RVS TAM Omgevingsplan mbt Topweg 1 te Genemuiden

geme~

Zwartewaterland Genemuiden • Hasselt • Zwartsluis

Raadsvoorstel Onderwerp: Zaaknummer:

TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22b Topweg 1 Genemuiden 15138

Datum PFO Datum College: Datum Raad: Portefeuillehouder: Opsteller: Domein/Opgave:

4 mei 2026 12 mei 2026 21 mei 2026 H. Rietman Hans Visscher Externe Dienstverlening

Te nemen besluit(en) 1. 2.

Het TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22b Topweg 1 Genemuiden gewijzigd vast te stellen. De Nota van Zienswijzen behorende bij het TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22b Topweg 1 Genemuiden vast te stellen.

Samenvatting Het voormalige agrarische erf aan de Topweg 1 wordt beëindigd vanwege pensionering en gebrek aan opvolging gebrek aan opvolging, waarbij bijan alle bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en ruimte ontstaat voor twee nieuwe bouwkavels. De bestaande bedrijfswoning wordt herbouwd en krijgt een normale woonfunctie, één schuur blijft behouden en de paardenbak wordt verplaatst naar het achtererf. Voor het omzetten van de agrarische functie naar wonen is een TAM-omgevingsplan opgesteld. Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft van 12 september 2025 tot 24 oktober 2025 ter inzage gelegen. Gedurende die periode zijn er twee zienswijzen kenbaar gemaakt. Het plan is naar aanleiding van de zienswijzen aangepast. Om die reden kan het plan, gewijzigd, ter vaststelling worden aangeboden aan de raad. Naast de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen is het plan op een beperkt punt aangepast. In samenhang met de aangepaste begrenzing van het woonerf is de maximaal toegestane inhoud van de woningen verruimd en is voor één van de bijgebouwen een groter oppervlak mogelijk gemaakt.

Doel Het juridisch-planologisch kader scheppen voor een passende vervolgfunctie op de plaats van een voormalige veehouderij.

Argumenten 1.1. Om twee bouwkavels te kunnen realiseren en de functie van het erf te kunnen wijzigen naar "Wonen" moet een wettelijke TAM-IMRO omgevingsplanprocedure worden doorlopen.

Het geldende omgevingsplan onderdeel, "Bestemmingsplan buitengebied Zwartewaterland" kent aan het erf momenteel de functie "Agrarisch met waarde - Landschap" toe. Binnen deze functie is het realiseren van particuliere woningen niet mogelijk. Om de gevraagde ontwikkeling mogelijk te maken, is daarom een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk, waarbij de functie agrarisch wordt gewijzigd in wonen, zodat hier twee bouwvlakken kunnen worden gerealiseerd voor de twee vrijstaande woningen. Deze ontwikkeling kan niet via de procedure voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden gerealiseerd. Een daadwerkelijke wijziging omgevingsplan is nog niet mogelijk. Daarom is gekozen om een TAM-IMRO omgevingsplanprocedure te doorlopen. Met TAMIMRO hebben gemeenten een tijdelijk alternatief om een plan in procedure te brengen als ze nog niet kunnen werken met de nieuwe publicatiestandaard en/of plansoftware die wordt gebruikt ten behoeve van de wijziging van het omgevingsplan. Gemeenten kunnen wijzigingsbesluiten publiceren via de oude techniek (IMRO), maar moeten wel voldoen aan de eisen van de Omgevingswet. Deze procedure heeft een tijdelijk karakter. Na 31 december 2025 mogen er geen nieuwe ontwerp-TAM-IMRO-plannen meer ter inzage worden gelegd. 1.2. Het initiatiefsluit aan op de uitgangspunten wt de beleidsregel 'Beleidsregel KGO Gemeente Zwartewaterland'.

De beleidsregel is van toepassing bij alle ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied die niet passen in het omgevingsplan van de gemeente Zwartewaterland, onderdeel 'Bestemmingsplan buitengebied Zwartewaterland'. De beleidsregel bestaat uit een toelichting en een berekeningsmethodiek. Met de berekeningsmethodiek wordt bepaald of er bij een ontwikkeling kan worden volstaan met een basisinspanning of dat er ook een aanvullende kwaliteitsprestatie moet worden geleverd. In dit geval is een landschappelijk inpassingsplan voor het erf zelf opgesteld om te voldoen aan de basisinspanning. Uit invulling van het rekenmodel blijkt dat een aanvullende kwaliteitsprestatie niet nodig is. De sloop van de landschapsontsierende schuren is qua schaal en impact in evenwicht is met de bouw van de tweede woning. 1.3. De indeling van het erf verbetert. Een van de woningen wordt gebouwd op de positie van de huidige bedrijfswoning. De tweede woning wordt gerealiseerd op de locatie waar nu de paardenbak is gelegen. De paardenbak zal naar het achtererf worden verplaatst. Met deze ontwikkeling krijgt het erf een natuurlijk voor- en achterf. 1.4. Het erf wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast. Op grond van het KGO-beleid moet een nieuwe ontwikkeling landschappelijk worden ingepast aan de hand van een landschappelijk inrichtingsplan met beplantingsplan.

Als bijlage bij de regels van het ontwerp TAM-IMRO omgevingsplan is een landschappelijk inpassingsplan opgenomen met beplantingsplan. Het landschappelijk inpassingsplan houdt onder meer een groene omzoming van het erf in. Dit is een voor de Zuiderzeepolder passende wijze van landschappelijke inpassing. De naleving van het landschappelijk inpassingsplan wordt geregeld in een voorwaardelijke verplichting in het TAM-IMRO omgevingsplan.

1.5. Een melkveehouderij dichtbij Natura 2000-gebied wordt beëindigd. Het erf is gelegen op korte afstand van de Natura 2000-gebieden Zwarte Meer en Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht. Een veehouderij die naast een Natura 2000-gebied ligt, heeft weinig bestaanszekerheid voor de toekomst. Bovendien is deze functie op de deze plek ruimtelijk niet gewenst. De transformatie naar een woonperceel waar woningen gebouwd worden die nagenoeg energieneutraal moeten zijn (en dus geen uitstoot zullen hebben) is goed voorstelbaar. 1.6. Het erf krijgt een passende vervolgfunctie. In aansluiting op het genoemde onder 1.2 is wonen een passende vervolgfunctie voor het voormalig agrarische erf. Woningen worden als passend in het buitengebied beschouwd. Ze worden bovendien gerealiseerd op een al bestaand erf (er hoeft geen nieuw erf aan het buitengebied toegevoegd te worden). 2.1. De zienswijzen zijn zorgvuldig behandeld Tijdens de periode dat het ontwerpplan ter inzage lag, zijn er twee zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn zorgvuldig bekeken en beantwoord in de Nota van Zienswijzen (bijlage 2.1). In deze nota staat per zienswijze wat de reactie is, welke punten zijn genoemd en hoe het college hiermee is omgegaan. De zienswijzen hebben op een paar onderdelen geleid tot kleine aanpassingen in het plan. Deze aanpassingen maken het plan duidelijker en zorgen voor een betere onderbouwing.

Door de Nota van Zienswijzen vast te stellen, laat de raad zien hoe de ingediende reacties zijn meegenomen in de besluitvorming. Ook maakt de raad hiermee duidelijk dat het aangepaste plan op een zorgvuldige manier kan worden vastgesteld. 3.1 Wijzigingen ten aanzien van de inhoud van woningen en oppervlakte bijgebouwen. Door de ingediende zienswijzen is het woonerf in het plan kleiner geworden. Om dit te kunnen compenseren, is na de terinzagelegging gekozen voor een beperkte vergroting van de inhoudsmaten. Dit sluit aan bij de nieuwe beleidslijn "Beleidslijn voor het afwijken van de inhoudsmaat van een woning in het buitengebied van Zwartewaterland", waarin grotere inhoudsmaten zijn toegestaan. Daarom zijn de maximale inhoudsmaten van de twee woningen verhoogd van 750 m3 naar 900 m?. Ook de maximale oppervlakte voor bijgebouwen is aangepast, van 100 m? naar 150 m?. Deze wijzigingen passen binnen de nieuwe beleidslijn en hebben geen grote impact op het plan als geheel. De raad wordt hierover geïnformeerd zodat duidelijk is waarom deze aanpassingen zijn doorgevoerd.

Risico's en kanttekeningen 1.1. Voor het plan wordt geen gebruik gemaakt van de beleidsregel 'Extra woning in het buitengebied van Zwartewaterland'. Artikel 3.2 uit de beleidsregel 'Extra woning in het buitengebied van Zwartewaterland' staat de mogelijkheden voor een extra woning op een woonerf toe wanneer er sprake is van herontwikkeling van het volledige erf. Een nieuwe vrijstaande woning op een bestaand erf toevoegen is mogelijk indien hier een gebiedspassende ruimtelijke compensatie tegenover staat en het realiseren van twee woningen binnen één bestaand hoofdvolume, al dan niet met een uitbreiding hierop of vervanging hiervan, niet mogelijk is. Het college kan

gemotiveerd afwijken van het bepaalde in deze beleidsregel om hieraan medewerking te verlenen. Voor de realisatie van dit plan is geen gebruik gemaakt van deze beleidsregel. De huidige woning wordt vervangen en op basis van de sloop van het grootste gedeelte van de bedrijfsgebouwen wordt ter compensatie een extra woning gerealiseerd. Het gehele erf wordt landschappelijk ingepast op basis van een landschappelijk inpassingsplan met beplantingsplan. 1.2 Het voornemen wijkt af van het principebesluit. Op 13 februari 2023 is er een principeverzoek ingediend voor het transformeren van het erf Topweg 1 Genemuiden. Het verzoek betrof het omzetten van de agrarische functie naar "Wonen", de bedrijfsbebouwing te slopen en daarvoor in de plaats een tweekapper terug te bouwen. Tijdens de collegevergadering van 11 juli 2023 is besloten in principe medewerking te verlenen aan het verzoek. De plannen van de familie zijn in overleg met de gemeente aangepast, in die zin dat er in plaats van een twee-onder-één-kapwoning één woning wordt teruggebouwd voor de sloop van de bedrijfsbebouwing. De bestaande bedrijfswoning wordt herbouwd. 1.3 De verruiming is opgenomen, aangezien het plan inhoudelijk voldoet aan de criteria van de beleidslijn, ook al is deze beleidslijn na indiening van het initiatief vastgesteld.

De grotere inhoudsmaat van de woning en de verruiming van de toegestane oppervlakte van bijgebouwen passen binnen de nieuwe beleidslijn. In vergelijkbare situaties wordt een dergelijke verruiming doorgaans beoordeeld via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), waarbij tevens een afzonderlijke landschappelijke afweging plaatsvindt. In dit plan is de verruiming meegenomen in de planologische afweging als geheel, aangezien het initiatief inhoudelijk voldoet aan de uitgangspunten van de beleidslijn, hoewel deze beleidslijn op een later moment is vastgesteld. Dit betreft een situatiegebonden keuze en leidt niet tot een algemene regeling. Voor andere erven blijft een afzonderlijke beoordeling noodzakelijk, zodat precedentwerking wordt voorkomen. Achtergrond Het erf Topweg 1 is een voormalig agrarisch erf. Op de boerderij werden melkkoeien en paarden gehouden. De eigenaar gaat binnenkort met pensioen en er is geen opvolging. Het plan is om de agrarische bedrijfsbebouwing en op het erf aanwezige verharding te slopen met uitzondering van de meest noordelijk gelegen schuur. De paardenbak zal worden verplaatst naar het achtererf. Er zijn voldoende sloopmeters voor het ontwikkelen van twee bouwkavels op de plaats van de voormalige agrarische bebouwing. Het agrarisch erf wordt omgezet naar een woonfunctie.

Het voor te leggen wijzigingsplan (op te nemen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan) zorgt voor een juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van twee bouwkavels in het kader van de KGO-regeling en het wijzigen van de functie van het agrarische erf naar "Wonen".

Figuur 1 Uitsnede Omgevingsplan gemeente Zwartewaterland, onderdeel "Bestemmi ngsplan buitengebied Zwartewaterland' ter plaatse van de Topweg 1 te Genemuiden. In aanvulling op de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen is het plan op onderdelen nader afgestemd. In samenhang met de aangepaste omvang van het woonerf en met toepassing van de beleidslijn ''Beleidslijn voor afwijken van de inhoudsmaat van een woning in het buitengebied van Zwartewaterland"is de maximale inhoudsmaat van de woningen verruimd van 750 m3 naar 900 m? en is de toegestane oppervlakte van één van de bijgebouwen vergroot van 100 m? naar 150 m?. Het erf en aangrenzende percelen zijn eigendom van de initiatiefnemer. Daarnaast wordt op dit moment ook een perceel grond gepacht van 17.691 m, dit betreft reguliere pacht. Reguliere pacht kan - met toestemming - worden overgedragen aan echtgenoot, kinderen of pleegkinderen e.e.a. moet dan wel in gebruik blijven als boerderij. Op een andere manier kan de pachtovereenkomst niet worden overgedragen, de grond komt dan bij de gemeente terug. Het is dan aan de gemeente om het perceel wederom in pacht uit te geven of te verkopen. Financiën o

Ja

• Nee Toelichting: De kosten voor de procedure liggen bij de initiatiefnemer. De te vergoeden kosten bij een eventueel verzoek om vergoeding van planschade zijn eveneens voor initiatiefnemer. Hiertoe wordt tussen gemeente en initiatiefnemer een planschadeovereenkomst gesloten. Juridisch

Communicatie Het ontwerp heeft vanaf 12 september 2025 6 weken ter inzage gelegen, na vaststelling zal de vastgestelde versie nogmaals 6 weken ter inzage gelegd worden. De bekendmaking van het besluit en de ter inzage legging wordt gepubliceerd in de Stadskoerier, op onze website en in het gemeente blad. De stukken zijn zowel fysiek als digitaal te raadplegen.

Participatie

Planning Na vaststelling zal de vastgestelde versie 6 weken ter inzage gelegd worden.

Bijlagen 1. 1. Motivering 1.2. Bijlage 1 bij motivering - bestaande situatie 1.3. Bijlage 2 bij motivering - landschappelijke inpassing 1.4. Bijlage 3 bij motivering - geurberekening 1.5. Bijlage 4 bij motivering - bodemonderzoek 1.6. Bijlage 5 bij motivering - flora en fauna quickscan 1.7. Bijlage 6 bij motivering - aerius-berekening 1.8. Bijlage 7 bij motivering - nader ecologisch onderzoek 1.9. Bijlage 8 bij motivering - participatieverslag 1.10. Planregels 1.11. Bijlage 1 bij planregels 1.12. Plankaart 2.1. Nota van Zienswijzen 3.1. Raadsbesluit 3.2. Raadsvoorstel

Zwartewaterland, 21 mei 2026 Burgemeester en wethouders van Zwartewaterland, de seeretars, de burge