RV26.044 WA-Hoeve NZOV Toelichting

Onderzoek Er is een trillingsonderzoek verricht voor het plan WA-Hoeve Den Dolder Zuidelijk ontwikkelveld (Quickscan aspect trillingen voor Herontwikkeling Willem Arntz Hoeve Den Dolder Zuidelijk ontwikkelveld (ZOV), Royal HaskoningDHV, 3 juli 2020, Bijlage 18). Het aspect trillingen van het spoor wordt bepaald door de passages van de reizigerstreinen en cargotreinen. Het betreft de lijn Utrecht-Amersfoort/Soest. Aan de westzijde ligt op 200 m afstand halteplaats Den Dolder. Op 2 april 2020 zijn enkele bemande metingen verricht. Van 2 t/m 9 april 2020 zijn onbemand trillingsmetingen op locatie verricht. De meetpunten zijn gekozen aan de zuidoostzijde van het plan. Meetpunt MP1 ligt op 90 m van het hart van het dichtstbijzijnde spoor en op 17 m van het wandelpad. Het spoor ligt enkele meters hoger dan het maaiveld ter hoogte van meetpunt MP1, zie afbeelding 5.10.

Afbeelding 5.10: Meetpunt trillingenonderzoek

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

72

Resultaten De verwachting van de trillingssterkte voldoet in het gehele plangebied van het ZOV aan de streefwaarden uit de beoordelingssystematiek van de SBR B richtlijn. Op basis van de verwachting op basis van de meetwaarden en de hinderclassificatie uit bijlage 5 van de SBR B richtlijn is er voor alle woningen sprake van hinderclassificatie weinig hinder. Omdat het ZOV binnen de invloedssfeer van de spoorlijn is gelegen moet eventuele trillingshinder voorkomen worden en voldaan worden aan de grens- en richtwaarden uit de SBR-B richtlijn. Derhalve is in dit bestemmingsplan een regel (artikel 15.2) opgenomen dat gebouwen ten behoeve van gevoelige functies alleen mogen worden gebouwd als is voorzien in het nemen van maatregelen tegen trillingshinder. Conclusie Voor het aspect trillingen is er geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.12

Niet gesprongen explosieven

Wettelijk kader In Nederland zijn in de (Eerste en) Tweede Wereldoorlog (WOII) veel munitie en explosieven achtergebleven in de (water)bodem, die niet tot ontploffing zijn gekomen: conventionele explosieven (CE). Op het moment dat in de nabijheid van deze niet-gesprongen explosieven trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze alsnog afgaan. Denk bijvoorbeeld aan werkzaamheden als graven, boren, heien en grondverzet. Dit levert gevaar op voor de veiligheid en gezondheid van werknemers, uitvoerders en andere personen in de omgeving van de werkzaamheden.Om de risico’s van ongewenst afgaan van CE zo veel mogelijk te beperken, is voldoende en goed vooronderzoek (en indien nodig vervolgstappen opsporing) door een deskundige belangrijk. De verantwoordelijkheid voor het onderzoek naar (en de ruiming van) eventuele explosieven ligt in eerste instantie bij de RWS, als opdrachtgever/initiatiefnemer van de graaf- en grondwerkzaamheden. Het opsporen van CE die als gevolg van WOII in de (water)bodem zijn achtergebleven, mag op grond van het Arbobesluit alleen plaatsvinden door bedrijven die hiervoor gecertificeerd zijn. Bijlage XII bij de Arbeidsomstandighedenregeling (Arboregeling bij de Arbowet) bevatte het Werkveldspecifiek certificatieschema voor het systeemcertificaat Opsporen Conventionele Explosieven (WSCS-OCE).

Deze is sinds per 1 januari 2021 vervangen door het Certificatieschema Opsporen Ontplofbare Oorlogsresten (CS-OOO). In het CS-OOO staat beschreven welke bronnen in het vooronderzoek (tenminste) moeten worden geraadpleegd en op welke wijze de beoordeling van het bronnenmateriaal moet plaatsvinden. Hiermee is de ‘minimale onderzoeksinspanning' voor het vooronderzoek omschreven. Naast de CS-OOO is ook de CS-VROO voor Vooronderzoek en Risicoanalyse in werking getreden. De onderzoeksvereisten en de minimale bronnen voor een vooronderzoek staan in de CS-VROO beschreven. Onderzoek Door AVG is een Niet-gesprongen explosieven vooronderzoek (Vooronderzoek CE, Willem Arntsz Hoeve Den Dolder, 14-05-2021) naar de aanwezigheid van conventionele explosieven uitgevoerd ter plaatse van de projectlocatie WA-Hoeve. Hier worden in de toekomst diverse bodemingrepen uitgevoerd ten behoeve van de herontwikkeling van het terrein. Dit onderzoek is in zijn geheel in te zien in Bijlage 19. Hieronder zijn in het kort de belangrijkste conclusies gegeven. Op basis van de beoordeelde feiten van het vooronderzoek is geconcludeerd dat er indicaties zijn voor de mogelijke aanwezigheid van CE in het oostelijke gedeelte van het Zuidelijk ontwikkelveld. Zie hiervoor afbeelding 5.11. Hier is vervolgonderzoek noodzakelijk.

Grenzend aan het westelijk deel van het Zuidelijk ontwikkelveld ligt een klein verdacht gebied (gearceerd gebied). Mogelijk dat bij grondwerkzaamheden op dat deel van het plangebied ook nog vervolgonderzoek noodzakelijk is.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

73

Afbeelding 5.11: Mogelijke aanwezigheid CE (rode arcering) in plangebied Zuidelijk ontwikkelveld (blauwe kader) De volgende gevechtshandelingen hebben in en nabij het onderzoeksgebied plaatsgevonden: Het neerkomen van afwerpmunitie Een vliegtuigcrash Mogelijk kan er afwerpmunitie in het onderzoeksgebied worden aangetroffen. Het onderzoeksgebied is gedeeltelijk verdacht op CE. Het CE verdachte gebied is horizontaal afgebakend op de CE-bodembelastingkaart. De horizontale en verticale afbakening van de CE verdachte gebieden wordt besproken in hoofdstuk 4.5 in Bijlage 19 . Vervolgstappen Geadviseerd wordt om voor het verdachte gebied de volgende vervolgstappen te nemen. Voor de CE verdachte gebieden wordt geadviseerd om een nadere verdiepingsslag te maken en te kijken of deze met behulp van informatie over naoorlogse werkzaamheden kunnen worden verkleind. Denk hierbij aan: Kaartmateriaal/bestekstekeningen waarmee feitelijk kan worden aangetoond dat (delen van) CE verdachte gebieden naoorlogs zijn geroerd. Op basis van deze gegevens kan mogelijk de horizontale en/of de verticale afbakening van het CE verdachte gebied worden gereduceerd. Gegevens betreffende naoorlogse ophogingen in de CE verdachte gebieden. Een verdiepingsslag wordt geschreven in de vorm van een (projectgebonden) risicoanalyse of een pragmatisch opsporingsadvies.

Bij een pragmatisch opsporingsadvies wordt de focus gelegd op de naoorlogse veranderingen binnen uw werkgebied, de verdachte gebieden en mogelijk te verwachte explosieven komende uit het vooronderzoek en uw toekomstig uit te voeren werkzaamheden. Deze 3 “lagen” worden over elkaar heen geprojecteerd om zodoende te bepalen binnen welke gebieden een nader explosievenonderzoek noodzakelijk is. De risico’s en uitwerking van explosieven worden in een pragmatisch opsporingsadvies niet besproken, omdat deze in de meeste gevallen detonatie en dodelijk letsel zullen zijn. Bij het opstellen van een projectgebonden risicoanalyse wordt net als bij een pragmatisch opsporingsadvies gekeken naar de toekomstige werkwijze in combinatie de verdachte gebieden en mogelijk te verwachte explosieven komende uit het vooronderzoek en uw toekomstig uit te voeren werkzaamheden. Naast voorgenoemde zaken wordt in een projectgebonden risicoanalyse ook de risico’s en uitwerkingen van de mogelijk aanwezige explosieven meegenomen.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

74

Het CE onderzoek maakt onderdeel uit van de opsporingsfase die in paragraaf 6.6 (van het vooronderzoek) van het WSCS-OCE is beschreven. De opsporingsfase omvat het geheel van organisatie en uitvoering, achtereenvolgens: werkvoorbereiding, detecteren, interpreteren, lokaliseren, laagsgewijs ontgraven en identificeren van de vermoede explosieven, tijdelijk veiligstellen van de situatie tot aan overdracht aan de EOD en proces-verbaal van oplevering aan de opdrachtgever en Bevoegd Gezag. Om een gedegen detectieonderzoek te kunnen uitvoeren dient het opsporingsgebied goed beloopbaar en vrij van obstakels te zijn. Indien een analoge detectie wordt uitgevoerd dienen alle verdachte objecten die worden gedetecteerd en waarvan de meetwaardenovereenkomsten vertonen met mogelijk aanwezige CE in kaart te worden gebracht door de locatie door middel van GPS in te meten. Bij deze vastlegging dient tevens de vermoedelijke diepte te worden vastgelegd. Bij het uitvoeren van een computerondersteunde detectie wordt de data vastgelegd in een datalogger. De data wordt na de detectie uitgelezen in een speciaal hiervoor ontworpen softwareprogramma. De hoeveelheid te benaderen objecten kan pas worden bepaald na het uitvoeren van de detectie. De uit de detectie aangemerkte verdachte objecten worden uitgezet in het opsporingsgebied met behulp van GPS.

Deze punten worden vervolgens handmatig en indien nodig machinaal benaderd. Aangetroffen objecten worden vervolgens geïdentificeerd en indien nodig veiliggesteld. Ten opzichte van het WSCS-OCE zijn er nog enkele zaken nodig om tot een rapportage te komen die voldoet volgens het CS-VROO7. Conclusie Werkzaamheden binnen het onverdachte deel van het plangebied zijn vrij van een verhoogd risicoprofiel en kunnen regulier worden uitgevoerd. In geval van toevalsvondsten geldt het protocol toevalsvondsten Ontplofbare Oorlogsresten. In de verdachte deelgebieden binnen het plangebied zal voorafgaand aan de (graaf-)werkzaamheden vervolgonderzoek moeten worden uitgevoerd, door een aanvullende risicoanalyse (CS-VROO) en/of detectie- en benaderingsonderzoek conform CS-OOO. Deze vervolgstappen worden uitgevoerd. Hiermee worden de vereiste protocollen gevolgd en zal voldaan worden aan de gestelde eisen. Gesteld kan worden dat het bestemmingsplan daarmee uitvoerbaar is vanuit het aspect niet gesprongen explosieven.

5.13

Duurzaamheid

Beleidskader Duurzaam bouwen heeft betrekking op de wijze waarop wordt gebouwd en gesloopt. Aandachtspunten zijn energie en milieu, maar ook gezondheid en toekomstwaarde en gebruikswaarde. Deze eisen worden niet vastgelegd in het bestemmingsplan, maar kunnen wel ruimtelijke gevolgen hebben. Voor duurzaam bouwen is geen wetgevend kader vastgelegd op nationaal niveau. Er zijn alleen eisen opgenomen in het bouwbesluit die worden getoetst bij de aanvragen voor een bouwvergunning. Voor het meetbaar maken van de duurzaamheid op gebouwniveau maakt de gemeente Zeist gebruik van het instrument GPR Gebouw. In het instrument wordt onderscheid gemaakt in de thema's materialen, energie, water, afval, gezondheid en woonkwaliteit. Gebouwontwerpen kunnen getoetst worden aan een van tevoren bepaald ambitieniveau door de maatregelen in te voeren in het digitale instrument GPR Gebouw. De te nemen maatregelen kunnen door de gemeente of ontwikkelaar zelf worden gekozen om een bepaald niveau te bereiken. Dit instrument is toepasbaar voor utiliteitsgebouwen, scholen en woningen. GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 6 (bouwbesluit niveau/minimaal) tot 10 (zeer goed). Voordat de definitieve afspraken over de bouw van het complex worden gemaakt, wordt een gewenste prestatie per thema bepaald.

Resultaten Voor de WA-Hoeve geldt als gebiedsambitie voor woningen een gemiddelde score van 8,0 tot 8,5, voor overige functies wordt uitgegaan van een score van 7,5 tot 8,0 (GPR Gebouw versie 4.3). Voor de nieuwbouwwoningen op de WA-Hoeve wordt ervan uitgegaan dat ze voldoen aan 'Nul-op-de-meter (NOM)'. Een passende ambitie in een natuurrijke omgeving als deze. Voor deze wijk betekent dit dat deze het groene wonen gaat uitstralen. Er is sprake van milieuvriendelijk bouwen omdat het energieverbruik van de woningen wordt beperkt en daarmee de uitstoot van broeikasgassen. Verder

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

75

wordt er ingezet op een duurzame energievoorziening voor de WA-Hoeve. Vanwege de monumentale infrastructuur met te behouden lanen is de toepassing van een collectieve warmtekoudeopslag (WKO) als duurzaam energiesysteem niet rendabel te ontwikkelen. Omdat er geen gasaansluiting gerealiseerd wordt bij nieuwbouw, zal worden ingezet op individuele WKO-systemen of mogelijk nieuwere technieken waarmee de energiedoelstellingen behaald worden. Voor de monumentale panden zal op gebouwniveau worden onderzocht op welke wijze deze zo energiezuinig mogelijk kunnen worden geëxploiteerd. Dit kan er in de praktijk op neerkomen dat er een gasaansluiting naar de monumenten wordt aangelegd. Om de biodiversiteit te versterken wordt de nieuwbouw natuurinclusief gebouwd. Ten behoeve van de inrichting van de openbare en de privégebieden, wordt natuurinclusief ontworpen, waardoor onder andere regenwater zoveel als mogelijk direct kan worden geïntegreerd in de bodem. Conclusie Op de WA-Hoeve wordt zo duurzaam mogelijk ontwikkeld, maar wel passende bij de kenmerken van het het plangebied. Daarmee is in dit bestemmingsplan voldoende inzicht gegeven in de omgang met het aspect duurzaamheid.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

76

Hoofdstuk 6

6.1

Juridische planopzet

Algemeen

Het bestemmingsplan is een ruimtelijk besluit, waarin de regels voor het gebruik en het bebouwen van gronden worden vastgelegd. In een bestemmingsplan wordt door middel van bestemmingen en aanvullende aanduidingen aangegeven op welke gronden welke functies toegestaan zijn en hoe deze gronden bebouwd mogen worden. Het bestemmingsplan is een digitaal bestand in gml-formaat, waarin geometrisch bepaalde planobjecten zijn vastgelegd. Technisch gezien is een bestemmingsplan zodoende een verzameling objecten (zoals bestemmingsvlakken), waaraan informatie (zoals ligging en naam) is gekoppeld. Om het plan te kunnen raadplegen zijn in feite drie onderdelen van belang: een digitale en analoge verbeelding van de geometrisch bepaalde planobjecten (plankaart); de juridisch bindende regels van het bestemmingsplan (planregels); een bijbehorende toelichting (plantoelichting). Het bestemmingsplan kan geraadpleegd worden door middel van computersoftware; in ieder geval via de internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl. Met de software kunnen verschillende kaarten van het bestemmingsplan opgeroepen worden door het aan- of uitvinken van planobjecten. Door interactie met het kaartbeeld worden de regels van de betreffende bestemmingen weergegeven. Ook kan de toelichting worden opgeroepen.

Om de vergelijkbaarheid te bevorderen bestaat er een landelijke standaard voor de verbeelding van bestemmingsplannen (SVBP2012). De toepassing van de SVBP2012 is verplicht. Hiermee wordt geborgd dat alle bestemmingsplannen overeenkomen voor wat betreft kleurgebruik, naamgeving, gebruik van arceringen en dergelijke. Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de koppeling tussen de regels en de verbeelding. In de volgende paragraaf staat uitgelegd welke systematiek voor dit bestemmingsplan gehanteerd is en hoe de eigenschappen van het plangebied zich hebben vertaald in de toegekende bestemmingen. De paragraaf daarna geeft een korte toelichting per artikel van de planregels.

6.2

Plansystematiek

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. Alleen de regels en de verbeelding zijn juridisch bindend. De plantoelichting bevat de achtergronden, onderzoeken en motieven van het plan. De toelichting is enerzijds voor de besluitvorming van belang, maar kan daarnaast van belang zijn bij het interpreteren van de regels of de verbeelding. Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. De juridische planopzet en de inhoud van de toegekende bestemmingen worden in dit hoofdstuk toegelicht. Dit bestemmingsplan is opgezet conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voortvloeiende uit de Wro is het plan mede gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Op de verbeelding zijn bestemmingen toegekend aan de diverse aanwezige functies. Bij het opstellen van de verbeelding is gebruik gemaakt van de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT). Het bestemmingsplan is een gedetailleerd eindplan. Weliswaar wekt de verbeelding de suggestie dat het bestemmingsplan globaal van aard is, de planregeling maakt het bestemmingsplan gedetailleerd.

Omdat het plan nog gerealiseerd moet worden is op de verbeelding niet exact weer te geven waar gebouwd en waar gebruikt gaat worden. Op het moment dat (delen van) het plan gerealiseerd zijn, kan

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

77

de gemeente ervoor kiezen dit bestemmingsplan te herzien en de bestaande situatie als dan ook vast te leggen op de verbeelding.

6.3

Toelichting op de regels

Deze paragraaf bevat een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. Daarnaast wordt in deze paragraaf ingegaan op de overige regels uit het bestemmingsplan. Conform SVBP2012 zijn de regels onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de planregels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Artikel 2 Wijze van meten In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels. Hoofdstuk2 Bestemmingsregels Artikel 3 Bos Noordelijk van het Noordelijk ontwikkelveld ligt een bestaand bosperceel. Dit bosperceel is bestemd als 'Bos'. Binnen deze bestemming zijn naast bos ook andere landschaps- en natuurwaarden toegestaan. Water is toegestaan, evenals het gebruik voor extensieve openluchtrecreatie en de bij de bestemming horende voorzieningen en andere bouwwerken. Gebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn binnen de bestemming niet toegestaan. Enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan. In de bouwregels zijn hiervoor maatvoeringen vastgelegd.

Ter plaatse is alleen het toepassen van vleermuisvriendelijke verlichting toegestaan om vleermuizen en andere nachtdieren niet te storen. Binnen de bestemming 'Bos' en binnen de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - nnn' dient 2.441 m2 natuur van het beheertype N07.01 droge heide, N11.01 droog schraalgrasland en/of N15.02 dennen-, eiken- en beukenbossen gecompenseerd te worden als gevolg van de ontwikkeling van een weg binnen de NNN-begrenzing in de bestemming 'Verkeer'. Ter bescherming van de natuurwaarden is daarnaast een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Artikel 4 Bos - Tuin Noordelijk en zuidelijk van het Noordelijk ontwikkelveld is een strook opgenomen waarbinnen een deel van de woningen die zijn toegestaan binnen de bestemming 'Woongebied' gebouwd mag worden. Eveneens zijn bijbehorende tuinen toegestaan. Binnen de bestemming zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan en maar heel beperkt andere bouwwerken. Deze zone dient vooral als natuurlijke overgang tussen het wonen en het bos. Artikel 5 Groen De gronden ter plaatse van het voormalige Jeltje zijn bestemd als 'Groen'. Groen- en speelvoorzieningen zijn hier mogelijk, evenals water, paden en beeldende kunst. Gebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn binnen de bestemming niet toegestaan. Enkel andere bouwwerken zijn toegestaan.

In de bouwregels zijn hiervoor maatvoeringen vastgelegd. Ter bescherming van de natuurwaarden is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

78

Artikel 6 Tuin Een gedeelte van de tuin achter Spinoza is bestemd als 'Tuin'. Binnen deze bestemming zijn tuinen en water toegestaan. Gebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn binnen de bestemming niet toegestaan. Enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan. In de bouwregels zijn hiervoor maatvoeringen vastgelegd. Ter bescherming van de natuurwaarden is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Artikel 7 Verkeer De (hoofd)ontsluitingswegen naar en door het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer'. Deze bestemming omvat ook parkeervoorzieningen, bushaltes, geluidwerende voorzieningen, bermen, water, nutsvoorzieningen en beeldende kunst. Ter plaatse is alleen het toepassen van vleermuisvriendelijke verlichting toegestaan om vleermuizen en andere nachtdieren niet te storen. Omdat de nieuwe ontsluitingsweg in het ZOV deels in bestaand NNN is gelegen, dient compensatie van natuur plaats te vinden in de naastgelegen bestemming 'Bos'. Om deze compensatie te borgen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waardoor minimaal 2.441 m2 aangesloten natuur van het beheertype N07.01 droge heide, N11.01 droog schraalgrasland en/of N15.02 dennen-, eiken- en beukenbossen duurzaam in stand gehouden dient te worden. Artikel 8 Woongebied Het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld worden nieuw ontwikkeld.

Een flexibele indeling van dit gebied is gewenst. Voor de ontwikkeling van het woongebied is een bestemming 'Woongebied' opgenomen, waarbij naast woningen en tuinen, ook wegen en parkeervoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen en geluidwerende voorzieningen zijn toegestaan. Binnen de bestemming is een beroep of bedrijf aan huis toegestaan. Binnen het plangebied zijn vrijstaande, twee-aaneen gebouwde en rijwoningen toegestaan evenals appartementen. Maatvoeringen ten aanzien van woningen en bijbehorende bouwwerken, overkappingen en andere bouwwerken zijn benoemd in de bouwregels en op de verbeelding. Deze maatvoeringen hebben onder meer betrekking op de afstand tot de weg en de zijdelingse perceelsgrens, de toegestane goot- en bouwhoogte en de maximale oppervlakte van woningen. Omdat de voorkeursgrenswaarde ten aanzien van geluid op een aantal woningen overschreden wordt, worden hogere waarden verleend. Deze hogere waarden worden verleend onder de voorwaarde dat geluidwerende voorzieningen getroffen worden. Het treffen van deze voorzieningen is als voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan het gebruik van de betreffende woningen.

Het bevoegd gezag mag afwijken van de bouwregels door de maximale breedte en diepte van woningen te vergroten en de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens te verkleinen naar 0 meter, mits daarmee geen andere belangen geschaad worden. Het wonen in een gebouw anders dan het hoofdgebouw, buitenopslag van goederen en bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte zijn nadrukkelijk niet toegestaan. De bestemming is strijdig in gebruik genomen als niet voldaan wordt aan de regels ten aanzien van parkeren. In de specifieke gebruiksregels is eveneens de maximale oppervlakte geregeld voor een beroep of bedrijf aan huis. Voor het bewonen van een gebouw anders dan het hoofdgebouw is een afwijkingsbevoegdheid onder voorwaarden opgenomen. Het bestaande pand Jeltje zal gesloopt worden. Ter plaatse geldt een bouwverbod. Dit bouwverbod kan opgeheven worden middels een wijzigingsbevoegdheid. Middels deze wijzigingsbevoegdheid mag ter plaatse één woning worden toegevoegd aan het plangebied onder voorwaarde dat er dan 'in de tuin van

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

79

Spinoza' nog maar drie woningen gebouwd mogen worden in plaats van vier. Artikel 9 Waarde - Archeologie 2 Deze dubbelbestemming dient ter bescherming van de archeologische belangen. Het plangebied kent een middelhoge verwachtingswaarde (Waarde – Archeologie 2) ten aanzien van archeologie. In dit artikel zijn ook afwijkingen toegestaan op basis van deskundig archeologisch onderzoek.Ter plaatse van de dubbelbestemming geldt een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden. In de betreffende paragraaf wordt daarnaast ingegaan op de toelaatbaarheid, beperkingen en uitzonderingen hierop. Artikel 10 Waarde - Cultuurhistorie Het Willem Arntsz complex is cultuurhistorisch waardevol. Ter bescherming van deze cultuurhistorische waarde is een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Ter plaatse geldt een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden. Een omgevingsvergunningaanvraag dient voor advisering voorgelegd te worden aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente. Artikel 11 Waarde - Ecologie Delen van het plangebied zijn aangewezen als Natuurnetwerk Nederland (NNN). Ter bescherming van dit NNN is een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen.

Ter plaatse mag niet gebouwd worden en geldt een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden. Hoofdstuk3 Algemene regels Artikel 12 Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 13 Algemene bouwregels In deze regels zijn algemene bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen in het plan gelden, voor zover er geen voor de bestemming geldende bouwregels van toepassing zijn. Hierin zijn ondermeer regels opgenomen ten behoeve van bestaande situaties en de relatie tot aangrenzende terreinen. Artikel 14 Algemene gebruiksregels In deze regels zijn algemene gebruiksregels opgenomen die voor alle bestemmingen in het plan gelden. Op grond van de algemene gebruiksregels wordt algemeen ongewenst gebruik verboden, tenzij een bepaald gebruik juist bedoeld is toe te laten op grond van de bestemmingen, direct hetzij indirect. In de algemene gebruiksregels zijn onder meer de eisen ten aanzien van het parkeren en het laden en lossen geregeld.

Artikel 15 Algemene aanduidingsregels Het plangebied is gelegen noordelijk van de vliegbasis Soesterberg, welke gebruikt wordt voor het zweefvliegen. Om het zweefvliegen veilig te stellen is de vliegfunnel opgenomen in dit bestemmingsplan middels de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone – 45m'. Deze gebiedsaanduiding verzekert een maximale bouw- en gebruikshoogte van 45 meter. Artikel 16 Algemene afwijkingsregels In deze regels is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn. Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen. Artikel 17 Algemene wijzigingsregels

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

80

Voor het wijzigen van het plan ten behoeve van kleine wijzigingen aan de opzet is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hoofdstuk4 Overgangs- en slotregels Artikel 18 Overgangsrecht Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Artikel 19 Slotregel Deze regel bevat de citeerregel van het plan.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

81

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

82

Hoofdstuk 7

7.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient de toelichting van een bestemmingsplan inzicht te geven over de uitvoerbaarheid van het plan. Volgens de Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal op een andere wijze is gegarandeerd. Van een dergelijk bouwplan is in dit geval sprake (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening). De gemeente Zeist heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer van het project. De initiatiefnemer draagt alle kosten voor de procedures en de uitvoering van de herinrichting. Voor de gemeente is hiermede de financiële uitvoerbaarheid voldoende verzekerd. De conclusie is dan ook dat het plan financiëel uitvoerbaar kan worden geacht.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak Op grond van artikel 3.1.6 onder e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gaan een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor, vergezeld van een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Door de gemeente Zeist is een gebiedsvisie opgesteld voor de ontwikkeling van de WA-Hoeve. Deze gebiedsvisie is in een participatietraject met inwoners van Den Dolder tot stand gekomen. Daarnaast is er door de gemeenteraad een planbegeleidingsgroep ingesteld bestaande uit inwoners van Den Dolder die de plannen toetst aan de kaders als gesteld in de gebiedsvisie. Direct omwonenden, dorpsbewoners, belangenverenigingen en stichtingen zijn, en worden nog steeds, in de planvormingsfase van dit bestemmingsplan geïnformeerd over de visievorming en in de gelegenheid gesteld hun bevindingen te geven. Tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt een inloopbijeenkomst georganiseerd.

Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg pleegt met instanties, zoals omliggende gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Een concept van het ontwerpbestemmingsplan is in een vooroverleg besproken met de vooroverlegpartners. Zienswijzen Op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft het ontwerpbestemmingsplan van 6 januari tot en met 16 februari 2022 gedurende zes weken voor een ieder ter visie gelegen. Op het plan zijn zeventien zienswijzen ingediend. In de Nota van zienswijzen zijn deze zienswijzen samengevat en van een antwoord voorzien. De in de Nota van zienswijzen voorgestelde aanpassingen zijn doorgevoerd in dit bestemmingsplan.

Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld

83