de Erfpachtovereenkomst, enkel ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie watersport. Niet, zoals nu vermeldt wordt, aan de hoofdbestemmingen. 41. Punt q, ten overvloede: nergens in het ontwerpbestemmingsplan wordt met een kaart duidelijk gemaakt waar de aanlegplaatsen en passantenplaatsen gesitueerd zijn. Dit is van wezenlijk belang om eerst inzichtelijk te hebben, gezien mogelijke effecten op de directe omgeving. Wel vermeldt de Nota van Beantwoording, in lijn met de tender, dat ligplaatsen aan de ringdijk zijn uitgesloten. 42. Zoals nu vermeld, zijn de horecafuncties onder d, e en g een hoofdfunctie. Dit is in tegenspraak met de tender, gemeentelijk beleid, en Artikel 9 lid 1 van de Erfpachtovereenkomst. De openingstijden zoals hier vermeld zijn daarmee veel te ruim. Passender is de ondergeschikte horeca de gebruikelijke openingstijden mee te geven, zoals bijvoorbeeld van horeca categorie 1. 43. Gezien de status van Fort Kudelstaart als rijksmonument en Unesco werelderfgoed als onderdeel van de Stelling van Amsterdam, en daarnaast de relevantie van de Kudelstaartseweg sinds de Middeleeuwen als historische verkeersader tussen de steden Leiden en Amsterdam, is artikel 5.6 van de planregels van groot belang.
De toepassing van deze bevoegdheid zal te allen tijde boven doelmatig gebruik moeten staan en dit dus kunnen beperken in de mate die hiervoor
verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 11.
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 10.
Nee
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 11.
Nee
Artikel 5.6 heeft betrekking op de dubbelbestemming Waarde- Archeologie en niet op evt. monumentale waarden. Overigens heeft de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed aangegeven dat de grond rondom het fort hoofdzakelijk is opgebouwd uit Noordzeezand waarmee de aanwezigheid van archeologische resten mogelijk beperkt is. Betrokkenheid van de RCE op archeologisch vlak is om deze reden sowieso niet nodig.
Nee
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 20
noodzakelijk is. 44. De maten van toegestane overschrijdingen uit artikel 8.2 zijn, gezien de status van Fort Kudelstaart als rijksmonument en Unesco werelderfgoed als onderdeel van de Stelling van Amsterdam, onacceptabel groot. Het is van groot belang de afmetingen van het fort ongewijzigd te laten, teneinde de herkenbaarheid te waarborgen en dit te behouden voor de toekomst. 45. Fort Kudelstaart is rond het jaar 1900 gebouwd en staat op ca. 1700 houten heipalen. Nu de parkeeroplossing wordt gevonden in de bouw van een parkeergarage (ondergronds of half verdiept), tot tegen de funderingen van het oude fort, kan dit gevolgen hebben voor de grondwaterstand ter plaatse met negatieve gevolgen voor de houten heipalen. Dit dient te allen tijde voorkomen te worden, zeker gezien de status van Fort Kudelstaart als rijksmonument en Unesco werelderfgoed. Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan op het onderdeel “parkeergarage” en “ondergronds bouwen” dient onderzoek door het bevoegde waterschap plaats te vinden, om de gevolgen voor de fundering van het fort bij de bouwen realisatie van een parkeergarage in kaart te brengen. 46. In het ontwerpbestemmingsplan is op geen enkele wijze te achterhalen waar de aanlegplaatsen gesitueerd zijn. Hierdoor is het niet mogelijk een goed beeld te vormen over de gevolgen hiervan.
In de huidige situatie zijn dat er 122, waarvan de locatie bekend is. De Nota van Beantwoording
Artikel 8.2 is een standaardbepaling in Aalsmeerse bestemmingsplannen om flexibiliteit te bieden op ondergeschikte afwijkingen in maatvoering. Voor eventuele ingrepen in Rijksmonumentale delen van het Fort – die beschermd zijn op basis van de Erfgoedwet – is zonder meer nog een monumentenvergunning nodig. In zoverre is de bescherming van monumentale waarden aanvullend beschermd.
Nee
De uitbreiding met een parkeerkelder vindt plaats op eigen terrein en buiten de beschermingszones van het nabijgelegen oppervlaktewater en aan de oostzijde van het Fort gelegen waterkering van de Kudelstaartseweg. Hoogheemraadschap Rijnland heeft aangegeven in te kunnen stemmen met de planvorming. Waterschap AGV heeft aangegeven geen waterstaatkundige knelpunten te zien en uit te kijken naar de verdere uitwerking van het project. De aanleg van de ondergrondse parkeergarage die buiten de beschermingszone ligt dient wel t.z.t. met het waterschap Amstel, Gooi & Vecht afgestemd te worden vanwege de mogelijke invloed op de kering.
Nee
Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 10.
Nee
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
blz. 21
geeft alleen duidelijkheid over de ringdijk, dat daar geen aanlegplaatsen mogen komen. 47. In het ontwerpbestemmingsplan is op geen enkele wijze te achterhalen waar de passantenplaatsen gesitueerd zijn. Hierdoor is het niet mogelijk een goed beeld te vormen over de gevolgen hiervan.
48. Ten aanzien van artikel 11 merkt indiener zienswijze op dat gezien de status van Fort Kudelstaart als rijksmonument en Unesco werelderfgoed als onderdeel van de Stelling van Amsterdam, het onacceptabel om van hoogtes, maten en oppervlaktes betreffende bouwgrenzen, bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde, af te wijken. 49. Indiener zienswijze vermeldt ten aanzien van artikel 13.2 van de regels voor de volledigheid dat, ten tijde van het opstellen van deze zienswijze, o.a. het volgende strijdige gebruik met het vigerende bestemmingsplan is geconstateerd: de aanwezigheid van een Kgotla vuurplaats, ten behoeve van bedrijfsactiviteiten door 'Kgotla – Leadership through dialogue'; het gebruik van het fortterrein als buitenlocatie voor o.a. Kung-fu lessen. Dit gebruik dient niet voortgezet te mogen worden in het nieuwe bestemmingsplan, er dient op dit moment al gehandhaafd te worden op gebruik in strijd met het bestemmingsplan . 50. In de Aanleiding en Doel van de
De passantenplaatsen zijn generiek mogelijk binnen de bestemming ‘Gemengd’ en ‘Water’, met dien verstande dat deze alleen op het Forteiland mogen worden gerealiseerd. Dat deze binnen de bestemming ‘Gemengd’ alleen op het Forteiland mogen worden gerealiseerd was nog niet expliciet opgenomen binnen de bestemming ‘Gemengd’ en zal nog aan de regels worden toegevoegd. Zie tevens de beantwoording van deze zienswijze onder 10. Artikel 11 is een standaardbepaling in Aalsmeerse bestemmingsplannen om flexibiliteit te bieden op ondergeschikte afwijkingen in maatvoering en via een omgevingsvergunning te kunnen afwijken van de mogelijkheden van het bestemmingsplan. Voor eventuele ingrepen in Rijksmonumentale delen van het Fort – die beschermd zijn op basis van de Erfgoedwet – is zonder meer nog een monumentenvergunning nodig.
Ja, aan de regels wordt in artikel 3.1. toegevoegd dat de passantenplaatsen uitsluitend op het Forteiland mogen worden gerealiseerd.
Het door indiener aangevoerde ziet op handhaving in de uitvoering van het bestemmingsplan, die in deze onderhavige procedure niet aan bod kunnen komen. Indien zich strijdige situaties met wet- en regelgeving zullen voordoen zal er– ambtshalve of op verzoek – door het college tot handhaving over wordt gegaan. Overigens heeft artikel 13.2 van de regels op bestaand legaal gebruik en niet op eventuele illegale situaties.
Nee
Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 in het Besluit Ruimtelijke
Nee
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
Nee
blz. 22
ladderonderbouwing (bijlage 1 van de toelichting) wordt wederom duidelijk dat de hoofdfunctie van Zeilfort Kudelstaart B.V. een horecafunctie is. Daarmee is het zeilen ondergeschikt aan de horecafunctie (o.a. hotel, horeca, congressen, feesten en bruiloften). Dit is in tegenspraak met gemeentelijke beleidsvoornemens, die blijken uit onder meer de tender en Erfpachtovereenkomst. Ook in de diverse bijlagen, zoals het Verkeersonderzoek van Goudappel en Coffeng, zijnde Bijlage 11 van het ontwerpbestemmingsplan, wordt elke keer gesproken over congressen en bruiloften, het wordt dus o.m. een partycentrum. In het hotelconcept wordt gesproken over tenminste 28 hotelkamers, 14 in de soldatenaccommodaties en 14 in de nieuwbouw, het kunstmatige dijklichaam. Op figuur 4 is echter te zien dat er 16 hotelkamers in de soldatenaccommodaties staan ingetekend. De locatie van de hotelkamers in de nieuwbouw is slechts globaal aangegeven waardoor het niet duidelijk is waar deze kamers zich zullen bevinden en hoeveel het er zijn. De mogelijke uitbreiding naar 40 kamers wordt niet voorzien in het ontwerpbestemmingsplan, waardoor dit geschrapt kan worden uit de ladderonderbouwing. 51.
Hoofddoelstelling 1 van de Strategische Agenda Toerisme in de MRA 2025 is “groei in de regio faciliteren, maar zorgen voor balans tussen bewoners, bedrijven en bezoekers.” Deze balans is ver te zoeken in het ontwerpbestemmingsplan, waarbij de bewoners duidelijk het onderspit delven.
ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren met behulp van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De Ladder vereist dat de behoefte aan de verschillende functies inzichtelijk wordt gemaakt, kwantitatief (in aantallen hotelkamers/ horecameters) en kwalitatief (qua concept, programmering, doelgroep en locatie). De jachthaven, een minstens zo belangrijke functie, is een bestaande functie/bestemming, waarvoor geen Ladderonderbouwing vereist is. In de Ladderonderbouwing staan de nieuwe horeca- en hotel voorzieningen centraal. Horeca- en hotelvoorzieningen vormen een belangrijke financiële drager voor de renovatie en hergebruik van het fort. Horeca en vergaderruimten zijn van belang voor een financieel sluitende exploitatie. In de onderbouwing is aangetoond dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met de uit de Ladder voor duurzame verstedelijking voortvloeiende vereisten. Aan een mogelijke uitbreiding tot 40 kamers waarop in het rapport wordt ingegaan komt geen zelfstandige betekenis toe, aangezien het bestemmingsplan het aantal hotelkamers maximeert tot 28 en tevens daartoe in artikel 3 van de regels nadere voorwaarden kent. In de regels zijn tevens o.a. maximale m2 opgenomen voor de toegestane functies t.a.v. hotel en horeca, alsmede openingstijden voor deze functie. Een gebruik als partycentrum is daarmee niet aannemelijk.
Een motivatie waarom de balans tussen bewoners, bedrijven en bezoekers ver te zoeken is ontbreekt in dit punt. De voorzieningen zullen de balans ook niet verstoren. Er zijn maar een beperkt aantal hotelkamers (28) voorzien. De horeca- en vergaderfaciliteiten zullen geen grote, permanente bezoekersstroom teweeg brengen, en hooguit incidenteel beperkte overlast geven.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Fort Kudelstaart
datum: oktober 2020
Nee
blz. 23
De ladderonderbouwing haalt ook de Agenda Recreatie en Toerisme Aalsmeer 2016 – 2020 aan. Hierin trekt het onderzoeksbureau e.e.a. uit zijn verband. De Agenda vermeldt dat Fort Kudelstaart zich zal ontwikkelen tot cultuurhistorisch en waterrecreatief centrum, beleefbaar voor bewoners, watersporten en – recreanten en toeristen. Zakelijk gebruik wordt in deze Agenda dus niet benoemd. Met meer horeca aan het water bedoelt de Agenda: waterrecreatie gerelateerde horeca (zie pagina 35 van de Agenda Recreatie en Toerisme). 52. De conclusie uit de ladderonderbouwing is, zeker op het onderdeel horeca, onjuist: het gemeentelijk beleid is niet gericht op meer horeca aan het water in het algemeen, maar op waterrecreatie gerelateerde horeca. Met meer congreslocaties wordt zeker niet het fort bedoeld, maar richt gemeentelijk beleid zich op Green Park, als onderdeel van de Westas in de Metropoolregio Amsterdam, zoals vermeld staat in de Economische Agenda 2016 – 2020. V.w.b. hotelplannen binnen het onderzoeksgebied benoemt het rapport meerdere harde plannen (>1813 kamers). Al deze plannen zijn nog niet gerealiseerd. Met de onzekerheid over de naweeën van de coronacrisis en de daarmee onbekende gevolgen voor de vraag naar hotelkamers is het de vraag of deze hotelkamers daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden. Harde plannen zijn het in elk geval niet (meer).