Bijlage 1 220622, NvB Zienswijze GPA dg 2 West anoniem.pdf

Nee

5. De onder 3 genoemde gronden zijn verworven een klein jaar geleden en sindsdien is de grondschaarste alleen maar toegenomen en dito de marktwaarde. Het rapport van de inbrengwaarde is weliswaar uitgebracht 17 februari 2022, maar het concept is van 4 oktober 2021 met reactie van de gemeente Aalsmeer op 5 oktober 2021 (?!) en in de snel oplopende markt zelfs rekening houdende met stijgende kosten van grondwerk en bouw, het is onjuist om met oude gegevens te werken.

Zoals in paragraaf 4.9 van het rapport te zien is hebben taxateurs aangesloten bij de bovenkant van de referenties. Het taxatierapport inbrengwaarde heeft als peildatum 1 januari 2022. Alle ramingen van de exploitatieopzet zijn in het najaar van 2021 opgesteld en bijgesteld op basis van de laatste inzichten op prijspeil 1 januari 2022. Zodoende zijn dit de meest actuele, beschikbare gegevens. Er wordt in het exploitatieplan rekening gehouden met een kostenstijging vanaf 1-1-2022 met 1,5%, en vervolgens vanaf 1-1-2023 met 2%. Op basis van de huidige ontwikkelingen lijkt dit behoudend. GWW-prijzen en ramingen fluctueren echter voortdurend. In een toekomstige actualisatie van het exploitatieplan zullen de dan verkregen inzichten verwerkt worden.

Nee

6. Als basis moet worden genomen de werkelijke waarde als bedoeld in (jurisprudentie op) de Onteigeningswet. Als er meerdere berekeningswijzen kunnen worden gehanteerd (hier: vergelijkingsmethode en residuele grondwaardeberekening), dan komt de grondeigenaar toe om aan te houden, die berekening waar de hoogste uitkomst resulteert. Het is daarom volstrekt onjuist om bij 4.11.5 van het rapport inbrengwaarde, de uitkomst van de residuele grondwaardeberekening naast zich neer te leggen en alleen aan te houden de complexwaarde. Het lijkt erop dat, omdat het de verwervende partij goed uitkomt, de onzekerheden, welke altijd in een residuele berekening zitten, nu “weg te schrijven” om daarmee de grondprijs te drukken en dat klopt niet. Overigens behoudt cliënt zich het recht voor om ook de uitkomst van de berekening residuele grondwaarde nog van verder commentaar te voorzien, onder andere

Reclamant stelt dat de waarderingsmethode moet worden gehanteerd die voor de grondeigenaar tot de hoogste uitkomst leidt. Bij een waardebepaling is de vraag echter welke prijs een redelijk handelend koper en verkoper overeen zouden komen. Hierbij is niet de hoogste uitkomst voor de grondeigenaar leidend. Het is aan de taxateur om een inschatting te maken van de werkelijke inbrengwaarde waarbij het de taxateur in beginsel vrij staat de waarderingsmethode te kiezen. Hierbij wordt – wanneer referenties aanwezig zijn – veelal de voorkeur gegeven aan vergelijkingstransacties omdat deze ontleend worden aan de markt. Daarnaast kleven aan de residuele waardebepaling veel onzekerheden. Er bestaat onzekerheid over de bedrijfsruimtemarkt, het toekomstig afzet- en prijsrisico etc. Indien een van de gehanteerde parameters wordt gewijzigd, kan de uitkomst van de waardebepaling significant wijzigen. Een marktpartij zou bijvoorbeeld rekening houden met een hogere disconteringsvoet (in plaats van de 2% zoals de gemeente deze hanteert).

Nee

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ‘Green Park Aalsmeer deelgebied 2 West’

datum: 22 juni 2022 blz. 20

omdat de te verwachte uitgifteprijs van € 270,- per m² te laag wordt ingeschat.

Vanwege de vele onzekerheden in verband met de residuele waardeberekening, kennen ondergetekenden meer waarde toe aan de comparatieve waardebepaling. Dit ligt tevens in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad van 29 januari 2019 (met kenmerk ECLI:NL:GHDHA:2019:158. Uitspraak van 29 januari 2019 (met kenmerk ECLI:NL:GHDHA:2019:158): “Zoals deskundigen terecht aangeven is de uitkomst van een dergelijke berekening in hoge mate afhankelijk van tal van veronderstellingen die aan de berekening ten grondslag worden gelegd en kunnen kleine nuances in één of meer van die veronderstellingen tot grote fluctuaties in uitkomst leiden. Dit betekent dat ook indien de residuele grondwaarde berekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd – en het hof gaat er zonder meer van uit dat deskundigen dat hebben gedaan – de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen, althans is dat hier het geval.” (2.16 van uitspraak) Derhalve zijn taxateurs van oordeel dat zij de inbrengwaarde op basis van de aanwezige informatie op juiste wijze hebben bepaald.

7. ln de rapportage ontwerp exploitatieplan wordt bij 4.4.314.4.4 rekening gehouden met € 20.250,sloopkosten ten behoeve van de ondergrondse infra en bij 4.5.2 met € 49.997,-- / € 46.862,- voor saneringskosten; hoe zit dat? Want er is wel sprake van een kavel van voorheen oud kassenbedrijf, een met sloopmaterialen gedempte sloot (sloot deels eigendom gemeente) en op de dijk zit puinverharding, doch cliënt heeft geen bodemonderzoek gezien door gemeente.

Ten aanzien van sloopkosten: bij de raming van de inbrengwaarden dient rekening te worden gehouden met de sloopkosten van de opstallen. Een voorlopige indicatie op basis van kengetallen volstaat in een exploitatieplan. Op basis van luchtfoto’s is uitgegaan van 1.000 m³ te slopen opstallen. Dit betreft bijvoorbeeld kleinere kassen. Qua kengetal is uitgegaan van €10/m³ aan sloopkosten. Deze toelichting ontbreekt in het exploitatieplan en zal worden toegevoegd. Tevens bleek naar aanleiding van deze zienswijze dat de kolom “Slopen” in tabel 4 onvolledig wordt weergegeven. Deze wordt hersteld in het exploitatieplan. De berekening verandert hierdoor niet.

Ja, een aanvullende toelichting op de sloopkosten wordt toegevoegd en tabel 4 wordt hersteld.

Ten aanzien van de kosten voor bodemsanering is door een ingenieursbureau een indicatieve raming opgesteld voor de te verwachten saneringskosten. Aangezien op het desbetreffende perceel nog geen bodemonderzoek is verricht is de raming gebaseerd op de ervaringen elders in het plangebied. Deze aanvullende toelichting wordt toegevoegd aan het exploitatieplan. 8. Cliënt houdt zich het recht voor om nog nader commentaar te geven op het ontwerp exploitatieplan in een later stadium.

Tot op heden is geen nader commentaar ontvangen.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ‘Green Park Aalsmeer deelgebied 2 West’

Nee

datum: 22 juni 2022 blz. 21