Agendabundel

Projectnota Bilderdammerweg 6 – 30 Kudelstaart

Pagina

18 van 24

(Brom) fietspaden Fietsroutes dienen herkenbaar, direct, sociaal veilig en comfortabel te zijn en langs voorzieningen te lopen. Verder dienen de fietspaden te voldoen aan de LIOR. Langs de Bilderdammerweg zal een vrij liggend fietspad worden aangelegd. Parkeren De Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016 is van toepassing op het projectgebied. Deze nota wordt binnenkort geactualiseerd en is in onderstaande tekst aangegeven hoe wij in dit initiatief hierop een voorschot kunnen nemen. Binnen het plangebied Bilderdammerweg is naar een compleet mobiliteitsprofiel gekeken, conform de Mobiliteitsagenda Aalsmeer. De ontwikkeling sluit aan op een nieuw aan te leggen vrijliggend fietspad, waardoor het gebruik van de fiets aantrekkelijker wordt gemaakt. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan op een bestaande 30 km/uur-zone. Nieuwe bewoners kunnen gemakkelijk richting Hoofddorp, Uithoorn en Aalsmeer fietsen. Binnen een straal van 100 meter is een bushalte die je brengt naar het busstation Aalsmeer, busstation Amstelveen (en diverse tramhaltes in Amstelveen) en eindigt bij station Zuid in Amsterdam. Vanaf het busstation Aalsmeer heeft men toegang tot busverbindingen naar Amsterdam, Amstelveen, Uithoorn, Haarlem en Hoofddorp. Om het gebruik van actieve modaliteiten en het openbaar vervoer te stimuleren wordt een passende parkeernorm binnen de huidige tijd gehanteerd.

In het plan worden kleine woningen gerealiseerd, met een woonoppervlak kleiner dan 100m2. Echter geldt er met de huidige Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016 een relatief hoge parkeernorm voor dit plan. Omdat een actualisatie van de huidige parkeernormen op zich laat wachten, is het daarom wenselijk om af te wijken van de huidige parkeernormen en aan te sluiten bij het beoogde toekomstige beleid. Er komen veelal starters en senioren in de nieuw te bouwen woningen die vaak slechts één auto ter beschikking hebben. In verband met de goede bereikbaarheid met fiets en openbaar vervoer is het passend hier rekening mee te houden in de parkeernorm. Conform de CROW-publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren (van parkeerkencijfers naar parkeernormen)’ wordt voor een kleine een-persoonswoning een norm gehanteerd tussen de 0,6 en 0,8 parkeerplaatsen. Voor huurappartementen, midden/goedkoop zien we een norm tussen de 0,8 en 1,6 parkeerplaatsen in een weinig stedelijk gebied. Voor koopappartementen, goedkoop ligt dit tussen de 1,0 en 1,8 parkeerplaatsen. We kunnen daarmee stellen dat een lagere parkeernorm op z’n plaats is en hebben daarmee gekozen voor een gemiddelde, waarbij we uit zijn gegaan van 1,2 parkeerplaatsen per woning. De parkeervraag komt daarmee uit op een totaal van 39,6 parkeerplaatsen. Het plangebied voorziet in de noodzakelijke parkeerbehoefte van deze ontwikkeling.

Hierbij wordt uitgegaan van het realiseren van 4 parkeerplaatsen op het aangrenzende terrein ter compensatie van het niet kunnen aanbrengen van parkeerplaatsen ter hoogte van de geprojecteerde ontsluiting van het aangrenzende gebied. Inrichting van de infrastructuur dient te voldoen aan de LIOR en CROW-richtlijnen. 5.4 Randvoorwaarden groen, water, milieu, duurzaamheid en openbare ruimte Groen Het openbaar gebied wordt zoveel mogelijk groen en hittebestendig (schaduw) ingericht. Bij de herinrichting van de openbare ruimte in de bestaande stad toetst de gemeente ontwerpen op schaduw, groen en hitte en zet de gemeente in op koele verblijfsplekken van minimaal 200 m2 op maximaal 300 meter afstand om (de gevolgen van) hitte voor mens en natuur te beperken.

Projectnota Bilderdammerweg 6 – 30 Kudelstaart

Pagina

19 van 24

Water Vergelijking voormalig/huidig verhard oppervlak en nieuw te realiseren verhard oppervlak. Er zal een watertoets uitgevoerd moeten worden. De verwachting is, dat door de inrichting van de openbare ruimte/parkeerplaatsen, er water gecompenseerd moet worden. Onderzocht moet worden of het aanleggen van “groene” (waterdoorlatende) parkeerplaatsen een aandeel kan hebben in de watercompensatie. In overleg met Waternet zullen de volgende punten onderzocht moeten worden:  Waterbalans, wat is de juiste peildatum van oude situatie. Omdat afgelopen jaar de verharding al is verwijderd;  Wat is juiste waterpeil ivm peilbesluit Westeinderhage;  Beheer/onderhoud watergangen rond plangebied, beheer eisen;  Voorkeursvolgorde, infiltreren, vasthouden en vertraagd afvoeren;  Hoe zwaar telt infiltrerende verharding mee tov gesloten verharding in de waterbalans? Bodem Uit onderzoeksrapporten blijkt dat er sprake is van een sterke verontreiniging met zware metalen, waardoor de kavel niet geschikt is voor de beoogde bestemming. In het Omgevingsplan is aangegeven dat er saneringsmaatregelen moet worden genomen omdat de woningen zonder sanerende voorzieningen niet in gebruik mogen worden genomen. Voor de buitenruimte geldt dat gronden met de bestemming (moes)tuin, speelplaats of kinderdagverblijf moeten worden voorzien van een leeflaag van minimaal 1 m grond van klasse Landbouw/Natuur.

Milieuonderzoeken Alle onderzoeken worden verwerkt in een m.e.r.-aanmeldnotitie (geluid, bodem, stikstofdepositie en ecologie). Randvoorwaarden infrastructuur De inrichting van de openbare ruimte gebeurt op basis van de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte van de gemeente Aalsmeer. Voor de openbare verlichting wordt ROVL 2011 en het Politiekeurmerk gehanteerd; uitgangspunt is dat er LED-verlichting wordt toegepast. Voor het hemelwater en vuilwater dient een (verbeterd) gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd. Daarbij moet het hemelwaterafvoer (HWA) afwateren op de nabijgelegen watergangen. Verder moeten er zoveel mogelijk duurzame materialen worden toegepast zodat uitloging van materialen wordt voorkomen. De afvalinzameling verloopt volgens de hiervoor geldende regelingen en wordt door de gemeente verzorgd.

Projectnota Bilderdammerweg 6 – 30 Kudelstaart

Pagina

20 van 24

Openbare ruimte  Door de initiatiefnemer is reeds een Klic-melding gedaan. Dit is mede gebeurd in verband met een hogedruk gasleiding.

Wijzigingen LIOR i.h.k.v. Bomenplan Aalsmeer

 Nieuwe ondergrondse containers moeten minimaal 4,0 meter buiten de verwachte kroonprojectie worden geplaatst.

 Bij nieuwe bomen moet de afstand tussen de verwachte kroonprojectie en ondergrondse containers minimaal 4,0 meter zijn.

Projectnota Bilderdammerweg 6 – 30 Kudelstaart

Pagina

6.

21 van 24

Verkavelingsschets

Voor het plangebied is op basis van voorgaande plan specifieke randvoorwaarden een verkavelingsschets opgesteld. De verkavelingsschets geeft een visueel voorbeeld van hoe het ruimtelijk plan er binnen de gegeven plan specifieke randvoorwaarden) uit kan komen te zien.

Grondgebonden woningen

Appartementen

Disclaimer: aan bovenstaande afbeelding kunnen geen rechten worden ontleend. Het uiteindelijke ontwerp/plan kan afwijken.

Gelijktijdig met het vaststellen van het projectnota door de raad, zal ook het Beeldkwaliteitsplan worden vastgesteld. Het Beeldkwaliteitsplan is een beleidsdocument waarin de gewenste kwaliteit van de ontwikkeling op de locatie Bilderdammerweg 6-30 in Kudelstaart wordt weergegeven. Beoogd wordt om de gewenste uitstraling in sfeer en karakter van deze locatie veilig te stellen door het geven van richtlijnen voor de typologie van de nieuwe bebouwing en voor de inrichting van de buitenruimte. Het Beeldkwaliteitsplan kan hiermee een brugfunctie vervullen tussen het omgevingsplan enerzijds en de welstandstoets anderzijds. Het Beeldkwaliteitsplan moet worden beschouwd als een richtlijn voor de ruimtelijk visuele aspecten van bebouwing, voor de onderlinge samenhang van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte.

Projectnota Bilderdammerweg 6 – 30 Kudelstaart

Pagina

22 van 24

Het Beeldkwaliteitsplan schept de randvoorwaarden waarbinnen de verschillende uitwerkingen plaatsvinden. Hierdoor zijn alle partijen ervan verzekerd dat het gezamenlijk vastgestelde ambitieniveau ook daadwerkelijk in de uitvoering wordt gerealiseerd. Om dit plangebied te realiseren wordt een drietal ambities nagestreefd inzake de identiteit en beeldkwaliteit van deze locatie. Hierbij behoren de volgende kenmerken:  De locatie voegt zich in de lintbebouwing van de Bilderdammerweg en sluit hier qua schaal en uitstraling op aan;  Frontvorming naar de openbare zijden is uitgangspunt, primaire frontvorming naar de kant van de Bilderdammerweg;  De appartementen en de grondgebonden woningen vormen tezamen een herkenbaar ensemble. Het Beeldkwaliteitsplan richt zich ten eerste op de verschijningsvorm en de sfeer van de bebouwing. Onder de regie van het Beeldkwaliteitsplan weet een initiatiefnemer (opdrachtgever/realisator en hun architect) welke kwaliteitseisen worden gesteld aan de bebouwing. Toezicht bij de beoordeling en advisering tijdens de bouwplanontwikkeling is vervolgens nodig om afstemming tussen het bouw- en inrichtingsplan tot het beste resultaat te allen leiden. Het Beeldkwaliteitsplan dient als toetsingskader voor het beoordelen van bouwaanvragen door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Aalsmeer.

7.

Financiën

Voor het ontwikkelen van de Bilderdammerweg 6-30 zal een gemeentelijke grondexploitatie worden geopend, die gelijktijdig met de vaststelling van de Projectnota ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. Na opzegging van het erfpachtcontract met Eigen Haard zal de grond in volledige eigendom zijn van de gemeente. Hierna zal de gemeente de woningen slopen, de grond saneren en bouwrijpmaken 7.1 Indicatie opbrengsten De opbrengst bestaan uit de grondprijs van de twee uit te geven kavels. De eerste bouwkavel zal uitgegeven worden aan Eigen Haard om sociale huurappartementen te bouwen. De grondprijs voor sociale huur wordt in de grondprijzenbrief jaarlijks vastgesteld door het college. De tweede bouwkavel wordt via een markselectieprocedure (tender) in de markt gezet. De minimale grondprijs voor het marktprogramma wordt met een taxatie vastgesteld. Daarnaast is het grondbod (minimale bieding + opbieding) onderdeel van de selectiecriteria. Daarmee is de marktconformiteit van de gronduitgifte aan een ontwikkelende partij geborgd.

Projectnota Bilderdammerweg 6 – 30 Kudelstaart

Pagina

23 van 24

7.2 Indicatie kosten De kostenkant van de grondexploitatie bestaat voornamelijk uit slopen, (grond)sanering, bouw- en woonrijp maken en plankosten. De kosten voor slopen en sanering zijn onderzocht en geraamd. Het bouw- en woonrijp maken wordt globaal berekend op basis van een kengetallenraming. Wanneer er een gedetailleerde inrichtingstekening is opgesteld, zal een meer gedetailleerde raming worden opgesteld. De plankosten SO zijn bepaald op basis van het gemeentelijk plankostenmodel. Daarnaast is er een stelpost opgenomen voor overige plankosten voor bijvoorbeeld engineering en onderzoeken. 7.3 Verwacht resultaat en risicoanalyse Het resultaat op de exploitatie is naar verwachting verliesgevend doordat een groot aandeel van gronduitgifte tegen de sociale huur grondprijs gaat, in combinatie met de hoge sloop- en saneringskosten die gemaakt moeten worden om de grond bouwrijp te maken. Voor het tekort op de grondexploitatie is een verliesvoorziening nodig.

8. Vervolgstappen: planproducten en planning Op dit ogenblik is de intentieovereenkomst getekend, hierin worden alle afspraken gemaakt welke voor het project belangrijk zijn. Wanneer deze projectnota voor participatie wordt vrijgegeven zal gestart worden met het opstellen van de koopovereenkomst voor de grond waarop Eigen Haard de appartementen zal realiseren. Wanneer de projectnota door de raad wordt vastgesteld zal de TAM omgevingsplan worden gestart. Voor het project is op basis van de huidige inzichten een (besluitvormings-)planning opgesteld waarvan onderstaand de mijlpalen zijn weergegeven. Het is mogelijk dat gedurende de looptijd van het project wijzigingen in het plan of omstandigheden kunnen leiden tot afwijking(en) in de planning. Planproduct

Planning

In kwartalen komende 2 jaar, daarna in jaren

Sociale huurwoningen Eigen Haard: intentieovereenkomst Concept-Projectnota vrijgeven voor participatie Raadsbehandeling Projectnota VO bouwplan en VO inrichtingsplan openbare ruimte Grondverkoopovereenkomst DO bouwplan en DO inrichtingsplan Omgevingsvergunning

Q4 2024 Q3 2024

Realisatie

Q3 2025

Middeldure woningen Gemeente Onderzoeken tbv Tam-imro procedure Tam-imro procedure opstarten een tender bij gemeentelijke projecten

Q4 2024 Q1 2025 na vaststelling projectnota 2025/2026

Q1 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q2 2025 Q3 2025

Projectnota Bilderdammerweg 6 – 30 Kudelstaart

Pagina

24 van 24

Bijlage 1 Energie Wettelijk

BENG 1: maxi- Grondgebonmale den: ≤55 energiebeGestahoefte peld: ≤65 voor verwarming en koeling (in kWh/m2/jaar)

BENG 3: minimaal aandeel hernieuwbare energie (in %)

Niveau Brons

Niveau zilver

Niveau goud

Grondgebonden: ≤55 Gestapeld: ≤65

Grondgebonden: ≤52,5 Gestapeld: ≤60

Grondgebonden: ≤50 Gestapeld: ≤55

Grondgebonden: Energieneutraal Nul-op-de-me- Energiepositief ≥50 ter Gestapeld: ≥40 Grondgebonden: Grondgebonden: ≥100 Grondgebonden: ≥ 125 Gestapeld: ≥80 NoM Gestapeld: ≥100 Gestapeld: ≥80

Circulair bouwen Wettelijk MPG-score: 0,8 (2021) versimpelde 0,5 (2030) weergave LCA. Schaduwkosten in €/m2 BVO/jaar Massapercentage Indirect in MPG (%) van grondstoffen is non-virgin en/of biobased

Niveau Brons

Niveau zilver

Niveau goud

0,75

0,50

0,20

≥30

≥45

≥55

Projectnota Bilderdammerweg 6 – 30 Kudelstaart

Beeldkwaliteitsplan Bilderdammerweg 6-30 Kudelstaart Afdeling Stedelijke Ontwikkeling, Juli 2024

Inhoud 1. Doel 2. Het Ontwerp van beeldkwaliteit 3. Bebouwing 4. Appartementengebouw 5. Grondgebonden woningen 6. Openbare ruimte 7. Hardheidsclausule 

2

blz.3 blz.4 blz.6 blz.8 blz.11 blz.16 blz.18

1. Doel Het Beeldkwaliteitsplan is een door de gemeenteraad vastgesteld beleidsdocument waarin de gewenste kwaliteit van de ontwikkeling op de locatie Bilderdammerweg 6-30 in Kudelstaart wordt weergegeven. Beoogd wordt om de gewenste uitstraling in sfeer en karakter van deze locatie veilig te stellen door het geven van richtlijnen voor de typologie van de nieuwe bebouwing en voor de inrichting van de buitenruimte. Het Beeldkwaliteitsplan kan hiermee een brugfunctie vervullen tussen het bestemmingsplan (omgevingsplan) enerzijds en de welstandstoets anderzijds. Het Beeldkwaliteitsplan moet worden beschouwd als een richtlijn voor de ruimtelijk visuele aspecten van bebouwing, voor de onderlinge samenhang van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte. Het Beeldkwaliteitsplan schept de randvoorwaarden waarbinnen de verschillende uitwerkingen plaatsvinden. Hierdoor zijn alle partijen er van verzekerd dat het gezamenlijk vastgestelde ambitieniveau ook daadwerkelijk in de uitvoering wordt gerealiseerd. Om dit plangebied te realiseren wordt een viertal ambities nagestreefd inzake de identiteit en beeldkwaliteit van deze locatie. Hierbij behoren de volgende kenmerken: • • •

•

De locatie voegt zich in de lintbebouwing van de Bilderdammerweg en sluit hier qua schaal en uitstraling op aan; Frontvorming naar de openbare zijden is uitgangspunt, primaire frontvorming naar de kant van de Bilderdammerweg; Zowel de appartementen als de grondgebonden woningen zijn architectonisch onderscheidend maar voegen zich in de ruimtelijke - en architectonische kenmerken van de Bilderdammerweg; Diversiteit in architectuur is één van de ruimtelijke kenmerken van de bebouwing langs de Bilderdammerweg. Met name baksteen architectuur en pannendaken zijn hierin de overeenkomstige kenmerken. bestaande woonbebouwing aan de Bilderdammerweg.

3

2. Het ontwerp van beeldkwaliteit Het Beeldkwaliteitsplan richt zich ten eerste op de verschijningsvorm en de sfeer van de bebouwing. Onder de regie van het Beeldkwaliteitsplan weet een initiatiefnemer (opdrachtgever/realisator en hun architect) welke kwaliteitseisen worden gesteld aan de bebouwing. Toezicht bij de beoordeling en advisering tijdens de bouwplanontwikkeling is vervolgens nodig om afstemming tussen het bouw- en inrichtingsplan tot het beste resultaat te leiden. Het Beeldkwaliteitsplan dient als toetsingskader voor het beoordelen van bouwaanvragen door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Aalsmeer.

ligging plangebied.

4

bestaande, te slopen woningen.

Hoofdstukkop RUIMTELIJKE RANDWOORWAARDEN

Subkop

LEGENDA LEGENDA

SP + G 2 2+k

2+k

P

1 3* 3*

1

1

2

2

5

Kaart ruimtelijke randvoorwaarden ontwikkeling Bilderdammerweg 6 - 30

Algemene randvoorwaarden: Algemene randvoorwaarden: •P rimaire frontvorming richting Bilder• dammerweg Primaire frontvorming richting Bilderen langzaamverkeersdammerweg en langzaamverkeersroute richting plangebied Westeinroute richting plangebied Westeinderhage (voorgevels met entrees); derhage zoveel (voorgevels metop entrees); • Parkeren mogelijk het bin• nenterrein Parkeren zoveel mogelijk op (parkeerterrein niethet ge-binnenterrein (parkeerterrein niet markeert door achterkanten); gemarkeert door achterkanten); • Beperken verhard oppervlak; • Beperken verhardintegraal oppervlak; •E rfafscheidingen vormge• ven; Erfafscheidingen integraal vormgeven; • Bebouwing langs de Bilderdammer• weg Bebouwing langs voegt zich in de de Bilderdammerruimtelijke- en weg voegt zich inkenmerken de ruimtelijkearchitectonische van en architectonische kenmerken van deze weg. deze weg.

Tekstuele aanduidingen: Tekstuele aanduidingen: •3 * - maximale bouwhoogte 3 • bouwlagen, 3 * - maximale bouwhoogte 3 verbijzondere 3e bouwbouwlagen met lage goot buitenzijlaag •2de; + k - maximale bouwhoogte 2 • bouwlagen 2 + k - maximale bouwhoogte 2 met kap bouwlagen met kap Verklaringen Verklaringen •plangebied • plangebied • voorkanten • voorkanten • voorkanten • binnengebied voorkanten binnengebied • water • water •groen talu d • groen talud • parkeerterrein • parkeerterrein •langzaamverkeersverbinding • naar langzaamverkeersverbinding Westeinderhage naar Westeinderhage •zoekgebied • speelplaats/plantsoen zoekgebied speelplaats/plantsoen •zoekgebied plangebied • ontsluiting zoekgebied ontsluiting plangebied •zoekgebied ontsluiting uitbreiding • eventuele zoekgebied ontsluiting eventuele uitbreiding

3. Bebouwing 3.1 Algemeen Het plangebied is globaal in te delen in drie gebieden: 1. Locatie voor het appartementengebouw; 2. Grondgebonden woningen langs de Bilderdammerweg; 3. Grondgebonden woningen in het binnengebied. De appartementen en de grondgebonden woningen zijn “familie van elkaar”. Dat betekent dat deze niet hetzelfde zijn, maar wel verwant in bijvoorbeeld detaillering, materiaal- en kleurgebruik. Zo wordt er meer ruimte gelaten aan de ontwerpen en is bijvoorbeeld de kap minder stringent gedefinieerd. De Beeldkwaliteitscriteria zijn per deelgebied opgesteld, zowel voor de appartementen, de grondgebonden woningen en de openbare ruimte waaronder het centrale middengebied. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende randvoorwaarden.

3.2 Situering In dit onderdeel komt de plaatsing van de bebouwing ten opzichte van de omgeving aan de orde. Onderdelen zijn verkavelingstype, onderlinge positie, onderlinge afstand, plaatsing op het terrein, bebouwingsrichting.

3.3 Massa en vorm Het gaat hierbij om de hoofdmassa van de gebouwen in relatie tot de omgeving. Onderdelen zijn: opbouw hoofdmassa, profiel ruimte, massa samenstelling, dak beëindiging en vormbehandeling.

6

voorbeeld: grondgebonden woningen in Kudelstaart

3.4 Gevelkarakteristiek Het betreft hier de aanzichten van de bebouwing. Ook hier is de relatie met de omgeving een uitgangspunt. Onderdelen zijn gerichtheid, bouwstijl, geleding, ritmiek, indeling en plasticiteit. 3.5 Kleur en materiaalgebruik Het gaat hier om de kleur (kleursoort, helderheid, verzadiging) en het soort materiaal dat wordt gebruikt voor de bebouwing (inclusief nutsgebouwtjes) en de kleurtoon.

3.6 Overige randvoorwaarden Het betreft hier aspecten van algemene aard.

3.7 Erfscheidingen Het betreft hier de overgangen van privaat naar publiek terrein.

voorbeeld: appartementen aan de Bilderdammerweg, in Kudelstaart

7

4. Appartementengebouw

VERKAVELING INDICATIEF primaire frontvorming verbijzondering kopgevel entree

4.1 Situering Het appartementengebouw heeft een primaire front gericht naar de Bilderdammerweg en de langzaamverkeerroute richting Westeinderhage. De van de weg gekeerde zijde (gericht naar het binnengebied) dient vormgegeven te worden als een secundair front (geen achterkant). Onderstaande afbeelding geeft een indicatieve verkaveling weer voor dit gebied met hierop aangegeven de zijde van de frontvorming en de verbijzondering van de kopgevel en de locatie van de entree.

4.2 Massa en vorm • • •

•

•

8

Het gebouw levert een positieve impuls aan de ruimtelijke kwaliteit van de locatie. Het gebouw heeft een heldere hoofdvorm en is compact. De maximale bouwhoogte van de appartementen mag niet meer bedragen dan drie bouwlagen, met dien verstande dan de bovenste bouwlaag zich in materialisering onderscheidt van de hieronder gelegen bouwlagen. Dit voorbehoud is niet van toepassing voor de appartementen gelegen op de hoek Bilderdammerweg/langzaamverkeersroute Westeinderhage. Deze hoek dient geaccentueerd te worden. Het gebouw heeft een duidelijk herkenbare hoofdtoegang gelegen aan de Bilderdammerweg, doorlopend naar het hierachter gelegen parkeerterrein (van twee zijden bereikbaar). De ontsluiting van de appartementen vindt plaats binnen het gebouw dan wel door middel van galerijen. Deze galerijen zijn niet toegestaan aan de zijde “primaire fontvorming”. De appartementen op de begane grond hebben een eigen entree, in dezelfde zonering als die van de bovenliggende woningen (onder de galerijzone aan de achterzijde van het gebouw) bereikbaar via de gezamenlijke hoofdentree.

•

•

Eventuele balkons worden vormgeven als een integraal onderdeel van de architectuur; niet als een toevallige toevoeging. Balkons dienen tenminste 1 meter uit de woninggrenzen gesitueerd te worden (ter verkoming van privacyschermen op de verdiepingen.) De fietsenberging is integraal opgenomen in het gebouw.

4.3 Gevelskrakteristiek • • •

• •

De gevels beschikken over een geleding en ritmiek met als doel het bereiken van een menselijke schaal. De gevels beschikken over voldoende plasticiteit. Deze kan worden gevonden in de massaopbouw en/of in de detaillering van de gevelopeningen. De kopgevel grenzend aan de toegang naar het binnengebied heeft een locatie attractieve vormgeving (geen blinde kopgevel). De gevels van het hoekappartement reageren op de specifieke locatie, bijvoorbeeld door de vormgeving van de balkons of de dak beëindiging. Het gebouw reflecteert een eigentijdse architectuur. Niet gestreefd wordt naar een kopiërende of historiserende stijl. De galerijzijde dient zich duidelijk als 2e voorzijde te manifesteren. Galerijafscheidingen en vluchttrappenhuizen dienen integraal te worden vormgegeven. Aan de architectonische uitstraling worden hoge eisen gesteld.

voorbeeld: galerijzijde, noodtrappenhuis integraal opgenomen

4.4 Kleur en materiaalgebruik • • • •

•

9

Het kleurgebruik (kleursoort, helderheid en verzadiging) ondersteunt en verrijkt de architectuur. Gekleurde materialen (door-en-door, of voorzien van een afwerking) zijn kleurvast. Felle contrasterende kleuren zijn niet toegestaan. Het materiaalgebruik van de gesloten gevels is overwegend baksteen, in een metselverband dat de vormgeving ondersteunt of verrijkt (of een combinatie van verbanden), in een genuanceerde vormbaksteen in oranje-, rood-, bruin-, of donkere grijstinten. Ook (staande) pannen zijn toegestaan Onbehandelde natuurlijke materialen kunnen alleen worden toegepast op plaatsen waar gerekend kan worden op een egale en gelijkmatige afname van de oorspronkelijke natuurlijke kleur.

voorbeeld: verbijzondering van de hoek.

•

•

•

Het materiaalgebruik ondersteunt en verrijkt de architectuur. De bijbehorende detaillering is zorgvuldig en staat garant voor een mooie veroudering van de gevels, met behoud van de kwaliteit van het oorspronkelijke beeld. Hellende dakvlakken bestaan uit keramische pannen in een donkere grijstint of rode-oranje kleur. Hoogverglaasde pannen worden niet toegepast. Mat verglaasde pannen behoren tot de mogelijkheden. Indien zonnecollectoren/ panelen op het dak worden toegepast moeten deze op een passende wijze in het dakvlak worden geïntegreerd. Kozijnen, ramen en deuren zijn van hout, als van hout vormgegeven kunststof of van aluminium.

4.5 Overige randvoorwaarden Installatievoorzieningen (o.a. pv-panelen, buiten units van warmtepompen of airco’s, zonnecollectoren, ventilatiesystemen) worden onopvallend geplaatst en vormgegeven, verborgen, of opgenomen in de architectuur. Oplossingen hiervoor maken onderdeel uit van het schetsontwerp van het gebouw. Hemelwaterafvoer zorgvuldig detailleren en zoveel mogelijk aansluiten op duurzame vorm van waterberging of - afvoer.

voorbeelden: entrees.

4.6 Erfafscheidingen De buitenruimte van de appartementen op de begane grond worden vormgegeven als een onlosmakelijk onderdeel van de architectuur of bestaan uit een groenblijvende haag.

10

voorbeeld: erfafscheidingen.

voorbeeld: geen blinde kopgevel/lage erfafscheidingen.

5. Grondgebonden woningen

VERKAVELING INDICATIEF primair front geen blinde kopgevel

5.1 Situering De woningen zijn met de belangrijkste zijde gericht (dikke zwarte lijn) naar het openbaar gebied. Er dient bijzondere aandacht uit te gaan naar de westelijke kopgevel nabij de entree van het gebied (zwarte stippellijn). De gevel dient geen blinde kopgevel te zijn. De afbeelding geeft een indicatieve verkaveling weer voor dit gebied. 5.2 Massa en vorm •

•

•

•

11

De woningen bestaan uit maximaal twee bouwlagen met kap, waarbij de kap tot de eerste bouwlaag is doorgetrokken, waardoor de goot optisch wordt verlaagd (zie afbeeldingen ter illustratie). Eigentijdse architectuur, evenwichtige gevels (zowel per woning als per rij), specifiek vormgegeven hoekoplossingen, zorgvuldige detaillering die de vormgeving ondersteunt. Voor de bijgebouwen zoals garages en bergingen die grenzen aan het openbaar gebied geldt dat deze een architectonisch ensemble moeten vormen met het hoofdgebouw. Aan- en uitbouwen ter vergroting van bepaalde woonruimtes zoals erkers, dakkapellen, serres en bijkeukens zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Deze aan- en uitbouwen maken onderdeel uit van het hoofdgebouw en vormen samen één architectonische geheel met het hoofdgebouw. Dit betekent tevens dat de materialisering van aan- en uitbouwen gelijk is aan die van het hoofdgebouw.

5.3 Gevelskrakteristiek De gevels beschikken over voldoende plasticiteit. Deze kan worden gevonden in de massaopbouw en/of in de detaillering van de gevelopeningen. • De kopgevel grenzend aan de toegangsweg heeft een locatie specifieke vormgeving (geen blinde kopgevel). • Geen blinde kopgevels, voor kopgevels grenzend of gericht naar het openbaar gebied. • Voor dakvlakken gericht naar het openbaar gebied, dakkapellen alleen toepassen als integraal onderdeel van de architectuur (niet als bouwoptie); • Kozijnen, ramen en deuren zijn van hout, als van hout vormgegeven kunststof of van aluminium. 5.4 Kleur en materiaalgebruik Het kleurgebruik dient de architectuur te ondersteunen of verrijken. Het gebruik van (combinaties van) heldere verzadigde kleuren en van fluorescerende kleuren is niet gewenst. Het materiaalgebruik van de gesloten gevels is overwegend baksteen, in een metselverband dat de vormgeving ondersteunt of verrijkt (of een combinatie van verbanden), in een genuanceerde vormbaksteen in oranje-, rood-, bruin-, of donkere grijstinten. Voor de staande gevels zijn ook dakpannen toegestaan. 5.5 Overige randvoorwaarden Hellende dakvlakken bestaan uit keramische pannen in een donkere grijstint of rode-oranje dakpannen. Hoogverglaasde pannen worden niet toegepast. Mat verglaasde pannen behoren tot de mogelijkheden.

Indien zonnecollectoren/ panelen op het dak worden toegepast moeten deze op een passende wijze in het dakvlak worden geïntegreerd. Hemelwaterafvoer zorgvuldig detailleren en zoveel mogelijk aansluiten op duurzame vorm van waterberging of - afvoer.

voorbeeld: grondgebonden woningen.

12

5.6 Erfscheidingen Het gaat hier met name om erfscheidingen die privé tuinen afschermen van het openbaar gebied. Deze erfscheidingen zijn zichtbaar vanaf het openbare weg en daardoor van invloed op de belevingswaarde van het openbaar gebied. Aan de uitstraling van deze afscheidingen worden hogere eisen gesteld. De erfscheidingen die grenzen aan het openbaar gebied dienen uit het oogpunt van beeldkwaliteit integraal te worden ontworpen met de woningen. Zijtuinen die grenzen aan de openbare ruimte mogen met een hogere tuinmuur, die onderdeel uitmaakt van het woningontwerp, worden afgescheiden wanneer deze in het verlengde van de zijgevel ligt. Een combinatie van een harde en groene erfscheiding is wenselijk (bijvoorbeeld een transparant hekwerk begroeid met Hedera). Een blinde muur grenzend aan de openbare ruime is ook als erfscheiding niet toegestaan. Voor de woningen onderling (vanaf twee meter achter de voorgevel) en tussen woningen en achterpad ligt de verantwoordelijkheid bij de toekomstige eigenaar/gebruiker, en is het type van de erfscheiding een vrije keuze. Aan de voorzijde kan een integrale erfscheiding bijdragen aan het bevorderen van de ruimtelijke uitstraling en dient voorzien te zijn van een groene haag. Lage integrale erfscheiding in het voorerfgebied. Hogere afscheiding toegestaan als afscherming van het achtererfgebied.

voorbeeld: hoge en lage groene schuttingen

13

voorbeeld: kopgevel grondgebonden woningen.

Hoofdstukkop

ERFSCHEIDINGEN Lage erfscheidingen in de vorm van een haag

Subkop

Terras schermen Hoge erfscheidingen Hoge erfscheidingen integraal vormgeven of/en groen

14

Hoofdstukkop Subkop

15

3D AFBEELDINGEN

6. Openbare ruimte Algemeen • • •

Beperken verhard oppervlak; De buitenruimte is een prettige plek om te verblijven en te ontmoeten; Voor de inrichting van de openbare ruimte is de LIOR van toepassing.

Verharding binnengebied De parkeervakken bestaan uit open verharding Berm Voor de oever afwerking van achtertuinen en openbaar gebied gelden de volgende criteria. - De oevers worden gekeerd met een beschoeiïng tot 30cm boven waterpeil.

voorbeeld: groene oever

16

voorbeeld: halfverharde parkeerplaatsen met hagen

Hoofdstukkop Subkop

Speelplekken met natuurlijke uitstraling

prullenbakken rustig en terughoudend, aansluiten op LIOR

Verlichtingsarmatuur Osiris

RAL 5011

BN bank

17

Smalle rijbanen in gebakken rode klinkers, trottoirs in grijze betontegels

Afvalcontainer

7. Hardheidsclausule In dit Beeldkwaliteitsplan zijn richtlijnen voor de typologie van de bebouwing en inrichting van de openbare ruimte gegeven. Het kan voorkomen dat er een ontwerp voor de appartementen of de grondgebonden woningen wordt ingediend dat niet aan de in dit Beeldkwaliteitsplan genoemde beeldkwaliteitseisen voldoet maar wel van een positief welstandsadvies kan worden voorzien. In dat geval bestaat de mogelijkheid gemotiveerd van de richtlijnen uit dit beeldkwaliteitsplan af te wijken.

18

Nota van Beantwoording Ontvangen reacties en beantwoording van de reacties, op de

Projectnota en het Beeldkwaliteitsplan van Bilderdammerweg 6-30 Aalsmeer, oktober 2024

Wijze van beantwoording

Deze nota van beantwoording heeft betrekking op de Concept Projectnota en het Concept Beeldkwaliteitsplan Bilderdammerweg 6 -30 in verband met de realisatie op deze locatie met 26 sociale huurappartementen en 8 grondgebonden koopwoningen waarvan 50% in het middensegment. Op 05 september 2024 is de Concept Projectnota en het Concept Beeldkwaliteitsplan voor een periode van vijf weken (tot en met 9 oktober 2024) vrijgegeven voor participatie. Omwonenden en andere belanghebbenden kregen de kans om te reageren op de Concept Projectnota en het Concept Beeldkwaliteitsplan. De ingediende reacties worden hierna samengevat weergegeven. Dit betekent niet dat die onderdelen van de reacties die niet expliciet genoemd worden niet bij deze beoordeling zijn betrokken. De ingediende reacties zijn in het geheel beoordeeld. We behandelen de ontvangen reacties per indiener puntsgewijs. De indieners zijn geanonimiseerd en genummerd. In de linker kolom staat de nummering en een beknopte opsomming van de punten uit de brief of de mail en in de kolom daarnaast staat de beantwoording. In de rechterkolom staat aangegeven of de ingediende reactie leidt tot aanpassing van de Projectnota of het Beeldkwaliteitsplan, met indien van toepassing een korte toelichting daarop (in de middelste kolom). Op deze wijze wordt de beantwoording van de reacties overzichtelijk en transparant.

Nota van beantwoording Bilderdammerweg 6 - 30 blz. 2

Samenvatting ingediende reactie

Reactie via participatie.aalsmeer.nl 5 september 2024 Het bouwen van nieuwe woningen is van essentieel belang voor onze ouders en zeker ook jongeren. Ik steun dit en andere projecten en wil alle betrokkenen aansporen zo snel mogelijk te beginnen met de bouw van de geplande woningen.

Beantwoording per punt

Plan-aanpassing (indien ja)

Dank u wel voor uw reactie. In november is gestart met de sloop en in 2025 zal de omgevingsvergunning aangevraagd worden door Eigen Haard

Nee

 De gemeente Aalsmeer is momenteel bezig met een nieuw verkeerscirculatieplan (ontwerp gereed), waarin voor geheel Aalsmeer en Kudelstaart wordt onderzocht welke routes in beide kernen het meest geschikt zijn voor o.a. de afwikkeling van het verkeer. Voor Kudelstaart wordt hierbij gestuurd op de Hoofdweg als 'de' ontsluitingsroute. Daarnaast vindt de gemeente Aalsmeer dat de bereikbaarheid van Kudelstaart voor het openbaar vervoer voor verbetering vatbaar is. De gemeente is hierbij geen besluitvormende partij, maar dringt er bij de bevoegde partijen op aan te onderzoeken of er mogelijkheden zijn directe verbindingen met zowel Schiphol als Leimuiden te realiseren.

Nee

1.

2. 

Reactie via participatie.aalsmeer.nl 7 september 2024 Het verkeer/OV blijft een probleem, dat niet in gelijke mate wordt doorontwikkeld.

Nota van beantwoording Bilderdammerweg 6 - 30 blz. 3



In deze hoek meer appartementen zou niet gek zijn. Misschien dan maar eens haalbaar te maken door gemeente financiering en niet de noodzaak voor koopwoningen om het plan financieel haalbaar te maken?

 Aangezien er in Kudelstaart niet alleen behoefte is aan appartementen is er gekozen om ook grondgebonden koopwoningen te realiseren. Het voorgelegen programma is in de haalbaarheidsverkenning als meest wenselijk naar voren gekomen. Daarbij is gezocht naar een balans tussen een wenselijk programma en een beperkt financieel tekort. Binnen het plangebied is beperkte ruimte om het aantal woningen te intensifiëren. Dit komt doordat het bouwvolume beperkt is en er voldoende verkeers- en parkeerruimte aanwezig moet zijn in de openbare ruimte. Het voorgelegen woonprogramma is een toevoeging van betaalbare woningen en voorziet in de lokale woonbehoefte, zoals opgenomen in de Woonvisie



Het is misschien ook eens tijd voor een beetje meer positieve discriminatie naar woningzoekenden uit de regio. Want 26 appartementen bouwen en een slechts een deel daarvan toevoegen aan de woning voorraad klinkt als ......

 In de projectnota staat beschreven dat een deel van de sociale huurwoningen kunnen worden uitgegeven aan starters en ouderen uit Kudelstaart, zij dienen daarvoor wel ingeschreven te staan bij Woningnet

Reactie via participatie.aalsmeer.nl 12 september 2024 appartementen voor ouderen aan de Bilderdammerweg

3.

Aangezien er wordt aangegeven dat er voor gekozen is om niet te reageren via het participatiekanaal maar via een brief aan de gemeenteraad zullen wij in ons antwoord alleen ingaan op de Bilderdammerweg 6 – 30. Wij hebben uw brief met veel belangstelling gelezen. U bent op zoek naar een kavel grond om, het liefst, 50-75 woningen te kunnen bouwen. Hier heeft u, zoals u in uw brief schrijft, 1 tot 1,5 hectare uitgeefbaar terrein voor nodig. De kavel aan de Bilderdammerweg heeft deze afmeting niet.

Nota van beantwoording Bilderdammerweg 6 - 30 blz. 4

Nee

Ook geeft u aan dat u liever alleen appartementen op deze locatie had gezien. De bouwlocatie aan de Bilderdammerweg is onderwerp van gesprek geweest in uw gesprekken met de fracties en wethouders. U geeft aan dat u het jammer vindt dat de locatie aan de Bilderdammerweg op de markt zal worden gebracht als bouwgrond. In Aalsmeer/Kudelstaart zijn de laatste decennia gronden in erfpacht uitgegeven aan een woningbouwcorporatie (Eigen Haard) en is ook het gemeentelijk woningbezit overgedragen. Wanneer zij de woningen slopen hebben zij, vanwege deze erfpacht en prestatieafspraken rechten op de grond om hier wederom sociale huurwoningen op te zetten. De te slopen sociale huurwoningen (12) worden vermeerderd met 14 en zullen in appartementsvorm weer teruggebouwd worden. Aangezien er in Kudelstaart niet alleen behoefte is aan appartementen is er besloten om ook grondgebonden koopwoningen te realiseren. In de appartementen zal er een mix ontstaan van starters en ouderen, welke een bijdrage gaat geven aan de leefomgeving.

4. Reactie via participatie.aalsmeer.nl 12 september 2024 Griebus wonen voor senioren Ik hoop dat het echt wat kan worden met CWA, EH en Gemeente

Wij kunnen ons voorstellen dat veel oudere inwoners van Kudelstaart/Aalsmeer het onder punt 3 beschreven initiatief graag in de gemeente gerealiseerd zien worden. Echter, op de Bilderdammerweg zien wij hier geen mogelijkheid toe. Wij hopen dat in de loop van de tijd er in Aalsmeer of Kudelstaart grond te koop zal komen voor het initiatief.

Nota van beantwoording Bilderdammerweg 6 - 30 blz. 5

Nee

5. Reactie via participatie.aalsmeer.nl 15 september 2024 Bilderdammerweg 6-30 Het bezwaar is tweeledig, te weten: 1] de appartementen komen voor aan de weg en parkeren achter. Dit houd in zoals nu gepland dat de uitrit van het parkeerterrein direct tegenover onze ramen zijn. Dit kan nooit de bedoeling zijn [ONACCEPTABEL

2] de appartementen komen volgens de voorlopige tekening op de oude bouw. Bij de huidige pijl van grond zijn de oude woningen 6.50 meter hoog, de nieuwbouw app. hoog 10 meter De koop woning 11 meter. Dus een hoge muur waar we tegen moeten kijken. Onze privacy word zwaar geschonden Ons voorstel is de appartementen aan de voorkant naar achter tegen de sloot en parkeren aan de voorkant. De middag zon is bij deze hoogte dan ook verdwenen. We hopen tot een oplossing te komen.

Nee De inschijn in uw woning door voertuigen die het parkeerterrein verlaten en de Bilderdammerweg opdraaien is een situatie die op veel plaatsen in de gemeente voorkomt. In uw situatie kan dat op een simpele wijze worden verholpen, bijvoorbeeld het afschermen van uw voorerf door een haag of een lage erfscheiding tot een hoogte van maximaal 1 meter. Een van de ruimtelijke uitgangspunten bij deze ontwikkeling is het bouwen langs de Bilderdammerweg en hiermee het woonlint te respecteren. De linten binnen Aalsmeer en Kudelstaart vormen feitelijk de ruimtelijke hoofdstructuur van de gemeente, bebouwing direct langs de Bilderdammerweg is dan ook een logische keuze. Ook het lintenbeleid van de gemeente Aalsmeer sluit hierop aan. Bij de nu gekozen opzet, bebouwing langs de Bilderdammerweg, zullen de parkeerplaatsen uit het zicht, op het achterterrein, worden gesitueerd. Bouwhoogte/bezonning De locatie is gelegen in het bestemmingsplan Kudelstaart 2020, vastgesteld bij raadsbesluit van 28 oktober 2021 en heeft hierin de bestemming “Wonen” overeenkomstig artikel 21 van de bestemmingplan voorschriften. In dit vigerende bestemmingsplan zijn drie woonblokjes opgenomen, de te slopen woningen. In het vigerende bestemmingsplan is voor het blok voor uw woning een goothoogte van maximaal 3 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter opgenomen.

Nota van beantwoording Bilderdammerweg 6 - 30 blz. 6

Het voorgestelde appartementengebouw heeft een bouwhoogte van 3 bouwlagen = ca. 9 meter, met dien verstande dat de bovenste bouwlaag (met uitzondering van de hoek), terugliggend dan wel van een hellend dakvlak zal worden voorzien. Naar verwachting zal het appartementengebouw lager zijn dan de maximale bouwhoogte van het geldende bestemmingsplan (10 meter). Door de verschijningsvorm zal het appartementengebouw zich wel anders manifesteren dan een woning met een lage goot. Ten aanzien van bezonning is het appartementengebouw gesitueerd aan de noordzijde van de Bilderdammerweg en derhalve niet van invloed op de bezonningssituatie op uw perceel. Een bezonningsstudie bij de bouwaanvraag kan hierin verder inzicht en verduidelijking geven.

6. Reactie via participatie.aalsmeer.nl 26 september 2024 Appartementen i.p.v. eengezinswoningen Wanneer wordt er eens vol ingezet op de bouw van woningen waar nu en in de komende decennia behoefte aan is? Als dat gebeurt komen er m.i. net zoveel eengezinswoningen vrij voor de broodnodige doorstroming.

Reactie via participatie.aalsmeer.nl 29 september 2024 Energie transitie succesvoller maken Ik heb het projectplan en beeldkwaliteitsplan gelezen. Ook de paragraaf "duurzame energie". Hier wordt aangegeven dat de woningbouwontwikkeling zoveel mogelijk Energie neutraal moet zijn. Om de zonnepanelen zo veel mogelijk te gebruiken. Doe ik het voorstel ter overdenking. Bijvoorbeeld; Boiler (70 liter) per wooneenheid; Keukenkranen (vergelijkbaar Quoocker 100 graden C); Badkamer Douchekraan (42 graden); Infra rood warmte paneel te plaatsen. Huis accu's worden opgeladen voor lo-

In Aalsmeer en Kudelstaart is er zowel behoefte aan appartementen als aan grondgebonden woningen, zoals vermeldt in de Woonvisie. Voor gezinnen, die nu in appartementen wonen, is het vaak moeilijk om een eengezinswoning te vinden. Vandaar dat er een mix is van deze 2 woonvormen.

Nee

Wij hebben uw voorstel met veel aandacht gelezen. Netcongestie en opslag van zelf opgewekte energie zijn belangrijke afwegingen bij de bepaling van en keuze voor het energieconcept van de woningen. Voor de grondgebonden koopwoningen zal bij de tenderprocedure worden ingezet op energiezuinige woningen en duurzame energie.

Nee, maar zullen de suggesties meenemen

7.

Nota van beantwoording Bilderdammerweg 6 - 30 blz. 7

kaal gebruik voor opvangen va energie dipjes. Energie zuinige Lift bediening Dit voorstel is voor de toekomstige bewoner(s) een kostenbesparing op de hoge terugleverkosten en verminderd het capaciteitsprobleem van het Electra NET.

8. Reactie via participatie.aalsmeer.nl 05 oktober 2024 wonen net over de brug, doen alles in Aalsmeer/ Kudelstaart, werk, sport, winkels, sociale contacten etc. waarom kan onze dochter van 28 jaar dan niet in aanmerking komen voor een woning? Is er een mogelijkheid om dit te realiseren?

Met de woningbouwcorporaties is de gemeente in nauw contact en is energieneutraal bouwen een gezamenlijke ambitie. De energieconcepten worden dan met inachtneming van alle ambities, zoals ook het comfort en de betaalbaarheid voor de huurder zorgvuldig overwogen. Uw voorstel zal worden doorgegeven om in overweging te nemen. Energiezuinige algemene installaties (lift en verlichting gemeenschappelijke ruimten) worden al toegepast.

Een deel van de sociale huurwoningen in Aalsmeer worden met voorrang verhuurd aan mensen die woonachtig zijn in de gemeente. Voor de sociale huurwoningen welke niet met voorrang verhuurd worden zal aan de geldende vereiste regionale regels moeten worden voldaan.

Nee

Wel kan ze reageren op reguliere sociale huurwoningen. De wachttijd is lang. Wel kan ze extra punten opbouwen door vaker op woningen te reageren via Woningnet. Reactie via participatie.aalsmeer.nl 07 oktober 2024 Bilderdammerweg 6-30 In de bijeenkomst op 27-2 werd het duidelijk dat de beneden app. voor de senioren. en de tweede en derde woonlaag voor jongeren en starters. De reden geen gesjouw met boodschappen en geen trappen lopen . Nu word ons verteld nee de senioren gaan door de drie woonlagen . Het is verkeerd overgekomen of wij hebben het verkeerd begrepen. Dan is er gesproken over het verhogen van bouwgrond voor de te bouwen woningen. Zoals het nu is word het verhoogt met 1 tot 1.5 meter wat inhoud dat de bouw 11- 11.5 meter plus verhoging 12-13meter word ten opzichte van onze woon situatie. Uitgaande dat onze woningen het leef/zit gedeelte aan de Bilderdammerweg is gesitueerd kijken we tegen een blinde muur. Geen avond zon en geen blauwe lucht waarde daling giga. Woongenot nihil. Zijn wij tegen bouw , nee wel zijn we tegen de leugens die ons van 2016 tot 2022 zijn voor gehouden . Op11-7-2022 beweerd Eigen Haard

9.

Zowel senioren als starters komen gemixt te wonen over de woonlagen. De aanwezigheid van een lift maakt dit prima mogelijk. Na het slopen van de huidige woningen zullen er op diverse plekken gemeten worden door een landmeter, om te kijken of de locatie zal moeten worden opgehoogd in verband met de grondwaterstand. Dit zal meegenomen worden in de tekeningen voor het bouwrijpmaken.

Nota van beantwoording Bilderdammerweg 6 - 30 blz. 8

Nee

medio 2023 te gaan starten met de bouw van14 eengezinswoning en 3 senioren woningen Dat app. zo dicht bij komen komt door te bouwen op de oude lijn, men noemt dit lint bebouwing .Als men kijkt naar de Bilderdammerweg 36-60 dan bestaat daar dus ook geen lint bebouwing De vraag waarom . DE OPLOSSING De voorst rij app. naar achter, bij de sloot en de uitrit naar Westhage of voor parkeren Wij kunnen daar mee leven. Ook de te bouwen koopwoningen zullen meer uitzicht hebben en in waarde stijgen.

Nota van beantwoording Bilderdammerweg 6 - 30 blz. 9

Signed By: Oude Kotte, G.E. (Gido) <gido.oudekotte@aalsmeer.nl 10/12/2024 16:58:41 CET ID: ad028798-9190-4578-a414-3dc53261deef Auth: Scribble

RAADSVOORSTEL

Signed By: Vellenga, Sj. (Sjoerd) <sjoerd.vellenga@aalsmeer.nl> 10/12/2024 16:56:43 CET ID: ad028798-9190-4578-a414-3dc53261deef Auth: Scribble

Zaaknummer:

Z2024-00002622

Voorstel van:

college van burgemeester en wethouders

Datum: Portefeuillehouder:

Behandelend ambtenaar:

Rachid Ezzoubaa 020-540 4036 r.ezzoubaa@amstelveen.nl Stedelijke ontwikkeling

10 december 2024 wethouder mr. L.B. Kabout

Onderwerp

Bindend advies gemeenteraad voor de zendmast aan de Braziliëlaan nabij 6A in Aalsmeer Raadsbesluit

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten:

Een positief (bindend) advies te geven inzake de aanvraag omgevingsvergunning met kenmerk Z2024-00002622 voor het plaatsen van een zendmast op het perceel Braziliëlaan nabij nr. 6A in Aalsmeer, kadastraal bekend AMRO3 B 10722. Samenvatting

Op 9 juli 2024 is een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen van Vodafone Antennelocaties B.V. om een zendmast te plaatsen ten behoeve van mobiele telecommunicatie op het perceel nabij de Braziliëlaan 6A (tevens nabij Hornweg 187). De zendmast is nodig om een voldoende dekking en capaciteit van het mobiele netwerk voor de toekomst te garanderen. De hoogte van 39,9 meter is hoger dan op grond van de bouwregels in het omgevingsplan (tijdelijk deel bestemmingsplan ‘Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebieden 3, 5 en 7’) is toegestaan. Met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit kan aan het initiatief medewerking worden gegeven. Op de aanvraag is het bindend adviesrecht van de gemeenteraad van toepassing. Doel

Het doel is om het dekkingsgat in het mobiele netwerk op te lossen door een zendmast te realiseren aan de Braziliëlaan nabij nr. 6A in Aalsmeer, kadastraal bekend AMRO3 B 10722 Prestatie

Om de gevraagde omgevingsvergunning af te kunnen geven is er op grond van artikel 2 onder d van deze beleidsregels, vanwege de hoogte van de mast, een positief advies noodzakelijk van de Raad. Voorgeschiedenis en context

Vodafone heeft in het verleden een mastlocatie met een hoogte van 37,5 meter gehad aan de Hornweg 175. Daarin zaten tevens antennes van de andere operators. Deze mast is verwijderd vanwege nieuwbouw op deze locatie. Ter hoogte van Braziliëlaan 4 is daarom een tijdelijke mast geplaatst. Er zijn sindsdien veel klachten bij operators en gemeente binnengekomen. De nu aangevraagde zendmast moet een toekomstbestendige oplossing bieden en het dekkinggat oplossen. Overwegingen die hebben geleid tot het voorgestelde besluit

Met een voldoende dekking en capaciteit is een groot maatschappelijk belang gemoeid. Het dekkingsgat in dit gebied moet worden opgelost. Een mast met deze hoogte is daarvoor noodzakelijk nu er geen andere opties zijn. Qua gebruik past de mast binnen het omgevingsplan. Tegen de overschrijding van de hoogte bestaan stedenbouwkundig geen bezwaren. De [.docx] 101/F105a/ICT

Pagina

2 van 3

noodzakelijke verklaring van geen bezwaar van de Inspectie Leefomgeving & Transport (IL&T), vanwege de overschrijding van de hoogtebeperkingen in verband met Schiphol, is op 31 oktober 2024 afgegeven. De zendmast voldoet aan alle normen die hieraan worden gesteld. Wat de gezondheidsaspecten betreft blijkt uit jurisprudentie van de Raad van State dat de angst voor de gezondheid niet terecht is. De voorziene mast en de gebruikte apparatuur voldoen ruimschoots aan de daaraan gestelde normen, waaronder de blootstellingslimieten. Het standpunt is in concreto gebaseerd op en sluit aan bij de onderzoeken van de Nationale Gezondheidsraad. Uit deze onderzoeken en afwegingen komt naar voren dat voor antenne‐installaties niet is gebleken van gezondheidsrisico’s, zeker niet wanneer de aangehaalde normstellingen niet worden overschreden. Deze onderzoeken en de conclusies van de gezondheidsraad zijn te vinden op o.a. www.kennisplatform.nl of www.antennebureau.nl. Meer in zijn algemeenheid vormen de zorgen omtrent eventuele gezondheidsrisico’s bij het gebruik van mobiele telecommunicatie geen aspect dat bij de belangenafweging inzake een aanvraag omgevingsvergunning mag worden meegenomen door een gemeente. Het vaststellen van normen voor het uitzenden van elektromagnetische velden en het controleren op het voldoen aan die normen is een verantwoordelijkheid van het Rijk.

Keuzemogelijkheden/alternatieven

In de zoekcirkel om te voorzien in de ontbrekende schakel in het netwerk is volgens de afspraken die zijn gemaakt tussen overheid en operators eerst gezocht naar mogelijkheden om vergunningsvrij een opstel punt te realiseren. Hierbij wordt gekeken naar de mogelijkheid om een opstelpunt te realiseren op bestaande of gebouwen of andere hoge objecten. Dit is binnen het zoekgebied niet mogelijk gebleken. Daarom is er alsnog gekozen voor een mastopstelling waarbij door de mast zelf de noodzakelijke hoogte wordt gecreëerd. De voorgestelde standaardmast van Vodafone is 39,9 meter. Bij deze hoogte kunnen in Nederland 3 operators worden gehuisvest. Dat is van belang omdat de operators bij het plaatsen van nieuwe masten verplicht zijn tot sitesharing. Zelfs om alleen Vodafone te accommoderen is al een hoogte nodig van 25 meter. Het nadeel daarvan is dat er meerdere masten moeten worden geplaatst zodra zich een andere operator meldt. Participatie

Vodafone heeft omwonenden over de plannen per brief geïnformeerd en vragen naar aanleiding daarvan zoveel mogelijk beantwoord. Kantekeningen en risico’s

Door de overheid is een dekkings- en snelheidsverplichting verbonden aan het gebruik van frequenties voor mobiele telecommunicatie. Vodafone moet in iedere gemeente in Nederland 98% van het oppervlak voorzien van mobiele dekking met een minimale internetsnelheid van 8 Mbps. Indien de voorgenomen zendmast niet wordt gerealiseerd valt er een gat in de dekking en capaciteit. Dit levert risico’s op voor tal van maatschappelijke toepassingen. Financiën

De kosten zijn gedekt via de leges. Vervolgstappen Uitvoering en procesplanning

Bij een positief bindend advies kunnen Burgemeester en wethouders de gevraagde omgevingsvergunning verstrekken. De omgevingsvergunning treedt een dag na de bekendmaking van het besluit. Tegen het besluit staat bezwaar en beroep open.

Pagina

3 van 3

Evaluatie

Er is geen evaluatie van het besluit voorzien, anders dan mogelijkerwijs volgt uit de behandeling van eventueel bezwaar en beroep tegen het besluit. Duurzaamheidsaspecten

Met de nieuwe mast wordt het dekkingsgat in dit gebied duurzaam opgelost. Bijlagen

-

Raadsbesluit Concept omgevingsvergunning en bijbehorende stukken

De secretaris,

De voorzitter,

drs. Sj. Vellenga

mr. G.E. Oude Kotte

Dit document is elektronisch ondertekend. Zie de elektronische handtekening(en) rechtsboven op pagina 1.

RAADSBESLUIT

De raad van de gemeente Aalsmeer;

gelezen het voorstel van college van burgemeester en wethouders, d.d. 3 december 2024, zaaknummer Z2024-00002622; gelet op artikel 16.15a, onder b, onder 1 van de Omgevingswet, artikel 4.21 van het Omgevingsbesluit en artikel 2, onder d van de beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Aalsmeer houdende het adviesrecht voor de gemeenteraad ten behoeve van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten;

Besluit

Een positief (bindend) advies te geven inzake de aanvraag omgevingsvergunning met kenmerk Z2024-00002622 voor het plaatsen van een zendmast op het perceel Brazieliëlaan nabij nr. 6A in Aalsmeer, kadastraal bekend AMRO B 10722.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 13 februari 2025. De griffier,

De voorzitter,

H.R.E. Hofland

mr. G.E. Oude Kotte

Dit document is elektronisch ondertekend. Zie de elektronische handtekening(en) rechtsboven op pagina 1.

[.docx] 101/F105/ICT

Aanvraag omgevingsvergunning

Stedelijke Ontwikkeling Postbus 253, 1430 AG Aalsmeer Zaaknummer Z2024-00002622 Documentnummer D2024-00065630 Datum

Betreft

Beschikking aanvraag omgevingsvergunning

Op 9 juli 2024 heeft u een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het plaatsen van een antenne opstelpunt ten behoeve van mobiele telecommunicatie voor het netwerk van Vodafone in de vorm van een vakwerkmast op de locatie Braziliëlaan nabij nr. 6A, AMR03 B 10722, 1432 DG Aalsmeer. Uw aanvraag bevat de volgende activiteiten • Bouwactiviteit (omgevingsplan) • Afwijken van regels in het Omgevingsplan. Deze activiteit is meegenomen in de beoordeling van de bouwactiviteit (omgevingsplan). • Technische bouwactiviteit U krijgt de omgevingsvergunning Dit document met bijlagen is uw omgevingsvergunning. Lees de omgevingsvergunning door en bewaar deze. De omgevingsvergunning is geldig vanaf de dag na de verzenddatum van dit besluit. De vergunning is nog niet definitief Let op: er kan nog bezwaar worden gemaakt. De rechtbank kan gevraagd worden om een maatregel te treffen. Dit betekent dat u misschien moet stoppen met de activiteit of uw activiteit ongedaan moet maken. Houd bij het uitvoeren van de activiteiten rekening met uw omgeving Door vooraf te overleggen of bepaalde maatregelen te nemen, kunt u vervelende situaties voorkomen. Wij maken het besluit bekend Wij informeren bewoners en belanghebbenden over dit besluit via www.officielebekendmakingen.nl. Wat kunt u doen als u het niet eens bent met het besluit? • Neem contact met ons op. Wij kunnen het besluit uitleggen.

• Als u toch bezwaar wilt maken dan kunt u een bezwaarschrift indienen. Dit kan via Indienen bezwaarschrift. • Indienen per post kan ook. U kunt het bezwaarschrift sturen aan: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Aalsmeer, Postbus 253, 1430 AG Aalsmeer.

Gemeentehuis Raadhuisplein 1 1431 EH Aalsmeer T (0297) 38 75 75 www.aalsmeer.nl IBAN NL28 BNGH 0285 0000 12

Route per bus de halte Aalsmeer west/centrum (R net buslijn 340) 5 minuten looptijd Moeilijk ter been: Vervoer op Maat vanaf Busstation Aalsmeer(/Zwarteweg) via 088–6000 987, uitstaphalte Drie Kolommenplein (€ 1,65 per rit betalen in het voertuig met pinpas)

D2024-00065630

•

• •

Pagina 2 van 7

In het bezwaarschrift noemt u de datum, uw naam, adres en telefoonnummer en als u wilt uw e-mailadres. Geef duidelijk aan tegen welk besluit u bezwaar maakt en waarom u het er niet mee eens bent. Stuur zo mogelijk een kopie van het besluit mee. Zet ook uw handtekening in het bezwaarschrift. Zorg ervoor dat wij uw bezwaarschrift ontvangen binnen zes weken na de dag waarop dit besluit is verstuurd. Naast het indienen van bezwaar kunt u in spoedeisende gevallen een voorlopige maatregel vragen aan de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam. Hier zijn kosten aan verbonden. Een verzoek kunt u sturen aan: Rechtbank Amsterdam, Sector Bestuursrecht, Postbus 75850, 1070 AW Amsterdam.

Heeft u vragen? Op onze website www.aalsmeer.nl kunt u terecht voor algemene informatie. Heeft u nog vragen neem dan contact op door een antwoord te sturen op het bericht in jeleefomgeving of per telefoon op telefoonnummer (020) 540 4911. Wilt u hierbij het zaaknummer Z2024-00002622 vermelden? Met vriendelijke groet, namens de burgemeester en wethouders van de gemeente Aalsmeer

mr. drs. G.A.A. Koppenaal Hoofd afdeling Stedelijke Ontwikkeling Deze brief is elektronisch gegenereerd en daarom niet voorzien van een handtekening.

Bijlagen Bijlage 1 Voorschriften en aandachtspunten Bijlage 2 Motivering en regels Bijlage 3 Documenten

D2024-00065630

Pagina 3 van 7

BIJLAGE 1: VOORSCHRIFTEN EN AANDACHTSPUNTEN Bij de omgevingsvergunning met zaaknummer Z2024-00002622 horen de onderstaande voorschriften en aandachtspunten. Wij vragen u deze goed door te lezen. Het gaat om aandachtspunten en acties die u moet doen voor, tijdens en na de werkzaamheden. Technische bouwactiviteit 1.

Uitvoering

U moet het plan uitvoeren volgens de situatie zoals beschreven in de in bijlage 3 genoemde documenten.

2.

Schade openbare ruimte

Mogelijke schade door werkzaamheden aan eigendommen van de gemeente (zoals openbare wegen) wordt door de gemeente hersteld. De vergunninghouder betaalt de kosten.

3.

Informeren omgeving

Informeer de omgeving op tijd over de werkzaamheden. Dit voorkomt onduidelijkheid en mogelijke overlast. U kunt bijvoorbeeld een kaartje maken voor de omgeving met daarop: een omschrijving van de werkzaamheden en de start- en einddatum de contactgegevens van een aanspreekpunt

4.

Melden werkzaamheden

U moet ons ons tenminste twee dagen van tevoren informeren over de start van de (bouw)werkzaamheden via het Omgevingsloket: https://omgevingswet.overheid.nl/aanvragen. Kies hiervoor de activiteit: Bouwactiviteit (technisch) – Informatie (Rijk). Op dezelfde manier informeert u ons op de eerste werkdag nadat de werkzaamheden klaar zijn.

5.

Documenten (digitaal) aanwezig op het bouwterrein

Aanwezige documenten op het bouwterrein: Omgevingsvergunning: inclusief de bijlagen die u heeft ontvangen bij de omgevingsvergunning. De bouwmelding. Actuele planning met daarop aangegeven de specifieke bouwwerkzaamheden. De risicomatrix en indien van toepassing het bouwveiligheidsplan: onder andere inrichting bouwplaats en afscheiding. Documenten: Overige vergunningen en documenten met voorwaarden en ontheffingen die belangrijk zijn voor het bouwen. Een ingevulde risicomatrix waaruit blijkt wat de risico’s zijn voor de veiligheid tijdens de bouw- of sloopwerkzaamheden. Naam en contactgegevens van de veiligheidscoördinator.

6.

Veiligheidscoördinator

Blijkt uit de risicomatrix dat u een veiligheidscoördinator moet aanstellen, geef dan de naam en de contactgegevens van de coördinator aan ons door via het Omgevingsloket: https://omgevingswet.overheid.nl/aanvragen. Kies hiervoor de activiteit: Veiligheid bij het uitvoeren van bouw- of sloopwerkzaamheden - Informatie (Rijk).

D2024-00065630

Pagina 4 van 7

7.

Uitzetten

Als het bouwwerk uitgezet moet worden door de gemeente, moet dit uiterlijk 10 werkdagen voor de gewenste datum van het uitzetten van het bouwwerk, onder vermelding van uw zaaknummer en locatie van de werkzaamheden, worden gemeld via omgevingstoezicht@aalsmeer.nl.

8.

Veiligheidsplan voor het bouwen

Als uit de risicomatrix blijkt dat u een veiligheidsplan moet opstellen dan levert u tenminste 4 weken voor de start van de werkzaamheden een uitgewerkt en gedetailleerd veiligheidsplan voor het bouwen in via het Omgevingsloket (Home Omgevingsloket (overheid.nl)).

9.

Veiligheidsplan voor het slopen

Als uit de risicomatrix blijkt dat u een veiligheidsplan moet opstellen dan levert u tenminste 4 weken voor de start van de werkzaamheden een uitgewerkt en gedetailleerd veiligheidsplan voor het slopen in bij de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied via: Indienen plan of rapportage ter beoordeling - Loket Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (odnzkg.nl). In het veiligheidsplan moeten onderstaande eisen zijn beschreven: gedetailleerde omschrijving van de sloopwerkzaamheden fasen van de sloopwerkzaamheden start van de sloopwerkzaamheden eventueel overlast voor omwonenden welke veiligheidsvoorzieningen worden genomen hoe de communicatie is geregeld met gebouwgebruikers en omwonenden