bijlage 1 ladderonderbouwing.pdf

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

•

•

37

Jeff & Steve. Dit restaurant bevindt zich sinds begin 2019 in het zuidelijkste

puntje van de Westeinderplassen, bij de Jachthaven van Kempers Watersport. Het restaurant beschikt over een eenvoudige, betaalbare kaart. Ook heeft het een ruim buitenterras en kunnen er feesten en partijen worden gehouden. Brasserie de Nieuwe Meer. De brasserie is gelegen aan de noordkant van de Westeinderplassen, aan de Kleine Poel en nabij de watersportvereniging Nieuwe Meer. Het restaurant heeft een ruim buitenterras en een eenvoudige en zeer betaalbare menukaart.

Uithoorn heeft een fors horeca aanbod met een aantrekkelijke ligging aan de Amstel met jachthavens: • Geniet aan de Amstel. Café-restaurant gelegen in voormalig gemeentehuis direct aan de Amstel. Kan worden afgehuurd voor feesten en partijen. • Hertog Jan op ’t Water. Gelegen in het voormalige beurtschipperkantoor aan de Amstel. Keuze uit een 2-, 3- of 4-gangenmenu. Kan ook worden afgehuurd voor feesten en partijen. • Het Spoorhuis. Voormalig stationsgebouw uit 1912. Beschikt over een restaurant en vijf hotelkamers. Het restaurant ligt niet aan de Amstel. • Drechtfort/Pannenkoekenfort. Gelegen ten zuiden van Uithoorn, aan de Amstel. Het Fort bevat een pannenkoekenrestaurant en een regulier restaurant. • Fort de Kwakel. In het Fort, gelegen in de Kwakel, is een dagelijks geopend café gelegen. Zeilfort Kudelstaart is uniek omdat het gelegen is in een bijzonder en cultuurhistorisch waardevol object. Hierdoor onderscheidt het zich van de andere restaurants. De andere restaurants hebben tevens geen of nauwelijks overnachtingsmogelijkheden en sommigen bieden geen bootverhuur aan of hebben geen feestzalen. Zeilfort Kudelstaart kan het totaalpakket bieden, waardoor het een sterke nieuwe attractie in de omgeving kan worden. AANBOD VERGADERFACILITEITEN

Er is geen databestand dat al het aanbod aan zalen/vergader/congresfaciliteiten bijhoudt. We baseren ons daarom op het HorecaDNA-bestand17, deskresearch, het rapport van ZKA Consultants18 en een eigen inventarisatie. We kijken alleen naar de relevante concurrentie, waar zakelijke bijeenkomsten en vergaderingen kunnen worden gehouden. In Bijlage 3 is een overzicht van de 38 geïnventariseerde vergaderfaciliteiten weergeven. Het volgende valt op: • Het merendeel betreft een hotel. De hotels zijn bijna allemaal grootschalig (>150 kamers). De vergaderfaciliteiten hebben een andere sfeer en 17 HorecaDNA heeft twee deelsectoren waar de vergaderfaciliteiten onder kunnen vallen, te weten

‘Ontmoetingscentrum, Sociëteit’ en ‘Zalen-/Party-/Congrescentrum’. 18 Het betreft het rapport ‘Hotel de Zwerm Aalsmeer – beoordeling regionale behoefte’, opgesteld door ZKA Consultants in juni 2017.

38

• •

•

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

ambiance dan het Zeilfort Kudelstaart. Het zijn vrijwel allemaal relatief nieuwe gebouwen zonder cultuurhistorische waarde en karakter. De meeste vergaderlocaties (25) zijn gelegen in de gemeente Haarlemmermeer. De grootste locaties kent een capaciteit van 4.500 mensen. 20 van de 38 locaties hebben een capaciteit van onder de 400 mensen. Slechts drie locaties hebben een capaciteit van tussen de 400 en 500 mensen. De eerstvolgende heeft een capaciteit van 730, wat gelijk een stuk groter is. In Aalsmeer zijn er drie locaties met eenzelfde capaciteit: The Beach, Studio’s en Zalencentrum ’t Baken. Deze zijn niet vergelijkbaar met het concept van het Fort en zijn daarom niet te beschouwen als concurrentie.

De volgende locaties zijn in zekere zin (wat betreft sfeer) wel enigszins vergelijkbaar met de (multifunctionele) vergaderruimten in Zeilfort Kudelstaart: • Westeinderpaviljoen. Op loopafstand van Zeilfort Kudelstaart gelegen, ook aan de Westeinderplassen. Maximale capaciteit 300 mensen. • Fort de Kwakel. In het Fort is een dagelijks geopend café en feestlocatie aanwezig. Maximale capaciteit is 200 mensen. • Fort aan de Drecht. Gelegen ten zuiden van Uithoorn. Het Fort bevat een pannenkoekenrestaurant en een regulier restaurant. Daarbij kunnen er zowel particuliere als zakelijke bijeenkomsten worden gehouden. Maximale capaciteit is 150 mensen. • Anna’s Hoeve. Een authentieke, monumentale Hollandse boerderij die is omgebouwd naar feestlocatie. Maximale capaciteit is 200 mensen. PLANNEN

Voor het bepalen van de kwantitatieve behoefte moet, naast de feitelijke situatie, ook gekeken worden naar plannen voor horeca in het onderzoeksgebied. Momenteel zijn alleen plannen bekend voor de ontwikkeling van een horecavestiging aan het einde van de Uiterweg in Aalsmeer. Op de kavel bij de jachthaven Blauwe Beugel zou een plan bestaan voor het openen van een restaurant, dat de Blauwe Beugel zou gaan heten. In het bestemmingsplan is hiervoor maximaal 150 m² bvo opgenomen. Dit kan worden beschouwd als harde plancapaciteit. Locatiecapaciteit voor horeca die in bestemmingsplannen is opgenomen maar nog geen initiatiefnemer kent, is bij ons niet bekend. OMZETCLAIM BESTAAND AANBOD ONDERZOEKSGEBIED

Het kwantitatieve aanbod in het onderzoeksgebied berekenen we aan de hand van de normatieve vloerproductiviteit per m² bruto vloeroppervlak (bvo). In 2019 bedroeg het totale horecametrage in het onderzoeksgebied 30.004 m² bvo (24.003

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

39

m² vvo)19. Hiermee is, uitgaande van de normatieve vloerproductiviteit van € 1.315 per m² bvo20, circa € 39,5 miljoen aan horeca-omzet gegenereerd. PARAMETER

HUIDIG

Huidig horeca-aanbod onderzoeksgebied (in m² bvo)

24.003

Normatieve vloerproductiviteit (omzet per m² bvo)

€ 1.315

Totale omzet van het bestaand horeca-aanbod in het onderzoeksgebied

€ 39,5 mln

TABEL 9 OMZETCLAIM BESTAAND AANBOD IN HET ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning

5.4 ACTUELE REGIONALE BEHOEFTE KWANTITATIEVE BEHOEFTE

De behoefte aan horeca kan op twee manieren worden berekend: door de methode van horecadichtheden en aan de hand van een distributieve berekening (DPO). Dichthedenanalyse In een dichthedenanalyse wordt het aantal verkooppunten voor horeca afgezet tegen het aantal inwoners in een gebied (per 10.000 inwoners). Allereerst zijn de dichtheden van de verschillende horecasectoren binnen het onderzoeksgebied afgezet tegen de dichtheden in de MRA regio Amstelland-Meerlanden, de provincie Noord-Holland en Nederland. Het volgende valt op: • In totaal blijven het onderzoeksgebied en de regio Amstelland Meerlanden wat betreft horecavestigingen per 10.000 inwoners achter bij de horecadichtheden van Nederland en Noord-Holland. Gemiddeld zijn er in het onderzoeksgebied 17 vestigingen per 10.000 inwoners, in AmstellandMeerlanden 15,5, in Noord-Holland 22,3 en in Nederland 19,3. • Met name het aantal vestigingen in de drankensector ligt in het onderzoeksgebied beduidend lager dan het gemiddelde van Nederland en Noord-Holland (resp. 4,5 en 5,5). • In het onderzoeksgebied zijn daarentegen wel meer restaurants gevestigd dan het Nederlands en Noord-Hollands gemiddelde, namelijk 3,6 en 2,6.

19 Voor de verhouding netto/bruto hanteren we een omrekenfactor van 1,25 (verhouding 8/10). 20 Zie Bijlage 1 voor de berekeningen van de vloerproductiviteit

40

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

12

10,7 9,7

10 8,5

7,4

8 6

6,1 5,2

5,7 4,7

5,3 5,6

4

3,1 2,1

2 0 Onderzoeksgebied

Amstelland-Meerlanden

Drankensector

Noord Holland

Fastservicesector

Nederland

Restaurantsector

FIGUUR 14 AANTAL VERKOOPPUNTEN PER 10.000 INWONERS IN VERSCHILLENDE SECTOREN Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van HorecaDNA en CBS Statline, 2019

De verschillende zelfstandige horecavoorzieningen zoals voorzien binnen het programma van Zeilfort Kudelstaart vallen elk binnen een andere deelsector. Het Zeilerscafé en de centrale bar vallen onder de deelsector ‘Café, Bar, Nachtclub’ (drankensector), het restaurant onder de deelsector ‘Café-Restaurant’ (restaurantsector) en de vergaderruimten onder de deelsector ‘Zalen-/Party/Congrescentrum’ (drankensector). Deze categorieën zijn in onderstaande figuur afgezet tegen de vergelijkingsgebieden. Het valt op dat de deelsectoren Café/Bar en Café-Restaurant in zowel het onderzoekgebied als de regio Amstelland-Meerlanden ondervertegenwoordigd zijn in vergelijking met het landelijke en provinciale gemiddelde. Ook opvallend is dat de restaurantsector juist oververtegenwoordigd is in deze twee gebieden, maar de deelsector Café-Restaurant (wat onder de restaurantsector valt) juist ondervertegenwoordigd. 7 5,8

6

5,0

5 4 3

2,5

2,3

1,8

2 1

0,8

0,7

1,7

1,3

0,6

0,7

0,6

0 Onderzoeksgebied

Amstelland Meerlanden

Zalen-/party-/congrescentrum

Provincie Noord-Holland

Cafe/Bar

Nederland

Cafe-Restaurant

FIGUUR 15 AANTAL VERKOOPPUNTEN PER 10.000 INWONERS IN DEELSECTOREN ZALEN-/PARTY/CONGRESCENTRUM, CAFE/BAR EN CAFE-RESTAURANT Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van HorecaDNA en CBS Statline, 2019

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

41

In de figuur is te zien dat in het onderzoeksgebied een fractie meer zalen-, partyen congrescentra zijn per 10.000 inwoners dan in Nederland, en de regio Amstelland Meerlanden juist een fractie minder. De dichtheden voor zalen-, partyen congrescentra dienen echter met de nodige marges te worden geïnterpreteerd, om de volgende twee redenen: • Zalen en vergaderruimten die ondergeschikt zijn aan bijvoorbeeld een hotel of restaurant, zijn niet ingedeeld bij ‘Zalen-/Party-/Congrescentrum’ van HorecaDNA, maar in een andere categorie (zoals hotel of caférestaurant). Daardoor zijn niet alle locaties meegenomen en is het beeld incompleet. • Bij de dichthedenvergelijking is het aantal verkooppunten afgezet tegen het inwoneraantal. Voor de deelsector ‘Zalen-/Party-/Congrescentrum’ is naast het inwonertal juist ook de zakelijk-economische context van belang. Zeker congrescentra moeten het vooral hebben van zakelijke bezoekers. Juist in deze regio is er sprake van groot zakelijk-economisch potentieel en dynamiek (waar de vergelijking met het inwoneraantal een incompleet beeld geeft).. In onderstaande tabel is de horecabehoefte voor 2030 berekend op basis van de dichtheid van het totale aantal verkooppunten.

In de berekening van het minimumscenario is de horecadichtheid van het onderzoeksgebied afgezet tegen de horecadichtheid van Nederland (19,3) en in het maximumscenario die van de Provincie Noord-Holland (22,3). PARAMETER

MINIMAAL

MAXIMAAL

Inwoners (2030)

64.000

64.000

Potentieel aanbod21 (vkp)

123,5

142,9

Huidig aanbod (vkp)

104

104

Uitbreidingsruimte (vkp)22

20

39

Uitbreidingsruimte (m² bvo)23

4.000

8.000

TABEL 10 BEHOEFTEBEREKENING HORECA OP BASIS VAN HORECADICHTHEID VERKOOPPUNTEN Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van HorecaDNA en CBS Statline, 2019

Op basis van de dichtheden van Noord-Holland en Nederland is er tot 2030 ruimte om horeca toe te voegen aan het onderzoeksgebied. De uitbreidingsruimte bedraagt 4.000 tot 8.000 m² bvo, wat neerkomt op het toevoegen van 20 tot 39 vestigingen. Hier moet nog wel de plancapaciteit (150 m² bvo) van worden afgetrokken. Desalniettemin blijft er genoeg uitbreidingsruimte over om de horecafaciliteiten te realiseren.

21 Berekening: aantal inwoners / 10.000 * 19,3/22,3 (gemiddelde dichtheid Nederland en Noord-Holland). Bron:

HorecaDNA 22 Potentieel aanbod – huidig aanbod 23 Op basis van gemiddelde landelijke metrage horecavestiging in 2019 volgens HorecaDNA: 165 m² wvo (206 m² bvo)

42

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

Distributieve planologische berekening (DPO) Volgens de Ladder dient in de kwantitatieve behoefte de kwantitatieve vraag te worden geconfronteerd met de omzetclaim van het huidige horeca-aanbod. PARAMETER

HUIDIG

2030

Kwantitatieve vraag in mln €

€ 40,2

€ 57,9

Omzetclaim bestaand horeca-aanbod in mln €

€ 39,5

€ 39,5

Kwantitatieve behoefte in mln € (vraag-aanbod)

€ 0,75

€ 18,4

Kwantitatieve behoefte (in m² bvo) (afgerond)24

570

14.000

TABEL 11 CONFRONTATIE KWANTITATIEVE BEHOEFTE (VRAAG EN AANBOD) DPO Bron: Bureau Stedelijke Planning

Uit de confrontatie blijkt dat er in de huidige situatie een minimale behoefte bestaat van 570 m² bvo horeca. Tot 2030 betreft de behoefte voor horeca in het onderzoeksgebied circa 14.000 m² bvo. Dit is meer dan voldoende om (ook na aftrek van de plancapaciteit van 150 m² bvo) zowel het restaurant, de zeilerslounge, de bar en de vergaderruimten in Zeilfort Kudelstaart te realiseren (totaal 3.300 m² bvo). KWALITATIEVE BEHOEFTE

De kwantitatieve behoefte van 14.000 m² bvo binnen het onderzoeksgebied kan niet volledig worden toebedeeld aan Aalsmeer en aan de dranken- en restaurantsector. We hanteren eerst een verdeelsleutel voor het toebedelen van de ruimte aan Aalsmeer en daarna hoeveel kan worden toegekend aan de verschillende sectoren. Het is aannemelijk dat binnen het onderzoeksgebied een bovengemiddeld deel van de berekende behoefte kan worden toebedeeld aan Aalsmeer. De gemeente heeft nu al een sterkere horecasector dan Uithoorn, is relatief populair bij toeristen en zet actief in op de groei van het (watersport)toerisme. Daarom delen wij 65% van berekende marktruimte in het primaire onderzoeksgebied toe aan Aalsmeer. PARAMETER

HUIDIG

2030

Kwantitatieve behoefte in m² bvo

570

14.000

Aandeel Aalsmeer

65%

65%

Behoefte horeca in Aalsmeer in m² bvo

370

9.100

TABEL 12 TOEBEDELING MARKTRUIMTE AAN AALSMEER Bron: Bureau Stedelijke Planning

De restaurantsector en drankensector zijn momenteel beiden goed voor beiden nagenoeg een derde van het totale aanbod (resp. 31% en 34%). We gaan er vanuit 24 Berekening: Kwantitatieve behoefte / normatieve vloerproductiviteit (€1.315)

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

43

dat deze verhoudingen in typen horeca gewenst zijn in Aalsmeer en dat de marktruimte naar rato van de huidige verhoudingen verdeeld kan worden over de sectoren. Dit resulteert in een marktruimte van 2.820 m² bvo voor de drankensector en 3.100 m² bvo voor de restaurantsector. Dit is genoeg om de bar (300 m² bvo) en het restaurant (1.000 m² bvo) te realiseren. PARAMETER

DRANKENSECTOR

RESTAURANTSECTOR

HUIDIG

2030

HUIDIG

2030

Behoefte horeca in Aalsmeer in m² bvo

370

9.100

370

9.100

Aandeel in het huidige horeca-aanbod

31%

31%

34%

34%

Behoefte sector

110

2.820

130

3.100

TABEL 13 TOEBEDELING MARKTRUIMTE AALSMEER AAN HORECASECTOREN Bron: Bureau Stedelijke Planning

De vergaderruimten kunnen worden aangemerkt als een zelfstandige horecavestiging. In dat geval zal het onder de drankensector en de deelsector ‘Zalen-/Party-/Congres’ vallen. Mogelijk wordt het ook ondergeschikt aan het restaurant of café. In alle gevallen is er marktruimte (ook na aftrek van de plancapaciteit van 150 m² bvo) om de vergaderruimten (2.000 m² bvo) te ontwikkelen.

5.5 RUIMTELIJKE EN ECONOMISCHE EFFECTEN Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening moeten de ruimtelijke en economische effecten in beeld worden gebracht. De beoogde ontwikkeling van horeca mag niet leiden tot zodanige overcapaciteit dat dit onaanvaardbare leegstand in het onderzoeksgebied veroorzaakt. DE RUIMTELIJK-ECONOMISCHE IMPULS

De ontwikkeling van horeca in het Zeilfort Kudelstaart zal de volgende ruimtelijkeconomische impuls genereren: • Versterking vestigingsklimaat: aantrekkelijke horeca die aan de moderne maatstaven voldoet en op een goede locatie is gevestigd, versterkt het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven. Ook draagt de horeca bij aan het concurrentieprofiel van het gebied. • Katalysator nieuwe investeringen: een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de omgeving. Door de ontwikkeling wordt het gebied aantrekkelijker en zal het eerder nieuwe gebruikers en investeerders aantrekken. • Toegevoegde waarde recreatieterrein: voor het plangebied van Zeilfort Kudelstaart bestaat de ambitie om de jachthaven uit te breiden en een hotel, horeca, vergaderruimten, kleine spa, museum en een clubhuis toe te voegen. Daarnaast is het terrein openbaar toegankelijk en kunnen er

44

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

evenementen worden gehouden. De toevoeging van horeca heeft een toegevoegde waarde voor al deze functies en zal van het Fort-complex een nieuw toeristisch verblijfsgebied maken met een compleet aanbod aan leisurevoorzieningen. EFFECTEN OP BESTAANDE STRUCTUUR

Horeca is een heterogene sector. Het is dan ook op voorhand lastig te bepalen wat de omzeteffecten zijn op de bestaande structuur. Hoe meer die invulling afwijkt van het huidige aanbod (functie, sector, concept en doelgroep), hoe kleiner de effecten. Om het maximale omzeteffect te bepalen, zijn de effecten getoetst aan de hand van het toevoegen van maximaal 3.300 m² bvo horeca. Wij schatten de verdringingseffecten voor de bestaande horeca in omzettermen op circa 2,7%.25 Dergelijke percentages zijn acceptabel en nauwelijks merkbaar. Daarbij worden de beperkte negatieve effecten snel weer ingelopen doordat de horeca hoge groeicijfers laat noteren. WOON- EN LEEFKLIMAAT EN ONDERNEMERSKLIMAAT

Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort ook dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat. De effecten zijn niet van dien aard, dat sprake zal zijn van uitval, laat staan onaanvaardbare leegstand.

5.6 MOGELIJKE ECONOMISCHE EFFECTEN VAN DE CORONACRISIS Bij de analyse van te verwachten vraag- en aanbodontwikkelingen is gewerkt met data en prognoses zoals wij die tot voor kort hanteerden. Vooralsnog is helder dat de Coronacrisis forse consequenties zal hebben voor de economische groei, in ons land en in andere landen. De omvang en de duur van de consequenties zijn echter nog niet goed in te schatten. Bureau Stedelijk Planning denkt voorlopig in twee scenario’s waarin korte termijneffecten en lange termijn prognoses worden gecombineerd. In deze scenario’s komt het economische groeipad de komende tien jaar op een lager niveau te liggen naar gemiddeld 0,5 tot 1,0% per jaar.

Economische scenario’s Bureau Stedelijke Planning 2020-2030 Voor de prognose van de economische groei voor de komende tien jaar hanteert Bureau Stedelijke Planning twee scenario’s die zijn gebaseerd op een combinatie van de door het CPB, ECB en BCI berekende lange

25 In Bijlage 2 zijn de uitgebreide berekeningen van de verdringingseffecten toegelicht.

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

45

termijnscenario’s uit 2015 en 2018 en de korte termijnscenario’s van het CPB uit 2020. Beide scenario’s gaan uit van een forse impact van het Coronavirus op de economische ontwikkeling van Nederland. Het verschil in de scenario’s zit met name in de mate waarin de economische problematiek zich doorzet van de ene bedrijfssector naar de andere (het domino-effect) en daarmee in de diepte en lengte van de recessie.

Scenario 1 Kortdurende recessie als gevolg coronacrisis Het eerste scenario betreft een scherpe en kortdurende economische crisis. Dat wil zeggen een recessie in 2020 en herstel vanaf 2021. In dit scenario wordt de Nederlandse economie hard geraakt in 2020, met een krimp van 5% van het Bruto Nationaal Product26. Dat is vergelijkbaar met het slechtste jaar van de financieel-economische crisis (2009). Ook de werkloosheid neemt toe als gevolg van vraaguitval en onzekerheid bij werkgevers. Anders dan in de vorige crisis is nu echter sprake van een externe oorzaak. Destijds waren structurele problemen in de financiële sector de oorzaak van de economische recessie en vervolgens de vastgoedmarktcrisis. Nu is door ingrijpen van de overheid, met het doel om de coronapandemie in te dammen, een deel van het bedrijfsleven stilgelegd of aan banden gelegd. De overheid en de banken staan er (in Nederland en een aantal andere landen) echter veel beter voor dan in 2009. Het steunpakket (van de Nederlandse overheid en van veel andere landen) helpt om productiecapaciteit te behouden, werkgelegenheid zoveel mogelijk in stand te houden en weer op het groeipad te komen. Hiermee volgt naar verwachting in 2021 herstel. Over de periode 2020-2030 gaat dit scenario uit van een gemiddelde groei van de werkgelegenheid van 1%.

Scenario 2 Langdurige recessie als gevolg coronacrisis Het tweede scenario gaat eveneens uit van een scherpe daling van de economische groei, maar met grotere en langdurige consequenties. In dit scenario is sprake van een domino-effect waardoor de malaise van de ene sector de andere zwaar raakt. Hier kan bijvoorbeeld sprake van zijn als de ‘intelligente lock down’ tot het najaar van 2020 of langer voortduurt. In dat geval zal de overheid mogelijk niet meer in staat zijn om het bedrijfsleven optimaal te steunen en zal ook de financiële sector averij oplopen. Daarnaast zal in dit scenario de economie van lidstaten in het zuiden en oosten van de EU extra zwaar geraakt worden. Dit zal een extra financiële inspanning vragen van de noordelijke staten wat in eerste instantie een remmend effect zal hebben op het economisch herstel. In dit scenario zal pas weer rond 2024 sprake zijn van economische groei. Het tweede scenario gaat voor de periode 2020-2030 uit van een gemiddelde groei van de werkgelegenheid van 0,5%. Bron: Bureau Stedelijke Planning, mede op basis van CPB, ECB en BC

26 Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) voorziet in haar World Economic Outlook van 14 april 2020 zelfs een krimp

van de Nederlandse economie met 7,5 procent, om vervolgens ook weer sterk(er) aan te trekken.

46

BEHOEFTE HORECA EN VERGADERFACILITEITEN

Voor de ontwikkeling van Zeilfort Kudelstaart vullen wij deze scenario’s aan met de volgende opmerkingen: • De bestaande horeca wordt fors geraakt door de gedwongen sluiting en omzetverliezen. Hier zijn zeker faillissementen te verwachten. Zodra echter de economie weer aantrekt, is ook een relatief snel herstel van de binnenlandse toeristische vraag te verwachten en ontstaan nieuwe kansen voor ondernemers. Het lijkt een realistische verwachting dat ten tijde van de opening van Zeilfort Kudelstaart (2022/2023) de effecten van de Corona crisis zullen zijn uitgewerkt. • De vraag naar vergaderfaciliteiten zal, zeker wat de internationale bezoekers betreft, relatief traag reageren op economisch herstel. De pandemie beweegt zich in een golfbeweging door de wereld en de internationale reisbewegingen zullen nog geruime tijd beperkt zijn.`

CONCLUSIE EN ADVIES

6 CONCLUSIE EN ADVIES

In dit laatste hoofdstuk zijn de conclusies voor de behoefte aan hotel, horeca en vergaderfaciliteiten samengevat en is een (programma)advies gegeven.

6.1 BEHOEFTE HOTEL, HORECA- EN VERGADERFACILITEITEN • • •

•

Zeilfort Kudelstaart maakt deel uit van de Stelling van Amsterdam, UNESCO Werelderfgoed. Een bijzonder object van grote cultuurhistorische waarde krijgt als Zeilfort met hotel, horeca- en vergaderruimten een nieuw leven ingeblazen. Het Zeilfort ligt midden in de as Zuid-Kennemerland, AmstellandMeerlanden, Amsterdam (Zuid), Almere, daar waar een enorme potentie en dynamiek is: zakelijk-economisch, toeristisch en qua inwoners. De afstand tot Schiphol bedraagt circa 15 autominuten; tot Bloemenveiling Aalsmeer 5 autominuten. Zeilfort Kudelstaart biedt een uniek product voor zowel de zakelijke als toeristisch-recreatieve gast, door 1) de cultuur-historische ambiance, 2) de functiecombinatie (hotel, horeca, vergaderen en watersport) en 3) het natuurschoon met het water als blauw decor, weg uit de hectiek en/of zakelijk-functionele omgeving van de stad.

BEHOEFTE HOTEL 28 KAMERS (EVENTUEEL 40) •

•

•

Er is binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) een behoefte aan circa 16.000 hotelkamers tot 2030. Traditioneel trekken Amsterdam en daarna Schiphol/Haarlemmermeer het gros van de hotelkamers aan. Samen zijn ze goed voor 85% van de hotelmarkt. De panelen gaan echter schuiven. Amsterdam kent sinds 2016 een hotelstop. Naar verwachting worden nog 8.000 kamers gerealiseerd (waarvoor al een vergunning is afgegeven, en een enkele nieuwe). De restantbehoefte van de andere 8.000 kamers valt dus aan de andere MRAregio’s toe te bedelen. In de regio Amstelland-Meerlanden (het onderzoeksgebied voor het hotel) gaat het om 1.000 tot 21.400 kamers tot 2030; in de middenscenario’s (2, 3 en 4) 7.850 tot 12.100 kamers. Rekening houdend met de harde plancapaciteit van ten minste 1.813 hotelkamers resteert er nog altijd een zeer forse behoefte. Meer dan voldoende om een hotel van 28 (of eventueel 40 kamers) motiveren. De ontwikkeling van Zeilfort Kudelstaart doorstaat ook de toets aan de MRA-ladder voor hotels.

47

48

CONCLUSIE EN ADVIES

BEHOEFTE HORECA- EN VERGADERFACILITEITEN 3.300 M² BVO •

•

6.2

Zowel de analyse van horecadichtheden als een distributieplanologische berekening (DPO) wijzen op een aanzienlijke uitbreidingruimte aan horeca en vergaderfaciliteiten. Tot 2030 betreft de uitbreidingsruimte voor horeca in het onderzoeksgebied (de gemeenten Aalsmeer en Uithoorn) circa 14.000 m² bvo. Dit is meer dan voldoende om (ook na aftrek van de plancapaciteit van 150 m² bvo) zowel het restaurant, de zeilerslounge, de bar en de vergaderruimten in Zeilfort Kudelstaart te realiseren (totaal 3.300 m² bvo). De gevolgen van het coronavirus zijn nog ongewis. Op korte termijn leiden deze vermoedelijk tot vraaguitval en faillissementen. Zodra echter de economie weer aantrekt, zal ook de binnenlandse toeristische en zakelijke vraag snel herstellen. Het herstel van de internationale zakelijke en toeristische vraag zal vermoedelijk langer op zich laten wachten. Verwacht wordt dat wanneer het Zeilfort zal openen, de markt weer is aangetrokken en de vraag hersteld.

(PROGRAMMA)ADVIES

In deze laatste paragraaf is een indicatief (programma)advies geformuleerd. Deze paragraaf maakt geen deel uit van de Ladderonderbouwing. HOTELEXPLOITATIE

Het hotel telt 28 kamers, mogelijk uit te breiden naar 40. Een dergelijk beperkt aantal kamers (ondergrens van 28 kamers) vormt normaliter een (te) smalle basis voor een zelfstandige, rendabele exploitatie. Maar de combinatie van drie verschillende functies - hotel, horeca- en vergadergelegenheden (elk ongeveer een derde van de omzet) – maakt een gezonde en kansrijke exploitatie juist wel mogelijk. Om het hotel wel zelfstandig te kunnen laten functioneren raden we aan het maximale scenario (40 hotelkamers) te ontwikkelen. Tevens is van belang: • zakelijke bijeenkomsten aantrekkelijk aan te bieden in combinatie met een overnachting (en uiteraard ook ontbijt, lunch, borrel en diner), en;. • weekenden en vakantieperioden te benutten voor toeristische overnachtingen. Een aansprekend voorbeeld is de Vergaderfabriek in Teuge, in 2019 het eerste 3Dgeprinte gebouw in commerciële opdracht van Europa. Beeld, geur en geluid zorgen voor een unieke ervaring om in te trainen en te vergaderen. Op het zelfde terrein bevindt zich al wat langere tijd de Slaapfabriek, met zo’n 12 luxe themakamers met ontbijt en ook vergaderfaciliteiten. Beide faciliteiten worden gerund door een ondernemersechtpaar.

CONCLUSIE EN ADVIES

FIGUUR 16 DE VERGADERFABRIEK IN TEUGE: 3D-GEPINRT GEBOUW MET ALLE TECHNISCHE FACILITEITEN EN OVERNACHTINGSMOGELIJKHEID (DE SLAAPFABRIEK) Bron: vergaderlocaties.nl

Daarnaast kan samenwerking met omliggende hotels worden overwogen om ook grotere groepen te kunnen laten overnachten. Ook kan gedacht worden aan bijzondere overnachtingsmogelijkheden op het water, zoals een drijvende ecolodge of camperplaatsen.

FIGUUR 17 DRIJVENDE ECOLODGE Bron: orgineelovernachten.nl

49

50

CONCLUSIE EN ADVIES

HORECA EN VERGADERRUIMTEN

Voor horeca en vergaderruimten is nog het volgende van belang; • Voor de horeca - 1.000 m² bvo restaurant en 300 m² bvo café/bar – zal minimaal 700 m² terrasruimte moeten zijn, direct aan het water. • Horeca dient zoveel mogelijk dagrond (ontbijt, lunch, borrel, diner, feest) te zijn en weekrond: door de week het accent op zakelijk en in het weekend en vakantietijd op toeristisch-recreatief. • Gebruik de vergaderzalen van 2.000 m² bvo voor meerdere doeleinden (naast vergaderingen), zoals trainingen/seminars, (bedrijfs)feesten, congressen, bedrijfspresentatie en exposities, met tevens: − arrangementen met overnachting, horeca of catering en watersport; − het slim combineren of splitsen van ruimtes, en; − de ruimtes te voorzien van alle moderne technische faciliteiten. • Slimme exploitatie. We raden aan de exploitatie van de verschillende onderdelen (hotel, restaurant, bar, vergaderruimten, catering en jachthaven) slim te combineren (zoals gedeelde keuken voor restaurant, bar en catering) én in één hand te houden om de commerciële haalbaarheid te vergroten. Tot slot, Fort Kudelstaart heeft potentie, maar dient als zeilfort nog wel op de kaart gezet te worden voor zakelijk toeristisch-recreatief gebruik. Dit betekent dat alle onderdelen doel(groep)gericht, stapsgewijs, en vanaf heden al dienen te worden geactiveerd.

Een dergelijke benadering staat ook wel bekend als “place making”. Het thema “Stelling van Amsterdam” biedt hiervoor een ideale verhaallijn. Fort Resort Beemster is een andere goede referentie, die tevens als inspiratie kan

dienen voor de ontwikkeling van het MOB-complex. Fort Beemster is een Unesco monument, onderdeel van de Stelling van Amsterdam, gelegen in Werelderfgoed De Beemster. In 2011-2012 is het fort verbouwd tot een luxe eco-chic wellness resort met een CO-2 neutraal hotel met 16 luxe kamers & suites, twee restaurants (het Poterne en het wellness restaurant) en zalen voor vergaderingen, (bedrijfs)feesten en officiële trouwlocatie.

FIGUUR 18 FORT RESORT BEEMSTER Bron: website fortresortbeemster.nl

BIJLAGE 1

51

BIJLAGE 1 UITGANGSPUNTEN VOOR DISTRIBUTIEVE BEREKENING

Op basis van kengetallen van de jaarlijkse omzet in de horecasectoren (dranken, fastservice en restaurant) en het aantal inwoners in 2019 is de gemiddelde besteding per hoofd van de bevolking berekend. INDICATOR

TOTAAL

Jaaromzet in mln

€ 11.272

Inwoners Nederland

17.282.163

Gemiddelde besteding per hoofd

€ 652,23

TABEL 16 BEREKENING GEMIDDELDE BESTEDING HORECA Bron: Foodstep, CBS Statline, 2019

De gemiddelde omzet per m² bvo van een horecabedrijf is berekend aan de hand van de totale jaaromzet en het totale aantal horecameters in Nederland. INDICATOR

TOTAAL

Jaaromzet in mln

€ 11.272

Totaal metrage horeca (in bvo)

8.572.226

Gemiddelde omzet per m² bvo (vloerproductiviteit)

€ 1.315

TABEL 17 BEREKENING OMZET PER M² BVO HORECA Bron: Foodstep, HorecaDNA, 2019

52

BIJLAGE 2

BIJLAGE 2 BEREKENING VAN DE EFFECTEN

De berekeningen van de effecten zijn gemaakt voor de totale horecasector. Er is uitgegaan van dat maximaal 50% van de omzet van de beoogde horeca ten koste gaat van het bestaande aanbod in het onderzoeksgebied (Aalsmeer en Uithoorn). De overige 50% komt voor rekening van aanbieders elders in de regio, nieuwe klanten van buiten het marktgebied (marktverruiming), deels aanboren nieuwe markt en uit andere foodkanalen (bijvoorbeeld supermarkten, catering, bedrijfskantines, To Go). Verder zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 27 • Huidig aanbod totale horecasector onderzoeksgebied (vkp): 104 vestigingen • Huidig aanbod totale horecasector onderzoeksgebied (m² bvo) : 24.003 m² vvo (30.004 m² bvo). OMZETEFFECT Verdringing (50%)28

1.650

Omzeteffect (%)29

5,5 %

Effect op leegstand (%)30

2,7 %

Effect op leegstand (m² bvo)31

825

TABEL 14 OMZETEFFECT ONDERZOEKSGEBIED OP DE BESTAANDE STRUCTUUR OP BASIS VAN 50% VERDRINGING Bron: Bureau Stedelijke Planning

Omzetderving gaat niet 1-op-1 gepaard met een stijging van leegstand. Dit komt doordat een (kleine) omzetdaling ondernemers niet direct in de gevarenzone brengt. Daar waar dit mogelijk wel dreigt, zullen ondernemers er alles aan doen de exploitatie te verbeteren. Voor de toename van leegstand gaan we er op basis van ervaringscijfers van uit dat elke 1% omzetderving leidt tot een leegstandtoename van 0,5% van het huidige gevestigde aanbod. Omgerekend naar oppervlakte gaat het om maximaal 825 m² bvo in de totale horecasector (bij toevoeging van 3.300 m² bvo).

27 HorecaDNA, 2020 28 Berekening: 3.300 m² bvo (toevoeging horeca Fort Kudelstaart) * 0,5 29 Berekening: 1.650 m² bvo / 30.004 m² bvo (huidig horeca aanbod in onderzoeksgebied) * 100% 30 Berekening: 5,5 % * 0,5 31 Berekening: 2,7 % * 30.004 m² bvo (huidig horeca aanbod in onderzoeksgebied)

BIJLAGE 3

53

BIJLAGE 3 OVERZICHT VERGADERFACILITEITEN

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende locaties voor vergaderen in de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Haarlemmermeer en Uithoorn. AANTAL CAPACITEIT ZALEN PERSONEN

NAAM

GEMEENTE

TYPE LOCATIE

Jeff & Steve

Aalsmeer

Horeca

1

30

Flight Simulator Training Schiphol

Haarlemmermeer

Evenementenlocatie

2

30

HNK Hoofddorp

Haarlemmermeer

Kantoor

4

48

In den Ossewaerd

Aalsmeer

Evenementenlocatie

1

80

Drechtfort

Uithoorn

Horeca

1

150

Restaurant De Oude Veiling

Aalsmeer

Horeca

3

150

Dorpshuis De Quakel

Uithoorn

Horeca

4

150

Ibis Amsterdam Airport

Haarlemmermeer

Hotel

6

167

Renaissance Amsterdam Schiphol

Aalsmeer

Hotel

5

180

Bar het Fort - Fort de Kwakel

Uithoorn

Horeca

1

200

Dorpshuis Kudelstaart

Aalsmeer

Horeca

3

200

Park Inn By Radisson Amsterdam

Haarlemmermeer

Hotel

5

200

WTC Schiphol

Haarlemmermeer

Kantoor

14

235

Dorint Airport-Hotel Amsterdam

Haarlemmermeer

Hotel

10

286

Anna's Hoeve

Haarlemmermeer

Evenementenlocatie

1

300

Westeinderpaviljoen

Aalsmeer

Horeca

2

300

Hotel restaurant De Beurs

Haarlemmermeer

Hotel

5

300

Courtyard by Marriot Amsterdam

Haarlemmermeer

Hotel

6

305

Hyatt Place Amsterdam Airport

Haarlemmermeer

Hotel

6

350

Experience Center Hoofddorp

Haarlemmermeer

Kantoor

12

372

Grandhotel Amstelveen

Amstelveen

Hotel

5

430

Zalencentrum 't Baken

Aalsmeer

Evenementenlocatie

9

450

NH Hotel Amsterdam Schiphol

Haarlemmermeer

Hotel

15

500

Airport Hotel

Airport

Airport

Airport

54

Crowne Plaza Amsterdam -

BIJLAGE 3

Haarlemmermeer

Hotel

13

730

Haarlemmermeer

Evenementenlocatie

7

800

Hotel

30

800

Haarlemmermeer

Hotel

17

818

Best Western De Rustende Jager

Haarlemmermeer

Hotel

8

835

Radisson Blu Hotel Amsterdam

Haarlemmermeer

Hotel

17

914

Haarlemmermeer

Hotel

15

995

Arendshoeve

Haarlemmermeer

Evenementenlocatie

1

1.000

Hilton Amsterdam Airport

Haarlemmermeer

Hotel

24

1.140

The Beach

Aalsmeer

Horeca

4

1.500

Studio's Aalsmeer

Aalsmeer

Evenementenlocatie

5

1.500

Hotel Van der Valk A4

Haarlemmermeer

Hotel

22

1.500

Park Plaza Amsterdam Airport

Haarlemmermeer

Hotel

19

1.507

Claus Park Collection

Haarlemmermeer

Evenementenlocatie

19

2.000

EXPO Haarlemmermeer

Haarlemmermeer

Evenementenlocatie

4

4.500

Schiphol Event Center Fokker

Sheraton Amsterdam Airport Hotel Haarlemmermeer & Conference Center Novotel Amsterdam Schiphol Airport

Airport Steigenberger Airport Hotel Amsterdam

TABEL 15 OVERZICHT VERGADERFACILITEITEN SECUNDAIR ONDERZOEKSGEBIED Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning, rapportage ZKA Consultants, HorecaDNA

BIJLAGE 4

55

BIJLAGE 4 HOTELLADDER32

Trede 1: ‘Voegt het initiatief iets toe aan het bestaande aanbod (nieuwe markt) en zijn omgeving?’ Om te beoordelen of een initiatief iets toevoegt aan het bestaande aanbod en zijn omgeving dienen de volgende vragen tot een positief antwoord te leiden: 1. Geeft de beschrijving van de beoogde doelgroepen van het nieuwe hotelinitiatief een toegevoegde waarde? 2. Krijgt het hotel een sterclassificatie die ondervertegenwoordigd is in zijn directe omgeving? 3. Leveren de extra hotelkamers een aantoonbare kwaliteitsimpuls voor de directe omgeving? Trede 2: ‘Ligt het initiatief in een kansengebied?’ Om te beoordelen of een initiatief in een kansengebied ligt dient de kansenkaart gehanteerd te worden. Trede 3: ‘Is er sprake van transformatie?’ Er is sprake van een transformatieproject indien de nieuwe hotelkamers in bestaand vastgoed gerealiseerd worden dat tot dan toe een andere functie had (bijvoorbeeld kantoor of onderwijs), waarbij het vastgoed behouden blijft (herontwikkeling). Er is ook sprake van transformatie als het bestaande vastgoed dat tot dan toe een andere functie had gesloopt wordt, waarna er een nieuw hotel gerealiseerd wordt (sloop/nieuwbouw).

Trede 4: ‘Voldoet het initiatief aan de ruimtelijke en kwalitatieve criteria?’ Om te beoordelen of een initiatief aan de ruimtelijke en kwalitatieve criteria voldoet dienen de volgende vragen tot een positief antwoord te leiden: RUIMTELIJKE CRITERIA

KWALITATIEVE EN ECONOMISCHE CRITERIA

1. Worden de hotelkamers in de nabijheid van

1. Levert het hotel een aantoonbare

hoogwaardig openbaar vervoer gerealiseerd?

kwaliteitsimpuls op voor het pand of de omgeving of het hotelaanbod in de MRA?

2. Kan de capaciteit van de omliggende wegen de

2. Heeft het initiatief een hoogwaardige

verkeersaantrekkende werking van de extra

bedrijfsfilosofie m.b.t. duurzaamheid en

hotelkamers aan en zijn er voldoende

maatschappelijk verantwoord ondernemen?

parkeerplaatsen?

32 Regionale Hotelstrategie 2016-2022, te downloaden via: https://docplayer.nl/9125285-Regionale-hotelstrategie-2016-

2022.html

56

BIJLAGE 4

3. Zijn er belemmeringen voor wat betreft milieu

3. Zijn de extra hotelkamers bovengemiddeld

wet -en regelgeving?

duurzaam ten opzichte van normen in huidige weten regelgeving?

4. Past de maat en schaal van het extra te realiseren 4. Is er aantoonbare financiële haalbaarheid? hotel(kamers) binnen de ruimtelijke omgeving? 5. Hebben de extra hotelkamers geen onevenredige

5. Is er een financier en eindbelegger (indien van

inbreuk op het woon- en leefklimaat?

toepassing)?

6. Zijn er dichtbij voorzieningen

6. Is er sprake van functiemenging?

(toeristisch/recreatieve attracties, stedelijke centra, luchthaven, zakelijke voorzieningen)? TABEL 16 RUIMTELIJKE EN KWALITATIEVE CRITERIA VOLGENS DE VIERDE TREDE VAN DE HOTELLADDER Bron: Regionale Hotelstrategie 2016-2022

BIJLAGE 5

57

BIJLAGE 5 REACTIE OP ZIENSWIJZE

AANLEIDING Zeilfort Kudelstaart BV is voornemens in Fort Kudelstaart een hotel, horeca en vergaderfaciliteiten te realiseren. Voor het plangebied is een nieuw bestemmingsplan in de maak. Als onderdeel hiervan stelde Bureau Stedelijke Planning op 15 april j.l. een rapportage op die de behoefte aan de hotel, horeca- en vergadervoorzieningen onderbouwde aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het bestemmingsplan en onderliggende ladderonderbouwing lagen vervolgens ter inzage. Op 14 juli diende de Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart een zienswijze in op het bestemmingsplan. Deze memo geeft een reactie op de punten uit de zienswijze die betrekking hebben op de Ladder voor duurzame verstedelijking, namelijk punt 71 tot 82 (blz. 22-23). We zullen de punten een voor een voorzien van een reactie.

REACTIE OP PUNTEN UIT ZIENSWIJZE PUNT 71 – HORECA ALS HOOFDFUNCTIE EN UITBREIDING HOTELKAMERS

In de Aanleiding en Doel van deze ladderonderbouwing wordt wederom duidelijk dat de hoofdfunctie van Zeilfort Kudelstaart B.V. een horecafunctie is. Daarmee is het zeilen ondergeschikt aan de horecafunctie (o.a. hotel, horeca, congressen, feesten en bruiloften). Dit is in tegenspraak met gemeentelijke beleidsvoornemens, die blijken uit onder meer de tender en Erfpachtovereenkomst. Ook in de diverse bijlagen, zoals het Verkeersonderzoek van Goudappel en Coffeng, zijnde Bijlage 11 van het ontwerpbestemmingsplan, wordt elke keer gesproken over congressen en bruiloften, het wordt dus o.m. een partycentrum. In het hotelconcept wordt gesproken over tenminste 28 hotelkamers, 14 in de soldatenaccommodaties en 14 in de nieuwbouw, het kunstmatige dijklichaam. Op figuur 4 is echter te zien dat er 16 hotelkamers in de soldatenaccommodaties staan ingetekend. De locatie van de hotelkamers in de nieuwbouw is slechts globaal aangegeven waardoor het niet duidelijk is waar deze kamers zich zullen bevinden en hoeveel het er zijn. De mogelijke uitbreiding naar 40 kamers wordt niet voorzien in het ontwerpbestemmingsplan, waardoor dit geschrapt kan worden uit de ladderonderbouwing.

Reactie Bureau Stedelijke Planning Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 in het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren met behulp van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De Ladder vereist dat de behoefte

58

BIJLAGE 5

aan de verschillende functies inzichtelijk wordt gemaakt, kwantitatief (in aantallen hotelkamers/ horecameters) en kwalitatief (qua concept, programmering, doelgroep en locatie). De jachthaven, een minstens zo belangrijke functie, is een bestaande functie/bestemming, waarvoor geen Ladderonderbouwing vereist. In de Ladder-onderbouwing staan de nieuwe horeca- en hotelvoorzieningen centraal. Horeca- en hotelvoorzieningen vormen een belangrijke financiële drager voor de renovatie en hergebruik van het fort. Met alleen de 28 hotelkamers en 200 jachthavenplekken is een rendabele exploitatie niet mogelijk. Horeca en vergaderruimten zijn van belang voor een financieel sluitende exploitatie. Dat geldt ook voor de wens om 40 hotelkamers (in plaats van 28) te realiseren. Door het uitbreiden van het aantal hotelkamers zal de omvang van de capaciteit van de vergaderruimten mogelijk lager uitvallen, waardoor het maximaal aantal gasten van het fort zou kunnen worden beperkt. PUNT 72 – BALANS TUSSEN BEWONERS, BEDRIJVEN EN BEZOEKERS

Hoofddoelstelling 1 van de Strategische Agenda Toerisme in de MRA 2025 is “groei in de regio faciliteren, maar zorgen voor balans tussen bewoners, bedrijven en bezoekers.” Deze balans is ver te zoeken in het ontwerpbestemmingsplan, waarbij de bewoners duidelijk het onderspit delven. Reactie Bureau Stedelijke Planning Een motivatie waarom de balans tussen bewoners, bedrijven en bezoekers ver te zoeken is ontbreekt in dit punt. De voorzieningen zullen de balans ook niet verstoren. Er zijn maar een beperkt aantal hotelkamers voorzien. De horeca- en vergaderfaciliteiten zullen geen grote, permanente bezoekersstroom teweeg brengen, en hooguit incidenteel beperkte overlast geven. PUNT 73 – ZAKELIJK GEBRUIK FORT

De ladderonderbouwing haalt ook de Agenda Recreatie en Toerisme Aalsmeer 2016 – 2020 aan. Hierin trekt het onderzoeksbureau e.e.a. uit zijn verband. De Agenda vermeldt dat Fort Kudelstaart zich zal ontwikkelen tot cultuurhistorisch en waterrecreatief centrum, beleefbaar voor bewoners, watersporten en – recreanten en toeristen. Zakelijk gebruik wordt in deze Agenda dus niet benoemd. Met meer horeca aan het water bedoelt de Agenda: waterrecreatie gerelateerde horeca (zie pagina 35 van de Agenda Recreatie en Toerisme). Reactie Bureau Stedelijke Planning Zakelijk gebruik wordt inderdaad in de Agenda niet benoemd. Dit beleidsstuk is dan ook met name van toepassing op de reguliere (dag)horeca, zijnde het restaurant, de bar of het museumcafé. De reguliere horecavoorzieningen (maar ook de vergaderfaciliteiten) zijn wel daadwerkelijk gerelateerd aan de

BIJLAGE 5

59

waterrecreatie, want er wordt namelijk een clubhuis voor de jachthaven en zeilerslounge gerealiseerd. De Agenda Economische Zaken Aalsmeer 2016 – 2020 geeft echter wel aan dat er behoefte bestaat aan meer congresfaciliteiten in Aalsmeer. PUNT 74 – WATERRECREATIE GERELATEERDE HORECA EN HOTELPLANNEN

De conclusie uit de ladderonderbouwing is, zeker op het onderdeel horeca, onjuist: het gemeentelijk beleid is niet gericht op meer horeca aan het water in het algemeen, maar op waterrecreatie gerelateerde horeca. Met meer congreslocaties wordt zeker niet het fort bedoeld, maar richt gemeentelijk beleid zich op Green Park, als onderdeel van de Westas in de Metropoolregio Amsterdam, zoals vermeld staat in de Economische Agenda 2016 – 2020. V.w.b. hotelplannen binnen het onderzoeksgebied benoemt het rapport meerdere harde plannen (>1813 kamers). Al deze plannen zijn nog niet gerealiseerd. Met de onzekerheid over de naweeën van de coronacrisis en de daarmee onbekende gevolgen voor de vraag naar hotelkamers is het de vraag of deze hotelkamers daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden. Harde plannen zijn het in elk geval niet (meer). Een tekort aan hotelkamers in de MRA is voorlopig niet aan de orde, waarmee de onderbouwing voor de kwantitatieve behoefte is verdwenen. Reactie Bureau Stedelijke Planning De ontwikkeling van een restaurant, bar en café sluit wel aan op het gemeentelijk beleid dat pleit voor meer horeca aan het water (zie reactie punt 73). Wat betreft de congreslocaties wordt inderdaad niet specifiek het Fort benoemd, maar het fort is hier wel de uitgelezen locatie voor.

De gemeente stuurt namelijk op meer kwalitatief goede voorzieningen voor zowel zakelijke als toeristische doelgroepen. Het fort is als congresvoorziening, in tegenstelling tot de meeste congresvoorzieningen in (onaantrekkelijke, uniforme) hotels in de omgeving, een locatie die écht kwaliteit heeft en waarbij de historie echt kan worden beleefd. Het klopt dat de vraag naar hotelkamers momenteel fors is afgenomen. Op basis van meerdere onderzoeken (o.a. NBTC en Rabobank) verwachten we dat na de coronacrisis de markt zich weer binnen twee tot drie jaar zal herstellen en de vraag naar hotelkamers dan weer op hetzelfde niveau liggen als voor de crisis. Desalniettemin bestaat er buiten de harde plannen in de MRA een enorme vraag naar hotelkamers. Ook al zouden alle 1.813 kamers alsnog worden gerealiseerd, dan bestaat er dus nog steeds marktruimte voor het toevoegen van hotels. PUNT 75 – HORECA IN DE TENDER EN ERFPACHTOVEREENKOMST

Vanwege gemeentelijk beleid, waaronder de tender en Erfpachtovereenkomst, kan horeca (zoals vergaderruimten, congres/feestzalen) geen hoofdfunctie vervullen. Dit heeft gevolgen voor de beoordeling op kwalitatieve aspecten.

60

BIJLAGE 5

Reactie Bureau Stedelijke Planning In het rapport van Bureau Stedelijke Planning is het beoogd programma aan de nieuwe stedelijke functies onderbouwd aan de Ladder en is niet de tender en Erfpachtovereenkomst getoetst. Daarbij is de horeca geen hoofdfunctie. Ook is niet toegelicht op welke kwalitatieve aspecten dit punt uit de zienswijze betrekking heeft. PUNT 76 – EFFECTEN VAN DE CORONACRISIS

De effecten van de corona-crisis worden in dit rapport erg positief ingeschat en zijn, ondanks de lange beargumentering, op aannames gebaseerd. De realistische verwachting dat de effecten van de corona-crisis ten tijde van opening van Zeilfort Kudelstaart zijn uitwerkt is daarmee niet juist. De vraag naar vergaderfaciliteiten zal, zoals vermeld, trager reageren, maar ook hier is een inschatting onmogelijk. Bijkomstig feit is dat de opdrachtgever tevens initiatiefnemer van de toekomstplannen is: “de slager keurt zijn eigen vlees”. Wij zijn van mening dat, wanneer de vraag weer aantrekt, dit pas als laatst aan de randen van de MRA zal gebeuren, waardoor de vraag naar hotelkamers en vergader-, congres- en feestzalen op Fort Kudelstaart niet aanwezig is. Reactie Bureau Stedelijke Planning Het klopt dat de effecten van de coronacrisis op de lange termijn onduidelijk zijn en dat de hotel- en horecasector hard zijn geraakt. Bureau Stedelijke Planning, maar ook alle andere marktonderzoeksbureaus, beroepen zich daarom op de prognoses van (onafhankelijke) bronnen, zoals het NBTC en de Rabobank33. In beide prognoses gaat men uit van een hersteltijd van twee tot drie jaar, waarbij eerst het binnenlands toerisme opveert en later ook weer het internationaal toerisme en zakelijk verkeer. In aanvulling.

Zeilfort Kudelstaart wordt een kwalitatief hoogwaardig en kleinschalig boetiekhotel, dat daadwerkelijk iets toevoegt aan het huidige bestaande aanbod. Juist in de Coronaperiode is de consument op zoek gegaan naar meer kwalitatief hoogwaardige en sfeervolle onderkomens. PUNT 77 – KWALITEITSIMPULS DIRECTE OMGEVING

De hotelkamers leveren naar onze mening geen aantoonbare kwaliteitsimpuls voor de directe omgeving. De nodige zorg voor het herstel van Fort Kudelstaart is deels al ingevuld door de consoliderende restauratie in opdracht van de gemeente Aalsmeer. Daarnaast kan een andere invulling, niet zijnde horeca, een kwaliteitsimpuls geven aan het fort. Dat een hotel een ontmoetingsplek wordt voor passanten en bewoners is onzin. Reactie Bureau Stedelijke Planning 33 NBTC, De impact van crisissituaties op de toeristische sector (30 april 2020); Rabobank, Corona virus leidt tot forse

omzetdaling (april 2020)

BIJLAGE 5

61

Het hotel zelf is geen ontmoetingsplek, maar de horecavoorzieningen zijn dit wel. Hier komen toeristen, bewoners, zeilrecreanten en passanten bijeen om te genieten van het fort of hun fiets/vaarroute te starten of af te sluiten. De hotelkamers zorgen ervoor dat de bijzondere cultuurhistorische waarde van het fort door veel meer mensen en voor langere tijd kan worden beleefd dan alleen de eigen inwoners. PUNT 78 – VERKEERSAANTREKKENDE WERKING VERGADERFACILITEITEN

In de ruimtelijke criteria wordt vermeld dat de komst van het hotel geen grote verkeersaantrekkende werking meebrengt. Ook zal er geen inbreuk worden gedaan op het woon- en leefklimaat. Hier wordt de grote verkeersaantrekkende werking van de vergader/congres/feestzalen vergeten, welke eerder een pré waren om hotelkamers te willen realiseren. Bij het kopje 'functiemenging' wordt dit wel weer erkent. Het totaalconcept zal wel degelijk veel verkeer meebrengen, waarbij de parkeergarage niet toereikend is. Reactie Bureau Stedelijke Planning De verkeersaantrekkende werking van het hotel is beperkt omdat er maar 28 (mogelijk 40) kamers voorzien zijn. Voor de vergader/congres/feestzalen geldt inderdaad een iets grotere verkeersaantrekkende werking. Echter is dit geen structurele (dagelijkse) maar eerder een incidentele verkeersstroom, en is in het verkeersonderzoek van Goudappel Coffeng aangetoond dat de huidige infrastructuur dit (met beperkte aanpassingen) aankan en de auto’s kunnen worden opgevangen in de ruime ondergrondse parkeergarage met ca. 200 plekken. Bij eventuele incidentele grotere bijeenkomsten kan inzet van pendeldiensten worden organiseert. Echter geldt hierbij dat, door de beperkte overnachtingsmogelijkheden, de bezoekers ook weer zullen vertrekken.

Het totaalconcept zorgt inderdaad voor een toename van de verkeersstromen naar het fort, echter zal dit niet ten koste gaan van de leefbaarheid van de inwoners. PUNT 79 – INBREUK WOON- EN LEEFKLIMAAT

De inbreuk op het woon- en leefklimaat is onacceptabel groot. Reactie Bureau Stedelijke Planning Dat er inbreuk wordt gemaakt op het woon- en leefklimaat is niet gemotiveerd en ook niet aan de orde. PUNT 80 – CONCURRENTIE WESTEINDER PAVILJOEN

V.w.b. de behoefte aan horeca en vergaderfaciliteiten merken wij op dat in haalbaarheidsonderzoek 'eerste verkenning van de mogelijkheden van herontwikkeling van Fort Kudelstaart' wordt aangegeven dat vermeden moet worden dat de horeca op het fort de concurrentie aangaat met het Westeinder

62

BIJLAGE 5

paviljoen. Het blijkt dat, zoals voorgesteld in het ontwerpbestemmingsplan, en zoals vermeld in dit rapport, dit wel degelijk dreigt te gebeuren: het Westeinder paviljoen (tegenwoordig On the Rock geheten) biedt vergaderfaciliteiten, feestzalen, restaurant, café aan het water voor de recreatieve en zakelijke markt. Zelfs bootverhuur behoort tot de mogelijkheden. Aangezien zowel het Westeinder paviljoen als Fort Kudelstaart deel uitmaken van het grotere geheel 'Waterfront' is dit een zeer onwenselijke situatie. Door Fort Kudelstaart te herontwikkelen met een watersport functie met ondergeschikte horeca (zoals bedoeld), kan deze situatie worden voorkomen. Reactie Bureau Stedelijke Planning De gemeente is regisseur van een goede ruimtelijke ordening en mag niet economisch ordenen. Een zekere concurrentie is ook gezond, zoals in het geval met het Westeinder Paviljoen. Daarbij sluit de ontwikkeling van meer waterrecreatie gerelateerde horeca aan op het gemeentelijk beleid. De aantrekkelijkheid van het meer en het ‘Waterfront’ wordt juist vergroot door een aantrekkelijk en gevarieerd horeca aanbod te creëren. Daarbij kent juist het Westeinder Paviljoen een gunstige positie ten opzichte van het zwemstrand en de surfschool, terwijl het fort meer inspeelt op de (zeil)boten. De twee voorzieningen kunnen elkaar hierin prima aanvullen en versterken.

PUNT 81 – PROGRAMMA-ADVIES EXTRA HOTELKAMERS

Paragraaf 6.2 is een indicatief (programma)advies en maakt geen deel uit van de ladderonderbouwing. Wij verzoeken daarom dan ook deze paragraaf te verwijderen uit de bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan. De doorkijk naar 40 hotelkamers, de druk om 24/7 een zo groot mogelijk aanbod te bieden en de referentie naar Fort Resort Beemster geven aan dat de voorgeschreven invulling van Fort Kudelstaart, een watersportfunctie met ondergeschikte horeca, nu al niet gerealiseerd wordt en liefst nog meer overschreden. Reactie Bureau Stedelijke Planning Het programma-advies maakt inderdaad geen onderdeel uit van de ladderonderbouwing, maar kan wel als extra advies worden meegegeven aan de gemeente over de haalbaarheid van het voorliggende plan en programma. De ladderonderbouwing geeft namelijk nu al aan dat er een zwaar tekort is aan hotelkamers in de MRA en dat een dergelijk kwalitatief onderscheidend hotelconcept zeer gewild is. De uitbreidingsruimte die de ladder aantoonde laat zien dat er zeker ruimte is om de 28 kamers uit te breiden naar 40 kamers en ons advies was dan ook om dit te doen, met name om ook het hotel zelfstandig te kunnen laten functioneren. Dat realisatie van de 12 extra kamers doet, zoals wordt geopperd, niks met de plannen voor de uitbreiding van de jachthaven en nauwelijks iets met de ontwikkeling van de andere functies.

BIJLAGE 5

63

PUNT 82 – DEUGDELIJKE ONDERBOUWING

Een deugdelijke onderbouwing als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 in samenhang met artikel 1.1.1 lid 1 onder i Bro ontbreekt derhalve, zodat van de voorgenomen bestemmingsplanwijziging behoort af te worden gezien. Reactie Bureau Stedelijke Planning Reactie: Er is wel degelijk voldaan aan de eisen zoals gesteld in artikel 3.1.6 lid 2 en artikel 1.1.1 lid 1 onder i Bro. Immers, de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte (zie paragraaf 5.4) en de behoefte wordt voorzien binnen bestaand stedelijk gebied, door transformatie van het voormalige fort (zie hoofdstuk 2).