Bijlage 1 Rapportage Toekomstvisie Zwembad De Waterlelie

Toekomstvisie De Waterlelie Eindrapportage

Datum 20 september 2024

Referentie 2342FB

In opdracht van Gemeente Aalsmeer

Inhoudsopgave 1

2

3

4

5

6

7 8

Samenvatting

4

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

4 4 4 5 5 5 5

Huidig zwembad voorzieningen en bezoek Huidig zwembad financieel Huidig zwembad technische staat Participatieproces Trends en ontwikkelingen Inpassingsstudie Samenvatting mogelijke scenario’s

Inleiding

7

2.1 2.2 2.3 2.4

7 7 8 8

Situatieschets en aanleiding Opdrachtformulering Werkwijze en proces Indeling rapport

Huidige situatie zwembad De Waterlelie

9

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

9 10 12 15 18

Algemeen Organisatie Bezetting Financiële exploitatie Conclusies

Technisch en bouwkundig onderzoek

19

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

19 22 23 24 25

Technische inspectie Thermografische opname Stikstofpositie Aansluiting elektriciteit Aansluiting op bestaand warmtenet

Participatieproces

26

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

26 28 29 30 30

Verenigingen en gebruikersgroepen Inwonerparticipatie Regiogemeente Exploitatie Sportaccommodaties Aalsmeer (ESA) Conclusies

Trends en ontwikkelingen

31

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

31 32 33 34 36 38

Sport-brede ontwikkelingen Zwembad specifieke ontwikkelingen Subsidies en cofinanciering voor bouw en verduurzaming (2024) Demografische ontwikkelingen Concurrentieanalyse Conclusies

Scenariostudie

39

7.1

39

Beschrijving van de scenario’s

Inpassingsstudie

42

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

2 / 60

8.1 8.2

9

10 11

Inpassingsstudie nieuwbouw Kabels en leidingen

42 43

Investering- en exploitatieramingen

44

9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8

44 45 48 50 52 53 54 55

Uitgangspunten Scenario 1: nieuwbouw zonder recreatief programma Scenario 2: Nieuwbouw met gecombineerd recreatief programma Scenario 3: Nieuwbouw met uitgebreid recreatief programma Overzicht scenario’s Beschouwing voorkeursvariant Effect op de gemeentebegroting Frictiekosten

Risicoparagraaf

56

10.1

57

Beoordeling uitgewerkte scenario’s

Beoordelingsmatrix

58

Bijlagenboek

59

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

3 / 60

1

Samenvatting

1.1

Huidig zwembad voorzieningen en bezoek

Zwembad de Waterlelie biedt met de binnen- en buitenbaden en ligweiden met speelattributen een breed voorzieningenaanbod voor recreanten, wedstrijdzwemmers en verenigingen. Het zwembad valt onder de noemer ‘combibad’, dit wil zeggen dat bezoekers zowel binnen als buiten kunnen zwemmen. Het binnenbad beschikt over drie bassins: wedstrijdbad (6-banen), recreatiebad en een instructiebad. Het recreatiebad heeft een afmeting van 25 x 11 meter met 4 banen en heeft niet het karakter van een subtropisch zwembad. Het zwembad maakt deel uit van sportcentrum De Waterlelie, dat naast het zwembad bestaat uit een sporthal, horeca, receptie en kantoren. De totale boekwaarden van sportcentrum De Waterlelie zijn ultimo 2023 circa €3,3 miljoen. Het binnenzwembad is zo goed als economisch afgeschreven. Het nieuwbouw gedeelte (sporthal, horeca, receptie en kantoren) dat gebouwd is in 2017, vertegenwoordigt met ruim 3,2 miljoen het gros van de boekwaarden van het sportcentrum. Met ruim 177.000 bezoekers in 2023 is het bezoek weer op het ‘oude’ niveau van voor de coronaperiode. Het bezoek van zwemlessen, doelgroepen en verenigingen is over de jaren als stabiel te bestempelen. Uit een postcode onderzoek blijkt dat 49% van de bezoekers uit Aalsmeer afkomstig is en 51% uit andere gemeenten. Het sportcentrum biedt in de huidige vorm werkgelegenheid aan 22,34 full time equivalent (fte).

1.2

Huidig zwembad financieel

Met een financiële dekkingsgraad die varieert tussen de 75% en de 79%, realiseert sportcentrum De Waterlelie een bovengemiddeld resultaat ten opzichte van de benchmark. Hierbij is sprake van een gemeentelijke exploitatiebijdrage ter grootte van € 520.312 (begroting 2024). In 2024 is een eenmalige, extra bijdrage verstrekt ter dekking van het exploitatietekort en versterking van het eigen vermogen van sportbedrijf ESA ter grootte van € 350.000. Het zwembad is aangesloten op een warmtenet van een nabijgelegen datacentrum. Dit heeft ervoor gezorgd dat het Sportcentrum de Waterlelie volledig gasloos is. Voor de komende jaren staan, indien het zwembad langdurig in stand gehouden dient te worden, grote uitgaven te wachten voor noodzakelijk onderhoud. De extra kosten zijn onontkoombaar om de veiligheid en bedrijfszekerheid van het zwembad te garanderen.

1.3

Huidig zwembad technische staat

Hoewel het zwembad in eerste instantie een nette indruk maakt, geholpen door het nieuwe entreegebied en het uitgevoerde onderhoud, blijkt het zwembad bij nadere inspectie veel (verborgen) gebreken te vertonen. Gezien het feit dat de levensduur van het zwembad meer dan 50 jaar bedraagt, is dit niet geheel onverwacht. De algehele onderhoudsstaat van tegels, voegen, kozijnen en glas is matig. Een behoorlijk deel daarvan vertoont slijtage, laat los of vertoont scheurvorming en lekkage. Het zorgelijkste punt is dat er op behoorlijke schaal betonrot is geconstateerd in de kelder van het zwembad. De wapening van het beton ligt op diverse plaatsen bloot en op dragende kolommen is ernstige schade aangetroffen, waarbij het beton uit elkaar gedrukt is door betonrot. Hierop heeft ESA direct gehandeld, een gespecialiseerd bedrijf ingeschakeld en de constructie gestut om de veiligheid te waarborgen. Dit is echter geen permanente oplossing. Definitief herstel zal zeer hoge kosten met zich meebrengen terwijl het onzeker blijft of er nog meer (onzichtbaar) betonrot aanwezig is.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

4 / 60

1.4

Participatieproces

Er heeft een uitgebreid participatieproces plaatsgevonden met interviews, enquêtes en oriënterende gesprekken met buurgemeenten. De gemeente Aalsmeer en ESA hebben hier uiteraard ook nadrukkelijk een rol in gehad, evenals verenigingen. In de uitgewerkte scenario’s worden alle betrokkenen en belanghebbenden bediend. De (zwem‐)verenigingen verwachten voor de nabije toekomst geen significante uitbreiding van de ledenaantallen. Er is daardoor ook geen grote behoefte om de zwemwatercapaciteit uit te breiden. Wel is er de wens om het zwembad te moderniseren, denk hierbij aan de nieuwste technische installaties voor de ideale temperatuur van het zwembadwater en efficiënte reservering- en entreesystemen. Uit de inwonerparticipatie blijkt dat een kwart van de respondenten wekelijks naar De Waterlelie gaat om te zwemmen. De bezoekers die als ‘gezin’ naar het zwembad gaan, komen met name voor het recreatief en instructie zwemmen. De ‘individuele’ bezoeker komt vooral voor het banenzwemmen. Uit de geïnventariseerde wensen komt naar voren dat bij de toekomstige configuratie gevraagd wordt rekening te houden met recreatief zwemwater, recreatieve elementen zoals glijbanen, voldoende kleedruimtes en een op de doelgroep afgestemde temperatuur van de zwembassins.

1.5

Trends en ontwikkelingen

Het inwonersaantal van Aalsmeer zal hoogstwaarschijnlijk toenemen evenals het aantal ouderen en gezinnen met jonge kinderen. Dit zal mede de behoefte aan zwemwater blijven voeden. De behoefte bestaat uit breedtesport (recreatie- en wedstrijdzwemmen) en geen topsport. Verduurzaming is een must gezien de gemeentelijke ambitie en wettelijke verplichting om energiebesparende maatregelen te treffen. Hiervoor zijn momenteel subsidies zoals SDE+++ en InterREG beschikbaar (niet verwerkt in ramingen door onzekerheid keuze, periode uitvoering en toekenning). In de omgeving van zwembad De Waterlelie is een ruim aanbod aan zwemvoorzieningen te vinden. Nabijgelegen zwembaden die een vergelijkbare configuratie hebben als De Waterlelie, zijn met name te vinden in Amstelveen en Amsterdam. Er wordt in de huidige situatie een tekort aan zwemwater ervaren, zeker voor het instructiezwemmen. De uitbreiding van het zwembad in Amstelveen zal de lokale wachtlijsten enigszins doen afnemen maar mede door sluiting van het zwembad in Uithoorn is het behoud van het bestaand regionaal aanbod van zwemwater noodzakelijk om aan de vraag te kunnen voldoen.

1.6

Inpassingsstudie

Het ruimtelijk programma is vertaald naar een ruimtestaat en op basis van het scenario met de grootste footprint is een studie gedaan naar de inpasbaarheid van een eventueel nieuwbouw zwembad. De sporthal en bestaande kantoren worden daarbij behouden, evenals de twee buitenbaden (het peuterbad niet) en een deel van de buiteninrichting. Het bestaande zwembad blijft in gebruik tijdens de nieuwbouw en wordt pas gesloopt nadat de nieuwbouw gereed is. Aangezien de nieuwbouw tevens dient aan te sluiten op de in stand te houden kantoren en sporthal zal er sprake zijn van een gefaseerd bouwproces.

1.7

Samenvatting mogelijke scenario’s

Geen mogelijkheid tot instandhouding bestaand zwembad (renovatie) Aangezien de bouwkundige en technische staat van het zwembad zodanig slecht is, is renovatie van het huidige zwembad economisch niet verantwoord en technisch ten zeerste af te raden. Gezien het betonrot in de funderingen zal renovatie gelijk zijn aan nieuwbouw. Om die reden is besloten om het scenario renovatie niet verder uit te werken. Bij behoud van de zwemvoorziening is het onontkoombaar om in nieuwbouw te investeren. Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

5 / 60

Nieuwbouwscenario’s Bij de nieuwbouwscenario’s blijven in alle gevallen de twee 25 meter buitenbaden behouden. Het peuterbad buiten komt bij nieuwbouw te vervallen (zie inpassingsstudie). Als basis voor de scenario’s voor de overdekte zwemvoorziening is een 25-meter wedstrijdbad het uitgangspunt, gecombineerd met een tweede wedstrijdbad of doelgroepenbad. De variabelen in de scenario’s betreft met name het aanbod van recreatief zwemwater. In de maximale variant 3 beschikt het zwembad naast het 25-meterbad over een doelgroepenbad van 250 m2 en een recreatiebad met een ‘subtropisch’ karakter van 375 m2. Huidige situatie

1 . Nieuwbouw geen recreatief water binnen

2. Nieuwbouw gecombineerd recreatief water

3. Nieuwbouw met uitgebreid recreatiefwater

Opp. m²

Opp. m²

Opp. m²

Opp. m²

Nieuwbouwscenario's

Binnen Wedstrijdbad (25 x 15m) - 6 baans met beweegbare bodem Wedstrijd-/doelgroepen (6 of 4 baans met beweegbare bodem) Recreatiebad + recreatieve elementen Totaal binnen Buiten Buitenbad - diep (25x20m) handhaven Buitenbad - ondiep (25x20m) handhaven Peuterbassins vervalt (ondiep buitenbad aanpassen*) Totaal buiten Totaal cumulatief

375 275 + 116 0 766

375 375 0 750

375 250 250 875

375 250 375 1.000

500 500 180 1180 1946

500 500 0* 1000 1.750

500 500 0* 1000 1.875

500 500 0* 1000 2.000

Afwegingen voorkeursvariant In de beoordelingsmatrix in hoofdstuk 11 zijn de effecten op bezoek, investeringskosten, de financiële exploitatie en overige criteria weergegeven. De criteria bij de scenario’s zijn groen overlopend tot rood gearceerd om te duiden welk scenario het ‘best’ respectievelijk het ‘slechts’ beoordeeld wordt op dat criterium. Scenario 1 is qua bezoek en exploitatieopbrengsten vergelijkbaar met de huidige situatie. Het aantal m2 zwemwater wordt iets kleiner maar er sprake van verbeterd functioneel zwemwater. De exploitatielasten zijn daarentegen lager, met name door lagere energie- en onderhoudskosten. In absolute zin is scenario 1 de ‘goedkoopste’ variant. Dit vergt de laagste investering, daarmee de laagste kapitaallasten per jaar en per saldo de laagste exploitatiebijdrage. Met het ontbreken van recreatief zwemwater met glijbanen en overige recreatieve elementen is ook het maatschappelijk bereik lager. De bezoekprognoses liggen met 186.000 bezoekers tussen 38.000 en 85.000 bezoekers lager dan in de andere scenario’s. Scenario 2 en 3 met recreatief zwemwater zijn beide passend indien een zwembad wordt geambieerd met een sterke focus op recreatief (gezins)zwemmen. In scenario 3 biedt een ruimer aanbod met ruimere openstellingstijden voor recreatief zwemwater. Ook op daluren.

In scenario 2 worden de bassins namelijk ook gebruikt voor verenigingen-, doelgroep- en instructiezwemmen. De combivariant 2 kent een hogere bezettingsgraad per m2 zwemwater, een efficiënter bezettingsrooster en lagere kosten. De financiële dekkingsgraad is met 88% hoger dan in scenario 1 en gelijk aan scenario 3. De financiële dekkingsgraad geeft aan in welke mate de kosten worden gedekt door de baten. Hierbij is de subsidie en de huur/kapitaallasten buiten beschouwing gelaten zodat sprake is van een genormaliseerd, beïnvloedbaar resultaat. Indien sterk belang wordt gehecht aan recreatief binnenzwemwater met een ‘subtropisch karakter’ en daarmee profilering als familiezwembad is scenario 3 het best passend. Het is wel de duurste variant zowel in investeringskosten als exploitatiekosten. Scenario 2 biedt een midden oplossing met aanbod van recreatief water in combinatie met multifunctioneel zwemwater, maar tegen lagere investerings- en exploitatiekosten en is daarmee als voorkeursvariant te benoemen.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

6 / 60

2

Inleiding

2.1

Situatieschets en aanleiding

De gemeente Aalsmeer bevindt zich in de provincie Noord-Holland en heeft ruim 33.000 inwoners. Aalsmeer staat internationaal bekend om zijn bloemenveiling Royal FloraHolland, een wereldberoemde marktplaats voor bloemen en planten die de lokale economie al decennialang aandrijft. Deze veiling heeft diepe wortels in de gemeente en heeft Aalsmeer op de kaart gezet als een centrum van kleur en natuurlijke pracht. Verscheidene maatschappelijke voorzieningen hebben, mede door deze rijke achtergrond, een naam die lieert met de bloemen- en plantensector. Sportcentrum De Waterlelie is één van deze maatschappelijke voorzieningen. Het sportcentrum bestaat onder andere uit een combizwembad (bouwjaar 1974) en een sporthal (bouwjaar 2017). Het zwembad dat ongeveer 50 jaar geleden is gerealiseerd kampt met diverse problemen. Waaronder lekkages aan het dak, corrosie bij de staalconstructies en betonrot bij de betonnen constructie van de binnenbaden. Ook diverse technische installaties zijn verouderd en tonen tekenen van corrosie.

Deze ontwikkelingen brengen uitdagingen en risico’s met zich mee: hoe moet de exploitatie en het beheer van het zwembad in de toekomst gestalte krijgen? Om te komen tot een toekomstbestendig perspectief voor zwembad De Waterlelie heeft de gemeente Aalsmeer behoefte aan een haalbaarheidsonderzoek met een verkenning van verschillende scenario’s met de daarbij behorende (financiële) gevolgen. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek kan de gemeente gefundeerde keuzes maken over de toekomst van zwembad De Waterlelie.

2.2

Opdrachtformulering

De opdracht is als volgt geformuleerd: Onderzoek op welke wijze de gemeente Aalsmeer een duurzame- en financieel verantwoorde exploitatie van het zwembad kan realiseren aan de hand van twee verschillende scenario’s, namelijk: renovatie of nieuwbouw. De scenario’s dienen te worden uitgewerkt in relatie tot de toekomstige energietransitie en het moderniseren van zwembad De Waterlelie in samenspraak met de stakeholders. Ook moet rekening worden gehouden met de haalbaarheid, de verwachte kosten, de gevolgen en (eventuele) oplossingen voor de inpandige sporthal. Op basis van dit onderzoek kan de gemeenteraad gefundeerde keuzes maken. De verkenning van scenario’s betreft: 1. Renovatie en circulair verduurzamen a. Wat zijn de kosten van het renoveren van het zwembad? b. Welke invloed heeft het renoveren van het zwembad op de exploitatie van sportcentrum De Waterlelie? c. Welke werkzaamheden en kosten zijn van toepassing tijdens de overbruggingsperiode bij grootschalige renovatie? En welke invloed heeft dit op de exploitatie? 2. Nieuwbouw in maximaal 3 varianten a. Wat zijn de kosten voor geheel of gedeeltelijke sloop en vervolgens nieuwbouw van zwembad De Waterlelie? b. Hoe ziet de configuratie er idealiter uit en welke invloed heeft nieuwbouw van het zwembad op de exploitatie van sportcentrum De Waterlelie? c.

Welke werkzaamheden en kosten zijn van toepassing tijdens de overbruggingsperiode bij nieuwbouw? En welke invloed heeft dit op de exploitatie? In aanvulling op de opdrachtformulering zijn de volgende vraagstukken in het onderzoek opgenomen: • • • •

Analyse van vraag en aanbod in het algemeen met specifieke aandacht voor de (exploitatie) van het buitenbad; Herkomst van het bezoek c.q. inzicht in waar klanten vandaan komen; Wat zijn de risico’s van het huidige warmtenet? Hoe kan eventuele nieuwbouw worden ingepast op het perceel (in combinatie met ruimte voor andere functies)?

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

7 / 60

Het resultaat van deze verkenningen is verwoord in dit onderzoeksrapport, waarin de scenario’s voor het zwembad zijn uitgewerkt inclusief de financiële en maatschappelijke effecten en de risico’s per scenario.

2.3

Werkwijze en proces

Besluiten over de toekomstvisie van sportaccommodaties liggen doorgaans gevoelig en moeten goed worden onderbouwd. Om inhoudelijke redenen en vanuit het oogpunt van draagvlak is het onderzoek daarom samen met de betrokken partijen uitgevoerd. Alle aangesloten (zwem)verenigingen zijn schriftelijk en/of persoonlijk benaderd. Verder is de lokale bevolking betrokken geweest door middel van het Burgerpanel en heeft er een gesprek plaatsgevonden met de gemeente Uithoorn. Parallel aan de inventarisaties zijn het bezoek en de bezetting van De Waterlelie onderzocht, trends en ontwikkelingen in beeld gebracht, de demografische ontwikkelingen geanalyseerd en is er een concurrentieanalyse opgesteld van regionale zwembaden. Aan de hand daarvan is een inschatting gemaakt welke veranderingen nodig zijn om een toekomstbestendige verhouding tussen vraag en aanbod te realiseren. De technische staat van het huidige zwembad, de technische mogelijkheden en verduurzaming spelen een belangrijke rol. Het zwembad is daarom zowel bouwkundig als installatietechnisch uitgebreid geïnspecteerd en er zijn thermografische opnames gemaakt. Tevens zijn voor de nieuwbouwscenario’s de mogelijkheden en beperkingen in het kader van het bestemmingsplan, stikstofdepositie, kabels‐ en leidingen rondom het perceel en aansluitmogelijkheden op het elektriciteitsnet onderzocht.

2.4

Indeling rapport

De rapportage is als volgt opgebouwd: • • • • • • • •

Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie van het zwembad; Hoofdstuk 3 weergeeft de resultaten van de technische onderzoeken; Hoofdstuk 4 beschrijft het participatieproces; Hoofdstuk 5 beschrijft de trends en ontwikkelingen inclusief concurrentieanalyse; Hoofdstuk 6 vermeldt de ontwikkeling en uitwerking van de scenariostudie. Hoofdstuk 7 beschrijft de inpassingsstudie op de huidige locatie. In hoofdstuk 8 zijn de investeringskostenramingen en exploitatieramingen opgenomen In respectievelijk hoofdstuk 9 en 10 is een risicoparagraaf opgenomen en een beoordelingsmatrix als integraal overzicht.

De uitgebreide onderzoeksresultaten zijn als bijlagen toegevoegd in het bijlagenboek.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

8 / 60

3

Huidige situatie zwembad De Waterlelie

In dit hoofdstuk worden de exploitatiegegevens van zwembad De Waterlelie geanalyseerd, waarbij de bezoekcijfers, functionaliteit en andere exploitatiegegevens worden vergeleken met door Drijver en Partners gehanteerde kengetallen en benchmarkcijfers. Voor een correcte interpretatie van het rapport is het van belang om vooraf enkele begrippen nader toe te lichten. Bij de beschrijving van de zwembaden worden verschillende soorten bassins benoemd, zoals ‘wedstrijdbad’, ‘doelgroepenbad’ en ‘instructiebad’. Deze benaming doet wellicht vermoeden dat de bassins alleen voor die activiteiten kunnen worden gebruikt die in de naam naar voren komen. Dat is niet het geval. Een wedstrijdbad wordt namelijk niet alleen voor zwemwedstrijden gebruikt, maar ook voor banenzwemmen, leszwemmen en doelgroepactiviteiten. In een doelgroepenbad vinden niet alleen doelgroepactiviteiten plaats en een instructiebad wordt niet uitsluitend voor zwemlessen gebruikt.

3.1

Algemeen

Zwembad De Waterlelie is gebouwd in 1974 en ligt aan de zuidkant van Aalsmeer op de Dreef 7. Het zwembad maakt onderdeel uit van sportcentrum De Waterlelie, dat naast het zwembad bestaat uit een sporthal, horeca, receptie en kantoren. De sporthal en de bovengenoemde ruimtes zijn in 2017 gerealiseerd. Het zwembad valt onder de noemer ‘combibad’, dit wil zeggen dat bezoekers zowel binnen als buiten kunnen zwemmen. Op onderstaand figuur is de locatie van zwembad De Waterlelie weergeven. Figuur 3.1. locatie De Waterlelie, Aalsmeer

Het zwembad beschikt over meerdere faciliteiten, waaronder: Buiten: Binnen: • • • • • • •

Wedstrijdbad (25 x 15 meter) Recreatiebad (25 x 11 meter) Instructiebad (13,7 x 8,5 meter) Familieglijbaan Whirlpool Horeca Kleedkamers, kleedcabines en douches

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

• • • • • •

Buitenbad (diep; circa 25 x 20 meter) Buitenbad (ondiep; circa 25 x 20 meter) Glijbaan Duikplank Peuterbassin (circa 180 vierkante meter) Ruime ligweide

9 / 60

3.2

Organisatie

Organisatie Exploitatie Sportaccommodaties Aalsmeer (ESA) Exploitatie Sportaccommodaties Aalsmeer bv is de exploitant van de sportaccommodaties in Aalsmeer. In 2024 heeft de organisatie, naast sportcentrum De Waterlelie (zwembad en sporthal), twee sporthallen, vier gymzalen, de Atletiekbaan, Sportpark Calslagen, Sportpark Hornmeer en De Oude Veiling in beheer. Het organigram van ESA is weergeven in figuur 3.2. Figuur 3.2: Organigram ESA 2024

Directie

HRM

Technische Dienst

Finance

Management, Beheer & Exploitatie De Waterlelie

Management Beheer & Exploitatie Accommodaties

Sporthal De Waterlelie

Horeca De Bloemhof

Receptie

Beheer Binnensport & Buitensport

Exploitatie & Ontwikkeling Sport Bewegen Accountmanager De Oude Veiling MarCom & Reserveringen

Horeca De Waterlelie

Team Zwembad Personeelsformatie ESA heeft in december 2023 een totaal personeelsbestand van 30,81 fte. De totale personeelsformatie van Sportcentrum De Waterlelie is 22,34 fte. Deze formatie is inclusief een toedichting van 70% van de directie/MT. Sportcentrum De Waterlelie vertegenwoordigt ruim 70% van de totale personeelsformatie van ESA en vormt daarmee het grootste onderdeel van de exploitatie.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

10 / 60

Tabel 3.3: Personeel De Waterlelie, fte 2023

Personeel 2023

Fte ESA integraal

Financien Marketing en Communicatie Reserveringen Beheer Receptie Technische Dienst Team Zwembad Directie/MT Horeca DOV Totaal

1,87 1,63 1,18 3,63 2,24 1,84 9,39 4,26 4,13 0,63 30,81

Fte sportcentrum De Waterlelie 1,19 0,73 0,60 1,56 2,24 1,12 9,10 2,98 2,83 22,34

Bezoek per formatieplaats Een indicator voor de beoordeling van de exploitatie is het bezoek per fte. Voor een zuivere bepaling van deze indicator wordt de niet aan De Waterlelie toe te rekenen formatie buiten beschouwing gelaten. Uitgaande van 185.500 bezoekers (begroot 2024) en 22,3 fte volgt 8.300 bezoekers per fte. Dit is iets lager dan benchmarkcijfers voor een combibad in een multifunctioneel sportcentrum. Landelijke cijfers zijn indicatief: • Overdekte zwembaden: circa 12.500 bezoekers per fte • Combibaden: 10.000 tot 11.000 bezoekers per fte • Multifunctioneel sportcentrum met combibad: 9.000 tot 10.000 zwembadbezoekers per fte De bezoekindicaties zijn geen normen maar benchmark gemiddelden. Regionaal zijn er in Nederland grote verschillen afhankelijk van het verzorgingsgebied en concurrerende zwembaden in de omgeving.

3.2.1

Bezoekersaantallen

Het zwembad wordt jaarrond geëxploiteerd met activiteiten ten behoeve van banen- en recreatief zwemmen, leszwemmen, schoolzwemmen en doelgroepactiviteiten. Ook wordt het bad gebruikt door drie verenigingen, waaronder zwemvereniging Oceanus. Oceanus is de vereniging die de meeste uren afneemt in De Waterlelie. Tabel 3.4 laat de bezoekcijfers zijn van de laatste representatieve exploitatiejaren. In verband met de coronaperiode zijn de bezoekcijfers van de jaren 2020 en 2021 niet opgenomen.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

11 / 60

Tabel 3.4: Aantal bezoekers per jaar, De Waterlelie

Bezoek De Waterlelie recreatief bezoek totaal bezoek zwemlessen/doelgroepen bezoek verenigingen en groepen bezoek onderwijs/overig Totaal bezoek

2018 90.908 52.155 36.523 12.871 192.457

2019

2022

2023

76.189 51.392 16.944 10.355 154.880

106.065 53.770 27.000 10.000 196.835

88.667 50.343 28.445 10.000 177.455

De tabel laat zien dat het aantal bezoekers in 2019 lager ligt dan 2018. Het jaar 2018 kende een zomer met een lange periode met zonnig weer en hoge temperaturen. Een dergelijke zomer leidt tot hogere bezoekersaantallen. Tussen 2019 en 2022 heeft ESA een ander bezoekersregistratiesysteem in gebruik genomen. In de jaren 2018 en 2019 is bijvoorbeeld het bezoek aan het buitenbad niet separaat bijgehouden in het oude systeem. Het nieuwe systeem noteert dit bezoek aan het buitenbad wel. De bezoekersaantallen van de categorieën ‘verenigingen’ en ‘onderwijs/overig’ zijn in 2022 en 2023 geraamd op basis van de opbrengsten in dat jaar en het bezoek in de voorgaande exploitatiejaren.

3.3

Bezetting

Bezoeken per vierkante meter Het gemiddelde aantal bezoeken per m² zwemwateroppervlak per jaar geeft aan hoe goed een zwembad is bezet. Daarmee vormt het een belangrijke indicator van de verhouding tussen vraag en aanbod. Het zwemwateroppervlak in vierkante meter bij De Waterlelie omvat het volgende: het wedstrijdbad, recreatiebad en instructiebad binnen, en de buitenbaden inclusief peuterbassin (zie tabel 3.5). In tabel 3.6 is het aantal bezoekers per m² zwemwater van de afgelopen jaren weergegeven. Tabel 3.5: Aanbod De Waterlelie in vierkante meter zwemwater

Zwemvoorzieningen - binnen Wedstrijdbad (25 x 15m) - 6 baans Recreatiebad (25 x 11m) - 4 baans met glijbaan Instructiebad (13,7 x 8,5m) Totaal binnen water Totaal cumulatief

Opp. m² Zwemvoorzieningen - buiten 375 Buitenbad - diep (25x20m) 275 Buitenbad - ondiep (25x20m) 116 Peuterbad (circa 6x30) 766 Totaal buiten water

Opp. m² 500 500 180 1180 1.946

Tabel 3.6: Aantal bezoekers per jaar per vierkante meter zwemwater, De Waterlelie

Bezetting Totaal bezoek per m2 binnen/buiten Bezoek per m2 binnenwater Recreatief bezoek per m2 buiten

2018

2019

2022

2023

99

80

101

91

251

202

240

213

11

12

Vanuit de benchmark voor combibaden ligt het totaal bezoek per vierkante meter binnen- en buitenwater op circa 150 bezoekers. Het totale bezoek per vierkante meter binnen- en buitenwater is gemiddeld 93 bij zwembad De Waterlelie. Hieruit kunnen we concluderen dat de verhouding totaal bezoek versus het totale aanbod aan zwemwater lager ligt dan de benchmark. Een significante factor die hieraan bijdraagt is naast de ruime hoeveelheid buitenwater (1.180 m2) de beperkte openstelling van het buitenbad. Dit openstellingsbeleid is hoofdzakelijk ingevoerd uit

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

12 / 60

kostenoverwegingen en heeft een directe impact op het bezettingscijfer. Zie voor een verdere verdieping op dit onderwerp onderstaande paragraaf buitenbad. Wanneer we het bezoek verhouden met het aantal vierkante meter binnenwater, dan heeft De Waterlelie een gemiddelde bezetting van 227 bezoeken per vierkante meter. Een landelijke richtlijn voor binnenzwembaden ligt tussen de 225 en 250 bezoeken per vierkante meter. Vanaf ongeveer 300 bezoeken per vierkante meter wordt van een (vrijwel) ‘vol’ bad gesproken. Met een gemiddelde van 227 bezoeken per vierkante meter valt De Waterlelie binnen de bandbreedte. Buitenbad Het buitenbad is geopend van medio mei tot eind augustus / begin september, mede afhankelijk van het weer. Het buitenbad wordt alleen opengesteld bij een buitentemperatuur van 23 graden Celsius met volle zon of bij 25+ graden Celsius. Het uitgangspunt van dit openstellingsbeleid is: kostenbeheersing. Dit heeft ook weer directe invloed op de bezoekersaantallen van het buitenzwembad. Een thema dat eveneens invloed heeft op het bezoek van het buitenbad is de mogelijke aanwezigheid van blauwalg in de nabijgelegen plassen. Niet alleen vormt blauwalg een potentieel gevaar voor de gezondheid, met risico's zoals huidirritatie, maagklachten en ademhalingsproblemen, maar vaak wordt het - bij constatering op een betreffende locatie - ook ontraden om te zwemmen.

Voor alle officiële zwemwaterlocaties wordt informatie bijgehouden over de kwaliteit van het zwemwater. In de gemeente Aalsmeer gaat het dan met name om de locatie Vrouwentroost (het Waterfront) en de Herenweg (Kudelstaart). De lokale omgevingsdienst ziet toe op de kwaliteit van het zwemwater. Zo heeft de locatie Vrouwentroost in 2022 tweemaal een waarschuwing gekregen in verband met blauwalgen en in het jaar 2023 was dit eenmaal het geval. In beide jaren is er echter geen negatief zwemadvies afgegeven vanwege blauwalgen. Voor de locatie vrouwentroost wordt het vanaf 12 juli 2024 ontraden om te zwemmen vanwege blauwalgen en geldt er een negatief zwemadvies 1.

1 Bron: Zwemwater.nl, medio juli

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

13 / 60

3.3.1

Herkomst bezoek en animocijfer

Het animocijfer geeft het gemiddeld aantal bezoeken per inwoner per jaar aan van het verzorgingsgebied en is een valide prestatie-indicator. Een combibad heeft doorgaans ook een bovenlokale functie. Een bovenlokale functie houdt in dat het verzorgingsgebied van De Waterlelie ruimer is dan louter de inwoners uit de gemeente Aalsmeer (het primaire verzorgingsgebied). Om inzicht te krijgen in de herkomst van het bezoek is er een postcodeanalyse uitgevoerd op basis van geregistreerd bezoek. De activiteiten met het bijbehorende bezoek die de receptie registreert zijn bij het gebruik van de meerbadenkaart ten behoeve van het banen- en recreatiefzwemmen, bij het leszwemmen en bij het doelgroepenzwemmen. Uit figuur 3.7 blijkt dat 49% van de bezoekers uit Aalsmeer afkomstig is en 51% uit andere gemeenten. Zo vertegenwoordigen de gemeente Uithoorn (20%) en de gemeente Amstelveen (13%) een significant deel in het totaal geregistreerde bezoek. Het aantal observaties binnen de analyse betreft: 6049 postcodes. Figuur 3.7: Herkomst bezoek De Waterlelie (geregistreerde bezoekers)

Op basis van de herkomst van het bezoek uit Aalsmeer en de regiogemeenten resulteert dit in raming zoals weergeven in tabel 3.8. Tabel 3.8: Raming animocijfers, De Waterlelie

Afgeleid animo Aalsmeer Inwoners Aalsmeer Aandeel bezoek obv postcode onderzoek Bezoek uit Aalsmeer Animo

2018 31.728 49% 94.304 2,97

2019 31.728 49% 75.891 2,39

2022 32.452 49% 96.449 2,97

2023 33.063 49% 86.953 2,63

De jaren 2020 en 2021 zijn vanwege de coronaperiode buiten beschouwing gelaten. Een animocijfer voor zwembaden in grootstedelijk gebied ligt rond de 2,5. Zoals af te lezen in de bovenstaande tabel, ligt het gemiddelde

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

14 / 60

animocijfer van De Waterlelie over de jaren 2018 tot en met 2023 (2,74) boven deze landelijke bandbreedte. Het animocijfer van het zwembad is dus marktconform.

3.3.2

Openstelling en activiteitenrooster

Het zwembad is het gehele jaar geopend, met uitzondering van nieuwjaarsdag, beide paasdagen, koningsdag, Hemelvaartsdag, beide pinksterdagen en de beide kerstdagen. In tabel 3.9 is het activiteitenrooster van zwembad De Waterlelie in aantal uur per week weergeven. Tabel 3.9: Activiteitenrooster zwembad De Waterlelie in uren per week Uren per week 2023-2024

Wedstrijdbad Recreatiebad Instructiebad

Recreatief zwemmen Banenzwemmen

5,00

5,00

53,50

Totaal 10,00 53,50

Doelgroepen

1,25

14,75

9,75

25,75

Leszwemmen

8,00

21,75

21,75

51,50

Verenigingen

20,00

3,00

Scholen Totaal

82,75

23,00

5,75

1,00

6,75

50,25

37,50

170,50

Het merendeel van de uren binnen het rooster komen voor rekening van het banenzwemmen (53,5 uur) en het leszwemmen (51,5 uur). Het wedstrijdbad wordt vooral gebruikt voor het banenzwemmen en de activiteiten van verenigingen. Het recreatiebad wordt ingezet om het leszwemmen en de doelgroepen te faciliteren. Het aantal openstellingsuren voor recreatief (gezins)zwemmen is met 10 uur per week vrij beperkt. In het instructiebad wordt overwegend het leszwemmen aangeboden, dit ligt ook in lijn met het karakter van het bassin. Het bad is namelijk door de beperkte diepte niet geschikt voor andere activiteiten.

3.4

Financiële exploitatie

In onderstaande tabel is de financiële exploitatie van zwembad De Waterlelie over de jaren 2022, 2023 en begroting 2024 weergegeven.

3.4.1

Opbrengsten zwembad

Opbrengsten zwembad recreatief opbrengsten totaal zwemlessen/doelgroepen verenigingen en groepen onderwijs en overig Totaal opbrengsten zwembad

2022 € 321.555 € 710.475 € 168.848 € 63.938 € 1.264.816

2023 € € € €

2024 begroot

269.656 € 342.221 673.107 € 799.545 175.748 € 174.559 58.311 € 23.162 1.176.823 € 1.339.487

De opbrengsten schommelen afhankelijk van het bezoek zo rond de € 1,2 miljoen per jaar. In de begroting 2024 wordt uitgegaan van een omzet van € 1,34 miljoen. Het zwembad en de bijbehorende exploitatie maakt onderdeel uit van sportcentrum De Waterlelie. In de verdere uitwerking wordt uitgegaan van het integrale sportcentrum.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

15 / 60

3.4.2

Baten en lasten

Exploitatie sportcentrum De Waterlelie

2022

2023

2024 begroot

Opbrengsten opbrengsten zwembad opbrengsten horeca

€ 1.264.816 € € 204.707 €

opbrengsten sporthal

€

Totaal Opbrengsten Inkoopkosten Brutoresultaat Kosten personeel energie, gas, water, chemicaliën onderhoud (groot en dagelijks) huisvestingskosten huur kapitaallasten overige bedrijfsvoeringskosten Totaal Kosten Saldo

€ 1.551.545 € 1.516.705 € 1.732.292 € 97.303 € 116.950 € 87.340 € 1.454.242 € 1.399.755 € 1.644.952

Exploitatiebijdrage Resultaat

€ 571.578 € € -268.492 €

573.506 € -187.843 €

Berekening financiele dekkingsgraad Bruto resultaat

2022 € 1.454.242 €

2023 2024 begroot 1.399.755 1.644.952

Huur Groot onderhoud / kapitaallasten

€ €

205.749 € 239.619

Totaal kosten ex huur en groot onderhoud

€ 1.846.414 €

Financiële dekkingsgraad

82.023 €

1.176.823 € 246.003 €

1.339.487 281.436

93.879 €

111.369

€ 1.295.777 € 1.254.598 € 1.498.724 € 315.383 € 215.732 € 175.343 € 307.953 € 329.165 € 320.054 € 27.133 € 66.613 € 50.038 € 196.888 € 205.749 € 213.772 € 68.039 € 56.648 € 66.045 € 83.139 € 32.599 € 144.896 € 2.294.312 € 2.161.104 € 2.468.872 € -840.070 € -761.349 € -823.920

196.888 € 251.010 €

79%

520.332 -303.588

213.772 249.016

1.715.736

2.006.084

82%

82%

In de beoordeling van de financiële exploitatie wordt de financiële dekkingsgraad herleid. De financiële dekkingsgraad geeft aan in welke mate de kosten worden gedekt door de opbrengsten. Het kengetal dat hieruit voortvloeit vormt een belangrijke prestatie‐indicator. Voor de berekening van de financiële dekkingsgraad worden de subsidie en de huur en kosten groot onderhoud/kapitaallasten buiten beschouwing gelaten. Dit zijn voor de exploitant doorgaans geen of beperkt beïnvloedbare posten. Uit benchmarkcijfers blijkt dat de gemiddelde dekkingsgraad van vergelijkbare sportaccommodaties schommelt rond de 70%. Regionaal en lokaal zijn er echter grote verschillen afhankelijk van aard en karakter van de accommodatie, de activiteiten en de tariefstelling. Met een financiële dekkingsgraad die varieert tussen de 79% en de 82%, realiseert sportcentrum De Waterlelie een bovengemiddeld resultaat ten opzichte van de benchmark. In de

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

16 / 60

uitwerking van de scenariostudie is het effect op de financiële dekkingsgraad een cruciale indicator in de keuze van een voorkeursvariant. De exploitatie van het sportcentrum sluit met een negatief exploitatieresultaat, mede onder invloed van de toegenomen energie-, onderhouds- en personeelskosten. In een parallel proces met de toekomstvisie van zwembad De Waterlelie zijn gemeente Aalsmeer en sportbedrijf ESA in gesprek over herijking van de huur-, dienstverlening en subsidie afspraken die moeten leiden tot nieuwe overeenkomsten.

3.4.3

Gemeentebegroting

Het is van belang om - naast de resultatenrekening van de exploitant – ook de boekwaarden, baten en lasten in de gemeentebegroting weer te geven. De uitkomsten van de scenariostudie hebben immers ook effect op de baten en lasten in de gemeentebegroting. Boekwaarden

Sportcentrum De Waterlelie in de gemeente begroting Zwembad - binnenbad Zwembad - buitenbad Sporthal, horeca, receptie en kantoren Totaal opstallen De Waterlelie

Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Kapitaallast 31-12-2024 31-12-2027 31-12-2023 2024 € 71.603 € 3.339 € 68.264 € 58.247 € 275.374 € 34.806 € 240.567 € 136.149 € 3.113.615 € 151.989 € 2.964.888 € 2.508.920 € 3.460.591 € 190.134 € 3.273.719 € 2.703.316

Zoals af te lezen in bovenstaande tabel, is de boekwaarde van het binnenbad op 31 december 2023 afgerond €72.000,-. Het binnenzwembad is daardoor grotendeels economisch afgeschreven. De afschrijvingsperiode van het buitenzwembad en de sporthal, horeca, receptie en kantoren betreft nog meerdere jaren. In de scenariostudie dient met deze boekwaarden en kapitaallasten rekening te worden gehouden. Baten en lasten gemeentebegroting

Sportcentrum De Waterlelie - baten en lasten gemeentebegroting

Begroot 2024

Huuropbrengsten

€

-213.772

Kapitaallasten bestaand (prijspeil 2026) Belastingen, verzekeringen en beheerkosten Exploitatiebijdrage Begroot exploitatietekort De Waterlelie Saldo (afgerond)

€ € € € €

190.134 30.625 520.000 303.588 831.000

Binnen de begroting van de gemeente zijn voor sportcentrum De Waterlelie de volgende baten en lasten opgenomen De huuropbrengst vertegenwoordigt de huur die ESA betaalt aan de gemeente. De bestaande kapitaallasten zijn gelijk aan de kapitaallasten 2024 (zie tabel boekwaarden). Daarnaast is er een post belastingen, verzekeringen en beheerskosten die de gemeente jaarlijks verschuldigd is. In de begroting van 2024 is dit een bedrag van ruim € 30.000,-. De exploitatieprognose van sportcentrum De Waterlelie heeft in 2024 een exploitatietekort van € 303.500,-. Dit tekort wordt gedekt uit de eenmalige bijdrage van € 350.000,- die ESA in 2024 heeft ontvangen. Daarmee bedraagt het saldo van de baten en lasten in de gemeentebegroting 2024 afgerond € 831.000,-, inclusief het exploitatietekort.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

17 / 60

3.5

Conclusies

Op basis van voorgaande paragrafen is het volgende te concluderen: • Met ruim 177.000 bezoekers in 2023 is het bezoek weer op het ‘oude’ niveau van voor de coronaperiode. Het bezoek van zwemlessen, doelgroepen en verenigingen is over de jaren als stabiel te bestempelen. Het recreatieve bezoek fluctueert over de jaren. Dit komt doordat het recreatieve bezoek aan het buitenbad sterk wordt beïnvloed door de weersomstandigheden gedurende de zomerperiode. • De bezetting van het zwembad, ligt met gemiddeld 227 bezoekers per vierkante meter binnenwater, binnen de bandbreedte van de landelijke benchmark (225 - 250 bezoekers per vierkante meter). Het zwembad heeft - met het ondiepe instructiebad (13,7 x 8,5 meter) - ook minder functioneel zwemwater ter beschikking. Bezoek en bezetting van de buitenbaden is door het openstellingsbeleid (open bij >23 graden) beperkt. • Zwembad De Waterlelie heeft een gemiddeld animocijfer van 2,74. Het zwembad bevindt zich in een grootstedelijk gebied waar het animocijfer doorgaans rond 2,5 ligt. Het gemiddelde zwembadbezoek is daarmee in De Waterlelie marktconform in vergelijking met de landelijke benchmark. • Sportcentrum De Waterlelie realiseert in de begroting van 2024 een financiële dekkingsgraad van 82%. Uit benchmarkcijfers blijkt dat de gemiddelde dekkingsgraad van vergelijkbare sportaccommodaties schommelt rond de 70%.

Sportcentrum De Waterlelie realiseert hiermee een bovengemiddeld resultaat ten opzichte van de benchmark. • De totale boekwaarden van sportcentrum De Waterlelie zijn ultimo 2023 circa €3,3 miljoen. Het binnenzwembad is zo goed als economisch afgeschreven. Het nieuwbouw gedeelte (sporthal, horeca, receptie en kantoren) dat gebouwd is in 2017, vertegenwoordigt met ruim 3,2 miljoen het gros van de boekwaarden van het sportcentrum. • Uit de postcode analyse blijkt dat 49% van de bezoekers afkomstig is uit Aalsmeer. De overige bezoekers komen met name uit Uithoorn en Amstelveen (vertegenwoordigen gezamenlijk een derde van het bezoek).

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

18 / 60

4

Technisch en bouwkundig onderzoek

4.1

Technische inspectie

Het bestaande zwembad is zowel bouwkundig als installatietechnisch geïnspecteerd. Wij verwijzen naar het technisch bijlageboek voor een volledige (foto-)rapportage van de inspectie. Hoewel het zwembad in eerste instantie een nette indruk maakt, geholpen door het nieuwe entreegebied en het uitgevoerde onderhoud, blijkt het zwembad bij nadere inspectie veel (verborgen) gebreken te vertonen. De algehele onderhoudsstaat van tegels, voegen, kozijnen en glas is redelijk tot matig. Een behoorlijk deel daarvan vertoont slijtage, laat los of vertoont scheurvorming en lekkage. De stalen kolommen in de zwemzalen vertonen behoorlijke corrosie op de onderste gedeelten. Hoewel al meermaals is getracht dit middels coating te verhelpen, zal dit een terugkerend probleem vormen omdat het nauwelijks mogelijk is dit in een vochtig zwembadklimaat zonder overblijvende sporen van corrosie (reinheid) te coaten. De houten kozijnen zien er ogenschijnlijk redelijk uit, maar onder het (nette) schilderwerk is op veel plaatsen houtrot waarneembaar. Het dak verkeert in wisselende staat van onderhoud. De installaties zijn gedeeltelijk in goede staat (warmteopwekking) en gedeeltelijk in minder goede staat (luchtbehandeling) met vervuiling van de kanalen. Rondom de gevels is op koude dagen met droog weer een opmerkelijke situatie waarneembaar.

Op veel plaatsen zijn plassen en druppels waarneembaar die vanuit daktrimmen en waterslagen komen. De ernst hiervan werd pas duidelijk na de thermografische opname (zie paragraaf 4.2) van het gebouw waarmee vastgesteld kon worden dat grote delen van de spouwen verzadigd zijn met water door condensvorming. Dit is alleen te herstellen door de gevels volledig te strippen en opnieuw op te bouwen met nieuwe isolatie en goede luchtdichting. Het zorgelijkste punt is dat er op behoorlijke schaal betonrot is geconstateerd in de kelder van het zwembad. De wapening van het beton ligt op diverse plaatsen bloot en op dragende kolommen is ernstige schade aangetroffen, waarbij het beton uit elkaar gedrukt is door betonrot (zie figuur 4.1). Hierop heeft ESA direct gehandeld, een gespecialiseerd bedrijf ingeschakeld en de constructie gestut om de veiligheid te waarborgen (zie figuur 4.2). Dit is echter geen permanente oplossing. Definitief herstel zal zeer hoge kosten met zich meebrengen terwijl het onzeker blijft of er nog meer (onzichtbaar) betonrot aanwezig is. Het probleem bij betonrot is dat er visueel een aantal plekken waar te nemen zijn (in dit geval al behoorlijk groot en verspreid) maar dat grote delen van de fundering van het gebouw visueel niet te inspecteren zijn, zoals onder de keldervloer. Het is aannemelijk dat er meer betonrot aanwezig is dan visueel waarneembaar.

Een extra aanwijzing hiervoor is dat we op verschillende plaatsen roestende betonwapening aan het oppervlak van het beton zien. Dit betekent dat de dekking van de wapening (laag beton dat eromheen zit) destijds bij de bouw van het zwembad te dun is uitgevoerd. Vaak vormt dit de basis van betonrot dat na tientallen jaren kan ontstaan. Wij kwalificeren dit aspect als een belangrijk risico bij een eventuele grootschalige renovatie. Er wordt dan een aanzienlijke investering gedaan op een twijfelachtig fundament waarbij het weer 30 tot 40 jaar mee zou moeten gaan. Hier zal geen enkele aannemer garant voor willen staan.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

19 / 60

Door de combinatie van bovenstaande factoren achten wij renovatie niet zinvol en riskant. Daar komt nog bovenop dat bij renovatie de positie en omvang van de bassins niet zullen wijzigen (anders zijn we op slopershoogte) en er qua functionaliteit en logistiek dus geen verbeteringen kunnen plaatsvinden. We raden renovatie dan ook ten zeerste af. Dat de onderhoudssituatie zich op dit niveau bevindt lijkt ontstaan te zijn door een combinatie van factoren. Door de ouderdom van het gebouw stapelen (kleine) gebreken zich op, waarbij het niet altijd vanzelfsprekend is om dit allemaal weer te herstellen. Veelal is het terugbrengen naar nieuwbouwniveau namelijk de enige optie, in de vorm van vervanging, en dat is kostbaar en economisch misschien niet verstandig. Daarnaast is er sprake van diverse verborgen gebreken, die pas aan het licht zijn gekomen doordat wij daar specifiek onderzoek naar hebben gedaan. Bijvoorbeeld door middel van thermografie. Tot slot, we hebben het dan specifiek over betonrot, geldt dat er naar aanleiding van eerdere onderzoeken betreffende partijen duidelijker hadden moeten waarschuwen hoe ernstig de situatie was. Figuur 4.1: Constatering betonrot tijdens inspectie

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

20 / 60

Figuur 4.2: De gestutte constructie

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

21 / 60

4.2

Thermografische opname

Er is in de nacht van 12 op 13 januari 2024 met een buitentemperatuur rond het vriespunt een thermografische opname van het gebouw gemaakt. Wij verwijzen naar het technisch bijlageboek voor de volledige (foto-)rapportage hieromtrent. Het gebouw presteert ronduit slecht. Isolatie en duurzaamheid speelden destijds nog een rol van kleine betekenis en dat is terug te zien in de bouwwijze, isolatie en met name luchtdichtheid van het gebouw. Een typische isolatiewaarde voor sportgebouwen was destijds maximaal rond Rc-waarde 2. Ter vergelijking; er zijn in 2022 en 2023 nieuwbouw zwembaden opgeleverd met een Rc-waarde van 11, wat weliswaar uitzonderlijk hoog is, maar goed laat zien welke ontwikkeling er is doorgemaakt op het vlak van bouwtechniek. De gevels, kozijnen en daken laten op veel plaatsen warmteverlies zien, er is sprake van structurele lekken over grote oppervlakken. We zien rondom het gebouw aanwijzingen voor accumulatie van condens in de spouw, wat betekent dat de isolatie ter plaatse nat is geworden en een koudebrug vormt. De isolerende werking is door de natte isolatie verloren geraakt en de blijvende natte spouw zorgt voor schade aan onder andere plaatmateriaal, kozijnen en op den duur de constructie.

Hoewel het nieuwe gedeelte van het complex (sporthal en kantoren) een goed beeld laat zien (het kleurt blauw tot groen) is er bij de entree wel sprake van kleine warmtelekken. Hier is waarschijnlijk sprake van een bouwfout en dit is te herstellen. Figuur 4.3: Thermografische opname

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

22 / 60

4.3

Stikstofpositie

Sinds 1 juli 2021 bevat de Wet natuurbescherming de bouwvrijstelling. De bedoeling daarvan was dat bij de vergunningverlening voor een nieuwbouw- of renovatieproject geen rekening gehouden hoefde te worden met de stikstofuitstoot van bepaalde bouwactiviteiten. Het werd hierdoor eenvoudiger om vergunningen te verlenen voor bouw- en infrastructurele projecten. Volgens de wetgever leidde de bouwvrijstelling niet tot aantasting van Natura 2000-gebieden, dankzij een breder ‘robuust en effectief pakket aan maatregelen’. Volgens de wetgever leidt dit totale pakket van maatregelen, samen met de autonome daling van de stikstof, op een landelijk ‘hoger schaalniveau’ tot een zodanig grote verbetering van de natuur, dat de stikstof gevolgen van activiteiten tijdens de bouwfase daartegen zouden wegvallen. Op 2 november 2022 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak geoordeeld dat de bouwvrijstelling stikstof niet voldoet aan het Europese natuurbeschermingsrecht. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kon daardoor niet anders dan constateren dat die bouwvrijstelling niet gebruikt mag worden bij bouwprojecten. Hoewel de bouwvrijstelling daarmee van tafel is, betekent dat niet dat er nu een algehele bouwstop geldt. Net als in de situatie vóórdat de bouwvrijstelling werd ingevoerd, moet per project onderzoek worden gedaan naar de mogelijke gevolgen van de uitstoot van stikstof.

In deze fase gaat het om een verkennend onderzoek, zodat de kansen op bemoeilijkende factoren en kostenverhogingen goed ingeschat kunnen worden. Een definitief onderzoek met exacte berekening zal moeten plaatsvinden op basis van een ontwerp van het nieuwe gebouw of het renovatieplan. Het perceel van De Waterlelie ligt binnen de in algemene zin gehanteerde invloedsfeer van 25 km van Natura 2000 gebieden vandaan. In het technisch bijlageboek zijn voor betreffende gebieden de gedetailleerde kaarten, aanwijzingen en analyses opgenomen. Bij alle scenario’s dient rekening gehouden te worden met stikstofdepositie. Aangezien de doelstelling een emissievrij gebouw is (all-electric: in ieder geval geen uitstoot op locatie), speelt de stikstofproblematiek alleen in de bouwfase en niet in de fase erna. Tenzij de nieuwe situatie aanzienlijk meer verkeersbewegingen per auto zou veroorzaken. Dat laatste is echter niet te verwachten. In de praktijk betekent dit dat bij de uitvoering van het werk specifiek bouwmaterieel ingezet dient te worden. Een definitieve berekening volgt op basis van het bouwplan en is verplicht bij de aanvraag van de omgevingsvergunning gezien de uitkomsten van de voorverkenning.

Op basis van de huidige analyse gaat het in ieder geval om: • Verplichting om vrachtwagens die voldoen aan de EURO 6 emissieklasse in te zetten (maar liefst 80% minder stikstofuitstoot dan EURO 5); • Verplichting om intensief gebruikte kranen als elektrisch exemplaar te kiezen; • Alle te gebruiken hoogwerkers als elektrisch exemplaar te kiezen. Het is van belang deze informatie reeds bij een eventuele aanbesteding van de realisatie van het project (bouw) aan de gegadigden te verstrekken, zodat hier rekening mee gehouden kan worden. Bij een eventueel Design&Build aanbesteding dienen de uitgangspunten reeds in het Programma van Eisen opgenomen te worden.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

23 / 60

4.4

Aansluiting elektriciteit

Het Nederlandse elektriciteitsnetwerk is overbelast. De afgelopen jaren heeft zowel de elektriciteitsvraag als de opbrengst (zonnepanelen) een enorme vlucht genomen. Doordat de vraag en opbrengst op verschillende seizoenen en momenten pieken, zijn de netbeheerders in grote problemen gekomen en is een nieuwe aansluiting in het overgrote deel van Nederland niet meer mogelijk. Er kan dus met recht gesproken worden over een crisis op het elektriciteitsnetwerk. En dat terwijl we vanwege de verduurzaming voor grote uitdagingen staan en zowel de vraag en de opbrengst van elektriciteit alleen maar verder gaat groeien. Er worden geen gasaansluitingen meer aangelegd, het gebruik van warmtepompen groeit explosief en auto’s gaan de komende jaren in rap tempo elektrisch worden. Dat legt beslag op de aansluitmogelijkheden voor met name grote bouwprojecten. De afgelopen jaren heeft bij renovatie en met name bij nieuwbouw van duurzame zwembaden de combinatie van warmtepompen en zoveel mogelijk zonnepanelen zich als een uiterst efficiënte en betrouwbare combinatie bewezen. Het is één van de goedkoopste manieren om, uiteraard in combinatie met een uiterst goed geïsoleerd gebouw en de modernste installaties, een zwembad te realiseren met een Energie Prestatie Coëfficiënt van nul dat voldoet aan de ENG eisen (Energie Neutraal Gebouw).

Het vereist echter een zware elektriciteitsaansluiting om zowel afnamepieken (winter) als terugleverpieken (zomer) te kunnen opvangen. De huidige ontwikkelingen maken dus noodzakelijk om te onderzoeken of: • Er op locatie van De Waterlelie sprake is van netcongestie voor afname of invoeding (teruglevering); • Welk vermogen er op basis van het bouwprogramma noodzakelijk is als nieuwe aansluitwaarde; • Hoe de te verwachten ontwikkeling is in de komende jaren. We verwijzen naar onderstaande kaarten; in het rode of oranje gebied is een nieuwe aansluiting of teruglevering niet meer mogelijk. In Aalsmeer is een nieuwe aansluiting niet meer mogelijk. Dat betekent dat we met de bestaande aansluiting moeten werken in combinatie met het warmtenet. Aangezien dat in de huidige situatie toereikend is, zal dat in de nieuwe situatie waarbij het gebouw zuiniger zal worden tevens toereikend zijn. Daar komt bij dat er wel mogelijkheden voor teruglevering zijn, zodat er wel zonnepanelen toegepast kunnen worden.

Figuur 4.4: Capaciteitskaart afname elektriciteitsnet (links) en capaciteitskaart invoeding elektriciteitsnet (rechts)

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

24 / 60

4.5

Aansluiting op bestaand warmtenet

De gemeente heeft circa 7 jaar geleden geïnvesteerd in de aansluiting op het warmtenet. Dit warmtenet zal in de nieuwe situatie gebruikt blijven worden. Bij de inpassingsstudie is er rekening mee gehouden om de bestaande toeen afvoerleidingen zo weinig mogelijk te moeten aanpassen. Warmtepompen en het warmtenet zijn uitstekend te combineren. Om eventuele toekomstige onzekerheden voor te zijn zullen de warmtepompen in de nieuwe situatie dusdanig worden gedimensioneerd dat zij op eigen kracht de volledige accommodatie van warmte kunnen voorzien, en op lager vermogen gaan werken zolang er warmte vanuit het warmtenet wordt geleverd. Dit maakt de accommodatie onafhankelijk en flexibel, en te allen tijde duurzaam.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

25 / 60

5

Participatieproces

De behoefte aan zwemwatercapaciteit uit zich niet uitsluitend in de huidige bezetting. Het is immers ook mogelijk dat gebruikersgroepen en verenigingen voor een deel van hun behoefte voorzieningen buiten de gemeente huren of dat zij niet de benodigde c.q. gewenste uren daadwerkelijk kunnen afnemen. Het is belangrijk om ook deze ‘onvervulde vraag’ mee te nemen. De daarvoor gewenste gegevens zijn geïnventariseerd aan de hand van vragenlijsten en interviews. De inwoners van Aalsmeer zijn via een inwonerspeiling bevraagd op het huidige gebruik van het zwembad en naar de wensen en verwachting met betrekking tot de verbouw/nieuwbouw scenario’s. Tevens heeft er een bestuurlijk gesprek plaatsgevonden met de gemeente Uithoorn om de mogelijkheden van een samenwerkingsverband te verkennen.

5.1

Verenigingen en gebruikersgroepen

Via een vragenlijst zijn de georganiseerde gebruikers van De Waterlelie bevraagd (3 verenigingen). Daarnaast is met de grootste vereniging, ZSC Oceanus, een interview afgenomen. De terugkoppeling vanuit de gebruikers is hieronder samenvattend weergeven. ZSC Oceanus Ledensamenstelling • ZSC Oceanus heeft ( januari 2024) 316 leden. Hiervan zijn 177 leden (56%) afkomstig uit de gemeente Aalsmeer en de overige leden uit de regiogemeenten. • De ledensamenstelling is in afgelopen jaren afgenomen met circa 50% in verhouding met de jaren 2005 – 2010. Het bevriezen van de subsidie – met als gevolg een hogere contributie - en de coronaperiode (sluiting zwembad) zijn de grootste oorzaken van de afname, aldus het bestuur. • Het bestuur heeft aangegeven dat het complex is om een prognose te maken van het toekomstige ledenbestand. Er zijn diverse factoren die deze inschatting bemoeilijken, waardoor het voor het bestuur uitdagend is om een nauwkeurige voorspelling te geven voor de komende jaren. Huidig gebruik • ZSC Oceanus maakt geen gebruik van andere zwembaden in de regio. • De vereniging maakt wekelijks 21 uur gebruik van het wedstrijdbad en 2,25 uur van het recreatiebad voor wedstrijden en trainingen. Daarnaast huurt men in de zomerperiode enkele uren per week het buitenbad. • Het bestuur van Oceanus is over het algemeen te spreken over de samenwerking en het contact met ESA.

• Doordeweeks huurt de vereniging het wedstrijdbad doorgaans vanaf de namiddag tot 19.30 uur. Na 19.30 uur wordt het wedstrijdbad ingezet door activiteiten die ESA organiseert, deze activiteiten duren vaak tot 21.30 uur. Uitbreiding van de verhuur is dus mogelijk in de late uren, alleen is dit niet geschikt voor de jongere leden. • De vereniging beschikt vrijwel altijd over de gewenste capaciteit aan zwemwater voor competitie en wedstrijden en ervaart daarmee geen knelpunten. Toekomstig gebruik • Evenredig aan de afname van het ledenbestand is ook het aantal uren dat Oceanus gebruikmaakt van De Waterlelie afgenomen. • Het bestuur van Oceanus verwacht in de komende jaren dat het gebruik gelijk zal blijven en mogelijk kan toenemen. • De uren die nu gebruikt worden voor het recreatiebad (4-baans) wil de vereniging inruilen voor uren in het wedstrijdbad (6-baans).

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

26 / 60

Aandachtspunten / wensen en verwachtingen van Oceanus • De grootste kostenpost is de huur van het zwembad, ook het subsidie stelsel hoe het nu werkt is niet voldoende toereikend. • De temperatuur van met name het recreatiebad ligt te hoog voor de zwemactiviteiten waaronder de wedstrijden. De vereniging heeft dispensatie gekregen om wedstrijden te kunnen spelen. • De startblokken zijn gedateerd en voldoen niet meer aan de hedendaagse normen. • De huur van het zwembad dient een jaar vooruit te worden vastgesteld, waarbij (in principe) niet de mogelijkheid bestaat om op te zeggen. Het bestuur van Oceanus mist hierin flexibiliteit. • Verschillende lessen zoals ‘de borstcrawlles voor volwassenen’ en ‘het survivalzwemmen’ waren van oudsher activiteiten die de zwemvereniging organiseerde. Deze activiteiten zijn beëindigd waardoor de vereniging geen/minder inkomsten heeft. • In de enquête heeft de vereniging aangegeven dat er - bij nieuwbouw van het zwembad - behoefte is aan een 8banenbad met beweegbare bodem (combinatie van wedstrijdbad en doelgroepenbad). Aangezien deze behoefte vragen opriep, heeft er een afstemming tussen de vereniging en de gemeente plaatsgevonden. Vanuit dit overleg is gebleken dat een configuratie, vergelijkbaar met de huidige situatie, toereikend is.

Overige verenigingen (duikvereniging OSV Airsport en duikvereniging Thamen) Ledensamenstelling • OSV Airsport is een kleinschalige duikvereniging met 10 leden. Alle leden zijn woonachtig buiten de gemeente Aalsmeer. In de afgelopen jaren is het ledenaantal stabiel gebleven en het bestuur verwacht dat het ledenaantal ook in de komende jaren niet zal veranderen. • Duikvereniging Thamen heeft 59 leden. Hiervan komt 70% uit de gemeente Aalsmeer. Het ledenaantal is in de voorgaande jaren toegenomen en men verwacht dat dit aantal stabiel blijft in de komende jaren. Deze ledenontwikkeling komt onder andere door een actievere communicatie vanuit de vereniging. Huidig gebruik • Beide duikverenigingen maken alleen gebruik van zwembad De Waterlelie. OSV Airsport huurt eenmaal per 14 dagen een uur het wedstrijdbad. Duikteam Thamen neemt een uur per week af met uitzondering van de maanden juli en augustus. • OSV Airsport is over het algemeen erg tevreden over de faciliteiten, beschikbaarheid aan badwater, de staat van onderhoud, de service vanuit de exploitant en de procedure rondom het huren en reserveren van badwater. • Duikvereniging Thamen is over het algemeen zeer tevreden over De Waterlelie. Het contact en de afstemming met de exploitant wordt als prettig ervaren. Verder is men tevreden over de beschikbaarheid aan opslag- en vergaderruimten.

Toekomstig gebruik • Voor het toekomstige gebruik verwachten zowel OSV Airsport als Thamen weinig veranderingen in het aantal uur dat zij afnemen. Aandachtspunten / wensen en verwachtingen OSV Airsport: • De vereniging is tevreden met het huidige gebruik en zij dit in de toekomst graag op dezelfde voet voort. Thamen: • De vereniging maakt al jaren op donderdagavond van 21.30 – 22.30 uur gebruik van het wedstrijdbad. Hoewel er tot heden geen aanleiding voor is geweest, staat de vereniging wel open voor een eerder tijdstip op de donderdagavond. Het huidige tijdsblok is namelijk niet gunstig voor de aanwas van jongere leden. • Een dieper zwembad (± 3,5 – 4 meter diep) zou meerwaarde bieden voor oefeningen met persluchtuitrustingen.

Gemeente Aalsmeer | Toekomstvisie De Waterlelie

27 / 60

• Een aantal verbeter- en aandachtspunten worden ook benoemd. Zo is het zwemwater niet altijd even schoon en zijn de gedeelde kleedruimtes wat krap op de drukkere avonden. Ook vraagt men zich af of het proces van reserveren efficiënter zou kunnen. • De vereniging verkent graag de mogelijkheden om samen te werken met andere verenigingen.

5.2

Inwonerparticipatie

De opinie van de inwoners is bij toekomststudies van groot belang. Om de wensen en verwachtingen te inventariseren is gebruik gemaakt van een inwonerpeiling in samenwerking met onderzoeksbureau ProPublic. De vragenlijst was gericht op het huidige gebruik van het zwembad en de wensen en behoefte voor een eventueel nieuw zwembad. Daarnaast gaf de inwonerpeiling ook de gelegenheid om op- en aanmerkingen te plaatsen die van belang zijn voor het onderzoek. De vragenlijst is uitgezet via het platform: https://participatie.aalsmeer.nl/. De respondenten dienden zich te registreren, waarbij ze vervolgens de mogelijkheid hadden om de vragenlijst in te vullen. Uiteindelijk hebben 785 respondenten de inwonerpeiling ingevuld. De resultaten zijn overzichtelijk weergegeven in onderstaande infografic. Een gedetailleerde uitwerking is terug te vinden in het bijlageboek. Binnen de inwonerpeiling kan men twee doelgroepen onderscheiden, dit zijn: gezinnen en individuele bezoekers. Per doelgroep zijn de belangrijkste bevindingen opgesomd. (Potentiële) Bezoekers die als gezin naar De Waterlelie (kunnen) komen: