3. Schaarsterapportage huisvestingsverordening gemeente Aalsmeer 2025

Schaarsterapportage huisvestingsverordening Aalsmeer 2025 1. Inleiding Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in een huisvestingsverordening regels opnemen met betrekking tot de verdeling van huurwoningen en met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad van zowel huur- als koopwoningen. Voor de inzet van een huisvestingsverordening dient de gemeente aan te tonen dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste op de woningmarkt. In het geval van schaarste kan de gemeente een huisvestingsverordening opstellen voor een periode van vier jaar en daarin aangeven welke maatregelen worden doorgevoerd om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Mogelijke maatregelen zijn verdelingsregels met betrekking tot gereguleerde huurwoningen, beleid ten aanzien van woningdelen, toeristische verhuur en de regeling opkoopbescherming. Aalsmeer is voor wat betreft de verdeling van de gereguleerde of sociale huurwoningen gelegen in de (voormalige) stadsregio Amsterdam. Dit omvat de regio’s: • Zaanstreek-Waterland (Zaanstad, Wormerland, Edam-Volendam, Oostzaan, Purmerend, Landsmeer en Waterland); • Amsterdam en • Amstelland-Meerlanden (Amstelveen, Aalsmeer, Diemen, Haarlemmermeer, Uithoorn en Ouder-Amstel). We spreken in deze rapportage verder over de ‘sociale huurwoningmarktregio Amsterdam’.

Met betrekking tot de koopwoningmarkt is Aalsmeer gelegen in de NVM-regio Haarlemmermeer (samen met Haarlemmermeer en Uithoorn). Deze rapportage geeft inzicht in de schaarste op de regionale woningmarkt in de regio Amsterdam. Het begint in paragraaf 2 met een definitie van schaarste en een beschrijving van het woningtekort. In paragraaf 3 beschrijven we de effecten van het actuele woningtekort in de regio. In paragraaf 4 geven wij een samenvatting van de constateringen in deze rapportage. Paragraaf 5 bevat de conclusies. In de bijlagen is specifieke informatie te vinden over de woningmarkt in Aalsmeer.

2 Aanbod en vraag De woningmarkt is het krachtenveld van vraag naar en aanbod van woonruimte in een bepaald gebied. Het aanbod van woonruimte bestaat uit woonruimte die gekocht en gehuurd kan worden. De vraag bestaat uit de woningbehoefte van bestaande huishoudens en nieuwe huishoudens. De nieuwe huishoudens ontstaan door huishoudensvorming, bijvoorbeeld jongeren, die het ouderlijk huis verlaten en daarnaast binnen- en buitenlandse migratie. Er is sprake van schaarste, wanneer de vraag naar woningruimte onevenredig groot is ten opzichte van het aanbod. Woningtekort Om de vraag te beantwoorden of er sprake is van schaarste op de woningmarkt kijken we naar het woningtekort. Het woningtekort is geen nieuw verschijnsel in Nederland. Dit tekort is eigenlijk na de Tweede Wereldoorlog nooit verdwenen maar vertoont in de tijd wel fluctuaties die onder meer te maken hebben met de economische conjunctuur. Bij de berekening van de woningbehoefte, de woningvoorraadontwikkeling en het woningtekort wordt al jaren lang gewerkt met de PRIMOS-prognose van onderzoeksbureau ABF. In het ministeriële rapport ‘Staat van de Woningmarkt’ wordt op grond daarvan

Pagina

2 van 8

beschreven hoe het woningtekort vlak na de Tweede Wereldoorlog 14% bedroeg, in 1960 nog altijd 8%. Daarna werd het woningtekort snel kleiner, totdat in de jaren ’80 van de 20e eeuw het tekort was teruggedrongen tot circa 2% van de woningvoorraad en het niet langer als een maatschappelijk probleem gezien werd. Onderstaande figuur geeft een overzicht over de ontwikkeling van het woningtekort sinds 1945. Uit de tabel valt op dat het woningtekort sinds de crisis rond 2010 weer gestaag oploopt. Jaar 1945 1960 1970 1978 1986 1990

Absoluut 300.000 217.000 77.100 110.000 127.000 134.000

% 14,0 8,0 2,0 2,4 2,4 2,2

1994

127.000

2,1

1998 90.000 1,4 2002 173.000 2,5 Bron: Ministerie van BZK/ABF-Research

Jaar 2006 2010 2012 2015 2016 2017, oude benadering 2017, nieuwe benadering 2018 2021

Absoluut 167.000 139.000 162.000 134.000 138.000 209.000

% 2,4 1,9 2,2 1,8 1,8 2,7

242.000

3,2

263.000 285.000

3,4 3,8

Zoals onderstaande figuur laat zien is het de verwachting dat de stijging van het woningtekort de komende jaren verder doorzet. Pas vanaf het midden van dit decennium wordt een daling verwacht. Voorwaarde voor deze daling is wel dat het ambitieuze woningbouwprogramma ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Alternatieve woonvormen Het grootste deel (93,5%) van de huishoudens in Nederland woont zelfstandig (als enig huishouden) in een woning. Daarnaast is er een groep huishoudens met een ‘alternatieve’

Pagina

3 van 8

woonvorm: zij delen een woning of wonen in een woonvorm. Huishoudens in een alternatieve woonvorm doen dit voor een deel noodgedwongen, namelijk omdat zij geen (betaalbare) reguliere woning kunnen vinden. Deze huishoudens spelen een belangrijke rol in de nieuwe benadering van het tekort. Begin 2017 woonden 508.000 huishoudens in een van deze alternatieve woonvormen, dat komt neer op 6,5% van alle particuliere huishoudens in Nederland. Het grootste deel van deze groep (82%) deelt een woning. Daarbij gaat het ook om studentenhuizen met meerdere kamers en gedeelde voorzieningen. Bij de oorspronkelijke benadering waarmee het woningtekort berekend werd, waren de huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm niet goed in beeld. Voor het woningtekort is dit echter een belangrijke groep van huishoudens die – veelal tijdelijk – andere woonoplossingen vinden omdat (betaalbare) reguliere woningen niet voldoende beschikbaar zijn. Regionale woningenbehoefte In opdracht van de provincie Noord-Holland heeft Rigo een onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in de MRA. Deze resultaten geven een goede weergave van de schaarste van woningen in de MRA en daarbij ook in Aalsmeer. De opgave voor de regio is op te delen in twee componenten. Ten eerste de additionele behoeften. Dit betreft demografische veranderingen, waaronder de groei van het aantal huishoudens.

Daarnaast moet het bestaande tekort aan woningen worden teruggedrongen. Om zowel het bestaande tekort als de groei van het aantal huishoudens op te vangen zijn er tot en met 2031 142.750 extra woningen in de MRA nodig. In welke prijsklassen is een woningtekort? Het grootste tekort ligt bij starters. Dit zijn mensen die onderdeel zijn van een huishouden, maar nog niet zelfstandig wonen of over een eigen woning beschikken. Dit is een heterogene groep, bestaande uit jongeren die nog thuiswonen of antikraak wonen, scheidingsgevallen en expats die een woning delen. Wat deze groep gemeen heeft is dat ze op korte termijn een volwaardige woning voor zichzelf nodig hebben. Ongeveer de helft van de opgave in de MRA zit in het lage segment: sociale huur tot €901,- (prijspeil 2025). Daarnaast is er een grote markt voor middeldure huur (tot €1.184,- (prijspeil 2025) en vrijesectorhuur. Het niet sociale huursegment vervult een belangrijke functie voor nieuwkomers en spoedzoekers. Daarnaast is er een tekort aan koopwoningen dit bedraagt circa 18%. Om het tekort van circa 45.700 en de huishoudensgroei in te kunnen lopen, is het de verwachting dat scenario b (kleiner en betaalbaar) van onderstaande tabel het meest realistische scenario is om dit doel te bereiken. Dan is er minder 35% sociale huur nodig, 8% middeldure huur en 14% vrijesectorhuur. 43% van de opgave zit in het koopsegment.

MRA In te lopen tekort 2024-2031 a. Trendscenario b. Kleiner en betaalbaarder c. Extra doorstroming

Lokale woningbehoefte

Huur < €901 50%

< €1.184 12%

> €1.184 20%

Koop < €390.000 11%

> €390.000 7%

Totaal 45.700

35% 35%

7% 8%

14% 14%

14% 18%

30% 25%

142.750 142.750

35%

9%

15%

21%

20%

142.750

Pagina

4 van 8

De totale woningvoorraad in Amstelland-Meerlanden bedraagt in 2024 159.600 woningen. Er is een tekort in dit gebied van 9.300 woningen, dit bedraagt 5,8% van de voorraad. Hierbij moet wel worden aangetekend dat het tekort lokaal flink kan verschillen. Het is aannemelijk dat de delen het dichtstbij Amsterdam een hoger tekort kennen dan de randen van de regio. Het Rijk gaat ervan uit dat een tekort van 2% aanvaardbaar is. De provincie zet voor Amsterdam in op een tekort van maximaal 4%. Zolang in Aalsmeer het tekort niet op of onder de 2% is gedaald is er sprake van woningschaarste. Om de verwachte groei van het aantal huishoudens in Aalsmeer te huisvesten zijn er tot en met 2031 naar verwachting 1.346 extra woningen nodig. Let wel, in deze prognose is het bestaande tekort aan woningen niet meegenomen. Om dit tekort weg te werken zijn er circa 511 woningen nodig. Dit maakt dat de totale opgave voor Aalsmeer tot en met 2031 circa 1.857 woningen bedraagt op een totale bestaande voorraad van 13.460 woningen (peildatum: 2023). Aanbod sociale en middeldure huurwoningen In Aalsmeer zijn er in 2024 168 sociale huurwoningen en 17 middeldure huurwoningen verhuurd door Eigen Haard (op een totaal van 3.106 woningen). De slaagkans voor een woningzoekende in de sociale huur bedraag 0,2%. Huishoudens tussen de 28 en 65 jaar hebben de laagste slaagkans.

Senioren en jongeren hebben een hogere slaagkans. Een woningzoekende heeft gemiddeld 27 woonpunten nodig om een woning te bemachtigen. Dit is hoger dan het gemiddelde in de regio. In Aalsmeer hebben 46.161 woningzoekende gereageerd op een woning van Eigen Haard. 1.253 komen uit de eigen gemeente. 36.655 uit de stadsregio (exclusief Aalsmeer) en de rest van buiten de stadsregio. Hieruit kan geconcludeerd worden veel woningzoekenden in het sociale huursegment niet in Aalsmeer wonen, maar hier wel een sociale huurwoning zoeken.

3 Effecten woningtekort De kwestie of de Metropoolregio Amsterdam kampt met schaarste op de woningmarkt, ofwel een fors woningtekort, behoeft na het voorgaande weinig verdere toelichting. De effecten van dit woningtekort manifesteren zich zowel op de huur- als op de koopwoningmarkt.

Hoge prijzen en woonlasten Een belangrijk effect van schaarste is dat de prijzen omhooggaan in de delen van de woningmarkt die geen regulering kennen. En stijging van de prijzen leidt tot selectievere toegankelijkheid. Deze trend van opleving en latere oververhitting van de woningmarkt was het eerst zichtbaar in Amsterdam, gevolgd door de gemeenten rond Amsterdam: een golf na een steen in de vijver is een bekende metafoor. Tussen 2017 en 2023 is de waarde van koopwoningen sterk gestegen als er wordt gekeken naar de verdeling over WOZklassen. Het segment tot en met €237.000 is zo goed als opgedroogd in de MRA.

Pagina

5 van 8

Woningvoorraad naar WOZ-klassen, MRA 2017-2023 in procenten

Schaarste sociale en middeldure huur in Aalsmeer In Aalsmeer bestaat slechts 19% van de woningvoorraad uit sociale corporatiehuur, terwijl maar liefst 39% van de huishoudens een inkomen tot de sociale huurgrens heeft. Hierdoor ontstaat er een grote druk op het sociale segment. Dit zie je terug in de wachttijd voor sociale huurwoningen die in 2024 13 jaar bedroeg (27 woonpunten). Dit betekent dat een deel van deze inkomensgroep terechtkomt in de middeldure of dure huur, wat slechts 11% van de woningvoorraad in Aalsmeer uitmaakt. Of een koopwoning met een WOZ-waarde van maximaal €296.000, wat neerkomt op slechts 2% van de woningvoorraad. Van de bevolking in Aalsmeer heeft 26% van de huishoudens een middeninkomen met een inkomen tot €88.070. Ook zij zijn aangewezen op de (middel)dure huursector en de koopwoningen met een WOZ-waarde tussen de €296.000 en €438.000, die samen 18% van de woningvoorraad uitmaken. Ook bij deze inkomensgroep sluit het aanbod niet aan op de vraag, zeker aangezien een deel van de lage inkomensgroep ook op de middeldure huur- en koopsector is aangewezen.

4 Samenvatting In deze paragraaf een overzicht van de belangrijkste constateringen met betrekking tot de schaarste op de woningmarkt in de MRA. Schaarste en woningtekort • De Rijksoverheid spreekt in de nationale Woonagenda van een toenemend woningtekort en in het rapport Staat van de Woningmarkt van spanningsregio’s. De Metropool Regio Amsterdam is een van die spanningsregio’s. • De Rijksoverheid heeft ooit een percentage van 2% woningtekort als nietmaatschappelijk probleem gekwalificeerd. Onderzoeksbureau ABF, dat het woningtekort al vele jaren berekent, zou willen streven naar een lager tekort om gezonde spanning op de woningmarkt te bereiken: circa 1,3%. • Het actuele woningtekort in de MRA ligt ruim boven de 5%. Het woningtekort ligt in de Metropoolregio Amsterdam een factor 2 of 3 hoger dan wat nationaal acceptabel of wenselijk is. In Aalsmeer is het woningtekort ook boven de 5% • Met dergelijke cijfers over het woningtekort moet wel worden vastgesteld dat in Aalsmeer en zijn omliggende woningmarkt grote schaarste heerst. Bovendien is deze schaarste van langdurige aard. • Op het niveau van de nationale overheid, provincie Noord-Holland en van de regionale samenwerking (MRA) wordt dit woningtekort erkend. In de MRA zijn er tot en met 2031 142.750 woningen nodig om het tekort weg te werken en de verwachte groei bij te benen.

Pagina

6 van 8

Aantrekkelijke metropoolregio Amsterdam • De Metropoolregio Amsterdam is al jaren een belangrijke economische regio en krijgt door economische ontwikkelingen extra gewicht. Economische activiteiten met een accent op kennisontwikkeling en op consumptie en cultuur gerichte productie en dienstverlening zijn sterk opgekomen. Deze gevarieerde sectoren zijn sterk verweven met het wonen en leven in een stedelijke regio. De wederzijds versterkende mix van wonen en werken die in regio Amsterdam te vinden is, vormt een belangrijke aantrekkingskracht. • Amsterdam kent een hoge instroom van personen die aan het begin van arbeidsen woningmarktcarrière staan en een hoge uitstroom van huishoudens die een fase verder zijn (gezinnen, hoger inkomen, ruimtebehoefte) en aangetrokken worden door het woningaanbod van de woningmarkt rondom Amsterdam. Schaarste-indicatoren • De prijzen op de vrije sector huurmarkt en de koopmarkt zijn een belangrijke indicator voor de mate van schaarste. • De metafoor van de ‘steen in de vijver’ benadert de situatie op de woningmarkt in de Metropoolregio Amsterdam goed. • Amsterdam is de belangrijkste motor van de woningbehoefte in de MRA. Het merendeel van de huishoudens met een verhuiswens wil in Amsterdam. Het aandeel dat werkelijk in Amsterdam blijft is in de jaren van de nieuwe eeuw ongeveer 60%, in recente jaren dalend naar 55%.

• Vanuit Amsterdam verhuizen sinds 2015 steeds meer gezinnen met kinderen naar andere gemeenten in de woningmarktregio. Amstelveen, Haarlem en Almere zijn daarbij de populairste gemeenten, maar ook Aalsmeer is steeds gewilder. • De particuliere huursector is in snel tempo duurder geworden. Dit is mogelijk geworden door veranderingen in het nationale woningwaarderingsstelsel die in oktober 2015 is doorgevoerd, waarbij de WOZ-waarde is gaan meetellen. Een groeiend deel van deze particuliere huursector is inmiddels vrije markt geworden. • Door de wet betaalbare die in 2023 is ingevoerd is een deel van de vrije sector gereguleerd geworden. Vanwege de hoge WOZ-waarden en ruime woningen in Aalsmeer bleef het grootste deel in het vrije huursegment. • Het prijsniveau van woningen in de gereguleerde huur (woningen met een huur beneden de € 901,- prijspeil 2025) is per definitie geen goede graadmeter voor de vraag/aanbod verhouding. Het betreft immers geen markthuur. Het aantal actief woningzoekenden in de sociale huurwoningmarkt-regio Amsterdam in combinatie met het aantal verhuringen is dat wel. • De gemiddelde benodigde inschrijfduur bij acceptatie van de woning (ook wel ‘wachttijd’ genoemd) is een andere indicator voor de schaarste. In Aalsmeer is de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie van een huurwoning van Eigen Haard 13 jaar (27 woonpunten).

• Uit doorrekeningen van de woningbehoefte over de MRA blijkt dat alle segmenten van de woningmarkt (goedkoop, midden en duur) ondersteuning nodig hebben in de voorraadontwikkeling. De grootste behoefte is aan kleine woningen tot circa 65 vierkante voor kleine huishoudens. Dit is in het verleden relatief weinig gerealiseerd in Aalsmeer. • De schaarste leidt tot uitwassen, waaronder te hoge huurprijzen voor hele kleine kamers te vragen en verdrukking van Aalsmeerse ingezetenen en personen met een essentieel beroep.

Pagina

7 van 8

5 Conclusies Er is sprake van schaarste in alle segmenten van de woningmarkt in Aalsmeer. Voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte zijn regels voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad noodzakelijk. In het bijzonder is er sprake van schaarste in het sociale huursegment en in het middeldure huur- en betaalbare koopsegment. Voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zijn de volgende maatregelen gerechtvaardigd voor het gehele grondgebied van de gemeente Aalsmeer: •

•

• •

Regels voor het in gebruik nemen van sociale huurwoningen, waaronder voorrangsregels voor Aalsmeerse ingezetenen en personen met een essentieel beroep. Regels voor het in gebruik nemen van middeldure huur en betaalbare koopwoningen voor Aalsmeerse ingezetenen en personen met een essentieel beroep. Regels om te voorkomen dat schaarse koopwoningen in het goedkope en middeldure segment worden overgeheveld naar het vrije sector huursegment. Verbod op het hebben van meerdere woningen binnen de stadsregio voor eigen bewoning of gebruik.

Pagina

8 van 8

6 Bronnen en bijlagen: Bronnen: • Gemeente Amsterdam (2019), Kees Dignum: Schaarste patronen op de Amsterdamse woningmarkt • ABF Research (2018), Woningtekort: een nieuwe benadering voor een actueel probleem • Capital Value / ABF Research (2020), De woning(beleggings)markt in beeld • RIGO (2025), De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord • Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Staat van de Woningmarkt, Jaarrapportage 2020 • Woningstichting Eigen Haard (2025), Jaarrapportage Woonruimteverdeling Aalsmeer 2024 • Stichting !Woon (2025) Jaarverslag 2024 stichting !Woon gemeente Aalsmeer • MRA (2024), Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2023