230616 WIJZ Nota van Beantwoording tov 2022.pdf

De op 3 september 2014 verleende omgevingsvergunning wordt door de gemeente gerespecteerd. In het bestemmingsplan is geen rekening gehouden met dit specifiek toegestane gebruik om te voorkomen dat bij eventuele intrekking van de omgevingsvergunning er alsnog een permanent recht geldt.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ‘Green Park Aalsmeer deelgebied 2 West’ 202214 maart 2023

Nee

datum: 6 oktober blz. 20

Samenvatting ingediende zienswijzen ontwerpexploitatieplan Vellekoop Makelaardij – Onteigeningszaken namens (reclamant 6) te Kudelstaart, bij brief binnengekomen op 26 april 2022 1. De perceeloppervlakte betreft 8.586 m², terwijl in het plan onterecht gerekend wordt met 8.256 m²

Beantwoording zienswijzen per punt

Planaanpassing

Het totale perceel omvat 8.586 m², waarvan 8.256 m² binnen het plangebied ligt. De inbrengwaarde wordt alleen voor percelen en perceelsgedeelten binnen het exploitatiegebied getaxeerd.

Nee

2. Reclamant heeft geen taxateur op zijn perceel gezien en er is ook geen contact met hem geweest over zijn (zeer rendabele) bedrijfsvoering; hoe kan de taxatie van de inbrengwaarde serieus genomen worden als deze essentiële zaken niet aan de orde zijn geweest?

Voor het bepalen van de inbrengwaarde is het in veel gevallen gebruikelijk om te werken met geveltaxaties.

Nee

3. Ten onrechte wordt de kavel van reclamant op een lagere m²-waarde gezet dan bijvoorbeeld de m²waarde bij de op 23 juli 2021 aangekochte gronden Oosteinderweg 236 en Aalsmeerderweg 191,193, 201 te Aalsmeer. Op deze aangekochte gronden was, aldus de toelichting, Schipholparkeren van toepassing en een oude kas gebouwd, maar zowel het gebruik/huurinkomsten als de opstal zijn/waren geen structureel te handhaven elementen en conclusie van cliënt is dat alleen grond is gekocht tegeneen koopsom van € 140,-- / € 150,-- per m². Een redelijk handelende partij zal ook voor de kavel van reclamant (peildatum 23 juli 2021) naar verwachting, minimaal een dergelijke grondprijs willen betalen en niet de door taxateur van de gemeente aangehouden lagere complexwaarde van€ 90,-- per m².

De aangekochte percelen aan de Oosteinderweg 236 en de Aalsmeerderweg 191, 193 en 201 betreft een met kassen bebouwd perceel waar volgens de functieaanduiding sprake is van een “specifieke vorm van bedrijf schipholparkeren”. Dit betekent dat het gebruik voor Schiphol parkeren wel structureel is toegestaan en daarmee inkomsten kunnen worden gegenereerd. Het te taxeren perceel van de reclamant (perceel kadastraal bekend gemeente Aalsmeer, sectie B, nummer 4397) heeft deze aanduiding niet in de geldende beheersverordening ‘Green Park Aalsmeer 2017’. Daarnaast zijn op de aangekochte percelen aan de Oosteinderweg 236 en de Aalsmeerderweg 191, 193 en 201 te Aalsmeer opstallen van aanzienlijke omvang gesitueerd (respectievelijk circa 4.700 m² bvo en 10.000 m² bvo), terwijl op het perceel van de reclamant een kleinschalige tunnelkas van circa 250 m² bvo staat. Derhalve ligt het voor de hand dat voor de aangekochte percelen aan de Oosteinderweg 236 en de Aalsmeerderweg 191, 193 en 201 een hogere prijs is betaald dan de complexwaarde.

Nee

4. Bij de onder 3 genoemde gronden (aangekocht 23 juli 2021) komen voor de ontwikkelende partij nog de sloopkosten er bovenop, terwijl bij reclamant de grond vrijwel direct te gebruiken is en dus een hogere prijs betaald zou worden in het vrije verkeer.

De gronden met opstallen hebben zoals hiervoor toegelicht een hogere gebruikswaarde ten opzichte van de onbebouwde complexwaarde van de gronden. Een redelijk handelend en denkend koper zal in dat geval een waarde toekennen aan de aanwezige opstallen (op basis van bruikbaarheid, kwaliteit, omvang etc.). Indien de sloopkosten hierop in mindering worden

Nee

De waardering van de inbrengwaarde is gebaseerd op de complexwaarde nu deze veel hoger is dan de gebruikswaarde van de grond. Nu er geen sprake is van een taxatie op onteigeningsbasis zijn eventuele vergoedingen van bedrijfsschade niet aan de orde. Voor de bepaling van de inbrengwaarde is het derhalve niet relevant in welke mate de bedrijfsvoering rendabel is. In de zienswijze is ook geen informatie aangeleverd in welke mate de bedrijfsvoering de inbrengwaarde zou kunnen beïnvloeden.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ‘Green Park Aalsmeer deelgebied 2 West’ 202214 maart 2023

datum: 6 oktober blz. 21

gebracht, zou dit betekenen dat de eigenaar zijn gebruikswaarde niet vergoed krijgt, hetgeen leidt tot een onjuiste waardering. De sloopkosten worden separaat geraamd op basis van Artikel 6.2.3 lid d. Bro en maken geen onderdeel uit van de waarde van de gronden en de waarde van de opstallen (respectievelijk 6.2.3 lid a en 6.2.3 lid b Bro). Daarnaast leidt de sloop van de opstallen in dit geval niet tot een stijging van de waarde van de gronden. 5. De onder 3 genoemde gronden zijn verworven een klein jaar geleden en sindsdien is de grondschaarste alleen maar toegenomen en dito de marktwaarde. Het rapport van de inbrengwaarde is weliswaar uitgebracht 17 februari 2022, maar het concept is van 4 oktober 2021 met reactie van de gemeente Aalsmeer op 5 oktober 2021 (?!) en in de snel oplopende markt zelfs rekening houdende met stijgende kosten van grondwerk en bouw, het is onjuist om met oude gegevens te werken.

Zoals in paragraaf 4.9 van het rapport te zien is hebben taxateurs aangesloten bij de bovenkant van de referenties. Het taxatierapport inbrengwaarde heeft als peildatum 1 januari 2022. Alle ramingen van de exploitatieopzet zijn in het najaar van 2021 opgesteld en bijgesteld op basis van de laatste inzichten op prijspeil 1 januari 2022. Zodoende zijn dit de meest actuele, beschikbare gegevens. Er wordt in het exploitatieplan rekening gehouden met een kostenstijging vanaf 1-1-2022 met 1,5%, en vervolgens vanaf 1-1-2023 met 2%. Op basis van de huidige ontwikkelingen lijkt dit behoudend. GWW-prijzen en ramingen fluctueren echter voortdurend. In een toekomstige actualisatie van het exploitatieplan zullen de dan verkregen inzichten verwerkt worden.

Nee

6. Als basis moet worden genomen de werkelijke waarde als bedoeld in (jurisprudentie op) de Onteigeningswet. Als er meerdere berekeningswijzen kunnen worden gehanteerd (hier: vergelijkingsmethode en residuele grondwaardeberekening), dan komt de grondeigenaar toe om aan te houden, die berekening waar de hoogste uitkomst resulteert. Het is daarom volstrekt onjuist om bij 4.11.5 van het rapport inbrengwaarde, de uitkomst van de residuele grondwaardeberekening naast zich neer te leggen en alleen aan te houden de complexwaarde. Het lijkt erop dat, omdat het de verwervende partij goed uitkomt, de onzekerheden, welke altijd in een residuele berekening zitten, nu “weg te schrijven” om daarmee de grondprijs te drukken en dat klopt niet. Overigens behoudt cliënt zich het recht voor om ook de uitkomst van de berekening residuele grondwaarde nog van verder commentaar te voorzien, onder andere omdat de te verwachte uitgifteprijs van € 270,- per m² te laag wordt ingeschat.

Reclamant stelt dat de waarderingsmethode moet worden gehanteerd die voor de grondeigenaar tot de hoogste uitkomst leidt. Bij een waardebepaling is de vraag echter welke prijs een redelijk handelend koper en verkoper overeen zouden komen. Hierbij is niet de hoogste uitkomst voor de grondeigenaar leidend. Het is aan de taxateur om een inschatting te maken van de werkelijke inbrengwaarde waarbij het de taxateur in beginsel vrij staat de waarderingsmethode te kiezen. Hierbij wordt – wanneer referenties aanwezig zijn – veelal de voorkeur gegeven aan vergelijkingstransacties omdat deze ontleend worden aan de markt. Daarnaast kleven aan de residuele waardebepaling veel onzekerheden. Er bestaat onzekerheid over de bedrijfsruimtemarkt, het toekomstig afzet- en prijsrisico etc. Indien een van de gehanteerde parameters wordt gewijzigd, kan de uitkomst van de waardebepaling significant wijzigen. Een marktpartij zou bijvoorbeeld rekening houden met een hogere disconteringsvoet (in plaats van de 2% zoals de gemeente deze hanteert). Vanwege de vele onzekerheden in verband met de residuele waardeberekening, kennen ondergetekenden meer waarde toe aan de comparatieve waardebepaling. Dit ligt tevens in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad van 29 januari 2019 (met kenmerk ECLI:NL:GHDHA:2019:158. Uitspraak van 29 januari 2019 (met kenmerk ECLI:NL:GHDHA:2019:158):

Nee

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ‘Green Park Aalsmeer deelgebied 2 West’ 202214 maart 2023

datum: 6 oktober blz. 22

“Zoals deskundigen terecht aangeven is de uitkomst van een dergelijke berekening in hoge mate afhankelijk van tal van veronderstellingen die aan de berekening ten grondslag worden gelegd en kunnen kleine nuances in één of meer van die veronderstellingen tot grote fluctuaties in uitkomst leiden. Dit betekent dat ook indien de residuele grondwaarde berekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd – en het hof gaat er zonder meer van uit dat deskundigen dat hebben gedaan – de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen, althans is dat hier het geval.” (2.16 van uitspraak) Derhalve zijn taxateurs van oordeel dat zij de inbrengwaarde op basis van de aanwezige informatie op juiste wijze hebben bepaald. 7. ln de rapportage ontwerp exploitatieplan wordt bij 4.4.314.4.4 rekening gehouden met € 20.250,sloopkosten ten behoeve van de ondergrondse infra en bij 4.5.2 met € 49.997,-- / € 46.862,- voor saneringskosten; hoe zit dat? Want er is wel sprake van een kavel van voorheen oud kassenbedrijf, een met sloopmaterialen gedempte sloot (sloot deels eigendom gemeente) en op de dijk zit puinverharding, doch cliënt heeft geen bodemonderzoek gezien door gemeente.

Ten aanzien van sloopkosten: bij de raming van de inbrengwaarden dient rekening te worden gehouden met de sloopkosten van de opstallen. Een voorlopige indicatie op basis van kengetallen volstaat in een exploitatieplan. Op basis van luchtfoto’s is uitgegaan van 1.000 m³ te slopen opstallen. Dit betreft bijvoorbeeld kleinere kassen. Qua kengetal is uitgegaan van €10/m³ aan sloopkosten. Deze toelichting ontbreekt in het exploitatieplan en zal worden toegevoegd. Tevens bleek naar aanleiding van deze zienswijze dat de kolom “Slopen” in tabel 4 onvolledig wordt weergegeven. Deze wordt hersteld in het exploitatieplan. De berekening verandert hierdoor niet.

Ja, een aanvullende toelichting op de sloopkosten wordt toegevoegd en tabel 4 wordt hersteld.

Ten aanzien van de kosten voor bodemsanering is door een ingenieursbureau een indicatieve raming opgesteld voor de te verwachten saneringskosten. Aangezien op het desbetreffende perceel nog geen bodemonderzoek is verricht is de raming gebaseerd op de ervaringen elders in het plangebied. Deze aanvullende toelichting wordt toegevoegd aan het exploitatieplan. 8. Cliënt houdt zich het recht voor om nog nader commentaar te geven op het ontwerp exploitatieplan in een later stadium.

Tot op heden is geen nader commentaar ontvangen.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ‘Green Park Aalsmeer deelgebied 2 West’ 202214 maart 2023

Nee

datum: 6 oktober blz. 23