bijlage 1 ladderonderbouwing.pdf

LADDERONDERBOUWING HOTEL EN HORECA ZEILFORT KUDELSTAART 7 OKTOBER 2020

LADDERONDERBOUWING HOTEL EN HORECA ZEILFORT KUDELSTAART 7 OKTOBER 2020

Status: Eindrapportage Datum: 7 oktober 2020 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Vrije tijd Susanne Brugman MSc Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Drs. Toine Hooft, th@stedplan.nl Review: Dr. Christine Oude Veldhuis MRE In opdracht van: Zeilfort Kudelstaart BV

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 20200018 Referentie: 20200018 Kudelstaart Forthotel LDV 071020

BIJLAGE 1

INLEIDING

5

7

1

LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING................................................................ 9

2

DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING ........................................... 13

3

RELEVANTE BELEIDSKADERS .............................................................................. 14

4

BEHOEFTE HOTEL ............................................................................................... 18 4.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 4.2 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG 4.3 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD 4.4 ACTUELE REGIONALE BEHOEFTE 4.5 TOETS HOTELLADDER

5

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN ............................................. 30 5.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 5.2 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG 5.3 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD 5.4 ACTUELE REGIONALE BEHOEFTE 5.5 RUIMTELIJKE EN ECONOMISCHE EFFECTEN 5.6 MOGELIJKE ECONOMISCHE EFFECTEN VAN DE CORONACRISIS

6

CONCLUSIE EN ADVIES..................................................................................... 47 6.1 BEHOEFTE HOTEL, HORECA- EN VERGADERFACILITEITEN 6.2 (PROGRAMMA)ADVIES

BIJLAGE 1 UITGANGSPUNTEN VOOR DISTRIBUTIEVE BEREKENING BIJLAGE 2 BEREKENING VAN DE EFFECTEN BIJLAGE 3 OVERZICHT VERGADERFACILITEITEN BIJLAGE 4 HOTELLADDER BIJLAGE 5 REACTIE OP ZIENSWIJZE

6

BIJLAGE 1

INLEIDING

INLEIDING

AANLEIDING EN DOEL

Fort Kudelstaart is een voormalig verdedigingswerk uit het begin van de vorige eeuw aan de Westeinderplassen in de gemeente Aalsmeer. Het fort maakt onderdeel uit van de Stelling van Amsterdam en betreft een Rijksmonument. Momenteel is het fort in gebruik als jachthaven. Zeilfort Kudelstaart BV heeft in 2017 de Europese tender gewonnen en is voornemens op het forteiland onder meer een hotel, horeca- en vergaderfaciliteiten te realiseren. Specifiek gaat het om het volgende programma aan (commerciële) functies: • 28 hotelkamers (mogelijk nog uit te breiden naar 40) • 1.000 m² bvo restaurant • 300 m² bvo café/bar • 2.000 m² bvo vergaderruimten (voor effectief gebruik lager metrage) • 200 ligplaatsen in de jachthaven • Ondergrondse parkeergarage voor 200 auto’s Het eiland blijft openbaar toegankelijk en zal zijn watersportfunctie behouden. Daarnaast zal er in het voormalig fort een klein museum worden gerealiseerd en kan het forteiland worden benut voor het organiseren van (watersport)evenementen.

FIGUUR 1 LUCHTFOTO FORT KUDELSTAART Bron: Martijn de Liefde

7

8

INLEIDING

Voor de gehele Westeinderplassen is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding. Inmiddels ligt er het voorontwerpbestemmingsplan ‘UiterwegPlasoevers 2019’, waarin het voorziene programma is opgenomen. Het hotel, de horeca- en vergadervoorzieningen vallen te kwalificeren als nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 in het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren met behulp van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De Ladder vereist dat de behoefte aan de verschillende functies inzichtelijk wordt gemaakt, kwantitatief (in aantallen hotelkamers/ horecameters) en kwalitatief (qua concept, programmering, doelgroep en locatie). Zeilfort Kudelstaart BV heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd om deze onderbouwingen te leveren. OPZET VAN HET RAPPORT

Het rapport is als volgt opgebouwd: 1. Locatie- en projectbeschrijving 2. De Ladder voor duurzame verstedelijking 3. Relevante beleidskaders 4. Behoefte hotel 5. Behoefte horeca- en vergaderfaciliteiten 6. Conclusie en advies

LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING

9

1 LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING

LIGGING VAN HET FORT

Fort Kudelstaart is gelegen in het gelijknamige dorp Kudelstaart in de gemeente Aalsmeer. Aalsmeer ligt ten zuiden van Amsterdam, op ruim 15 minuten autoafstand, en grenst verder aan de gemeente Amstelveen, Uithoorn en Haarlemmermeer. Het Fort bevindt zich tussen de kernen Aalsmeer en Kudelstaart in, aan het grootste binnenmeer van Nederland: de Westeinderplassen. Aan het meer liggen veel verschillende jachthavens; het is een populair gebied voor waterrecreatie en er zijn er veel fiets- en wandeltoeristen.

FIGUUR 2 LIGGING FORT KUDELSTAART Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van BRT Achtergrondkaart

De gemeente Aalsmeer heeft internationale naamsbekendheid doordat de Royal Flora Holland – de grootste bloemenveiling ter wereld – er gevestigd is. In Aalsmeer zijn daarom veel sierteelt gerelateerde bedrijven gevestigd, die zich

10

LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING

richten op de handel en distributie in bloemen en planten. Het merendeel heeft zich gevestigd op het Green Park Aalsmeer. Rondom het bloementhema is er voor toeristen genoeg te zien in Aalsmeer. Zo kunnen de bloemenveiling en de Historische Tuin, waar de Aalsmeerse tuinbouwgeschiedenis te zien is, worden bezocht. In de loop van 2020 krijgt de gemeente Aalsmeer er een nieuwe attractie bij: FloriWorld. Deze bloemenexperience richt zich op zowel binnen- als buitenlandse toeristen en moet ze meer leren over bloemen en planten. De attractie zal naar verwachting 300.000 bezoekers op jaarbasis moeten gaan trekken.1 Ten slotte is er in Aalsmeer een grote watertoren te bezichtigen. Bij de watertoren wordt een boulevard en surfeiland met strand gerealiseerd. Beiden zijn op loopafstand van het Fort gelegen. HISTORIE FORT KUDELSTAART

Fort Kudelstaart is een voormalig verdedigingswerk uit 1906. Het maakt onderdeel uit van de Stelling van Amsterdam, een verdedigingsring van 46 forten en batterijen (kleinere forten) en veel dijken en sluizen rondom Amsterdam. De Stelling van Amsterdam is samen met de Nieuwe Hollandse Waterlinie UNESCO Werelderfgoed. Het doel van het Fort was om de Westeinderplassen en de Herenweg in Kudelstaart (ten zuiden van het meer) te kunnen beschermen. Het Fort doet nu dienst als jachthaven en telt 120 vaste ligplaatsen voor boten.

FIGUUR 3 FORT KUDELSTAART Bron: Martijn de Liefde 1 https://www.visitaalsmeer.nl/de-ontwikkelingen-gaan-hard-dus-het-is-tijd-voor-een-update-over-floriworld-in-aalsmeer/

LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING

11

AMBITIE EN PROGRAMMA ZEILFORT KUDELSTAART

Begin 2015 is het Fort gekocht door de gemeente Aalsmeer. Daarna heeft de gemeente een tender georganiseerd die in 2017 werd gewonnen door Zeilfort Kudelstaart BV. Deze onderneming is inmiddels beheerder van het fort en wil op het forteiland een hotel met horecavoorzieningen en vergaderruimten realiseren. Verder komen er een klein museum over de Stelling van Amsterdam en het Fort Kudelstaart, een kleine spa, havenfaciliteiten en onder het Fort een parkeergarage voor 200 auto’s (bovengronds nog eens 25). Ook is de wens om de capaciteit van de jachthaven uit te breiden naar 200 vaste ligplaatsen en 10 tot 15 boten in de weekenden te verhuren. In de nieuwe plannen voor het Fort blijven alle cultuurhistorische details zoveel mogelijk behouden. Het dijklichaam wordt uitgegraven en er wordt een gebouw bijgeplaatst. Daarna wordt het gebouw weer afgedekt met grond en gras zodat de oorspronkelijke vorm van het Fort wordt teruggebracht.

FIGUUR 4 INDELING VERSCHILLENDE FUNCTIES ZEILFORT KUDELSTAART Bron: Serge Schoemaker Architects, 2020; bewerking Bureau Stedelijke Planning

Hotelconcept Een belangrijk onderdeel van het plan is de realisatie van een hotel in het Fort. Er zullen tenminste 28 hotelkamers worden gerealiseerd, waarbij men denkt aan de 14 kamers in de oorspronkelijke soldatenaccommodaties en 14 hotelkamers in het dijklichaam. Mogelijk wordt het aantal hotelkamers nog uitgebreid naar 40. Het interieur van de hotelkamers zal zoveel mogelijk het historische karakter van het Fort ondersteunen. Het hotel is bedoeld voor zowel de toeristische als de zakelijke doelgroepen. Horeca- en vergaderfaciliteiten In feite zijn er binnen het Fort diverse zelfstandige horecavestigingen voorzien:

12

1.

2.

3. 4.

LOCATIE- EN PROJECTBESCHRIJVING

Restaurant/clubhuis. In het restaurant van circa 1.300 m² bvo (80 zitplaatsen)

kunnen watersporters, hotelgasten, inwoners en bezoekers samenkomen. Het restaurant zal in de middag en avond geopend zijn. Er is een ruim buitenterras. Het restaurant zal ook gaan functioneren als clubhuis voor de zeilsporters. Vergaderruimten. In het dijklichaam van het Fort worden boardrooms en vergaderruimten gerealiseerd. Zo komen er zes tot negen kleinere verhuurbare ruimtes en twee ruimtes voor grotere bijeenkomsten. De twee grote zalen kunnen worden samengevoegd tot een capaciteit van 400 à 500 mensen. Het unieke aan deze grote zaal is de 60 meter lange fortmuur. De grotere zalen zijn multifunctioneel inzetbaar: voor vergaderingen en congressen, maar ook (zeil)trainingen en huwelijken. De catering wordt verzorgd vanuit het restaurant. Bar. De Bar wordt gesitueerd bij de entree van het Fort en is met name bedoeld voor de hotelgasten. De bar zal ’s avonds geopend zijn. Zeilerslounge/museumcafé. Naast het museum wordt een loungegelegenheid voor de zeilers gerealiseerd. Het café biedt ontbijt en lunch en zal ook een buitenterras krijgen. Vanuit het café vertrekken ook de rondleidingen door het Fort.

FIGUUR 5 ONDERGRONDSE PARKEERGARAGE FORT KUDELSTAART Bron: Serge Schoemaker Architects, 2020

DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

13

2 DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren. Per 1 juli 2017 geldt het volgende: Artikel 3.1.6 lid 2

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Een onderzoek naar de behoefte heeft als doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Het Bro dient daarmee de belangen van zorgvuldig ruimtegebruik en ziet er op toe dat (structurele) leegstand wordt voorkomen. De ontwikkeling kent in het vigerende bestemmingsplan Kudelstaart 2006 de bestemming ‘recreatieve en culturele voorzieningen’. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro wordt onder bestaand stedelijk gebied beschouwd een ‘bestaand

stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Ook niet-agrarische bestemmingen, met functies als recreatie en sport, worden niet beschouwd als zijnde nieuwe stedelijke ontwikkelingen, mits ze onderdeel uitmaken van een stedelijk samenstel van bebouwing. Daarmee kan worden geconcludeerd dat het plan binnen bestaand stedelijk gebied valt en er geen motivering voor alternatieve locaties nodig is. Kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing De Ladder vereist dat inzichtelijk wordt gemaakt wat de behoefte is aan de nieuwe stedelijke voorzieningen. De onderbouwing van de behoefte dient zowel kwantitatief als kwalitatief van aard te zijn. Kwantitatief duidt op het totale aanbod van hotelkamers of horeca (m² bvo), kwalitatief op het specifieke segment waar het aanbod op inspeelt, het soort locatie en/of de functie. Het middel om de behoefte in beeld te brengen is marktonderzoek. De behoefte is gelijk aan de (extra) vraag minus het (geplande) aanbod binnen het onderzoeksgebied in de betreffende onderzoeksperiode.

14

RELEVANTE BELEIDSKADERS

3 RELEVANTE BELEIDSKADERS

Dit hoofdstuk geeft de belangrijkste nationale, regionale en lokale beleidskaders weer voor de ontwikkeling van hotel- en horecavoorzieningen. Veel beleidsstukken zijn van toepassing op beide functies. NATIONAAL BELEID

Het rapport ‘Perspectief 2030’ weergeeft de prognoses en verwachtingen van het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) 2. Tot 2030 wordt een toename van het aantal (binnenlandse en buitenlandse toeristen) verwacht van 44 miljoen toeristen in 2018 naar ruim 59 miljoen in 2030 (+ 34%)3. Omdat er zorg bestaat over de druk op toeristische hotspots als Amsterdam en de kustgebieden, is de inzet erop gericht om de toeristen beter te spreiden. De strategie daarvoor is uitgewerkt in het zogenoemde HollandCity-concept. Hierin wil het NBTC benadrukken dat de reisafstanden binnen Nederland zeer kort zijn en het land veel meer te bieden heeft. PROVINCIAAL BELEID

De nut en noodzaak van het realiseren van nieuwe hotelplannen dient te worden onderbouwd aan de hand van drie uitgangspunten zoals genoemd in de ‘Handreiking Verblijfsrecreatie Provincie Noort-Holland (2014)’. Dit zijn: 1. Vraaggestuurde ontwikkeling van verblijfsrecreatie. 2. (Her)ontwikkelen van bestaande locaties heeft de voorkeur boven nieuwbouw. 3. Regionale afstemming. REGIONAAL BELEID

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) ziet de groei van toerisme niet als een doel, maar als een gegeven. Deze groei is het sterkst in Amsterdam, maar zal ook steeds meer toenemen in de regio. De samenwerkende gemeenten proberen de groei van het toerisme zoveel mogelijk te faciliteren in de omliggende gemeenten. De leefbaarheid moet hierbij gewaarborgd blijven en het toerisme moet zoveel mogelijk positieve economische effecten met zich meebrengen. In 2017 is de herijking van de ‘Strategische Agenda Toerisme in de MRA 2025’ verschenen. De hoofddoelstellingen hieruit zijn: 2 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/toerisme-en-recreatie/toerisme-spreiden 3 Deze prognoses zullen naar verwachting worden aangepast vanwege de gevolgen van de Coronacrisis op de

ontwikkeling van economie en toerisme. Zie verder bij vraagontwikkeling (paragraaf 5.6).

RELEVANTE BELEIDSKADERS

1. 2. 3. 4.

15

Groei in de regio faciliteren, maar zorgen voor balans tussen bewoners, bedrijven en bezoekers. In 2025 is het aantal internationale bezoekers dat naast hun bezoek aan Amsterdam ook de regio opzoekt, gestegen met 67% ten opzichte van 2015. In 2025 is het aantal recreatieve/toeristische activiteiten die inwoners van de MRA binnen de MRA ondernemen met 25% gegroeid ten opzichte van 2017. In 2025 is het aantal zakelijke bezoekers van beurzen en congressen in de MRA gegroeid met 30% ten opzichte van 2017.

Het programma ‘Amsterdam bezoeken, Holland zien’ (ABHZ) van de MRA (start 2009), levert een substantiële bijdrage aan het behalen van de hoofddoelstellingen uit de Strategische Agenda. Het samenwerkingsverband zet met dit programma in op het spreiden van toeristen naar de regio. Het programma heeft een aantal verhaallijnen opgezet, waardoor toeristen verleid worden een bezoek te brengen aan de regio. Aalsmeer maakt onderdeel uit van de verhaallijnen Flowerstrip en Leisure Lake.

FIGUUR 6 PROGRAMMA ‘AMSTERDAM BEZOEKEN, HOLLAND ZIEN’ Bron: website hollandroute.nl

In de ‘Regionale Hotelstrategie 2016 – 2022’ is voor de MRA een afwegingskader voor hotelinitiatieven opgesteld, bestaande uit drie onderdelen: 1. Regionale beleidsuitgangspunten: zorgen dat vraag en aanbod in de regio in balans is, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. 2. Hotelladder MRA: instrument om nieuwe hotelinitiatieven te kunnen beoordelen. Paragraaf 4.5 gaat hier verder op in. 3. Kansenkaart: kaart met de kansrijke locaties voor hotelontwikkelingen.

16

RELEVANTE BELEIDSKADERS

GEMEENTELIJK BELEID

Met de ‘Gebiedsvisie Aalsmeer 2020’ wil de gemeente onder meer inzetten op het beter benutten van de potentie van Aalsmeer om een kwalitatief hoogstaand recreatief aanbod te ontwikkelen. Toerisme moet een belangrijke economische pijler worden. Met name de waterrecreatiemogelijkheden moeten zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin worden uitgebreid en beter worden benut. In de ‘Agenda Economische Zaken Aalsmeer 2016 – 2020’ ligt de focus op: • Het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. De sector recreatie en toerisme kan zich nog beter ontwikkelen. Daarom moet het aanbod aan overnachtingsmogelijkheden worden vergroot, ditzelfde geldt voor het aanbod aan congresfaciliteiten. • De krachten van Aalsmeer zichtbaarder moeten zichtbaarder worden. De nadruk ligt o.a. op de Westeinderplassen. • Aalsmeer wil bijdragen aan de regionale economische structuurversterking van de MRA door toeristen te verleiden om naar Aalsmeer te komen, bijvoorbeeld voor Floriworld of de Westeinderplassen. De ‘Agenda Recreatie en Toerisme Aalsmeer 2016 – 2020’ borduurt voort op de Agenda EZ. Met de agenda zet de gemeente zich in om de toeristische sector een belangrijke motor in de lokale economie te maken. Daarbij worden de Westeinderplassen doorontwikkeld tot onderscheidend watersportrecreatiegebied en wordt het aanbod verblijfsaccommodaties uitgebreid.

Vijf thema’s staan centraal in de agenda. Twee daarvan zijn als volgt: • Verbeteren van het aanbod voor de waterrecreant: waarbij er meer horeca aan het water moet worden gerealiseerd en het Zeilfort Kudelstaart ontwikkeld moet worden tot cultuurhistorisch en waterrecreatief centrum. • Vergroten van het aanbod verblijfsaccommodaties : voor zowel de zakelijke als toeristische markt, waarbij het aanbod past bij het rustige plassengebied met natuur en cultuurhistorische waarden. Er is ook ruimte voor kleine hotels op bijzondere locaties of een bijzonder product. Aalsmeer heeft als ambitie om meer toeristen te trekken en de verblijfsduur van toeristen te verlengen. In het ‘Horecabeleid Aalsmeer 2016 – 2020’ is de wenselijkheid aangegeven om de culturele en recreatieve waarde van Fort Kudelstaart te versterken en het Fort publiekelijk toegankelijk te maken. Dit wordt als kans gezien voor de ontwikkeling van horeca. Het Horecabeleid stelt ook dat er behoefte is aan meer verblijfsaccommodaties met een kleinschalig karakter en die oog hebben voor de natuur en cultuurhistorische waarden in Aalsmeer. Het liefst gebeurd dit in bestaand vastgoed, op een locatie op of bij het water en met bijzonder concept.

RELEVANTE BELEIDSKADERS

Conclusie en samenvatting beleid Aalsmeer krijgt in toenemende mate te maken met (internationale) toeristen vanuit Amsterdam. De Provincie Noord-Holland en de MRA hebben beleidskaders geformuleerd om de leefbaarheid te bewaken en de economische effecten regionaal te spreiden. Aalsmeer speelt met het beleid goed in op de groei van toerisme door (water)recreatie en toerisme tot belangrijke economische pijlers te maken. De ontwikkeling van de verschillende functies in het Fort past binnen de geschetste beleidskaders: • Hotel. De hotelkamers sluiten aan op de ambitie om het aantal overnachtingsmogelijkheden in Aalsmeer te vergroten en de verblijfsduur te verlengen. Het kleinschalige, unieke hotelconcept aan het water dat wordt gerealiseerd in leegstaand vastgoed met grote cultuurhistorische waarde past goed in het gemeentelijk en regionaal beleid. • Horeca. Met de ontwikkeling van horeca wordt Fort Kudelstaart voor toeristen een aantrekkelijkere bestemming om langer te verblijven. Het sluit aan op het gemeentelijk beleid om meer horeca aan het water en meer congreslocaties te realiseren. De unieke locatie van het Fort kan eraan bijdragen om meer beurzen en congressen in de MRA te accommoderen.

17

18

BEHOEFTE HOTEL

4 BEHOEFTE HOTEL

In dit hoofdstuk staat de behoefte aan hotelkamers centraal. In totaal zijn er 28 hotelkamers opgenomen in het programma, met mogelijke uitbreiding naar 40 kamers. Allereerst is het onderzoeksgebied afgebakend, waarna de behoefte aan de hotelkamers wordt bepaald aan de hand van een confrontatie tussen vraag en aanbod. Ten slotte worden de eventuele ruimtelijke effecten van de ontwikkeling van de hotelkamers in Fort Kudelstraat besproken.

4.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED In tegenstelling tot (vrijwel) alle andere stedelijke voorzieningen is het verzorgingsgebied van een hotel niet het direct omliggende gebied. Hotelgasten komen immers (doorgaans) van grote afstand. In potentie omvat het verzorgingsgebied de hele wereld. Voor de (plan)capaciteit is de regio tot 20 autominuten relevant. Bekend is dat een reistijd van circa 20 autominuten vanaf een specifieke locatie (hotel) door hotelgasten nog als een acceptabel alternatief wordt beschouwd.

FIGUUR 7 ONDERZOEKSGEBIED HOTEL FORT KUDELSTAART Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van BRT Achtergrondkaart

BEHOEFTE HOTEL

19

Vanwege vergelijkingsdoeleinden en de beschikbaarheid van data sluiten we aan bij het onderzoeksgebied zoals afgebakend in het rapport van ZKA Consultants4. Dit betreft de MRA regio Amstelland-Meerlanden en komt nagenoeg overeen met de 20 autominuten. De MRA regio bestaat uit de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Haarlemmermeer, Ouder-Amstel en Uithoorn.

4.2 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG De vraag naar hotelkamers wordt uitgedrukt in hotelovernachtingen. Op basis van de overnachtingscijfers van de Metropoolregio Amsterdam5 kan de recente ontwikkeling van de vraag in het onderzoeksgebied in kaart gebracht worden. Omdat alleen de cijfers voor het onderzoeksgebied (MRA regio AmstellandMeerlanden) inclusief MRA regio Waterland beschikbaar zijn, is een afslag gedaan voor Waterland naar rato van het aandeel kamers in het totaal aantal kamers in deze twee regio’s. Het onderzoeksgebied telt 90% van de kamers en daarmee gaan we uit van hetzelfde aandeel overnachtingen. In de periode 2014-2018 is het aantal overnachtingen in het onderzoeksgebied met gemiddeld 11,3% per jaar gegroeid. Dat is beduidend meer dan de gemiddelde Nederlands groei van 6,7 % per jaar (bron: CBS). Dit komt omdat in het onderzoeksgebied de gemeente Haarlemmermeer is gelegen, waar het hotelaanbod de laatste jaren fors is toegenomen. In 2018 kwam het totaal aantal overnachtingen in het onderzoeksgebied uit op iets meer dan 3,4 miljoen. Hiervan heeft naar verwachting ongeveer de helft een zakelijk motief en de andere helft een toeristisch motief. 25.000.000

Overnachtingen

20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 2014

2015

Onderzoeksgebied

2016 Amsterdam

2017

2018

Overig MRA

FIGUUR 8 ONTWIKKELING VAN DE OVERNACHTINGEN BINNEN DE MRA Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van Metropoolregio Amsterdam in Cijfers 2019 4 Het betreft het rapport ‘Hotel de Zwerm Aalsmeer – beoordeling regionale behoefte’, opgesteld door ZKA Consultants

in juni 2017. 5 Metropoolregio Amsterdam in Cijfers 2019.

20

BEHOEFTE HOTEL

Binnen de Metropoolregio Amsterdam is het aantal overnachtingen in de periode 2014-2018 gemiddeld met 7,7% per jaar gestegen. In Amsterdam bedroeg dit 7,5% per jaar. 75% van de overnachtingen binnen de MRA vindt plaats in Amsterdam. Dit aandeel is de laatste jaren constant gebleven.

4.3 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD KWANTITATIEF HOTELAANBOD

In de periode 2010 – 2019 is het aanbod van hotelkamers in het onderzoeksgebied met gemiddeld 6% per jaar toegenomen: van 4.974 kamers (in 33 hotels) in 2010 tot 9.271 kamers (in 60 hotels) in 2019. Dit is een toename van bijna 4.300 kamers in 9 jaar tijd. Het gemiddelde aantal kamers per hotel is nagenoeg gelijk gebleven (van 151 in 2010 naar 155 in 2019). 60% van de hotels (36) zijn gelegen binnen de gemeente Haarlemmermeer, het merendeel is gevestigd rondom Schiphol. Sinds 2010 hebben de gemeente Diemen en Ouder-Amstel hun eerste hotel(s) geopend (resp. 2 en 1 hotel). Het aanbod in Amstelveen is meer dan verdubbeld (van 4 naar 9 hotels) en in Uithoorn verdriedubbeld (van 2 naar 6 hotels). Het hotelaanbod in Aalsmeer is met twee gestegen tot 6 hotels. 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2010 Aalsmeer

2011

2012

Amstelveen

2013

Diemen

2014

2015

2016

Haarlemmermeer

2017

2018

Ouder-Amstel

2019 Uithoorn

FIGUUR 9 ONTWIKKELING VAN HET AANTAL HOTELKAMERS PER GEMEENTE IN HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van HorecaDNA, 2020

KWALITATIEF HOTELAANBOD

De hotels in het onderzoeksgebied vallen nagenoeg allemaal in het 3- of 4sterrenklassement. De meeste hotels zijn met name gericht op de zakelijke markt en internationale toeristen. De hotels zijn vaak grote, nieuwe, hoge torens of bouwwerken met veel kamers, gelegen op goed bereikbare plekken aan de randen

BEHOEFTE HOTEL

21

van de dorpen en steden binnen het onderzoeksgebied. Meestal betreffen het vestigingen van een (bekende) hotelketen. Daarnaast zijn er in de dorpscentra vaak enkele kleinere B&B’s of hotels aanwezig. Goed om te vermelden is dat aan de Uiterweg veel jachthavens steeds vaker ook kleinschalige vakantieverhuur – in de vorm van woonarken op het water – aanbieden (o.a. via Airbnb). Sommige jachthavens worden hiervoor omgevormd. De woonboten zijn populair onder toeristen en spreken mogelijk dezelfde doelgroepen aan als voor het hotel in het Fort. In het onderzoeksgebied is nauwelijks concurrerend hotelaanbod aanwezig. Als concurrerend wordt gezien: hotels van beperkte omvang (<50 kamers) in vastgoed met cultuurhistorische waarde. De twee hotels die hieraan voldoen zijn: • Het Spoorhuis. Dit hotel is gelegen in Uithoorn, nabij de Amstel. Het hotel is gevestigd in een voormalig stationsgebouw en telt vijf kamers. Tevens biedt het hotel een restaurant. • Hotel Chariot. Chariot is gevestigd aan de Oosteinderweg in Aalsmeer. Het hotel is gevestigd in een voormalig schoolgebouw en telt 41 kamers. Het hotel beschikt ook over een restaurant en bar. Het voorziene hotel in Fort Kudelstaart kent een unieke locatie aan de Westeinderplassen en zeer nabij luchthaven Schiphol en de Royal FloraHolland.

Daarbij heeft het de status van Rijksmonument en is het een van de weinige forten waarin overnacht kan worden. Het concept is daarmee zeer onderscheidend ten opzichte van de rest van de overnachtingsmogelijkheden in het onderzoeksgebied. VERSCHUIVING VAN AMSTERDAM NAAR DE REGIO

Per 1 januari 2017 heeft de gemeente Amsterdam de ‘hotelstop’ in werking gesteld. Deze hotelstop moet het toevoegen van nieuwe hotels aan de bestaande markt beperken. Dit betekent dat er, behalve de hotels die reeds gepland waren en zijn vastgelegd in bestemmingsplan (harde plancapaciteit), geen andere hotels kunnen worden toegevoegd aan de markt in Amsterdam. In 2018 lagen er nog concrete plannen om 8.000 hotelkamers toe te voegen. Wanneer dit gerealiseerd is, gaat Amsterdam wat betreft hotelontwikkelingen op slot. Investeerders wijken daarom steeds vaker uit naar andere locaties binnen de Metropoolregio Amsterdam. De panelen binnen de MRA zijn dus aan het schuiven en dit is ook terug te zien de planvoorraad/plancapaciteit. Van de plannen in de MRA bevindt grofweg 67% van de plannen zich in Amsterdam/Schiphol en 33% in de overige MRA regio. In de toekomst zal dit mogelijk nog verder verschuiven richting een 50%-50% verdeling.

22

BEHOEFTE HOTEL

HOTELPLANNEN BINNEN HET ONDERZOEKSGEBIED6

In het onderzoeksgebied zijn erg veel hotelplannen. Met name rondom Schiphol, Hoofddorp en belangrijke verbindingswegen zijn de locaties gewild. De belangrijkste harde plannen zijn: • Hotel de Zwerm. Dit hotel zal mogelijk verrijzen aan de N201 bij Green Park Aalsmeer. In het bestemmingplan is ruimte opgenomen voor een hotel van 500 kamers. • Antareslaan 10. In Hoofddorp op bedrijventerrein Beukenhorst is een omgevingsvergunning verleend voor de transformatie van een kantoor naar hotel, waarschijnlijk met 136 kamers. • Hoeksteen 74. Op bedrijventerrein De Hoek is in bestemmingplan een hotelontwikkeling opgenomen met 172 kamers. • Van der Valk Rijsenhout. Uitbreiding met 444 hotelkamers. Omgevingsvergunning is verleend. • IntercityHotel Amsterdam Airport. Hotel in Hoofddorp dat naar verwachting in 2021 zal openen en 280 kamers telt. • Ibis Styles Amsterdam Airport . Uitbreiding van het huidige hotel nabij Schiphol met nog eens 126 kamers. Start bouw begin 2021. • Chinees Hotel Hoofddorp/Zuidrand. De eerste paal voor dit nieuwe hotel is een aantal jaren geleden al geslagen7. Hoe het nu met dit plan staat is onbekend. Wel zou het gaan om 155 nieuwe hotelkamers. Naast de harde plannen voor ten minste 1.813 hotelkamers zijn er in de buurt ook enkele plannen die minder concreet zijn.

• In Hoofddorp is aan de Kruisweg 583 en 631 een ontwerp bestemmingsplan in de maak waarin respectievelijk 132 en 278 kamers zijn opgenomen. • Er bestaat een plan voor de ontwikkeling van Fort Uithoorn naar hotel met 40 kamers. • In augustus 2019 werd een aanvraag ingediend voor de bouw van een hotel met 395 kamers aan de Lakenblekerstraat 64 in Aalsmeer 8. In het bestemmingsplan is enkel ruimte voor horeca opgenomen. • Een particuliere belegger heeft het kantoor aan de Amsteldijk-Noord 35 gekocht en is mogelijk voornemens hier een hotel met 76 kamers te ontwikkelen.

4.4 ACTUELE REGIONALE BEHOEFTE In deze paragraaf is de behoefte aan hotels in het onderzoeksgebied uiteengezet. Hierbij is rekening gehouden met de schuivende panelen, ten gevolgde van de hotelstop in Amsterdam. Zowel de vraag als het aanbod zal hierdoor vanuit 6 Plancapaciteit geïnventariseerd aan de hand van de kaart in het artikel op https://www.volkskrant.nl/nieuws-

achtergrond/aantal-hotels-in-en-rond-amsterdam-groeit-explosief-ondanks-bouwstop-voor-hoofdstad~b1a8c635/ 7 https://www.haarlemsdagblad.nl/cnt/dmf20181019_1183568/bouw-chinees-hotel-in-hoofddorp-officieel-vanstart?utm_source=google&utm_medium=organic 8 https://www.meerbode.nl/aanvraag-voor-bouw-hotel-in-lakenblekerstraat/

BEHOEFTE HOTEL

23

Amsterdam verschuiven naar de regio. Dit betekent dat de gemeenten binnen het onderzoeksgebied kunnen profiteren van een grotere zakelijke en bovenal toeristische vraag naar hotelovernachtingen. De afzetkansen van hotels binnen de MRA zijn daarom als vertrekpunt genomen. KWANTITATIEVE BEHOEFTE

De marktkansen voor hotelontwikkelingen in de overige MRA zijn aan de hand van vier scenario’s beschreven. In deze scenario’s is er vanuit gegaan dat er in de gemeente Amsterdam nog maximaal 8.000 nieuwe hotelkamers worden ontwikkeld. De overige behoefte komt voor rekening van de overige regio’s binnen de MRA. Deze berekening leidt tot een forse marktruimte voor hotelkamers binnen de MRA. SCENARIO →

1.

2.

3.

4.

VERWACHTE

AANWAS

AANWAS

ALLE PLANNEN

REALISATIE

2009-2019

2009-2019 +

Hotelkamers MRA

9.700

20.700

27.500

24.000

Pijplijn Amsterdam

8.000

8.000

8.000

8.000

Restant overig MRA

1.700

12.700

19.550

16.000

TABEL 1 MARKTKANSEN HOTELS ALMERE-LELYSTAD, UITGAANDE VAN MAXIMAAL 8.000 KAMERS EXTRA IN AMSTERDAM Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Buck Consultants International & Horwarth HTL, 2016

•

•

•

•

Scenario 1 verwachte realisatie: voor scenario 1 is de verwachte aanwas als

uitgangspunt genomen. Dit betreft de plannen voor 24.000 hotelkamers binnen de MRA (zowel hard als zacht). De kans dat deze hotelkamers ook daadwerkelijk gebouwd gaan worden is 40%, oftewel 9.700 kamers. Scenario 2 aanwas 2009-2019: voor scenario is de ontwikkeling in de MRA tussen 2009-2019 als uitgangspunt genomen. In deze periode zijn 20.700 nieuwe hotelkamers ontwikkeld. We verwachten dat deze ontwikkeling de komende tien jaar zal blijven doorzetten. Scenario 3 aanwas 2009-2019+: voor scenario 3 is de ontwikkeling in de MRA tussen 2009-2019 als uitgangspunt genomen. In deze periode zijn 20.700 nieuwe hotelkamers ontwikkeld. We verwachten dat deze ontwikkeling, door groei van toerisme en economische groei, de komende tien jaar met 33% zal toenemen. Oftewel: voor de komende tien jaar verwachten we een groei van 18.250 nieuwe hotelkamers binnen de MRA. Scenario 4 alle plannen: voor scenario 4 is de verwachte aanwas als uitgangspunt genomen. Dit betreft de plannen voor 24.000 hotelkamers binnen de MRA (zowel hard als zacht).

Tot slot is een aanvullende berekening gemaakt op basis van de uitkomsten van de verblijfsaccommodatiestudie voor de MRA (februari, 2018). Dit onderzoek stelt dat

24

BEHOEFTE HOTEL

in de periode 2016-2022, ruim 9.200 nieuwe hotelkamers benodigd zijn in de MRA (exclusief Amsterdam). Scenario →

5. O.B.V. MARKTANALYSE VERBRLIJFSACCOMMODATIES, 2018

Groei realistisch MRA 2016-2022 (6 jaar)9

18.725

Groei realistisch MRA tot 203010

43.700

Planvoorraad11

9.491 (ca. 85%)

Extra kamers nodig MRA (2016-2022)

9.234

Extra kamers nodig MRA (2016-2030)

34.466

TABEL 2 BEHOEFTE HOTELKAMERS MRA TOT EN MET 2030 Bron: ZKA in opdracht van Provincie Noord-Holland en MRA-Amsterdam , februari 2018; bewerking Bureau Stedelijk Planning

In de rapportage van ZKA is een becijfering gemaakt voor de periode 2016-2022, een tijdvlak van zes jaar, waarvan bovendien vier jaar in het verleden (2016 tot medio 2020). Als de cijfers lineair worden getrokken tot 2030, komt de marktruimte uit op bijna 35.000 kamers. De MRA12 overweegt om in de toekomst alleen nog maar met MRA marktruimte en één ontwikkelkader te gaan werken. Dit kader kan als instrument gaan gelden om invulling te geven aan de regionale afstemming en om te sturen op de gewenste kwaliteit en spreiding van toerisme en zo grip op groei te houden. Deze stappen maken onderdeel uit van de uitbreiding van de regionale hotelstrategie naar een MRA strategie verblijfsaccommodaties. TOEDELING MARKTRUIMTE AAN ONDERZOEKSGEBIED

Het is aannemelijk dat binnen de MRA een deel van de berekende behoefte kan worden toebedeeld aan de regio Amstelland-Meerlanden. Het verdelen van de behoefte doen we aan de hand van een verdeelsleutel. Allereerst verdelen we de behoefte naar ratio van het huidige aanbod in aan hotelkamers in AmstellandMeerlanden ten opzichte van de MRA, exclusief Amsterdam (verdeling naar fairshare). Momenteel bedraagt dit aandeel 62%. De huidige behoefte binnen het onderzoeksgebied bedraagt dan 1.000 tot 21.400 kamers tot 2030; in de middenscenario’s (2, 3 en 4) 7.850 tot 12.100 kamers

Binnen het onderzoeksgebied is het aandeel hotelkamers in de gemeente Haarlemmermeer relatief zeer groot. Voor een goede interpretatie van de fairshare is daarom ook een berekening toegepast op het onderzoeksgebied exclusief de 9 Dit is berekend op basis van een realistische historische groei naar hotelkamers in de MRA tussen 2007 en 2016. 10 18.725 kamers / 6 * 14 11 Dit betreft harde plancapaciteit (momenteel mogelijk in bestemmingsplan). Voor de hotelplannen in Amsterdam is

uitgegaan van een realisatiekans van 100%, voor de overige MRA is 60% aangehouden. Gemiddeld komt dit neer op 85%. 12 Bron: ambtelijk overleg verblijfsaccommodaties

BEHOEFTE HOTEL

25

gemeente Haarlemmermeer. Momenteel bedraagt dit aandeel 12%. De huidige behoefte binnen het onderzoeksgebied (minus Haarlemmermeer) bedraagt dan 200 tot ruim 4.100 kamers tot 2030; in de middenscenario’s (2, 3 en 4) 1.500 tot 2.350 kamers

SCENARIO →

1.

2.

3.

4.

5.

VERWACHTE

AANWAS

AANWAS

ALLE PLANNEN

BEHOEFTE VAN

REALISATIE

2009-

2009-2019 +

ZKA TOT 2030

2019

Kwantitatieve behoefte hotelkamers Aandeel hotelkamers regio Amstelland-Meerlanden

1.700

12.700

19.550

16.000

34.466

62%

62%

62%

62%

62%

12%

12%

12%

12%

12%

1.054

7.874

12.121

9.920

21.369

204

1.524

2.346

1.920

4.136

Aandeel hotelkamers regio Amstelland-Meerlanden (excl. Haarlemmermeer) Behoefte hotelkamers regio Amstelland-Meerlanden Behoefte hotelkamers regio Amstelland-Meerlanden (excl. Haarlemmermeer) TABEL 3 FAIRSHARE BEHOEFTE HOTELKAMERS VOOR ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning

KWALITATIEVE BEHOEFTE ZEILFORT KUDELSTAART

Naast de kwantitatieve behoefte dient ook de kwalitatieve behoefte aannemelijk te worden gemaakt. Hotelgasten kiezen hun hotel voornamelijk vanwege de locatie, de functie en het concept. Bijzondere kwalitatieve aspecten leiden over het algemeen tot extra autonome vraag. Onderstaand is op deze aspecten nader ingegaan. Locatie (kwaliteiten)

Onderscheidend concept

•

Goed bereikbaarheid. De locatie is op 1 minuut gelegen van de N231 en

•

is daardoor zeer goed bereikbaar met de auto. De locatie ligt daarnaast zeer dichtbij Schiphol en de grootste bloemenveilig ter wereld. Omgevingskwaliteit. Fort Kudelstaart ligt in een aantrekkelijke waterrijke omgeving. Dit is met name aantrekkelijk voor het toerisme, waar de komende jaren fors op ingezet gaat worden.

•

Een uniek concept in de regio. Er zijn geen hotels in de regio die deze

•

unieke combinatie van functies (horeca, jachthaven, vergaderen) hebben. Nagenoeg enige karakteristieke hotel in de regio. Het aanbod in het onderzoeksgebied wordt gekenmerkt door vele grote, zakelijke hotels en nagenoeg geen karakteristieke hotels in monumentale panden. Het hotel is daarmee een goede aanvulling op het aanbod.

26

Faciliteiten

BEHOEFTE HOTEL

•

•

•

Aanvullende functies. De combinatie van functies (vergaderruimten,

restaurant/bar, zeilerlounge, museum en jachthaven) zorgt voor een grote diversiteit aan bezoekers, zowel bewoners, toeristen als mensen met een zakelijk motief. De bloemensector. In Aalsmeer is voor zowel de zakelijke als toeristische markt veel bedrijven en bezienswaardigheden rondom het bloementhema gevestigd. Met Floriworld krijgt Aalsmeer er in 2020 een grote trekker bij, goed voor 300.000 extra jaarlijkse bezoekers. Jachthaven Fort Kudelstaart. De aanwezigheid van de Westeinderplassen en de jachthaven zorgt voor veel recreatieve mogelijkheden op het water.

TABEL 4 ASPECTEN VAN INVLOED OP KWALITATIEVE BEHOEFTE AAN HOTELKAMERS

4.5 TOETS HOTELLADDER In Hoofdstuk 3 is benoemd dat voor de MRA een afwegingskader is ontwikkeld om nieuwe hotelinitiatieven te kunnen beoordelen. Zoals aangegeven bestaat deze uit drie onderdelen, te weten de regionale beleidsuitgangspunten (balans vraag en aanbod), de kansenkaart en de Hotelladder. In deze paragraaf gaan we nader in op de toetsing van het voorliggende hotelinitiatief aan de voorwaarden van de Hotelladder.

FIGUUR 10 HOTELLADDER MRA Bron: Regionale hotelstrategie 2016-2022

BEHOEFTE HOTEL

27

Voor de ladder geldt als uitgangspunt dat er voor een hotelconcept met een vernieuwend en toegevoegde waarde in de MRA altijd ruimte moet zijn. De ladder is daarnaast opgebouwd uit vier treden. Wordt er niet voldaan aan een of meer van de treden, dan besluit een regionaal adviesteam over het ingediende plan. In Figuur 10 is weergeven hoe de treden dienen te worden doorlopen. Daaronder zullen we de vier treden voor het initiatief doorlopen. Trede 1: ‘Voegt het initiatief iets toe aan het bestaande aanbod (nieuwe markt) en zijn omgeving?’ Voor het beantwoorden van deze vraag zijn de volgende drie vragen relevant: 1.

Geeft de beschrijving van de beoogde doelgroepen van het nieuwe hotelinitiatief een toegevoegde waarde? Ja. De doelgroep van het hotel is zowel de zakelijke als de toeristische markt. Veel hotels in de omgeving zijn van grote omvang en zijn relatief nieuw. Het Forthotel raakt juist de doelgroepen die op zoek zijn naar wat meer karakteristieke, unieke hotels, bijvoorbeeld in een historisch pand, in plaats van de vele uniforme ‘dozen’ die in de omgeving gelegen zijn.

2.

Krijgt het hotel een sterclassificatie die ondervertegenwoordigd is in zijn directe omgeving? Allereerst is de deelname van hotels aan het sterrensysteem vanaf 1 januari 2015 vrijwillig. Voor de gast betekent de sterrenclassificatie ‘slechts’ een indicatie van de geboden kwaliteit. Er is overigens in de branche al geruime tijd discussie over de meerwaarde van het huidige sterrenclassificatiesysteem. Het hotel zal, net als de meeste hotels in de omgeving, een 3- of 4sterrenclassificatie krijgen. Het Forthotel onderscheid zich echter niet van de andere hotels in het aantal sterren, maar in concept. Er is geen ander hotel in de omgeving met een vergelijkbaar hotelconcept in een dergelijk pand met cultuurhistorische waarde. Dat maakt de hotelontwikkeling onderscheidend en uniek voor de regio.

3.

Leveren de extra hotelkamers een aantoonbare kwaliteitsimpuls voor de directe omgeving? Het initiatief betreft een ontwikkeling in leegstaand, historisch vastgoed, dat de nodige zorg behoeft. Door de transformatie naar hotel zullen nieuwe investeringen plaatsvinden wat de kwaliteit van het vastgoed ten goede komt. Het wordt een ontmoetingsplek, voor zowel recreanten, passanten, toeristen en bewoners.

Trede 2: ‘Ligt het initiatief in een kansengebied?’ Nee, het Fort ligt niet in een kansengebied zoals aangegeven op de kansenkaart die is opgesteld door de MRA. Wel is het gebied rondom de Westeinderplassen door de gemeente Aalsmeer zelf aangemerkt als zijnde kansrijk voor de ontwikkeling van verblijfsaccommodaties. Daarnaast is de locatie bij uitstek geschikt voor het ontwikkelen van een hotel, door de unieke ligging in een historisch Fort aan een recreatieplas, wat een aantrekkingskracht heeft op zowel toeristische als zakelijke bezoekers.

28

BEHOEFTE HOTEL

Trede 3: ‘Is er sprake van transformatie?’ Ja, er is sprake van de transformatie van een voormalig fort en Rijksmonument. Trede 4: ‘Voldoet het initiatief aan de ruimtelijke en kwalitatieve criteria?’ Ja, de ontwikkeling van het hotel in Fort Kudelstaart doorstaat nagenoeg alle ruimtelijke, kwalitatieve en economische criteria van de hotelladder. Het Fort is echter niet gelegen nabij hoogwaardig openbaar vervoer. De verwachting is dat dit niet een wezenlijk verschil zal maken in de kansrijkheid van het Forthotel, omdat de gebruikers veelal andere vervoersmiddelen zullen gebruiken om het Fort te bereiken. Hieronder zijn de criteria uitgewerkt en beoordeeld. RUIMTELIJKE CRITERIA 1.

Worden de hotelkamers in de

NEE Door de bijzondere, historische locatie van Fort Kudelstaart is

nabijheid van hoogwaardig

het niet gelegen nabij een HOV knooppunt. Wel vertrekt er

openbaar vervoer gerealiseerd?

op 1,8 kilometer afstand van het Fort een bus richting Schiphol. Daarnaast is de verwachting dat de meeste gasten met de auto, boot of fiets zullen komen, waardoor het openbaar vervoer minder relevant is.

2.

Kan de capaciteit van de

JA

De komst van het hotel zal geen grote verkeersaantrekkende

omliggende wegen de

werking met zich meebrengen. Tevens zal er een ruime

verkeersaantrekkende werking

parkeergelegenheid (200 plaatsen) worden gerealiseerd in de

van de extra hotelkamers aan en

ondergrondse garage van het Fort.

zijn er voldoende parkeerplaatsen? 3.

Zijn er belemmeringen voor wat

NEE Volgens de vormvrije MER notitie zijn er geen

betreft milieu wet -en regelgeving? 4.

5.

Past de maat en schaal van het

belemmeringen wat betreft milieu wet- en regelgeving. JA

Het Fort behoud voor het grootste gedeelte zijn huidige vorm

extra te realiseren hotel(kamers)

en uitstraling en zal daarmee geen wijzigingen aanbrengen

binnen de ruimtelijke omgeving?

aan de ruimtelijke omgeving.

Hebben de extra hotelkamers

NEE De ontwikkeling betreft slechts 28 hotelkamers, met

geen onevenredige inbreuk op het

mogelijke uitbreiding naar 40. Dit is een dusdanig beperkte

woon- en leefklimaat?

omvang waardoor de druk op de omgeving niet substantieel zal toenemen en er dus geen inbreuk wordt gedaan op het woon- en leefklimaat.

6.

Zijn er dichtbij voorzieningen

JA

Fort Kudelstaart is zelf een toeristische voorziening/attractie.

(toeristisch/recreatieve attracties, stedelijke centra, luchthaven, zakelijke voorzieningen)?

KWALITATIEVE EN ECONOMISCHE CRITERIA 1.

Levert het hotel een aantoonbare

JA

De hotelontwikkeling betekend dat het leegstaande vastgoed

kwaliteitsimpuls op voor het pand

getransformeerd en opgeknapt wordt en daarmee een grote

of de omgeving of het hotelaanbod

kwaliteitsimpuls krijgt. Waar het Fort momenteel niet

in de MRA?

BEHOEFTE HOTEL

29

openbaar is, is het na de ontwikkeling openbaar toegankelijk voor bezoekers. 2.

Heeft het initiatief een

JA

Het hotel heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan.

hoogwaardige bedrijfsfilosofie

Alleen al doordat het voormalige Fort wordt hergebruikt.

m.b.t. duurzaamheid en

Binnen de restricties van de Rijksmonument status, de Unesco

maatschappelijk verantwoord

kwalificatie en de economische haalbaarheid, zullen alle

ondernemen?

mogelijke duurzame maatregelen genomen worden in dit hotel. Maatregelen die worden onderzocht zijn bijvoorbeeld het opvangen van regenwater, plaatsing van zonnecellen, filteren van de riolering en het koeling door gebruik van het (koude) water uit de Westeinderplassen. Ondernemers zijn hierin geïnspireerd door het volledig klimaatneutrale Forteiland Pampus.

3.

4.

Zijn de extra hotelkamers

JA

De hotelkamers zijn bovengemiddeld duurzaam, omdat de

bovengemiddeld duurzaam ten

helft in het betoncomplex ligt met muren van 1,5 meter

opzichte van normen in huidige

dikte. De eco-filosofie zal zoveel als mogelijk worden

wet- en regelgeving?

doorgevoerd.

Is er aantoonbare financiële

JA

haalbaarheid?

Een onderdeel van de tender, zoals deze is uitgeschreven door de gemeente Aalsmeer in 2017, was dat de partij een balans moest zijn in het genereren van inkomsten en het behoud van de cultuurhistorische waarden. Daarmee heeft de gemeente in de tender nadrukkelijk gelet op de financiële haalbaarheid van het plan.

5.

Is er een financier en eindbelegger JA

De initiatiefnemer is tevens de exploitant.

(indien van toepassing)? 6.

Is er sprake van functiemenging?

JA

Met het plan voor een hotel, horecagelegenheden, vergaderzalen, jachthaven, museum en detailhandel is er zonder twijfel sprake van functiemenging.

TABEL 5 RUIMTELIJKE EN KWALITATIEVE CRITERIA VOLGENS DE VIERDE TREDE VAN DE HOTELLADDER Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van de Regionale Hotelstrategie 2016-2022

30

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

5 BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

In dit hoofdstuk staat de behoefte aan horecavoorzieningen centraal. In het programma van Zeilfort Kudelstaart is 1.300 m² bvo horeca opgenomen, uitgesplitst naar 1.000 m² bvo voor een restaurant en 300 m² bvo voor een bar en zeilerslounge. Daarnaast is nog 2.000 m² bvo aan vergaderruimten voorzien in het Fort. Allereerst bakenen we het onderzoeksgebied van de horeca- en vergaderfaciliteiten af. Daarna volgt de analyse van de vraag en het aanbod in het onderzoeksgebied, gevolgd door de confrontatie ervan. Ten slotte gaan we nader in op de eventuele economische effecten van het horecaprogramma in Zeilfort Kudelstaart.

5.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED Het restaurant, de bar en het zeilerscafé in Zeilfort Kudelstaart zullen hoofdzakelijk gericht zijn op dorpsbewoners, inwoners vanuit de nabije omgeving en waterrecreanten. Zij vormen de primaire doelgroep. Vanwege de ontwikkeling van het toeristisch overstappunt (TOP) en de ligging nabij wandel- en fietsroutes zal een substantieel deel van de bezoekers ook uit toeristen bestaan. De doelgroepen zullen niet bereid zijn een grote afstand af te leggen om een horecagelegenheid te bezoeken. We hanteren daarom een fietsafstand van 20 minuten gerekend vanaf het Fort. Binnen de straal is de locatie bereikbaar vanuit de gemeenten Aalsmeer en Uithoorn te bereiken. We hanteren deze gemeenten daarom als het primaire onderzoeksgebied. De zakelijke/congresbezoekers en hotelovernachters zijn te beschouwen als een secundaire doelgroep voor de horeca in Zeilfort Kudelstraat. Voor hen is de reisafstand minder van belang. Het gaat er in dit geval meer om wat het concurrerend locatie-aanbod in de omgeving is, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Voor de multifunctionele zalen (met name ten behoeve van zakelijke bijeenkomsten en vergaderingen) beschouwen we als onderzoeksgebied de gemeenten Aalsmeer, Uithoorn, Haarlemmermeer en Amstelveen.

Dit zijn de gemeenten waar veel vraag is naar vergaderfaciliteiten (voor de zakelijke markt), onder andere door de ligging nabij Schiphol en Amsterdam13. Voor de horecafaciliteiten is dit het secundaire onderzoeksgebied.

13 Tevens sluiten we daarmee aan op de het onderzoeksgebied voor vergaderfaciliteiten zoals gehanteerd in de

‘Beoordeling regionale behoefte Hotel de Zwerm Aalsmeer’, opgesteld door ZKA in 2017.

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

FIGUUR 11 ONDERZOEKSGEBIED HORECA ZEILFORT KUDELSTAART Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van BRT Achtergrondkaart

5.2 ONTWIKKELING VAN DE VRAAG TOENEMENDE VRAAG NAAR HORECA14

De omzetten in de Nederlandse horeca zijn de afgelopen zes jaar steeds toegenomen en wel met gemiddeld ruim 5% per kwartaal ( Figuur 12). De verwachting was tot voor kort dat deze groei ook de komende jaren doorzet. Het voorbehoud daarbij betreft de – vooralsnog onbekende - effecten van de Coronacrisis op economie en toerisme. We gaan daar aan het einde van dit hoofdstuk (in paragraaf 5.6) nader op in. Voor het tot voor kort veronderstelde toekomstige groeipad zijn de volgende trends en ontwikkelingen van belang: • De buitenshuisconsumptie groeit structureel: consumenten besteden een steeds groter deel van het huishoudbudget aan horeca. In tijden van toenemende welvaart en hoogconjunctuur nemen de bestedingen aan horeca exponentieel toe. • Door de veranderende samenstelling in huishoudens en het doorbreken van traditionele leefpatronen, zal de consument vaker op andere plekken en tijdstippen willen consumeren. Dit zorgt voor een grotere horecavraag.

14 Diverse bronnen waaronder: Rabobank, sectorprognoses 2018; Rabobank cijfers en trends 2016/2017 horeca en

recreatie; ABN Amro, Fastfood groeit door in 2018, 1 maart 2018

31

32

Consumenten kiezen vaker voor meerdere eetmomenten en dan veelal onderweg. Daardoor is sprake van een opkomst van ‘gemak en food-to-go’ concepten. Deze bevinden zich op locaties met veel traffic, zoals op bedrijventerreinen, langs verkeersaders, op knooppunten, in winkelcentra en op luchthavens. 9 8 7 6 5 4 3 2

1 0

2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2017 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2018 Q1 2018Q2 2018 Q3 2018 Q4 2019 Q1* 2019 Q2*

Ontwikkeling t.o .v. jaar eerder

•

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

FIGUUR 12 OMZETONTWIKKELING HORECA 2013 - 2019 Bron: CBS, kwartaalmonitor horeca, 2019 *2019 is verwacht

DOELGROEPEN IN HET ONDERZOEKSGEBIED

De vraag naar horeca in het onderzoeksgebied is drieledig en is met name afhankelijk van (de ontwikkelingen in) de volgende drie doelgroepen: 1. Inwoners 2. Zakelijke bezoekers 3. Recreanten en toeristen Ad 1. Inwoners In het (primair) onderzoeksgebied wonen ruim 61.000 mensen, nagenoeg gelijk verdeeld over de twee gemeenten. De gemiddelde huishoudensomvang van 2,4 personen duidt op een relatief groot aandeel gezinnen met kinderen. Dit is ook terug te zien in verdeling over de leeftijdsgroepen: het aandeel van 0 tot 15 en 45 tot 65-jarigen en (in iets mindere mate) de 25 tot 45 jarigen ligt hoger dan het landelijke gemiddelde. De inwoners zijn relatief welvarend; het gemiddelde inkomen per inwoner ligt in beide gemeenten 11% hoger dan het Nederlandse cijfer. Volgens de Primos Prognose zal de bevolking in het onderzoeksgebied in 2030 62.910 inwoners tellen (Aalsmeer 32.560, Uithoorn 30.350), een groei van slechts 3%. De prognose van de Provincie Noord-Holland is iets positiever (65.000 inwoners, + 6%). Hierbij stijgt vooral het aantal inwoners van de gemeente

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

33

Aalsmeer (naar 34.000 t.o.v. 31.000 in Uithoorn). In deze vraagraming gaan we uit van het gemiddelde van deze twee prognoses (circa 64.000 inwoners). INW

% 0- % 15- % 25- % 4515 25 45 65

% 65+

GEM. HH. GROOTTE

% NIETWEST. ALLOCHT.

GEM. INK. PER INW.

Aalsmeer

31.730

18

12

22

30

18

2,4

9

€ 29.300

Uithoorn

29.425

17

12

23

30

18

2,3

14

€ 28.200

Onderzoeksgebied

61.150

17

12

23

30

18

2,4

11

€ 28.800

16

12

25

28

19

2,1

13

€ 26.000

Nederland

TABEL 6 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN ONDERZOEKSGEBIED HORECA ZEILFORT KUDELSTAART Bron: CBS, 2019, inkomen betreft 2018

Ad 2. Zakelijke bezoekers Aalsmeer is bekend vanwege de bloemenveiling Royal Flora Holland en het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Aalsmeer ligt bovendien op korte afstand van Schiphol. Hierdoor trekt de regio veel (internationale) zakelijke toeristen. Deze verblijven het liefst zo dicht mogelijk bij de vergader- of congreslocatie. Amsterdam is nog steeds de belangrijkste stad van Nederland als het gaat om beurzen en congressen. Omdat het aantal congressen in de MRA de laatste jaren toeneemt en de MRA die sterker regionaal wil spreiden, is de verwachting dat ook het aantal zakelijke toeristen in het onderzoeksgebied zal toenemen. Zakelijke toeristen geven relatief veel uit tijdens een verblijf, tot wel € 389 per dag (incl. hotel)15. Het is dus een interessante doelgroep voor de horeca. Ad 3. Recreanten en toeristen De MRA zet in op het spreiden van toerisme naar de regio. De gemeente Aalsmeer wil daar graag aan bijdragen en meer toeristen trekken. De gemeente wil het eigen toeristisch product versterken, onder meer door de Westeinderplassen en waterrecreatie te promoten. Interessant is de nieuwe attractie Floriworld ontwikkeld die 350.000 bezoekers per jaar zal trekken. Met de ontwikkeling van het Zeilfort Kudelstaart wordt eveneens een toeristische bestemming toegevoegd. De verwachting is dat het aantal toeristen, en daarmee ook horecabestedingen zal toenemen.

In het onderzoeksgebied (Aalsmeer en Uithoorn) zijn meerdere Forten van de Stelling van Amsterdam gelegen, die aantrekkelijk blijken te zijn voor fietstoeristen. Het is wenselijk om bij dergelijke toeristische plekken horeca te faciliteren. Ook is watersport, met name op de Westeinderplassen, populair. Voor de horeca in het onderzoeksgebied dat aan het water is gelegen vormen de watersporters een belangrijke doelgroep.

15 Onderzoek Inkomend Toerisme (2014)

34

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

KWANTITATIEVE VRAAG • •

•

•

Inwoners: In 2019 telde het onderzoeksgebied 61.150 inwoners. De

verwachting is dat dit aantal zal toenemen tot 64.000 in 2030. Bestedingspotentieel: De gemiddelde horecabesteding per hoofd van de Nederlandse bevolking bedroeg in 2018 € 623,81. Dit zijn de meest actuele cijfers16. Bestedingspotentieel (gecorrigeerd voor inkomen): Omdat het inkomen van inwoners van het onderzoeksgebied gemiddeld 11% hoger ligt dan het landelijke gemiddelde, liggen de horecabestedingen naar verwachting ook hoger. Het gecorrigeerde bestedingspotentieel voor de inwoners van het onderzoeksgebied bedraagt (na correctie met een prijselasticiteit van 0,5), € 657,50. De bestedingen worden naar de toekomst constant verondersteld. Koopkrachtbinding: De koopkrachtbinding betreft het aandeel van het totale bestedingspotentieel dat aan horeca binnen het onderzoeksgebied besteed wordt. De gemeenten binnen het onderzoeksgebied hebben een ruim en aantrekkelijk horeca aanbod, met veel vestigingen aan de Westeinderplassen/Amstel (zie paragraaf 5.3). We verwachten daarom dat de koopkrachtbinding momenteel al vrij hoog ligt (50%). Dit betekent dat van elke euro die inwoners van het onderzoeksgebied besteden aan horeca, 50 eurocent terecht komt in het onderzoeksgebied zelf, dat wil zeggen in één van de twee gemeenten. De rest vloeit af (met name naar de nabijgelegen grote kernen als Amstelveen, Hoofddorp en Amsterdam).

Door de horeca-ontwikkelingen verwachten we dat de binding binnen het onderzoeksgebied zal stijgen naar 55% in 2030. HUIDIG

2030

Inwoners onderzoeksgebied (CBS, 2019)

61.150

64.000

Besteding horeca per inwoner (Foodstep, CBS, 2018)

623,81

623,81

Bestedingspotentieel incl. inkomenscorrectie prijselasticiteit 0,5

657,50

657,50

Bestedingspotentieel (€ mln)

40,2

42,1

Koopkrachtbinding onderzoeksgebied

50%

55%

Gebonden bestedingen inwoners onderzoeksgebied (€ mln)

20,1

23,1

Koopkrachttoevloeiing onderzoeksgebied

50%

60%

Omzet door toevloeiing (€ mln)

20,1

34,7

Totale vraag onderzoeksgebied (€ mln)

40,2

57,9

TABEL 7 KWANTITATIEVE VRAAG VANUIT HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning

•

Koopkrachttoevloeiing: In het onderzoeksgebied zijn de bestedingen van

(zakelijke) toeristen van groot belang voor de horeca. We schatten dat deze doelgroep momenteel al goed is voor 50% van de totale omzet in de 16 Gemiddeld geeft een Nederlander jaarlijks €623,81 uit in de horeca (drankensector, fastservicesector en

restaurantsector, op basis van Foodstep en CBS Statline, 2018)

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

35

horecasector in het onderzoeksgebied. De toevloeiing zal naar verwachting toenemen tot 60%, door de komst van de nieuwe attractie Floriworld, de groei van het aantal hotels, de groei van het (watersport)toerisme en de ontwikkeling van het Zeilfort tot toeristische bestemming.

5.3 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD LANDELIJKE ONTWIKKELING

Het aantal bedrijven dat actief is in de horeca blijft toenemen. De verwachting is dat deze trend zich de komende tijd zal doorzetten. Binnen de horeca groeit vooral de fastservicesector sterk. In de periode 2010-2018 nam het aantal fastservice vestigingen in Nederland toe met maar liefst 25%. Het aantal restaurants groeide in dezelfde periode met 8%. Het aanbod van horecavestigingen in de drankensector laat juist een licht dalende trend zien van 3%. HORECA AANBOD IN CIJFERS • •

•

•

Horeca is onder te verdelen in een aantal sectoren, te weten de drankensector, fastservicesector en restaurantsector. In het primaire onderzoeksgebied (Aalsmeer en Uithoorn) zijn momenteel in totaal 104 horecavestigingen gevestigd. Aalsmeer heeft iets meer horecavestigingen dan Uithoorn. Het aantal verkooppunten is nagenoeg gelijk verdeeld over de verschillende sectoren, waarbij Aalsmeer meer restaurants heeft dan Uithoorn. Het verkoopvloeroppervlak is niet gelijk verdeeld over de sectoren. Het grootste aandeel in het totale metrage vvo zit in de drankensector (57%). Dit is te verklaren doordat onder de drankensector ook de zalenverhuur en partycentra vallen. De restaurantsector volgt als tweede grootste (33% van het vvo). De fastservicesector heeft slechts 11% van het oppervlak. Dit type horeca heeft weinig ruimte per verkooppunt nodig. Gemiddeld is een verkooppunt in het onderzoeksgebied 231 m² vvo. Een verkooppunt in de drankensector is het grootst, namelijk 424 m² vvo, gevolgd door de restaurantsector (223 m² vvo) en de fastservicesector (71 m² vvo). DRANKEN

FASTSERVICE

RESTAURANT

TOTAAL

VKP

M² VVO

VKP

M² VVO

VKP

M² VVO

VKP

M² VVO

Aalsmeer

16

11.780

18

1.188

21

5.968

55

18.936

Uithoorn

16

1.795

19

1.431

14

1.841

49

5.067

32

13.575

37

2.619

35

7.809

104

24.003

Totaal onderzoeksgebied

TABEL 8 AANTAL VERKOOPPUNTEN EN VERKOOPVLOEROPPERVLAK ONDERZOEKSGEBIED

36

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

Bron: HorecaDNA, 2020

De afgelopen jaren is het aantal horecavestigingen in het onderzoeksgebied gestegen van 90 in 2010 naar 104 in 2019, een groei van 16%. De groei heeft met name plaatsgevonden in Uithoorn, waar het aantal vestigingen in deze periode is gestegen van 38 naar 46. In Aalsmeer groeide het aanbod van 52 vestigingen naar 58 vestigingen. De fastservicesector in het onderzoeksgebied is fors is toegenomen. In 2010 maakte de sector 23% uit van het totale aantal vestigingen, in 2019 was dit gestegen naar 33%. Deze groei ligt overigens in lijn met de landelijke trend van de ontwikkeling van de fastservicesector. 45 40 35 30 25 20 15 2010

2011

2012

2013

Drankensector

2014

2015

Fastservicesector

2016

2017

2018

2019

Restaurantsector

FIGUUR 13 GROEI VAN DE VERSCHILLENDE HORECASECTOREN IN HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: HorecaDNA, 2019

CONCURREREND HORECA AANBOD

De reguliere horeca die voorzien is in Zeilfort Kudelstaart zal de meeste concurrentie ondervinden van de horecavestigingen die in Aalsmeer ook gelegen zijn aan de Westeinderplassen: • Joseph aan de Poel. Dit restaurant ligt aan de Kleine Poel, aan de noordoostkant van de Westeinderplassen in Aalsmeer. De Bar Bistro Joseph ligt in het water en is te bereiken via een kleine pier vanuit de Jachthaven Dragt. De menukaart is beperkt maar prijzig en gericht op het hogere segment. Joseph biedt ook arrangementen en bootverhuur aan. • Westeinder Paviljoen. Nabij Zeilfort Kudelstaart ligt aan het nieuwe surfstrand het Westeinder Paviljoen. Het paviljoen heeft een luxe uitstraling en een terras aan het water. Nabij het paviljoen is een surfschool aanwezig. Ook zijn er mogelijkheden voor zakelijke bijeenkomsten. • Oevers. In Kudelstaart ligt aan de Jachthaven Kudelstaart de brasserie/café Oevers. De brasserie heeft een gezellige, dorpse uitstraling en hanteert een betaalbare, eenvoudige menukaart.