Document · PDF

Agendabundel

1a.Commissie Ruimte Beeldvormend 9 mei 2023, gemeente aalsmeer34.836 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Bundel - 1a.Commissie Ruimte Beeldvormend van 9 mei 2023

0.1

Afsprakenlijst vergadering beeldvormende commissie Ruimte van 9 mei 2023 AFSPRAKENLIJST Beeldvormende Commissie Ruimte 09-05-2023.pdf

1 2

Opening door de voorzitter van de Commissie Ruimte, de heer D.G. van der Zwaag Vaststelling van de agenda Agenda Beeldvormende commissie R 09-05-2023.doc

3 4 5

Actieve informatie uit het college Mededelingen vanuit de fracties Raadsbrief Woondeal MRA Portefeuillehouder: W. Kikkert De fractie van de PvdA wil de uitspraak van het college in de Raadsbrief over de Woondeal MRA bespreken met de overige fracties. Vergaderorde Korte toelichting van het agenderingsverzoek door de PvdA fractie Korte feitelijke duiding van de portefeuillehouder van de raadsbrief Vrije gespreksronde voor de fracties waarin de fracties reactie geven op de vragen van de PvdA fractie MRA agendering commissie door fractie PvdA.docx 20230314 Raadsbrief inzake woondeal MRA.pdf

Opkoopbescherming en Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 Portefeuillehouder: W. Kikkert In het Raadsprogramma 2022-2026 is opgenomen dat in Aalsmeer opkoopbescherming voor woningen wordt ingevoerd. Doel van dit voorstel is om dat te effectueren door voor het gehele grondgebied van de gemeente regels vast te stellen die voorkomen dat goedkope en middeldure koopwoningen de eerste vier jaar na aankoop worden verhuurd. Vergaderorde: Gelegenheid voor inspraak Gelegenheid voor vragen van de fracties aan de portefeuillehouder Gelegenheid voor aanvullende vragen n.a.v. de beantwoording door de portefeuillehouder Vrije gespreksronde waar fracties elkaar kunnen bevragen en van gedachten kunnen wisselen om een beeld te vormen van het voorstel 20230404 B&W besluit inzake opkoopbescherming en Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023.pdf 20230328 Raadsvoorstel Opkoopbescherming en Huisvestingsverordening Aalsmeer aangepast.docx Bijlage 1 - Huuronderzoek Gemeente Aalsmeer 2022.pdf Bijlage 2 Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023.docx Bijlage 3 wijzigingen t.o.v.

Huisvestingsverordening Aalsmeer 2021.docx Bijlage 4 Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023, Toelichting Verordening.docx Bijlage 5 Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023, Schaarsterapportage.docx 20230509 MEMO 22 beantwoording vragen CDA inzake opkoopbescherming.pdf spreektekst gemeenteraad commissie ruimte 8 mei 2023 huisvestingsverordening.docx Het Concept J&W Nederland v220404.pdf 2021-280_SO-100_2021-07-16 MP Rijsenhout A3 boekje.pdf 2021-375_SO_MP Vlaardingen_A3 boekje_29102021.pdf

7 8

Regionale Samenwerking Sluiting

AFSPRAKENLIJST BEELDVORMENDE COMMISSIE RUIMTE D.D. 9 MEI 2023 BEELDVORMENDE COMMISSIE R Aanwezig: Voorzitter: de heer D.G. van der Zwaag Griffier: de heer O.F. Matheijsen Leden: AA : de dames G. Holtrop, J. Keessen en L.J. Lucke en de heer D.J. Biesheuvel CDA : mevrouw A.M. Harte-Fokker en de heren P.F. van den Nouland, D. van Willegen, G.J.H. Winkels en B.P. Adema VVD : de dames M. Vleghaar, E.S.I. Mijwaart en C.A.M. Simon-van Oosterhout en de heren J.G.E. Bouwmeester, J. de Vries en E.P. Abbenhuës D66 : mevrouw M.J. Geisler en de heren S.J.R. de Vries en J. van der Tol GroenLinks : mevrouw P. Lakerveld PvdA : De heren J.H. Buisma en F.A. Nisters Portefeuillehouders: de heren L.B. Kabout en W. Kikkert Tijd

Onderwerp

20.00

Agenda punt 1.

20.02

Vaststelling van de agenda

Afspraak

Opening door de voorzitter, de heer D.G. van der Zwaag De fractie PvdA geeft aan agendapunt 5, Woondeal MRA, terug te trekken. De agenda wordt, met inachtneming van deze wijziging, vastgesteld

Actieve informatie uit het college

Wethouder Kikkert deelt mede dat hij vorige week de petitie ‘Red de FAM’ (1325 handtekeningen) in ontvangst heeft genomen. Dit behelst het verzoek om op deze locatie nooit woningbouw toe te staan. Woningbouw is op dit moment niet mogelijk op grond van het huidige bestemmingsplan. Omdat de gemeenteraad gaat over de bestemmingsplannen wilde hij deze petitie toch ook onder de aandacht van de raad brengen.

Mededelingen vanuit de fracties

Er zijn geen mededelingen vanuit de fracties.

20.05

Raadsbrief Woondeal MRA Portefeuillehouder: W. Kikkert

Dit agendapunt is door de PvdA-fractie van de agenda gehaald.

20.35

Opkoopbescherming en huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 Portefeuillehouder: W. Kikkert

Door naar de oordeelsvormende commissie van 23-05-2023 als behandelstuk op verzoek van het CDA.

Er wordt ingesproken door de heer T. Verlaan van JIJ&wonen. De inspreekreactie alsmede een voorzet voor een amendement, zal door de heer Verlaan, zo mogelijk ook na overleg met de portefeuillehouder, aan de raad worden toegestuurd. Toezegging: 21.00

Regionale samenwerking

De heer De Vries geeft aan dat er over dit agendapunt geen mededelingen zijn.

21.05

Sluiting

De voorzitter sluit de vergadering om 20.50 uur.

2 Vaststelling van de agenda 1 Agenda Beeldvormende commissie R 09-05-2023.doc

AGENDA VOOR DE VERGADERING VAN DE COMMISSIE RUIMTE op dinsdag 9 MEI 2023, 20.00 uur BEELDVORMEND Fracties kunnen hun vragen indienen tot 12 uur op de vrijdag voor de vergadering. Het college beantwoordt de vragen op de dinsdag daarna. Het doel van een beeldvormende vergadering is dat alle deelnemers dezelfde informatie hebben over een voorstel.

Tijd 20.00

Agenda Onderwerp punt 1. Opening door de voorzitter van de Commissie Ruimte, de heer D.G. van der Zwaag Griffier: O.F. Matheijsen

20.02

Vaststelling van de agenda

Actieve informatie uit het college

Mededelingen vanuit de fracties

Raadsbrief Woondeal MRA Portefeuillehouder: W. Kikkert De fractie van de PvdA wil de uitspraak van het college in de Raadsbrief over de Woondeal MRA bespreken met de overige fracties.

20.05

Vergaderorde 1. Korte toelichting van het agenderingsverzoek door de PvdA fractie 2. Korte feitelijke duiding van de portefeuillehouder van de raadsbrief 3. Vrije gespreksronde voor de fracties waarin de fracties reactie geven op de vragen van de PvdA fractie 20.35

Opkoopbescherming en Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 Portefeuillehouder: W. Kikkert In het Raadsprogramma 2022-2026 is opgenomen dat in Aalsmeer opkoopbescherming voor woningen wordt ingevoerd. Doel van dit voorstel is om dat te effectueren door voor het gehele grondgebied van de gemeente regels vast te stellen die voorkomen dat goedkope en middeldure koopwoningen de eerste vier jaar na aankoop worden verhuurd. Vergaderorde: 1. Gelegenheid voor inspraak 2. Gelegenheid voor vragen van de fracties aan de portefeuillehouder 3. Gelegenheid voor aanvullende vragen n.a.v. de beantwoording door de portefeuillehouder 4. Vrije gespreksronde waar fracties elkaar kunnen bevragen en van gedachten kunnen wisselen om een beeld te vormen van het voorstel

21.00

Regionale samenwerking

21.05

Sluiting

5 Raadsbrief Woondeal MRA 1 MRA agendering commissie door fractie PvdA.docx

onderwerp agenderen commissie Datum: dinsdag 9 mei 2023 Onderwerp: Woondeal MRA raadsbrief 14 maart 2023 Doel van het agenderen: Inleiding: In de raadsbrief van 14 maart 2023, geeft het college in aan zich te conformeren aan de MRA Woondeal (en inmiddels getekend) en tevens geeft zij aan zich niet te gaan houden aan de vereiste 30 procent sociale voorraad die daarin wordt opgelegd. Over welke zaken dienen de fracties zich in de commissie uit te spreken? 1. Stemt de raad ermee in dat het een bewuste beleidskeuze is om niet te voldoen aan de vereiste 30 procent sociale woningbouw? 2. Ondanks beperkingen zoals Schiphol en de provincie, is het belangrijk dat de gemeente haar doelen duidelijk maakt en haar grenzen opzoekt. Is de raad het hiermee eens? 3. Moeten de raad en het college bewuste keuzes maken met betrekking tot het soort woningbouw, de doelgroep en de betaalbaarheid? 4. Is het waterbedeffect, waarbij uiteindelijk de sociale woningbouw overal wordt beperkt doordat elke gemeente het probleem doorschuift, niet een gezamenlijke verantwoordelijkheid? 5. Op 29 maart heeft de burgemeester tijdens de uitzending van Radio Aalsmeer verklaard dat er geen voorkeur bestaat in de raad om te werken met woningcorporatie Eigen Haard, maar dat er wel interesse is om te werken met projectontwikkelaars.

Het is echter niet duidelijk of deze verklaring deel uitmaakt van de onderbouwing om niet te voldoen aan de 30% sociale woningbouw. Klopt het dat dit een keuze van de raad is? Welke stukken dienen er bij dit onderwerp meegezonden te worden aan de commissie? Raadsbrief van 14 maart, de MRA Woondeal

J.H. Buisma

1 20230314 Raadsbrief inzake woondeal MRA.pdf

6 Opkoopbescherming en Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 1 20230404 B&W besluit inzake opkoopbescherming en Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023.pdf

1 20230328 Raadsvoorstel Opkoopbescherming en Huisvestingsverordening Aalsmeer aangepast.docx

RAADSVOORSTEL

Raadsvoorstel nr

Z23-005740

Datum B&W-besluit

Portefeuillehouder

4 april 2023

Afdeling

wethouder W. Kikkert

Stedelijke ontwikkeling

Behandelend ambtenaar (voor technische vragen)

J. Gringhuis j.gringhuis@amstelveen.nl

Voor de vergadering van raad d.d.

9 juni 2023 Behandelen in de raadscommissie op

Ruimte en Economie

23 mei 2023

Onderwerp

Opkoopbescherming en Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 Gevraagd besluit

1. 2. 3.

de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 vast te stellen; De uitvoeringskosten 2023 op te nemen op de limitatieve lijst met Gemeente Amstelveen 2023, en hiervoor de begroting te wijzigen. De structurele kosten vanaf 2024 mee te nemen in de integrale afweging bij de Kadernota 2024.

WAT WILLEN WE BEREIKEN EN WAT GAAN WE DAARVOOR DOEN Wat willen we bereiken (effectindicatoren)

Meer koopwoningen beschikbaar voor Aalsmeerders met een laag of middeninkomen. Wat gaan we daarvoor doen (prestatie-indicatoren)

Invoeren van de regeling opkoopbescherming in de gemeente Aalsmeer. ACHTERGROND EN OVERWEGINGEN Programma (speerpunt)

Ruimtelijke ontwikkeling Aanleiding

In het raadsakkoord is afgesproken dat de opkoopbescherming voor Aalsmeer wordt ingevoerd. Er is onderzoek gedaan of er voldoende onderbouwing is om de opkoopbescherming in te voeren. Hiervoor is met verschillende makelaars gesproken en zijn de koop- en huurstromen geanalyseerd. De verzamelde gegevens laten zien dat voldoende kan worden onderbouwt om de opkoopbescherming voor het hele grondgebied van Aalsmeer in te voeren. Voor het invoeren van de opkoopbescherming is een aangepaste Huisvestingsverordening nodig. Door deze nieuwe Huisvestingsverordening te accorderen zal de opkoopbescherming na publicatie van de Huisvestingsverordening 2023 in werking treden. Argumenten

Opkoopbescherming Wat is opkoopbescherming? De opkoopbescherming is een regeling in de landelijke Huisvestingswet die per 1 januari 2022 in werking trad. De landelijke regeling geldt in beginsel voor vijf jaar. Na vijf jaar (2027) wordt gekeken of de regeling verlengd wordt. De gemeente kan in de eigen huisvestingsverordening bepalen dat goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden van de gemeente de eerste vier jaar na aankoop niet meer verhuurd mogen worden om ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers. De opkoopbescherming zorgt er dus voor dat een koper van een woning zelf in de woning moet gaan wonen. Deze regeling gaat hiermee kopen om te verhuren tegen. Woningen [.docx] 101/F105a/ICT

Pagina

2 van 6

die in verhuurde staat worden gekocht mogen wel verhuurd blijven worden. In bepaalde situaties kunnen kopers van een woning in aanmerking komen voor een vergunning om de aangekochte woning toch te kunnen verhuren. Voorwaarden invoering opkoopbescherming De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor een gebied invoeren, in de vorm van een verbod om goedkope en middeldure koopwoningen zonder vergunning te verhuren voor een periode van vier jaar na aankoop, indien zij dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Verder bepaalt de gemeenteraad in de huisvestingsverordening voor welke vormen van het in gebruik geven van een aangewezen woonruimte een vergunning voor verhuur wordt verleend. Opkoopbescherming in de gemeente Aalsmeer Afbakening woningen Het college wil voor de hele gemeente een opkoopbescherming invoeren voor: • koopwoningen met een WOZ-waarde tot €423.000,- (prijspeil 2022). Dit betreft 60% van alle woningen in Aalsmeer. Ook andere woningen die voor aankoop zes maanden niet verhuurd werden, voor zover ze een WOZ-waarde hebben onder de €423.000,- (prijspeil 2022), vallen onder deze regeling, zoals woningen die langer dan zes maanden leeg staan.

• goedkope en middeldure koopwoningen die voor aankoop worden bewoond door de eigenaar van de woning en bij woningen die voorafgaand aan de aankoop niet of minder dan zes maanden werden verhuurd en verhuur niet voor de aankoop al vergund was. Algemene bepalingen • Het verbod om te verhuren geldt voor de eigenaar voor vier jaar na aankoop van de woning. • De opkoopbescherming blijft bestaan als een woning met afgegeven vergunning wordt doorverkocht. De nieuwe eigenaar moet opnieuw een vergunning aanvragen als hij wil verhuren. • De regeling is in principe voor onbepaalde tijd ingevoerd. Elke vijf jaar zal het Rijk de opkoop-bescherming evalueren en kan de regeling worden ingetrokken als blijkt dat deze niet meer noodzakelijk is. Situaties waarin vergunning voor verhuur wordt verleend De gemeente verleent een vergunning om te verhuren indien: a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b. De eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; c.

Een woningcorporatie woningen aankoopt binnen een nieuwbouwproject om vervolgens te verhuren en dit ook aansluit bij het woonprogramma van het project; d. De woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte; e. De woonruimte is aangekocht door een woningcorporatie op grond van een terugkoop-plicht, om vervolgens verhuurd te kunnen worden; f. Een woningcorporatie woonruimte koopt voor verhuur in afwachting van herstructurering; g. De gemeente woonruimte aankoopt; h. De woonruimte in opdracht van de gemeente door een marktpartij of woningcorporatie wordt aangekocht. Voorwaarde a, b en d zijn wettelijk verplicht. Voorwaarde c is van belang om corporaties de mogelijkheid te bieden woningen turn key te kopen. Omdat aan een corporatie wordt verhuurd mag er vanuit worden gegaan dat de woningen in de sociale huur of het middensegment worden

Pagina

3 van 6

verhuurd. Hiermee zijn deze aankopen niet strijdig met het doel van de opkoopbescherming. Voorwaarden e, f, g en h spreken voor zich. Onderbouwing Schaarste aan goedkope- en middeldure koopwoningen De gemeente mag de opkoopbescherming alleen invoeren vanwege het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Aalsmeer wil de opkoopbescherming met name inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan. De gemeente dient zowel schaarste in het goedkope en middeldure koopsegment als de negatieve invloed van beleggers op die schaarste aan te tonen. Hiernaar is onderzoek gedaan en uit deze onderzoeken blijkt dat beleggers extra schaarste in het goedkope en middeldure segment veroorzaken. Daarnaast is er een structurele schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen in Aalsmeer. Uit het onderzoek koop- en huurstromenanalyse Aalsmeer (bijlage 1), blijkt dat tussen 2019 en 2022 (Q3) 34 woningen uit het goedkope en middeldure segment zijn getransformeerd naar een dure huurwoning. Dit betreft 4,65% van de kooptransacties. Daarnaast neemt het aan particuliere verhuurders in Aalsmeer toe. Dit duidt erop dat huizenbezitters een nieuwe woning kopen, maar tegelijkertijd hun oude woning te huur aanbieden in plaats van te verkopen.

Een andere opvallende trend is de procentuele daling van het aantal kooptransacties in het goedkope en middeldure koopsegment. In 2019 maakte deze groep nog ongeveer een derde van alle kooptransacties uit. In 2022 is dit gedaald naar ongeveer 15% (zie ook onderstaande figuur). Daar tegenover staat dat de woningnood niet significant gekrompen is. Hieruit blijkt ook de schaarste in het goedkope en middeldure segment groeit.

Invloed Rijksbeleid De Minister van VRO neemt verschillende maatregelen om het kopen van woningen voor de verhuur minder aantrekkelijk te maken. De verwachting is dat verhuurders een deel van hun woningen te koop gaan aanbieden, omdat de woningen onder het nieuwe stelsel te weinig rendement opleveren. Als de woningen in onverhuurde staat worden verkocht, vallen ze onder de opkoopbescherming en moet de eigenaar er in gaan wonen. Hierdoor beschermen we niet alleen het bestaande goedkope en middeldure segment aan

Pagina

4 van 6

koopwoningen, maar zijn we ook in staat om het aantal woningen in deze segmenten te vergroten. Mocht de aankoop van woningen door particuliere beleggers weer aantrekken, door een verandering in het Rijksbeleid of de economische situatie, dan werkt de opkoopbescherming ook preventief. Zij kunnen namelijk woningen in het goedkope en middeldure segment de eerste vier jaar niet aanbieden op de particuliere huurmarkt, maar moeten er zelf gaan wonen. Gekozen WOZ-waarde Er is in de Huisvestingswet geen definitie opgenomen van de begrippen goedkope en middeldure koopwoningen. Gemeenten kunnen zelf een WOZ-grens vaststellen. Hierdoor wordt er rekening gehouden met de lokale situatie op de woningmarkt. Het college vindt dat 60% van de woningvoorraad in Aalsmeer moet worden aangemerkt als goedkoop en middelduur. De WOZ-grens die hierbij hoort is €423.000,- (prijspeil 2022). Een jaar na invoering wordt de WOZ-grens voor de opkoopbescherming geëvalueerd. Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 Wijzigingen ten behoeve opkoopbescherming Om de opkoopbescherming te borgen zijn er wijzingen in de Huisvestingsverordening nodig. In bijlage 2 is de nieuwe Huisvestingsverordening te vinden. In bijlage 3 staan de wijzigingen t.o.v. de oude verordening. De artikelen die nodig zijn voor het borgen van de opkoopbescherming zijn te vinden in afdeling II opkoopbescherming.

In Artikel 4.3.2 is geborgd dat overtredingen op de opkoopbescherming gehandhaafd kunnen worden. Technische wijzigingen ten behoeve woonruimteverdeelsysteem sociale huur Op 16 januari 2023 is het nieuwe woonruimteverdeelsysteem voor de sociale verhuur in werking getreden. Dit woonruimteverdeelsysteem geldt voor de gehele regio (RAP-regio). Hiervoor zijn in 2021 grote wijzigingen doorgevoerd in de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2021. De afgelopen periode is het college verzocht om kleine technische wijzigingen door te voeren. Deze wijzigingen zijn verwerkt in de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023. Kanttekeningen

Vanaf 14 februari tot en met 29 maart heeft het beleidsvoorstel opkoopbescherming Aalsmeer ter inzage gelegen. Vanuit de samenleving zijn geen inspraakreacties binnengekomen. Indien er geen structurele middelen beschikbaar komen, is uitvoering van de opkoopbescherming na 2023 niet mogelijk. Financiën

Invoering van de opkoopbescherming brengt twee soorten kosten met zich mee: 1. Eenmalige invoeringskosten 2. Uitvoeringskosten Voor het jaar 2023 is incidenteel een budget €30.000 beschikbaar gesteld binnen het College Uitvoeringsprogramma 2023. Vanuit dit budget kunnen zowel de invoeringskosten als de uitvoeringskosten in 2023 worden gedekt. Voor de uitvoeringskosten in de daarop volgende jaren is nog geen dekking. Het gaat hierbij om € 16.000 per jaar (zijnde de kosten voor 0,05 Fte vergunningverlening en 0,1 Fte handhaving). Voor de structurele uitvoeringskosten van deze regeling vanaf 2024 dient een integrale afweging bij de Kadernota 2024 gemaakt te worden.

Pagina

5 van 6

Communicatie

In de lokale media en het gemeenteblad wordt aangekondigd dat de opkoopbescherming op 15 juni 2023 in werking zal treden. Alle Aalsmeerse makelaren krijgen een brief over de inwerkingtreding van de opkoopbescherming. Procedure

Na vaststelling van de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 wordt deze op 15 juni 2023 gepubliceerd. Daarmee treedt de opkoopbescherming in werking. Bijlagen

Bijlage 1: koop- en huurstromenanalyse Aalsmeer Bijlage 2: Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 Bijlage 3: wijzigingen t.o.v. Huisvestingsverordening Aalsmeer 2021 Bijlage 4: toelichting op de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 Bijlage 5: schaarsterapportage voor de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 De secretaris,

De voorzitter,

drs. Sj. Vellenga

mr. G.E. Oude Kotte

BEHANDELING RAAD Wijziging/aanvullingen na behandeling raadscommissie

Het voorstel aan de raad is

Ongewijzigd aanvaard Gewijzigd aanvaard Verworpen

Aanvaarde amendementen / moties

Pagina

6 van 6

RAADSBESLUIT Besluit

1. 2. 3.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 8 juni 2023. De plv. griffier,

De voorzitter,

drs. O.F. Matheijsen

mr. G.E. Oude Kotte

1 Bijlage 1 - Huuronderzoek Gemeente Aalsmeer 2022.pdf

Koop- en huurstromenanalyse Aalsmeer Een onderzoek naar koopwoningen die na aankoop worden aangeboden als huurwoning

Datum: 30 december 2022 Uitvoerende partij: Clappform B.V. Opdrachtgever: gemeente Amstelveen Copyright Clappform BV 2022 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. Clappform aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave 1. Inleiding en onderzoeksvraag ................................................................................................................. 4 1.1 Introductie ........................................................................................................................................ 4 1.2 Onderzoeksvragen ........................................................................................................................... 4 2. Onderzoeksmethodiek ............................................................................................................................ 5 2.1. Combinatie van bronnen ................................................................................................................ 5 2.2. Huurdatabase/ Realstats database ................................................................................................. 5 2.3. Koopdatabase ................................................................................................................................. 5 3. Definities ................................................................................................................................................. 6 3.1 Huurclassificering .............................................................................................................................

6 3.2 Koopclassificering............................................................................................................................. 6 3.3 Classificering van beleggers ............................................................................................................. 6 4. Woningvoorraad ..................................................................................................................................... 8 4.1. Eigendom objecten ......................................................................................................................... 8 4.2. Beleggersgroep ............................................................................................................................... 8 4.3. Huurmarkt ....................................................................................................................................... 9 4.4. Koop .............................................................................................................................................. 11 5. Opkoopbescherming ............................................................................................................................. 13 5.1. Interactie tussen koop en huur..................................................................................................... 13 5.2.

Interactie tussen opkopen goedkope en middeldure koopwoningen en dure huur .................. 14 5.3. Interactie tussen eigendom categorieën en de koop- en huuranalyse ....................................... 15

5.3.1 Interactie alle eigendomscategorieën en huurtransacties ....................................................................15 5.3.2 Interactie beleggers en kooptransacties ................................................................................................16

6. Limitaties en discussie .......................................................................................................................... 17

1. Inleiding en onderzoeksvraag 1.1 Introductie

Voor gemeentes wordt het steeds belangrijker om op het juiste niveau gestructureerd inzicht in data te krijgen. Het optimaal inzetten van data in het overheidsdomein is essentieel voor de bedrijfsuitvoering en het aanpakken van maatschappelijke problematieken. Gegevens kunnen binnen het sociaal domein bijvoorbeeld worden gebruikt om inzichten en voorspellingen te krijgen omtrent zorgaanvragen, doorlooptijd, woningen en huurders. Deze data gedreven inzichten helpen de gemeentes bij het effectief uitvoeren van haar taken en het realiseren van publieke waarde. Van deze veranderingen en aanzienlijke verbeteringen in efficiëntie van de dienstverlening is gemeente Aalsmeer zich bewust en wil daarom ook een actieve rol aannemen binnen het data gedreven werken. De druk op de Nederlandse woningmarkt neemt steeds verder toe en meer huishoudens hebben moeite met het vinden van een betaalbare koopwoning. Het opkopen van woningen door beleggers zou effect kunnen hebben op de betaalbaarheid van woningen in Aalsmeer. De gemeente kan woningzoekende, waaronder starters en middeninkomens, meer kans op een betaalbare woning geven door in gewilde buurten de opkoopbescherming in te voeren. De opkoopbescherming maakt de verhuur van een woning vergunningplichtig. Dit is een vergunningsplicht voor het verhuren van een recent aangekochte woning.

Voordat de opkoopbescherming in een gemeente ingevoerd kan worden, moeten het aantal opgekochte goedkope en middeldure koopwoningen worden onderzocht. Voorheen is Clappform betrokken geweest bij eenzelfde onderzoek voor gemeente Amstelveen. Aangezien de data van gemeente Aalsmeer meer gelimiteerd is dan van gemeente Amstelveen, wat voortkomt uit het lagere aantal transacties, kan er geen vergelijking vanuit het onderzoek van gemeente Amstelveen worden gemaakt. Om de betrouwbaarheid van het onderzoek te waarborgen, met het gelimiteerde aantal transacties, worden de analyses daarom gedraaid op gemeentelijk niveau in plaats van op wijkniveau. Het onderzoek is gebaseerd op de data van 2019 tot en met 2022 Q3 om een zo recent mogelijk beeld te geven van de ontwikkelingen. 1.2 Onderzoeksvragen De onderzoeksvraag die centraal staat in het onderzoek: o Hoeveel woningen in het goedkope en middeldure koopsegment worden opgekocht voor de verhuur in het dure segment in de periode van 2019-2022 Q3? Met de deelvraag: o Hoeveel woningen worden opgekocht voor de huurmarkt? Om deze onderzoekvraag te kunnen beantwoorden worden eerste de huur- en kooptransacties per categorie onderzocht en de verschillende beleggersgroepen in gemeente Aalsmeer. Vervolgens worden deze analyses met elkaar vergeleken om de hoofdvraag te beantwoorden.

Het goedkope en middeldure koopsegment gaat tot €386.000,- (prijspeil 2022). Het hoge huursegment bevat woningen met huurprijzen boven €957,- (prijspeil 2022). Met de unieke dataset van Realstats in combinatie met transactiecijfers van de gemeente Aalsmeer en het Kadaster kunnen analyses over de woningmarkt worden uitgevoerd. Meerdere databronnen en analyses geven inzicht in hoeveel woningen worden aangekocht en vervolgens te huur worden aangeboden.

2. Onderzoeksmethodiek 2.1. Combinatie van bronnen

Voor dit onderzoek zijn meerdere databronnen gecombineerd: de huurdatabase en de koopdatabase. Deze data wordt gebruikt om verschillende analyses uit te voeren. 2.2. Huurdatabase/ Realstats database Voor huur data wordt gebruik gemaakt van de huurdatabase van Realstats. Realstats is gespecialiseerd in onderzoek in de woningmarkt en is de grootste onafhankelijke huurdatabase van Nederland. Deze datasbase wordt gevuld met gegevens die afkomstig zijn van de twee grootste huurwoningplatforms: Pararius en Huurwoningen.nl. Daarnaast wordt deze database aangevuld met externe databronnen. Denk hierbij aan websites van lokale makelaars en kwartaalrapportages van andere partijen, zoals het CBS en NVM/Funda. Er wordt gebruik gemaakt van verschillende onderzoeksmethodieken om data en informatie te verzamelen en analyses uit te voeren, waarmee de onderzoeksvragen kunnen worden beantwoord. Wij geven de voorkeur aan het uitgaan van daadwerkelijke observaties, omdat dit kwalitatief gezien de beste afspiegeling van de markt geeft. 2.3. Koopdatabase Vanuit gemeente Aalsmeer is een overzicht verkregen van kooptransacties over de jaren 2015 tot en met 2022 Q3. Deze data wordt gekoppeld aan de huurdatabase van Realstats. Vanuit Realstats is daarnaast data toegevoegd van kooptransacties van 2019 tot en met het derde kwartaal van 2022 (Q3).

3. Definities De volgende definities worden toegelicht omtrent de huur- en koopclassificering en de classificering van beleggers. 3.1 Huurclassificering In volgende tabel (tabel 1.) worden de huurgrenzen per jaar weergegeven. De maximale huurgrens wordt als volgt gedefinieerd, de liberalisatiegrens, oftewel de maximale grens sociale huur. Het Rijk stelt de grens voor huurprijzen in de sociale huur vast. In de kolom ernaast wordt de bovengrens middelduur hoog weergegeven, deze is conform doelgroepenverordening Aalsmeer. De laatste kolom geeft de inflatie weer. De huurgrenzen die zijn vastgesteld in de doelgroepenverordening worden jaarlijks aangepast op basis van de inflatie. In 2022 ligt de maximale grens van de sociale huur op €763 per maand. Voor de middeldure huur ligt de grens op €957 per maand. Dure huur omvat alles boven de grens van middeldure huur. Er werd uitgegaan van een inflatie van 2,70%. De huurclassificering in aangeleverd door gemeente Aalsmeer vanuit de Woonagenda 2020. Tabel 1. Huurprijsgrenzen per jaar (2019-2022) bron: gemeente Aalsmeer Jaar

Maximale grens sociale huur (€ p/m) 720 737 752 763

2019 2020 2021 2022

Bovengrens middelduur hoog (€ p/m) 900 919 932 957

Inflatie (%)

2,11 1,46 2,7

3.2 Koopclassificering In onderstaande tabel (tabel 2.) worden de koopgrenzen per jaar weergegeven. De grenzen voor middeldure koop hoog zijn vastgelegd in de Woonagenda Aalsmeer 2022. Deze worden jaarlijks geïndexeerd met de inflatie. In 2022 ligt de koopprijsgrens voor goedkoop op €213.000,-. Voor de middeldure koop (laag) ligt de grens op €308.000,- en voor de middeldure koop (hoog) ligt de grens op €386.000,Tabel 2. Koopprijsgrenzen per jaar (2019-2022) bron: gemeente Aalsmeer Jaar

Goedkope koop (€)

2019 2020 2021 2022

200.000 204.000 207.000 213.00

Bovengrens middeldure koop (laag) (€) 290.000 296.000 300.000 308.000

Bovengrens middeldure koop (hoog) (€) 363.000 371.000 376.000 386.000

3.3 Classificering van beleggers In de dataset die is aangeleverd door de gemeente Aalsmeer, worden de beleggersgroepen als volgt geclassificeerd: Beleggers bezitten: • 1-9 woningen • 10-19 woningen Huuronderzoek – gemeente Aalsmeer All rights reserved. Clappform 2021. Clappform B.V. KVK-nummer: 76516687. Kantoorhoudende aan de: Parlevinker 17, 1186ZA Amstelveen

• •

20-49 woningen 50-99 woningen

4. Woningvoorraad 4.1. Eigendom objecten Gemeente Aalsmeer heeft voor de jaren 2019- 2022 een bestand aangeleverd met de objecten per eigendomscategorie. Onderstaande tabel (tabel 3.) geeft de verdeling van objecten per eigendomscategorie weer, onderverdeeld in het aantal koopwoningen, corporatiewoningen, leegstaande koopwoningen en eigenaar onbekend. De overige objecten zijn eigendom van particuliere huurders. Deze aantallen worden toegelicht in hoofdstuk 4.2. Tabel 3. Verdeling eigendom van objecten (2019-2022 Q3) bron: gemeente Aalsmeer Jaar

Aantal koopwoningen

Leegstaande koopwoningen

Eigenaar onbekend

7665

Aantal corporatiewoninge n 3371

2019

211

509

2020

7767

3349

145

462

2021

7844

3384

177

440

2022 tot en met Q3

8107

3449

147

4.2. Beleggersgroep Voordat het aantal huur- en kooptransacties wordt geanalyseerd, is het aantal objecten in bezit van particuliere huurders in kaart gebracht. Onderstaande tabel (tabel 4.) geeft het aantal objecten in bezit van particuliere huurders weer, over de jaren 2019 – 2022 Q3. De objecten in bezit van de beleggersgroep 50-99 woningen blijft over de afgelopen vier jaar constant. In 2022 zijn de objecten in bezit van de beleggersgroep van 1-9 woningen flink toegenomen. Tabel 4. Aantal objecten in bezit van particuliere huurders 2019-2022 Q3 bron: gemeente Aalsmeer Jaar

Belegger 1-9 woningen

Belegger 1019 woningen

Belegger 2049 woningen

Belegger 5099 woningen

Totaal aantal objecten in bezit van beleggers

2019

1528

129

1843

2020

1585

127

1896

2021

1547

116

1850

2022 tot en met Q3

1684

149

2020

In totaal zijn er 2020 objecten in bezit van particuliere huurders in het jaar 2022. De onderstaande tabel (tabel 5.) geeft een overzicht weer van het aantal objecten en het percentage per beleggersgroep.

Tabel 5. Aantal objecten in bezit van particuliere huurders 2022 bron: gemeente Aalsmeer Classificering beleggers

Frequentie

Percentage (%)

Belegger 1-9 woningen

1684

83,4

Belegger 10-19 woningen

149

7,4

Belegger 20-49 woningen

4,9

Belegger 50-99 woningen

4,4

2020

100

Totaal

4.3. Huurmarkt De huurmarkt is weergegeven op gemeenteniveau, waarbij gekeken is naar het aantal huurtransacties en de verdeling per segment. De huurtransacties zijn onderverdeeld in drie segmenten: goedkoop, middelduur en duur (zie hoofdstuk 3.1). In de volgende analyses wordt gefilterd op de ontwikkelingen per huursegment in gemeente Aalsmeer. De eerste analyse toont de ontwikkelingen binnen het huursegment met het aantal huurtransacties in Aalsmeer aan. De huurmarktanalyses in Aalsmeer zijn vanaf 2019 gebaseerd op de database van Realstats. In de afgelopen jaren (2019-2022 Q3) zijn er 409 huurtransacties in de vrije huursector gedetecteerd. In de volgende tabel (tabel 6.) een overzicht per jaar. Het aantal huurtransacties blijft over de jaren heen redelijk constant. Tabel 6. Aantal huurtransacties in gemeente Aalsmeer bron: Realstats Jaar

Aantal huurtransacties*

2019 99 2020 116 2021 111 2022 tot en met Q3 83 Totaal 409 *= huurtransacties bekend via onze datapartner Realstats

Vervolgens wordt er ingezoomd op de huurtransacties per prijssegment. Van de 409 huurtransacties worden er 380 huurtransacties in het dure segment gevonden en maar 5 in het middeldure huursegment. Tabel 7. Aantal huurtransacties onderverdeeld in segmenten in gemeente Aalsmeer Huurtransacties

Aantal huurtransacties*

Goedkoop 24 Middelduur 5 Duur 380 Totaal 409 *= huurtransacties bekend via onze datapartner Realstats

Onderstaand figuur (figuur 1) laat het aantal huurwoningen per kwartaal zien, onderverdeeld in de drie segmenten. Opvallend is dat er weinig middeldure en goedkope huurtransacties zijn over de jaren

heen. Het overgrote deel van de transacties zijn dure huurtransacties. Sinds 2020 Q4 is er nog maar één keer een middeldure huurtransactie voorgekomen (in 2022 Q2). Figuur 1. Aantal huurtransacties per kwartaal onderverdeeld in segmenten in gemeente Aalsmeer 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5

20 19 Q1 20 19 Q2 20 19 Q3 20 19 Q4 20 20 Q1 20 20 Q2 20 20 Q3 20 20 Q4 20 21 Q1 20 21 Q2 20 21 Q3 20 21 Q4 20 22 Q1 20 22 Q2 20 22 Q3

Huur: Duur (> €957)

Huur: Middelduur (€763 - €957)

Goedkoop (< € 763) Huur: Sociaal/goedkoop (< €763)

4.4. Koop In dit hoofdstuk wordt gekeken naar het aantal kooptransacties, de segmenten en de verdeling over tijd op gemeenteniveau. De eerste tabel (tabel 8.) toont het aantal kooptransacties per jaar binnen gemeente Aalsmeer. De kooptransacties zijn gefilterd op een transactiebedrag boven de 100.000, - EUR (in overleg met gemeente Aalsmeer) om alleen de reële transacties mee te nemen in het onderzoek. In totaal zijn er 1813 kooptransacties in de periode van 2019 – 2022 Q3 boven de 100.000, - EUR in de aangeleverd data van Aalsmeer gevonden. De kooptransacties zijn over het algemeen redelijk constant. Tabel 8. Aantal kooptransacties per jaar bron: gemeente Aalsmeer Jaar

Kooptransacties

2019 2020 2021 2022 tot en met Q3 Totaal

424 586 537 266 1813

De kooptransacties zijn onderverdeeld in de vier verschillende segmenten: Goedkoop, middelduur laag, middelduur hoog en duur (zie hoofdstuk 3.2). In de dure koop waren verreweg de meeste transacties: 1082 van het totaal van 1813 kooptransacties in de periode van 2019 – 2022 Q3. Tabel 9. Aantal transacties per koopclassificatie bron: gemeente Aalsmeer Koopclassificatie

Aantal transacties (2019 tot en met 2022-Q3)

Goedkoop Middeldure koop laag Middeldure koop hoog Dure koop Totaal

93 273 365 1082 1813

De koopmarktanalyses in Aalsmeer zijn vanaf 2019 gebaseerd op de database van de gemeente Aalsmeer in combinatie met de data van het Kadaster, de Belastingdienst en Realstats. Tijdens de analyse (weergegeven in figuur 2) wordt per kwartaal het aantal kooptransacties onderverdeeld in de segmenten weergegeven. In de rest van het onderzoek wordt de dure koop eruit gefilterd om de onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden. Van de totaal 1813 kooptransacties (2019-2022 Q3) zijn 1082 transacties dure koop. 1813-1082 = 731 transacties (bestaande uit goedkope en middeldure koop laag en hoog). In 2021 waren er 27 transacties in de goedkope koop, 39 transacties in middeldure koop laag en 88 transacties in middeldure koop hoog.

Figuur 2. Aantal kooptransacties per kwartaal onderverdeeld in segmenten in gemeente Aalsmeer 250

Aantal kooptransacties

200

150

100

20 19 Q1 20 19 Q2 20 19 Q3 20 19 Q4 20 20 Q1 20 20 Q2 20 20 Q3 20 20 Q4 20 21 Q1 20 21 Q2 20 21 Q3 20 21 Q4 20 22 Q1 20 22 Q2 20 22 Q3

Koop: Duur (> €386.000)

Goedkoop (< € 213k) Koop: Sociaal/goedkoop (< €213k)

Koop: Middelduur laag (€213.000 – €308.000)

Koop: Middelduur hoog (€308.000 - €386.000)

5. Opkoopbescherming 5.1. Interactie tussen koop en huur

De eerste onderzoeksvraag die centraal staat, luidt als volgt: Hoeveel woningen worden opgekocht voor de huurmarkt? In de dataset zijn kooptransacties vanaf 2019 tot en met het derde kwartaal 2022 (Q3) geanalyseerd. Dure koopwoningen worden voor de beantwoording van deze vraag niet meegenomen. Deze woningen zijn namelijk niet relevant voor de opkoopbescherming. In totaal komen in de dataset 731 transacties voor bestaande uit goedkope en middeldure koop laag en hoog. Om te berekenen hoeveel van deze koopwoningen uiteindelijk in de verhuur terecht komen, wordt gekeken naar de verhuurdatabase van Realstats. De verhuurdata loopt net als de koopdata vanaf 2019 tot en met het derde kwartaal van 2022 (Q3). In totaal bestaat deze data set uit 409 huurtransacties (tabel 10.). Van het totale aantal goedkope en middeldure (laag en hoog) kooptransacties (731) zijn in totaal 63 huurtransacties teruggevonden in de verhuurdatabase. Belangrijk is om te kijken bij welk van deze overeenkomsten de kooptransactie eerder is dan de verhuurtransactiedatum. Eerst moet de woningen zijn gekocht en daarna zijn verhuurd. Dit is voor 48 transacties. De overig 15 transacties worden dus niet meer meegenomen. Kortom, ergens in de periode van 2019 tot en met het derde kwartaal van 2022 (Q3), zijn deze 48 woningen te huur aangeboden.

Het kan echter ook gaan om woningen die meerdere keren verhuurd zijn in deze periode. Na een analyse naar de woningen zonder dubbele transacties blijven er 34 woningen uit de 731 kooptransacties die worden terug gevonden in de huurdatabase. De huurtransacties die hetzelfde object betreffen zijn hier uitgefilterd en de laatste, meest recente transactie is meegenomen in de analyse. Tabel 10. Aantal kooptransacties zonder dure koopwoningen en huurtransacties (2019 – 2022Q3) bron: gemeente Aalsmeer. Type transacties

Aantal transacties (2019 tot en met 2022 Q3)

Kooptransacties* 731 Huurtransacties 409 Huurwoningen zonder dubbele transacties** 34 *Gefilterd op goedkope en middeldure koop laag en hoog. **Sommige woningen zijn in deze periode vaker te huur aangeboden, duplicaties zijn eruit gehaald.

Conclusie: In Aalsmeer zijn er in de periode van 2019 tot en met het derde kwartaal van 2022 (Q3) 731 kooptransacties geweest van het goedkope en middeldure segment. Van deze 731 kooptransacties komen er 34 woningen voor in de huurdatabase exclusief de dubbele transacties. Dit betekent dat 4,65% (gebaseerd op de 34 woningen) van de koopwoningtransacties uit het goedkope en middeldure segment sinds 2019 minimaal één keer als huurwoning is aangeboden na de verkoop.

5.2. Interactie tussen opkopen goedkope en middeldure koopwoningen en dure huur Vervolgens moet worden onderzocht welk van deze woningen wordt verhuurd in het dure huursegment. De centrale onderzoeksvraag luidt namelijk als volgt: Hoeveel woningen worden opgekocht in het goedkope en middeldure koopsegment en worden vervolgens te huur aangeboden in het dure huursegment? Als vervolg op de conclusie in H5.1 moet onderzocht worden in welk segment deze 34 huurwoningen vervolgens worden verhuurd om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden. Het aantal goedkope en middeldure koopwoningen dat vervolgens is verhuurd betreft 34 woningen (zie hoofdstuk 5.1). Uit de analyse blijkt dat al deze 34 woningen zijn verhuurd in het dure segment (prijspeil boven €957). Tabel 11. Aantal opgekochte woningen per huursegment (absoluut en procentueel) Huursegment

Aantal woningen

Procentueel aandeel

Goedkoop

Middelduur

Duur

100%

Totaal

34*

100%

*= van de 63 huurtransacties zijn er in totaal 34 woningen die in het dure segment worden verhuurd (woningen met eerst de kooptransactie en daarna de verhuurtransactie + excl. dubbele transacties).

Conclusie: Alle aangekochte woningen (100%) in het goedkope en middeldure segment worden vervolgens verhuurd in het dure huursegment.

5.3. Interactie tussen eigendom categorieën en de koop- en huuranalyse 5.3.1 Interactie alle eigendomscategorieën en huurtransacties In dit onderdeel worden de beleggersgroepen met de koop- en huurdatabases vergeleken. Eerst is onderzocht in welk van de beleggersgroepen en overige eigendomscategorieën (zie hoofdstuk 4.1 & 4.2) de huurtransacties vallen. Zoals beschreven staat in hoofdstuk 4.1 en 4.2 heeft gemeente Aalsmeer een dataset aangeleverd met het de objecten per eigendomscategorie. Verdeeld in de volgende eigendomscategorieën: belegger 1-9 woningen, belegger 10-19 woningen, belegger 20-49 woningen, belegger 50-99 woningen, corporatiehuur, koopwoningen, leegstaande koopwoningen en eigenaar onbekend. In totaal zijn er 409 huurtransacties gevonden (zie hoofdstuk 4.3). Van deze 409 zijn er 399 transacties teruggevonden in de eigendom van objecten database, onderverdeeld in belegger 1-9 woningen, belegger 10-19 woningen, belegger 20-49 woningen, corporatiehuur, koopwoningen, leegstaande koopwoningen en eigenaar onbekend. Van deze 399 gevonden transacties worden er 277 transacties teruggevonden in de beleggersgroepen. Onderstaand figuur (figuur 3.) geeft de verdeling van de 277 huurtransacties per segment per beleggersgroep weer. Geen van de huurtransacties komt voor in de beleggersgroep van 50-99 woningen.

Opvallend is dat meer dan de helft van de dure huurtransacties, namelijk 219, terugkomen bij de beleggersgroep 1-9 woningen. Daarnaast worden alle huurclassificaties (goedkoop, middelduur en duur) teruggevonden in de beleggersgroep 1-9 woningen, terwijl bij de andere twee beleggersgroepen alleen dure huurtransacties voorkomen. Figuur 3. Interactie huurtransacties en beleggersgroepen gebaseerd op meest recente data (2022)

Belegger 50-99 woningen

Belegger 20-49 woningen

Belegger 10-19 woningen

1-9 woningen Belegger 1-10

100

150

200

250

Aantal transacties Huur: Duur (> €957)

Huur: Middelduur (€763 - €957)

Huur: Sociaal/goedkoop Goedkoop (<763) (< €763)

Vervolgens is onderzocht hoe de 399 huurtransacties gevonden in de eigendom database zijn verdeeld over de overige groepen. Een groot percentage van de dure huurtransacties komt terug bij

koopwoningen (19,1%). De analyse toont deze interactie per eigendomscategorie en het percentage van de totale transacties (tabel 12.). Tabel 12. Interactie huurtransacties en alle eigendom categorieën Eigendomscategorie Belegger 1-9 woningen Belegger 10-19 woningen Belegger 20-49 woningen Corporatiehuur Eigenaar onbekend Koopwoning

Leegstaande koopwoning

Huurclassificatie

Aanbod

Percentage (%)

Duur (> €957)

219

54,9

Middelduur (€763 - €957)

1,0

Goedkoop (< €763)

2,3

Duur (> €957)

6,8

Duur (> €957)

4,5

Duur (> €957)

0,2

Goedkoop (< €763)

0,5

Duur (> €957)

0,5

Duur (> €957)

19,1

Middelduur (€763 - €957)

0,2

Goedko (< €763)

3,0

Duur (> €957)

Totaal

7,0

399

100

5.3.2 Interactie beleggers en kooptransacties Als laatste is onderzocht hoe de kooptransacties zich verhouden tot het aantal beleggers in gemeente Aalsmeer. Van alle 731 kooptransacties (tabel 10.) in de periode van 2019 tot en met het derde kwartaal 2023 (Q3) zijn 550 woningen opgekocht door beleggers die opgenomen zijn in de dataset van de gemeente Aalsmeer. Conclusie: Ondanks de gelimiteerde data is een trend te zien in het verhuren van goedkope en middeldure koopwoningen in het dure segment. Met name bij de kleine beleggersgroep is te zien dat er veel overeenkomsten zitten tussen de huurtransacties en de objecten die zij beheren, namelijk 54,9% van alle huurtransacties in 2022.

6. Limitaties en discussie Elk onderzoek heeft een aantal limitaties. In dit hoofdstuk worden deze omschreven. Als eerste limitatie kan de omvang van de dataset worden aangemerkt. De in de analyse meegenomen dataset is altijd een deel van de totale weerspiegeling van de markt. Er zullen altijd woningen onderhands of via andere kanalen verhuurd worden. Daarnaast is het lastiger om een conclusie te baseren op minder data en de betrouwbaarheid hiervan te waarborgen. Desondanks is er een trend in de data te zien voor het opkopen en verhuren van woningen in gemeente Aalsmeer. De tweede limitatie is de datakwaliteit. Kortom, hoe schoon de data is. Zoals afgesproken met gemeente Aalsmeer is er voor de koopdata een filter toegepast (transacties boven 100.000,-) om de schoonheid van de data te bepalen. Dit blijft een limitatie.

Totaal

1871

5725

*=De data is gefilterd op middeldure koop laag en hoog: 5.725 transacties.

1 Bijlage 2 Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023.docx

Huisvestingsverordening gemeente Aalsmeer 2023

Z23-005740 De raad van de gemeente Aalsmeer, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van (..) april 2023 gelet op artikel 149 van de Gemeentewet, besluit vast te stellen de Huisvestingsverordening gemeente Aalsmeer 2023. De Huisvestingsverordening Aalsmeer 2021 wordt ingetrokken per de datum waarop de Huisvestingsverordening gemeente Aalsmeer 2023 in werking treedt.

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 Definities In deze verordening wordt verstaan onder: a. Aanbodinstrument: een aanbodinstrument als bedoeld in artikel 2.4.4,, eerste lid, waarop door corporaties woonruimte, aangewezen in artikel 2.1.1 te huur wordt aangeboden; b. Aangepaste woning of een woning bijzonder geschikt voor de huisvesting van personen met medische beperkingen: een woning bestemd voor huishoudens in het bezit van een indicatie waaruit blijkt dat de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan de medische beperkingen (zowel fysiek als psychisch) van één of meerdere leden van het huishouden. Hieronder kunnen vallen aanleunwoningen, zorgwoningen, rolstoelwoningen, woningen voor mensen met een geringe ergonomische beperking. c. Basisadministratie: de basisadministratie bedoeld in artikel 1.2 van de Wet basisregistratie personen; d. Bezettingsnormen: de in artikel 2.7.1 vastgestelde voorrangsregels; e. Beschermde woonruimte: 3.9.1, tweede lid, aangewezen goedkope of middeldure woonruimte; f. Bindingscriterium: bindingscriterium op grond van artikel 2.7.2 gesteld aan woningzoekenden, om in aanmerking te komen voor voorrang bij de verlening van een huisvestingsvergunning; g. Burgemeester en wethouders: het College van burgemeester en wethouders van Aalsmeer; h.

Complex: een aaneengesloten groep woonruimten die door burgemeester en wethouders is aangewezen; i. COA-voorziening: een voorziening als bedoeld in artikel 3 van de Wet Centraal orgaan opvang asielzoekers; j. Corporaties: toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet die werkzaam zijn in één of meer gemeenten van de woningmarktregio; k. DAEB-norm: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet; l. Datum van inschrijving: datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar; m. Directe bemiddeling: het rechtstreeks aan een woningzoekende aanbieden van woonruimte zonder dat die woonruimte via het aanbodinstrument te huur is aangeboden; n. Eigenaar: eigenaar in de zin van artikel 1 van boek 5 van het Burgerlijk wetboek. Hieronder valt mede de gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van boek 5 of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woning is verleend. o. Gebouw: elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; p. Gebruiksoppervlak: gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580;

Pagina

r. s. t.

v. w. x. y. z. aa. bb. cc. dd.

ee. ff.

gg. hh. ii. jj. kk. ll. mm.

nn.

2 van 28

Gemengd wooncomplex: een gebouw dat door burgemeester en wethouders na overleg met de eigenaar is erkend als gemengd wooncomplex en bestaat uit meerdere woonruimten welke gedeeltelijk bestemd zijn voor personen uit een door burgemeester en wethouders aangewezen doelgroep en deels voor personen die de bewoners uit die doelgroep willen ondersteunen; Huishouden: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren; Huisvestingsvergunning: de vergunning, bedoeld in artikel 7, eerste lid, van de wet; Huurprijs: de prijs die bij huur of verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte of standplaats voor een woonwagen, uitgedrukt in een bedrag per maand berekend volgens het Woning Waardering Stelsel behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte; Indicatie: een beoordeling van de medische beperkingen van een woningzoekende, afgegeven door burgemeester en wethouders of een door hen aan te wijzen adviseur en overeenkomstig eventueel door hen vast te stellen wijze, ter voorbereiding van een door hen te nemen beslissing op een aanvraag om een huisvestingsvergunning; Inkomen: rekeninkomen als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i van de Wet op de huurtoeslag; Inschrijving: het ingeschreven staan als woningzoekende; Instelling voor maatschappelijke opvang: een instelling als bedoeld

in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015; Jongere: een volwassene tot een leeftijd van 28 jaar; Liberalisatiegrens: het huurbedrag genoemd in artikel 13, eerste lid, aanhef en onder a van de Wet op de huurtoeslag; Mantelzorg: mantelzorg als bedoeld in artikel 1, lid 1, onderdeel b van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015; Onttrekkingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid onder a van de wet; Ontvangende regiogemeente: de regiogemeente waarnaar een houder van een urgentieverklaring wil verhuizen, als bedoeld in artikel 2.9.4, derde lid; Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet-zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en sanitaire voorzieningen.

Passende woonruimte: woonruimte die voldoet aan het in artikel 2.9.3, eerste lid, bedoelde zoekprofiel; Passendheidscriterium: passendheidscriterium op grond van artikel 2.7.1 gesteld aan woningzoekenden, om in aanmerking te komen voor voorrang bij de verlening van een huisvestingsvergunning; Peildatum: de door burgemeester en wethouders vast te stellen datum, bedoeld in artikel 2.9.8, tweede lid; Rangordecriterium: een rangordecriterium als bedoeld in artikel 2.7.3; Regiogemeenten: de gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio; Rekenhuur: de prijs die bij huur en verhuur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte zoals omschreven in artikel 5 van de Wet op de huurtoeslag; Rolstoelwoning: een woning bestemd en geschikt voor zelfstandig rolstoelgebruik; Splitsingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet; Standplaats: kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van de gemeente kunnen worden aangesloten; Student: studenten als bedoeld in artikel 7:274d lid 2 van het Burgerlijk Wetboek bij hogescholen of universiteiten gevestigd binnen het gebied van de woningmarktregio alsmede voltijdspromovendi bij binnen het gebied van de woningmarktregio gevestigde universiteiten;

Pagina

oo.

pp. qq.

rr. ss.

tt. uu. vv. ww.

xx. yy. zz.

aaa. bbb. ccc.

ddd.

eee. fff. ggg. hhh iii.

3 van 28

Studentenwoning: woonruimte krachtens de daarop betrekking hebbende huurovereenkomst bestemd voor studenten indien: i. in de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd; en, ii. die woonruimte door het college van burgemeester en wethouders in de regiogemeente waarin de woonruimte is gelegen na overleg met de eigenaar is erkend als studentenwoning; SV-urgentieverklaring: een urgentieverklaring waarmee een woningzoekende is ingedeeld in de in artikel 2.9.8, eerste lid aanhef en onder c bedoelde urgentiecategorie; Traditionele doelgroep: woonwagenbewoners die zich van generatie op generatie als zodanig manifesteren en die zich beschouwen als een bevolkingsgroep met een van andere bevolkingsgroepen te onderscheiden cultuur; ; Tweede woning: de zelfstandige woonruimte die feitelijk en uitsluitend door de eigenaar of huurder als verblijf wordt gebruikt, naast zijn hoofdverblijf; Urgentieverklaring: de beschikking, verleend door burgemeester en wethouders van een tot de woningmarktregio behorende gemeente, waarmee een woningzoekenden in een urgentiecategorie als bedoeld in artikel 12, tweede lid, van de wet wordt ingedeeld; Vakantieverhuur: het tijdens afwezigheid van de hoofdbewoner hotelmatig in gebruik geven van een woonruimte; Vergunninghouders: de vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 van

de wet; Verhuurvergunning opkoopbescherming: vergunning als bedoel in artikel 41, eerste lid, van de wet; Voorliggende voorziening: een voorziening die gelet op haar aard en doel, wordt geacht voor het oplossen van het huisvestingsprobleem van belanghebbende toereikend en passend te zijn; Wet: de Huisvestingswet 2014; Wonen: het met het oogmerk daar permanent verblijf te houden gebruiken van woonruimte door een huishouden; Woningmarktregio: het gebied waarbinnen de gemeente Aalsmeer een evenwichtige regionale verdeling van woonruimten afstemt als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet, in 2021 bestaande uit de gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Edam-Volendam, Diemen, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, OuderAmstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad.

Woningruil: ruil waarbij twee of meer huishoudens zich daadwerkelijk vestigen in elkaars woning; Woningtype: de ingevolge het bepaalde in artikel 2.9.3, tweede lid, in het zoekprofiel van een urgentieverklaring op te nemen categorie woonruimte; Woningwaarderingsstelsel: het in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte genoemde stelsel op grond waarvan aan de hand van een puntenstelsel de maximale huurprijsgrens voor een woonruimte kan worden vastgesteld; Woonark: drijvend object, in het algemeen niet bestemd of ingericht om te varen, doorgaans bestaande uit een onderschip of betonbak met een vierkante of rechthoekige opbouw, waaronder begrepen een drijvende woning, zowel ten behoeve van permanente als niet-permanente bewoning zoals beschreven in de Ligplaatsenverordening Aalsmeer 2018; Woongroep: een samenlevingsverband bestaande uit drie of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren; Woonoppervlak: het gezamenlijk oppervlak van de vertrekken zoals dat wordt berekend volgens het Besluit huurprijzen woonruimte; Woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden; Woonpunten: het totaal van punten dat door een woningzoekende wordt opgebouwd, bestaande uit maximaal drie soorten punten: wachtpunten, zoekpunten en situatiepunten; Woonwagen:

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=aalsmeer&id=c60ebf88-282c-41ef-b727-339c2953ba71