RV26.044 WA-Hoeve NZOV Toelichting

RAPPORT Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld Bestemmingsplan - Toelichting Klant:

BPD B.V.

Referentie:

BG9319-MI-RP-260501-1200

Status:

Vastgesteld

Datum:

22 september 2026

Projectgerelateerd

HASKONING NEDERLAND B.V.

Jonkerbosplein 52 6534 AB Nijmegen Netherlands Mobility & Infrastructure Trade register number: 56515154 Telefoon: +31 88 348 70 00 E-mail: info@haskoning.com Website: haskoning.com

Titel document: Ondertitel: Referentie: Uw kenmerk Status Datum: Projectnaam: Projectnummer: Auteur(s):

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld Bestemmingsplan BG9319-MI-RP-260501-1200 -/Vastgesteld 22 september 2026 Willem Arntsz Hoeve BG9319 N.v.E., F.M., F.B., J.T.

Opgesteld door:

F.B.

Gecontroleerd door: Datum: Goedgekeurd door: Datum: Classificatie:

Projectgerelateerd

Behoudens andersluidende afspraken met de Opdrachtgever, mag niets uit dit document worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt of worden gebruikt voor een ander doel dan waarvoor het document is vervaardigd. Haskoning Nederland B.V. aanvaardt geen enkele verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor dit document, anders dan jegens de Opdrachtgever. Let op: dit document bevat mogelijk persoonsgegevens van medewerkers van Haskoning Nederland B.V. Voordat publicatie plaatsvindt (of anderszins openbaarmaking), dient dit document te worden geanonimiseerd of dient toestemming te worden verkregen om dit document met persoonsgegevens te publiceren. Dit hoeft niet als wet- of regelgeving anonimiseren niet toestaat. Dit document kan zijn opgesteld met behulp van kunstmatige intelligentie (AI); alle door AI gegenereerde inhoud is beoordeeld en gevalideerd door onze experts.

22 september 2026

BP WAH - NOV/ZOV

BG9319-MI-RP-260501-1200

ii

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

7 8 8 8 9

Aanleiding en doel Ligging en begrenzing plangebied Relatie tot WA-Hoeve Vigerende plannen Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

11

2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.3

11 11 11 12 13 15

Historie Utrechtse Heuvelrug Den Dolder WA-Hoeve Ruimtelijke structuur Functionele inrichting

Hoofdstuk 3 Beleidskader

17

3.1 3.2 3.3 3.4

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

17 20 25 30

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

39

4.1 4.2

39 41

Planbeschrijving Ladder voor duurzame verstedelijking

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

43

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13

43 44 45 49 50 57 59 60 65 70 71 73 75

Algemene beoordeling milieueffecten (m.e.r.) Bedrijven en milieuzonering Verkeer Luchtkwaliteit Geluidhinder Externe veiligheid Bodemkwaliteit Water Ecologie Archeologie en cultuurhistorie Trillingen Niet gesprongen explosieven Duurzaamheid

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

77

6.1 6.2 6.3

77 77 78

Algemeen Plansystematiek Toelichting op de regels

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

83

7.1 7.2

83 83

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

2

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Cultuurhistorische verkenning

Bijlage 2 2022

Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder

Bijlage 3

Woonvisie Zeist 2016 - 2020

Bijlage 4

Aanmeldnotitie

Bijlage 5

Onderzoek verkeer en parkeren

Bijlage 6

Onderzoek luchtkwaliteit

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek

Bijlage 8

Onderzoek externe veiligheid

Bijlage 9

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 10

Watertoets

Bijlage 11

Quickscan flora en fauna

Bijlage 12

Natuurtoets soortenbescherming

Bijlage 13

NNN-toets

Bijlage 14

Nader ecologisch onderzoek NNN waarden

Bijlage 15

Actualiteit onderzoeken wettelijk beschermde natuurwaarden

Bijlage 16

Onderzoek stikstof

Bijlage 17

Archeologisch vooronderzoek

Bijlage 18

Onderzoek trillingen

Bijlage 19

Vooronderzoek CE

Bijlage 20

Laddertoets

Bijlage 21

Nota van zienswijzen

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

3

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

4

Toelichting

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

5

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

6

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Eind januari 2017 is de gebiedsvisie voor de Willem Arntsz Hoeve (WA-Hoeve) vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist (zie paragraaf 3.4). Het einddoel van deze visie is een transformatie van de WA-Hoeve naar een levendig gebied met een mix van wonen, werken en verblijven door verschillende soorten woningen, bewoners en ondernemers. Na het uitschrijven van een prijsvraag heeft Altrecht ervoor gekozen om aan ontwikkelaar BPD gronden te verkopen. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een deel van het terrein; het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld (afbeelding 1.1), en heeft als doel om de door BPD voorgestelde transformatie (binnen de kaders van de vastgestelde gebiedsvisie) planologisch en ruimtelijk juridisch mogelijk te maken. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in nieuwbouw van woningen in het plangebied van het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld.

Afbeelding 1.1: Plangebied

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

7

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

De voorgenoemde ontwikkeling ligt ten noorden van Den Dolder, in de gemeente Zeist, op het terrein van de WA-Hoeve. Ten zuiden van het plangebied loopt de spoorlijn tussen Utrecht en Amersfoort en ten westen loopt de provinciale weg N238 (Dolderseweg). Nog wat verder ten zuiden van het plangebied ligt Vliegbasis Soesterberg (voormalig militair vliegveld, nu in gebruik als recreatiegebied). De locatie van de WA-Hoeve kenmerkt zich als landelijk gebied met een bos- en groenrijk karakter. Het plangebied ligt in het midden en zuidelijk deel van de WA-Hoeve. In het zuidelijk deel is bestaande bebouwing aanwezig (Deltahuis). Het plangebied, ook wel het Noordelijk ontwikkelveld (NOV) en Zuidelijk ontwikkelveld (ZOV) genoemd, ligt aan de bestaande historische wegenstructuur (Distelvlinder en Citroenvlinder) op de WA-Hoeve. Het plangebied is weergegeven in figuur 1.1. Het plangebied grenst aan de Altrecht-locatie die momenteel nog in gebruik is voor geestelijke gezondheidszorg, maar op den duur mogelijk zal verhuizen, waarna ook deze locatie vrij zou kunnen komen voor transformatie naar bijvoorbeeld een mix van wonen, werken en verblijven. Ten noorden van de Historische Middenas (noordelijk van het Noordelijk ontwikkelveld) is Stichting Reinaerde gevestigd, die zorg (dagbesteding, ambulante begeleiding, etc.) biedt aan mensen met een verstandelijke beperking.

1.3

Relatie tot WA-Hoeve

De gebiedsvisie is vastgesteld voor de hele WA-Hoeve. Omdat Altrecht gefaseerd de WA-Hoeve verlaat, wordt de transformatie van de WA-Hoeve in verschillende ruimtelijke plannen geregeld. Als eerste worden dit bestemmingsplan voor het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld en een bestemmingsplan voor de Historische Middenas in procedure gebracht. Te zijner tijd volgen de ruimtelijke plannen voor de Zorgkern en de bosgebieden gelegen tussen en om de verschillende deelgebieden. De plannen voorzien gezamenlijk in het einddoel van de gebiedsvisie: de transformatie van het gehele gebied WA-Hoeve naar een levendig gebied waarbij een mix van wonen, werken en verblijven door verschillende soorten woningen, bewoners en ondernemers één van de uitgangspunten is. Middels de gebiedsvisie en verschillende overeenkomsten tussen gemeente en intitiatiefnemers zijn afspraken gemaakt om de integraliteit tussen de verschillende plannen te borgen.

1.4

Vigerende plannen

Het vigerende bestemmingsplan is Den Dolder Noord 2008 (23 juni 2008 vastgesteld). In dit bestemmingsplan heeft het plangebied deels de bestemming Gemengd, Maatschappelijk en Natuur met Landschappelijke Waarden. Ter plaatse geldt ook het Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist (vastgesteld op 11 september 2018).

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

8

Afbeelding 1.2: uitsnede bestemmingsplan Den Dolder Noord 2008

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van de toelichting wordt de huidige situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader van het Rijk, de provincie en betrokken gemeenten uiteen gezet. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de doelstelling en uitgangspunten. Hoofdstuk 5 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische opzet waarbij de plankaart en planregels worden besproken. Tot slot volgt in de hoofdstukken 7 een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan en de resultaten van de inspraak en overleg.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

9

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

10

Hoofdstuk 2

2.1

Huidige situatie

Historie

2.1.1 Utrechtse Heuvelrug Het gebied van de WA-Hoeve is gesitueerd op de noordflank van de Utrechtse Heuvelrug (glaciale stuwwal) en varieert in hoogtes van ongeveer 5 m +NAP tot 10 m +NAP. In de Cultuurhistorische Effectrapportage (2005) is de ontwikkeling als volgt omschreven: "Het terrein van de Willem Arntszhoeve ligt ten noordwesten van de stuwwal van Den Dolder, die deel uit maakt van de Utrechtse Heuvelrug. De Utrechtse Heuvelrug is gevormd tijdens de voorlaatste ijstijd, het Saale-glaciaal (370.000 - 130.000 jaar geleden. Tijdens dit glaciaal werden pleistocene fluviatiele afzettingen door Scandinavisch landijs opgestuwd en vormden zo het reliëf dat landschapsbepalend is voor Midden-Nederland. De stuwwal van Den Dolder is oost-west georiënteerd en staat loodrecht op de rest van de Utrechtse Heuvelrug. Ten westen van de Utrechtse heuvelrug en ten zuiden van de stuwwal van Den Dolder worden smeltwaterafzettingen aangetroffen, die ook zijn afgezet tijdens het Saalien. Deze smeltwater- of glaciofluviatiele afzettingen bestaan uit grof zand en grind en behoren tot het Laagpakket van Schaarsbergen, Formatie van Drente. Geomorfologisch gezien vormen deze glaciofluviatiele afzettingen smeltwaterwaaiers (sandrs) en smeltwatervlaktes (sandr-vlaktes).

Tijdens een groot deel van het laatste glaciaal, het Weichselien (115.000 - 10.000 jaar geleden), heerste er in Nederland een poolklimaat. Er is praktisch geen begroeiing en de wind heeft vrij spel, waardoor bestaande afzettingen worden geërodeerd om elders als dekzanden te worden afgezet, zo ook rondom de Utrechtse Heuvelrug. Deze dekzanden behoren tot het Laagpakket van Wierden (Formatie Boxtel). De dekzanden die op de flanken van de stuwwal worden afgezet, worden gordeldekzanden genoemd. Gedurende het grootste deel van het Holoceen (10.000 jaar geleden tot heden) staat de geologische ontwikkeling rondom de stuwwallen stil en is het gebied grotendeels begroeid met loofbos. Vanaf de Late Middeleeuwen neemt de bevolkingsdruk toe en ontstaan er door houtkap en overbegrazing uitgestrekte heidevelden. Door het op steken van heideplaggen ontstaan er grote zandverstuivingen rondom de Utrechtse Heuvelrug. Deze zandverstuivingen vormen het Laagpakket van Kootwijk (Formatie van Boxtel). Geomorfologisch worden lage en hoge land- en stuifduinen onderscheiden. Het verschil tussen land- en stuifduinen is een kwestie van begroeiing: landduinen zijn begroeid, stuifduinen niet." 2.1.2 Den Dolder Den Dolder is omstreeks 1900 tot ontwikkeling gekomen door de vestiging van een zeepfabriek (De Duif), nadat in 1895 een station werd gerealiseerd aan de spoorlijn die er sinds 1864 lag.

De directeur van de zeepfabriek, dhr. Pleines, liet in de loop der jaren naast arbeiderswoningen onder andere ook een postkantoor, een school en een kerk bouwen, waardoor Den Dolder echt als woonplaats beschouwd kon worden. Omstreeks 1906 was daar ook de vestiging van de Willem Arntsz Stichting, die grond van het landgoed Ewijckshoeve kocht en hier startte met opvang en behandeling voor de geestelijke gezondsheidszorg. De vestiging van de Willem Arntsz Stichting (en de groene, rustige omgeving) heeft ervoor gezorgd dat in de loop der jaren meerdere gezondheidsinstellingen zich vestigden in en om Den Dolder. De spoorlijn zorgt voor een scheiding van het dorp. Aan de zuidzijde zijn enkele centrumvoorzieningen (supermarkt en enkele andere winkels) aanwezig. Centraal in het dorp, net ten noorden van de spoorlijn, is het bedrijf Remia C.V. gevestigd. De structuur van de dorpskern van Den Dolder wordt verder bepaald door de aanwezige (doorgaande) wegen. De N238 (Nieuwe Dolderseweg) ligt ten oosten van de dorpskern en heeft een ongelijkvloerse kruising met de spoorlijn en vormt een belangrijke noord-zuid verbinding van de Soestdijkerweg naar de kern Zeist, waar deze aansluit op de A28.

De Dolderseweg is de belangrijkste (doorgaande) verbinding tussen het noordelijke en zuidelijke deel van de dorpskern en heeft een gelijkvloerse kruising met de spoorlijn (voorzien van een beveiligde spoorwegovergang). De enige andere mogelijkheid naast de N238 en Dolderseweg om de spoorlijn te kruisen is ter hoogte van de Tolhuislaan, waar een langzaamverkeerstunnel onder het spoor door gaat. De overige wegenstructuur is ingericht als woonstraat of verblijfsgebieden/woonerven met een bijbehorend snelheidsregime (30

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

11

km/uur). Ten noorden van Den Dolder, aan de oostkant van de N238 is de WA-Hoeve gesitueerd. 2.1.3 WA-Hoeve De ontwikkeling van het terrein De WA-Hoeve is begonnen met de bouw van een boerderij en het gebruik van aangesloten percelen als buitenplaats voor de psychiatrische instelling, zie afbeelding 2.1. Inzichten in de psychiatrie van die tijd gingen ervan uit dat patiënten sneller zouden genezen wanneer zij in de buitenlucht tot rust konden komen en zich bezig konden houden met land- en tuinbouwactiviteiten. Daarnaast vond de verpleging in kleine groepen plaats, en leefden mannen en vrouwen gescheiden. De gebouwen van deze inrichting waren gevestigd in de Historische Middenas en om de randen hiervan. Ondanks dat er verschillende veranderingen op het terrein zijn doorgevoerd en gebouwen volgens andere principes zijn toegevoegd of uitgebouwd is het oorspronkelijke concept nog steeds duidelijk afleesbaar. Opvallend is de symmetrische as en de situering van de paviljoens, die allemaal met de lange zijde parallel aan de noord-zuid lopende dwarsassen liggen. De lange (woon)gevels zijn daarom op het oosten en het westen georiënteerd. Bij alle paviljoens ligt de westgevel aan de dwarsas; hier bevindt zich dan ook altijd de ingangspartij. De symmetrische stedenbouwkundige opzet heeft een hoge cultuurhistorische waarde, omdat het zeer zeldzaam en waardevol is in Nederland.

Koesteren van deze opzet is uitgangspunt bij herontwikkeling. In de Cultuurhistorische Verkenning (3 mei 2021) (zie Bijlage 1) en het Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder is gedetailleerd opgenomen hoe de WA-Hoeve in de loop der jaren is ontstaan. Een overzicht daarvan: Huidige situatie Het terrein van de WA-Hoeve, dat ooit één geheel vormde, is nu over verschillende eigenaren verdeeld. De Stichting Altrecht (WA-Hoeve) en de Stichting Reinaerde (Dennendal) hebben respectievelijk het zuidelijk en het noordelijk deel van het bebouwde terrein in bezit, het Utrechts Landschap het heide- en bosgebied ten oosten en ten westen daarvan. De huidige situatie bestaat uit de voornamelijk historische bebouwing in de middenas die zowel in de HMA als in het NOV is aangevuld met latere aan- en uitbouwen en tijdelijke bebouwing. Een aantal van de historische paviljoens aan de dwarsassen staat er nog steeds, een aantal andere is gesloopt. Daaromheen staan de paviljoens uit de jaren '70, vrijstaand in het groen en zonder duidelijke oriëntatie op de weg. Het terrein van de voormalige WA-Hoeve is er in de loop der jaren niet overzichtelijker op geworden. Wel is de oorspronkelijke opzet van Poggenbeek met de belangrijkste bebouwing in de middenas vanaf de Vijverhof nog goed ervaarbaar.

Alleen is de relatie tussen middenas en de paviljoens aan de dwarsassen minder geworden door de sloop van een aantal nabij de as gelegen paviljoens, het verdwijnen van een deel van de laanbeplanting en door het vele, spontaan opgekomen struikgewas. Vanaf de latere bebouwing ten noorden en ten zuiden (bijvoorbeeld de Centrale Receptie) zijn de middenas en de logica van de lanenstructuur in het geheel niet meer te ervaren. Ook de aan- en uitbouwen en de tijdelijke bebouwing dragen daar hun steentje aan bij (bron: Cultuurhistorische Effectrapportage Willem Arntsz Hoeve, 2005). Monumenten De meeste monumenten op de WA-Hoeve zijn gelegen in de Historische Middenas. De cultuurhistorische waarden van deze monumenten zijn in een separaat bestemmingsplan beschreven. Ten zuiden van één van de dwarsassen in de HMA ligt het Paviljoen Camper. Paviljoen Boerhaave is zuidelijker gelegen.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

12

Afbeelding 2.1: Huidige situatie met plangrens (bron: Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder) Overzicht van gemeentelijke monumenten De volgende monumenten in het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld zijn vanuit gemeentelijk niveau aangewezen als beschermde monumenten (bron: Noor Mens, Het ontstaan van de WA Hoeve in Den Dolder): Paviljoen Camper en Donders (1911-1912) - ontworpen door Poggenbeek Dit paviljoen was bestemd voor de dames van de tweede klas. Donders was het paviljoen voor de mannen tweede klas aan de andere zijde van de gestichtsas. In 2001 is het gebouw Donders verbouwd en uitgebreid ten behoeve van kantoorfuncties, een bedrijfsrestaurant, vergaderruimtes en een kapel/stiltecentrum. De uitbreiding uit 2003 is niet beschermd. Paviljoen Boerhaave (1911-1912) - ontworpen door Poggenbeek Deze paviljoens waren bestemd voor onrustige vrouwen (Boerhaave) en onrustige mannen (Schroeder, inmiddels afgebroken) van de derde klasse. Paviljoen Wilhelmina & Antonia (1915) - Ontworpen door Kolk Vier jaar nadat de WA-Hoeve in gebruik werd genomen, werd het complex onder andere uitgebreid met twee kleine paviljoens: Wilhelmina en Antonia. Deze waren bestemd voor negen patiënten die zo goed herstellende waren, zodat ze in grote mate zelfstandig konden wonen. Deze paviljoens kunnen als overbrugging naar het gebruikelijke gezinsleven gezien worden.

De huizen doen daarom ook denken aan 'gewone' woonhuizen. Groenaanleg Vooral de verscheidenheid aan typen landschappen is bijzonder; er komt wei- en bouwland voor, moestuinen, bos en heide. Bij herontwikkeling is het van belang dat deze verscheidenheid zoveel mogelijk gekoesterd wordt en waar mogelijk versterkt.

2.2

Ruimtelijke structuur

NOV

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

13

Het NOV bestaat momenteel vooral uit bos. Het gebied ligt direct ten oosten van het bestaande gebouw Spinoza (onderdeel van bestemmingsplan HMA). De verkeersstructuur (Distelvlinder en Citroenvlinder) vanuit de HMA loopt hier doorheen verder naar het zuiden richting de Altrecht locatie die momenteel nog in gebruik is.

Afbeelding 2.2 Bestaande situatie NOV ZOV In het ZOV is bebouwing van stichting Alrecht aanwezig (Deltahuis, Distelvlinder 1) en zijn gronden in gebruik voor parkeervoorzieningen en sport/recreatie. Vanuit het zuidwesten loopt een langzaamverkeerverbinding (fietsbrug Willem Coxlaan) het gebied binnen vanuit Den Dolder. Deze fietsverbinding verbindt het gebied direct met Den Dolder en gaat van hieruit over in verschillende fietsroutes.

Langzaamverkeerbrug Willem Coxlaan en sportveld vanuit het noordoosten bezien

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

14

Afbeelding 2.3: Bestaande situatie ZOV

2.3

Functionele inrichting

Het plangebied is grotendeels in gebruik als bos, met daar doorheen kruisende (smalle) infrastructuur (wegen, paden en parkeervoorzieningen).

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

15

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

16

Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld en op 1 januari 2024 in werking getreden. Uitgangspunt in de aanpak van de NOVI is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kan in gebieden gekomen worden tot betere, meer geïntegreerde keuzes. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Omgevingskwaliteit is daarmee het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het rijk. In september 2025 heeft het kabinet de ontwerp Nota Ruimte gepresenteerd, die naar verwachting in 2026 de NOVI zal vervangen.

Deze nota introduceert nieuwe accenten, waaronder het beleidsprincipe 'water en bodem sturend', een sterkere koppeling tussen woningbouw, energie-infrastructuur en defensie, en vijf ontwikkelstrategieën (VISTA) voor regionale aanpak. Vooralsnog blijft de NOVI van kracht, maar plannen dienen rekening te houden met deze nieuwe beleidsaccenten. Nationale belangen Met de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen. De eerste drie nationale belangen zijn van een ander, meer overkoepelend karakter, dan de overige. Deze nationale belangen zijn: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties. 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem. 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit. 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving. 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten. 10. Beperken van klimaatverandering. 11.

Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur. 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen. 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie. 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit). 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater. 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit. 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie. 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

17

21. Ontwikkelen van een duurzame visserij. Prioriteiten Tevens geeft de NOVI richting met behulp van vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energiestrategie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio's. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Deze prioriteiten blijven relevant, maar worden in de ontwerp Nota Ruimte aangescherpt met nadruk op water en bodem sturend en integrale gebiedsontwikkeling. Afwegingsprincipes Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als de ondergrond. Zo wordt 'omgevingsinclusief' beleid gevoerd. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Uitgangspunten voor samenwerking De uitvoering van de NOVI vraagt om nieuwe manieren van samenwerken met blijvende brede maatschappelijke betrokkenheid en inzet van overheden. Hierbij worden vier uitgangspunten gehanteerd: 1. Er wordt gewerkt als één overheid, samen met de samenleving. 2. De opgave staat centraal. 3. Er wordt gebiedsgericht gewerkt. 4. Er wordt permanent en adaptief gewerkt aan de opgaven. Brede maatschappelijke betrokkenheid is een voorwaarde voor het slagen van gezamenlijke ambities.

Daarom wordt in de NOVI tevens aandacht besteed aan participatie. Participatie vraagt om maatwerk per opgave, gebied en bestuurlijke situatie. NOVI-gebieden Ten slotte worden in de NOVI op vier thema's voorlopig acht zogenaamde NOVI-gebieden benoemd welke onderdeel worden van de Omgevingsagenda. Het Rijk zal in deze gebieden een actieve rol gaan spelen. Deze thema's en bijbehorende gebieden zijn: 1. Transities van havengebieden in Regio Rotterdam en Amsterdam 2. Transities landelijk gebied: De Peel en Groene Hart 3. Energie- en klimaattransities in relatie tot verstedelijking: Groningen en regio Zwolle 4. Transities in grensoverschrijdende context: Zuid-Limburg en de Zeeuwse havens/Zeeuws-Vlaamse kanaalzone. Uitvoeringsagenda De NOVI gaat vergezeld met een Uitvoeringsagenda, waarin staat hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd. Zo helpt de NOVI om keuzes te maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Toepasbaarheid Dit bestemmingsplan draagt bij aan de volgende nationale belangen: 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. Met de ontwikkeling van het bestaande gebied wordt de kwaliteit van de leefomgeving verbeterd. 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.

De initiatiefnemer heeft afspraken gemaakt met de gemeente Zeist over het woonprogramma binnen dit plangebied en het nabijgelegen plangebied "Willem Arntsz Hoeve - Historische middenas" dat in gezamenlijkheid ontwikkeld zal worden. Op die manier wordt zo goed mogelijk aangesloten op de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoeften in de gemeente.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

18

19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. Het plangebied is deels gelegen in een cultuurhistorisch waardevol gebied met cultuurhistorische elementen. Daarnaast is het gelegen in een gebied met landschappelijke waarden. De planontwikkeling respecteert de bestaande waarden, maakt er gebruik van en versterkt deze. Dit bestemmingsplan draagt daarnaast bij aan de prioriteit: Sterke en gezonde steden en regio’s De herontwikkeling van een bestaand gebied ten behoeve van woningbouw draagt bij aan de economische ontwikkeling van Zeist en Den Dolder en daarmee aan een sterke regio. Waterbeleid De basisprincipes van het nationale beleid, Waterbeheer 21e eeuw (WB21) en het Europese beleid, de Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn uitgewerkt in een drietrapsstrategie voor waterkwaliteit en -kwantiteit: waterkwantiteit: vasthouden, bergen, afvoeren (afbeelding 5.1); waterkwaliteit: schoonhouden, scheiden, zuiveren. Daarbij geldt als uitgangspunt dat meer ruimte voor water nodig is, niet afgewenteld mag worden in plaats en tijd en geen achteruitgang mag plaatsvinden van de huidige chemische en ecologische waterkwaliteit.

Afbeelding 3.1: Vasthouden (1), Bergen (2), Afvoeren (3) Het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is een verdere uitwerking van het WB21 beleid. In het NBW hebben het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen zich als taak gesteld om de wateropgave in beeld te brengen en oplossingsrichtingen uit te werken. Het NBW-actueel is een actualisatie van het NBB uit 2003. Het NBW-actueel benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten ingezet worden om de opgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren. De afspraak is ook dat kan worden vastgehouden aan de wateropgave zoals die volgens het WB21-middenscenario in beeld is gebracht. De KRW (Kaderrichtlijn Water) is gericht op het bereiken van een goede ecologische waterkwaliteit in alle Europese wateren. De KRW is een Europese richtlijn die voorschrijft dat de waterkwaliteit van de Europese wateren vanaf 2015 aan bepaalde eisen moet voldoen. Deze verplichtingen zijn onder de Omgevingswet verankerd in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Nederland moet uiterlijk in 2027 voldoen aan de KRW-doelen voor chemische en ecologische waterkwaliteit.

WB21 en NBW blijven richtinggevend als beleidskader, maar de uitvoering is inmiddels onderdeel van het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 en provinciale Regionale Waterprogramma’s onder de Omgevingswet. Daarnaast geldt sinds 2025 het nieuwe beleidsprincipe ‘water en bodem sturend’ als leidend uitgangspunt voor ruimtelijke keuzes. Dit betekent dat waterveiligheid, waterkwaliteit en bodemgesteldheid bepalend zijn voor de inrichting van gebieden en dat deze aspecten vroegtijdig in de

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

19

planvorming moeten worden meegenomen. In paragraaf 5.8 wordt ingegaan op de omgang met de diverse wateraspecten. Conclusie Rijksbeleid Dit bestemmingsplan voldoet, voor zover relevant, aan het Rijksbeleid. Daarnaast sluit het aan bij de KRW-verplichtingen, het Nationaal Waterprogramma en het beleidsprincipe 'water en bodem sturend'.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Provincie Utrecht Op 1 april 2024 is de geactualiseerde Omgevingsvisie van de provincie Utrecht in werking getreden. Deze vervangt de versie uit 2021 en verwerkt nieuwe beleidsaccenten en wettelijke kaders onder de Omgevingswet. Ter ondersteuning van de visievorming en de besluitvorming over de Omgevingsvisie en -verordening is een milieueffectrapport (planMER) opgesteld. Deze hebben Gedeputeerde Staten op 10 maart 2021 in definitieve vorm vastgesteld. De provinciale Omgevingsvisie vervangt de provinciale gebiedsdekkende structuurvisies zoals de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, de relevante delen van de natuurvisies, verkeers- en vervoerplannen, strategische gedeelten van provinciale waterplannen en milieubeleidsplannen. De Omgevingsvisie schetst op hoofdlijnen het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht tot 2050, waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige trends en ontwikkelingen. Naar verwachting zal in 2050 het inwoneraantal van de provincie een kwart hoger zijn dan nu. Eén van de redenen hiervan is dat de provincie wordt gezien als een aantrekkelijke omgeving om te wonen, die wordt gekenmerkt door een centrale ligging, een mooi en diverse (bosrijk) buitengebied en prettige steden en dorpen met goede voorzieningen. Het groeiende inwoneraantal zorgt ervoor dat zo'n 165.000 woningen gebouwd moeten worden tot 2040.

Dit is een grote opgave, omdat de ruimte voor woningbouw binnen Utrecht niet meegroeit. Hierdoor is efficiënt en multifunctioneel ruimtegebruik van belang. De woningen worden naar verwachting voor een groot deel binnen het bestaand stedelijk gebied via inbreiding en transformatie gerealiseerd. Daarnaast zijn grootschalige woningbouwlocaties nodig. Bij het realiseren van nieuwe woningen moet naast de gehanteerde basisprincipes rekening worden gehouden met thema's zoals klimaatverandering, bereikbaarheid, nabijheid van functies, de energie-infrastructuur, biodiversiteit en het behoud van landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Toepasbaarheid Bij de ontwikkeling van de WA-Hoeve wordt bijgedragen aan de in de Omgevingsvisie geschetste woningbouwopgave. Daarnaast wordt in grote mate rekening gehouden met de omgevingskwaliteit, zoals de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van het gebied. Omgevingsverordening Provincie Utrecht De Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is op 10 maart 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. Op 1 april 2021 is de Omgevingsverordening, tegelijk met de provinciale Omgevingsvisie, in werking getreden. De Omgevingsverordening stelt normen aan het beschreven beleid uit de Omgevingsvisie.

Landelijk gebied & Kernrandzone In de Omgevingsverordening is het plangebied aangewezen als landelijk gebied waar uitbreiding van woningbouw en bedrijventerrein onder voorwaarde mogelijk is. Eén van de voorwaarden is dat de woningbouw past in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Provinciale Programma Wonen en Werken 2025 (PPWW25). Gezien de WA-Hoeve hierin is opgenomen als uitbreidingslocatie is de realisatie van woningbouw in het landelijk gebied mogelijk. De WA-Hoeve is daarnaast eveneens opgenomen in het programma Hart van de Heuvelrug, zie hiervoor ook paragraaf 3.3. Een andere voorwaarde is dat de woningbouw plaatsvindt in aansluiting op het stedelijk gebied. Ook hier wordt aan voldaan door de aansluiting met de kern van Den Dolder. Overige voorwaarden zijn dat de planontwikkeling niet tot extra bodemdaling leidt, dat de woningbouw in samenhang met lokale en regionale groenontwikkeling wordt ontwikkeld, waarbij de omvang van de woningbouw in evenwichtige verhouding staat tot de hoeveelheid te ontwikkelen natuur en recreatie, en dat de realisatie van natuur

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

20

en recreatie en de duurzame instandhouding daarvan is verzekerd.

Afbeelding 3.2: Landelijk gebied en kernrandzone De provincie wil de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied behouden en koestert daarom de functies die bijdragen aan behoud van de openheid, kwaliteit en beleefbaarheid van het platteland, zoals landbouw, natuur en bos. Dit betekent het voorkomen van een verdere uitwaaiering van stedelijke functies over het landelijk gebied. De kwaliteit van het landelijk gebied draagt immers bij aan de aantrekkelijkheid en het goede functioneren van de steden. In bijzondere situaties en onder voorwaarden zijn ontwikkelingen van niet aan het landelijk gebied gebonden functies aanvaardbaar. Die situaties hebben veelal betrekking op de herbestemming van bestaande bebouwde erven en op de ontwikkeling van nieuwe kwaliteit. Het gaat daarbij om: kernrandzones: waarbij ruimte moet zijn voor stedelijke functies en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt nagestreefd; recreatiezones: waar sprake is van een recreatieve opgave die ook door rood-voor-groenconstructies moet kunnen worden gerealiseerd; gebieden binnen en direct grenzend aan de groene contour: waar nieuwe natuurgebieden met behulp van alternatieve financieringsmogelijkheden kunnen worden gerealiseerd (rood-voor-groenregeling; na realisatie wordt nieuwe natuur toegevoegd aan het NNN. De WA-Hoeve ligt in de kernrandzone.

De kernrandzone is het gedeelte van het landelijk gebied dat direct aansluit aan de rode contour, in dit geval de rode contour van Den Dolder. Deze zone is van grote waarde voor de leefbaarheid van de kern Den Dolder als uitloopgebied. De verstedelijking die in een kernrandzone mogelijk wordt gemaakt middels een onderbouwing in het ruimtelijk plan (in onderhavig plan voorafgegaan door de ontwikkelvisie voor de WA-Hoeve) dient ruimtelijk en landschappelijk goed ingepast te worden, zodat deze past bij de kenmerken en verstedelijkingsstructuren van kern en kernrandzone. Naast kwaliteitsverbetering in de kernrandzone zelf, kan de kernrandzone ook ten dienste staan van kwaliteitsverbetering elders in landelijk of stedelijk gebied. In het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld voor de transformatie van de WA-Hoeve is deze kwaliteitsverbetering nader toegelicht. Verder dient tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit worden geborgd en moet de stedelijke ontwikkeling niet leiden tot onevenredige nadelige effecten op omliggende functies. Het voldoen aan deze voorwaarden wordt ruimtelijk onderbouwd in dit bestemmingsplan. De kernrandzone kent goede verbindingen met de aangrenzende kern. Daarnaast biedt deze zone de mogelijkheid voor ommetjes en een aansluiting op het bovenliggend recreatief routenetwerk. De

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

21

WA-Hoeve is recreatief aantrekkelijk gelegen, een goede aansluiting op het recreatief routenetwerk is dan ook goed mogelijk. Voor goede verbindingen met de kern Den Dolder worden plannen gemaakt. In paragraaf 5.3 wordt hier nader op ingegaan. Landschap Utrechtse Heuvelrug Het gebied valt onder Landschap Utrechtse Heuvelrug. Het behoud van de volgende kernkwaliteiten staat in dit landschap centraal: robuuste eenheid; reliëfbeleving; extreme historische gelaagdheid. Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van de Utrechtse Heuvelrug verschillende accenten. Een uitgebreidere beschrijving en handvatten voor het omgaan met de kernkwaliteiten is opgenomen in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. Bij de nadere uitwerking zal hiervan gebruik worden gemaakt. De Utrechtse Heuvelrug manifesteert zich als een landschappelijke eenheid. Deze wordt bepaald door het doorlopende reliëf, wat zich sterk manifesteert ten opzichte van de omliggende vlakkere en meer open landschappen. Het dominante voorkomen van bos geeft de Utrechtse Heuvelrug een bosdeken. Deze heeft een afwisseling in zich met heide, vennen en stuifzand, waardoor de Utrechtse Heuvelrug een centraal robuust element is voor het natuurnetwerk in de provincie Utrecht. De Utrechtse Heuvelrug wordt doorsneden door een historisch bepaald netwerk van wegen.

Open plekken op de Utrechtse Heuvelrug zijn aan het bos gerelateerd en niet aan de wegen. Bij ontwikkelingen in het landschap van de Utrechtse Heuvelrug wordt aandacht gevraagd voor het in stand houden van het reliëf en voor het in stand houden van het samenhangend boscomplex. Vanwege het reliëf en de overige kwaliteiten van de Heuvelrug zijn in dit gebied geen grootschalige ontgrondingen toegestaan. Kleinschalige ontgrondingen voor natuurontwikkeling of recreatieve ontwikkeling zijn wel mogelijk, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteiten.

Cultuurhistorische Hoofdstructuur Vanuit de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) is het plangebied aangewezen als Uitzondering verstedelijkingsverbod Landelijk Gebied. Voor de voorgenomen ontwikkeling betekent dit dat afgeweken kan worden van het verstedelijkingsverbod landelijk gebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: het betreft een kleinschalige ontwikkeling; de ontwikkeling is gericht op het creëren van economische kostendragers ten behoeve van het behoud, herstel of de versterking, of een combinatie hiervan, van de cultuurhistorische waarde van de Historische buitenplaatszone dan wel het militair erfgoed; de ontwikkeling wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving. Het ruimtelijk plan dient een onderbouwing te bevatten van hoe wordt voldaan aan bovenstaande beschreven voorwaarden.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

22

Afbeelding 3.3: Cultuurhistorische Hoofdstructuur Natuur Netwerk Nederland (NNN) Het NNN is een robuust, samenhangend netwerk van natuurgebieden en verbindingen daartussen op nationaal niveau. De provincie wil het NNN in Utrecht behouden en verder ontwikkelen. Hiervoor beschermt zij deze gebieden en wil ze 4.570 hectare nieuwe natuurgebieden realiseren, waarvan circa 3.000 hectare via de Groene Contour. Ze zorgt ervoor dat zich geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voordoen die een significant negatief effect hebben op de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN. Dit doet zij via het beschermingsregime 'nee, tenzij'. Als er sprake is van aantasting van het NNN, mag de ontwikkeling alleen doorgaan als aan alle onderstaanden voorwaarden wordt voldaan: 1. Er is sprake van groot openbaar belang, óf een beperkte wijziging die noodzakelijk is voor instandhouding van het NNN, óf de ontwikkeling levert aantoonbare meerwaarde voor het NNN op; 2. Er zijn geen reële alternatieven; 3. Negatieve effecten worden zoveel mogelijk gemitigeerd en de resterende effecten volledig gecompenseerd. Compensatie-eisen (meerwaardebenadering): de compensatie moet aantoonbare meerwaarde opleveren voor het NNN in termen van kwaliteit, oppervlakte en samenhang.

Deze compensatie moet binnen 10 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan zijn gerealiseerd, plaatsvinden aansluitend vaan het NNN of binnen de Groene Contour, en planologische én financieel geborgd zijn, bijvoorbeeld via een voorwaardelijke veprlichting. Monitoring en beheer moet vooraf verzekerd zijn. De Raad van State heeft op 18 december 2024 in een uitspraak (ECLI:NL:RVS:2024:4923) geoordeeld dat intern salderen niet mag worden meegenomen in de voortoets; het geldt als een mitigerende maatregel en vereist een separate beoordeling. Alleen de effecten van het project zelf tellen mee in de toetsing. De ontwikkeling van de WA-Hoeve is opgenomen in het ontwikkelingsprogramma Hart van de Heuvelrug, waar binnen het kader van de NNN rekening is gehouden met compensatie omdat er een duidelijke aantoonbare waarde ontstaat. Deze compensatie is berekend in relatie tot alle projecten binnen dat

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

23

ontwikkelingsprogramma. In paragraaf 5.9 en Bijlage 13 wordt nader ingegaan op de NNN-opgave. Daaruit blijkt dat er ter plaatse van de aan te leggen ontsluitingsweg sprake is van aantasting van NNN. Dit bestemmingsplan voorziet in de compensatie van deze aantasting.

Afbeelding 3.4: Natuurnetwerk Nederland Voorheen, onder de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, viel de WA-Hoeve onder het NNN. De Omgevingsvisie heeft reeds voorgesorteerd op de ontwikkeling van de WA-Hoeve door het overgrote deel van de WA-Hoeve voortaan buiten het NNN te laten vallen (zie afbeelding 3.4). Omdat de WA-Hoeve wordt omringd door het NNN, moet het netwerk beschermd worden tegen nadelige effecten van de ontwikkeling. De bescherming richt zich op actuele én potentiële waarden. Potentiële waarden worden vooral bepaald door abiotische factoren zoals waterhuishouding en bodemopbouw en zijn relevant als gronden (mede) een natuurbestemming hebben of als zodanig zijn opgenomen in het Natuurbeheerplan. De kaders voor bescherming zijn vastgelegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en de Omgevingsverordening Utrecht. Dat betekent dat de provincie ter plekke van zogenoemde ingesloten functies binnen het NNN vooral de actuele waarden en de samenhang beschermt. Als er in het bestemmingsplan sprake is van een mede- of dubbelbestemming voor natuur of bos, moet de ontwikkeling worden getoetst aan zowel actuele als potentiële waarden. Het NNN heeft een belangrijke functie voor recreatie. De provincie wil die recreatieve functie behouden en waar nodig versterken. Dit mag echter niet leiden tot een toenemende versnippering van het NNN.

Voor intensivering van bestaande dag- en verblijfsrecreatieve terreinen geldt ook de regel voor ingesloten functies. De provincie hecht belang aan goede voorzieningen voor recreatief medegebruik van het NNN, zoals wandelen en fietsen, mits passend in een duidelijke zonering in relatie tot het functioneren van het NNN. Nieuwe of intensievere recreatieve voorzieningen binnen het NNN zijn alleen toegestaan als de ecologische samenhang behouden blijft of aantoonbaar verbetert en dit planologisch is geborgd in het bestemmingsplan. Recreatieve poorten naar natuurgebieden kunnen op grond van een gebiedsvisie een

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

24

intensievere inrichting krijgen, mits dit aantoonbaar leidt tot een per saldo ecologische winst (kwaliteit en samenhang) en deze borging vooraf is vastgelegd. Conclusie Provinciaal beleid De voorgenomen ontwikkeling past binnen voorgestelde voorwaarden voor afwijking van provinciaal beleid met betrekking tot de kernrandzone en de NNN. De inpassing van het plan is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan en voldoet aan de provinciale voorwaarden. Ook wordt rekening gehouden met de doelstellingen van het Landschap Utrechtse Heuvelrug. Het plangebied is aangewezen als toekomstige woonlocatie en daarbij wordt conform de afspraken uit het programma Hart van de Heuvelrug de ontwikkeling mogelijk gemaakt (zie paragraaf 3.3).

3.3

Regionaal beleid

Waterschap Vallei en Veluwe Het waterbeleid van Waterschap Vallei en Veluwe is verwoord in: Waterschapsverordening Waterschap Vallei en Veluwe: Deze verordening (in werking sinds 1 januari 2024) vervangt de voormalige Keur Waterschap Vallei en Veluwe en bevat regels voor bescherming van waterkeringen, watergangen en kunstwerken. De regels zijn afgestemd op de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit. Voor sommige werkzaamheden gelden algemene regels; als daaraan wordt voldaan, is geen watervergunning nodig, maar een melding bij het waterschap blijft verplicht; Blauw omgevingsprogramma (BOP) 2022-2027: Het waterbeheerprogramma vormt de basis voor alle watergerelateerde besluiten. Het richt zich op drie hoofddoelen: waterveiligheid; voldoende en schoon water; en klimaatadaptatie en het principe 'water en bodemsturend'. Blauwe omgevingsvisie (BOVI2050), Waterschap Vallei en Veluwe, www.bovi2050.nl: Omgevingsvisie die voor ruimtelijke plannen is ontwikkeld in de geest van de omgevingswet. In deze visie staat een duurzame samenleving centraal waarbij water gezien wordt als ordenend principe. Voor de afvoer van het hemelwater geldt het uitgangspunt 'hydrologisch neutraal ontwikkelen'. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verhardingen valt, niet versneld mag worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Voor dit hemelwater geldt de waterkwantiteitstrits (1.

is meest wenselijk; 4. het minst wenselijk): Hergebruik van hemelwater; Vasthouden / infiltreren; Bergen; Afvoeren naar oppervlaktewater. De waterhuishoudkundige situatie mag in principe niet verslechteren door uitbreiding van verhard oppervlak. Waterschap Vallei en Veluwe is voorstander van het in de bodem brengen van hemelwater, mits dit niet tot overlast leidt. Hemelwater dat door de aanleg van extra verharding niet kan infiltreren en versneld tot afvoer komt, dient binnen het plangebied te worden vastgehouden. De mogelijkheden voor het vasthouden van hemelwater zijn niet onbegrensd en het waterschap stelt daarom dat het hemelwater conform een neerslaggebeurtenis die eens in de 100 jaar voorkomt in het plangebied vastgehouden moet worden. Relatie met plan Daar waar het water het plangebied verlaat, zal worden getoetst aan de landelijke afvoernorm. Voor het landelijk gebied, waar dit plangebied onderdeel vanuit maakt, geldt een afvoernorm van 0,2 liter per seconde per hectare (l/s/ha) en bij een T=100 situatie 0,4 l/s/ha. Verder is het plangebied conform de BOVI2050-visie aangeduid als een gebied waar behoud en versterken van bescherming grondwateraanvulling en grondwaterbuffering van stedelijk hemelwater en grondwater voorop staan. Vanuit waterschap Vallei en Veluwe gelden uitgangspunten voor grond- en oppervlaktewaterpeilen en berging van oppervlaktewater.

In paragraaf 5.8 wordt nader ingegaan op de Watertoets. In deze

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

25

paragraaf wordt aangetoond dat voldaan wordt aan alle eisen en uitgangspunten die het waterschap Vallei en Veluwe stelt aan nieuwe ontwikkelingen. Hart van de Heuvelrug In 2004 is de samenwerking gestart tussen 17 verschillende partijen (o.a. Stichting Het Utrechts Landschap, Provincie Utrecht en gemeente Zeist) om verschillende projecten uit te voeren op de Utrechtse Heuvelrug om de natuur te versterken. Het doel hiervan is om zo groot mogelijk aaneengesloten natuurgebieden te realiseren. Onder meer door de doorsnijding van de A27 en A28 en de aanwezigheid van (voormalige) defensieterreinen en de verschillende zorginstellingen liggen de natuurgebieden versnipperd. Stichting Het Utrechts Landschap, één van de grootste grondbezitters in het Heuvelruggebied, voorziet in een forse natuurontwikkeling door het uitruilen van rood tegen groen en omgekeerd. Bijvoorbeeld door bepaalde zorgcomplexen en defensieterreinen in de regio te saneren, groene verbindingszones te creëren en daarmee de natuurgebieden tussen de verschillende gemeenten met elkaar te verbinden. Door deze projecten in samenhang uit te voeren ontstaan voordelen om grootschalige verbeteringen toe te passen aan de Utrechtse Heuvelrug.

Op deze manier kunnen natuurcompensatieverplichtingen in een groter kader worden geplaatst en is de financiering van natuurontwikkelingsprojecten gekoppeld aan de projecten die geld opleveren (o.a. door woningbouw). Basis van het programma is dat enerzijds de natuur in het gebied, uitgebreid, versterkt en verbonden wordt. Hiervoor zijn terreinen aangekocht en ingericht om natuurgebieden te verbinden en zijn ook ecoducten aangelegd. Op deze manier zijn twee grote ecologische verbindingszones ontstaan. Anderzijds worden bouwontwikkelingen voor bedrijven (zorg)woningen en recreatie toegestaan. De natuurontwikkelingen en bouwontwikkelingen zijn bij afronding van het programma in evenwicht. Voor ieder hectare bouwontwikkeling wordt ook een hectare natuurontwikkeling gerealiseerd. In dat kader wordt Kamp van Zeist vergroend. Er wordt op deze locatie 18,8 hectare natuur toegevoegd. Deze toevoeging van hectares groen dienen ter compensatie van verschillende bouwontwikkelingen in het programma. Het totale overzicht van rode en groene ontwikkelingen wordt administratief bijgehouden in de zogenaamde rood-groen balans Hart van de Heuvelrug. Deze balans is in evenwicht. De Provincie Utrecht heeft eind augustus 2022 het terrein Kamp van Zeist aangekocht van het Rijk en zal het gebied inrichten als een natuurterrein (toevoeging aan het Natuur Netwerk Nederland).

Het terrein Kamp van Zeist is om die reden ook al bestemd als natuurgebied. De feitelijke herinrichting zal gefaseerd plaatsvinden. In onderstaande kaart (afbeelding 3.5) is te zien waar de projecten liggen. De WA-Hoeve is er daar één van. Om tot de ontwikkeling te komen heeft de gemeente in 2017 de eerder genoemde ontwikkelvisie opgesteld en heeft Altrecht (grondeigenaar) een deel van zijn gronden verkocht aan ontwikkelaar BPD.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

26

Afbeelding 3.5: Projecten Hart van de Heuvelrug Relatie met plan Altrecht is één van de zorgorganisaties die participeert in Hart van de Heuvelrug. Altrecht bouwt haar zorg in de komende jaren af. De locatie Willem Arnstz Hoeve biedt daarna mogelijkheden voor een mix van wonen, werken, zorg en recreëren te midden van natuur. In 2013 zijn de ambities en afspraken bijgesteld, met dezelfde ambitie voor het gebied Hart van de Heuvelrug, toch de kosten beperken en de opbrengsten te optimaliseren. Voor deze opgave hebben de samenwerkende partners nadere afspraken gemaakt. In 2015 is er vervolgens een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst Hart van de Heuvelrug (SOK) van kracht geworden. Deze overeenkomst voor het Programma is opgesteld door de provincie samen met de gemeenten Soest en Zeist en is in juni 2015 ondertekend door de partijen. Eén van de gemaakte afspraken is dat de gemeente Zeist een gebiedsvisie (zie hiervoor paragraaf 3.4 ) opstelt voor het hele gebied. Ook voor Altrecht zijn hierin afspraken gemaakt. In het Programma Hart van de Heuvelrug maakt de rood-groen balans het mogelijk rode en groene functies op locaties te realiseren en met elkaar te verevenen. De rood-groen balans is door het programmabureau aangepast aan de situatie waarin de zorginstelling op de huidige locatie blijft. Daarmee is een aanpassing doorgevoerd ten opzichte van de oorspronkelijke ambitie.

De herijking betreft het programma voor de projecten 'Dennendal' en 'Den Dolder'. In het programma Hart van de Heuvelrug is de WA-Hoeve in zijn geheel beschouwd; Historische Middenas, Noordelijk ontwikkelveld, Zorgkern en Zuidelijk ontwikkelveld, waar nu 20,8 hectare rood gerealiseerd is, waarvan 12,7 hectare in de Zorgkern en het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld gezamenlijk. Op basis van het programma Hart van de Heuvelrug mag hier 3,3 hectare aan toe worden gevoegd. In totaal mag er op de WA-Hoeve 24,1 hectare rood bestemd worden. De oppervlakte van de ontwikkelgebieden WA-Hoeve bedraagt 22,02 hectare en blijft hier dus ruim binnen. De oppervlakte van het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld bedraagt in de toekomstige situatie 7,89 hectare. Onder rood wordt verstaan alles wat niet groen bestemd is (of volgens het bestemmingsplan) dus water, infra en bouwwerken, inclusief tuinen, zijn rood. De rood-groenbalans is een rekenkundige benadering die uitgaat van het bestemmingsplan ten tijde van het maken van de samenwerkingsafspraken voor Hart van de Heuvelrug ongeveer tien jaar geleden. Dit is dus een ander uitgangspunt dan het feitelijk gebruik.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

27

In tabel 3.1 wordt inzicht gegeven in feitelijk gebruik en de afspraken in het kader van het programma Hart van de Heuvelrug.

Afbeelding 3.6: Feitelijk rood gebruik Tabel 3.1 feitelijk gebruik en afspraken Hart van de Heuvelrug Deelgebied Feitelijk gebruik Toe te voegen rode oppervlakte WA-Hoeve 20,8 hectare 3,3 hectare

Maximale rode oppervlakte 24,1 hectare

De compensatie van te kappen bomen is een uitgangspunt van het programma Hart van de Heuvelrug. Hiervoor is in 2007 een compensatieplan opgesteld met een zogenaamde bomenbalans.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

28

De bomenbalans wordt per project geactualiseerd. De planontwikkeling binnen het programma is nog in volle gang en in de uitwerking van de diverse bouwplannen worden tussentijds ook aanpassingen gedaan. Hierdoor is de bomenbalans een dynamisch document. Bij de verschillende gebiedsontwikkelingen, waaronder die op de WA-Hoeve, wordt ingezet op natuurinclusief bouwen. Natuurinclusief bouwen betekent dat woningbouw en natuur samen gaan. De inpassing van bijzondere natuur in de plannen is het uitgangspunt in de verdere ontwikkeling van het gebied. Dat betekent dat er mogelijk minder bomen gekapt zullen worden dan oorspronkelijk gedacht. De bomen die gekapt worden binnen het programma Hart van de Heuvelrug zullen worden gecompenseerd zodat het aantal bomen in het programmagebied gelijk blijft. Een exact overzicht met hoeveel bomen er op de WA-Hoeve gekapt gaan worden is nog niet beschikbaar en is afhankelijk van de definitieve verkaveling en inrichting. Alle te kappen bomen zullen echter gecompenseerd worden, danwel op de WA-Hoeve zelf, danwel binnen het programma Hart van de Heuvelrug. Met het bovengenoemde wordt tevens voldaan aan de eisen uit de Omgevingsverordening Provincie Utrecht (paragraaf 3.2) en het provinciale beleid, zoals de "Handreiking Nieuwe Woongebieden, Groen Groeit Mee met betekenis van voordeur tot landschap" van juli 2023.

Begrenzing Natuurnetwerk Nederland De WA-Hoeve ligt ingeklemd in het Natuurnetwerk Nederland (NNN). In het kader van de Hart van de Heuvelrug is het van belang te weten hoe hier mee omgegaan wordt. In het ZOV vindt aantasting plaats van een klein areaal NNN. In paragraaf 5.9 wordt stilgestaan bij de aantasting van het NNN en de compensatie van deze natuurwaarden. Groen groeit mee Groen Groeit Mee is een regionaal pact in de Utrechtse regio waarin provincie, gemeenten en partners afspreken dat ruimtelijke ontwikkeling onlosmakelijk samengaat met versterking van de groenblauwe structuur. Het pact stuurt op per saldo kwaliteitsverbetering van natuur, landschap en water (biodiversiteit, ecologische verbindingen, klimaatadaptatie en recreatieve kwaliteit) en fungeert als afwegingskader bij gebiedsontwikkeling en programmering. Relatie met plan De transformatie van de WA-Hoeve naar een gemengd gebied met wonen, werken en verblijven sluit aan bij het regionaal pact Groen groeit mee, waarin is afgesproken dat ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met versterking van natuur, landschap en klimaatadaptieve maatregelen. Dit bestemmingsplan draagt hieraan bij door nieuwbouw te combineren met behoud van het groene karakter van het terrein, het toevoegen van groenstructuren en het verbeteren van ecologische verbindingen, zodat natuur en verstedelijking elkaar versterken.

Utrecht Nabij Rijk, provincie Utrecht en gemeenten in de regio Utrecht hebben gezamenlijk de visie Utrecht Nabij opgesteld. In de visie staat hoe de regio Utrecht de groei met 104.000 tot 125.000 nieuwe woningen en de opvang van ruim 80.000 nieuwe banen in de komende twee decennia opvangt en bereikbaar blijft. Relatie met plan Op de OV-corridors van de regio Utrecht liggen zeven gemeenten met een grote potentie voor binnenstedelijke verdichting in combinatie met opwaardering van het openbaar vervoer, de zogeheten Regiopoorten. Hiertoe behoort ook het noordelijk gedeelte van de gemeente Zeist, waartoe Den Dolder behoort. Den Dolder is een zogenaamde Groene Poort; een OV-knooppunt nabij waardevolle landschappen. Met de visie wordt ervoor gekozen juist ook woningen en werkplekken te bouwen in de nabijheid van OV-corridors. De WA-Hoeve is één van de locaties in Den Dolder om woningbouw en werkplekken te realiseren en tevens te dienen als overgangszone naar het groene landschap. Conclusie Regionaal beleid Voorgenomen plan is niet in strijd met regionaal beleid en zal voldoen aan de voorwaarden die in regionaal beleid zijn opgenomen.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

29

3.4

Gemeentelijk beleid

Propositie van Zeist Op 6 oktober 2020 heeft de gemeenteraad van Zeist ingestemd met de 'Propositie van Zeist'. Met de propositie wordt aangegeven hoe de gemeente de toekomst en de doelen ziet. Het is een uitnodigend perspectief. De Propositie geeft de ambities en de richting aan wáár en hóé Zeist belangrijke maatschappelijke opgaven een plek kan geven. Zoals bijvoorbeeld de realisatie van voldoende betaalbare woningen. De Propositie van Zeist vormt het startpunt voor verdere verkenning en gesprekken met de samenleving over de goede oplossingen voor de toekomst. In de Propositie worden zes waarden onderscheiden die Zeist uniek maken. De opgaven staan beschreven als ontwikkelkansen en geven een idee naar welke oplossingen de gemeente zoekt: woningbouw, mobiliteit, natuur en biodiversiteit, duurzaamheid en andere opgaven. Ten slotte formuleert de Propositie negen onderzoeksrichtingen. Dit zijn plekken waar en manieren waarop nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Deze moeten nog verder worden uitgewerkt. De ontwikkeling van de WA-Hoeve overeenkomstig de Gebiedsvisie maakt als project onderdeel uit van de Propositie. Structuurvisie gemeente Zeist 2020 Op 1 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Zeist de Structuurvisie gemeente Zeist 2020 vastgesteld. In deze visie wordt voorborduurd op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030.

In dit ontwikkelperspectief zijn vier kernwaarden benoemd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van de vijf kernen (Zeist, Den Dolder, Bosch en Duin, Huis ter Heide en Austerlitz) met een eigen identiteit. In de structuurvisie zijn deze kernwaarden vervat in tien keuzes, die een beeld geven van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat. De keuzes zijn: 1. Groen versterken 2. Verleden zichtbaar maken 3. Ervaren en gebruiken 4. Kracht van buurten, wijken en kernen 5. Leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping 6. Beter bereikbaar 7. Bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop 8. Centrum aantrekkelijk 9. Economisch gezond en duurzaam 10. Van visie naar uitvoering. Onderstaande kaart is de opgestelde structuurvisiekaart, waar de 10 keuzes in zijn verwerkt. De gemeente Zeist wil de kernwaarde cultuurhistorie breed benutten, door dit zichtbaar en beleefbaar te maken in alle kernen, van middeleeuwse overblijfselen tot en met industrieel, militair en religieus erfgoed. Het grondgebied van Zeist is een toeristisch en recreatief aantrekkelijk gebied.