Bestemmingsplan GPA DG2 Oost def

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer

5 5 5 6 7

Hoofdstuk 2 VISIE PLANGEBIED 2.1 Uitgangspunten 2.2 Ruimtelijke en functionele aspecten planontwikkeling 2.3 Ruimtelijke en functionele aspecten bestaande functies 2.4 Verkeersafwikkeling en parkeren 2.5 Water 2.6 Energie en duurzaamheid

8 8 9 13 13 14 14

Hoofdstuk 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen 3.2 De planregels en bestemmingen

15 15 15

Hoofdstuk 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Actuele regionale behoefte 4.2 Verkeerstechnische uitvoerbaarheid 4.3 Economische uitvoerbaarheid 4.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.5 Handhaving

19 19 24 27 28 30

Hoofdstuk 5 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED 5.1 Ruimtelijke karakteristiek 5.2 Functioneel gebruik

32 32 40

Hoofdstuk 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding 6.2 Rijksbeleid 6.3 Provinciaal en regionaal beleid 6.4 Gemeentelijk beleid

43 43 43 46 51

Hoofdstuk 7 OMGEVINGSKWALITEIT 7.1 M.e.r.-beoordeling 7.2 Bodem 7.3 Water 7.4 Cultuurhistorie en archeologie 7.5 Geluid 7.6 Milieuzonering 7.7 Luchtkwaliteit 7.8 Externe veiligheid 7.9 Rekenschap 20 Ke-contour 7.10 Natuur 7.11 Duurzaam bouwen en energie 7.12 Schaduw

66 66 66 69 72 77 80 82 83 84 86 91 92

Bijlagen bij de toelichting

93

Bijlage 1

94

Laddertoets detailhandel

2

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Bijlage 2

Onderzoek verkeer en milieu Green Park Aalsmeer

112

Bijlage 3

M.e.r.-beoordelingsnotitie

176

Bijlage 4

Besluit geen milieueffectrapport of m.e.r.-beoordeling

204

Bijlage 5

Aanvullend en nader bodemonderzoek

207

Bijlage 6

Instemming Hoogheemraadschap Waterhuishoudingsplan

927

Bijlage 7

Archeologisch bureauonderzoek

931

Bijlage 8

Besluit hogere grenswaarden

952

Bijlage 9

Externe veiligheidsonderzoek

957

Bijlage 10

Quick scan ecologie

1002

Bijlage 11

Activiteitenplan bechermde soorten

1030

Bijlage 12

Oplegnotitie quick scan ecologie

1048

Bijlage 13

Onderzoek stikstofdepositie

1052

Bijlage 14

Bezonningsonderzoek

1157

Regels

1191

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

1192 1192 1202

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Bestemmingsregels Centrum Gemengd - 1 Gemengd - 2 Natuur Verkeer Water Wonen Wonen - Lintbebouwing Waterstaat - Waterkering

1203 1203 1206 1207 1211 1213 1215 1217 1221 1226

Hoofdstuk 3 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16 Artikel 17 Artikel 18

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels

1227 1227 1228 1230 1232 1234 1235 1236

Hoofdstuk 4 Artikel 19 Artikel 20

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

1237 1237 1238

Bijlage regels

1239

Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten

1240

Bijlage 2

Raamovereenkomst Rijnland-GPA

1251

3

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

4

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding en doelstelling

Het bestemmingsplan is het belangrijkste publiekrechtelijk instrument om doelstellingen te realiseren. In de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) behoudt het bestemmingsplan de belangrijke rol in het ruimtelijk planstelsel. Het bestemmingsplan is en blijft een belangrijk – zo niet het belangrijkste –normstellende instrumentarium voor het ruimtelijk beleid. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet zal het bestemmingsplan, mits digitaal en (minimaal) als ontwerp ter inzage gelegd, van rechtswege de status van omgevingsplan krijgen. Tot 7 december 2017 gold voor deelgebied 2 een bestemmingsplan dat in december 2007 onherroepelijk was geworden na uitspraak door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie paragraaf 1.3. Uit de Wet ruimtelijke ordening volgt dat het bestemmingsplan 10 jaar na dato (dus per december 2017) 'verouderd' zou zijn en daarom geactualiseerd diende te worden conform de voorgeschreven 'standaarden ruimtelijke ordening' en digitaliseringsvereisten. Omdat het voorliggende bestemmingsplan niet tijdig gereed zou zijn is op 7 december 2017 een beheersverordening vastgesteld, welke uitgaat van de bestaande situatie. Deze beheersverordening was ter overbrugging tussen het tot 7 december 2017 geldende bestemmingsplan en het voorliggende bestemmingsplan.

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt beoogd om voor de oostelijke helft van deelgebied 2 weer een actueel planologisch kader te bieden voor de ontwikkeling van het deelgebied. Daarbij is de wens om rekening te houden met enkele beleidsmatige ontwikkelingen die sinds de vaststelling van het voorheen geldende bestemmingsplan hebben plaatsgevonden, met name als gevolg van de Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016 (zie hoofdstuk 6 van deze toelichting). Het doel van het bestemmingsplan is om de beoogde herontwikkeling van de oostelijke helft van deelgebied 2 planologisch mogelijk te maken en, daar waar nodig, flexibiliteit toe te passen. Voor het aangrenzende lint langs de Aalsmeerderweg gaat het in dit bestemmingsplan om het conserveren en beheren van de bestaande situatie en eventueel consolideren van het bestaande juridisch-planologisch kader. Het gemeentelijk beleid is erop gericht toe te werken naar grotere uniformiteit en daardoor meer rechtsgelijkheid van de bestemmingsplannen. Voor de westelijke helft van deelgebied 2 wordt ook een nieuw bestemmingsplan voorbereid. Doordat de westelijke helft een andere thematische invulling zal krijgen dan het voorliggende bestemmingsplan is besloten om voor de beide helften een separaat bestemmingsplan in procedure te brengen.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied van het bestemmingsplan (hierna: plangebied) is gelegen in het noorden van de gemeente Aalsmeer en heeft betrekking op een deel van de Oosteinderpoelpolder. Het plangebied wordt globaal begrensd door: in het noorden: de Hoge Dijk; in het oosten: de grens tussen de Machinesloot en de ventweg langs de Machineweg; in het zuiden: de buitenste rand van het woonlint ten noorden van de Aalsmeerderweg; in het westen: de westelijke grenzen van de kadastrale percelen B5701 (Oosteinderweg 236) en B5702 (Aalsmeerderweg 183) . Tezamen vormen deze plangrenzen de oostelijke helft van deelgebied 2 van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer met het aangrenzende woonlint. De grenzen van het voorliggende bestemmingsplan sluiten grotendeels aan op omliggende geldende bestemmingsplannen, zoals de bestemmingsplannen 'Landelijk Gebied Oost' en 'Oosteinderweg 2020'.

5

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Afbeelding: Globale begrenzing plangebied indicatief weergegeven (bron: https://earth.google.com/)

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Tot aan het moment dat het voorliggende bestemmingsplan in werking is getreden is binnen het plangebied het volgende planregime van kracht: De beheersverordening “Green Park Aalsmeer 2017”, zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Aalsmeer op 7 december 2017. Paraplubestemmingsplan 'Kamerverhuurbedrijf Aalsmeer', zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Aalsmeer op 2 december 2021. De beheersverordening heeft betrekking op de N201, de deelgebieden 2, 4 en 6 van Green Park Aalsmeer, het terrein van Royal FloraHolland en het aangrenzende woonlint van de Aalsmeerderweg. Met de beheersverordening is ter plaatse van de oostelijke helft van deelgebied 2 (tijdelijk) uitgegaan van de bestaande situatie, in afwachting van het voorliggende bestemmingsplan. Het paraplubestemmingsplan wordt verder buiten beschouwing gelaten aangezien in het voorliggende bestemmingsplan geen kamerverhuurbedrijven mogelijk zijn gemaakt.

6

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Voordat de beheersverordening was vastgesteld golden de volgende bestemmingsplannen: Het bestemmingsplan “N201-zone”, zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Aalsmeer op 14 februari 2002 en gedeeltelijk goedgekeurd door gedeputeerde staten van Noord-Holland op 27 januari 2004 en 28 november 2006. Het gehele bestemmingsplan is op 5 december 2007 na uitspraak door de Raad van State onherroepelijk geworden; Op 27 januari 2005 heeft de gemeenteraad een 1e herziening vastgesteld voor de N201-zone. De provincie heeft de 1e herziening op 23 augustus 2005 en 28 november 2006 goedgekeurd. De 1e herziening is eveneens op 5 december 2007 onherroepelijk geworden na uitspraak door de Raad van State. Dit bestemmingsplan en de herziening hadden betrekking op de N201, de voormalige glastuinbouwgronden en de aangrenzende woonlinten van de Aalsmeerderweg en de Hornweg. Met het bestemmingsplan en de herziening werd beoogd om de aanleg van de N201 mogelijk te maken, alsmede de ontwikkeling van het aangrenzende bedrijvenpark Green Park Aalsmeer. Voor de gronden ter plaatse van het bedrijvenpark gold een uit te werken bestemming. Na de vaststelling van het bestemmingsplan en de herziening is het bestemmingsplan “Parapluherziening Schipholcontouren” op 2 november 2006 vastgesteld door de raad van de gemeente Aalsmeer. Dit parapluplan is in werking getreden op 9 april 2007.

Met dit bestemmingsplan zijn alle voorheen vigerende bestemmingsplannen in de gemeente Aalsmeer in een keer in overeenstemming gebracht met de regelgeving die voortvloeit uit het Luchthavenindelingbesluit Schiphol. Tenslotte is het bestemmingsplan “Partiële herziening N201-zone-Schiphol parkeren” op 9 februari 2017 vastgesteld door de raad van de gemeente Aalsmeer. Met dit bestemmingsplan is beoogd om het gebruik van 'Schipholparkeren' in enkele deelgebieden buiten zone 3 van het Luchthavenindelingbesluit uit te sluiten, met uitzondering van bestaande bedrijven die legaal Schipholparkeren aanbieden.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk twee worden de uitgangspunten van het ruimtegebruik voor de komende tien jaar gegeven. Hoofdstuk drie bevat de juridische vertaling van de visie van het bestemmingsplan. In hoofdstuk vier komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Om een indruk te krijgen wat met het bestemmingsplan wordt beoogd en hoe het juridisch vertaald wordt, is het lezen van deze hoofdstukken voldoende. Hoofdstuk vijf tot en met zeven geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de planopzet. In hoofdstuk vijf wordt een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk zes gaat verder in op de beleidskaders. In het laatste hoofdstuk komen de omgevingsaspecten aan bod.

7

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Hoofdstuk 2 2.1

VISIE PLANGEBIED

Uitgangspunten

Zoals reeds gememoreerd in hoofdstuk 1 van deze toelichting, is het doel van het bestemmingsplan om een juridisch actueel kader te bieden voor de herontwikkeling van de oostelijke helft van deelgebied 2 van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. De herontwikkeling van deelgebied 2 was al mogelijk gemaakt in het voorheen geldende bestemmingsplan “N201-zone”, met dien verstande dat er uit werd gegaan van bedrijfspercelen en er een bouwverbod gold zolang er geen uitwerkingsplan voor de betreffende gronden is vastgesteld. De voortzetting van het beleid om de oostelijke helft van deelgebied 2 te herontwikkelen past in het vigerende beleid van de diverse overheden (zie hoofdstuk 6). Conform de Structuurvisie Green Park Aalsmeer is daarbij ook rekening gehouden met functies als detailhandel, wonen en voorzieningen. Voor de lintbebouwing ten noorden van de Aalsmeerderweg is sprake van consoliderend bestemmen doordat uit wordt gegaan van het feitelijke gebruik als woning (alsmede de bestemming die is gehanteerd in de beheersverordening). De bestemmingswijze is daarbij gebaseerd op die van overige woonpercelen in de omgeving van het plangebied. De vestiging van bedrijven in een woonnlint is niet wenselijk en daardoor uitgesloten, met uitzondering van aan huis geboden beroepen en bedrijven.

2.1.1

Wijzigingen naar aanleiding van beleid

Het beleid voor het plangebied komt tot uitdrukking in algemene beleidskader zoals beschreven in hoofdstuk 6 van deze toelichting. Daarbij is met name het beleid van belang dat is neergelegd in de Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016 en de Provinciale Omgevingsverordening. Uitgangspunt in het genoemde beleid is dat het plangebied onderdeel is van Green Park Aalsmeer en in de Structuurvisie Green Park Aalsmeer is aangewezen als zoekgebied voor detailhandel, wonen en voorzieningen en als nieuwe locatie voor enkele woonkavels. Het huidige beleid voor de locatie komt deels overeen met het beleid dat gold ten tijde van het voorheen geldende bestemmingsplan. In dat bestemmingsplan is echter voor de gehele oostelijke helft van deelgebied 2 uitgegaan van bedrijven. Het voorliggende bestemmingsplan gaat nu conform de Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016 voor het plangebied uit van kavels voor detailhandel, wonen en voorzieningen, alsmede gemengde bedrijvigheid. De kavels zullen worden ontsloten via een gefaseerd aan te leggen beugelweg (Samoaweg) vanaf de Aalsmeerderweg. Specifiek voor woonbebouwing in de linten heeft de gemeenteraad de beleidsnota "Ruimtelijke beoordeling bouwen in de Linten van Aalsmeer" vastgesteld.

Deze beleidsnota geeft regels voor de gewenste bebouwingsmassa en verschijningsvorm van de woningen langs een aantal linten binnen de gemeente (zie verder subparagraaf 6.4.8). Het bestemmingsplan is hiermee in overeenstemming gebracht. Daarnaast zijn binnen de woonbestemmingen de regels met betrekking tot dakkapellen, erkers en het vestigen van bed and breakfast uit de 'Beleidsregels planologische afwijkingen' verwerkt.

2.1.2

Wijziging naar aanleiding van relevante wet- en regelgeving

Op 1 januari 2018 is het Luchthavenindelingbesluit gewijzigd in werking getreden. De regelwijziging ziet onder andere toe op een eigen bevoegdheid voor het lokaal bestuur om binnen bestaand stedelijk gebied woningen toe te voegen binnen zone 4 van het Luchthavenindelingbesluit. De regels in het bestemmingsplan zijn aangepast conform de nieuwe wetgeving waarbij ook enkele nieuwe woningen mogelijk zijn gemaakt. Deze nieuwe woningen voldoen aan het Luchthavenindelingbesluit (zie paragraaf 6.2.3). Per 1 november 2014 zijn de regels met betrekking tot vergunningsvrij bouwen gewijzigd in het Besluit omgevingsrecht. De nieuwe regeling staat niet langer geïsoleerd van de bebouwingregeling in het bestemmingsplan en is van invloed op de wijze van bestemmen en het toebedelen van erfbebouwing. Tot slot is de meest recente Provinciale Omgevingsverordening, zoals de Provincie Noord-Holland heeft

8

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost vastgesteld op 22 oktober 20020 en in november 2020 in werking is getreden, verwerkt in de regels van het bestemmingsplan.

2.2

Ruimtelijke en functionele aspecten planontwikkeling

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan en gedurende de wettelijke looptijd van het bestemmingsplan zal de oostelijke helft van deelgebied 2 worden herontwikkeld voor wat betreft het deel tussen de Hoge Dijk, het polderlint ten noorden van de Aalsmeerderweg en de woningen ten westen van de ventweg langs de Machineweg. Het te herontwikkelen deel van het plangebied bevindt zich ter plaatse van een voormalig glastuinbouwgebied. Hier hebben zich in de loop der tijd al enkele niet-agrarische bedrijven gevestigd, zoals detailhandel (waaronder een supermarkt), horeca en een kinderdagverblijf. De percelen in het te herontwikkelen deel van het plangebied worden in de periode 2024 tot en met 2028 herontwikkeld. Voor het te herontwikkelen deel van het plangebied is vanwege de omvang en de ligging gezocht naar een logische en efficiënte indeling. Mede bepalend daarbij is geluid. Het plangebied ligt geheel in de invloedssfeer van Schiphol. Het beperkt de ruimtelijke mogelijkheden en heeft een grote invloed op de leefbaarheid in het gebied. Het plangebied ligt geheel binnen de zone waar in beginsel geen geluidsgevoelige bestemmingen zijn toegestaan, tenzij het bestaande geluidsgevoelige bestemmingen betreft, compensatie van eerder gesloopte woningen of opvulling van open gaten in het woonlint.

In het verleden zijn diverse woningen gesloopt vanwege de aanleg van de N201 en bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Het plangebied komt daardoor in aanmerking voor het (terug)bouwen van 30 woningen. Daarbij dient door middel van maatregelen rekening te worden gehouden met het zoveel mogelijk beperken van geluidsoverlast voor de toekomstige bewoners (zie ook subparagraaf 2.2.4). Alle ontwikkelingen in deelgebied 2 Oost en deelgebied 2 West worden ontsloten middels een centraal gelegen ontsluitingsweg, de Samoaweg. Deze weg wordt via een tweetal aansluitingen aangesloten op de Aalsmeerderweg (zie ook subparagraaf 2.2.1). De inrichting van de Samoaweg is in beide deelgebieden hetzelfde en zorgt zodoende voor een eenduidig en herkenbaar profiel. De Samoaweg deelt deelgebied 2 Oost in een drietal gebieden.

9

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Afbeelding: Indicatieve proefverkaveling voor het te herontwikkelen deel van het plangebied, de Aalsmeerderweg bevindt zich rechts in de afbeelding en de Machineweg bovenin de afbeelding

Naast deze doorgetrokken Samoaweg wordt een waterverbinding gemaakt tussen de watergang in deelgebied 2 West en de Machinetocht (zie ook subparagraaf 2.2.5). Ten westen van de Samoaweg, grenzend aan deelgebied 2 West, bevindt zich het grootste aaneengesloten gebied. De te verplaatsen supermarkt, inclusief een drietal units voor horeca en detailhandel, met parkeerterrein komt in dit gebied (zie ook subparagraaf 2.2.2). De resterende kavel is gereserveerd voor een programma dat zich zou kunnen richten op publieke functies. De voorruimte bij de supermarkt wordt als een pleinruimte ingericht. Het gebouw op de aangrenzende kavel zal zich ook oriënteren op deze ruimte. De entree, levendige gevels, moeten bijdragen aan de levendigheid van de pleinruimte. Ten oosten van de Samoaweg bevindt zich een langgerekt gebied. Het gebied grenst aan de achterzijde aan de tuinen van de woonkavels aan de Machineweg en de Aalsmeerderweg. Het programma richt zich dan ook op kleinschalige bedrijvigheid, bedrijfsverzamelgebouwen, met minimale overlast voor de omwonenden (zie ook subparagraaf 2.2.3). In het gebied is een zonering in een trapsgewijze maximale bouwhoogte opgesteld. Grenzend aan de woonkavels mag maximaal tot 4 m hoogte gebouwd worden, waardoor de schaduwwerking en inkijk op de woonkavels minimaal is.

In het midden mag tot 9 m hoogte worden gebouwd en aan de Saomaweg kan gebouwd worden tot 12 m hoogte. Om meer afstand te creëren tussen de bestaande woonkavels en de bedrijvigheid worden de achtertuinen voor een groot aantal kavels vergroot. Het derde gebied is opgespannen tussen de Samoaweg en de Hogedijk. Aan de Machineweg wordt het bestaande woonlint, waar nu het kinderdagverblijf is gesitueerd, ingevuld met grondgebonden woningen. Het gat in het woonlint wordt zodoende opgevuld. Vanuit de Aalsmeerderweg is in lijn met de Samoaweg een appartementengebouw geplaatst. Het gebouw vormt de beëindiging van de toegangsweg. Achter het appartementengebouw worden garageboxen gemaakt waardoor de Samoaweg zo min mogelijk wordt belast met geparkeerde auto’s. Het westelijke deel van dit gebied wordt ontwikkeld middels een tweetal kleine bedrijfsverzamelgebouwen. Op de huidige toegangsweg en parkeerterrein voor de supermarkt wordt in

10

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost het woonlint, de Aalsmeerdeerweg, een woonkavel ontwikkeld. De ontsluiting van de woningen onder aan de Hogedijk vindt plaats middels een mandelige weg op de Samoaweg. De overige kavels zijn gelegen aan de Samoaweg en ontsluiten dan ook allen aan op de centraal gelegen weg. Door de grote variatie aan functies en dus gebouwtypen is gezocht naar een sterke ruimtelijke en bindende structuur. De Samoaweg is ruim opgezet en wordt nadrukkelijk groen ingericht. Grote bomen zorgen voor een helder en krachtig beeld tussen de kavels. Op de kavels wordt rondom het gebouw, de buitenruimte en aangrenzende kavels een Zeeuwse haag geplant. Aan de achterzijde vormt de haag een robuuste groene buffer naar de woningen. Aan de voorzijde, grenzend aan de Samoaweg, staan de gebouwen achter een lage groene haag. Tezamen met de groene inrichting van de Samoaweg ontstaat door de haag een eenduidig en groen beeld. De toekomstige kavels mogen, afhankelijk van de locatie, worden gebruikt voor bedrijven, een supermarkt met enkele ondersteunende voorzieningen, enkele (gemengde) bedrijfsverzamelgebouwen en nieuwe woningen. Deze functies zullen hierna kort worden toegelicht, evenals de nieuwe beugelweg Samoaweg.

2.2.1

Beugelweg en overige infrastructuur

De ontsluiting van het te ontwikkelen deel van het plangebied vindt plaats vanuit de zuidoosthoek van de Aalsmeerderweg. Tussen Aalsmeerderweg 193 en 201 wordt een nieuwe aansluiting op de Aalsmeerderweg gemaakt. De bedrijfsstraat zal in de vorm van een beugelweg in fases worden aangelegd en doorlopen in de westelijke helft van deelgebied 2. Daar krijgt de beugelweg, Samoaweg genaamd, ook een aansluiting op de Aalsmeerderweg. Bestaande ontsluitingswegen vanaf de Aalsmeerderweg naar het gebied achter de woonkavels komen te vervallen ten behoeve van een veilige en logische verkeersafwikkeling. Door het verkeer uitsluitend nog via de nieuwe beugelweg te laten verlopen wordt de druk op het bestaande lint verminderd, wordt sluipverkeer tegengegaan en wordt de doorstroming en verkeersveiligheid van de Aalsmeerderweg verbeterd. Binnen het plangebied komt vanaf de knik van de beugelweg een verbinding tussen de beugelweg en de huidige ventweg langs de Machineweg. De beugelweg wordt gefaseerd aangelegd. Gestart wordt met het westelijk deel waarna in een later stadium ook het oostelijk deel, het voorliggende plangebied, zal worden vastgelegd. Er zal in het begin sprake zijn van een tijdelijke situatie waarbij de helft van de beugelweg is aangelegd.

Ontsluiting van de bedrijfskavels in het plangebied van dit bestemmingsplan zullen tot aan de aanleg en ingebruikname van het oostelijk deel van de beugelweg dus uitsluitend gebruik kunnen maken van het westelijk deel van de beugelweg. De reconstructie van de Machineweg tussen de Aalsmeerderweg en de Legmeerdijk is in 2022 aanbesteed. Voor fase 1 van de reconstructie van de Machineweg is op 14 juni 2022 een omgevingsvergunning verleend. De werkvoorbereidingen zijn inmiddels gestart en in de 2e helft van 2023 start de uitvoering. De benodigde omgevingsvergunningen voor de aanleg van de kunstwerken in het tracé zijn verleend. In 2024 zullen de werkzaamheden voor fase 1 worden afgerond. Na deze werkzaamheden zal de reconstructie van de kruising Aalsmeerderweg-Machineweg worden uitgevoerd (fase 2), naar verwachting in 2025. De huidige kruising Aalsmeerderweg-Machingeweg zal daarbij worden vervangen door een rotonde.

2.2.2

Supermarkt met enkele ondersteunende voorzieningen

De bestaande supermarkt met ondersteunende functies (Aalsmeerderweg 207-207B) zal worden verplaatst naar het zuidwesten van het plangebied. Het bruto vloeroppervlak van de supermarkt zal daarbij worden verruimd van circa 1.685 m² naar maximaal 2.250 m² (toename van maximaal 565 m² bvo, inclusief inpandig laden en lossen). De supermarkt met ondersteunende functies zal in de nieuwe situatie rechtstreeks worden aangesloten op de nieuwe beugelweg Samoaweg vanaf de Aalsmeerderweg. Zowel klanten, personeel als expeditieverkeer zullen daardoor niet langer gebruik maken van de ontsluitingsweg die nu is gesitueerd tussen Aalsmeerderweg 205 en 209. Dit komt de verkeersveiligheid van de Aalsmeerderweg ten goede.

11

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Naast maximaal 2.250 m² supermarkt gaat het om 255 m² aan detailhandelsbedrijven, dienstverlenende bedrijven en horecabedrijven (van categorie 1 en 2). In de huidige situatie is er sprake van 195 m² bvo aan dergelijke bedrijven. Omdat de precieze situering van de nieuwbouw nog niet vaststaat is een ruim bouwvlak toegepast dat tot maximaal 11 meter hoog mag worden bebouwd. Deze bouwhoogte is vergelijkbaar met de bouwhoogte van de bestaande lintbebouwing van de Aalsmeerderweg. Het bouwvlak zal in de praktijk niet volledig worden bebouwd door de maximale bruto vloeroppervlaktes en de eis dat er voldoende ruimte dient te zijn voor parkeren alsmede laden en lossen.

2.2.3

Gemengde bedrijfsverzamelgebouwen

Aalsmeer kenmerkt zich als een ondernemersgemeente op het gebied van onder meer glastuinbouwgelieerde bedrijvigheid, watersport en jachtbouw. Aalsmeer bevindt zich in een gunstige economische uitgangspositie. De gemeente ligt in een gebied met veel economische activiteiten, een hoge vestigingsdruk van bedrijven en een groot consumentenpotentieel. In het plangebied zijn enkele gemengde bedrijfskavels mogelijk gemaakt, als overgang met de bedrijfskavels in de westelijke helft van deelgebied 2. Voor de gemengde bedrijfskavels in het plangebied van deelgebied 2 Oost geldt onder meer dat bedrijven in categorie t/m 3.2 als bedoeld in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan, waarbij in de nabijheid van de woningen alleen lagere categorieën zijn toegestaan. Om te voorkomen dat er als gevolg van het voorliggende bestemmingsplan teveel goederen- en/of personenverkeer over de bestaande lokale wegen zal gaan rijden is bovendien vastgelegd dat bedrijfsactiviteiten met een zeer grote verkeersaantrekkende werking zijn uitgesloten in het plangebied. Het gaat daarbij om functies die in de Staat van Bedrijfsactiviteiten een verkeersindicie van 3 hebben gekregen voor wat betreft goederenvervoer (G) of personenvervoer (P).

Binnen de kavels zijn naast bedrijfsfuncties ook andere functies mogelijk zoals kantoren, maatschappelijke voorzieningen (niet zijnde geluidsgevoelige voorzieningen als scholen en kinderdagverblijven) en indoor sportvoorzieningen. Het gezamenlijke bruto vloeroppervlak binnen de bedrijfsverzamelgebouwen zal maximaal 4.990 m² bedragen voor bedrijven, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en indoor sportvoorzieningen. De bouwvlakken mogen worden bebouwd met gevarieerde bouwhoogtes, afhankelijk van de ligging en positionering ten opzichte van bestaande woningen in de omgeving. De gemende bedrijfskavels zullen via de nieuw aan te leggen beugelweg worden aangesloten op de Aalsmeerderweg. De situering van de gefaseerd aan te leggen beugelweg ligt vast. Parkeren voor de bedrijven vindt plaats op eigen terrein waarbij voor de bedrijven uit wordt gegaan van de parkeernormen die tot op heden ook zijn toegepast in de bestemmingsplannen voor de andere deelgebieden van Green Park Aalsmeer. Voor de overige functies wordt uitgegaan van de parkeernormen in het gemeentelijk parkeerbeleid.

2.2.4

Woningen

In het te herontwikkelen deel van het plangebied zullen enkele nieuwe woningen worden gerealiseerd. Zo komt er een nieuwe woning ter hoogte van de huidige ontsluiting van het supermarktterrein tussen Aalsmeerderweg 205 en 209. Nadat de bestaande supermarkt met ondersteunende functies (Aalsmeerderweg 207-207B) zijn verplaatst en de bebouwing is gesloopt zal de strook in de lintbebouwing worden ingevuld met een nieuwe woning, als opvulling van het huidige gat in de lintbebouwing ten noorden van de Aalsmeerderweg. De nieuwe woning in het lint krijgt de bestemming 'Wonen - Lintbebouwing' met regels die aansluiten op het daarvoor opgestelde specifieke lintenbeleid. In het noordoosten van het plangebied worden maximaal 30 nieuwe woningen gebouwd. Deze woningen zijn bestemd als 'Wonen'. Het gaat om een appartementencomplex met maximaal 24 woningen, 3 kavels met vrijstaande woningen en twee kavel met twee-aaneengebouwde woningen. De 30 woningen zijn ter vervanging van de 30 woningen die eerder zijn gesloopt in het kader van de aanleg van de N201 en bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. De 30 gesloopte woningen zijn Oosteinderweg 183, 189, 191,

12

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost 193, 195, 198 en 200, Aalsmeerderweg 135, 136, 137, 138, 139 en 140, Machineweg 22, 24, 29 en 53, Hornweg 110, 112, 115, 119 en 121, Legmeerdijk 289, 291, 293, 297, 299 en 301 en Machineweg 120 en 122. De locaties van de nieuwe woningen bevinden zich binnen een zone waar sprake is van een hoge geluidsbelasting maar de nieuwe locaties zijn gunstiger gelegen dan de locaties van de gesloopte woningen. De nieuwe locaties bevinden zich namelijk aan de rand van het bedrijventerrein en ze zijn niet direct gelegen in het verlengde van de Aalsmeerderbaan. De geluidsbelasting vanwege vliegverkeer is hier nog steeds hoog maar wel lager dan in de zone die direct in het verlengde van de Aalsmeerderbaan is gelegen. Bovendien zullen de nieuwe woningen Schipholadaptief worden gebouwd. Hierdoor zal de geluidwering zodanig worden dat een aanvaardbare binnenwaarde kan worden bereikt. Ook wordt er rekening gehouden met een afsluitbare buitenruimte met voldoende isolatie. Tenslotte zullen ook de twee bestaande woningen op Aalsmeerderweg 191-193 (twee-onder-een-kapwoningen) worden vervangen door twee nieuwe vrijstaande woningen. De nieuwe woningen zullen iets verder van de Aalsmeerderweg komen te liggen dan in de huidige situatie.

2.2.5

Watergang

Langs de beugelweg en de verlenging daarvan naar de Machineweg wordt een watergang aangelegd. De watergang zorgt voor een ruimtelijke scheiding tussen de woonpercelen en de (gemengde) bedrijfskavels en de supermarkt. Ook zal de watergang bijdragen aan de opgave om voldoende waterberging te realiseren. De watergang is bestemd als 'Water'.

2.3

Ruimtelijke en functionele aspecten bestaande functies

Binnen het plangebied komen de volgende bestaande functies voor die volgens een vaste systematiek zijn bestemd.

2.3.1

Wonen

Wonen vindt momenteel al plaats in het lint van de Aalsmeerderweg en langs de ventweg van de Machineweg. De bestaande woningen in de linten hebben de bestemming 'Wonen - Lintbebouwing' met regels die aansluiten op het daarvoor opgestelde specifieke lintenbeleid.

2.3.2

Verkeer

De huidige ventweg langs de Machineweg is een weg voor bestemmingsverkeer. De functie van deze weg zal veranderen doordat de ventweg wordt aangesloten op de beugelweg Samoaweg. Daardoor worden de woonkavels aan de Machineweg via twee zijdes bereikbaar. De ventweg is bestemd als 'Verkeer'.

2.4

Verkeersafwikkeling en parkeren

Het plangebied is gelegen tussen de Hoge Dijk, de Machineweg en de Aalsmeerdweg. De bestaande woningen zijn gesitueerd aan het lint van de Aalsmeerdweg of de ventweg van de Machineweg, waar zij ook op ontsluiten. De functies in het te herontwikkelen deel van het plangebied zullen ontsluiten op de nieuw aan te leggen beugelweg Samoaweg. Deze Samoaweg zal op twee plekken worden aangesloten op de Aalsmeerderweg. Om te voorkomen dat er als gevolg van het voorliggende bestemmingsplan teveel goederen- en/of personenverkeer over de bestaande lokale wegen (Aalsmeerderweg en/of Machineweg) zal gaan rijden is vastgelegd dat bedrijfsactiviteiten met een zeer grote verkeersaantrekkende werking zijn uitgesloten in

13

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost het plangebied. Hierbij is gebruik gemaakt van de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, waarin per functie via een kwalitatieve index is aangegeven wat de potentieel verkeersaantrekkende werking zal zijn. Functies die in de Staat van Bedrijfsactiviteiten een verkeersindicie van 3 hebben gekregen voor wat betreft goederenvervoer (G) of personenvervoer (P) zijn niet wenselijk op de bestaande lokale wegen en daarom niet toegestaan. In de Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016 staan de richtlijnen voor het aantal parkeerplaatsen per categorie. In de bestemmingen is uitgegaan van de parkeernormen uit het gemeentelijk parkeerbeleid (dan wel de opvolger daarvan) door een dynamische verwijzing. Alleen voor de als bedrijven aan te merken functies zijn specifieke parkeernormen opgenomen vanwege de praktijkervaring binnen bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Voor de overige functies gelden de normen uit het geldende parkeerbeleid.

2.5

Water

In het plangebied is momenteel alleen water direct langs de rijweg van de Aalsmeerderweg. Het bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de oostelijke helft deelgebied 2 mogelijk maar deze herontwikkeling was ook al mogelijk in het voorheen geldende bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan staat in planologische zin geen substantiële toename van verharding toe. In feitelijk opzicht zal er als gevolg van de herontwikkeling van de oostelijke helft van deelgebied 2 wel een toename van verharding gaan plaatsvinden omdat een deel van de gronden in deelgebied 2 op dit moment onverhard is. In het verleden zijn voor Green Park Aalsmeer afspraken gemaakt met het Hoogheemraadschap Rijnland om te voorkomen dat het waterbergend vermogen binnen Green Park Aalsmeer afneemt. De wateropgave is daarbij vastgelegd op 11% waterberging voor het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer (inclusief de N201). Conform de wens van het Hoogheemraadschap dient in elk deelgebied minimaal 8% waterberging aanwezig te zijn, waarbij de resterende 3% elders binnen de grenzen van Green Park Aalsmeer gerealiseerd kan worden (waarbij rekening dient te worden gehouden met de aanwezige peilvakken). De waterhuishouding van het onderhavige plangebied is onderdeel van het waterplan zoals dat is vastgelegd in het rapport “Green Park Aalsmeer; Waterhuishouding en Riolering”, d.d. 2 oktober 2006.

Dit plan heeft de instemming van het Hoogheemraadschap van Rijnland (d.d. 7 maart 2007, zie bijlage 6) en is op 5 oktober 2009 vergund door het Hoogheemraadschap van Rijnland onder raamvergunning V.46760. Op basis van deze raamvergunning wordt 4 weken vóór uitvoering van werkzaamheden schriftelijk met (detail)tekeningen en dwarsprofielen melding gedaan bij het Hoogheemraadschap. De uitvoering start niet eerder dan dat een schriftelijk “Verklaring van geen bezwaar” is ontvangen van het Hoogheemraadschap (zie bijlage 5). Gelet op de hiervoor genoemde afspraken is de verplichting om 11% van het totale oppervlak van deelgebied 2 met water te compenseren (met een ondergrens van 8% binnen het deelgebied) onderdeel van de toets door het Hoogheemraadschap.

2.6

Energie en duurzaamheid

De komende tijd zal de energietransitie voor het plangebied nader worden uitgewerkt. Bedrijfsgebouwen zijn nog niet verplicht aardgasvrij, maar dat kan veranderen in de planperiode. De gemeenten in de Metropool Amsterdam hebben gezamenlijk besloten dat alle nieuwbouwwoningen waarover het besluit tot bouw na 1 juli 2018 wordt genomen, worden opgeleverd zonder aardgasaansluiting. Ook de woningen in het plangebied zullen dus gasloos worden opgeleverd. Het plangebied is in beginsel geschikt voor het gebruik van bodemenergie, maar bij veel vraag kan een vorm van ondergrondse ordening vereist zijn.

14

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Hoofdstuk 3 3.1

PLANOPZET

Algemeen

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. In het voorgaande hoofdstuk is beschreven welke ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke juridisch-planologische instrumenten daarbij worden ingezet. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die per 1 juli 2008 in werking is getreden verplicht gemeenten tot het opstellen van een bestemmingsplan voor het gehele grondgebied. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. Deze onderdelen zijn bindend voor de burger. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting is niet juridisch bindend, maar wordt als handvat en beleidskader/interpretatiekader voor het bestemmingsplan gebruikt.

3.2

De planregels en bestemmingen

3.2.1

Hoofdstukindeling regels

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: Hoofdstuk 1: inleidende regels; met daarin definities en de wijze van meten en berekenen en de reikwijdte van dit bestemmingsplan. Hoofdstuk 2: bestemmingsregels; die het hart van ieder bestemmingsplan vormen. Ze zijn opgebouwd uit een bestemmingsomschrijving, waarin een omschrijving wordt gegeven van de aan de grond toegekende functies. Per bestemming worden bouwregels gegeven, waarin voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bouwbepalingen worden geregeld. Hoofdstuk 3: algemene regels; deze hebben betrekking op in beginsel alle voorafgaande regels. Hierbij gaat het onder meer om de anti-dubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene bouwregels algemene afwijkingsbevoegdheid. Hoofdstuk 4: overgang- en slotregels. De regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Zij werken door in de diverse bestemmingen.

3.2.2

Artikelsgewijze beschrijving regels en bestemmingen

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Begrippen (artikel 1) Hierin worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gebruikt. Wijze van meten (artikel 2) Hierin wordt aangegeven hoe de diverse maten worden gemeten en de inhoud en oppervlakte van bouwwerken worden berekend om zo een eenduidige toepassing van de bebouwingregeling te bewerkstelligen. 15

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Binnen bestemmingen die een parkeervraag genereren is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hiervoor wordt de afgifte van een omgevingsvergunning voor bouwen afhankelijk gesteld van de aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen. Het benodigd aantal parkeerplaatsen is te herleiden uit de Nota Parkeernormen Aalsmeer. De voorwaardelijke verplichting verwijst naar de op moment van indiening geldende nota. Uitzondering zijn de bedrijven ter plaatse van de als 'Gemengd - 2' bestemde kavels aangezien voor deze functies al specifieke parkeernormen zijn opgenomen. Binnen een aantal bestemmingen is een stelsel van nadere eisen, zoals bedoeld in artikel 3.6 lid 1 sub d. Wro, opgenomen. In die gevallen kan Burgemeester en Wethouders ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen nadere eisen aan de te verlenen omgevingsvergunning verbinden. Centrum (artikel 3) De nieuwe locatie van de supermarkt en ondersteunende voorzieningen is bestemd als 'Centrum'. Het gaat daarbij om detailhandel, dienstverlenende bedrijven, horeca 1 en 2 (respectievelijk daghoreca en (fastfood)restaurants, cafetaria, snackbars en shoarmazaken) en bijbehorende voorzieningen als laaden losvoorzieningen en parkeren. Ook zijn ondersteunende horeca en terrassen mogelijk.

De gronden waar een gebouw is toegestaan zijn aangegeven door middel van een bouwvlak met een maximum bouwhoogte. Om te voorkomen dat er meer programma wordt gerealiseerd dan waar in de onderzoeken van uit is gegaan zijn in de bestemming ook maximum bruto vloeroppervlaktes aangegeven. Gemengd - 1 (artikel 4) De Hoge Dijk en het terrein van het Hoogheemraadschap (op de hoek Machineweg-Hoge Dijk) is bestemd ten behoeve van het gebruik als groenvoorzieningen, wegverkeer, openbare nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Gebouwen zijn alleen toegestaan ten behoeve van nutsvoorzieningen. Gemengd - 2 (artikel 5) Een drietal zones in het plangebied heeft een gemengde bestemming gekregen. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies toegestaan, zoals bedrijven (maximaal categorie 3.1), kantoren, maatschappelijke voorzieningen (vanwege het LIB geen geluidsgevoelige functies als scholen), indoor sportvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen als laad- en losvoorzieningen en parkeren. Ook zijn ondersteunende horeca en terrassen mogelijk. De gronden waar een gebouw is toegestaan zijn aangegeven door middel van een bouwvlak met een maximum bouwhoogte. Om te voorkomen dat er meer programma wordt gerealiseerd dan waar in de onderzoeken van uit is gegaan zijn in de bestemming ook maximum bruto vloeroppervlaktes aangegeven.

In de bestemming is vastgelegd dat alleen bedrijven zijn toegestaan die in de Staat van Bedrijfsactiviteiten een verkeersindicie van 1 of 2 hebben gekregen voor wat betreft goederenvervoer (G) of personenvervoer (P). Dit om te voorkomen dat er als gevolg van het voorliggende bestemmingsplan teveel goederen- en/of personenverkeer over de bestaande lokale wegen (Aalsmeerderweg en/of Machineweg) zal gaan rijden. Verkeer (artikel 7) Deze bestemming heeft betrekking op de diverse (openbare) verkeersgronden in het plangebied. Binnen de bestemming zijn geen gebouwen toegestaan maar wel bouwwerken geen gebouwen zijnde. Water (artikel 8) Een kleine strook aan de westzijde van het plangebied is uitsluitend bestemd voor water en bijbehorende functies (zoals bruggen en groenvoorzieningen langs de oevers). Binnen de bestemming zijn geen gebouwen toegestaan maar wel bouwwerken geen gebouwen zijnde. Het gebruik als aanlegplaats of ligplaats is expliciet verboden. Wonen (artikel 9)

16

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

De kavels die zijn bedoeld voor nieuwe woningen (en die geen onderdeel uitmaken van de linten van de Aalsmeerderweg en langs de ventweg van de Machineweg) zijn bestemd als 'Wonen'. De gronden waar de nieuwe woningen zijn toegestaan zijn aangegeven door middel van bouwvlakken. Per bouwvlak is aangegeven welk woningtypologie er mag worden gerealiseerd. Door middel van de aangeduide maximale goot- en bouwhoogte is bepaald hoe hoog de woningen mogen worden. Om te voorkomen dat er meer woningen worden gerealiseerd dan waar in de onderzoeken van uit is gegaan, is per bouwvlak aangegeven hoeveel wooneenheden er maximaal zijn toegestaan. Bij woningen zijn onder voorwaarden aan-huis-gebonden-activiteiten toegestaan en worden regels gegeven voor erfbebouwing. Vanwege de geluidsbelaste omgeving zijn er aanvullende geluidseisen gesteld aan de nieuwe woningen. Wonen - Lintbebouwing (artikel 10) Binnen deze bestemming zijn de bestaande woningen in de linten van de Aalsmeerderweg en langs de ventweg van de Machineweg toegestaan. Woningen langs linten zijn gespecificeerd en de regels zijn gebaseerd op het Aalsmeerse lintenbeleid. Woningen dienen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd in overeenstemming met de aangeduide maximale goot- en bouwhoogte.

Het aantal woningen mag daarbij niet toenemen ten opzichte van de huidige situatie, tenzij dit door middel van een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - extra woningen' is aangegeven. Vanwege de richtafstand tussen bedrijfskavels en gevoelige functies zijn de achtererven geen erf zoals bedoeld in artikel 1 behorende bij bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, voor zover het gaat om voor bewoning gebruikte bijbehorende bouwwerken. Op de achtererven zijn zodoende geen vergunningsvrije uitbouwen of andere voor bewoning bedoelde bijgebouwen (mantelzorg) toegestaan. Bij woningen zijn onder voorwaarden aan-huis-gebonden-activiteiten toegestaan en worden regels gegeven voor erfbebouwing. Dubbelbestemmingen (artikel 11) Als dubbelbestemming is opgenomen Waterstaat - Waterkering. De primaire bestemming mag de belangen welke worden behartigd binnen de dubbelbestemming niet onevenredig schaden. Hiervoor is in de planregels een regeling opgenomen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti-dubbeltelregel (artikel 12) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan. Algemene bouwregels (artikel 13) In dit artikel wordt aangegeven in welke gevallen de in dit plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en/of hoogtematen overschreden mogen worden. Dit betreffen bijvoorbeeld liftkokers, schoorstenen en balkons. Ook zijn in het artikel regels opgenomen ten aanzien van ondergronds bouwen en is bepaald welke afstand er geldt ten aanzien van watergangen. Bestaande gebouwen die qua maatvoering afwijken van het bepaalde in de bestemmingen in hoofdstuk 2 zijn onder bepaalde voorwaarden toegestaan. Algemene gebruiksregels (artikel 14) In dit artikel worden de algemene regels omtrent gebruik vastgelegd. Naast het algemene verbod om gronden en opstallen in strijd met de bestemming te gebruiken, zijn er een aantal specifieke gebruiksverboden opgenomen. Tevens zijn de regels ten behoeve van voldoende waterberging opgenomen.

Algemene aanduidingsregels (artikel 15) Binnen de gebiedsaanduiding 'geluidszone - industrie' liggen de gronden binnen de invloed van een gezoneerd industrieterrein (Schiphol) liggen. Hierbinnen zijn geen geluidsgevoelige gebouwen

17

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost toegestaan tenzij de geluidsbelasting voldoen aan een geldende of verkregen hogere grenswaarde. Verder is aangegeven waar de gronden binnen de gebiedsaanduidingen en vrijwaringszones (Luchtvaartverkeerzones LIB) voor bedoeld zijn. Afhankelijk van welk artikel uit het Luchthavenindelingbesluit van toepassing is gelden beperkingen voor bouwen en gebruik. Algemene afwijkingsregels (artikel 16) In dit artikel wordt bepaald in het kader van welke algemene afwijkingen in het plangebied gebruik gemaakt kan worden. Algemene procedureregels (artikel 18) In dit artikel staat aangegeven in welke procedures er gelden in geval van het toepassen van de nadere eisenregeling in de bestemmingen van hoofdstuk 2.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht (artikel 19 Samengevat wordt hierin gewaarborgd dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar nu in strijd raken met het plan, mogen blijven bestaan. Daarbij wordt het hierin mogelijk gemaakt om op te treden tegen eerder ontstaan illegaal gebruik. Slotregel (artikel 20) Voor de duidelijkheid, o.a. bij benoeming en verwijzing, is hierin een eenduidige naam voor het gehele plan inclusief de toelichting aangegeven.

18

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Hoofdstuk 4 4.1

UIT VOERBAARHEID

Actuele regionale behoefte

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking 2.0' die per 1 juli 2017 in werking is getreden. De 'stappen van de ladder' worden is artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven: 1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling 2. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, geeft de toelichting een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Voor het voorliggende bestemmingsplan is van belang dat het bestemmingsplan 'N201-zone' dat gold voor de inwerkingtreding van de beheersverordening (zie volgende alinea) voor deelgebied 2 voorzag in een uitwerkingsverplichting en daarmee een planologisch onbenutte mogelijkheid bood. Onbenutte planologische mogelijkheden mogen worden opgenomen in een nieuw bestemmingsplan, zonder dat hoeft te worden voldaan aan de in de artikel 3.1.6. tweede lid van het Bro genoemde voorwaarden (zie onder meer ABRvS 1 juli 2015, zaaknummer 201401417/1/R1.

De bedrijfskavels zijn ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan planologisch gezien daardoor niet nieuw waardoor het aantonen van de behoefte niet noodzakelijk zou zijn. Sinds 2017 geldt de beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017'. Deze beheersverordening is vastgesteld omdat het voorgaande bestemmingsplan ouder dan 10 jaar dreigde te worden en er daardoor geen leges meer zouden kunnen worden geheven. De beheersverordening is te beschouwen als een tijdelijke overbrugging tussen bestemmingsplan 'N201-zone' en het nu voorliggende bestemmingsplan. In vergelijking met de nu geldende beheersverordening zijn de in het het voorliggende bestemmingsplan mogelijk gemaakte bedrijfskavels functioneel gezien al wel mogelijk (aangezien de gronden een bedrijfsbestemming hebben) maar gebouwen zijn grotendeels niet mogelijk aangezien er uit is gegaan van bestaande bedrijfsbebouwing. In het navolgende zal daarom volledigheidshalve toch in worden gegaan op de behoefte aan bedrijfskavels binnen de regio. De MRA behoort binnen Nederland tot de economisch goed presterende regio's. Zowel in bevolking als in banen wordt op langere termijn een groei verwacht die op of boven die voor Nederland als geheel ligt.

Ten aanzien van de regio Amstelland-Meerlanden is aangegeven dat deze regio zich binnen de MRA onderscheidt dankzij haar goede bereikbaarheid en internationale aantrekkingskracht op burgers en bedrijven. De Mainport Schiphol en de Greenport Aalsmeer zijn belangrijke economische trekkers en bieden o.a. kansen aan de sectoren Logistiek en Agrofood. Ook in de zakelijke dienstverlening is de regio sterk. Voor de regio Amstelland-Meerlanden is voor de periode van 2016-2030 een ruimtevraag van 135 tot 180 ha voorzien. Als alle harde planaanbod van 307 ha wordt gerealiseerd en rekening wordt gehouden met circa 10 ha vervangingsvraag dan is er sprake van een overaanbod van circa 115 tot 160 ha. Zowel Green Park Aalsmeer als Royal FloraHolland maken met respectievelijk 54,5 ha en 20 ha onderdeel uit van het harde planaanbod waarvoor regionale afstemming niet meer nodig is. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet daarmee voor een gedeelte in de behoefte aan bedrijventerreinen en voldoet voor wat betreft de bedrijfskavels aan het Besluit ruimtelijke ordening. Wél wordt voor een deel van het plangebied ten opzichte van de uit te werken bedrijfsbestemming voorzien in 30 nieuwe woningen, detailhandel met enkele voorzieningen en bedrijfsverzamelgebouwen. Op deze functies wordt hierna nader ingegaan.

19

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

4.1.1

Woningen

De 30 nieuwe woningen zijn ter vervanging van 30 woningen die eerder zijn gesloopt in het kader van de aanleg van de N201 en bedrijventerrein Green Park Aalsmeer: Oosteinderweg 183, 189, 191, 193, 195, 198 en 200, Aalsmeerderweg 135, 136, 137, 138, 139 en 140, Machineweg 22, 24, 29 en 53, Hornweg 110, 112, 115, 119 en 121, Legmeerdijk 289, 291, 293, 297, 299 en 301 en Machineweg 120 en 122. Er is daarmee geen sprake van extra woningen ten opzichte van de eerdere situatie.

4.1.2

Detailhandel

De supermarkt is momenteel al in het plangebied gevestigd maar zal met 605 m² worden uitgebreid tot maximaal 2.250 m². Daarnaast zijn er enkele ondersteunende bedrijven voorzien met een omvang van 255 m² (toename 60 m² bvo). Voor de uitbreiding van de supermarkt en de ondersteunende bedrijven is door Stec Groep een laddertoets uitgevoerd (projectnummer 21.129, d.d. augustus 2021, zie bijlage 1). Uit de laddertoets blijkt dat de gemeente Aalsmeer tot het verzorgingsgebied van de beoogde supermarkt dient te worden gerekend waarbij de meeste bezoekers afkomstig zijn uit de wijk Nieuw-Oosteinde en het oosten van de kern Aalsmeer. In Aalsmeer is het supermarktaanbod divers en worden verschillende segmenten bedient. Het totaalaanbod is ruim bovengemiddeld. In de laddertoets is gekeken naar de te verwachten trends en ontwikkelingen, zoals groei bestedingen, modernisering supermarkten, schaalvergroting, etc. Voor het bepalen van de (indicatieve) marktruimte en actuele behoefte is distributieplanologisch onderzoek (DPO) uitgevoerd voor de branche 'supermarkt'. Er is daarbij hoofdzakelijk gekeken naar de marktsituatie in het verzorgingsgebied voor de komende 10 jaar omdat de verwachting is dat het leeuwendeel van de koopkracht uit dit verzorgingsgebied afkomstig zal zijn.

Om de marktruimte te bepalen is een benadering gemaakt van het huidige en toekomstig economisch functioneren van de markt, uitgaande van de meest recente beschikbare cijfers (pre-corona). In het DPO zijn verder de volgende uitgangspunten gehanteerd: Bevolkingsomvang: Volgens de meest recente cijfers ligt het inwonertal in de gemeente Aalsmeer momenteel op 32.000 (CBS, 2021). De komende jaren neemt het inwonertal in Aalsmeer toe als gevolg van diverse woningbouwontwikkelingen. Uit het gemiddelde van de bevolkingsprognoses van Primos (2020) en de provincie Noord-Holland (2019-2040) blijkt toename van aantal inwoners naar circa 33.710 in 2030. De prognoses staan niet in verhouding tot de geplande woningbouwaantallen de komende periode. Het totaal aantal beoogde nieuwe woningen in de gemeente Aalsmeer komt uit op 3.150 tot en met 2030. Bovendien worden in de directe omgeving bij Amstelveen in project De Scheg ruim 1.300 woningen toegevoegd (waarvan circa 845 beoogd in de periode 2022-2030). Afgaande op een huidige huishoudensgrootte van 2,4 (bron: CBS, 2021) neemt bij realisatie van de woningbouwplannen het aantal inwoners toe met 7.560 tot 39.560 inwoners. Hoewel de plannen gefaseerd zijn voor de komende periode zijn niet alle plannen planologisch hard vastgesteld en afronding van de bouw gegarandeerd.

Vanwege deze onzekerheidsfactor wordt uitgegaan van een voorzichtige bandbreedte waarin de helft tot driekwart van de woningbouwplannen in de komende periode tot uitvoering komen. Er wordt kortom gerekend met een inwonersgroei naar 36.000 inwoners tot en met 2030. Omzet per inwoner: Om de omzet per inwoner in de supermarkt sector te bepalen, heeft Stec Groep zich gebaseerd op cijfers van Panteia (Omzetkengetallen 2019, juli 2020). Volgens de meest recente cijfers is de omzet per inwoner voor supermarkten € 2.075. Indien sprake is van een onderof bovengemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied dient een correctie op de bestedingscijfers te worden toegepast. Volgens de meest recente cijfers (CBS, 2018) is het gemiddelde besteedbaar inkomen in Aalsmeer met € 29.300 hoger dan het Nederlandse gemiddelde van € 26.000. Er is daarom een inkomens-correctie uitgevoerd op basis van inkomenselasticiteit van 0,4 voor de sector dagelijks (conform Panteia, 2020). Hierdoor komt de situatie in Aalsmeer uit op een gemiddelde omzet per persoon van € 2.180 voor de supermarkten. Alhoewel de bestedingen in supermarkten de afgelopen jaren zijn gestegen, zijn de bestedingen in de supermarkten richting 2030 gelijk gehouden. Hiermee worden mogelijke conjunctuur-effecten (en de bestedingsimpuls tijdens de coronacrisis) uitgefilterd en wordt gecorrigeerd voor het groeiend aandeel online.

20

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost

Koopkrachtbinding: Dit betreft de omzet die door inwoners van het verzorgingsgebied in het verzorgingsgebied gegenereerd wordt. De cijfers hiervoor zijn gebaseerd op het Koopstromenonderzoek Randstand 2018. De dagelijkse branche heeft een koopkrachtbinding van 86%. Stec Groep schat in dat de koopkrachtbinding voor supermarkten hoger ligt. Immers, sinds het koopstromenonderzoek hebben er diverse ontwikkelingen plaatsgevonden (forse opschaling Albert Heijn in Kudelstaart en toetreding nieuwe en groeiende formule Lidl). Bovendien worden boodschappen het overgrote deel zeer lokaal gekocht (gemiddeld binnen 2 kilometer) en ligt de koopkrachtbinding voor supermarkten daardoor doorgaans hoger dan de dagelijkse branche als geheel. In het DPO is uitgegaan van een koopkrachtbinding van 95%. Koopkrachttoevloeiing: Dit betreft de omzet die door inwoners van buiten het verzorgingsgebied in het verzorgingsgebied gegenereerd wordt. De cijfers hiervoor zijn gebaseerd op het Koopstromenonderzoek Randstand 2018. De koopkrachttoevloeiing van buiten de gemeente bedraagt voor dagelijkse winkels circa 22%. In het koopstromenonderzoek zijn bestedingen van arbeidsmigranten minimaal meegenomen. Het grote aantal arbeidsmigranten dat in de gemeente werkt en/of woont is kenmerkend voor de gemeente. Zo werken in de gemeente Aalsmeer jaarlijks 3.000 arbeidsmigranten.

De komende jaren worden diverse (tijdelijke en permanente) logiesvoorzieningen gerealiseerd. De aanwezigheid van twee Poolse supermarkten (waarvan één recent uitgebreid) illustreren de supermarktbestedingen die gegenereerd worden door de aanwezige arbeidsmigranten. Gelet op supermarktbestedingen van arbeidsmigranten wordt gerekend met een iets hogere toevloeiing van 25%. Vloerproductiviteit: De vloerproductiviteit geeft aan wat de gemiddelde omzet per m² wvo vloeroppervlak bedraagt. Conform Panteia (2020) wordt uitgegaan van de gemiddelde vloerproductiviteit van de afgelopen vijf jaar. Voor supermarkten ligt deze omzet op circa € 8.037 (Panteia, 2020). Op basis van de indicatieve berekening blijkt dat er momenteel is er sprake van een kwantitatief overaanbod aan supermarktmeters van 1.280 m² wvo. Richting 2030 is in het verzorgingsgebied (gemeente Aalsmeer) sprake is van een gezonde marktsituatie voor supermarkten. De kwantitatieve marktruimte komt dan uit op circa 100 m² wvo. Dit is iets kleiner dan de beoogde uitbreiding van de supermarkt in het plangebied (+345 m² wvo). Stec Groep taxeert dat de beoogde uitbreiding binnen de kwantitatieve bandbreedtes voor marktruimte past; ook met een minimaal kwantitatief overaanbod kunnen supermarkten gezond renderen.

Daarbij geldt in het bijzonder nog dat het initiatief een beperkte uitbreiding van een bestaande supermarkt betreft (en geen nieuwvestiging). Een uitbreiding van een bestaande supermarkt heeft minder omzetimpact dan nieuwvestiging. De kwantitatieve (theoretische) marktruimte moet bovendien indicatief bekeken worden en geeft vooral een indruk van het functioneren van de markt. Wezenlijk is of de beoogde uitbreiding leidt tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten (zie hierna). Ook bekeken vanuit de wijk Nieuw-Oosteinde is sprake van een gezonde marktsituatie met een beperkte kwantitatieve marktruimte van 50 m² wvo in 2030. Daarbij wordt opgemerkt dat de marktsituatie verder verbetert door woningbouwontwikkeling De Scheg in Amstelveen (1.345 woningen, waarvan 845 beoogd in de periode 2021-2029). Hoewel deze ontwikkeling niet in de gemeente Aalsmeer zelf ligt, grenst deze direct aan de wijk Nieuw-Oosteinde. Dit versterkt het economisch draagvlak van de supermarkten in nabijgelegen winkelcentrum Nieuw Oosteinde aan het Poldermeesterplein in Aalsmeer en winkelcentrum Westwijk in Amstelveen. Voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het initiatief zijn echter niet alleen kwantitatieve, maar ook kwalitatieve aspecten van belang.

In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op langere termijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening moet dus worden gekeken naar de ruimtelijke effecten van de komst van een supermarkt en naar de aanvaardbaarheid van deze effecten. In de volgende paragraaf gaan we daarom in op de mogelijke (positieve en negatieve) effecten die de ontwikkeling van twee nieuwe supermarkten op de bestaande winkelstructuur van Aalsmeer heeft Ten aanzien van de beoogde uitbreiding van de supermarkt in het plangebied geldt dat onaanvaardbare

21

Green Park Aalsmeer deelgebied 2 Oost ruimtelijke effecten niet aan de orde zijn: Uitbreiding past in schaalvergroting en biedt mogelijkheden voor optimalisering concept: uitbreiding leidt tot een moderne supermarkt en voorziet in een kwalitatieve behoefte van schaalvergroting binnen de supermarktbranche. Met de uitbreiding kan de supermarkt moderniseren om aan te sluiten bij de wensen van de consument. Denk daarbij aan een ruim opgezette supermarkt met brede paden, verbreding van assortiment (duurzaam, biologisch en vers), technologische innovaties zoals zelfscankassa's, versplaza's (verse bereiding van producten) en gemak. Verwacht omzeteffect van 2,9% beperkt, gemiddelde vloerproductiviteit wel onder landelijk niveau: momenteel behalen de supermarkten in het verzorgingsgebied (theoretisch) zo'n € 88,3 miljoen omzet. Stec Groep verwacht dat, door inwonersgroei, de potentiele omzet richting 2030 stijgt naar zo'n € 99,4 miljoen. Dit betekent dat er (theoretisch en in de situatie dat bestedingen per inwoners niet toenemen) in 2030 in potentie nog zo'n € 11,1 miljoen extra omzet kan worden behaald door de supermarkten in het verzorgingsgebied. Deze omzet wordt verdeeld over alle supermarkten in het verzorgingsgebied; gemiddeld genomen circa € 1,0 miljoen per supermarkt.