20210929 Startnotitie Oosteindedriehoek deelgebied 1.docx

Pagina

1 van 32

STARTNOTITIE Oosteindedriehoek, deelgebied 1 Titel Nummer Datum Portefeuillehouder Projectmanager Ambtelijk opdrachtgever

Oosteindedriehoek, deelgebied 1 Z-2018/047519; D21-183786 31 augustus 2021 R. van Rijn F. Hildebrand A. van Olst

Disclaimer Voorliggende versie van de conceptstartnotitie Oosteindedriehoek deelgebied 1 is een eerste versie van de uitwerking van het door de gemeenteraad van Aalsmeer vastgestelde Ruimtelijk Raamwerk Aalsmeer Oost en de in maart 2020 aan de gemeenteraad gepresenteerde Stedenbouwkundige Visie Oosteindedriehoek. Daarnaast is in april 2021 een geactualiseerde versie Stedenbouwkundige Visie Oosteindedriehoek, deelgebied 1 gepresenteerd aan de raad. Deze versie is nog in bewerking. Derhalve kan aan deze versie geen enkele status worden verbonden en kunnen er geen rechten aan worden ontleend.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

2 van 32

INHOUDSOPGAVE 1. 1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding inleiding/voorgeschiedenis rol startnotitie projectdoelstelling onderzoeksgebied, plangebied en gebiedsbegrenzing

3 3 4 4 5

2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Analyse huidige situatie huidige gebruik plangebied omgevingsanalyse/krachtenveldanalyse analyse vastgoed stedenbouwkundige visie analyse openbare ruimte analyse verkeer en mobiliteit analyse voorzieningen

7 7 7 7 7 9 9 10

3. 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.4

Toetsingskader juridisch planologisch kader eigendomssituatie ruimtelijke beleidskaders randvoorwaarden vanuit het Rijksbeleid randvoorwaarden vanuit de provincie ruimtelijk beleid van de gemeente sectoraal gemeentelijk beleid onderzoeken met betrekking tot uitvoerbaarheid

11 11 11 12 12 13 14 15 18

4. 4.1 4.2

Projectdefinitie randvoorwaarden afweging randvoorwaarden

23 23 24

5.

Actualisatie stedenbouwkundige visie deelgebied 1

27

6.

Financien

30

7.

Planproducten en planning

30

8.

Projectcommunicatie

30

Bijlagen: 1 Ruimtelijk Raamwerk Aalsmeer Oost, vastgesteld gemeenteraad 28 maart 2019 2 Stedenbouwkundige Visie Oosteindedriehoek, 27 februari 2020 3 Actualisatie Stedenbouwkundige Visie Oosteindedriehoek deelgebied 1, april 2021 4 Notitie uitwerkingsregels “van Visie naar Plan”

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

1.

Aanleiding

1.1

Inleiding/voorgeschiedenis

3 van 32

Deze startnotitie richt zich op het gebied Oosteindedriehoek, deelgebied 1 in Aalsmeer. De gehele Oosteindedriehoek bevindt zich tussen de Aalsmeerderweg aan de noordwestzijde, de Legmeerdijk aan de zuidoostzijde en de bestaande woonwijk Nieuw Oosteinde aan de zuidwestzijde. Aanleiding voor de transformatie van Oosteindedriehoek naar woningbouw is de instemming door de gemeenteraad in september 2015 met de Nota van Uitgangspunten Landelijk Gebied Oost. In 2016 is de ontwerpstructuurvisie Landelijk Gebied Oost tot stand gekomen en door het college van burgemeester en wethouders voor inspraak vrijgegeven. De gemeenteraad van Aalsmeer heeft op 6 juli 2017 de structuurvisie vastgesteld. Tijdens de behandeling in de raad heeft de verantwoordelijk portefeuillehouder toegezegd met een voorstel naar de raad te komen voor een Masterplan voor het gehele gebied waarin hoofdstructuren van o.a. verkeer en vervoer en waterhuishouding worden verwerkt. Op 7 december 2017 heeft de gemeenteraad het procesplan Ruimtelijk Raamwerk Aalsmeer-Oost vastgesteld waarin is aangegeven op welke wijze antwoord zal worden gegeven op deze toezegging.

In dit Ruimtelijk Raamwerk is aan de hand van nader onderzoek op het gebied van verkeer en vervoer, waterhuishouding, groen en buurtvoorzieningen (zoals onderwijs, sociaal-maatschappelijk, welzijn) de hoofdstructuur aangegeven voor het totale plangebied Aalsmeer-Oost (deelgebieden Oosteindedriehoek, Schinkeldijkje en Hornwegdriehoek), waarbinnen vervolgens per deelgebied en gefaseerd nadere invulling wordt gegeven aan de beoogde transformatieopgave naar woningbouwontwikkeling. Doel is om in deze drie deelgebieden ca. 2300 woningen te realiseren.

Afbeelding 1 – relatie deelprojecten Aalsmeer-Noordoost tbv integraal verkeersonderzoek

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

4 van 32

Daarbij is aangegeven dat in het integraal verkeersonderzoek, naast het totale plangebied van Aalsmeer-Oost, ook de te transformeren deelgebieden Tussen de Linten en Oosteinderweg zullen worden meegenomen om een integraal beeld te krijgen. En wat de effecten zijn op het gebied van verkeer en vervoer in dit deel van Aalsmeer gedurende een looptijd tot 2040. Het Ruimtelijk Raamwerk Aalsmeer-Oost als uitwerking van de Structuurvisie Landelijk Gebied Oost is op 28 maart 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Binnen dit Raamwerk is een drietal woonmilieus onderscheiden met een diversiteit qua woningdichtheden: dorps, suburbaan en urbaan. Belangrijke aspecten die in de eerder opgestelde Nota van Uitgangspunten zijn vastgelegd: Het inzetten op projectmatige en intensieve transformatie naar woningen dat in de Structuurvisie nader wordt uitgewerkt; Het ‘inpakken’ van de milieuruimte van de bedrijven is wenselijk zonder dat dit ten koste gaat van de huidige bedrijfsvoering.

Dit om op den duur een transformatie van het totale gebied te verkrijgen; Het toepassen van een ruimte voor ruimte-regeling, waarbij bedrijfsbebouwing plaatsmaakt voor woningbouw, is wenselijk om de beeldkwaliteit van het plangebied te verbeteren; Het onderzoeken van de mogelijkheden van wonen achter het lint wordt in de Structuurvisie verder uitgewerkt; Het legaliseren van het illegaal gebruik van bedrijfswoningen achter het lint is een optie op het moment dat er regels aan beeldkwaliteit kunnen worden gesteld; Het creëren van maatschappelijk draagvlak bij de eigenaren en gebruikers. Er is een aantal initiatiefnemers, dat zich, tezamen met een woningcorporatie die eigen gronden heeft, verenigd heeft in een consortium van private partijen, dat grondposities heeft verworven binnen deelgebied 1 van de Oosteindedriehoek. Dit consortium heeft zich tot de gemeente gewend om afspraken met elkaar te maken zodat in dit gebied woningbouw kan worden gerealiseerd. 1.2

Functie en proces Startnotitie

Een Startnotitie loopt vooruit op de procedure voor een bestemmingsplanwijziging óf op de procedure voor een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. In dit geval is gekozen voor de eerste optie. Een Startnotitie geeft het ruimtelijk kader en randvoorwaarden op basis waarvan daarna voornoemde bestemmingsplanprocedure kan worden doorlopen. De Startnotitie geeft inzicht in alle ruimtelijke aspecten en maatschappelijke en financiële overwegingen waar het project mee te maken heeft of kan hebben. Daarnaast vervult de concept Startnotitie een belangrijke rol bij de participatie van belanghebbenden. Nadat het college de concept Startnotitie heeft vrijgegeven voor inspraak en participatie, wordt deze voor belanghebbenden vier weken ter inzage gelegd. Vragen en opmerkingen van belanghebbenden worden door het college van een antwoord voorzien en deze worden tezamen met de Startnotitie ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden, zodat de raad dit antwoord mee kan wegen in haar besluitvorming. Vragen en opmerkingen kunnen leiden tot aanpassing van de Startnotitie. Door vervolgens in te stemmen met de definitieve Startnotitie stelt de raad het ruimtelijk kader voor dit plan vast.

1.3 Projectdoelstelling Het doel van voorliggende conceptstartnotitie is voor deelgebied 1 (zie blauwe cirkel met 1, op afbeelding 1) van het gebied Oosteindedriehoek woningbouw mogelijk te maken. Dit om te voorzien in de aanzienlijke lokale en regionale woningbehoefte. Daarnaast bevinden er zich met name verouderde tuinbouwbedrijven. Enkele bedrijven lopen nog redelijk tot goed,

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

5 van 32

anderen hebben de bedrijfsvoering beëindigd of zijn voornemens dit te doen. Daarnaast is sprake van ander dan agrarisch gebruik van de huidige opstallen voor onder meer caravanstalling en opslag. Met name in het deel van het plangebied waar momenteel geen actieve bedrijfsvoering meer plaatsvindt in zijn oorspronkelijke vorm, vindt verrommeling plaats. Met de ontwikkeling van woningen op deze locatie, aansluitend op de woningbouw van de wijk Nieuw Oosteinde, kan dit probleem worden opgelost.

1.4

Onderzoeksgebied, plangebied en gebiedsbegrenzing

De gehele Oosteindedriehoek, begrensd door de Aalsmeerderweg en de Legmeerdijk en aan de zuidwestzijde door de bestaande woonwijk Nieuw Oosteinde bestaat uit 4 deelgebieden. Langs de Aalsmeerderweg en de Legmeerdijk is sprake van lintbebouwing die gehandhaafd en zoveel mogelijk gerespecteerd wordt. Voorliggende Startnotitie richt zich op alleen deelgebied 1, om een start te kunnen maken met het kunnen voldoen aan de grote behoefte aan woningen, lokaal en regionaal. Deelgebieden 2, 3 en 4 kunnen op termijn eveneens tot ontwikkeling worden gebracht. Dit is afhankelijk van initiatiefnemers die zich bij de gemeente melden. Op onderstaand kaartbeeld is de begrenzing van de gehele Oosteindedriehoek met 4 deelgebieden aangegeven. Dit plangebied beslaat een oppervlakte van circa 60 ha.

Afbeelding 2: aanduiding deelgebieden, met in kleur deelgebied 1 waarop voorliggende conceptstartnotitie betrekking heeft

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

Afbeelding 3: foto-impressies deelgebied 1

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

6 van 32

Pagina

2.

7 van 32

Analyse huidige situatie

2.1 Huidig gebruik plangebied In dit hoofdstuk 2 worden diverse onderdelen van de huidige situatie beschreven, waaronder de wijkopbouw, de omgeving, de openbare ruimte, het groen, de toegangswegen, de ontsluiting, het parkeren, etc.. 2.2

Omgevingsanalyse/krachtenveldanalyse

Binnen de Oosteindedriehoek zijn de volgende belanghebbenden te onderscheiden, ieder met hun eigen belangen, rollen, taken en verantwoordelijkheden: Ondernemers, die een belang hebben hun huidige bedrijfsvoering in voldoende mate te kunnen blijven uitoefenen; Ondernemers, die te kennen hebben gegeven te willen stoppen met hun bedrijfsvoering en zouden willen participeren in de transformatieopgave naar woningbouw en wellicht hun bedrijfswoning als burgerwoning willen behouden; Grondeigenaren, die belang hebben hun grondposities te willen inbrengen ten behoeve van de transformatie naar woningbouw; Particuliere eigenaren langs de linten, die hun huidige woon- en leefomgeving ter plekke willen handhaven; Direct omwonenden, die belang hebben dat er in de nieuwe situatie een aantrekkelijke woon- en leefomgeving ontstaat. Alle bovenstaande groepen hebben een direct belang: het gaat over hun directe woon-, werk- en leefomgeving.

Daarnaast zijn er ook andere (geen limitatieve opsomming) belanghebbenden te onderscheiden, die een ander type belang, rol, taak en verantwoordelijkheid hebben: Gemeentebestuur van Aalsmeer: zorgdragen voor een kwalitatief aantrekkelijke woon- en leefomgeving en zorgdragen voor voldoende woningen voor de verschillende doelgroepen (woningbehoefte) Metropoolregio Amsterdam: zorgen dat binnen de MRA voldoende kwalitatief goede woningen aan de bestaande woningvoorraad worden toegevoegd om aan de vraag naar woningen te kunnen voldoen Provincie Noord-Holland: voorzien in de regionale woningbehoefte, zorgen voor een aantrekkelijk woon- en leefklimaat, zorgen voor een goede verkeersafwikkeling (zowel met het OV als met fiets en auto), zorgen voor verplaatsing van kansrijke bedrijven naar speciaal hiervoor ingerichte gebieden (GreenPort Aalsmeer), stimuleren van openbaar vervoer Greenport Aalsmeer: zorgen dat kansrijke glastuinbouwbedrijven kunnen blijven functioneren waarbij gestimuleerd wordt deze te verplaatsen naar daartoe aangewezen gebieden Hoogheemraadschap van Rijnland: zorgen voor voldoende waterberging, zorgen voor voldoende waterkwaliteit 2.3

Analyse vastgoed

Het plangebied is in de huidige situatie deels onbebouwd en deels nog bebouwd. Het in paragraaf 1.1 genoemde consortium van private partijen heeft met diverse grondeigenaren afspraken tot grondverwerving gemaakt. 2.4

Stedenbouwkundige analyse

Basis voor voorliggende conceptstartnotitie vormen de door de gemeenteraad van Aalsmeer vastgestelde Structuurvisie Landelijk Gebied Oost en het Ruimtelijk Raamwerk Aalsmeer Oost. Tijdens de vaststelling van dit Raamwerk heeft de gemeenteraad aangegeven dat voor het gehele plangebied Oosteindedriehoek eerst een integrale visie moet worden opgesteld. Deze Stedenbouwkundige Visie is in maart 2020 als concept informeel met de

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

8 van 32

gemeenteraad gedeeld en besproken. Deze opmerkingen zijn verwerkt in de geactualiseerde versie van de Stedenbouwkundige Visie. Hoofdprincipe van deze Stedenbouwkundige Visie is dat de 4 deelgebieden in de Oosteindedriehoek te verdelen zijn in een viertal buurten met elk een eigen kern, typologie, identiteit en vormgeving. In onderstaande afbeelding is deze visie in te onderscheiden buurten schematische weergegeven.

Afbeelding 4: Stedenbouwkundige Visie: Oosteindedriehoek onderscheiden in vier buurten, met rood omlijnd aangegeven het plangebied voorliggende startnotitie Onderstaande afbeelding laat voor het gehele plangebied Oosteindedriehoek deze visie zien.

Afbeelding 5: Stedenbouwkundige Visie Oosteindedriehoek, met rood omlijnd aangegeven het plangebied Oosteindedriehoek deelgebied 1 Het Ruimtelijk Raamwerk gaat ervan uit dat de ontwikkeling van Oosteindedriehoek gefaseerd tot stand zal worden gebracht.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

9 van 32

Binnen dit plangebied heeft een consortium van private partijen het gemeentebestuur verzocht in deelgebied 1 met diverse grondeigenaren afspraken gemaakt over grondverwerving. Er is gekozen om voor deelgebied 1 een conceptstartnotitie in procedure te brengen. Deze ligt thans voor. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de uitwerking van deelgebied 1. De Stedenbouwkundige Visie is inmiddels geactualiseerd naar een visie specifiek voor dit deelgebied. 2.5

Analyse openbare ruimte

Het plangebied ligt in de Oosteinderpoelpolder. Deze polder is na de droogmaking verkaveld vanaf de Oosteinderweg. De kavelrichting staat haaks op de Oosteinderweg en onder een hoek met de Legmeerdijk. De kavelbreedte is ca. 50 meter. De voormalige spoorlijn, nu de Aalsmeerderweg, en de Middentocht lopen dwars op de overheersende kavelrichting. Het plangebied wordt begrensd door de Aalsmeerderweg, de Legmeerdijk, de Schinkeldijk en de bestaande woonwijk Nieuw Oosteinde. Het huidige grondgebruik is een menging van enig resterend agrarisch gebruik of braakliggend gronden en overwegend kassenbouw. Langs de dijken en polderwegen staat lintbebouwing. De polder ligt ca. 2,5 meter lager dan de omringende dijken, en de bodem bestaat uit klei. Aandachtspunten: Maaiveldligging: waterhuishouding, droogte, peil, etc. Riolering Kabels en leidingen Watergangen 2.6

Analyse verkeer en mobiliteit

Autoverkeer Voorafgaand aan het opstellen van het Ruimtelijk Raamwerk Aalsmeer Oost heeft een integraal verkeersonderzoek Aalsmeer Oost plaatsgevonden. Bureau Goudappel Coffeng heeft op basis van uitgangspunten en aannames met betrekking tot diverse gebiedstransformaties naar woningbouw in de gemeente Aalsmeer, waaronder Oosteindedriehoek een rapportage opgesteld. In deze rapportage is een vijftal scenario’s opgesteld om de toename van het autoverkeer en een goede verkeersafwikkeling te borgen. Het meest wenselijke scenario is een directe ontsluiting van Oosteindedriehoek op de Legmeerdijk ter hoogte van de Marshallsingel (Amstelveen) in combinatie met maatregelen om het doorgaande gebiedsvreemde verkeer op de Aalsmeerderweg te ontmoedigen. Daarnaast is een tweede ontsluiting noodzakelijk van het deelgebied op de Aalsmeerderweg. Een verbinding tussen Aalsmeerderweg en Legmeerdijk is denkbaar maar met dien verstande dat geen sprake mag zijn van sluipverkeer door Oosteindedriehoek tussen beide wegen. Uit het verkeersonderzoek en de gesprekken met de provincie NoordHolland komt naar voren dat de aansluiting op de Legmeerdijk dient plaats te vinden door middel van een rotonde zoals dat ook elders op de Legmeerdijk ter hoogte van de entree van Nieuw Oosteinde is gerealiseerd. Dit om de doorstroming op de Legmeerdijk te bevorderen. Dit is vastgelegd in voorkeursscenario 5.

In de afbeelding op de volgende pagina is voorkeursscenario 5 uit het integraal verkeersonderzoek Aalsmeer Oost aangegeven met de voorgestelde ontsluitingsstructuur van Oosteindedriehoek.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

10 van 32

Afbeelding 6: bron: integraal verkeersonderzoek Aalsmeer Oost, scenario 5 met voorgestelde ontsluitingsstructuur Oosteindedriehoek Openbaar vervoer Op de route Legmeerdijk/Jane Adamslaan (Amstelveen) lopen buslijnen 357 en 358 (R-net) die Aalsmeer verbinden met het busstation in Amstelveen en verder richting Amsterdam Zuid. Haltering vindt plaats ter hoogte van Nieuw Oosteinde. Daarnaast loopt op de Aalsmeerderweg buslijn 171 die Aalsmeer verbindt met Amstelveen met een halte ter hoogte van Tuincentrum Het Oosten. Daarnaast is op fietsafstand van het plangebied sprake van een sneltramverbinding in Amstelveen met de Zuidas in Amsterdam. In het Ruimtelijk Raamwerk is nadrukkelijk het uitgangspunt opgenomen om het gebruik van het openbaar vervoer te stimuleren. Hierin is aangegeven dat met de verdere planvorming rekening mee wordt gehouden door nadrukkelijk bereikbaarheid van deze OV haltes op te nemen in de planvorming.

2.7

Analyse voorzieningen

Het gebied wordt gekenmerkt door voornamelijk gronden die in het verleden gebruikt zijn ten behoeve van de glastuinbouw. Daarnaast is in de noordwesthoek een jeugdhonk gelegen, op het terrein van de in paragraaf 1.1 genoemde woningcorporatie Eigen Haard. Onderwijs: te verplaatsen basisschool uit het complex De Mikado (Nieuw-Oosteinde) met aanvullende voorzieningen zoals kinderdagverblijf en naschoolse opvang; Sociaal-maatschappelijk: binnen deze basisschool mogelijkheden opnemen om multifunctioneel gebruik mogelijk te maken, zoals voorzieningen voor jeugd, jongeren, ouderen, etc.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

11 van 32

3.

Toetsingskader (beleid, regelgeving en wensen)

3.1

juridisch planologisch kader

Voor de Oosteindedriehoek is het bestemmingsplan Landelijk Gebied Oost van kracht. Onderstaand een kaartbeeld van de plankaart. Bestemmingen zijn agrarisch met de nadere aanduiding tuinbouwgebied.

Afbeelding 7: fragment bestemmingsplan Landelijk Gebied Oost 3.2

Eigendomssituatie

Het gehele gebied Oosteindedriehoek (de 4 deelgebieden) wordt gekenmerkt door een groot aantal partijen dat gronden in eigendom heeft. De hierboven genoemde woningcorporatie en de overige leden van het consortium bezitten gronden of hebben afspraken met grondeigenaren voor in totaal ca. 30 ha. De overige gronden van de 4 deelgebieden zijn in bezit van een groot aantal partijen. Voor deelgebied 1 is voorliggende conceptstartnotitie opgesteld. Binnen dit deelgebied bevindt zich nog een viertal grondposities waarbij het consortium nog in gesprek is met de eigenaren om te kunnen verwerven. De gemeente heeft op enkele relatief kleinere percelen na geen grondposities in Oosteindedriehoek. Het is dan ook aan private partijen om zich in gezamenlijkheid uit te spreken om (delen van) Oosteindedriehoek te transformeren naar woningbouw. De Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

12 van 32

gemeente stelt zich faciliterend op met daarbij nadrukkelijk als randvoorwaarde dat sprake dient te zijn van: Voldoende omvang om gefaseerd een structurele bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave en uitvoering te geven aan de ambities van de Woonagenda zoals die door de gemeenteraad van Aalsmeer is vastgesteld; Actieve grondverwerving door het consortium van alle gronden die benodigd zijn voor de ontwikkeling van voorliggend deelgebied 1, incl. een adequate ontsluiting van Oosteindedriehoek op de Legmeerdijk; Voldoende omvang om verevening van bovenwijkse kosten en voorzieningen te kunnen dragen. Het consortium van private partijen deelgebied 1 heeft aangegeven de voorkeur te hebben voor zelfrealisatie. De gemeente zal zich dan ook faciliterend opstellen hetgeen in lijn is met het vigerende grondbeleid van de gemeente. Dit betekent concreet dat de volgende producten worden opgesteld: Actualisatie Stedenbouwkundige Visie deelgebied 1, incl. toelichting van voorliggende startnotitie Uitwerken Stedenbouwkundige Visie tot een stedenbouwkundig plan deelgebied 1 Opstellen van een beeldkwaliteitsplan Ontwerpbestemmingsplan Overeenkomst(en) tot kostenverhaal 3.3

Ruimtelijke beleidskaders

In deze paragraaf worden de ruimtelijke randvoorwaarden beschreven die voor de voorgenomen woningbouw gelden vanuit beleid en wet- en regelgeving van Rijk, provincie en gemeente. 3.3.1

Randvoorwaarden vanuit het Rijksbeleid

In september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. Het NOVI biedt perspectief om grote, complexe opgaven integraal op te pakken op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Daar waar het gaat om de toekomst van de fysieke leefomgeving geeft de rijksoverheid prioriteit aan ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het grote woningtekort ziet het rijk bij uitstek als een opgave die zowel voor de korte als langere termijn inzet van alle partijen vraagt, lokaal, regionaal, provinciaal en van de zijde van het Rijk. Het terugdringen van het woningtekort vraagt van de gezamenlijke overheden ruimte te bieden of te creëren voor het in een hoog tempo ontwikkelen van voldoende plannen met de juiste kwaliteit. De uitdaging is dit zo te doen dat steden en stedelijke regio's hier sterker en gezonder uitkomen. Ondanks het geconstateerde woningtekort dient op basis van het landelijke Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bij woningbouwplannen de ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen.

Dit betekent dat in het kader van de planologische procedure de behoefte aan de voorgenomen woningbouw dient te worden aangetoond. Het gaat om een nadere motiveringseis die in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen ten behoeve van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Bij elke nieuwe stedelijke ontwikkeling moet gemotiveerd worden dat er behoefte is aan deze ontwikkeling. Eerst dient te worden aangegeven dat er een actuele regionale behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling,

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

13 van 32

daarna dient te worden aangegeven of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen en daarna dient te worden aangegeven of de nieuwe locatie goed kan worden ontsloten of valt te ontsluiten. Wat betreft de energietransitie in relatie tot woningbouw geldt vanaf 1 januari 2021 het zogenaamde ‘BENG’ (Bijna Energieneutrale Gebouwen) als nieuwe wetgeving in Nederland. Deze wetgeving vervangt de EPC-norm voor nieuwbouw. BENG is gebaseerd op de “Trias Energetica”, een driestappenstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken. De huidige EPC-methode om de energieprestatie van woningen te berekenen voldoet niet meer. Bij de huidige EPC nieuwbouweis is het bijvoorbeeld mogelijk om het energieverlies van een woning door de gebouwvorm, bijvoorbeeld door een grote glaswand, te compenseren met zonnepanelen. Er is daardoor bij de huidige eis geen relatie met het energieverbruik per m2. De BENG-eisen houden hier wel rekening mee. Er wordt een aparte eis gesteld aan de buitenkant van een gebouw, de zogenoemde schil, om de energiebehoefte te limiteren. Dit noemen we BENG 1. Daarnaast moet de energievraag van een gebouw zo veel mogelijk uit hernieuwbare energie bestaan: de BENG 3-eis. En tenslotte moet de resterende energiebehoefte zo efficiënt mogelijk worden ingevuld: BENG 2. De nieuwbouw van de woningen moet aan deze normen gaan voldoen.

Naar aanleiding van de invoering van Wet VET (Wet Voortgang Energietransitie) op 1 juli 2018, is aansluiting voor kleinverbruikers op het aardgasnet niet meer mogelijk. Een te ontwikkelen woongebied zal aardgasvrij gerealiseerd moeten worden. Tijdig overleg met de netbeheerder is noodzakelijk om te zorgen dat de energie-infrastructuur geschikt en op tijd gereed is voor het aansluiten van nieuwe gebouwen. 3.3.2

Randvoorwaarden vanuit de provincie

De provincie geeft kaders voor ruimtelijke ontwikkelingen op basis van de ‘Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 ‘Balans tussen economische groei en leefbaarheid’ (2019) en de Omgevingsverordening (2020). In de Omgevingsvisie NH2050 is de doelstelling opgenomen om vraag en aanbod van woonen werklocaties kwantitatief en kwalitatief beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Een zorgvuldig gebruik en verdeling van de schaarse ruimte is van belang. Gekozen is voor het behouden van het metropolitane landschap, maar met toevoeging of verandering van functies. En om het landschap te sparen, is in de Omgevingsvisie gekozen voor verdichting van de bestaande kernen. Sterke kernen en sterke regio’s zijn van cruciale betekenis voor de leefbaarheid. De Omgevingsvisie gaat uit van ontwikkelprincipes waarbij wonen en werken zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gerealiseerd en geconcentreerd. Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest actuele cijfers. Door middel van de Omgevingsverordening is de doorwerking van de Omgevingsvisie naar gemeentelijke ruimtelijke plannen geregeld. In de verordening is het provinciale beleid in regels vertaald.

Het betreft regels voor de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen binnen het gehele provinciale grondgebied en specifiek voor het landelijke gebied van Noord-Holland waarmee een provinciaal belang mee gemoeid is. Woningbouw in LIB-4 binnen bestaand stedelijk gebied In artikel 5e, 1e lid van de PRV is vastgelegd dat binnen de zogenaamde 20 Ke-contour rond de luchthaven Schiphol, zoals aangegeven op kaart 11 en de digitale verbeelding ervan, woningbouw uitsluitend mogelijk is binnen het bestaand stedelijk gebied (BSG).

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

14 van 32

Artikel 5e moet gelezen worden in samenhang met de wijziging van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) per 1 januari 2018 inzake geluid en externe veiligheid, waarbij het beleid van de Nota Ruimte voor het gebied binnen de 20 Ke-contour wettelijk is verankerd. Het beleid van de Nota Ruimte was er op gericht nieuwe uitleglocaties onder vliegroutes te voorkomen. Intensivering en herstructurering waren wel toegestaan. Met het van kracht worden van de SVIR is de Nota Ruimte komen te vervallen en was het beleid voor de 20 Ke contour sindsdien niet meer geborgd. Om in dit hiaat te voorzien is het 20 Kegebied uit de Nota Ruimte opgenomen als zone 5 van het beperkingengebied en is in het nieuwe artikel 2.2.1 d, eerste lid, LIB overeenkomstig het beleid van de Nota Ruimte voor dit gebied een verbod opgenomen voor nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stedelijk gebied. Met de recente wijziging van het LIB per 1 januari 2018 inzake externe veiligheid en geluid is een vijfde gebied aan het beperkingengebied toegevoegd: het zogenaamde 20 Kegebied uit de Nota Ruimte. Bestaand stedelijk gebied Voor de definitie van het begrip bestaand stedelijk gebied wordt verwezen naar artikel 1.1.1, eerste lid, onder h van het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro).

Als BSG wordt volgens dit artikel aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Volgens de Nota van Toelichting bij het Bro is de kwalificatie van bestaand stedelijk gebied afhankelijk van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Transformatie van glastuinbouw In de PRV wijziging per 1 maart 2017 is het landelijke BSG begrip geïntroduceerd. De jurisprudentie over dit begrip heeft ertoe geleid dat glastuinbouw in bepaalde situaties als BSG moet worden beschouwd. Om te voorkomen dat hierdoor een onbedoelde inhoudelijke wijziging van de verordening ontstaat, is in sub a van deze bepaling geregeld dat transformatie van glastuinbouwbedrijven alleen mogelijk is als toepassing kan worden gegeven aan al bestaande mogelijkheden in de PRV. Daarnaast biedt sub b de mogelijkheid om transformatie van glastuinbouw te realiseren indien die past binnen de schriftelijke regionale afspraken die door de Stuurgroep Greenport Aalsmeer worden gemaakt.

Daarnaast is artikel 5a (nieuwe stedelijke ontwikkeling in overeenstemming met regionale afspraken) toegevoegd aan dit artikel, omdat gelet op de grootte van bestaande glastuinbouwbedrijven het kan voorkomen dat een transformatie ook qua omvang leidt tot een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met deze regeling maakt het dus niet uit of glastuinbouw als BSG moet worden gezien of niet. Glastuinbouwconcentratiegebieden zijn uitgesloten van de mogelijkheid tot transformatie. Voor deze glastuinbouwconcentratiegebieden is het beleid immers gericht op continuering van de glastuinbouw. Voor Oosteindedriehoek betekent dit dat deze locatie getransformeerd kan worden naar woningbouw. 3.3.3

Ruimtelijk beleid van de gemeente

Voor het gehele grondgebied van de gemeente Aalsmeer is, samen met bewoners, bedrijven en instellingen, de “Gebiedsvisie Aalsmeer 2020” opgesteld. Deze visie is op 26 november 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en heeft in het kader van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) de status van structuurvisie. Daarmee is de Gebiedsvisie een strategisch beleidsdocument waarin het integrale ruimtelijke beleid van de gemeente vastligt. In de Gebiedsvisie is aangegeven dat het beleid nader uitgewerkt moet worden aan de hand van gebieden en thema’s. Op 18 december 2014 heeft de raad een uitvoeringsparagraaf en uitvoeringagenda vastgesteld en daarbij tevens de Gebiedsvisie expliciet aangeduid als structuurvisie en de rood gearceerde gebieden als woningbouwlocatie aangewezen.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

15 van 32

Afbeelding 8 – fragment gebiedsvisiekaart 2020 3.3.3.1

Woningbouw nabij luchthaven Schiphol

De Gebiedsvisie beschrijft de aantrekkingskracht van Aalsmeer als woonplaats. Aantrekkelijk zijn de ligging in het centrum van de metropoolregio met veel voorzieningen onder handbereik, het prettige woonmilieu in de wijken van Aalsmeer en de onderlinge betrokkenheid met het drukke verenigingsleven. Deze voordelen wegen op tegen de nadelen van een mindere bereikbaarheid en de (geluid-)overlast van het luchtverkeer van en naar de nabij gelegen luchthaven Schiphol. Volgens de Gebiedsvisie is het beleid gericht op het op peil houden van het woningaanbod en het in de toekomst kunnen blijven aanbieden van geschikte woningen passend bij de vraag en het karakter van Aalsmeer. Dit houdt in dat alle geplande woningen conform de plannen worden gebouwd en ook na 2015, wanneer de bevolking minder snel zal groeien, maar met hoge kwaliteit, qua bouw en qua openbare ruimte en voorzieningenniveau, zal worden gebouwd. Dit is belangrijk om ook in de toekomst een aantrekkelijk vestigingsgebied te kunnen zijn, in de eigen behoefte te kunnen voorzien en een bijdrage te leveren aan de regionale opgave. Volgens de Gebiedsvisie is een heroverweging van het woningbouwbeleid aan de orde in het geval zich veranderingen voordoen ten aanzien van de ontwikkeling van Schiphol.

Sinds de vaststelling van de Gebiedsvisie in 2009 en de uitvoeringsparagraaf in 2014 heeft de luchthaven Schiphol een aanzienlijke groei doorgemaakt. Inmiddels is het plafond van 500.000 vluchten per jaar dat in het Aldersakkoord is afgesproken voor de periode tot en met 2020, nagenoeg bereikt. De effecten van de groei van het luchtverkeer hebben hun weerslag op het leefklimaat in Aalsmeer. In december 2017 heeft de gemeenteraad het Position Paper “De mensen achter de cijfers” vastgesteld. Hierin wordt beschreven dat van een groei van het vliegverkeer in balans met de omgeving in Aalsmeer geen sprake meer is en dat in grote delen van de gemeente de leefbaarheid zwaar onder druk staat. Volgens het Position paper is verdere groei van de luchthaven niet verantwoord met het oog op de leefbaarheid in Aalsmeer. In het Position Paper is een reeks maatregelen geopperd om met lucht- en landzijdige maatregelen tot een verbetering van de leefbaarheid te komen met passende compensatie, bijvoorbeeld in de vorm van een uitkoopregeling voor de meest getroffen gebieden, als uiterste mogelijkheid. 3.3.3.2

Rekenschap geven van vliegtuiggeluid

Specifieke situatie van Oosteindedriehoek Het plangebied Oosteindedriehoek, deelgebied 1 valt buiten het zogenaamde Luchthavenindelingbesluit. Dit neemt niet weg dat bij de ontwikkeling van woningen als gevoelige geluidsobjecten in de nabijheid van Schiphol voldoende rekenschap hiervan wordt gegeven door geluidsadaptief te bouwen toe te passen.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

3.3.4

16 van 32

Sectoraal gemeentelijk beleid

Voor de invulling van de woningbouwlocaties zijn voorts van belang de voorwaarden die gelden vanwege visies en uitgangspunten die de gemeente op verschillende thema’s heeft vastgesteld. Voor Oosteindedriehoek zijn hierbij specifiek van belang: Collegeprogramma 2018-2022 In het collegeprogramma 2018-2022 is aangegeven dat de bestaande kernkwaliteiten van Aalsmeer binnen de metropoolregio versterkt dienen te worden. De volgende opgave zijn daarbij geformuleerd:  iedereen doet mee in Aalsmeer  betaalbaar wonen  investeren in een aantrekkelijke leefomgeving  werken aan bereikbaarheid  ruimte geven aan een florerende economie  verduurzaming stimuleren Woonagenda Aalsmeer 2020 Op 12 december 2019 heeft de gemeenteraad de Woonagenda Aalsmeer 2020 vastgesteld. In deze woonvisie wordt expliciet aandacht gevraagd voor de huisvesting van specifieke doelgroepen zoals jongeren, starters en ouderen naast gezinnen. Bij de uitwerking van de plannen voor Oosteindedriehoek wordt deze Woonagenda als programmatisch kader gehanteerd en komt er invulling voor de gewenste doelgroepen. Levensloopbestendigheid In de Woonagenda Aalsmeer 2020 is aangegeven dat nieuwbouwwoningen levensloopbestendig ontwikkeld dienen te worden. Dit om te zorgen dat gelet op de flexibele woningmarkt woningen gerealiseerd worden die voorzien in de behoefte bij meerdere doelgroepen.

Groenvisie Voor het gehele grondgebied van de gemeente Aalsmeer is een groenvisie opgesteld genaamd “Groen en Blauw voor jou”. Hierin zijn onder meer opgenomen aspecten als spelen voor jongere jeugd op veilige afstand van de woonomgeving, inrichtingsaspecten tav groen- en speelplekken, etc. Mobiliteitsagenda Het Aalsmeer Verkeers- en Vervoerplan (AVVP) is achterhaald en er komen nieuwe ontwikkelingen op Aalsmeer en de regio af. Mede hierom heeft het college van Aalsmeer besloten om met een nieuw verkeers- en vervoersplan te komen. Dit plan, de Mobiliteitsagenda Aalsmeer, wordt in september 2021 in de Raad besproken. Na vaststelling hiervan wordt dit uitgewerkt in een uitvoeringsagenda en worden mogelijk andere beleidsdocumenten als de Nota Parkeernormen Aalsmeer aangepast. Hoewel de Mobiliteitsagenda nog niet is vastgesteld, heeft de Raad in maart 2021 wel reeds het Koersdocument Mobiliteit vastgesteld waarin 11 koersen zijn opgenomen op basis waarvan de Mobiliteitsagenda wordt opgesteld. De 11 koersen zijn: 1. Naar een flexibele Mobiliteitsagenda Aalsmeer 2. Ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit in samenhang bezien 3. Ruimtelijk patroon Aalsmeer vraagt om maatwerk per gebied 4. Aanpak gevolgen vergrijzing voor mobiliteit 5. Een compleet mobiliteitsaanbod 6. Product OV versterken 7. Faciliteren groeiend (e-)fietsgebruik 8. Optimalisatie logistieke ketens 9.

Actieve rol van ondernemers in bereikbaarheid 10. Naar een integrale en actieve aanpak van verkeersveiligheid 11. Een volgende stap in duurzame mobiliteit en deelmobiliteit

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

17 van 32

Nota Parkeernormen 2016 Voor de toepassing van de parkeernormen in het plangebied geldt op dit moment de “Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016”. De Nota Parkeernormen is gebaseerd op landelijke richtlijnen en wordt in de gehele gemeente gehanteerd. Door middel van een parkeerbalans zal de ontwikkelaar aan moeten tonen dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de parkeernormen die gelden op het moment van vergunningverlening. Voor de geprojecteerde woningbouw in het plangebied gelden op basis van bruto vloeroppervlak de volgende parkeernormen: Op 22 september 2016 heeft de gemeenteraad de Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016 vastgesteld. Voor de geprojecteerde woningbouw in het plangebied gelden op basis van bruto vloeroppervlak de volgende parkeernormen:

Voor de overige voorzieningen in het gebied wordt verwezen naar de Nota Parkeernormen 2016, ook met betrekking tot normering voor fietsparkeerplaatsen. Energietransitie en duurzaamheid De gemeenteraad heeft op 8 december 2016 nieuw Duurzaamheidsbeleid vastgesteld. Doelstelling in dit beleid is een fossielonafhankelijke gemeente in 2040. Op 3 april 2018 heeft de Eerste kamer de Wet VET aangenomen welke per 1 juli 2018 in werking is getreden. Met de invoering van de Wet VET wordt aardgasvrije nieuwbouw de norm. Met de netbeheerder dient daarom in een vroegtijdig stadium overleg plaats te vinden over de zwaarte van het aan te leggen elektriciteitsnet in relatie tot de te kiezen warmtebron voor de woningen. Woningen dienen dan ook conform bouwbesluit te voldoen aan BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) en worden conform Wet VET aardgasloos gerealiseerd. Bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten wordt in gezamenlijkheid (stedenbouwkundigen, architect, installateur en ontwikkelaar) gezocht naar effectieve en efficiënte invulling van de energievraag van het project en de mogelijkheden tot duurzame opwek van energie. De netbeheerder wordt hierbij in een vroeg stadium betrokken. Collectieve warmte-oplossingen hebben de voorkeur boven individuele warmte-oplossingen omdat deze de piekvraag beperken en daarmee het elektriciteitsnet minder belasten.

Mogelijkheden hiertoe volgen in de nadere uitwerking. Nieuwbouw wordt waar mogelijk als startmotor ingezet om bestaande bouw verder te helpen in de warmtetransitie en zal minimaal de transitie voor de bestaande bouw niet bemoeilijken. Energie Ten aanzien van geothermie zijn in deze regio veel vragen. Er is in het kader van SCAN (seismologisch onderzoek) aangegeven dat eind 2019/begin 2020 de regio rond de Greenport Aalsmeer aan de buurt is voor nader onderzoek. Om een idee van dat onderzoek te krijgen is bijgaand filmpje interessant om te bekijken. https://nos.nl/l/2302759 Advies is om nader onderzoek te doen of de ondergrond kansen biedt voor geothermie. Gemeente is voorstander van collectieve energie-oplossingen omdat in de regel deze beter te monitoren zijn. En beheer en onderhoud bij individuele oplossingen nogal eens ontbreken (o.a. bij gesloten bodemlussen aandachtspunt). Voor de gestapelde bouw is collectieve oplossing sowieso aan te bevelen. Luchtwarmtepompen zijn zeer geluidsgevoelig (is de gemeente daarom niet enthousiast over) en vragen een stevige elektriciteitsinfra hetgeen nadrukkelijk met de netbeheerder afgestemd moet worden. Vanuit Haarlemmermeer zijn initiatieven om een warmtenet aan te leggen o.a. richting Schinkeldijkje, hoe reëel het is om daar ook Oosteindedriehoek op aan te sluiten is momenteel moeilijk in te schatten.

De grote vraag is wie exploitant wordt en hoe rechten en kosten verdeeld worden. De ondergrond in het gebied is naar verwachting geschikt voor toepassen van bodemenergie. Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

18 van 32

Mogelijkheden voor een collectief systeem moeten nog onderzoek worden. De keuze voor een individueel of collectief duurzaam warmtesysteem zal nog onderzocht worden. De gemeente staat niet onwelwillend tegenover een collectief systeem. Klimaatadaptatie & hittestress In maart 2021 is door de gemeente de Agenda en Actieplan Klimaatadaptatie Aalsmeer 20212026 vastgesteld. Het actieplan geeft invulling aan de thema’s die zijn benoemd in het Deltaplan Klimaatadaptatie en sluiten op hoofdlijnen aan bij de normen die zijn opgesteld van de metropoolregio Amsterdam (MRA). In de gemeentelijke agenda en actieplan worden naast beleid en maatregelen in de bestaande buitenruimte ook kaders en randvoorwaarden gegeven voor nieuwe ontwikkelingen. De thema’s waar het stedelijk gebied van Aalsmeer aan moet voldoen zijn: A. B. C. D.

Wateroverlast: inrichting voor verwerking van extreme buien en bestrijding van extreme grondwaterstanden; Hitte: beperking van de impact; Droogte: vergroten sponswerking; Waterveiligheid: regionaal samenwerken aan gevolgbeperking.

In onderstaand overzicht is op hoofdlijnen per thema aangegeven waar bij de planontwikkeling rekening mee moet worden gehouden. Verdere achtergrond en eisen zijn terug te vinden in de Agenda en Actieplan Klimaatadaptatie Aalsmeer. A. Wateroverlast: inrichting voor extreme buien Ambitie: Bij een bui van 70 mm in één uur (die gemiddeld 1x per 100 jaar voorkomst) stroomt er vanuit de openbare ruimte geen water gebouwen in; daarnaast blijven nutsvoorzieningen en vitale objecten functioneren bij een bui van 90 mm in één uur. Op openbaar en privaat terrein streeft de gemeente ernaar dat regenwater als waardevol product wordt gezien. De gemeente streeft ernaar dat regenwater zoveel mogelijk opgevangen wordt waar het valt, hergebruikt wordt (groen, grondwater, toilet) of vertraagd wordt afgevoerd (invulling van de drietrapsstrategie Vasthouden-Bergen-Afvoeren) Nieuwbouw: Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen geldt een waterbergingseis van 70 mm voor het te ontwikkelen gebied. Deze waterberging moet primair een plaats vinden in oppervlaktewater (minimaal 10% van het plangebied). De openbare ruimte en privaat terrein moeten zo zijn ontworpen en ingericht dat de resterende berging hier plaatsvindt en het water zonder schade kan worden vastgehouden, geborgen en afgevoerd. Dit moet worden aangetoond in het ontwerp. B.

Hitte, beperken van de impact Ambitie: De hitte impact is in 2050 niet erger dan in 2020; knelpunten van kwetsbare groepen uit de stresstest zijn onderzocht en waar nodig maatregelen getroffen. De negatieve gezondheidsimpact op kwetsbare groepen wordt verkleind; de openbare ruimte, gebouwen, nutsvoorzieningen en vitale functies worden hittebestendiger ingericht. Nieuwbouw: Bij nieuwbouwontwikkeling streeft de gemeente naar een zodanige inrichting van het gebied dat de gevoelstemperatuur binnen aanvaardbare normen blijft. Koele verblijfsplekken van minimaal 200 m2 zijn aanwezig op maximaal 300 m loopafstand om (de gevolgen van) hitte voor mens en natuur te beperken. Verblijfsplekken worden met minimaal 50% groen en 30% schaduw ingericht (bomen tellen voor beide). Daarbij is het van belang dat er rekening wordt gehouden met de bestaande Flora en Fauna en voor nieuwe beplanting keuzes worden gemaakt voor gebiedseigen Flora en Fauna. C. Droogte: vergroten sponswerking Ambitie: Droogte leidt niet tot onomkeerbare schade aan gebouwen, infrastructuur en natuur.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

19 van 32

Nieuwbouw: Een gebied bij een nieuwbouwontwikkeling wordt neerslag bergend en afvoer vertragend ingericht. Zodanig dat bij droogte bomen, groen, (dak)tuinen of andere voorzieningen van water worden voorzien. Daarom wordt het principe van de verdringingsreeks gehanteerd: vasthouden, bergen en afvoeren. Maatregelen die schade door bodemdaling tegengaan en kostenefficiënt zijn over de levensduur van 30 jaar worden in het ontwerp opgenomen, zoals langdurige voorbelasting om restzetting te beperken. D. Waterveiligheid: regionaal samenwerken aan gevolgbeperking Ambitie: Om de waterveiligheid blijvend te borgen draagt de gemeente actief bij aan de regionale samenwerking. Het waterschap is leidend bij dijkversterkingen en de Veiligheidsregio bij gevolgbeperking van overstromingen. Nieuwbouw: Inpassing van waterkeringen en gevolgbeperking van overstromingen zijn onderdeel van het ontwerpproces van de gebouwen en nieuwe inrichting. De gemeente heeft ervoor gekozen om de uitwerking van klimaatadaptieve eisen met de programmering van reconstructies en herinrichtingen en de SO projecten mee te nemen (“meekoppelkansen benutten”). In nieuwe stedelijke ontwikkelingen zoals plangebied Oosteindedriehoek deelgebied 1 worden gebieden voorbereid op geheel of gedeeltelijk nieuwe inrichtingen en/of nieuwbouw.

Nieuwe verkavelingen worden ontworpen in een nieuw vorm te geven openbare en particuliere ruimte. Klimaatadaptieve eisen worden meegenomen in de voorbereidingstrajecten (visievorming, startnotitie, ontwerptraject met gemeente, architecten, ontwerpers en ontwikkelaars). Met technisch onderzoek moet worden aangetoond in hoeverre de gebiedsontwerpen voldoen aan de klimaatadaptieve eisen. Rioleringsbeheer Het Gemeentelijk Rioleringsplan Aalsmeer 2021-2026 (GRP) is begin 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Het borgt het beheer en onderhoud van het bestaande rioleringsstelsel en gaat in op de zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater, zowel voor bestaande bouw, als ook voor nieuwe ontwikkelingen. Ook beschrijft het de ambities hoe we in de toekomst klimaatbestendig, duurzaam en zorgzaam met de afvoer van afvalwater, het vasthouden, bergen en afvoeren van hemelwater en het reguleren van het grondwater omgaan. Tevens is het GRP de basis voor de hoogte van de jaarlijkse rioolheffing. Het rioleringsbeheer voor de periode 2021-2026 sluit direct aan op de eisen die gesteld zijn in het Actieplan Klimaatadaptatie. Beheer, onderhoud en nieuw aanleg van riolering en drainage moeten bijdragen aan de eisen uit het Actieplan Klimaatadaptatie. Achtergronden en nadere technische zijn eisen terug te vinden in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2021-2026.

Inspelen op herontwikkeling en nieuwbouw In Aalsmeer vinden in de komende periode ruimtelijke ontwikkelingen plaats. Bij herontwikkeling en nieuwbouw bouwen we zoveel mogelijk klimaatadaptief, energieneutraal en aardgasvrij. Tegelijkertijd brengen we vroegtijdig in beeld wat uitbreiding betekent voor ons stedelijk watersysteem en de bestaande structuur van het riool. We streven naar meer waterveiligheid door het versterken van de sponsfunctie van (nieuw én oud) stedelijk gebied en optimale grondwaterniveaus. De ruimtelijke ontwikkelingen hebben invloed op de bestaande afvoerstructuur. Kosten voor extra maatregelen aan het bestaande stelsel als gevolg van belasting door stedelijke ontwikkelingen komen in principe voor rekening van ontwikkelaars. De gemeente stelt wanneer nodig een afvoerstructuur op. Hierin houden wij rekening met toekomstige ontwikkelingen, maar ook met het verwachte vervangingsregime en ontwikkelingen op het gebied van afvalwatertransport. Het afvoerstructuurplan kan gebruikt worden als onderlegger Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

20 van 32

om ontwikkelaars op de hoogte te brengen van de gevolgen van uitbreidingen en daar gezamenlijk het gesprek over aan te gaan. Grondwaterbeheer Grondwaterbeheer is een wettelijk verplichte taak voor gemeenten en is in Aalsmeer primair functiegericht grondwaterbeheer: het richt zich op de afstemming van het stedelijk grondwater op de grondgebruiksfuncties in de gemeente voor zover dit technisch mogelijk is en voor zover het andere doelen niet schaadt. Grondwaterbeheer is een complexe opgave waarvoor de gemeente een separaat Grondwaterzorgplan heeft opgesteld, als bijlage bij het Gemeentelijk Rioleringsplan 20212026. In dit grondwaterzorgplan staan de eisen beschreven die de gebruiksfuncties stellen aan het stedelijk grondwater en hoe deze eisen invulling gegeven kan worden. Onder meer is beschreven welke maximale en minimale grondwaterstanden voor gebruiksfuncties gelden. 3.4

Onderzoeken met betrekking tot uitvoerbaarheid

Om de gewenste woningbouwontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te kunnen maken dient in het ruimtelijke plan de uitvoerbaarheid te worden aangetoond door middel van het uitvoeren van diverse onderzoeken in het kader van de bestemmingsplanprocedure. Hieronder wordt vooruitgeblikt om welke onderzoeken het in dit geval gaat. Ladder duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is per oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het gaat om een nadere motiveringseis die in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is uitgewerkt ten behoeve van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Bij voorliggende woningbouwontwikkeling betreft het zowel een herontwikkeling als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarin een behoefte is binnen de marktregio (woningmarktmonitor) en die wordt voorzien binnen BSG. Milieueffectenrapportage (m.e.r.) Voor het plangebied dient met het oog op de beoogde ontwikkeling een vormvrije m.e.r.beoordeling plaats te vinden. Het opstellen van een aanmeldnotitie zal de eerste stap in de procedure zijn voor het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling. Archeologie Het plangebied is volgens de Beleidsnota Archeologiekaart archeologievrij.

Concreet betekent dit dat de kans op archeologische vondsten gering is. Ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan dient een quickscan archeologie uitgevoerd te worden. Flora en Fauna Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000 gebied of het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden zijn Botshol en de Nieuwkoopse Plassen en de Haeck, deze liggen op ca 11 km van het plangebied Oosteindedriehoek. Ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan dient tenminste een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd te worden. Stikstof Ten behoeve van het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan dient onderzoek verricht te worden naar het aspect stikstof. Dit onderzoek zal door de initiatiefnemers in nauw overleg met de gemeente worden opgesteld. Bodem & PFAS In het kader van de voorgestane ontwikkeling moet een verkennend onderzoek (NEN 5740) aantonen dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde (gewijzigde) gebruik. De verwachting is dat gelet op het historische gebruik van het plangebied er sprake is van enige mate van verontreiniging. Onderzoek hiernaar ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan dient aan te tonen dat de beoogde ontwikkeling mogelijk, haalbaar en uitvoerbaar is.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

21 van 32

Omliggende bedrijven Het plangebied Oosteindedriehoek deelgebied 1 gaat uit van een situatie waarbij omliggende en aangrenzende bedrijven die in voorliggende startnotitie niet worden meegenomen om te transformeren naar woningbouw worden gehandhaafd. Uitgangspunt is dat de huidige bedrijfsvoering van deze bedrijven gecontinueerd kan worden en dat de vigerende bestemmingen van toepassing blijven. Dit betekent dat vooralsnog een afstand van deze bedrijven tot de te ontwikkelen woningen aangehouden dient te worden van 30 meter, zijnde milieucategorie 2 in het kader van de VNG brochure Bedrijven en Milieuzonering. Hiermee worden de zittende bedrijven niet belet in hun bedrijfsuitoefening. In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan dient concreet onderzoek verricht te worden naar de te hanteren afstanden (richtlijnen) van deze bestaande bedrijven tot de te ontwikkelen woonbebouwing, waaruit dient te blijken dat de huidige bedrijfsvoering gecontinueerd kan worden. Water Het plangebied ligt in het beheergebied van Hoogheemraadschap van Rijnland. Volgens de legger betreft de Legmeerdijk een secundaire waterkering. De beschermingszone van deze kering ligt buiten het plangebied. De overige sloten in het plangebied betreffen overige watergangen. De Legmeerdijk is in beheer bij Waternet AGV.

De primaire en overige watergangen in het plangebied zijn in beheer bij Hoogheemraadschap van Rijnland. Rijnland heeft op haar website de Toelichting Oosteinderpolder het peilbesluit aangegeven. Dit besluit uit november 2018 geldt voor het gehele onderzoeksgebied en valt binnen het peilgebied GH-170.00: zomerpeil is 5.02 m min NAP, winterpeil is 5.12 m min NAP. Aangezien de verharding in het gebied zal toenemen, zal in overleg met Rijnland de benodigde watercompensatie vastgesteld moeten worden. Luchtkwaliteit De ontwikkeling van voorgestelde woningbouwlocatie is ingevolge de “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)” aangewezen als een categorie die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging, aangezien er minder dan 1.500 woningen gebouwd zullen worden. Een onderzoek luchtkwaliteit is daarom niet nodig. Uit de zogenaamde monitoringstool van de Rijksoverheid blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse voldoet aan de normen uit de Wet milieubeheer. Ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure dient dit aspect nader onderzocht te worden. Geluid Omdat een deel van de woningbouw in Oosteindedriehoek binnen de geluidzone van de Legmeerdijk en de Aalsmeerderweg is geprojecteerd, zal een akoestisch onderzoek wegverkeer moeten worden uitgevoerd. Het doel van het onderzoek is om de geluidsbelasting op de geplande woningen te bepalen.

De toetsing van de berekende waarden vindt plaats aan de eisen van de Wet geluidhinder en aan het gemeentelijke geluidbeleid, zoals vastgesteld in de Deelnota Hogere Waarden uit 2007. https://www.aalsmeer.nl/wonenleven/publicatie/duurzaamheid_geluidbelastingkaarten Daarnaast dient zoals reeds eerder aangegeven ook akoestisch onderzoek plaats te vinden voor wat betreft andere milieuhygiënische aspecten, zoals geluid veroorzaakt door omliggende bedrijven, door de nabijheid van Schiphol, etc. Ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure dient dit aspect nader onderzocht te worden. Externe veiligheid Het plangebied is binnen de invloedsgebieden van hogedruk aardgasleiding, LPG-tankstation, Bevi-bedrijf of route gevaarlijke stoffen gelegen. In de berm van de Legmeerdijk loopt een hogedrukgasleiding. Het invloedsgebied dient nader onderzocht te worden. Aanpassingen aan de hogedrukleiding zijn alleen mogelijk buiten het stookseizoen. De Legmeerdijk is aangemerkt als route gevaarlijke stoffen. Ten behoeve van de op te stellen bestemmingsplanprocedure dient onderzoek plaats te vinden naar het groepsrisico. Vanwege het Luchthavenindelingbesluit Schiphol dient bij nieuwe ontwikkelingen in dit gebied te worden gemotiveerd op welke wijze rekening is gehouden met de mogelijkheid van vliegtuigongevallen.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

22 van 32

Kabels en leidingen De initiatiefnemers dienen te onderzoeken of sprake is van (doorgaande) kabels en leidingen van nutsbedrijven en/of riolering. Ten behoeve van het opstellen van het bestemmingsplan dient dit nader onderzocht te worden. Niet gesprongen explosieven (NGE) Op de NGE Risicokaart Aalsmeer is voor een (beperkt) deel van het plangebied de aanduiding “loopgraven” opgenomen. Omdat de betreffende gronden na de 2e Wereldoorlog zijn bewerkt c.q. geroerd, zal worden bezien of voor deze locatie nog een projectgebonden risicoanalyse moet worden uitgevoerd. Ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure dient dit aspect nader onderzocht te worden.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

4.

23 van 32

Projectdefinitie

Het doel van de ontwikkeling betreft de realisatie van een gefaseerde duurzame en kwalitatief goede woningbouwontwikkeling in Aalsmeer, waarbij rekening wordt gehouden met omgevingsfactoren zoals de omliggende bedrijfs- en woonbebouwing en luchthaven Schiphol. 4.1

Randvoorwaarden

4.1.1 Randvoorwaarden nabijheid luchthaven Schiphol Gezien de ligging van de planlocatie binnen de luchtvaartverkeerszone IV is het van belang aandacht te besteden aan de mogelijkheid van geluidhinder vanwege het vliegverkeer en de akoestische situatie. Deze gebieden zijn mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege het vliegverkeer van en naar Schiphol. Uit het integrale akoestisch onderzoek dat in het kader van de bestemmingsplanprocedure verricht wordt dient naar voren te komen dat de betreffende locatie met eventueel te nemen maatregelen geschikt is voor woningbouw. De initiatiefnemers dienen in het stedenbouwkundig plan, bij de inrichting van de openbare ruimte en bij de positionering en het ontwerp van de woningen en de keuze van materialen de geluidbelasting van vliegverkeer in ogenschouw te nemen en maatregelen te treffen om hinder zoveel mogelijk te beperken. (geluidsadaptief bouwen) Tevens dienen initiatiefnemers zorg te dragen voor een deugdelijke en objectieve informatievoorziening van toekomstige bewoners over de situatie met betrekking tot het vliegverkeerslawaai. 4.1.2

Randvoorwaarden Stedenbouw

Algemeen Het is van belang om bij de invulling van het plangebied de karakteristieke (landschappelijke) kenmerken van de omgeving zoveel mogelijk te respecteren dan wel het oorspronkelijke gebruik als kassengebied als thema in het ontwerp en de beeldkwaliteit als drager op te nemen.

Afbeelding 9 – oorspronkelijke ruimtelijke opbouw Bij de ontwikkeling van plangebied Oosteindedriehoek, deelgebied 1 dient in voldoende mate rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van omliggende bedrijven in de nabijheid van het plangebied. Uitgangspunt is dat de huidige bedrijfsvoering niet wordt belemmerd. Specifiek Geen saaie monotone woonwijk, maar kwaliteit en diversiteit uitstralen door te werken met diversiteit in woonvormen, hoogteaccenten en variatie in bebouwingstypologieën; Voor het plangebied zal een afzonderlijk beeldkwaliteitplan worden opgesteld.

Startnotitie Oosteindedriehoek – 31 augustus 2021

Pagina

4.1.3

24 van 32

Randvoorwaarden Volkshuisvesting

Op 12 december 2019 heeft de gemeenteraad de Woonagenda Aalsmeer 2020 vastgesteld. De Woonagenda 2020 formuleert (op hoofdlijnen) de volgende 3 opgaven:  Een passende woningvoorraad: meer gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens;  Toekomstbestendige woningen: aardgasloos en bij voorkeur energieneutraal;  Leefbare buurten: gericht op zowel fysieke (woonmilieu, klimaatadaptatie, wonen en vliegen) als sociale (voorkomen van segregatie) aspecten. In het Ruimtelijk Raamwerk zijn ca. 2300 woningen opgenomen voor de deelgebieden Schinkeldijkje, Hornwegdriehoek en Oosteindedriehoek. Circa. 1200 woningen kunnen in Oosteindedriehoek gerealiseerd worden. Aangezien de verwachting is dat de Hornwegdriehoek (ca. 400 woningen) op korte termijn (binnen 20 jaar) vanwege de geluidszones van Schiphol niet kan leiden tot grootschalige woningbouwontwikkeling is eerder afgesproken dat deze plancapaciteit onder voorwaarden toegevoegd kan worden aan Oosteindedriehoek. Dit betekent dat de plancapaciteit afhankelijk van de ruimtelijke kwaliteit en structuur van Oosteindedriehoek ligt tussen 1200 en 1600 woningen. Op basis van de omvang en woonmilieus van het plangebied van deelgebied 1 wordt een plancapaciteit met een bandbreedte tussen 700 en 875 woningen verondersteld.

Op basis van de Woonagenda ontstaat het volgende indicatieve woningbouwprogramma voor Oosteindedriehoek, deelgebied 1: Type woning 25% sociaal / goedkoop 30% middelduur 45% duur / vrije sector Totaal

Bandbreedtes aantal woningen (ca.) 175 220 210 260 315 395 700 875 *)

*) het exacte aantal woningen dient nog nader bepaald te worden. Daarnaast wordt grote waarde gehecht aan de plankwaliteit van dit deelgebied naast aandacht voor specifieke doelgroepen (kleinere huishoudens zoals senioren, starters, jongeren) en innovatieve woonvormen. Uit de verdere uitwerking van de stedenbouwkundige visie die aan deze startnotitie ten grondslag ligt naar een stedenbouwkundig verkavelingsplan moet blijken of met behoud van een kwalitatief goed plan het veronderstelde aantal woningen ruimtelijk-stedenbouwkundig haalbaar is. 4.1.4