3. Nota kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen 2020 Aalsmeer_v7.pdf

woningen

app 100,00

EGW

702 118.600 612 446.400 46 215.200 52.000 17 884 584.400 68.400 21 60.800 8 292 490.800 34.400 7 2.589 2.071.000

D+F

Omrekening woningtypen naar m2

Bijlage 2

Bedrijven/instellingen naar grootte/klasse werkzame personen en buurt

Centrum Stommeer (+St.O) Hornmeer Uiterweg Kudelstaart Bovenlanden Greenpark Oosteinde Schinkelpolder

onb.

Woningen naar type en buurt, 1 JANUARI 2020

OMREKENING WONINGAANTALLEN EN ARBEIDSPLAATSEN NAAR M2 BESTEMMING "BESTAAND GEBIED

Gemeente Aalsmeer

Tabellen berekening percentages bestemming “bestaand gebied en nieuwe ontwikkelingen

Omrekening woningtypen en arbeidsplaatsen naar m² bestemmingen “bestaand gebied”.

Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020

33

Gemeente Aalsmeer

Bijlage 3 De bekostiging van bovenwijkse voorzieningen Samenvatting De Wro verplicht gemeenten het kostenverhaal te verzekeren voor het vaststellen van ruimtelijke plannen. Dat kan, bij voorkeur, via anterieure overeenkomsten en anders via het exploitatieplan. Om de aanlegkosten van bovenwijkse voorzieningen deels door te berekenen aan de grondexploitatie dient dit te voldoen aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Bij de keuze van hierbij te hanteren verdeelsleutels is de gemeente aan zet. Een nota over dit onderwerp geeft aan welke voorgenomen aan te leggen voorzieningen er zijn, hoe hoog de vermoedelijke investeringskosten zullen zijn en welke verdeeldeelsleutels bij de doorberekening naar kostendragers gebruikt zullen worden. De Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen is een dynamisch document en zal na vaststelling van tijd tot tijd moeten worden geactualiseerd.

Inleiding De Wro stelt gemeenten verplicht alle ruimtelijke kosten die nodig zijn om voorgenomen (particuliere) bouwplannen te verwezenlijken, in rekening te stellen bij degenen die de baten van de grondontwikkeling ontvangen. De hoogte van de te verhalen kosten wordt onder andere bepaald door het ruimtelijke beleid van de gemeente. Bij de wijze van doorberekening van kosten aan kostendragers gelden de drie criteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (p,t,p). De door te berekenen kostensoorten zijn vastgelegd in Bro artikel 6.2.4. Hierin worden ook de "aanlegkosten van voorzieningen" genoemd. In Bro artikel 6.2.5 wordt uitgelegd wat onder de term "voorzieningen" wordt verstaan. De exacte tekst van Bro artikel 6.2.5 is opgenomen onderaan deze bijlage. Niet alleen de bestaande stad kan profijt hebben van een nieuwe voorziening, mogelijk is dit ook het geval bij (toekomstige) ontwikkellocaties. Indien een voorziening (mede) nodig is voor de ontsluiting van (een deel van) een locatie of een verbeterde ontsluiting van (een deel van) een locatie is ook voldaan aan het criterium van de toerekenbaarheid. Bij het bepalen van proportionaliteit heeft de gemeente de beleidsvrijheid van het bepalen van de verdeelsleutels die nodig worden geacht om de kosten op een juiste wijze aan de kostendragers door te berekenen.

Indien bestaande voorzieningen door nieuwe ontwikkelingen versneld dienen te worden vervangen, maar niet worden veranderd, dienen de meerkosten van het vervangen ten laste van de grondexploitatie of nieuwe ontwikkelingen te komen terwijl de overige kosten niet ten laste van grondexploitatie kunnen worden gebracht. Kosten die "gebruikelijk" op een andere wijze worden gedekt kunnen niet langs deze weg hun dekking krijgen. Dit laatste geldt voor kosten van afvalinzameling die wettelijk in het afval inzamelingstarief moeten worden begrepen en kosten van het aanbrengen van gas en elektriciteit aansluitingen bij woningen die gebruikelijk in de gebruikstarieven worden versleuteld. Bovenstaande betekent dat voordat de gemeente overgaat tot vaststelling van aanleg van voorzieningen er aan de hand van de drie criteria eerst bezien moet worden aan welke kostendragers de aanlegkosten moeten worden doorberekend. De plicht om door te berekenen aan grondexploitaties indien de criteria daar aanleiding toe geven, betekent dat de gemeente zich niet op het standpunt kan

Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020 34

Gemeente Aalsmeer

stellen dat een meer dan proportioneel gedeelte van de kosten doorberekend moet worden aan de algemene dienst. In het geval van actief grondbeleid zijn de doorberekende aanlegkosten van voorzieningen die exclusief voor een plan nodig zijn een kostenpost in de gemeentelijke grondexploitatie. Daarnaast dragen de actieve grondexploitaties ook bij aan de voorzieningen zoals genoemd in de nota kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen. In het geval van particuliere grondexploitatie (facilitair grondbeleid) worden de berekende proportionele bedragen voor de aanlegkosten van de voorzieningen ook betrokken bij het wettelijk kostenverhaal van de grondexploitatiekosten. Uiteindelijk worden deze bedragen samen met andere ruimtelijke kosten opgenomen in een te betalen exploitatiebijdrage. De organisatie van het verplichte kostenverhaal kan lopen via de privaatrechtelijke route van een overeenkomst die gesloten is voordat het gemeentebestuur het ruimtelijk besluit (zoals bestemmingsplan) heeft genomen. Of dit kan lopen via de publiekrechtelijke route van het vastgestelde exploitatieplan, met daarna mogelijke posterieure overeenkomsten.

Samenvattend: indien met facilitair grondbeleid een locatie wordt ontwikkeld, dient de te betalen exploitatiebijdrage mede gebaseerd te zijn op een proportioneel deel van de aanlegkosten van voorzieningen waar de bouwlocatie profijt van heeft en die toerekenbaar zijn aan die locatie. De bedragen die betrokken moeten worden bij dit kostenverhaal worden in de nota berekend.

Ex ante en ex post berekende bedragen en werkelijke ontvangsten In deze bijlage wordt inhoudelijk ingegaan op de bedragen die betrokken moeten worden bij het doorberekenen van kosten naar kostendragers en het zo nodig betrekken van deze bedragen bij het kostenverhaal. Het is echter niet de bedoeling dat verantwoording wordt afgelegd over feitelijk in rekening gebrachte bedragen. De door te berekenen bedragen voor kosten van voorzieningen zijn immers een onderdeel van een groter geheel in rekening te stellen kosten van grondexploitatie. Hierover wordt in de grondexploitaties van de verschillende projecten verantwoording afgelegd. De Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen doet ook geen uitspraak over de vraag of, bij particuliere grondexploitatie, berekende bedragen ook feitelijk tot inkomsten voor de gemeente leiden. Feitelijke ontvangsten van kostenverhaal kunnen bijvoorbeeld lager uitvallen. In de route van het vastgestelde exploitatieplan gebeurt dit als de contante waarde van het kostenvolume hoger uitvalt dan de contante waarde van het volume aan opbrengsten waardoor een deel van de kosten niet kan worden verhaald. Het is ook mogelijk dat door opvolgende actualiseringen de nieuw berekende bijdragen anders worden berekend dan eerder feitelijk in rekening is gebracht.

Dit effect van voortschrijdend inzicht kan zowel leiden tot teveel ontvangen bedragen als te weinig ontvangen bedragen. Uitzondering hierop is dat de publiekrechtelijke route in een eindafrekening voorziet, waarin het mogelijk is dat zelfrealisatoren teveel betaalde bedragen (boven een marge van 5%) terugontvangen. In de route van de overeenkomst is het mogelijk dat een wederpartij niet bereid is voldoende bij te dragen aan het kostenverhaal. In dat geval is niet voldaan aan de eis van de economische uitvoerbaarheid van de voorziene ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente kan het ruimtelijk plan dan niet vaststellen. Indien de gemeente van mening is dat de ontwikkeling, ondanks een tekort aan

Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020 35

Gemeente Aalsmeer

kostenverhaal, toch doorgang moet vinden, moet het bestuur expliciet middelen uit andere bron vrijmaken om de economische uitvoerbaarheid van het plan toch aan te tonen. Ook in de privaatrechtelijke route kunnen, door voortschrijdend inzicht, de ex post berekende bedragen afwijken van bedragen die ex ante in de overeenkomst over kostenverhaal zijn terecht gekomen. Omdat overeenkomsten in beginsel op basis van voorcalculatie worden afgesloten zullen deze verschillen tussen voor- en nacalculatie ten gunste of ten laste van de gemeente komen als geen verrekenbeding in de overeenkomst is opgenomen. Los van deze onvolkomenheden kunnen feitelijke ontvangsten uit het kostenverhaal tegenvallen doordat contractpartner failliet gaat en de gemeente in de overeenkomst onvoldoende zekerheidstelling heeft opgenomen.

Tekst van Bro, artikel 6.2.5 waarin wordt uitgelegd van welke voorzieningen de kosten proportioneel naar kostendragers moeten worden doorberekend. Artikel 6.2.5 Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend: a. nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; b. riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; e. groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; g. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; h.

gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; i. uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen Toelichting a: In beginsel behoren de nutsbedrijven de kosten van de aanleg van hun eigen nutsvoorzieningen te dragen om deze via de gebruikstarieven te verhalen. Dit is staande praktijk en geldt ook voor de vooraanlegkosten. Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020 36

Gemeente Aalsmeer

Toelichting b: Naar vast gebruik wordt de aanleg van nieuwe riolering ten laste van de grondexploitatie gebracht. Bij vervanging van bestaande riolering moet het reeds afgeschreven bedrag buiten beschouwing blijven. Toelichting c: ook viaducten vallen in deze groep. Toelichting d: Voor zover kosten van OV maatregelen worden gedekt uit verbruikstarieven kan het betrokken deel van de investering niet aan de grondexploitatie worden toegerekend. Ook parkeergarages vallen in deze groep. Toelichting e: Voorwaarde bij toerekening van sportvoorzieningen is dat deze niet commercieel en openbaar toegankelijk moeten zijn. Dit betekent meestal dat accommodaties van gemeentelijke zwembaden, golfbanen en Voetbalverenigingen niet kunnen worden betrokken bij het kostenverhaal.

Nadere uitleg van de wettelijke achtergrond Indien er sprake is van een "bouwplan" volgens Bro 6.2.1 ("één woning of meer") en dit bouwplan niet via het bestaande ruimtelijke besluit kan worden verwezenlijkt, dient de gemeente bij toepassing van facilitair grondbeleid, de grondexploitatiekosten te verhalen via een vastgesteld exploitatieplan of via overeenkomsten met de eigenaren van de in ontwikkeling te nemen percelen. Het gemeentebestuur dient zich bij het vaststellen van de ruimtelijke maatregel (meestal bestemmingsplan, wijzigingsplan of planologische omgevingsvergunning) verzekerd te weten dat het kostenverhaal feitelijk geregeld is. Het kostenverhaal is niet te standaardiseren met tarieven. De wetgever heeft hiervoor gekozen om te voorkomen dat een burger snel teveel zou kunnen betalen. Elke locatie is immers uniek. Van geval tot geval moeten de kosten worden geïnventariseerd en in rekening gebracht. De kostensoorten van de te verhalen grondexploitatiekosten zijn vermeld in het Bro artikel 6.2.4. De verplicht te verhalen kosten omvatten meer kostensoorten dan er onder de oude WRO onder het begrip "voorzieningen van openbaar nut" vielen. Dit begrip is per l juli 2008 vervallen en vervangen door het nieuwe begrip "voorzieningen". In artikel 6.2.5 is uitgelegd wat verstaan wordt onder “voorzieningen”.

Kosten van voorzieningen die voor verschillende ontwikkelgebieden nodig zijn moeten bij het kostenverhaal van die verschillende gebieden worden betrokken. Bovenwijkse voorzieningen zijn concrete voorzieningen, die een functie vervullen voor verschillende gebieden. Zij kunnen betrekking hebben op grijs (wegen, rotondes, onrendabele top van parkeergarages), blauw (water, watercompensatie), groen (stadsparken, ecologische zones). Ook kunnen allerlei maatregelen eronder vallen die nodig zijn om de beoogde bebouwing te kunnen verwezenlijken zoals maatregelen voor het opheffen van stankcirkels. Bovenwijkse voorzieningen hebben steeds een ruimtelijk karakter. Maatschappelijke voorzieningen (zoals zwembaden, gemeentehuizen, musea, enz.) vallen niet onder dit begrip. In de route van het vastgestelde exploitatieplan gelden de drie criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Die komen er op neer dat indien een gedeelte van een ontwikkelgebied profijt heeft van een bepaalde voorziening en deze voorziening, op grond van gemeentelijk beleid, nodig is voor de ontwikkeling van (een gedeelte van) het ontwikkelgebied, de kosten van deze voorziening proportioneel aan het ontwikkelgebied moeten worden toegerekend. In de anterieure praktijk gelden de criteria niet en is de gemeente vrij om een bredere basis voor het kostenverhaal te kiezen.

Zo is het wellicht mogelijk een groter deel van de kosten te verhalen indien de

Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020 37

Gemeente Aalsmeer

gemeente een ruimtelijk -functionele samenhang kan aangeven tussen de voorziening en het te ontwikkelen gebied. Echter een wederpartij moet bereid zijn deze lijn te volgen. Het lijkt dus praktisch te onderkennen dat de invloed van de werking van de drie criteria zich ook in de route van de overeenkomst zal doen gevoelen en bij het inventariseren van de voorzieningen hiermee rekening te houden. Bij het op proportionele wijze doorberekenen van kosten van voorzieningen aan kostendragers zal in veel gevallen de "bestaande stad" mede profijt hebben van de voorziening. Het zal dus niet vaak voorkomen dat alle kosten uitsluitend aan ontwikkelgebieden kan worden doorberekend. Ten aanzien van het betrekken van kosten van bovenwijkse voorzieningen bij het kostenverhaal gelden dezelfde uitgangspunten als voor de andere grondexploitatiekosten. Hieronder een voorbeeld van de werking van de drie criteria (p,t,p). Voorzieningen kunnen (op basis van gemeentelijk beleid) nodig zijn om beoogde bebouwing mogelijk te maken of zij zijn (op basis van gemeentelijk beleid) niet nodig om die bebouwing mogelijk te maken. Zij kunnen binnen het plangebied liggen of buiten het plangebied. Er zijn dus vier mogelijke situaties denkbaar. Hieronder zijn de vier mogelijkheden weergegeven. Het rechthoekje geeft steeds een ontwikkelgebied aan en het rondje geeft het kostenvolume van grondexploitatiekosten aan.

Situatie 1: De kosten bevinden zich binnen het ontwikkelgebied. Minstens één perceel in het te ontwikkelen gebied heeft profijt van de kosten.

Situatie 2: De kosten bevinden zich buiten het ontwikkelgebied. Minstens één perceel in het te ontwikkelen gebied heeft profijt van de kosten.

Situatie 3: De kosten bevinden zich binnen het ontwikkelgebied. Geen enkel perceel in het te ontwikkelen gebied heeft profijt van de kosten. Ook is mogelijk dat de kosten op een andere wijze plegen te worden verhaald.

Situatie 4: De kosten bevinden zich buiten het ontwikkelgebied. Geen enkel perceel in het te ontwikkelen gebied heeft profijt van de kosten. Ook is mogelijk dat de kosten op een andere wijze plegen te worden verhaald.

Hoewel op de tekening de situatie 1 erg op situatie 3 lijkt en situatie 2 erg op situatie 4 is duidelijk dat de grondexploitatiekosten (waaronder ook de kosten van bovenwijkse voorzieningen) slechts in de situaties van 1 en 2 kunnen worden betrokken bij het kostenverhaal en in de situatie 3 en 4 niet.

Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020 38

Gemeente Aalsmeer

De verplichting om bovenwijkse kosten, bij facilitair grond beleid, te betrekken bij het kostenverhaal betekent dat de gemeente kan worden gecorrigeerd indien dit niet is gebeurd.

Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020 39