Raadsvoorstel TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22f Boederijweg 2, Hasselt 1535

gemc~

Zwartewaterland Genemuiden • Hasselt • Zwartsluis

Raadsvoorstel Onderwerp: Zaaknummer:

TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22f Boerderijweg 2, Hasselt 15135

Datum PFO Datum College: Datum Raad: Portefeuillehouder: Opsteller: Domein/Opgave:

13 april 2026 21 april 2026 21 mei 2026 H. Rietman Hans Visscher Externe Dienstverlening

Te nemen besluit(en) 1.

Het TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22f Boerderijweg 2, Hasselt ongewijzigd vast te stellen.

Samenvatting Het plan voor Boerderijweg 2 in Hasselt houdt in dat het agrarische bedrijf wordt beëindigd, de bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en de karakteristieke boerderij wordt gesplitst in drie wooneenheden. Daarnaast wordt één extra schuurwoning gebouwd als compensatie binnen de KGO-regeling. Omdat het huidige omgevingsplan de locatie uitsluitend een agrarische functie geeft en regulier wonen niet toestaat, is een wijziging via een TAM-IMRO-procedure noodzakelijk. De boerderij voldoet aan de voorwaarden om te worden gesplitst, en het initiatief sluit aan bij het KGO-beleid, waarbij de kwaliteitsverbetering is uitgewerkt in een ruimtelijk kwaliteitsplan met landschappelijke maatregelen. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor mogelijke windturbines in het gebied en past binnen de omgevingsvisie, waarin hergebruik van bestaande erven wordt gestimuleerd. Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft van 24 december 2025 tot 4 februari 2026 ter inzage gelegen. Gedurende die periode zijn er geen zienswijzen kenbaargemaakt. Om die reden kan het plan, ongewijzigd, ter vaststelling worden aangeboden aan de raad.

Doel Het juridisch-planologisch kader scheppen voor een passende vervolgfunctie op de plaats van een voormalige agrarisch erf.

Argumenten 1. 1. Om de functie van het erf te kunnen wijzigen naar "Wonen" moet een wettelijke TAMIMRO omgevingsplanprocedure worden doorlopen. Het geldende omgevingsplan onderdeel, "Bestemmingsplan buitengebied Zwartewaterland" kent aan het erf momenteel de functie "Agrarisch" toe. Binnen deze functie is het realiseren

van particuliere woningen en het gebruik hiervan niet mogelijk. Om de gevraagde ontwikkeling mogelijk te maken, is daarom een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk, waarbij de functie agrarisch wordt gewijzigd in wonen, zodat hier twee bouwvlakken kunnen worden gerealiseerd ten behoeve van de woningen. Een dergelijke ontwikkeling kan niet via de procedure voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden gerealiseerd. Een daadwerkelijke wijziging omgevingsplan is nog niet mogelijk. Daarom is gekozen om een TAM-IMRO omgevingsplanprocedure te doorlopen. Met TAMIMRO hebben gemeenten een tijdelijk alternatief om een plan in procedure te brengen als ze nog niet kunnen werken met de nieuwe publicatiestandaard en/of plansoftware die wordt gebruikt ten behoeve van de wijziging van het omgevingsplan. Gemeenten kunnen wijzigingsbesluiten publiceren via de oude techniek (IMRO), maar moeten wel voldoen aan de inhoudelijke eisen van de Omgevingswet. Deze procedure heeft een tijdelijk karakter. Na 31 december 2025 mogen er geen nieuwe ontwerp-TAM-IMRO-plannen meer ter inzage worden gelegd. 1.2. Het initiatief sluit aan op de uitgangspunten uit de afwijkingsbevoegdheid die is opgenomen in het omgevingsplan gemeente Zwartewaterland, onderdeel "Bestemmingsplan Buitengebied Zwartewaterland" met betrekking tot splitsing van een karakteristieke bedrijfswoning.

Volgens lid 3.6.2 van het "Bestemmingsplan Buitengebied Zwartewaterland" is het mogelijk af te wijken van de gebruiksregels om een karakteristieke bedrijfswoning met aangebouwde bedrijfsruimten van ten minste 1.000 m? na beëindiging van het agrarisch bedrijf te splitsen in 2 of 3 woningen. De inhoud van de huidige karakteristieke woonboerderij bedraagt meer dan 1.000 m? en is te splitsen in drie woningen. Om de woningen voor regulier gebruik te kunnen gebruiken dient het agrarisch gebruik te worden gewijzigd naar een woonfunctie. Hier wordt met voorliggend plan aan voldaan. 1.3. Het initiatief sluit aan op de uitgangspunten uit de beleidsregel 'Beleidsregel KGO Gemeente Zwartewaterland'. De beleidsregel is van toepassing bij alle ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied die niet passen in het bestemmingsplan Buitengebied. De beleidsregel bestaat uit een toelichting en een berekeningsmethodiek. Met de berekeningsmethodiek wordt bepaald of er bij een ontwikkeling kan worden volstaan met een basisinspanning of dat er ook een aanvullende kwaliteitsprestatie moet worden geleverd. Op basis van de berekening komt naar voren dat er sprake is van een basisinspanning. De basisinspanning wil zeggen dat de kwalitatieve maatregelen bepekt mogen blijven tot het eigen erf. Op die manier is sprake van een ontwikkeling die ruimtelijke kwaliteit toevoegt.

De basisinspanning is uitgewerkt in het ruimtelijk kwaliteitsplan.

Afbeelding 2: Nieuwe erfindeling Boerderijweg 2 1.4. Het erf wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast. Op grond van het KGO-beleid moet een nieuwe ontwikkeling landschappelijk worden ingepast aan de hand van een ruimtelijk kwaliteitsplan met beplantingsplan. Als bijlage bij de regels van het ontwerp TAM-IM RO omgevingsplan is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgenomen met beplantingsplan. De naleving van het ruimtelijk kwaliteitsplan wordt geborgd middels een voorwaardelijke verplichting in het TAM-IMRO omgevingsplan. 1.5. De ontwikkeling vormt geen directe belemmering voor de realisatie van windturbines. Het erf ligt in het zoekgebied van wind. De compensatiewoning en de gesplitste boerderij mogen geen belemmering opleveren voor het plaatsen van mogelijke windturbines. In de provinciale instructieregel voorkeursgebieden windenergie staat in artikel 4.108a dat Omgevingsplannen voorzien niet in nieuwe ontwikkelingen binnen voorkeursgebieden windenergie, die een optimale invulling van het gebied voor grootschalige clustering van windturbines in de weg staan. In afstemming met de provincie is gekeken of voorliggend plan een belemmering kan vormen. In het OER ten behoeve van de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel is onderzocht waar fwindturbines kunnen komen, gelet op alle beschermingszones. De Boerderijweg 2 valt net buiten de zone waar windturbines kunnen worden gerealiseerd.

1.6 De ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten van de omgevingsvisie Met het oog op de toekomst, de verwachte afname van het aantal agrarische bedrijven doet zich de vraag voor waar en hoe willen wij woningbouw in het buitengebied realiseren. Nieuwe woonkavels in kernen en op bestaande erven behoren tot de mogelijkheden. Alleen voor karakteristieke woningen worden extra mogelijkheden toegestaan in gebruik en bouw. Met voorliggend plan wordt een nieuwe invulling gegeven aan een agrarische locatie waar zich een karakteristieke woning bevindt. 1. 7. Het erf krijgt een passende vervolgfunctie. In aansluiting op het genoemde onder 1.2 is wonen een passende vervolgfunctie voor het agrarische erf. Woningen worden als passend in het buitengebied gezien. Ze worden bovendien gerealiseerd op een al bestaand erf (er hoeft geen nieuw erf aan het buitengebied toegevoegd te worden).

Risico's en kanttekeningen

Achtergrond Op de locatie Boerderijweg 2 te Hasselt (hierna: plangebied) is een agrarisch bedrijf gevestigd. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Hasselt, sectie F, perceelnummer 457 (deels) en 498 (deels). De initiatiefnemer heeft het voornemen om de bedrijfsactiviteiten op het plangebied te beëindigen en de agrarische bedrijfsgebouwen te slopen. In plaats hiervan wordt de bestaande bedrijfswoning met karakteristieke schuur gesplitst in 3 aparte wooneenheden, en wordt er een schuurwoning gebouwd op het terrein als compensatie in het kader van de KGO regeling. De locatie is gelegen in het omgevingsplan gemeente Zwartewaterland, onderdeel "Bestemmingsplan buitengebied Zwartewaterland" en heeft een agrarische functie. Daarnaast kent het plangebied een bouwvlak met een bouwaanduiding 'karakteristiek'. Een gedeelte van de oostkant van het erf beschikt over een aanduiding ten behoeve van opslag. Tot slot geldt voor het hele plangebied de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone'. Een uitsnede van het omgevingsplan is te zien in figuur 1. De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bedoeld voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering. Het regulier bewonen van het erf is niet bij recht toegestaan.

Wel is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het erf om te zetten naar een woonfunctie, mits aan de gestelde voorwaarden uit omgevingsplan kan worden voldaan. Een van de voorwaarden is dat het aantal woningen niet toe mag nemen. Van deze wijzigingsbevoegdheid kan geen gebruik worden gemaakt en een extra vrijstaande woning is niet bij recht toegestaan. De bestaande boerderij is aangeduid als 'karakteristiek'. In het omgevingsplan gemeente Zwartewaterland, onderdeel "Bestemmingsplan buitengebied Zwartewaterland" is een bevoegdheid opgenomen om een karakteristieke bedrijfswoning met aangebouwde bedrijfsruimten van ten minste 1.000 m? na beëindiging van het agrarisch bedrijf te splitsen in 2 of 3 woningen. De inhoud van de huidige karakteristieke woonboerderij bedraagt meer dan 1.000 m3 en is te splitsen in drie woningen. Van deze bevoegdheid kan dus gebruik worden gemaakt.

Regulier wonen binnen het plangebied is nu niet toegestaan. Het plan is daardoor strijdig met het geldende omgevingsplan. Om het plan te realiseren, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Dit TAM-omgevingsplan voorziet in het gewenste juridischplanologische kader en toont aan dat het voornemen in overeenstemming is met 'een evenwichtige toedeling van functies aan locaties'.

A

t "" [] oot«

0

rs

..l

A

__ .. ----------------- -

'

-

Huttar$de opunt

1.., ~"·- ----

Figuur 1 Uitsnede Omgevingsplan gemeente Zwartewaterland, onderdeel ''Bestemmingsplan buitengebied Zwartewaterland" ter plaatse van de Boerderijweg 2 te Genemuiden.

Financiën o Ja

• Nee Toelichting: De kosten voor de procedure liggen bij de initiatiefnemer.

Juridisch

Communicatie Het ontwerp heeft vanaf 24 december 2025 6 weken ter inzage gelegen, na vaststelling zal de vastgestelde versie nogmaals 6 weken ter inzage gelegd worden. De bekendmaking van het besluit en de ter inzage legging wordt gepubliceerd in de Stadskoerier, op onze website en in het gemeente blad. De stukken zijn zowel fysiek als digitaal te raadplegen.

Participatie

Planning Na vaststelling zal de vastgestelde versie 6 weken ter inzage gelegd worden.

Bijlagen 1.1. Motivering 1.2. Bijlagen bij motivering 1.3. Regels 1.4. Bijlagen bij regels 1.5. Plankaart

2.1. Raadsbesluit 3.1. Publicatietekst

l

1oZwartewaterland, 21 mei 2026 Burgemeester en wethouders van Zwartewaterland, de secretaris, de burgemee